Artikkel av: Advokat/partner Carina Borchgrevink-Næss og advokatfullmektig Marita Fisketjønn, Bing Hodneland advokatselskap DA
Det er få lover, om noen, som har skapt og fortsetter å skape så mye rabalder som tomtefesteloven. De mange endringene i både tolkningen av reglene og stadig innføring av nye bestemmelser eller endringer av de gamle, har ført til mye usikkerhet og enormt mange rettslige kostbare tvister.
Det er særlig den omfattende lovendringen til fordel for fester i 2004 som har medført mye støy både i Norge og i Den Europeiske Menneskerettighetsdomstolen (EMD). Det rykende ferske overskjønnet fra Borgarting lagmannsrett av 28. juli. 2021 viser en av flere problemstillinger som kan oppstå ved innløsning av festetomt.
En evig dans i rettsapparatet
Det er stadig saker om tomtefeste til behandling i rettsapparatet. Til nå er det innføringen av forlengelsesretten og det såkalte «engangsløftet» som har stjålet overskriftene, men en ser at det stadig vokser frem flere saker om innløsning og tolkningen av bestemmelsene i tomtefesteloven om dette.
Selv om overskjønnet i det vesentlige er konkret begrunnet i sakens faktum og i tråd med tidligere rettspraksis, mener vi at det bidrar til å styrke tendensen retten også tidligere har vist til å benytte en slags gjennomskjæringsnorm ved tolkningen av hva som utgjør en aktiv landbrukseiendom. Hva gjelder tolkningen av tidselementet i kontrakten er lagmannsretten, slik vi ser det, ikke like på ballen.Overskjønnet fra Borgarting lagmannsrett tar for seg «landbruksunntaket» i tomtefestelovens § 34 tredje ledd jf. forskrift om tomtefeste § 4. Lagmannsretten konkluderer i overskjønnet med at «landbruksunntaket» ikke var anvendelig med den følge at fester fikk innløse en tomt på vegglifjell i Rollag kommune til 25 ganger festeavgiften, jf. tomtefestelovens § 37 første ledd første punktum.
Bakgrunnen for dagens innløsningsregler
Før Norge fikk sin første tomtefestelov i 1975 var det i det vesentlige avtalefrihet mellom partene ved inngåelse av festeavtaler. Ettersom materialet var et større knapphetsgode enn tomtene, var det vanlige at fester ved utløp av festeforholdet ryddet tomten og tok med seg materialene. Likevel ser en at partene forut for tomtefestelovens regler om innløsning og forlengelse i noen tilfeller i kontrakten ga fester innløsningsrett, innløsningsplikt eller som i denne saken rett til forlengelse.
Med tomtefesteloven av 1975 («1975-loven») fikk Norge for første gang en lovbestemt innløsningsrett for bolig og fritidshus på visse vilkår. Den gamle bestemmelsen i 1975-loven berørte ikke noe særlig avtalene som ble inngått før lovens ikrafttredelse, og innløsningssummen ble satt etter ekspropriasjonserstatningsloven.
I 2002 trådte nåværende tomtefestelov i kraft («1996-loven»). Innløsningsreglene er stadig blitt endret og litt etter litt har innløsningsplikten for fester blitt fjernet «med mindre dette ville være urimelig».
Innløsningsreglene ble etter hvert gjort gjeldende også for gamle kontrakter. En beholdt imidlertid grunneiers rett til «full erstatning» helt til den omfattende endringen av tomtefesteloven i 2004. Ved denne lovendringen kom det omstridte verdsettelsesprinsippet og forlengelsesretten, som i disse dager er til behandling i EMD, det såkalte «engangsløftet» samt bestemmelsene i tfl § 37 om beregning av innløsningssum. Fra å få full erstatning måtte nå grunneier nøye seg med å få 25 ganger oppregulert festeavgift i innløsningssum for evigvarende festekontrakter. Ved tidsbegrensede festekontrakter fikk grunneier valget mellom denne multiplikatoren og 40 prosent av tomteverdien satt etter takseringsprinsippet.
Landbruksunntakets plass i tomtefesteloven
Landbruksunntaket har nærmest eksistert siden reglene om innløsning kom ved 1975-loven. Formålet med landbruksunntaket er at en ikke skal splitte opp landbrukseiendommer og sikre næringsgrunnlaget for grunneier der hvor festeinntektene er en del av gårdens næringsgrunnlag.
Etter lovendringen i 2004 ser en at grunneiere stadig påberoper seg landbruksunntaket i innløsningssaker. Med bakgrunn i den langvarige prisreguleringen i Norge fra 1940 og frem til tomtefestelovens regler tok over, har festeavgiften flere steder ikke vært fullstendig justert for inflasjon og under ingen omstendighet fått tatt opp i seg verdistigningen på eiendom. Av den grunn ønsker grunneier ofte å heller påberope seg 40-prosentsregelen i stedet for multiplikatoren, fordi det ofte gir en svært mye høyere pris.
Med landbruksunntakets hjemmel til å nekte innløsning, er det duket for utallige tvister mht. tolkningen av festekontraktens lengde og om vilkårene i forskriften om landbruksunntaket er oppfylt. Når grunneier kan si nei til innløsning, kan han også godta å selge til en mye høyere pris enn det tomtefesteloven tilsier. Vi ser stadig at landbruksunntaket benyttes til å presse opp innløsningssummen.
Saken i Borgarting lagmannsrett
Saken i Borgarting lagmannsrett gjaldt innløsning av en festetomt i Rollag kommune (samme sted som Lindheim-saken). Festekontrakten var inngått i 1969, altså før først tomtefestelov og på et tidspunkt hvor det var full avtalefrihet, med unntak av prisregulering.
I saken krevde fester innløsning av sin festetomt til hytteformål, mens grunneier nektet med bakgrunn i at hovedbølet til festetomten var en landbrukseiendom i drift. Grunneier anførte at festekontrakten var tidsbegrenset, mens fester anførte at han kun skulle betale 25 ganger festeavgiften, idet kontrakten måtte sies å være evigvarende etter festekontraktens ordlyd.
Tingretten kom til at landbruksunntaket ikke kom til anvendelse, men at festekontrakten var tidsbegrenset slik at grunneier kunne velge 40-prosents-regelen. Innløsningssummen ble satt til kr 180 000. Begge parter begjærte overskjønn til Borgarting lagmannsrett (overskjønn og avledet overskjønn).
Borgarting lagmannsretts vurderinger
De to hovedproblemstillingene lagmannsretten sto overfor var: (i) om hovedbølet var en landbrukseiendom i drift slik at det ikke kan kreves innløsning og (ii) forutsatt at landbruksunntaket ikke kommer til anvendelse, er festekontrakten tidsbegrenset eller evigvarende?
Hva gjelder landbruksunntaket kom lagmannsretten til at dette ikke kommer til anvendelse i saken. Det var særlig forskriften § 4 bokstav c partene var uenige om: var eiendommen i drift, eller vil den komme til å bli det? Lagmannsretten peker særlig på formålet med bestemmelsen da den kom i 1975.
Fra side 5 i overskjønnet hitsettes: «Formålet med bestemmelsen i tomtefesteloven § 34 (3) er å sikre næringsgrunnlaget for aktivt landbruk der festeinntekster vil kunne bidra til å hindre fraflytting og nedleggelse av driften og således utgjøre et nødvendig tilskudd til gårdens næringsgrunnlag. Det vises til innst.O nr. 37 (1974-1975),samt departementets merknad i ot.prp. nr. 78 (2005-2006). Landbruksunntaket skal verne bruk som er i drift.
Lagmannsretten viser til tidligere rettspraksis hva gjelder forståelsen av begrepet «i drift» og trekker frem at eiendommen som helhet må fremstå som en landbrukseiendom ut ifra naturlig språkbruk i tråd med landbrukslovgivningen til enhver tid.
Lagmannsretten kom etter en helhetsvurdering til at den aktuelle virksomheten i perioden 2017-2019 var for beskjeden til å kalles landbrukseiendom i drift. Det var ifølge overskjønnet kun beskjedent skogbruk med kun negative driftsresultat og lavt inntektspotensial. Arealet var ikke slått da retten var på befaring, innmarken kunne ikke sies å ha vært i hevd, og det ville ikke være regningsverdig å leie ut arealene. Grunneier hadde aldri bodd på eiendommen, men benyttet den som fritidsbolig.
Ettersom lagmannsretten kom til at landbruksunntaket ikke kunne påberopes, ble skjønnet knyttet til innløsningssum fremmet. Festekontrakten hadde en bestemmelse om at fester hadde rett til forlengelse for 20 år av gangen så lenge hytta var i god stand og grunneier hadde ikke oppsigelsesadgang i festekontrakten. Lagmannsretten tolket dette som at det ikke var noen begrensning i antallet ganger festekontrakten kunne forlenges, og at det å holde hytta i god stand kun var snakk om en slags hevingsrett for bortfester ved mislighold. Festekontrakten var således evigvarende og det var tfl. § 37 første ledd første setning som regulerte innløsningssummen.
Hva nå?
Når det gjelder landbruksunntaket er lagmannsrettens vurderinger i tråd med tidligere rettspraksis. Det er dermed tvilsomt om overskjønnet medfører noen endret rettstilstand, også tatt i betraktning av at overskjønnet er meget konkret begrunnet i den aktuelle eiendom og drift. Overskjønnets betydning utover den konkrete sak må være at retten foretar en slags gjennomskjæring og viser til at en ikke skal kunne bruke dette unntaket som en mulighet til å komme i forhandlingsposisjon overfor fester og dermed øke festeavgiften.
Lagmannsrettens vurderinger knyttet til lengden på festekontrakten er slik vi ser det mer kontroversiell. Den ubetingede rett lagmannsretten gir fester til å forlenge til evig tid er rimelig inngripende overfor grunneier.
I overskjønnet legges det vekt på (i) at kontrakten bare kunne fornyes for 20 år av gangen og (ii) hytta måtte være i god stand.
Vi er ikke enig i at hyttas standard må ses på som en slags hevingsklausul om at bortfester kunne heve festekontrakten dersom hytta ikke var i god stand. Dette er heller en klausul som var vanlig på den tiden hvor materialene var et knapphetsgode og hytter dessuten hadde en mer begrenset levetid. På dette feltet bidrar overskjønnet til ytterligere forvirring rundt beregning av innløsningssummen.
Vi er enig med tingrettens vurdering om at festekontrakten i denne saken er tidsbegrenset. Ettersom rettstilstanden på området med dette overskjønnet har blitt enda mer uoversiktlig, kan en håpe på at Høyesterett vil ta denne saken til behandling. Og tomtefesten fortsetter.
Artikkelen er skrevet av advokat/partner Carina Borchgrevink-Næss og advokatfullmektig Marita Fisketjønn, Bing Hodneland advokatselskap DA.
