Av: Senioradvokat Truls Fyhn Østeraas, Bing Hodneland advokatselskap DA
Bruksretten kan ha vesentlig økonomisk betydning for eiendommene. Tinglysing er ikke en nødvendig forutsetning, men gir rettighetshaver rettsvern og forutberegnelighet for begge parter.
Servitutter
Særlige bruksrettigheter på andres eiendom kalles servitutter. Dette i motsetning til allemannsretten til å bruke naturen uavhengig av hvem som eier grunnen, og rett til å bruke offentlige veier med mer, som vi alle har. Merk i denne forbindelse at mange private veier også er åpne for alminnelig ferdsel, og at det kan være helt avgjørende dersom det ikke foreligger bruksrett på annet grunnlag. Videre kan det nevnes at kommunen ved utbyggingsprosjekter, spesielt i byer, i mange tilfeller krever at utbygger tinglyser særskilte rettigheter for allmennheten.
Grunnlaget for bruksretten
Servitutter kan stiftes på flere måter, herunder ved muntlige og skriftlige avtaler, testamente, hevd, alders tids bruk, jordskifte og ekspropriasjon. Rettighetshaver til en servitutt kan være en person eller en juridisk person (personlig) eller en eiendom (reell). I sistnevnte tilfelle kan den til enhver tid eier av eiendommen bruke rettigheten.
En bruksrett kan være tidsbegrenset eller varig (evig), og omfanget av bruken vil ha en øvre grense opp mot hva eier av eiendommen som bruksretten ligger på må tåle.
Avtale er vanligst
Det vanligste er at bruksrettigheter oppstår ved avtale som kan være mer eller mindre uttalt mellom tidligere eller nåværende eiere av eiendommene. Alt fra «det har alltid vært enighet om dette», til at det foreligger detaljert skriftlig tinglyst avtale med karttegning.
Dreier det seg om grunnleggende rettigheter for å kunne bruke egen eiendom, anses det gjerne å foreligge en varig og reell servitutt som følger eiendommen. Dette selv om ordlyden i sin tid, slik det var vanlig, kan være formulert til tidligere eier.
Bruksrettigheter er gjerne tinglyst i forbindelse med fradeling og omsetning av eiendommen.
Er bruksretten tinglyst?
Tinglysing av en bruksrett skjer på eiendommen hvor den utøves, og fremgår som heftelse i grunnboken. På Kartverkets nettjeneste Se eiendom kan du se utskrift av grunnboken.
Frem til slutten av 1980-årene ble grunnboken ført med penn og skrivemaskin. Dette kalles gammel grunnbok, og du finner den på Digitalarkivets nettportal.
Ved overgang til dagens elektroniske grunnbok er dokumenter som antas kun å ha historisk betydning ikke overført fra gammel grunnbok. Slik eventuell manglende innføring har ingen juridisk betydning, dvs. at bruksrettigheter ikke faller bort av den grunn. I tillegg til disse to kildene har vi Historisk grunnbok, som viser heftelser som eventuelt er slettet etter overgangen til elektronisk grunnbok. Den kan bestilles hos Kartverket.
Dette innebærer at du ved eldre bruksrettigheter kan måtte sjekke alle disse tre grunnbøkene.
Eiendom som er delt
Bruksrett tinglyst på en eiendom som senere er delt, er ikke nødvendigvis ført inn i grunnboken for den nye eiendommen. Dette har ingen juridisk betydning, rettigheter tinglyst før fradelingen følger med ved fradelingen.
I motsatt fall ville det vært enkelt å kvitte seg med brysomme servitutter. Dette medfører imidlertid at for å få det komplette bildet, må du også undersøke grunnbøkene bakover i «eiendomsrekken».
Hva er tinglyst?
Grunnboken er et register hvor det kun fremgår en kort tekst om hva servitutten gjelder, for eksempel «Bestemmelse om adkomstrett», «Rett til parkering», og lignende. Videre er det henvist til hvem som er rettighetshaver samt dokumentreferanse og dato for tinglysing. For å finne ut hva som er tinglyst, må du innhente kopi av det tinglyste dokumentet.
Dokumenter tinglyst før 01.01.1951 oppbevares hos Digitalarkivet, og er tilgjengelig på deres nettportal. Kopi av dokumenter tinglyst fra og med 1951, kan bestilles fra Kartverket. Ved innhenting av dokumentet kan det vise seg at innholdet er et annet enn antatt, eller at det inneholde uklarheter.
Bruksrettens innhold kan også ha utviklet seg med tiden og forholdene. Det må foretas konkret vurdering og tolkning av bruksretten i det enkelte tilfellet.
Hvorfor tinglyse?
En servitutt basert på annet enn skriftlig grunnlag er i utgangspunktet like bindende som den som er sirlig nedskrevet. Videre er en utinglyst servitutt like bindende som en tinglyst servitutt. Her som ellers vil det imidlertid gjerne være enklest å bevise eksistens og innhold ved skriftlighet.
Tinglysning har også den fordel at kopi av dokumentet er tilgjengelig fra offentlig arkiv, i stedet for å forsvinne i en skuff. Tinglysing skaper rettsvern og forutberegnelighet. Dersom bruksretten ikke er tinglyst, kan rettighetshaver risikere at den tapes (ekstingveres) til en godtroende erverver av eiendommen eller en konkurrerende rettighet, eventuelt til en kreditor. (Merk at arvinger ikke ekstingverer).
Eier av eiendommen hvor bruksretten utøves, kan ved tinglysing sikre klart definering av brukens omfang og hvilke forpliktelser rettighetshaver skal ha for drift og vedlikehold.
Krav om tinglysing ved byggetiltak
Skal du bygge på eiendommen din og er avhengig av bruksrett for adkomst eller for å strekke vann- og avløpsledninger over naboens eiendom, er utgangspunktet at kommunen etter plan- og bygningsloven krever at slik varig rettighet er tinglyst. Likeledes kan det være krav om tinglyst rett til for eksempel parkering på fastlandet for byggetiltak på øyer og holmer. Også i andre tilfeller kan du være avhengig av tinglyste bruksrettigheter for å få byggetillatelse eller til å fradele tomter.
Tvister
Skriftlighet og tinglysing er ingen garanti for at det ikke oppstår tvister, men erfaringsvis er det den beste måten å minimere risikoen for det. De fleste vil ikke gjennomføre et eiendomskjøp kun basert på muntlig avtale, og det samme bør gjelde regulering av vesentlige rettigheter for eiendommen.
Der det oppstår tvister er det gjerne i forbindelse med eierskifter, og hvor avtalene er muntlige og/eller uklare. Dersom partene ikke blir enige, hører tvist under de alminnelige domstolene eller jordskifteretten.
Oppsummering
Både for den som har bruksrett på en annens eiendom og for den som eier eiendommen hvor den utøves kan det være hensiktsmessig å undersøke nærmere om bruksretten er tinglyst, og det nærmere innholdet, dersom dette ikke er kjent. Her kan det ligge mange muligheter.
Dersom tilfredsstillende tinglysing ikke foreligger, bør det vurderes å rydde opp i dette. Merk at det ved tinglysing er skranker både for innhold og formkrav som håndheves av Kartverket. Det kan som nevnt ligge vesentlige økonomiske verdier i slike rettigheter.
Både for å avklare hva som er tinglyst, og for å sikre egne interesser ved formulering av avtaler til tinglysing, kan det være hensiktsmessig å konsultere advokat som har erfaring med denne typen saker.
Artikkelen er skrevet av senioradvokat Truls Fyhn Østeraas, Bing Hodneland advokatselskap DA.
