– Lyset slukkes i deler av Norge

En sentral aktør i norsk bank og finans er tydelig på at energieffektiviseringsdirektivet vil slå knallhardt på norske boligeiere og banker. Det som gjenstår er at EUs medlemsland og EU-Parlamentet går i trilogforhandlinger før en endelig politisk avtale skal vedtas. Til det kreves kvalifisert flertall blant EU-landene, og at Norge ikke motsetter seg.

50 prosent av norske boligeiere vil måtte bruke millionbeløp på klimatiltak innen 2030. Innen 2033 må ytterligere 15 prosent grave dypt i bankkontoen når boligene skal oppfylle kravene, hvis ikke myndighetene skulle finne på å avvise hele direktivet, slik Senterpartiets finanspolitiske talsmann, Geir Pollestad, har åpnet for i Finansavisen.

Europaparlamentets strenge krav er at alle boliger må opp til minimum energiklasse D. Fra 2050 må alle norske boliger være nullutslippsboliger. Regningen blir skyhøy.

Tyskland trenger strøm

Bakteppet er at bygninger står for 40 prosent av energibruken i EU. Landene, med Tyskland i spissen, er i stort behov for energi, og da fortrinnsvis ikke fra Russland. Redskapet er å senke energibruken i bygninger, blant annet i Norge. Huseierne har anslått en pris på mellom 0,5 og 1,5 millioner kroner pr. norske bolig. Andre mener prisen er mye høyere.

På Finn.no ligger det i dag 800 eneboliger til salgs med en prislapp under 2 millioner kroner. Setter man grensen på 3 millioner, er det 1.500 eneboliger. Samtlige av disse har trolig energiklasse G, og vil måtte pusses opp for millionbeløp uten at verdien vil stige tilsvarende.

Antallet boliger under 4 millioner utgjør knappe 2.300 boliger, mens de under 5 millioner utgjør 2.900.

Finansaktøren har fulgt EU-parlamentets prosess tett, og er bekymret.

Umulig å få lån

«I store deler av Norge vil det ikke være mulig å finansiere påkrevde oppgraderinger gjennom ordinær lånefinansiering. Utenfor de tettbygde strøkene i Norge er det til dels stor forskjell mellom markedsverdi og teknisk verdi av byggene», fremgår det av en e-post til Finansavisen fra en viktig aktør i norsk finans, som har fulgt prosessen i Brussel nøye.

«Det betyr at en låntager kanskje ikke kan ta sikkerhet i boligen for å finansiere oppgraderinger, fordi det vil ikke være tilstrekkelig verdi i boligen. Prisen på oppgraderingen vil stort sett være den samme uansett hvor du er i landet, altså uavhengig av markedspris. Dette vil være utfordrende for både næringsbygg og private boliger, men blir kanskje mest tydelig for private boliger», sies det videre.

– Lyset slukkes

«Det blir da et stort politisk spørsmål, hvor det eventuelt må etableres robuste offentlige finansieringsordninger for å sikre tilstrekkelig oppgradering. Ellers er worst case at lyset slukkes i deler av Norge», spår finansaktøren.

De som tror bankene vil åpne rammelånene, vil ta feil. Aktøren er klar på at deres egen bransje vil merke kravene fra EU-parlamentet på kroppen.

«Eiendomsporteføljen til bankene kan falle ganske kraftig i verdi i løpet av kort tid i forbindelse med gjennomføringen av de ulike trinnene i direktivet. Det vil potensielt ha store konsekvenser for blant annet risikoprofil og -appetitt, egenkapital i bankene og verdien av sikkerheten eksisterende lån er basert på», skrives det, og:

«I verste fall vil dette påvirke kapitaltilgang for låntagere i deler av Norge, eller at man ikke får lån til å kjøpe eller oppgradere eldre boliger i de delene av landet der markedsverdien ikke er god nok».