Eiendom blir ofte sett på som en trygg investering i Norge, men det er absolutt ikke alle som kan sprette champagnen når boligen blir solgt. Faktisk viser tall fra Prognosesenteret at antallet som solgte med tap i fjor, var nesten dobbelt så høyt som antallet som oppnådde høy avkastning.

Tap er her definert som differansen mellom kjøps- og salgspris i tinglyste boligsalg, hensyntatt meglerkostnader og eventuell dokumentavgift. Høy avkastning innebærer i denne sammenheng ti prosent eller mer pr. år i perioden boligen var eid.

Optimistisk: Sjeføkonom Nejra Macic tror tapsandelen i boligmarkedet vil synke gjennom 2025 og 2026, mens andelen med høy avkastning vil øke. Prognosesenteret

I 2024 var det syv prosent av de tinglyste boligsalgene som endte med høy avkastning, den laveste andelen siden 2010, ned 2,6 prosentpoeng fra året før. Andelen boligsalg som endte med tap, var mer enn dobbelt så høy som andelen med høy avkastning – og utgjorde 14,7 prosent i fjor. Det var en økning på 3,3 prosentpoeng år over år, men den lå fortsatt relativt lavt historisk sett.

De typiske årsakene til at enkelte boligsalg gir høy avkastning, mens andre ender med tap, er timingen.

Sjeføkonom Nejra Macic i Prognosesenteret

– De typiske årsakene til at enkelte boligsalg gir høy avkastning, mens andre ender med tap, er timingen. De som har kjøpt rett før en sterk prisvekstperiode og solgt rett etterpå, har selvfølgelig endt med høy årlig avkastning. Spesielt hvis de har fanget opp kortere og intense prisvekstperioder, for eksempel som i Oslo gjennom 2016, sier sjeføkonom Nejra Macic.

Tap vs. gevinst: Andelen tinglyste boligsalg nasjonalt som endte med tap i fjor, var mer enn dobbelt så høy som andelen salg med høy avkastning (definert som minst ti prosent årlig så lenge boligen var eid). Likevel er tapsandelen fortsatt relativt lav sett i et historisk perspektiv. Kilde: Prognosesenteret

Viktigste faktoren for å unngå tap

De fleste som taper på boligene sine, taper riktignok lite. Andelen som har tapt mye, definert som minst fem prosent årlig negativ avkastning i perioden boligen var eid, var på kun 2,8 prosent.

Statistikken viser at det er svært store geografiske variasjoner. Tapsandelen er klart høyest i Finnmark, Innlandet og Troms fylke, som alle bikker 20 prosent (se tabell lengre ned i saken.) Til sammenligning var tilsvarende andel i Oslo-markedet 7,8 prosent, hvilket er best på det norske fastlandet.

– De som ender med tap, har til felles at de har kjøpt før et prisfall eller en periode med nullvekst i prisene og deretter solgt før en ny, sterkere prisvekstperiode har kommet i gang. Transaksjonskostnadene har i disse periodene dratt ned den årlige avkastningen ytterligere, sier Macic.

Det er spesielt én felle man bør unngå hvis målet er å holde seg unna røde tall: De fleste som selger med tap, har eid boligene i kort tid. Tapsandelen blant de som har eid i mindre enn tre år er på hele 41 prosent. Her er det naturlig å tenke seg at omkostningene spiller en mer betydelig rolle relativt til prisveksten.

Et interessant poeng er at også blant dem med høyest avkastning er det flere som har eid boligen i kort tid.

Ikke overraskende er det mer risikabelt å eie kort – det kan gå veldig bra, og det kan ende med tap

Sjeføkonom Nejra Macic

–  Her kommer de vellykkede flippeprosjektene inn. Ikke overraskende er det mer risikabelt å eie en kort periode – det kan gå veldig bra, og det kan ende med tap, sier sjeføkonomen.

Les også

Den store hytteguiden

Hvor mye koster det å bygge ny hytte?  Hva er det dummeste å gjøre før et salg? Hvor er de dyreste fjellhyttene? Hvordan er det å spise på Gjelstens nye restaurant på Pellestova? Den beste snøfreseren? Svaret på dette og 18 andre spørsmål finner du her.

– Skal ikke så mye til

Kapital har forelagt statistikken for boligprofessor Are Oust ved NTNU, som først og fremst trekker den konklusjonen at boligprisene ikke steg noe særlig i den aktuelle perioden. Dersom prisene sto på stedet hvil, ville matematisk sett 50 prosent betalt for mye, påpeker han.

– Men man må huske på at det å kjøpe en bolig ikke er det samme som å kjøpe aksjer. Hvis du kjøper én aksje, vil alle aksjene i selskapet gi den samme avkastningen. Det gjelder ikke for bolig. Du er ikke garantert å få den samme avkastningen som boligmarkedet, og det gjelder spesielt hvis du eier i kort tid. Hvis du eier i en kortere periode, kan de feilene du gjør, eller uflaksen du har i forbindelse med ditt boligkjøp, veie ganske tungt, sier han.

Oust skisserer et tenkt scenario der det bys fem-ti prosent for mye i en litt hektisk budrunde. Videre fremkommer det en feil ved boligen som koster nye ti prosent, og deretter gjør man et uheldig salg.

– Det skal ikke så veldig mye til. Da har du jo tjent mye mindre enn hva prisstigningen i boligmarkedet skulle tilsi. Men hvis det bare går nok år, er det ingen som ser det nominelt, sier han.

Hvis du eier den samme boligen i fem år, sier vi at det høyst sannsynlig vil lønne seg.

Professor Are Oust ved NTNU

Professoren forteller at break-even ofte ligger et sted mellom fire og fem år. Blant fjorårets salg var gjennomsnittlig eiertid på 64,4 måneder eller 5,4 år. 

– Hvis du eier den samme boligen i fem år, sier vi at det høyst sannsynlig vil lønne seg.

Store variasjoner: Grafen viser utviklingen i tapsandel og boligsalg med høy avkastning (minst 10% pr. år boligen var eid) for boligsalg i Oslo fra 2010-2024. Kilde: Prognosesenteret

Spår bedre tider

For dem som får kalde føtter av å lese denne saken, er det også verdt å merke seg at ekspertene spår sterk prisoppgang de kommende årene, drevet av blant annet mangler på tilbudssiden, forventninger om lavere renter og reallønnsvekst samt lempeligere kapitalkrav.

Dermed minsker risikoen for å havne i gruppen som ender opp med å måtte selge med tap.

– Jeg tror tapsandelen vil synke gjennom 2025 og 2026, og tilsvarende tror jeg andelen med høy avkastning vil øke gjennom perioden, sier Nejra Macic i Prognosesenteret.

Les også

– Leieprisene vil øke

Are Oust mener det må lønne seg å drive med utleie og at skattepolitikken må endres.