Tvilte på Norconsult: Slapp å rive 503 bad

Denne publiseringen var i strid med Vær Varsom-plakatens regler for god presseskikk. Les uttalelsen fra Pressens Faglige Utvalg her.

– Konsulentselskapene gjør bare sjablongvurderinger. De undersøker ikke. De er interessert i at prosjektene skal bli størst mulige, sier Thor Eckmann.

Den pensjonerte siviløkonomen er styreleder i Bjåfjellet borettslag. Med sine 568 boliger er det et av Oslos største, og strekker seg over Glimmerveien, Gråsteinveien og Mellombølgen, med Blåfjellparken i mellom. De nøkterne, men velholdte blokkene og rekkehusene er selve manifestasjonen på sosialdemokratiet på 1950-tallet, bygget med lys og luft mellom seg, og ikke minst: med egne baderom.

60 år senere skulle badene skape betydelig hodebry for beboerne. Rør holder ikke evig, og risikoen for kostbare lekkasjer var økende. Styret måtte gjøre noe. De tok kontakt med ingeniørselskapet Norconsult.

Rapporten var knusende: Ifølge seniorprosjektleder Svend Haugen måtte alle vannrør og avløpsrør byttes, noe som ville medføre riving av 503 bad. Nettopp brukt flere hundre tusen på å pusse opp? Synd for deg. Totalpris? Mellom 200 og 225 millioner kroner.

Tok ikke rørprøver

Ifølge Olimb Rørfornying er det tilførselsrørene som er det kritiske punktet i en slik rehabilitering. Avløpsrør kan i de aller fleste tilfeller sikres og tettes med en strømpeløsning, men om tilførselsrørene er ubrukelige, må badene gjerne rives.

– Jeg så at dette prosjektet ville belaste økonomien i borettslaget veldig, og gjøre stor skade. Jeg tenkte at om det finnes alternative løsninger til det som blir anbefalt av konsulentselskapet, så gjør vi heller det. Og det gjorde det jo, sier Eckmann.

Styrelederen reagerte på at Norconsult ikke tok rørprøver for å analysere restlevetiden før selskapet kom til sin dramatiske og kostbare konklusjon.

– Vi fikk en rørlegger til å kutte i noen rør og ta prøver som ble sendt til et teknologisk institutt. Svaret var at det dårligste tilførselsrøret hadde en restlevetid på minst 100 år. Da kunne vi se på alternative løsninger for avløpsrørene også, sier Eckmann.

I disse dager er Blåfjellet borettslag i ferd med å avslutte det nødvendige rørfornyingsprosjektet. Istedenfor å bruke mer enn 200 millioner kroner på å ødelegge hundrevis av velfungerende bad, ender regningen på mellom 25 og 30 millioner. Som følge av de rørtekniske undersøkelsene utført av Kiwa, ble tilførselsrørene beholdt. Avløpsrørene er blitt rehabilitert av Olimb Rørfornying med en strømpeløsning, med minimale konsekvenser for beboerne.

– Vi skal drive med nødvendig vedlikehold. Slikt kan bli veldig dyrt om ikke styret tar ansvar, sier Eckmann.

Han mener selskaper som Norconsult har en egeninteresse i å blåse opp slike prosjekter.

– Hva mener du Norconsult har å tjene på å gi dårlige råd?

– De kan for eksempel komme inn i kontraktsforhandlinger med en entreprenør, de kan være kvalitetsgarantister og få høyere konsulenthonorarer. Det er bare ett sted å sende regningen, og det er til beboerne. I en slik situasjon er det lett å tenke «jeg skal bare betale en liten andel, så det er ikke så nøye». Men i prinsippet taper du alt du har lagt ned i badet ditt, og så må du være med på å betale på det nye også, gjerne i en dårligere utgave.

– Det er bukken og havresekken?

– Helt riktig. Og ofte er konsulentselskapet i et nettverk med flere selskaper. Her tok Norconsult den lettvinte veien og foretok en sjablongvurdering som tilsa at vannrørene måtte skiftes – på tross av at Sintef har sertifisert Olimb og flere andre rørfornyingsselskaper og at de kan garantere 50 års levetid. Det kaller jeg uprofesjonelt håndverk, sier Eckmann.

Han er sikker på at mange har fått badene sine revet uten en fornuftig grunn.

– Å ja, mange av prosjektene vi har sett har etter min vurdering vært gjennomført unødvendig.

– Hjernevasket

Men er det virkelig så enkelt? Vi ringer mannen vi antar er best egnet til å svare.

– Jeg kan ikke diskutere det med deg. Vi har et kundeforhold til Blåfjellet Borettslag, så da må du snakke med dem, sier Svend Haugen, kontaktperson for rør- og våtromsrehabilitering i Norconsult.

– Jeg har allerede snakket med styrelederen der, så derfor ringer jeg deg for å få din versjon.

– Da får du ringe Norconsult sentralt.

– Hvorfor konkludere med riving av 503 bad uten å være sikker på at det er nødvendig?

– Nå må du høre hva jeg sier. Hvis du vil ha en kommentar, må du kontakte Norconsult sentralt, sier Haugen, og avslutter.

I Wilhelms gate 10 på Bislett ligger en klassisk funkisgård fra 1934. Også her er Haugen kjent. Han var hyret inn som ekspertkonsulent i forbindelse med utskifting av røropplegget. I dragsuget forsvant 24 baderom.

– Styret virket hjernevasket av Norconsult, sier Linn Syversen.

I 2019 kjøpte hun og samboeren Linus Hjellström en slitt leilighet i bygården. De satte raskt i gang med å pusse opp alt. Det knøttlille badet ble utvidet, og endte med å koste 300.000 kroner. Men ikke lenge etter kom rivningskonklusjonen fra Norconsult.

– Argumentasjonen fra styret var at dette ble veldig bra, for nå skulle alle få oppgradert badene sine. «Gratulerer, du får et nytt, bittelite standardbad for en halv million», sier Syversen.

Prosjektet endte med å koste aksjelaget 8,5 millioner kroner. Samboerparets bad var det eneste av de totalt 25 badene som endte med å bli bevart, men parets andel av fellesgjelden har steget fra 0 til 550.000 kroner. De er tilbudt en kompensasjon på 44.000 kroner for at badet ble bevart.

– Det har vært en emosjonell og stressende periode for alle her, sier Hjellström.

Ifølge samboerparet var Norconsult og Svend Haugen allestedsnærværende de gangene saken ble diskutert i aksjelaget.

– Vi opplevde ikke at styret agerte selv. Alle spørsmål som dukket opp ble bare henvist videre til Norconsult, sier Hjellström.

– I alle generalforsamlinger var det Norconsult som svarte på aksjonærenes spørsmål. De tok livet av alle andre innspill og forslag, sier Syversen.

En dyp konflikt oppsto mellom rivetilhengerne og rivemotstanderne, men tilhengerne var i flertall. Ifølge Hjellström og Syversen var det mange eldre bad i aksjelaget – deriblant hos tre av de fire faste styremedlemmene.

– Styret har fremstilt Norconsult som en nøytral part på linje med kunnskapsaktører som Sintef Byggforsk, men Norconsult er et konsulentselskap som lever av provisjon fra slike prosjekter, sier Syversen.

Tok ingen rørprøver

Truls Karlsen var inntil nylig styreleder i Wilhelms gate 10 AS. Han kjenner seg ikke igjen i påstandene om at styret har diltet etter Norconsult og slavisk fulgt deres råd.

– Vi har stolt på fagfolk. Dette har vært grundig behandlet i fire generalforsamlinger, og vi er veldig fornøyd med både veiledning og oppfølging, sier han.

– Men det har vært intern splid?

– Ja, det er to aksjonærer som har vært imot valg av metoder.

– Bare to?

– Ihvertfall som har frontet det. Det har vært flertallsvedtak i generalforsamlinger.

– Er styret sikker på at dette ikke kunne vært gjort rimeligere?

– Her var det veldig mange bad fra forskjellige tidspunkt. Det var to relativt nyoppussede bad, hvorav det ene hadde så godt arbeid at vi greide å bevare det, men det ble omtrent like dyrt som å rive, sier Karlsen.

Men ble det tatt prøver av de gamle rørene for å finne ut av restlevetiden, eller ble det kun foretatt sjablongvurderinger, som på Lambertseter? Finansavisen har spurt Norconsult om dette, uten å få svar.

– Det ble vel ikke tatt rørprøver, medgir Karlsen.

– Da måtte man ha tatt såpass mange prøver at man måtte ha revet mye. Det hersket stor usikkerhet om rørene. Vi hadde en stor lekkasje i 1999, og vet ikke hvor mange rør som ble byttet, fortsetter han.

En gruppe beboere i Wilhelms gate 10 har nå forespurt Selvaag Prosjekt om å granske nødvendigheten av å skrote samtlige rør og dermed tvinge frem den omfattende baderomsrivingen.

– Vi i vår gruppe tilbød oss å ta den kostnaden på egenhånd i forkant, men det ville ikke styret – sikkert på anmodning fra Norconsult, sier Syversen.

Flertallet dikterer

Selvaag Prosjekt er en betydelig aktør innen prosjektledelse for sameier, borettslag og private gårdeiere, men har en annen filosofi enn Norconsult i slike saker.

– Vi anbefaler aldri en full rehabilitering uten å ta rørprøver med en ordentlig labrapport, sier prosjektingeniør Mats Devold.

– Vanligvis tar vi en kamerakjøring i avløpsrørene, og så tar vi ut fysiske rørprøver av stigledningen og sender til Sintef. De gjør en analyse av restlevetiden. Da får man en konklusjon. Vi sier aldri noe uten å ha en fysisk rapport i hånden. Det er en så innmari stor inngripen å åpne alle våtrommene uten at det er behov for det.

– Synes du det er betenkelig å konkludere med at alle badene måtte rives uten at det ble tatt rørprøver?

– Ja. Men vi opplever stadig vekk at folk har trumfet gjennom den typen prosjekter. Det er flertallet som bestemmer, så hvis åtte av ti vil skifte ut badene, blir det vedtatt å bytte rørene, sier Devold.

– Det er sånn det er i borettslagsmarkedet – du har en gruppe med personlig vinning av å få prosjektet gjennom, så har du en haug som bare blir med, og så har du en motstandsgruppe. Vi sier alltid: Få en tilstandsanalyse som har rot i fakta!

Devold utelukker ikke at restlevetiden for de gamle vannrørene i Wilhelms gate var 50 år, og at det dermed bare var nødvendig å rehabilitere avløpsrørene – uten riving.

– Kan du strømpeføre, koster det et par millioner istedenfor mange titalls millioner, sier han.

Klipp og lim

I Groruddalen, rett nedenfor villastrøket der byrådsleder Raymond Johansen pleide å bo, ligger Østre Lindeberg borettslag. Det er ikke like stort som Blåfjellet, men med 206 leiligheter og 114 rekkehus er det likevel et stort apparat å holde i gang.

Gjennom flere år har en konflikt om våtrommene splittet beboerne. På den ene siden står en gruppe som vil rive samtlige bad – på den andre siden en gruppe som mener badene kan bevares ved å rehabilitere avløpsrørene.

Lag nummer 1 har Norconsult og Svend Haugen på sin side. Lag nummer 2 har kontaktet Selvaag Prosjekt, som mener det er fullt mulig med rørfornying uten å rive.

Bare jobben med å skifte ut alle rørene beregnet til 135 millioner kroner i 2019. I fjor høst fremmet opprørerne mistillit mot det sittende styret. De manglet 15 stemmer, men styrelederen og et av styremedlemmene ble byttet ut.

Yasir Sharif Khan bor i Østre Lindeberg borettslag med sin familie. Han har gjort badet i leiligheten dobbelt så stort, og investert et betydelig beløp.

– Med Norconsults løsning ville vi fått tilbake et bad som bare er halvparten så stort, sier han.

– Men hva tjener de på det?

– Størst mulig kostnad for oss betyr mest mulig provisjon for dem, sier Khan, som reagerer på analysen som er gjort – eller rettere sagt ikke gjort – av de eksisterende rørene.

Det gjør også naboen Roger Bruvang.

– Norconsult sier vi har bruk for dette prosjektet uten at de har gjort noen undersøkelser. Det er bare klipp og lim, det fremstår som om de sender dette likt til alle. De anbefaler alltid totalrehabilitering, hevder han.

Uten å ha snakket med noen i Wilhelms gate 10, forteller han en ganske lik historie.

– Når Norconsult får styret med på laget, tror de aller fleste beboerne på dem. Du får ingen mulighet til å debattere eller argumentere imot, for all informasjon kommer fra styret og Norconsult. Hadde de tatt rørprøver, gjort undersøkelser – da kunne vi faktisk stolt på dem, sier Bruvang, som har et velfungerende bad fra 2014.

– Hva mener du er motivet?

– Profitt. De sparer seg for masse brysomt arbeid, og sier det blir best hvis man totalrehabiliterer. Selvsagt, men hva er kostnaden? Totalrehabilitering av bad foreslås som eneste løsning fra Norconsult, mens Selvaag Prosjekt har skissert en løsning hvor man ikke trenger å rive bad for å ivareta fellesskapets ansvar.

– Blant verstingene

Olimb Rørfornying har holdt på med strømpefornying av rør siden 1977, og hevder selv å ha lengst erfaring med dette i Norge.

– Jeg kan snakke med deg i fire timer, for jeg har stått på barrikadene i flere år nå, sier salgssjef Frode Berntzen når vi spør om det rives for mange bad.

– Men du får ta i betraktning at jeg jobber i Olimb, og at vi jobber med rehabilitering.

Berntzen er ikke en mann som snakker rundt grøten.

– På det verste har vi 10–12 forespørsler i uken fra folk som har fått dommedagsprofetier fra selskaper som Norconsult og Obos Prosjekt. Det er veldig tendensiøst blant noen av konsulentselskapene, og de to er blant verstingene. Kategorisk konkluderer de med riving av bad. De har heller ikke gjort noen særlige undersøkelser, men driver bare med synsing, hevder han.

– Jeg kan kalle en spade for en spade. Det er én konsulent i Norconsult som holder på med dette, og det er Svend Haugen. Blåfjellet borettslag er et konkret eksempel på at man fikk en helt annen konklusjon om levetiden etter at man tok rørprøver. Når alle anbefalinger blir å rive – da blir det helt feil.

– Hva vil du si om Norconsults faglige vurderinger i Blåfjellet borettslag?

– Ihvertfall har Norconsult i de tilfellene jeg har vært borti ikke utført slike rørundersøkelser, men jeg må jo ta forbehold om at de kan ha gjort det, sier Berntzen.

– Er mange redd for å legge seg ut med de store konsulentselskapene?

– Disse konsulenthusene kommer også med anbud til oss. For meg som leverandør er det litt som å kappe av hånda til den som gir deg mat. Men jeg mener at vi i Olimb har strukket strikken så langt vi klarer. Jeg har sett rapporter med direkte løgn – vi kan ikke sitte og akseptere det. Ofte er det problemstillinger vi har løst for 15 år siden.

– Men det er vel også mange rør som ikke lar seg rehabilitere og derfor må byttes?

– Når det gjelder avløpsrør, er vi borti svært få rør som ikke lar seg rehabilitere. Vi greier kanskje 90–95 prosent. Når det gjelder vannrørene er det gjerne snakk om tykkveggede kobberrør der det går rent vann, ikke avløpsrør med aggressive vaskemidler. Restlevetiden kan være opp mot 100 år, sier Berntzen.

– Hva mener du er agendaen bak kostbare råd om riving?

– Det økonomiske. Konsulenthonoraret i et rørfornyingsprosjekt er kanskje 10–15 prosent av honoraret i et totalrehabiliteringsprosjekt.

– Hadde jeg fått betalt det samme som Norconsult får for å skrive de rapportene, hadde jeg vært lykkelig. Jeg tror det tar kortere tid enn det du bruker på artikkelen din, sier Berntzen.

Ingen i Norconsult ville stille til intervju i denne saken. Vi stilte en rekke konkrete spørsmål på e-post som heller ikke ble besvart, deriblant hvorfor Blåfjellet borettslag ble rådgitt om å bruke nærmere 200 millioner kroner mer enn nødvendig, og spørsmål om hvilke prøver som er tatt av rørene i de tre omtalte boligkompleksene.

Kommunikasjonsavdelingen sender oss til slutt denne uttalelsen, der det bes om at kommunikasjonsdirektør Hege Njå Bjørkmann blir sitert:

«Norconsult gir alltid råd som vi mener kunden er best tjent med i hvert enkelt tilfelle. Råd i forbindelse med rehabilitering av våtrom er basert på rommets tilstand, krav til utførelse i lover og forskrifter samt kundens forventning til sluttresultat og levetid. Norconsult går aldri på akkord med de faglige og tekniske vurderingene, og rådene vil variere mellom boligselskapene fra kun utskifting av rør og til mer omfattende våtromsprosjekter som totalrehabilitering. Vi har flere eksempler på prosjekter der ulike løsninger er valgt. Vi registrerer samtidig at rørfornyingsselskapet Olimb hevder at Norconsult er kategorisk i rådgivningen, det får stå for deres regning.»

Denne publiseringen var i strid med Vær Varsom-plakatens regler for god presseskikk. Les uttalelsen fra Pressens Faglige Utvalg her.