<iframe src="https://www.googletagmanager.com/ns.html?id=GTM-W3GDQPF" height="0" width="0" style="display:none;visibility:hidden">

Skal du kjøpe eller selge eiendom?

Et spørsmål mange stiller seg nå er om timingen er riktig for å kjøpe næringseiendom. Eller kanskje vurderer du å selge. Men vent, er det smart å selge nå som markedet har falt så mye?

    Publisert 12. feb. 2024 kl. 13.52
    Oppdatert 12. feb. 2024 klokken 13.53
    Lesetid: 4 minutter
    Artikkellengde er 840 ord
    Robert Nystad, Union Gruppen AS Ivan Kverme

    Gjestekommentar: Robert Nystad, analysesjef Union

    Det hele koker ned til om du mener eiendomsprisene er høye eller lave. Det er et enkelt spørsmål, uten et entydig svar. Høye eller lave priser i forhold til hva da?

    Prisene lave...

    Ja, prisene er lave i forhold til starten av 2022. I hvert fall i absolutte tall. Grovt regnet har eiendomsverdiene falt rundt 20 prosent nominelt, og over 30 prosent målt i realpriser. Dersom vi legger yielden til grunn som et prismål som indikerer hvorvidt det er dyrt (lav yield) eller billig (høy yield), er prisene ikke bare lavere enn i 2022, men på det laveste nivået siden 2014. Men samme enkle metodikk viser også at det i dag er dyrere enn hele perioden fra 1994 til 2014. 

    Den rutinerte leser vet naturligvis at prisingen ikke skjer i et vakuum. Vi må snakke renter. Den klassiske måten å vurdere relativ prising på er å måle risikopremien. Altså se på differansen mellom yieldene på eiendommene og renter med tiårs løpetid. I skrivende øyeblikk er den 1,13 prosentpoeng, mens den i gjennomsnitt har vært 1,32 prosentpoeng siden 1994. I en slik målestokk er prisen fortsatt litt høy i et 30-års perspektiv.

    Men risikopremien har variert mye over tid, og den avviker nesten alltid fra sitt langsiktige snitt. Fra 1994 til 2008 var den 0,96 prosentpoeng i gjennomsnitt, mens den har vært 1,63 prosentpoeng i snitt fra 2008 til i dag. Det kan indikere at absoluttnivået på renter og yielder betyr noe. For eksempel hvis renterisikoen oppfattes som lavere og utfallsrommet som mer symmetrisk på høyere rentenivåer. Vekstforventninger til økonomien og kredittpåslag bør også spille en rolle.

    I tillegg har vi inflasjonen ...

    Ettersom det nesten alltid finnes mekanismer i leiekontraktene som regulerer leien basert på konsumprisindeksen, anses eiendomsyielden vanligvis som et mål på realavkastning. Et relevant spørsmål blir da hvordan eiendomsprisene henger sammen med dagens realrente.

    Det er liten tvil om at langsiktige realrenter har økt betydelig de siste par årene globalt. I Norge har vi dessverre ikke markedsprising på dette. Men dersom vi lager en proxy basert på en blanding av norske og internasjonale renter, og inflasjonsforventninger, ser det ut til at dagens yield er nære langsiktig likevekt basert på realrenten.

    En annen nyttig prisindikator, som ofte blir neglisjert, er kvadratmeterprisen. Trolig fordi den varierer mye fra eiendom til eiendom, og ikke sier så mye om hva man kan forvente i avkastning. Men la oss se på et par solide porteføljer:

    1. Med dagens aksjekurs er Entras kontantstrømseiendommer verdsatt til rett i overkant av 40.000 kr/kvm. Porteføljen består i all hovedsak av moderne og gode kontoreiendommer med sentral beliggenhet i Norges fire største byer.

    2. UNION Core Real Estate Fund er et ubelånt fond som kjøper lavrisikoeiendommer. Gjennomsnittlig verdi på eiendomsporteføljen er nå rundt 39.000 kr/kvm, ifølge siste verdivurdering. Porteføljen er solid med lange leiekontrakter og offentlige motparter, i tillegg til mange eiendommer på flott beliggenhet i Norges største byer.

    Til sammenligning koster det i dag normalt 42–45.000 kr/kvm å bygge et nytt kontorbygg. Og det er før tomtekostnad og normalisert avkastning til de som skal utvikle eiendommen. Begge porteføljene nevnt ovenfor har med andre ord en verdi under “replacement cost”. Du kan dermed kjøpe bygningsmassen til en lavere verdi enn prisen på å fremskaffe ny. Også får du tomten med på kjøpet.

    Kort oppsummert:

    1. Eiendom som aktivaklasse ser fortsatt litt dyrt ut sett opp mot nominelt rentenivå, særlig når vi tar hensyn til bankmarginer og kredittpåslag.

    2. Dersom vi modellerer yielden basert på estimert langsiktig realrente, ser eiendomsyieldene imidlertid ut til å være nær en langsiktig likevekt.

    3. Dagens prising gir god substansverdi, i den forstand at det i mange tilfeller ikke er mulig å få nytt tilbud inn i leiemarkedet med dagens byggekostnader, yielder og leienivåer. En korreksjon i byggekostnadene alene er trolig ikke nok til å endre bildet. Det betyr at det er vanskelig å fremskaffe nytt areal før leienivået kommer betydelig opp eller yieldene begynner å falle igjen. Altså en verdiøkning på eksisterende bygningsmasse.

    Hvor tungt bør du vektlegge det siste argumentet? Det avhenger av hva du tror om leiemarkedet i årene som kommer. Jo færre ledige kontorlokaler, jo mer avgjørende blir marginalkostnaden ved å fremskaffe nytt areal. Og vice versa. I mange byer i USA, der kontorledigheten er skyhøy, spiller det naturligvis ingen rolle hva “replacement cost” er.

    Fornuftig prising

    Det er ingen “løp-og-kjøp”-prising for øyeblikket, men med det vi vet i dag, virker prisene å være på et fornuftig nivå. Og da vil trolig kjøperne gradvis klatre ned fra gjerdet igjen. Det kan imidlertid vise seg å bli en større utfordring å overtale selgerne om at det er god timing å selge nå. 

    Hva som skjer i fremtiden vet ingen av oss, men å sammenligne med gamle priser, eller hva du kjøpte for, bør i hvert fall ikke være relevant når du skal ta beslutning om salg. Når fakta endrer seg, endrer jeg mening, sa John Maynard Keynes. Det bør vi alle gjøre. Også selgerne.

    Kilde: Union, Macrobond Grafikk: Union