<iframe src="https://www.googletagmanager.com/ns.html?id=GTM-W3GDQPF" height="0" width="0" style="display:none;visibility:hidden">

Sentimentet snur i næringseiendom

Konsensus om at rentetoppen er nådd har gitt et positivt sentiment i transaksjonsmarkedet for næringseiendom inn i det nye året. 

    Publisert 22. feb. 2024 kl. 14.52
    Lesetid: 2 minutter
    Artikkellengde er 442 ord
    Bjørvika i Oslo.  Foto: Iván Kverme
    Sindre Vesje Bråtebæk, Akershus Eiendom Foto: Knut Neerland/Magent

    Gjestekommentar:  Sindre Vesje Bråtebæk, analytiker i Akershus Eiendom

    Etter 18 måneder med verdifall og stadig oppjusterte renteforventninger har utsikter til lavere inflasjon og rentekutt gjort at flere investorer har kommet ned fra gjerdet.

    Dermed har aktiviteten i transaksjonsmarkedet tatt seg opp. Klart flere næringsbygg ble omsatt i fjerdekvartal i fjor enn i kvartalet før, og desember ble årets beste måned med tanke på antall transaksjoner og volum. Det siste kvartalet har det også blitt omsatt fullt utleide kontorbygg i Oslo sentrum, noe vi har sett lite av siden rentene begynte å stige sommeren 2022.

    Markert rentefall 

    Fallet i lange renter har vært stort, og kommet raskt. Enkelte renteanalytikere har imidlertid advart om at fallet kan ha vært en overreaksjon. Femårs swap-rente hadde på det meste falt over 110 basispunkter siden toppen i oktober 2023. Ved inngangen til 2024 lå lange renter på nivåer som analytikerne i fjor høst ikke trodde ville bli nådd før om to år. I skrivende stund har lange renter kommet noe opp igjen, men er fortsatt betydelig lavere enn for et kvartal siden. Sammen med yield-økning har rentefallet gjort at avkastning for belånte eiendomsinvesteringer nå nærmer seg normale nivåer. Forholdet mellom finansieringskostnader og yield på eiendom, såkalt yield gap, har variert mellom 100 og 140 basispunkter i starten av året. Dette fremstår som godt nok til at kjøper og selger nå i større grad kan møtes.

    I tillegg til fallende lange renter observerer vi også lavere kredittmarginer i obligasjonsmarkedet. I januar har det blitt utstedt flere obligasjoner fra norske og svenske eiendomsselskaper med kredittpåslag under markedsforventning. Et fungerende obligasjonsmarked er også ventet å gi andrerundeeffekter, ved at bankene blir mindre bekymret for ubenyttede trekkfasiliteter og dermed forventer økt lånekapasitet fremover. Etter en periode med økt risiko og stadig strammere kredittpraksis hos bankene ser vi nå eksempler på noe reduserte bankmarginer og økt utmåling i enkelte transaksjoner.

    Videre rentefall indikeres 

    Yield-utviklingen for næringseiendom vil fremover avhenge av om rentene fortsetter å holde seg nede. Markedsturbulensen og volatiliteten i rentemarkedet det siste året har lært oss at vi ikke skal ta noe for gitt. Likevel tilsier Bloomberg-konsensus en moderat nedgang i lange renter de neste to årene.

    Lavere finansieringskost har gitt gode nok rammevilkår til at vi holder våre yield-estimater uendret i førstekvartal. Kombinert med stabile leieprisprognoser tror vi at verdinedgangen nå flater ut, men lange renter vil vise vei.

    Transaksjonsmarkedet for næringseiendom er på et bedre sted enn det har vært de siste 18 måneder.