Gjestekommentar: Finn Kinserdal, professor NHH
Nesten 25 prosent av Kinas BNP er relatert til byggeindustrien (2021). Ifølge investeringsbanken HSBC eier 90 prosent av innbyggerne i byer i Kina sin egen leilighet, og 70 prosent av privatpersoners formue er bundet i eiendom. På 2010-tallet var det mangel på leiligheter i byene, og prisene på bolig steg raskt.
Gjennomsnittlig doblet husprisene seg fra 2010 til 2020. Det gjaldt å komme seg raskt inn i eiendomsmarkedet. Pre-salg-modellen ble derfor populær, hvor man inngikk bindende kjøp og fikk eierrett i en leilighet som var garantert ferdig om si to til tre år, betalte umiddelbart et større depositum (typisk 20–30 prosent av kjøpesum) og fikk lov til å ta opp et tilsvarende boliglån.
90 prosent av alle bosteder i Kina var solgt før de var bygget i 2021. Depositumet økte på etter hvert som byggingen skred frem, og utbygger fikk tilsvarende tilgang på likviditeten utifra fremdrift. Pengene kunne utbygger imidlertid bruke også på andre, nye prosjekter.
Forskuddsbetalingene ga Evergrande og andre aktører nok likviditet til å ekspandere videre. Med massiv overutbygging som resultat. I Kina er rundt 30 millioner boenheter, tilsvarende omtrent 650 millioner kvadratmeter, usolgt (2023-tall).
Reagerte for sent
Kinesiske myndigheter innså faren på et tidligere tidspunkt, og slo på bremsene – men det var for sent: I 2020 ble det innført restriksjoner for eiendomsselskapene – “tre røde linjer”-politikken – med tradisjonelle regnskapscovenants! Det vil si restriksjoner på gjeld/eiendeler, gjeld/egenkapital og opp mot cash/kortsiktig gjeld. Og Evergrande feilet på alle de tre, og myndighetene strupet kredittilgangen. I desember 2021 klarte ikke Evergrande å betale renter ved forfall. Selskapet ble holdt kunstig i live fra 2021, men ble til slutt slått konkurs 29. januar i år.
Hva har dette med regnskapsjuks å gjøre? Vel, det kommer an på når man inntektsfører boligsalget: etter IFRS-reglene: 1) når boligen står ferdig og kjøper aksepterer (normalt i Norge) eventuelt 2) gradvis etter hvert som man bygger en forhåndssolgt leilighet. ELLER slik Evergrande gjorde, og som revisor aksepterte, når den bindende kontrakten er undertegnet og depositum er betalt – men gjerne før bygging har startet … Dette prinsippet ga 214 milliarder yuan (rundt 325 milliarder kroner) for høye inntekter i 2019; 45 prosent av omsetningen og 63 prosent av resultatet, og 350 milliarder yuan (omtrent 525 milliarder kroner) for høye inntekter i 2020; 78 prosent av årets omsetning og 87 prosent av resultatet. Samlet nesten 850 milliarder kroner!
Og husk: Enron fusket kun med cirka syv milliarder kroner i resultat, Worldcom kun med 125 milliarder kroner ...
Kunne man ha oppdaget dette i regnskapene?
Tja, njei ... I note seks i 2019 og 2020 fremkom det at all inntekt for en leilighet er tatt samtidig, og ikke over tid etter hvert som leiligheten bygges. Langt nede i regnskapsprinsippnoten på i alt 22 sider (...) som “ingen” leser, stod det; “revenue is recognised when the customer obtains the physical possession or the legal title of the completed property, and the Group has present right to payment”. (Min utheving).
De fleste ville tolket dette som at all inntekt ble utsatt til leilighetene stod ferdig. Men dette lille or beskriver mulighet for inntektsføring ved signering av pre-salg-kontrakten som ga ubetinget rett til leiligheten ved ferdigstillelse … Holder det etter Hong Kong-regnskapsstandarder som Evergrande rapporterte etter? I hvert fall endret Evergrande inntektsføringstidspunkt til fysisk overlevering i nytt 2021-regnskap da ny revisor kom inn i 2023.
Noen røde lamper burde uansett ha blinket: I balansen økte “Boliger under bygging” fra rundt 300 milliarder yuan i 2014, via 850 milliarder i 2018, til 1.257 milliarder yuan i 2020. 150 milliarder yuan (cirka 225 milliarder kroner) var usolgte boliger i 2020. I 2020 var 1507 milliarder av en totalbalanse på 2.300 milliarder yuan kortsiktig gjeld. Evergrande hadde kun 15 prosent bokført egenkapital. Når jeg tester med anerkjente konkursprediksjonsmodeller, viser de “høy konkurssannsynlighet” for Evergrande allerede i 2019.
Revisor i nesten 14 år inntil de trakk seg i 2023, PWC, er i betydelige problemer. PWC ga en ren revisjonsberetning uten anmerkninger til og med 2020-regnskapet. Det kinesiske finansdepartementet holder selskapet ansvarlig for feil i revisjonen. PWC rapporteres å få en rekordbot i revisjonsverdenen, på en milliard yuan, tilsvarende halvannen milliard kroner). I tillegg forventes søksmål i milliardklassen. PWC har mistet mange kunder i Kina, og risikerer å bli nektet å revidere i deler av Kina.
