Lavere aktivitet i utleiemarkedet for kontorer i 2024 bidro til en svak økning i kontorledigheten og leiepriser som utviklet seg sidelengs. Fremover er det imidlertid ventet en stabilisering i norsk økonomi, noe som er gode nyheter for aktiviteten i kontormarkedet.

Men det er ikke bare den makroøkonomiske utviklingen som vil drive utleieaktiviteten fremover. Siden pandemien har kontorets rolle endret seg, og leietagerne stiller andre og høyere krav til sine fremtidige kontorlokaler. Årsaken er ønsket om å få de ansatte inn på kontoret samt å kunne fremstå som en attraktiv arbeidsgiver som både tiltrekker seg og beholder talenter. Akershus Eiendom har identifisert fem trender vi venter vil prege kontormarkedet i tiden som kommer.

Sentralt 

Den første trenden tar for seg det vedvarende presset i sentrum. Vår årlige flyttemønsteranalyse viser at samtidig som «alle» selskaper som har etablert seg i sentrum blir værende i sentrum, øker netto tilflytting til sentrum fra randsonen. Flere anser det som strategisk viktig å ha en sentral lokasjon.

Videre opplever vi at selskapene stiller høye krav til gårdeier, og det forventes mye av kontorlokalene. Våre undersøkelser viser at de aller fleste nå ønsker seg et fullservicebygg. Arbeidsplassen er ikke lenger bare et sted for arbeid, men en helhetlig arena som støtter læring, samarbeid og personlig velvære.

Det har tatt litt tid, men endelig opplever vi at leietagerne stiller strengere miljøkrav til kontorene de skal leie. Gjennom fjoråret registrerte vi flere leiekontrakter som indikerte grønne premier enn tidligere, og vi har grunn til å tro at denne trenden vil fortsette.

Flere store utløp de neste årene, samtidig som etterspørselen etter fullservicebygg med høy miljøstandard øker, vil trolig bidra til omfattende rehabiliteringsprosjekter eller igangsetting av nye kontorprosjekter. Men for at disse kontorprosjektene skal bli lønnsomme, må leienivåene opp på nye, høyere nivåer. Vi venter derfor at større kontorprosjekter vil tvinge frem nye leienivåer, og at vi kan få et større gap mellom eksisterende kontorer og nybygg.

Vil til kontoret igjen

Helt til slutt erfarer vi at de aller fleste ønsker å jobbe fra kontoret. Mobilitetsdata viser at nordmenn raskt fant veien tilbake til kontoret, og hjemmekontoret ble aldri spesielt utbredt. I andre internasjonale storbyer så dette derimot veldig annerledes ut, og høy bruk av hjemmekontor bidro til å svekke kontormarkedet betydelig. Nå ser det imidlertid ut til at aktiviteten ved kontorene globalt, inkludert i USA, øker. Dette er positivt for kontormarkedet, og kanskje vil eiendomsinvestorene bli mindre skeptiske til segmentet fremover.

Totalt sett er vi optimistiske med tanke på kontormarkedet i tiden som kommer. Basert på Norges Banks forventning om BNP-vekst og sysselsettingsvekst på linje med hva som anses som normalt, er etterspørselen etter kontorarealer ventet å ta seg opp til normale nivåer igjen i 2025. Dette peker mot en stabil til svakt fallende kontorledighet og videre leieprisvekst for de beste objektene. Vi venter at fullservicebygg med høy miljøstandard lokalisert i sentrum vil være vinnerne blant de stadig mer kravstore leietagerne.