Etter høy aktivitet i 2022–2023 bremset utleiemarkedet for kontor i Oslo opp i 2024. En av forklaringene er trolig svakere utvikling i norsk økonomi gjennom fjoråret, noe som kan ha ført til at flere selskaper ble mer forsiktige i sine kontorbeslutninger. Basert på Norges Banks prognoser fra rentemøtet i mars skal aktiviteten i norsk økonomi ta seg opp igjen gjennom 2025 – noe som er gode nyheter for kontormarkedet. Allerede i starten av året observerte vi at flere selskaper som hadde valgt å sette prosesser på vent gjennom høsten, igjen var aktive og villige til å inngå nye leieavtaler.

Den siste tiden har det imidlertid oppstått ny usikkerhet, noe som kan bidra til at selskaper som skal leie kontorlokaler, igjen setter foten på bremsen. Det er for tidlig å si hvordan utleiemarkedet for kontor vil bli påvirket, men høy grad av usikkerhet er sjelden positiv og kan ha en dempende effekt på aktiviteten.

Nærmer seg utløp

Men uavhengig av hvordan norsk økonomi vil utvikle seg fremover, er det flere selskaper som har leiekontrakter som nærmer seg utløp – og som derfor enten må reforhandle der de er, eller finne nye kontorlokaler. Ifølge Arealstatistikk er det lave utløpsvolumer i 2026, særlig blant større selskaper. Ettersom disse selskapene gjerne starter søkeprosessen allerede to år før utløp, har de lave utløpsvolumene i 2026 trolig påvirket aktiviteten i 2024. Med andre ord: Samtidig som utviklingen i norsk økonomi var svakere, var det også færre selskaper som måtte ta en beslutning om fremtidig kontorbehov – og utleieaktiviteten ble i fjor merkbart lavere enn i de to foregående årene.

Ser man imidlertid på utløpsvolumene i 2027 og 2028, er det mange kvadratmeter som løper ut – og flere av disse leietagerne er allerede i gang med å utforske mulighetene de har ved kontraktsutløp. Det er derfor grunn til å tro at flere vil inngå nye leiekontrakter eller reforhandle i løpet av året eller i 2026, og dermed bidra til økte signeringsvolumer.

Sannsynlig at flere vil flytte

En analyse Akershus Eiendom nylig har utført blant større selskaper i Oslo, viser at de aller fleste velger å reforhandle én gang, mens få selskaper velger å reforhandle flere ganger. Årsaken til dette er trolig at selskapet, etter flere år på samme lokasjon, gjerne har endret seg – enten i antall ansatte eller i måten de jobber på. En annen forklaring er slitasje og behov for oppgradering. Våre observasjoner tilsier at flere av de større leiekontraktene som nå nærmer seg utløp, allerede er reforhandlet én gang – og at det er sannsynlig at flere av disse nå vil velge å flytte. Et eksempel på dette er Statkraft, som etter å ha sittet på Lilleaker siden 2002, flytter til Fiskebrygga når dagens leiekontrakt løper ut i 2028.

Aktiviteten i utleiemarkedet for kontor påvirkes blant annet av utviklingen i norsk økonomi, men også av antall kvadratmeter med kontraktsutløp fremover. Det er fortsatt uklart hvordan norsk økonomi faktisk vil bli påvirket av dagens uroligheter, men uavhengig av dette er det flere leiekontrakter som nærmer seg utløp. Dette tror vi kan bidra til økt aktivitet i utleiemarkedet.