Nyboligmarkedet i Oslo

donkeykong
18.11.2020 kl 11:31 35777

Tenkte det kunne være fint med en egen tråd for nyboligmarkedet i Oslo. Det er ikke flere prosjekter som pågår nå enn at det går an å holde ganske god oversikt for en med litt interesse for boligmarkedet i hovedstaden.

De aller fleste prosjektene er på Ensjø - en bydel som forandres til det ugjenkjennelige i perioden 2015-2025. Videre er det prosjekter i Bjørvika og på Torshov. På vestkanten er det utrolig lite nybygg. Kanskje nettopp derfor ble det ene prosjektet som har blitt lagt ut der i høst (Sommerrokvartalet på Solli plass) utsolgt på én uke.

Store deler av det som bygges er borettslagsleiligheter i regi av OBOS eller USBL. Hvis man er på jakt etter ren selveier (formålstjenlig for utleie) så er utvalget rimelig skralt.

Forhåpentligvis kan tråden brukes til å dele innspill og erfaringer rundt ulike nyboligprosjekter. Både salgstall og prisendringer er av interesse. Akkurat nå er det spennende å følge med på prisøkninger på prosjekter som har ligget ute siden i vår. Flere prosjekter har den siste måneden økt prisene med 5% "over natta" som følge av den alminnelige prisutviklingen i markedet.

Hva er ditt favorittprosjekt i Oslo?
Redigert 21.01.2021 kl 09:19 Du må logge inn for å svare

Mer tips: Bruk Plan- og bygningsetaten sitt kartverktøy (Planinnsyn) for å finne mer info om prosjektene. Her ligger alt av dokumentasjon; soldiagram, støykartlegging, eventuelle naboklager, skisser, diskusjoner med Plan- og bygningsetaten...
Redigert 21.01.2021 kl 04:31 Du må logge inn for å svare
kator
30.11.2020 kl 23:46 6216

I Oslo søk på "Plan, bygg og eiendom" / "saksinnsyn" / "reguleringssak" (i 1. fase av behandlingen) - deretter "byggesak".......
Redigert 21.01.2021 kl 04:31 Du må logge inn for å svare
kator
02.12.2020 kl 11:48 6063

Jeg for min del synes at "Brattlitoppen" er priset helt ko ko.... Navnet er også svært misvisende....Toppen av Brattlikollen er ovenfor T-banen - ganske mange høydemeter opp dit....Var inne og så på siden deres nå og ser en 3-roms på 61 m2 - riktignok i 4. etasje/toppetasjen som er priset til 6.500.000 - som tilsvarer 106.500 pr. m2. Adressen er Libakkveien - som ligger rett nedenfor Libakkfaret - retning mot Europaveien....Du skal selvfølgelig betale mer for nytt - kanskje så mye som 20-40% (?). I Libakkfaret 23B er denne nylig solgt / 3-roms i 3. etasje på 66 m2 / til og med separat kjøkken / med prisantydning 3.539.000 / eller 54.000 pr. m2. FINN-kode 198962561. Jeg har ikke sjekket endelig salgspris - men uansett for meg virker prosjektet voldsomt overpriset...... Gikk en god del i Libakkfaret som gutt da jeg hadde en kamerat som bodde i blokk der. Helt ok / men ligger på skyggesiden i en skråning ned mot Europaveien. Støy, skygge, forurensning. Utbygger brukte vel ganske mange år på å overbevise politikere / plan- og bygg om at dette var en tomt som burde bebygges. Jeg liker på mange måter Neptune og mange av deres prosjekter/ men de som kjøper her får en dårligere prisutvikling enn i resten av bydelen.......de kjøper rett og slett for dyrt er mitt tips.
Redigert 21.01.2021 kl 04:31 Du må logge inn for å svare

Hør, hør.
Redigert 21.01.2021 kl 04:31 Du må logge inn for å svare
sondresb
03.12.2020 kl 12:00 5898

Fyrstikkbakken-update: 46 bud inne ved salgsstart. Undertegnede vant ikke loddtrekningen. Regner vel egentlig med at alt av små leiligheter er solgt. Nytt salgstrinn tilgjengelig på nyåret.
Redigert 21.01.2021 kl 04:31 Du må logge inn for å svare

Voldsom interesse for små nyboliger for tiden. Nesten alt blir solgt ved salgstart.
Redigert 21.01.2021 kl 04:31 Du må logge inn for å svare

Inne på boligvelgeren til Fyrstikkbakken ser det bare ut til at fire leiligheter er solgt. Den kan vel ikke være oppdatert? Dog merkelig at de ikke har oppdatert for alle 46 bud samtidig.
Edit: Nå ser jeg at en del flere leiligheter er markert som solgt. Mulig dette gjøres manuelt og oppdateres løpende.
Redigert 21.01.2021 kl 04:31 Du må logge inn for å svare
kator
03.12.2020 kl 20:55 5836

Kanskje de først trekker - og deretter må sjekke at den som får leiligheten har finansiering/kan gjøre opp kjøpet ? Er vel oppe i 16 registrert solgte nå kl. 20.55....
Redigert 21.01.2021 kl 04:31 Du må logge inn for å svare
sondresb
03.12.2020 kl 21:58 5785

Nei, til min overraskelse sjekket de finansiering i detalj i forkant - selv med overtakelse i 2023. Og "bruke tilgjengelig ramme på rammekreditt" var ikke nok, så litt admin i går for min del (jeg trodde kanskje jeg hadde vunnet loddtrekning, så ikke helt fornøyd i dag).
Redigert 21.01.2021 kl 04:31 Du må logge inn for å svare

Ser ut som det fortsatt er en ledig toroms i Fyrstikkbakken. Dyrere oppover i etasjene men også bedre utsikt.
Redigert 21.01.2021 kl 04:31 Du må logge inn for å svare
wire1
05.12.2020 kl 13:16 5619

2R 1 etg så nærme toget er nok ikke så attraktivt vil jeg tro. Det hadde ihvertfall vært bedre å bo i bygg A eller B med det ene bygget som mur.

Ble det noe av de "skilsmisseboligene" foressten? https://e24.no/privatoekonomi/i/p6RPLE/utbygger-proever-ut-skilsmisseboliger
Redigert 21.01.2021 kl 04:31 Du må logge inn for å svare
sondresb
05.12.2020 kl 14:33 5602

Det er én igjen i 7. etg og det er det oppover i etg også. 95k/m2 og 4MNOK i pris, usikker på om man får igjen differansen i yield - men om man skal spekulere for resalg gir det kanskje mening, men er jo ikke direkte billig. Nevnte "billige" D102 med håpløse solforhold i første "bak der" også ledig. Tror kanskje den kan være OK som utleieobjekt, men usikker på om man får solgt den til brukbar pris om ikke markedet er hot... Så jeg har vel bestemt meg for å vente og se både på bruktmarkedet og følge med på andre prosjekter og neste salgstrinn her.
Redigert 21.01.2021 kl 04:31 Du må logge inn for å svare

Det høres ut som en fornuftig vurdering. For meg virker det som om boligmarkedet og leiemarkedet har gått forskjellig retning i løpet av coronaen. Kan kanskje forklares med at mange ser verdien i å eie, studentene flytter hjem, samt at krisen har gått hardest utover de fattigste/leietakerne? Uansett hva som er årsaken blir det stadig vanskeligere å regne hjem yield. tror dere vi kan forvente en oppgang i leieprisene igjen postcorona?
Redigert 21.01.2021 kl 04:31 Du må logge inn for å svare

Har dere noen tanker om Fyrsjaparken? Føler prisene der er noe dyrere en nybyggene dere har nevnt her. Hvorfor?
Redigert 21.01.2021 kl 04:31 Du må logge inn for å svare

Synes i alle fall det er stygt der.
Blokker med kjedelige fasader tett inntil hverandre. Og ikke nok bebyggelse i området til at man får koselige kafeer osv.

Silberman
Redigert 21.01.2021 kl 04:31 Du må logge inn for å svare

Har inntrykk av at prisene på der oppe er på nivå med det meste i Oslo nå, kanskje med unntak av Groruddalen og Holmlia. Frysja er jo fra sentrum i luftlinje, men så får du til gjengjeld nærhet til marka.
Redigert 21.01.2021 kl 04:31 Du må logge inn for å svare
kator
06.12.2020 kl 13:04 5396

Jeg er også mest opptatt av leiemarkedet ettersom jeg har 5 boliger for utleie i bydel Grünerløkka. Status idag er hybel : 8.750, 3-roms : 16.000, 3-roms : 16.500, 4-roms : 20.000, 4-roms : 22.000, 2 garasjer : 2.200...

Mitt inntrykk er at leieprisene i bydelen har økt noe det siste året og jeg anslår markedsleien (for nyere leiligheter av god standard) til å være 9.000 for hybel, mellom 17-18.000 for 3-roms og 22-24.000 for 4-roms.

Akkurat idag er det 120 leiligheter med 2 eller flere soverom i bydelen på finn.no - som er i det øvre sjikt av det normale (har observert mellom 60 til 150 i de 5 årene jeg har fulgt med på det) - men november og desember er alltid perioden med færrest leietagere - og derav størst tilbud av boliger. Har drevet på med dette siden 2010 og tror vel egentlig på samme utvikling fremover som det har vært i denne perioden - en forsiktig leieøkning - et sted rundt KPI.
Redigert 21.01.2021 kl 04:31 Du må logge inn for å svare

Interresant å høre såpass konkrete vurderinger fra en som har pulsen på markedet.

Har du noen tanker om hvilken størrelse på utleieleilighet som gir best yield? Ser du har unngått toroms...
Redigert 21.01.2021 kl 04:31 Du må logge inn for å svare

Det er med andre ord ikke spesielt lønnsomt å leie ut ett og ett rom som kollektiv? Dersom man kan leie ut 4-roms for 24 000 kr til én leietaker, må man jo ha minst 8000 kr per soverom som kollektiv, og da med ekstra styr og slitasje. Men dersom man skulle optimalisert for kollektiv ville man kanskje bygd ett fjerde soverom?
Redigert 21.01.2021 kl 04:31 Du må logge inn for å svare
kator
06.12.2020 kl 14:06 5392

Jeg har unngått 2-roms av flere årsaker - i hvertfall dengang da jeg kjøpte (2010-2014) var prisforskjellen mellom gode 2-roms og ditto 3-roms liten. Men har kanskje en mistanke om at det er større forskjell nå ?...Ellers var min motivasjon for større leiligheter ganske mye at jeg ønsket å holde meg skattemessig innenfor 4 enheter (den ene leiligheten består av en 3-roms og en hybel)...og å ha størst mulig "eksponering" i kroner...Min pensjonssparing var leilighetene - det siste året har jeg flyttet hovedfokus mer over mot aksjer - ikke fordi jeg ikke tror på eiendomsmarkedet i Oslo - men fordi jeg ikke ønsker å drive "profesjonelt" - samtidig som det selvfølgelig er litt risikospredning involvert. Utleien har forøvrig tikket og gått jevnt - i den ene store leiligheten har jeg hatt samme leietaker i over 6 år.

Ellers er en kjepphest at kjøper man nytt/nyere får du vesentlig mindre vedlikeholdskostnader.....i ganske mange år...Og at man også tenker felleskostnader. I en av leilighetene er det gulvvarme - som faktisk utgjør en ganske stor kostnad - som betales av meg gjennom felleskostnader. Strømregningen her er liten (betales av leietaker). Her er mine felleskostnader 3.900. I en annen like stor leilighet er felleskostnadene 2.150,-. I løpet av 1 år utgjør forskjellen 20.000,-. Slår mye ut på yielden...Mange tenker for lite på felleskostnader.
Redigert 21.01.2021 kl 04:31 Du må logge inn for å svare
kator
06.12.2020 kl 14:14 5371

Ja - det hadde vært mulig med 1 ekstra soverom i hvertfall to av de - men for meg er ikke det aktuelt. Er ingen "hvit ridder" - men ønsker å kunne tilby gode boforhold. Synes faktisk det er litt stas med 13 fornøyde beboere. Jeg driver rett frem - inngår leiekontrakt for 3 år med en hovedleietaker - og med de øvrige beboere som medleietakere. Benytter Huseiernes standardkontrakt og tar 3 måneders depositum. Jeg kunne - som du ser - også trolig tynet ut litt mer leie....Men den 1000 lappen eller to er ikke så viktig for meg i forhold til stabile leieforhold. Slitasje er som du sier et viktig poeng - noe blir det alltid, men mindre med færre beboere og stabilitet.
Redigert 21.01.2021 kl 04:31 Du må logge inn for å svare

Absolutt mye verdi i ny bolig sammenlignet med brukt. Er det noen som fører statistikk på forholdet mellom disse prisene? Mener å ha sett det før. Vil tro man kan gjøre gode nyboligkjøp i perioder der bruktprisene stiger raskere enn meglerne får justert for.
Redigert 21.01.2021 kl 04:31 Du må logge inn for å svare

Hvor stor er egentlig reguleringsreserven utenom Filipstad?
https://www.estatenyheter.no/filipstad-utbygging-i-fare/279242
Redigert 21.01.2021 kl 04:31 Du må logge inn for å svare

Nytt år og det kommer nye nyboligprosjekter for salg.

Jeg følger med på:
-Malerhaugveien 15 (Ensjø)
-Gregers kvartal (Løren)
-Salgstrinn 3 Clemenskvartalet (Bjørvika)
-Salgstrinn 2 Fyrstikkbakken 14 (Bryn)

Noen med innspill på andre prosjekter man bør følge med på dersom man er ute etter en 2-roms for utleie?
Redigert 21.01.2021 kl 04:31 Du må logge inn for å svare
TurnUp
10.01.2021 kl 22:43 4671

Så Prinsessealleen Skøayen på ble nevnt høyere opp i tråden som et advarsel, men tror denne uansett kan bli fin. Spørsmålet er når den kommer ut for salg, noen som har hørt noe?
Redigert 21.01.2021 kl 04:31 Du må logge inn for å svare
sondresb
11.01.2021 kl 23:04 4494

Malerhaugveien 15 er vel borettslag og kan ikke leies ut? Samme med neste bygg Gregers kvartal, men der ser jeg bygg F er sameie. Jeg ser etter det samme som deg, for øvrig (la inn bud på Fyrstikkbakken 1. salgstrinn uten å få). Godt mulig jeg ender med å synes alt som er tilgjengelig er for dyrt og å irritere meg over at markedet går som jeg tror det kommer til å gjøre uten at jeg har eksponering ;) :D
Redigert 21.01.2021 kl 04:31 Du må logge inn for å svare
Mia
22.01.2021 kl 21:15 4461

Hei,
Noe meninger om Obos Lumanders Hage på Ensjo?
46 m på ca 4mill og det er med bostart
Er det verdt eller ikke??

Det er helt riktig. Upresist av meg å ikke nevne at Malerhaugveien 15 er borettslag. Riktig som du skriver at bygg F i Gregers kvartal er sameie, så det kan jo bli interessant å se hvilke prisforskjell det medfører mellom de ulike byggene.

Det blir også spennende å se hvilke priser utbyggerne går ut med i markedet nå for Malerhaugveien 15 og Gregers. Spesielt hvis man faktisk ser +5% i januar. For begge prosjektene er det jo enkelt å sammenligne prisene opp mot andre prosjekter i nærområdet. Fyrstikkbakken salgstrinn 1 var det vel veldig god interesse for? Salgstrinn 2 er etter hva jeg kan se ca. likt priset (1-2% dyrere)?
Redigert 23.01.2021 kl 13:03 Du må logge inn for å svare
wire1
23.01.2021 kl 14:39 4345

Jeg har satt meg på liste. Sjekket tegninger og de minste 1-2R er på ca. 35-40m2, typiske små leiligheter med laila-sov, hovedsakelig vendt mot øst dessverre. Blir spennende å se hvor de legger seg på pris mtp. at dette er andelsleiligheter til fastpris. Ser de legges ut for salg i mars, vil en prisstigning i jan og feb være innbakt i prisen, trodde de brukte årssnitt som referanse?

Men virker som et veldig godt prosjekt med meget god internbeliggenhet på Ensjø. Høyt i terrenget, vestvendt tomt, ikke gjennomfartsvei, kort avstand til parkdrag, pen bebyggelse som oppføres i området, ikke for tett, og kort vei til Ensjø torg og t-bane. Malerhaugveien er et av de mest lovende områdene de neste 5 årene synes jeg.
Redigert 23.01.2021 kl 14:40 Du må logge inn for å svare
Maduro
25.01.2021 kl 23:36 4132

Er det noen som har vurdert Clemenskvartalet, salgstrinn 3 som nå ligger ute? Hører Røisland selger som bare det!
TurnUp
26.01.2021 kl 02:30 4102

Yes, jeg kapret en leilighet under salgsstarten som fortsatt pågår og er ferdig i morgen. 26/27 treroms gikk med en gang. Byggetrinn 4 kommer i april, men blir nok enda mer populær ettersom den ligger på fremsiden av Clemenskvartalet. Har solid tro på Bjørvika når det er ferdig utviklet om en del år.
Maduro
26.01.2021 kl 09:41 4093

Er i ferd med å kapre en 2-r selv. Vet de kjører en del budrunder, spent på å se hva som blir igjen i løpet av dagen.

Jeg har kjøpt to leiligheter. Visstnok er det mindre utvalg av 2-roms leiligheter i neste byggetrinn - og de er større (BRA). Tenker som TurnUp at Bjørvika er et sikkert kjøp (lokasjon) - og spesielt mtp. hva som ligger ute (svært få) av selveier prosjekter. Vannkunsten syd er også spennende, men antar at den blir priset en del høyere. Tror det lureste er å komme seg inn i Bjørvika så tidlig som mulig ettersom det ikke er mange prosjekter igjen. Gitt 20% prisvekst innen Clemenskvartalet står ferdig (2023) - så snakker vi i teorien om +/- en million i fortjeneste på f.eks. en to-roms leilighet. Eksempelvis så jeg en to-roms i Vannkunsten som ble kjøpt for ca 4,6 og ligger nå ute på Finn til 5,8. Ja, det er «dyrt» - men når en to-roms (39.5 kvm) på Ensjø har en prisantydning på 4,8, så syns jeg selv at Clemenskvartalet er relativt billig prissatt.

TurnUp/Vonjohnsen:
Er ikke salgsstarten på trinn 3 i Clemenskvartaler basert på budrunder som ikke er ferdig enda? Eller la dere inn kjøpstilbud til minimumspris uten at det var andre budgivere, slik at dere på den måten nå "vet" at dere har fått tilslaget på leilighetene?

De begynte med 3-roms leilighetene - fra dyrest til billigst. Disse ble vel avklart i slutten av forrige uke. Budrunder på 2-roms pågår vel fortsatt (noen ble solgt i går) og resten avklares ila dagen i dag.
Redigert 26.01.2021 kl 12:45 Du må logge inn for å svare

Takk for svar. Da antar jeg du kjøpte 3-roms leiligheter. Vet du om de fleste gikk til fastsatt minimumspris, eller om budrunder var vanlig? I så fall hvor høyt over minimumsprisen gikk budrundene?

For øvrig tror jeg prisutviklingen blir bedre for 3-roms enn 2-roms - spesielt i Bjørvika/veldig sentrale strøk - fremover, men det er en annen diskusjon:)
Redigert 26.01.2021 kl 13:43 Du må logge inn for å svare

Jeg har kjøpt en av hver i Clemenskvartalet. Flere av leilighetene jeg hadde meldt interesse for gikk over fastsatt minimumspris. To av dem gikk vel ca. 200-250k over. Men det gikk også an å kjøpe til fastsatt minimumspris (med litt flaks?). Det hadde vært interessant å se statistikken her.

Det er godt mulig at prisutviklingen blir bedre for 3-roms enn 2-roms, men på sikt tror jeg begge er gode investeringer. Hvis man ønsker, antar jeg at man vil kunne leie ut til ca. 16-17-18k for en 2-roms og 22-23-24k for en 3-roms. Det som også er litt kult med 3-roms leilighetene er mobilveggløsning. Da vil man i teorien kunne anvende leiligheten etter behov som enten en 2-roms eller en 3-roms.
Maduro
26.01.2021 kl 16:47 4135

Jeg kjøpte en 2-r til m2 på ca 123 000. Slapp budrunde, men fulgte med på et par 2-r som gikk 10% over P.A. Hvis jeg tar frem kalkulatoren, kommer jeg frem til en yield på 3,1-3,3% ved utleie.......
Leilighet: 8-H0402 endte på 5 570 000, antar brutto leieinntekter på 17 000 pr mnd og Felleskostnader på 2 500, så får jeg en yield på 3,1%....
Redigert 26.01.2021 kl 16:56 Du må logge inn for å svare