Renter og boligpriser.
Investman
29.01.2022 kl 14:50
2280
Noen som har noen formeninger rundt dette? Har prøvd å lete litt og ser det blir nevnt 1% renteøkning tilsvarer 10% fall i boligpriser grovt regnet. Er jo også veldig aktuelt å se om det finnes noe om hyttemarkedet i denne sammenheng.
Noen med tips her?
Noen med tips her?
tza
29.01.2022 kl 20:39
2183
Umulig å si.
Det vil ta tid før renteøkning virkelig manifesterer seg i boligmarkedet. At boliglån blir dyrere er en ting, men det vil også føre til lavere lønnsvekst og mer arbeidsledighet over 12-24mnd. Dette vil påvirke boligpriser over et lengre tidsperspektiv.
Antakeligvis vil en slik renteoppgang spille seg ut i markedet med 0-2% prisnedgang deretter 2-3 år med 1.5% årlig prisvekst isteden for 3-4%.
Hvis renten stiger gradvis til 4% fram mot 2026 er jeg sikker på at boligpriser ville vært rundt 2-6% lavere enn dagens pris. Definitivt ikke 20-30%. Skal sies at styringsrente på 4% må kalles for en "black swan event" med dagens globale pengepolitikk. Det er bortimot ingen sjanse for at vi ser en så høy rente igjen i vår levetid og kriteriet for at den skal bli så høy må være gigantisk inflasjon. Denne inflasjonen ville uansett sendt boligpriser 20-50% høyere og overkjøre negative virkninger av høy rente.
Så lenge man ikke sitter i cash vil man gjøre det godt. Om det er bolig, fond whatever. USA hadde 9% inflasjon i 2021 og endret ikke renta nå i januar.
Hvis inflasjon er på 10-20% så har det ikke noen betydning på boligpriser at renta settes opp til 3-4%, verdien stiger uansett.
Det vil ta tid før renteøkning virkelig manifesterer seg i boligmarkedet. At boliglån blir dyrere er en ting, men det vil også føre til lavere lønnsvekst og mer arbeidsledighet over 12-24mnd. Dette vil påvirke boligpriser over et lengre tidsperspektiv.
Antakeligvis vil en slik renteoppgang spille seg ut i markedet med 0-2% prisnedgang deretter 2-3 år med 1.5% årlig prisvekst isteden for 3-4%.
Hvis renten stiger gradvis til 4% fram mot 2026 er jeg sikker på at boligpriser ville vært rundt 2-6% lavere enn dagens pris. Definitivt ikke 20-30%. Skal sies at styringsrente på 4% må kalles for en "black swan event" med dagens globale pengepolitikk. Det er bortimot ingen sjanse for at vi ser en så høy rente igjen i vår levetid og kriteriet for at den skal bli så høy må være gigantisk inflasjon. Denne inflasjonen ville uansett sendt boligpriser 20-50% høyere og overkjøre negative virkninger av høy rente.
Så lenge man ikke sitter i cash vil man gjøre det godt. Om det er bolig, fond whatever. USA hadde 9% inflasjon i 2021 og endret ikke renta nå i januar.
Hvis inflasjon er på 10-20% så har det ikke noen betydning på boligpriser at renta settes opp til 3-4%, verdien stiger uansett.
Baltazaris
29.01.2022 kl 21:29
2145
Om man snakker om boligpriser i Oslo så skulle jo de vært langt lavere nå om man hadde hørt på "ekspertene ", og det uten særlig renteøkninger. Alle skulle flytte ut av byen til store luftige hus med hjemmekontor...men så kom strømkrisen, nå lengter alle tilbake til kompakte leiligheter i byen med sentralfyring.
Renteøkninger er selvfølgelig ikke positivt for boligpriser uansett men personlig tror jeg ikke vi havner på særlig høyere nivå enn før coronakrisen, kommer boligrentene opp på 4% vil det slå sterkt ut på forbruksveksten og renten vil trolig bli satt ned igjen. Eller vi kan få en boligrente kanskje ennå litt høyere med ditto lønnsvekst og inflasjon, men da spiser inflasjonen boliglånet ditt. Men har man sårbar økonomi så er det bare å binde boliglånet på 5-10 år til 2,6-2,9%, verre er det ikke.
Renteøkninger er selvfølgelig ikke positivt for boligpriser uansett men personlig tror jeg ikke vi havner på særlig høyere nivå enn før coronakrisen, kommer boligrentene opp på 4% vil det slå sterkt ut på forbruksveksten og renten vil trolig bli satt ned igjen. Eller vi kan få en boligrente kanskje ennå litt høyere med ditto lønnsvekst og inflasjon, men da spiser inflasjonen boliglånet ditt. Men har man sårbar økonomi så er det bare å binde boliglånet på 5-10 år til 2,6-2,9%, verre er det ikke.
ShoeShineBoy
29.01.2022 kl 21:45
2114
En rente på 4 prosent vil fortsatt bety at realrentene er på rekordlave nivåer hvis man ser til usa. Før man helt avskriver et slikt rentenivå må man spørre seg hvilket nivå renten må komme opp på for å virke dempende på en inflasjon som nå er det høyeste på 40 år. Historiske erfaringer tilsier at renten må settes vesentlig høyere enn dette. Og det vil nok neppe være en smart investeringsstrategi å legge til grunn at en kraftig økning i styringsrentene ikke vil måtte skje i året som kommer.
tza
29.01.2022 kl 23:25
2022
Hvis en rente på 3% fører til mer enn dobling i arbeidsledigheten og kollaps i aksjemarkedet, så vil sentralbanken bli presset til å sette ned renten. Uansett hva inflasjon ligger på. Dette er paradigmet sentralbanker opererer under. Du kan få lov til å være uenig, men slik jeg ser det vil økonomien kollapse med en rente på 4%. Når de ser tegn på dette så bruker de det ene våpenet de har - sette renten ned igjen. Ergo 4% rente er "umulig".
Folk som eier aksjer, eiendom etc taper ingenting på inflasjon, det er kun de svakeste som gjør det. Inflasjon er den nye normalen. En skatt på de fattigste som går rett i lomma på de som sitter godt i det. Dette er også grunnen til at jeg har akseptert å betale den høye norske kapitalskatten uten å erges over det.
Folk som eier aksjer, eiendom etc taper ingenting på inflasjon, det er kun de svakeste som gjør det. Inflasjon er den nye normalen. En skatt på de fattigste som går rett i lomma på de som sitter godt i det. Dette er også grunnen til at jeg har akseptert å betale den høye norske kapitalskatten uten å erges over det.
ShoeShineBoy
30.01.2022 kl 11:17
1870
På det første punktet så har du muligens et poeng ved ar det høye gjeldsnivået gjør en renteøkning mer potent enn tidligere. På det andre punktet tar du grunnleggende feil. Inflasjon vil redusere realverdien av lån, noe som vil komme de belånte til gode. Dette motsvares av at obligasjoner(utlån) vil falle i realverdi når inflasjonen øker. Så det inflasjon isolert sett medfører er i praksis en omfordeling fra de som låner ut til de som er belånt.
Dette er vel kun gjeldende hvis økonomien til den som har gjelden stiger mer enn inflasjonen. Per i dag er det jo kraftig motsatt. Inflasjonen stiger langt mer enn folks inntekter og ddrfor vil forbruket bli mindre fordi lån blir dyrere å vedlikeholde og tilbakebetale. Folk flest burde valfarte til banken for å låse renta i 20 år fremover! Først da vil inflasjonen spise lånet!
ShoeShineBoy
30.01.2022 kl 13:14
1765
Skal prøve å forklare dette litt bedre. Realverdien av gjeld/fordringer blir mindre når inflasjonen øker. Dette er negativt for obligasjonsinnhavere. Fattigfolk vil typisk være blant de som skylder penger, altså ikke blant de som besitter obligasjoner. Økte priser muliggjør høyere lønn. Over tid vil det være et tett forhold mellom lønns- og prisveksten slik at lånene blir lettere å betjene når inflasjonen er høy.
Joda, jeg skjønte hvor du vil. Men det jeg mener er at dette er kun gjeldende hvis lønna faktisk stiger. Hvis vi som nå har en strømkrise og bedriftene sliter like mye som private så vil ikke lønna kunne økes. Da blir inflasjonen særdeles skadelig og lånet veldig dyrt å vedlikehold. I en slik situasjon vil det være stor fare for boligkrakk da flere vil bli arbeidsledige og må selge i et marked hvor kjøperne må regne inn store kostnader til strøm.
Investman
30.01.2022 kl 15:42
1635
Skal bli spennende å se åssen dette utvikler seg fremover i allefall.