Boligmarkedet i Oslo

Ring2
04.05.2022 kl 14:32 21729

Hei.

Jeg synes det har vært irriterende vanskelig å finne en rask (og gratis) oversikt over prisutviklingen på boliger i hovedstaden både nominelt og sesongkorrigert. Sikkert bare jeg som ikke vet hvor man skal lete, men jeg har altså derfor tatt på meg oppgaven å lage en slik oversikt ved å gå igjennom alle rapportene til Eiendom Norge.

Nominell prisutvikling for Oslo (sesongkorrigert i parentes):
------------------------------------------------------------------------------

Januar 2018: +2,7%

Februar 2018: +1,4%

Mars 2018: +1,7%

April 2018: +2,4%

Mai 2018: +1,0%

Juni 2018: -1,3%

Juli 2018: +1,9%

August 2018: -0,6%

September 2018: -2,0%

Oktober 2018: +0,1%

November 2018: -0,7%

Desember 2018: -0,2%

------------------------------------------------------------------------------

Januar 2019: +1,7% (+0,3%)

Februar 2019: +1,1 (+0,3%)

Mars 2019: +1,4% (+0,8%)

April 2019: +0,6% (-0,1%)

Mai 2019: +0,1 (+0,2%)

Juni 2019: +0,0% (+1,3%)

Juli 2019: +0,5% (-0,8%)

August 2019: +1,2% (+1,2%)

September 2019: -1,1% (+0,7%)

Oktober 2019: -0,8% (-0,3%)

November 2019: +0,3% (+0,6%)

Desember 2019: +0,5% (+0,7%)

------------------------------------------------------------------------------

Januar 2020: +1,7% (+0,4%)

Februar 2020: +1,5% (+0,6%)

Mars 2020: -1,5% (-1,5%)

April 2020: -0,7% (-1,0%)

Mai 2020: +2,4% (+2,2%)

Juni 2020: +1,4% (+1,7%)

Juli 2020: +0,6% (-0,1%)

August 2020: +1,6% (+1,2%)

September 2020: +0,4% (+1,5%)

Oktober 2020: +1,0% (+1,3%)

November 2020: +1,1% (+1,2%)

Desember 2020: +1,9% (+1,7%)

------------------------------------------------------------------------------

Januar 2021: +2,6% (+1,3%)

Februar 2021: +3,5% (+2,4%)

Mars 2021: -1,2% (-0,8%)

April 2021: -0,6% (-0,2%)

Mai 2021: -0,6% (-0,3%)

Juni 2021: -0,4% (+0,1%)

Juli 2021: -0,2% (-0,1%)

August 2021: +0,7% (+0,3%)

September 2021: -0,8% (+0,2%)

Oktober 2021: -0,6% (-0,1%)

November 2021: -0,2% (-0,1%)

Desember 2021: +0,1% (-0,2%)

------------------------------------------------------------------------------

Januar 2022: +4,7% (+2,9%)

Februar 2022: +2,5% (+0,7%)

Mars 2022: -0,4% (+0,8%)

April 2022: -0,1% (+0,5%)

Mai 2022: +1,8% (+1,6%)

Juni 2022: -0,6% (+0,3%)

Juli 2022: 0,0% (+0,4%)

August 2022: +0,8% (+0,4%)

September 2022: -2,5% (-0,8%)

Oktober 2022: -3,2% (-1,9%)

November 2022: -1,3% (-0,5%)

Desember 2022: +0,1% (-0,3%)

------------------------------------------------------------------------------

Januar 2023: +2.8% (+0,2%)

Februar 2023: +1.9% (+0.1%)

Mars 2023: +0.6% (+1.0%)

April 2023: +0,7% (+1,0%)

Mai 2023: +1,1% (+0,4%)

Juni 2023: -1,1% (-0,2%)

Juli 2023: +0,7% (+0,5%)

August 2023: -1,0% (-1,4%)

September 2023: -1,9% (-0,1%)

Oktober 2023: -0,8% (+0,5%)

November 2023: -1,0% (+0,3%)

Desember 2023: - 0,1% (+0,0%)

------------------------------------------------------------------------------

Redigert 04.01.2024 kl 17:30 Du må logge inn for å svare

Ok. Tydelig at vi er på helt forskjellige planeter hva som er gode og hva som er dårlige investeringer. Sånn får det bare være.

Her er forresten første innlegg og timingen i Aker BP i denne omgang, så kan du regne ut avkastningen. Husk å ta med utbytter også ; )

"Bullmarked
24.03.2023 kl 18:34
5009
Begynner å bli attraktiv på disse nivåene, og kraftig oversolgt. Spørs om den ikke snur her, utbytte på over 9% også"
wire1
05.06.2023 kl 16:11 6907

Skjønner ikke hvorfor dere hele tiden trekker inn valuta her. Valuta er ikke interessant før man flytter utenlands. Hvem bryr seg om prisøknig/fall på en bolig, eller en hvilken som helst investering som omsettes i NOK, i USD? Bolig omsettes ikke i USD, heldigvis.

Fordi siste året er en helt spesiell situasjon vedrørende en valutasvekkelse man i alle andre år ikke har trengt å tenke som er problem fordi svekkelsen ikke var der. Nå er man i en situasjon der svekkelsen er større og frarøver enormt med kjøpekraft og verdisvekkelse selv om prisene "stiger".
Har ikke bare med USD/EUR å gjøre, men også at konsekvensene av svekkelsen gjør at alt blir dyrere fortere enn prisen stiger innenlands også slik at nærmest uansett vil man sitte igjen med mindre. Hjelper på ikke at boligprisene dobles mens valutaen halveres, da er man like langt.
Har forståelse for at defineringen på verdiøkning varierer, men et minimum bør være å sitte igjen med mer enn man startet med. Ikke bare i Norsk Lire, men hva man får for pengene.
At det bare gjelder ved utenlands flytting er misforstått.

For å bruke din logikk så har alle som har gjeld i NOK tjent rund 20% det siste året. 5 mill i boliglån og du har tjent 1 mill....
Redigert 05.06.2023 kl 17:02 Du må logge inn for å svare

Mitt eksempel er en virkelighet, som foregår as we speak, ikke en teori. To forskjellige ting. Ditt eksempel er en teori basert på at konsekvensene av mitt eksempel ikke eksisterer. Så utydyp gjerne tankegangen din her.
wire1
05.06.2023 kl 17:24 6946

Kall en spade for en spade. Det du snakker om er inflasjon og realverdi, og dette er relativt. Så lenge bolig gir mer avkastning enn rente i banken eller netto differanse på leie kontra eie, så er det i prinsippet penger spart.

Du kan ikke på den ene siden si at det er realprisnedgang når prisene stiger nominelt selv om NOK faller mer mot noen utvalgte valuaer enn den nominelle oppgangen, da må du i tilffelle ta med gjeldssiden også.
all4one
05.06.2023 kl 17:40 7000

Såre enkelt: hvis du som amerikaner eller emigrert nordmann har kjøpt landsted eller bolig i Norge for et år siden så har «investeringen» din hatt valutaeffekt.

Flere nordmenn med amerikanske aksjer har hatt samme positive effekten.

I snitt skal tidsperspektiv utjevne valutaeffekter, men kjøpte du f. Eks verdiaksjer i statene når dollaren lå på under 5, jeg handlet Nike på eBay da, så har du hatt over 100% valutaeffekt på 15 år. Den andre «avkastningen» kommer i tillegg.

På den andre siden er det ingen som tar opp huslån i sveitserfranc lenger. Var en del som brente seg på det for mange år siden.
Det samme gjelder nok en del nordmenn som bestilte sydenferie i EU for 9 mnd siden. Det blir dyrere enn de hadde regnet med…

Uten å være flåsete tror jeg en del utenlandsk valuta trekkes inn i den norske markedet nå, se Brønnbåtsalget til Salmar i dag, så helt feil er det ikke.

Hvis en kjøper og selger i samme innenlandsmarked, uavhengig av hva det er, i norske kroner, så har valutasvingningen ingen betydning.
Såfremt det ikke blir veldig attraktivt priset for investorer i utlandet.

Vi har en sjelden kombinasjon som er svært spesiell, med en høy inflasjon parallelt med en enorm NOK svekkelse. De fleste andre land oppleverer bare den første, mens den siste er et Norsk fenomen nærmest i disse dager.
Ellers helt enig i det siste du skriver, men snakket ikke om leie.
Poenget er at i disse dager må man slå begge delene for å skape noe. Det gjelder jo ikke bare bolig, men alle investeringer. For til slutt vil det alltid handle om hva man får for pengene mot hva man fikk, når man en dag selger investeringen.
wire1
05.06.2023 kl 17:58 7027

Valutasvekkelse kommer i form av økte priser på importerte varer som forplanter seg ut i markedet som inflasjon. Man trenger ikke å gjøre en smart sammenligning med USD, men heller sammenligne med inflasjonen for øvrig og dermed realverdien. Foreløpig har ikke kornesvekkelsen gitt de store ringvirkninger i norsk økonomi enda, men hvis kronen fortsetter ned vil man nok få en økning eller flat utvikling i inflasjon i månedene fremover. Alle med renter/avkastning under kpi 6% taper dessverre i realiteten penger.
Ring2
05.06.2023 kl 19:35 6952

Du får lage din egen statistikk der du valutajusterer prisene, husk å oppgi hvilken valuta (og hvorfor akuratt denne valutaen) du justerer mot. Husk også å justere motsatt. vei hvis kronen styrkes. For min egen del klarer jeg utmerket godt å holde flere tanker i hodet samtidig, så for meg holder det med nominelle og sesongkorrigerte priser.
Redigert 05.06.2023 kl 19:36 Du må logge inn for å svare

Kjøpet er finansiert ved opptak av boliglån til gode rentebetingelser, hva har skjedd med gjelden tror du?
Ring2
05.07.2023 kl 12:09 6548

Juni 2023: -1,1% (-0,2%)

Til tross for den høyeste kvadratmeterprisen i Norge så gjør Oslo det relativt bra sammenlignet med andre regioner i Norge.

Sesongjusterte tall for utvalgte regioner i juni ifølge Eiendom Norge sin statistikk:
-0,2 % Oslo
-0,2 % Bergen
-0,5 % Trondheim
-0,6 % Stavanger m/omegn
-0,7 % Tromsø
-0,8 % Kristiansand
Mønny
08.07.2023 kl 08:27 6158

Det blir spennende å følge leiemarkedet i Oslo fremover. Så langt ser det ut som at prisene fortsetter oppover med full fart og demper noe av de økte rente og skatteutgiftene. Bare sist måned viser tall fra Utleiemegleren at gjennomsnittsprisen har steget med 6,8% siden forrige måned, mens årsveksten er opp 7,9%. Det er de største leilighetene som stiger mest i pris og enebolig som bidrar mest i negativ retning. Antar at volumet for eneboliger er veldig lavt ettersom prisene varierer veldig fra måned til måned.
https://www.utleiemegleren.no/presse/prisstatistikk
https://www.estatenyheter.no/megler-rystet-over-rekordhoye-leiepriser/380507

Tall fra husleie.no viser at prisøkningen fra forrige til dette kvartal i Oslo er på 3,7% mens årsveksten er på 8,4%.
https://www.husleie.no/innsikt/husleieindeks
https://e24.no/norsk-oekonomi/i/BW4rWe/utleieprisene-stiger-kraftig-blir-toeft-fremover

Tall fra hybel.no viser at prisene er opp 4,6% sist måned og at årsveksten er 15% i Oslo.
https://hybel.no/leieprisstatistikk/Oslo/2023/



Mønny
09.07.2023 kl 22:37 5813

Herregud at det er mulig, spesielt den første der er håpløs. Det er ikke rart utrykket bolighai har oppstått.

Følger tett med på forholdet mellom til leie og ønskes leid på hybel.no. På starten av året var det ca 720 leiligheter ute for leie og det er det fortsatt. Men ønskes leid har jevnt og trutt endret seg fra ca 1200 til ca 2250. Det vil si et forholdstall på 0,60 på starten av året og 0,32 nå.
Mønny
01.08.2023 kl 07:39 5019

Nå er statistikken for juli komplett på hybel.no og leieprisene i Oslo fortsetter oppover.

Rom i bofellesskap: +2,7% sist måned, +11% sist år.
1 roms: +5,2% sist måned, +20% sist år.
2 roms: +5,8% sist måned, +18% sist år.
3 roms: +2,9% sist måned, +10% sist år.

Forholdstallet mellom til leie / ønskes leid fortsetter nedover og er nå på årets laveste 629/2522 = 0,25. Så er det rimelig klart at denne prisutviklingen ikke kan fortsette, men det blir spennende å følge med fremover.
Ring2
03.08.2023 kl 13:24 4670

Juli 2023: +0,7% (+0,5%)
Mr Karma
03.08.2023 kl 13:26 4658

Ikke helt uventet. Hvis mange tenker økt rente og ikke minst følger med på en del på ulike forum som spår dårligere tider, er det ikke annet å forvente at etterspørselen på leiesiden øker. En viss prosent studenter har de siste år fått leilighet via foreldrekjøp/kausjon, brukt leiligheten noen år og så kommet veldig godt ut av det. Det markedet har kanskje tørket opp. Avslag i banken eller foreldre ønsker ikke risikoen med dagens renter, og utsikter til høyere.
wire1
03.08.2023 kl 13:34 4638

Hvordan kan den sesongkorrigerte prisutviklingen være lavere enn den nominelle? Trodde prisene i Oslo normalt sett falt i juli.
Juli 2022: 0,0% (+0,4%)
Juli 2023: +0,7% (+0,5%)

Synes det er lite sammenheng mellom nominelle og sesongkorrigerte priser de siste årene. Hvordan blir disse egentlig regnet ut? Ser at SSB bruker noe som heter X-12-ARIMA.
https://www.ssb.no/nasjonalregnskap-og-konjunkturer/artikler-og-publikasjoner/variansestimering-for-sesongjusterte-tall-med-x-12-arima

Eller er det så enkelt som at man bare trekker fra/legger til snittet av de siste 5 foregående årene? (Snitt de de siste 4 foregående årene er 0,23% nominelt)
Redigert 03.08.2023 kl 14:27 Du må logge inn for å svare
e.hansen
03.08.2023 kl 17:12 4534

Eiendom Norge bruker også X12-arima. Det er vanskelig å si akkurat hvordan det er gjort hvis de ikke publiserer styrefilen de bruker til X12-arima som viser hvor lang tilbake de går, samt diverse parametere for påske osv.

Nominelt var Oslo vinner (0,7%), men sesongjustert var det Kristiansand (1,5%) og Stavanger (1,4%) som toppet. Kristiansand og Stavanger topper 12mnd prisvekst med henholdsvis 8,5% og 7,1%. Oslo ligger på 0,5%.

12mnd prisvekst for hele landet var på -0,2%.



Oslo har hatt en del juli måneder med høy prisvekst som f.eks. 6,1% i 2016, 4,0% i 2015 og 1,9% i 2018 som sikkert påvirker sesongjusteringen slik at 0,7 er svakt.

Kristiansand og Stavanger har som regel svak eller negativ juli som trekker 1,5 opp. F.eks. var Stavanger og Kristiansand henhodsvis -5,0% og -4,9% i 2022.
Onkel_S
04.08.2023 kl 13:25 4329

Eiendomnorge endret statistisk metode ved inngangen til 2018 (mener jeg å huske det var). Den nye metoder skulle være bedre til å utjevne systematiske forskjeller som kommer av sesongmessuge forskjeller i belligenget og størrelser på det som omsettes.
En av de store effekter var at juli gikk fra å være en måned som normalt har prisfall i Oslo til å være en måned som normalt har prisvekst. Dette balanseres mest av at Januar gikk fra å være en måned med ca 4-6% vekst til å ha mer avdempede 1-3% oppgang.
Justeringene de øvrige månedene er mer marginale.
Heldigvis gjorde man det at man omberegnede de siste 4-5 år med den nye metode da man skiftet.
Men for dem (vi) som har fulgt med i lengre tid kan det fortsatt komme som en overraskelse at juli er så sterk da vi har været vante med at selv nominelt -2% kunne vise sesongjustert vekst.
Redigert 04.08.2023 kl 13:26 Du må logge inn for å svare
Cain666
04.08.2023 kl 15:11 4215

Enda et prakt eksempel på utleietilstanden i Oslo og boligmarkedet generelt:
https://www.finn.no/realestate/lettings/ad.html?finnkode=293089147&ci=3
Den tilhører visst Trine Rein.
wire1
04.08.2023 kl 15:43 4161

Fatter ikke at noen vil betale 35 000,- for det der. Ifølge henne selv har den vært utleid hver dag, dog fremkommer det til en helt annen pris, nemlig 18 400,-. 35 000,- tilsvarer en helt ok døgnpris på Airbnb, men det er meget sjeldent at man får fylt alle dager i året og til samme pris uavhengig av sesong.

Hun kjøpte den til 4 460 000,- (inkl dok.avg), noe som er spinnvilt for 49 kvm 1 etg i Schweigaards Gate. Ser ikke ut som hun har gjort noe med leiligheten selv.
Men selv til blodpris får hun en grei yield med 18 500, og en sykt god yield med 35 000,-, likvel påstår hun at hun går i minus.

"Hun mener prisen kan forsvares.

– Når man starter med en sekundærbolig, påløper det voldsomme kostnader. Nå som rentene har økt, er det ikke en pengemaskin. Jeg går fortsatt i rødt og kommer nok til å gjøre det en stund til, sier hun."

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=291332422
https://www.nettavisen.no/okonomi/trine-rein-tar-35-000-i-maneden-for-en-2-roms-jeg-gar-i-minus/s/5-95-1245397

Jeg ser at forrige salg den 16.12.2021 var til 1 147 000,−. Hva i alle dager har skjedd de 2 årene som har gitt 3,2 mill i verdistigning?
Redigert 04.08.2023 kl 15:50 Du må logge inn for å svare

"Trine Rein vil leie ut en toroms leilighet på østkanten for 35.000
Artisten Trine Rein ber om 35.000 kroner i måneden for en 49 kvadratmeter stor leilighet i Gamle Oslo."

https://www.finansavisen.no/bolig/2023/08/04/8026809/trine-rein-vil-leie-ut-en-toroms-leilighet-pa-ostkanten-for-35.000
Marximat
05.08.2023 kl 00:04 3935

Hvordan i all verden regner du for å få "en grei yield med 18 500"?

Du kan regne 85 % belåning hvis du vil, selv om 100 % belåning gir det mest korrekte bildet av yielden.
wire1
05.08.2023 kl 11:09 3757

Nå regnet jeg bare ut bruttoyielden fort fordi jeg ikke vet hva belåningsgraden er. Man får vel aldri en god yield hvis man forutsetter 100% belåning, selv om det gir et "riktig" bilde.

Forutsatt 85% belåning går hun akkurat i 0 med rente på 5%. Får hun leid ut til 35 000,- får hun en netto yield på ca. 4,4%, ikke medregnet forsikringer, annonsering, etc.

Forrige "salg" kan feks være samlivsbrudd som gjør at tinglyst verdi er snål pga interne oppgjør/ avregninger e.l.
sondresb
05.08.2023 kl 23:03 3294

For det første blir det tull å snakke om yield (i alle fall for å sammenligne med andre typer løpende investeringer med lite jobb) på døgnutleie, med mindre man regner på nettoyield og har noen til å ta jobben.

For det andre er det jo helt åpenbart at markedsleien på denne for løpende utleie ikke er i nærheten av 35k. Rett rundt 20k, sikkert.

For det tredje: 35k hadde jo antakelig vært bra yield (35k X 12 = 420k, altså et sted rundt 8% på 5MNOK brutto brutto). Så du regner vel bare feil?

For det fjerde må åpenbart yield regnes på 100%, bare tull å regne på det man tilfeldigvis har av lån på eiendommen.
Marximat
06.08.2023 kl 06:02 3181

Jeg er selvfølgelig helt enig i at man må regne yield ut fra full markedspris.

Som i dette tilfellet tilsvarer kjøpsprisen.

De fleste privatpersoner som låner for utleie, henter nok uansett egenkapitalen fra egen bolig, slik at vedkommendes lån blir økt meg samme beløp som (100 % av) sekundærboligen koster.
wire1
06.08.2023 kl 11:30 2967

Det er ikke døgnutleie. Det er 1-3 mnd. utleie med mulighet for forlengelse til redusert pris. Jeg kjenner ikke "apartmentmarkedet", men 20k høres mer sannsynlig. Jeg regnet med lån fordi det er et mer realistisk scenario. Hun sier selv at hun ikke går i pluss dermed antar jeg at hun har tatt opp lån. Jeg trakk fra FK og rentekostnader. Ca. (35k-2,7k-15k) x 12 / 4,96 mill. Har ikke medregnet dok.avg
Redigert 06.08.2023 kl 12:08 Du må logge inn for å svare
sondresb
07.08.2023 kl 15:22 2605

Så du mener at man "går mer i pluss" om man har 40% lån på en leilighet man leier ut enn om man har 80%? Jeg skjønner jo det likviditetsmessig, og jeg er ikke nødvendigvis helt i mot at man ikke er "obsessed with yield" heller og bare lar lånet betales ned med leien i gode og dårlige tider rent yieldmessig. Men likevel må man åpenbart regne løpende lønnsomhet på 100%-basis, fordi det jo er helt reelt at man kunne fått høyrente (eller litt bedre lånerente, om man er belånt) som alternativ for pengene.

Re: Regnestykket; du har altså beregnet en slags nettoyield, og som det er den jo god. Dog med helt urealistisk leieinntekt (i alle fall sammenstilt med de kostnadene).

På verdiutviklingen er det hakket med komplisert pga gearingeffekt etc., så la oss ikke ta den her. Men det er jo denne som har reddet hobbyinvestorer med dårlig yield de siste årene. Og potensielt kan bli brutal andre veien om det går som Olav2 spår (og jeg ikke nødvendigvis er veldig uenig i, men bare er for usikker til å agere etter - det er notorisk vanskelig å time og høye transaksjonskostnader).
baltuz
07.08.2023 kl 15:38 2566

belåningsgrad kan ikke blandes inn når en regner yield. Jeg mener enten 100 % som du skriver, eller enda mere riktig 0 %, altså yield på kjøpesum inkl omkostninger . Så bør yielden av forutsigbar husleie fratrukket , felleskostnader , vedlikehold. osv være høyere enn renta Er den den så er regnestykket i pluss . Dette uten å ta hensyn til verdiendring som de siste ti-åerene har vært der den virkelige gevinsten har ligget . Belåningsgrad hører hjemme i hver enkelt regnestykke over egen likviditet og mulighet til å betjene egne kostnader.
baltuz
07.08.2023 kl 15:41 2538

Skattekostnad og rente må en selvfølgelig også ta med i sitte eget regnestykke for å finenut om dette er lønsomt
Redigert 07.08.2023 kl 15:42 Du må logge inn for å svare
Ring2
05.09.2023 kl 11:05 1904

August 2023: -1,0% (-1,4%)
e.hansen
05.09.2023 kl 12:23 1803

Oslo var svakest av alle byene i August statistikken og er -1,3% lavere enn for et år siden.
e.hansen
05.09.2023 kl 12:37 1778

Henning Lauritzen sier til NRK Nyheter i dag kl ca 12:24 at Stavanger er på plussiden, men i statistikken deres står det henholdsvis -0,2% og -1,5% nominelt og sesongjustert. Hvordan kan han kalle det på plussiden? Det var Trondheim som dro opp snittet i Norge denne gangen. Stavanger og Kristiansand var begge marginalt under null.
Ring2
04.10.2023 kl 12:15 1187

September 2023: -1,9% (-0,1%)