Entra! - børsgalskap på steroider
Q1-2022 regnskapet til Entra:
Markedsverdi eiendommer: 82.646 millioner NOK
- Gjeld: 39.816 millioner NOK
= Substandsverdi (EPRA NRV): 42.830 millioner NOK
Substansverdi per aksje: 235,00 NOK
Nettleie / eiendomsverdi (yield): 3,88 %
Gjennomsnittlig lånerente: 2,3 %
Netto løpende inntekt i Q1-22 (leie fratrukket driftskostnader og lånekostnader): 433 millioner NOK, som blir 1.732 millioner NOK per år (4,4 % av gjelden)
31.03.2022:
Børskurs: 176,70 NOK
=) implisitte eiendomsverdier: 71.999 millioner NOK, 10.647 millioner NOK (-12,9 %) under markedsverdi 31.03.22
Styringsrente: 0,75 %
Inflasjon (fra mars 2021 til mars 2022): 4,5 %
Realrente (basert på rente lik styringsrente + 0,25 %): -3,4 %
Implisitt yield: 4,45 %
17.06.2022:
Børskurs: 125,00 NOK
=) implisitte eiendomsverdier: 62.582 millioner NOK, 20.064 millioner NOK (24,3 %) under markedsverdi 31.03.22
Styringsrente: 0,75 %
Inflasjon (fra mai 2021 til mai 2022): 5,7 %
Realrente (basert på rente lik styringsrente + 0,25 %): -4,5 %
Implisitt yield: 5,12 %
Entra havnet i sluttauksjonen på fredag på 125 NOK etter en sterkt negativ kursutvikling den siste tiden. 125 NOK per aksje priser Entras eiendommer, via børsverdien, til 62,6 milliarder NOK som er 24 % lavere verdi enn den bokførte markedsverdien per 31.02.22 på 82,7 milliarder NOK.
Entras sterke kursfall er provosert av rentefrykt. Frykt for at Entra, med nesten 40 milliarder NOK i gjeld, skal knele både verdi- og resultatmessig av den fremtidige renteoppgangen.
Med dagens nettoleie tåler Entra 4,4 % økt gjennomsnittlig lånerente før løpende resultat går i null. Dvs at Entra går med løpende overskudd fremover hvis selskapets gjennomsnittlige lånerenten holder seg under 6,7 %. Med knapt halvparten av gjelden med fast lånerente må styringsrenten stige til 10 % før Entra går med løpende underskudd.
Entra har stort sett bare inflasjonsjusterte leiekontrakter. Med dagens inflasjon får Entra et kraftig leieløft på drøyt 5 % på slutten av året som drar både leieinntektene og yieldene oppover med drøyt 5 %. Dvs at styringsrenten må ytterligere 1 % opp for å påføre Entra løpende underskudd.
Entra har 9 % av eiendommene i prosjekt uten leieinntekter som gjør at leieinntektene stiger med 10 % når prosjektene er ferdige i år og neste år. Det medfører at styringsrenten må ytterligere 2 % opp for å påføre Entra løpende underskudd. Når man har rundet førstkommende årsskifte og har ferdigstilt prosjektene må styringsrenten være 13 % eller høyere for å påføre Entra løpende underskudd.
I en normal verden forventer man at eiendommer stiger i verdi med inflasjonen. Dvs at en eiendomseier får sitt overskudd av løpene nettoleie minus rentekostnader tillagt inflasjonen ganger eiendomsverdiene. For Entra gir det isåfall et overskudd det kommende året på knapt 5 milliarder NOK i verdiøkning tillagt drøyt 1,5 milliarder NOK i løpende overskudd, dvs totalt 6,5 milliarder NOK eller ca 30 % av børsverdien sist fredag.
Entras reelle lånerente i form av realrenten er historisk lav med sine minus 4,5 %. Dvs 7,5 % lavere realrente enn det Norges Bank i 2006 antok var en normal realrente den gangen eiendommer som Entras var priset via aksjekursen med drøyt 5 % implisitt yield slik som eiendommene er priset i dag. Dvs den gangen før finanskrisen da investorene var vandt til, og krevde, positiv løpende avkastning av sine investeringer. Den gangen før man priset luft presentert som en gullmynt på nett til 20 tusen dollar per stk. Den gangen det ikke var mulig å hente milliarder fra luftige investorer etter gigantiske underskudd i alle driftsår. Den gangen det ikke var mulig å kjøpe luft for milliarder og plassere luften i balansen som evigvarende goodwill. Og den gangen man ikke lot seg sjarmere av omsetningsvekst som koster like mye i underskudd som omsetningsveksten. Og ikke minst den gangen investorene forstod forskjellen på et solid selskap som nærmest ikke er istand til å gå med løpende underskudd og selskapstull som aldri kan gå med overskudd. For 16 år siden var det bare 6 år siden Dotcom-boblen sprakk som sørget for å ta fra de luftige investorene både midlene og investeringslysten.
Entras kursfall er investortull på høyde med 20 tusen dollar for et bilde av en gullmynt å nett. Det er børsgalskap på steroider.
Markedsverdi eiendommer: 82.646 millioner NOK
- Gjeld: 39.816 millioner NOK
= Substandsverdi (EPRA NRV): 42.830 millioner NOK
Substansverdi per aksje: 235,00 NOK
Nettleie / eiendomsverdi (yield): 3,88 %
Gjennomsnittlig lånerente: 2,3 %
Netto løpende inntekt i Q1-22 (leie fratrukket driftskostnader og lånekostnader): 433 millioner NOK, som blir 1.732 millioner NOK per år (4,4 % av gjelden)
31.03.2022:
Børskurs: 176,70 NOK
=) implisitte eiendomsverdier: 71.999 millioner NOK, 10.647 millioner NOK (-12,9 %) under markedsverdi 31.03.22
Styringsrente: 0,75 %
Inflasjon (fra mars 2021 til mars 2022): 4,5 %
Realrente (basert på rente lik styringsrente + 0,25 %): -3,4 %
Implisitt yield: 4,45 %
17.06.2022:
Børskurs: 125,00 NOK
=) implisitte eiendomsverdier: 62.582 millioner NOK, 20.064 millioner NOK (24,3 %) under markedsverdi 31.03.22
Styringsrente: 0,75 %
Inflasjon (fra mai 2021 til mai 2022): 5,7 %
Realrente (basert på rente lik styringsrente + 0,25 %): -4,5 %
Implisitt yield: 5,12 %
Entra havnet i sluttauksjonen på fredag på 125 NOK etter en sterkt negativ kursutvikling den siste tiden. 125 NOK per aksje priser Entras eiendommer, via børsverdien, til 62,6 milliarder NOK som er 24 % lavere verdi enn den bokførte markedsverdien per 31.02.22 på 82,7 milliarder NOK.
Entras sterke kursfall er provosert av rentefrykt. Frykt for at Entra, med nesten 40 milliarder NOK i gjeld, skal knele både verdi- og resultatmessig av den fremtidige renteoppgangen.
Med dagens nettoleie tåler Entra 4,4 % økt gjennomsnittlig lånerente før løpende resultat går i null. Dvs at Entra går med løpende overskudd fremover hvis selskapets gjennomsnittlige lånerenten holder seg under 6,7 %. Med knapt halvparten av gjelden med fast lånerente må styringsrenten stige til 10 % før Entra går med løpende underskudd.
Entra har stort sett bare inflasjonsjusterte leiekontrakter. Med dagens inflasjon får Entra et kraftig leieløft på drøyt 5 % på slutten av året som drar både leieinntektene og yieldene oppover med drøyt 5 %. Dvs at styringsrenten må ytterligere 1 % opp for å påføre Entra løpende underskudd.
Entra har 9 % av eiendommene i prosjekt uten leieinntekter som gjør at leieinntektene stiger med 10 % når prosjektene er ferdige i år og neste år. Det medfører at styringsrenten må ytterligere 2 % opp for å påføre Entra løpende underskudd. Når man har rundet førstkommende årsskifte og har ferdigstilt prosjektene må styringsrenten være 13 % eller høyere for å påføre Entra løpende underskudd.
I en normal verden forventer man at eiendommer stiger i verdi med inflasjonen. Dvs at en eiendomseier får sitt overskudd av løpene nettoleie minus rentekostnader tillagt inflasjonen ganger eiendomsverdiene. For Entra gir det isåfall et overskudd det kommende året på knapt 5 milliarder NOK i verdiøkning tillagt drøyt 1,5 milliarder NOK i løpende overskudd, dvs totalt 6,5 milliarder NOK eller ca 30 % av børsverdien sist fredag.
Entras reelle lånerente i form av realrenten er historisk lav med sine minus 4,5 %. Dvs 7,5 % lavere realrente enn det Norges Bank i 2006 antok var en normal realrente den gangen eiendommer som Entras var priset via aksjekursen med drøyt 5 % implisitt yield slik som eiendommene er priset i dag. Dvs den gangen før finanskrisen da investorene var vandt til, og krevde, positiv løpende avkastning av sine investeringer. Den gangen før man priset luft presentert som en gullmynt på nett til 20 tusen dollar per stk. Den gangen det ikke var mulig å hente milliarder fra luftige investorer etter gigantiske underskudd i alle driftsår. Den gangen det ikke var mulig å kjøpe luft for milliarder og plassere luften i balansen som evigvarende goodwill. Og den gangen man ikke lot seg sjarmere av omsetningsvekst som koster like mye i underskudd som omsetningsveksten. Og ikke minst den gangen investorene forstod forskjellen på et solid selskap som nærmest ikke er istand til å gå med løpende underskudd og selskapstull som aldri kan gå med overskudd. For 16 år siden var det bare 6 år siden Dotcom-boblen sprakk som sørget for å ta fra de luftige investorene både midlene og investeringslysten.
Entras kursfall er investortull på høyde med 20 tusen dollar for et bilde av en gullmynt å nett. Det er børsgalskap på steroider.
Redigert 19.06.2022 kl 21:04
Du må logge inn for å svare
Mye tyder nå på at norsk styringsrente må settes suksessivt opp til 4,00 - 4,25 %. For så å bli satt ned til 3,00 - 2,75 %. Dette om man
skal følge noe over FEDs annonserte rentebane. Norges Banks styringsrente ligger erfaringsmessig noe høyere enn FEDs styringsrente.
Nå er vi på 0,75. NB må sette opp med 0,5 eller 0,75 prosentpoeng på torsdag. Herunder kommer hensynet til å styrke kronekursen, som
er devaluert ca 13 % mot verdensøkonomien de 3 siste måneder. Mot US dollar 16,6 %, mot Euro 10,95 %, og masse andre valutaer
rundt dette området.
skal følge noe over FEDs annonserte rentebane. Norges Banks styringsrente ligger erfaringsmessig noe høyere enn FEDs styringsrente.
Nå er vi på 0,75. NB må sette opp med 0,5 eller 0,75 prosentpoeng på torsdag. Herunder kommer hensynet til å styrke kronekursen, som
er devaluert ca 13 % mot verdensøkonomien de 3 siste måneder. Mot US dollar 16,6 %, mot Euro 10,95 %, og masse andre valutaer
rundt dette området.
Redigert 19.06.2022 kl 21:06
Du må logge inn for å svare
Olav2
20.06.2022 kl 01:02
5052
Antall igangsatte boliger i Norge i april:
2022: 1.848, -38 % fra 2021
2021: 2.993
Igangsatt bruksareal til annet enn bolig i april:
2022: 376,2, -25 % fra 2021
2021: 499,4
Nybilsalget i Norge i mai:
2022: 11.537, -18 % fra 2021
2021: 14.063
Nybilsalget i Norge i april:
2022: 9.725, -26 % fra 2021
2021: 13.166
Styringsrenten i Norge:
24.03.2022 - i dag: 0,75 %
16.12.2021 - 23.03.2022: 0,5 %
23.09.2021 - 15.12.2021: 0,25 %
19.06.2020 - 22.09.2021: 0,0 %
Norge har satt opp renten fra 0,0 til 0,75 % de siste 6 månedene. Med 2 av mange effekter i form av krakk i både igangsetting av byggeareal og salg av nye biler fra april i år som foreløpig resultat. Oppgangen fra hyperlav rente på 0 % til nesten hyperlav rente på 0,75 har allerede rammet deler av norsk økonomi. 3,5 % ytterligere suksessiv oppgang i styringsrenten vil medføre en ny finanskrise lenge før man er fremme på ditt toppunkt på 4,25 % styringsrente i Norge. Settes ikke styringsrenten nærmest umiddelbart opp til 4,25 % så rekker økonomien å respondere så voldsomst negativt at renteoppgangen må bråsnus til kraftig nedgang for å redde økonomien fra kollaps.
Norges Bank har i Pengepolitisk rapport 1/22 drøyt 2,5 % som anslått toppunkt for styringsrenten i 2024, med etterfølgende forsiktig fall i styringsrenten i årene etter. Norsk økonomis negative respons på den forsiktige oppgangen man har hatt frem til nå indikerer at Norges Bank skal slite for å komme så høyt som 2,5 %. Trolig må renten settes nedover igjen før 2,5 % er nådd.
Dagens norske inflasjon er i det alt vesentlige provosert av økte energipriser. Økte energipriser som har hatt en direkte effekt for inflasjonen i form av økte priser på energi til konsum og en indirekte effekt i form av økte kostnader for alt som produseres. Når energiprisene stopper oppgangen så stopper også provoseringen som gir økte priser. Når energiprisene faller nedover igjen så provoseres prisene også nedover. Bak den fremtidige energipristoppen skjuler det seg en deflasjon som vil krakke rentenivået til et nytt historisk lavnivå hvis ikke sentralbanken gir opp inflasjonsmålet.
4,25 % styringsrente vil på sikt presse Entras gjennomsnittlige lånerente opp til 5 %. På veien dit har isåfall Entra økt leieinntektene så mye at den implisitte yielden med dagens aksjekurs på 125 NOK vil være i nærheten av 6 %. Dvs at den lånefinansierte delen av eiendommene vil gå med løpende overskudd i tillegg til den knapt 6 % løpende avkastningen den egenkapitalfinansierte delen av eiendommene vil gi.
Den usannsynlige fremtidige styringsrenten på 4,25 % vil Entra takle uten problemer.
2022: 1.848, -38 % fra 2021
2021: 2.993
Igangsatt bruksareal til annet enn bolig i april:
2022: 376,2, -25 % fra 2021
2021: 499,4
Nybilsalget i Norge i mai:
2022: 11.537, -18 % fra 2021
2021: 14.063
Nybilsalget i Norge i april:
2022: 9.725, -26 % fra 2021
2021: 13.166
Styringsrenten i Norge:
24.03.2022 - i dag: 0,75 %
16.12.2021 - 23.03.2022: 0,5 %
23.09.2021 - 15.12.2021: 0,25 %
19.06.2020 - 22.09.2021: 0,0 %
Norge har satt opp renten fra 0,0 til 0,75 % de siste 6 månedene. Med 2 av mange effekter i form av krakk i både igangsetting av byggeareal og salg av nye biler fra april i år som foreløpig resultat. Oppgangen fra hyperlav rente på 0 % til nesten hyperlav rente på 0,75 har allerede rammet deler av norsk økonomi. 3,5 % ytterligere suksessiv oppgang i styringsrenten vil medføre en ny finanskrise lenge før man er fremme på ditt toppunkt på 4,25 % styringsrente i Norge. Settes ikke styringsrenten nærmest umiddelbart opp til 4,25 % så rekker økonomien å respondere så voldsomst negativt at renteoppgangen må bråsnus til kraftig nedgang for å redde økonomien fra kollaps.
Norges Bank har i Pengepolitisk rapport 1/22 drøyt 2,5 % som anslått toppunkt for styringsrenten i 2024, med etterfølgende forsiktig fall i styringsrenten i årene etter. Norsk økonomis negative respons på den forsiktige oppgangen man har hatt frem til nå indikerer at Norges Bank skal slite for å komme så høyt som 2,5 %. Trolig må renten settes nedover igjen før 2,5 % er nådd.
Dagens norske inflasjon er i det alt vesentlige provosert av økte energipriser. Økte energipriser som har hatt en direkte effekt for inflasjonen i form av økte priser på energi til konsum og en indirekte effekt i form av økte kostnader for alt som produseres. Når energiprisene stopper oppgangen så stopper også provoseringen som gir økte priser. Når energiprisene faller nedover igjen så provoseres prisene også nedover. Bak den fremtidige energipristoppen skjuler det seg en deflasjon som vil krakke rentenivået til et nytt historisk lavnivå hvis ikke sentralbanken gir opp inflasjonsmålet.
4,25 % styringsrente vil på sikt presse Entras gjennomsnittlige lånerente opp til 5 %. På veien dit har isåfall Entra økt leieinntektene så mye at den implisitte yielden med dagens aksjekurs på 125 NOK vil være i nærheten av 6 %. Dvs at den lånefinansierte delen av eiendommene vil gå med løpende overskudd i tillegg til den knapt 6 % løpende avkastningen den egenkapitalfinansierte delen av eiendommene vil gi.
Den usannsynlige fremtidige styringsrenten på 4,25 % vil Entra takle uten problemer.
Redigert 20.06.2022 kl 01:04
Du må logge inn for å svare
Melding 19. Juni
Styremedlem i USAs sentralbank støtter nytt stort rentehopp
Styremedlem Christopher Waller i USAs sentralbank sier han vil støtte et stort rentehopp på neste rentemøte i juli.
Onsdag kunngjorde Federal Reserve det største rentehoppet i USA på nesten 30 år ved å sette opp styringsrenten med 0,75 prosentpoeng. Hensikten er å få kontroll over inflasjonen.
Sentralbanksjef Jerome Powell sa at det er mulig at det blir en ny økning på 0,75 prosentpoeng også på rentemøtet i juli. Nå varsler et av sentralbankens styremedlemmer støtte til et slikt scenario.
– Hvis dataene som kommer inn, blir som jeg forventer, kommer jeg til å støtte en renteoppgang av tilsvarende størrelse på møtet vårt i juli, sa Waller i en tale på en konferanse i Dallas i Texas lørdag.
– Sentralbanken satser alt på å gjenopprette prisstabilitet, sa han.
De siste ukene hadde sentralbanken sendt signaler om en renteoppgang på 0,5 prosentpoeng på onsdagens rentemøte, men overraskende vekst i inflasjonen, den raskeste på fire tiår, endret bildet, og oppgangen ble på 0,75 prosentpoeng i stedet.
Artikkel i Bloomberg. Tar for seg FEDs rentesetting siste 60 år.
https://www.bloomberg.com/opinion/articles/2022-06-19/niall-ferguson-fed-s-powell-is-blundering-on-inflation-rate-hikes?srnd=premium-europe
Det meldes nå at ECB tenker å øke rente i juli og september.
Mye kan tyde på at FEDs økning 16. Juni var begynnelse på et historisk trend-/system-skifte.
Om leieetterspørselen hos Entra er den samme med vesentlig høyere rente, gjenstår å se.
Man kan ikke i dag kategorisk fastslå det.
Jeg sitter med følelsen av at FED øker med 0,75 i Juli også. De vil søke å bli kvitt en del av USAs statsgjeld.
Og rubelen har stukket i vei oppover. 17,80 nå, Nivå pre Ukraina var rundt 11,77.
Styremedlem i USAs sentralbank støtter nytt stort rentehopp
Styremedlem Christopher Waller i USAs sentralbank sier han vil støtte et stort rentehopp på neste rentemøte i juli.
Onsdag kunngjorde Federal Reserve det største rentehoppet i USA på nesten 30 år ved å sette opp styringsrenten med 0,75 prosentpoeng. Hensikten er å få kontroll over inflasjonen.
Sentralbanksjef Jerome Powell sa at det er mulig at det blir en ny økning på 0,75 prosentpoeng også på rentemøtet i juli. Nå varsler et av sentralbankens styremedlemmer støtte til et slikt scenario.
– Hvis dataene som kommer inn, blir som jeg forventer, kommer jeg til å støtte en renteoppgang av tilsvarende størrelse på møtet vårt i juli, sa Waller i en tale på en konferanse i Dallas i Texas lørdag.
– Sentralbanken satser alt på å gjenopprette prisstabilitet, sa han.
De siste ukene hadde sentralbanken sendt signaler om en renteoppgang på 0,5 prosentpoeng på onsdagens rentemøte, men overraskende vekst i inflasjonen, den raskeste på fire tiår, endret bildet, og oppgangen ble på 0,75 prosentpoeng i stedet.
Artikkel i Bloomberg. Tar for seg FEDs rentesetting siste 60 år.
https://www.bloomberg.com/opinion/articles/2022-06-19/niall-ferguson-fed-s-powell-is-blundering-on-inflation-rate-hikes?srnd=premium-europe
Det meldes nå at ECB tenker å øke rente i juli og september.
Mye kan tyde på at FEDs økning 16. Juni var begynnelse på et historisk trend-/system-skifte.
Om leieetterspørselen hos Entra er den samme med vesentlig høyere rente, gjenstår å se.
Man kan ikke i dag kategorisk fastslå det.
Jeg sitter med følelsen av at FED øker med 0,75 i Juli også. De vil søke å bli kvitt en del av USAs statsgjeld.
Og rubelen har stukket i vei oppover. 17,80 nå, Nivå pre Ukraina var rundt 11,77.
Redigert 20.06.2022 kl 23:19
Du må logge inn for å svare
Olav2
21.06.2022 kl 11:13
4689
Styringsrenten i USA ("federal funds rate"):
Uendret på 0,00 - 0,25 %: 7 år fra 16.12.2008 til 16.12.2015
2,25 % oppgang: 3 år fra 16.12.2015 til 19.12.2018
Uendret på 2,25 - 2,50 %: 7,4 måneder fra 19.12.2018 til 31.07.2019
2,25 % nedgang: 7,5 måneder fra 31.07.2019 til 15.03.2020
Uendret på 0,00 - 0,25 %: 2 år fra 15.03.20 til 16.03.2022
1,5 % oppgang: 3 måneder fra 16.03.2022 til 15.06.2022
Styringsrenten i Norge:
Uendret på 1,50 %: 2,7 år fra 14.03.2012 til 11.12.2014
1,00 % nedgang: 1,3 år fra 11.12.2014 til 17.03.2016
Uendret på 0,50 %: 2,5 år fra 17.03.2016 til 20.09.2018
1,00 % oppgang: 1 år fra 20.09.2018 til 19.09.2019
Uendret på 1,25 %: 6 måneder fra 19.09.2019 til 13.03.2020
1,25 % nedgang: 1,8 måneder fra 13.03.2020 til 07.05.2020
Uendret på 0,00 %: 16,5 måneder fra 07.05.2020 til 23.09.2021
0,75 % oppgang: 6 måneder fra 23.09.2021 til 24.03.2022
Rentesettingen i USA og Norge har aldri vært lik og kommer neppe noen gang til å bli lik. Til det er både økonomiene og rentesetternes måte å agere på alt for forskjellige.
USAs forrige renteoppgang var på 2,25 % og varte i 3 år fra desember 2015 til desember 2018.
Norges forrige renteoppgang var på 1,00 % og varte i 1 år fra september 2018 til september 2019.
USAs siste rentenedgang var på 2,25 % og varte i 7,5 måneder fra juli 2019 til mars 2020.
Norges siste rentenedgang var på 1,25 % og varte i 1,8 måneder fra mars 2020 til mai 2020.
USAs siste (nåværende) renteoppgang har frem til og med siste økning vært på 1,5 % og har vart i 3 måneder.
Norges siste (nåværende) renteoppgang har frem til og med siste økning vært på 0,75 % og har vart i 6 måneder.
Igangsetting av boliger i USA falt sesongjustert med 14,4 % fra april til mai i år. Det er bare den første renteoppgangen på 0,25 % den 16. mars og den andre renteoppgangen på 0,50 % den 4. mai som kan ha hatt effekt på maitallene. Den siste renteoppgangen på 0,75 % kom etter mai den 15. juni og kan derfor ikke ha hatt effekt på maitallene.
Den ekstremt raske renteoppgangen i USA har knapt rukket å virke før rentesetterne i USA higer etter å kline til med enda mer og kraftigere renteoppgang. Det foregår en helt ny type renteeksperiment i USA som helt sikkert resulterer i en fremtidig ekstrem rentenegang når de ekstremt negative økonomiske konsekvensene av den forutgående ekstreme renteoppgangen materialiserer seg ikke bare i børskollaps, men også i kollaps i den økonomiske aktiviteten.
Man får håpe og tro at norges første kvinnelige sentralbanksjef klarer å holde hodet kaldere enn de hete hodene over dammen.
Kilder:
https://en.wikipedia.org/wiki/History_of_Federal_Open_Market_Committee_actions#Historical_actions
https://www.norges-bank.no/tema/pengepolitikk/Styringsrenten/Styringsrenten-Oversikt-over-rentemoter-og-endringer-i-styringsrenten-/
https://www.census.gov/construction/nrc/pdf/newresconst.pdf
Uendret på 0,00 - 0,25 %: 7 år fra 16.12.2008 til 16.12.2015
2,25 % oppgang: 3 år fra 16.12.2015 til 19.12.2018
Uendret på 2,25 - 2,50 %: 7,4 måneder fra 19.12.2018 til 31.07.2019
2,25 % nedgang: 7,5 måneder fra 31.07.2019 til 15.03.2020
Uendret på 0,00 - 0,25 %: 2 år fra 15.03.20 til 16.03.2022
1,5 % oppgang: 3 måneder fra 16.03.2022 til 15.06.2022
Styringsrenten i Norge:
Uendret på 1,50 %: 2,7 år fra 14.03.2012 til 11.12.2014
1,00 % nedgang: 1,3 år fra 11.12.2014 til 17.03.2016
Uendret på 0,50 %: 2,5 år fra 17.03.2016 til 20.09.2018
1,00 % oppgang: 1 år fra 20.09.2018 til 19.09.2019
Uendret på 1,25 %: 6 måneder fra 19.09.2019 til 13.03.2020
1,25 % nedgang: 1,8 måneder fra 13.03.2020 til 07.05.2020
Uendret på 0,00 %: 16,5 måneder fra 07.05.2020 til 23.09.2021
0,75 % oppgang: 6 måneder fra 23.09.2021 til 24.03.2022
Rentesettingen i USA og Norge har aldri vært lik og kommer neppe noen gang til å bli lik. Til det er både økonomiene og rentesetternes måte å agere på alt for forskjellige.
USAs forrige renteoppgang var på 2,25 % og varte i 3 år fra desember 2015 til desember 2018.
Norges forrige renteoppgang var på 1,00 % og varte i 1 år fra september 2018 til september 2019.
USAs siste rentenedgang var på 2,25 % og varte i 7,5 måneder fra juli 2019 til mars 2020.
Norges siste rentenedgang var på 1,25 % og varte i 1,8 måneder fra mars 2020 til mai 2020.
USAs siste (nåværende) renteoppgang har frem til og med siste økning vært på 1,5 % og har vart i 3 måneder.
Norges siste (nåværende) renteoppgang har frem til og med siste økning vært på 0,75 % og har vart i 6 måneder.
Igangsetting av boliger i USA falt sesongjustert med 14,4 % fra april til mai i år. Det er bare den første renteoppgangen på 0,25 % den 16. mars og den andre renteoppgangen på 0,50 % den 4. mai som kan ha hatt effekt på maitallene. Den siste renteoppgangen på 0,75 % kom etter mai den 15. juni og kan derfor ikke ha hatt effekt på maitallene.
Den ekstremt raske renteoppgangen i USA har knapt rukket å virke før rentesetterne i USA higer etter å kline til med enda mer og kraftigere renteoppgang. Det foregår en helt ny type renteeksperiment i USA som helt sikkert resulterer i en fremtidig ekstrem rentenegang når de ekstremt negative økonomiske konsekvensene av den forutgående ekstreme renteoppgangen materialiserer seg ikke bare i børskollaps, men også i kollaps i den økonomiske aktiviteten.
Man får håpe og tro at norges første kvinnelige sentralbanksjef klarer å holde hodet kaldere enn de hete hodene over dammen.
Kilder:
https://en.wikipedia.org/wiki/History_of_Federal_Open_Market_Committee_actions#Historical_actions
https://www.norges-bank.no/tema/pengepolitikk/Styringsrenten/Styringsrenten-Oversikt-over-rentemoter-og-endringer-i-styringsrenten-/
https://www.census.gov/construction/nrc/pdf/newresconst.pdf
Redigert 21.06.2022 kl 13:48
Du må logge inn for å svare
Olav2
21.06.2022 kl 11:51
4656
Sesongjustert salg av nye boliger i USA falt med 16,6 % fra mars 2022 til april 2022. Krakkliknende fall i boligsalget etter den 1. renteoppgangen på 0,25 %.
Fallet i nyboligsalget i USA startet i januar 2022 etter at nyboligsalget toppet i desember 2021. Fallet fra desember 2021 til april 2022 har vært på 29,6 %, med tilhørende økning i mengden usolgte nye boliger på 14,1 % i samme periode.
Nyboligsalget i april 2022 er 8,8 % lavere enn nest laveste nyboligsalg (oktober 2021) siste år .
https://www.census.gov/construction/nrs/pdf/newressales.pdf
Fallet i nyboligsalget i USA startet i januar 2022 etter at nyboligsalget toppet i desember 2021. Fallet fra desember 2021 til april 2022 har vært på 29,6 %, med tilhørende økning i mengden usolgte nye boliger på 14,1 % i samme periode.
Nyboligsalget i april 2022 er 8,8 % lavere enn nest laveste nyboligsalg (oktober 2021) siste år .
https://www.census.gov/construction/nrs/pdf/newressales.pdf
Redigert 22.06.2022 kl 09:56
Du må logge inn for å svare
bubby
16.09.2022 kl 20:45
3904
Spår massakre i norsk aksje
Goldman Sachs spår dommedag i norsk eiendom og sabler ned kursmålet i det som må være en av de styggeste analysene på Oslo Børs.
Goldman Sachs spår dommedag i norsk eiendom og sabler ned kursmålet i det som må være en av de styggeste analysene på Oslo Børs.
Merlin
24.09.2023 kl 22:56
2712
https://finansavisen.e-pages.pub/titles/finansavisen/6889/publications/6636/pages/4
Flere eiendomsselskaper som kan få problemer.
Entra leieinntekter 2q23 854 mill 753 2q 22
Rentekostnader 2q23 394 mill 2382q 22
Netto inntekter falt med 120 mill på ett kvartal!
MEN DET ER FREMOVER RENTEKOSTNADENE VIRKELIG BEGYNNER Å STIGE
Rentebærende gjeld 39,4 mrd. Lånerente på 7,5% gir 3 mrd. kr. i årlige rentekostnader., dvs 750 milll kr pr, kvartal, mens de siste kvartal hadde 718 mill i inntekt. Ingen meldte salg etter mai.
Det går mot et underskudd på (750-718)x4 dersom all gjeld får 7,5% rente. Dvs et årsunderskudd på 130 mill. pr. år.
Nå har de vel en viss langsiktighet på en del av rentebetingelsene, men som vi ser er rentene sterkt stigende.
Her er det ingen penger til oppussing og nykjøp i det minste. Likevel må det foretas for nye leiekontrakter.
Konklusjon: Går dette selskapet også mot 0 i verdi? Slik vi ser Telegrafbygget i Oslo - som var verdt 726 mill for investorene - alt nå antagelig tapt. Det er det tredje eiendomshavariet i Arctic. Ikke minst Equinorbygget på Fornebu.
Entra selv mener de har god kontroll på gjelden, med ca halve gjelden rentesikret i 4,5 år. Rentefoten nå er 394x4/39,1mrd dvs 4%. Halvparten vil raskt sprette opp i 7,5% og de ender da med 5,75% fremover. Dette gir 39,1x5,75%/4 = 562 mill pr kvartal de første årene. Med inflasjonsjustert kvartalsinntekt på 718 mill har de da fortsatt til grøten de neste årene. med litt over 500 mill i cashflow pa før oppussinger. Med stadig strengere energikrav til byggene får pengene god fart ut. Her blir det lite utbytte fremover?
Med Norges Banks renteiver kommer nok eiendomsverdiene fortsatt til å falle kraftig ved fremleggelsen i 3Q23. Da bør nok kursen også kraftig nedover. Ser ut som noen forsøker å holde den oppe?
Ikke bare eiendomsnedskrivninger. Legg merke til "Changes in value of financial instruments were 403 million (183
million) in the quarter, mainly explained by higher long-term interest rates." Det vil fortsette.'
Og hva med dette?
The average remaining term for the Group's debt portfolio was
4.3 years at 30.06.23 (4.2 years as of 30.06.22 and 4.1 years as
of 31.03.23). The calculation takes into account that available
long-term credit facilities can replace short-term debt.
Det mangler selvfølgelig en kvartalsvis renteberegning for de neste årene, samt en leieinntektsberegning og en cashflow analyse. Uforståelig at selskapet unnslipper fra å legge frem noe mer enn regnskaper som er fullstendig kortsiktige. En full LANGSIKTIG business plan/cash analyse skulle foreligget for aksjonærene.
At Entra ikke har maktet å selge en eneste eiendom i 3Q23 er urovekkende. Det viser at eiendommene nok er kraftig overvurdert, og at selskapet skyr å ville vise bokføringsmessige realstortap (og ikke bare tekniske verdiendringer). DnB har opplyst at Entra burde kvittet seg med eiendommer for ca 10 mrd. kr! Det sier mye! - Og at Entra ikke har klart det sier også mye om en alt for høy aksjekurs.
Flere eiendomsselskaper som kan få problemer.
Entra leieinntekter 2q23 854 mill 753 2q 22
Rentekostnader 2q23 394 mill 2382q 22
Netto inntekter falt med 120 mill på ett kvartal!
MEN DET ER FREMOVER RENTEKOSTNADENE VIRKELIG BEGYNNER Å STIGE
Rentebærende gjeld 39,4 mrd. Lånerente på 7,5% gir 3 mrd. kr. i årlige rentekostnader., dvs 750 milll kr pr, kvartal, mens de siste kvartal hadde 718 mill i inntekt. Ingen meldte salg etter mai.
Det går mot et underskudd på (750-718)x4 dersom all gjeld får 7,5% rente. Dvs et årsunderskudd på 130 mill. pr. år.
Nå har de vel en viss langsiktighet på en del av rentebetingelsene, men som vi ser er rentene sterkt stigende.
Her er det ingen penger til oppussing og nykjøp i det minste. Likevel må det foretas for nye leiekontrakter.
Konklusjon: Går dette selskapet også mot 0 i verdi? Slik vi ser Telegrafbygget i Oslo - som var verdt 726 mill for investorene - alt nå antagelig tapt. Det er det tredje eiendomshavariet i Arctic. Ikke minst Equinorbygget på Fornebu.
Entra selv mener de har god kontroll på gjelden, med ca halve gjelden rentesikret i 4,5 år. Rentefoten nå er 394x4/39,1mrd dvs 4%. Halvparten vil raskt sprette opp i 7,5% og de ender da med 5,75% fremover. Dette gir 39,1x5,75%/4 = 562 mill pr kvartal de første årene. Med inflasjonsjustert kvartalsinntekt på 718 mill har de da fortsatt til grøten de neste årene. med litt over 500 mill i cashflow pa før oppussinger. Med stadig strengere energikrav til byggene får pengene god fart ut. Her blir det lite utbytte fremover?
Med Norges Banks renteiver kommer nok eiendomsverdiene fortsatt til å falle kraftig ved fremleggelsen i 3Q23. Da bør nok kursen også kraftig nedover. Ser ut som noen forsøker å holde den oppe?
Ikke bare eiendomsnedskrivninger. Legg merke til "Changes in value of financial instruments were 403 million (183
million) in the quarter, mainly explained by higher long-term interest rates." Det vil fortsette.'
Og hva med dette?
The average remaining term for the Group's debt portfolio was
4.3 years at 30.06.23 (4.2 years as of 30.06.22 and 4.1 years as
of 31.03.23). The calculation takes into account that available
long-term credit facilities can replace short-term debt.
Det mangler selvfølgelig en kvartalsvis renteberegning for de neste årene, samt en leieinntektsberegning og en cashflow analyse. Uforståelig at selskapet unnslipper fra å legge frem noe mer enn regnskaper som er fullstendig kortsiktige. En full LANGSIKTIG business plan/cash analyse skulle foreligget for aksjonærene.
At Entra ikke har maktet å selge en eneste eiendom i 3Q23 er urovekkende. Det viser at eiendommene nok er kraftig overvurdert, og at selskapet skyr å ville vise bokføringsmessige realstortap (og ikke bare tekniske verdiendringer). DnB har opplyst at Entra burde kvittet seg med eiendommer for ca 10 mrd. kr! Det sier mye! - Og at Entra ikke har klart det sier også mye om en alt for høy aksjekurs.
Redigert 25.09.2023 kl 02:52
Du må logge inn for å svare
Merlin
31.10.2023 kl 10:12
2180
Entrakursen har nå falt til bare rundt 1/3 fra over 230 i oktober 21 til langt nede på 80-tallet. Men salget av Telegrafbygget til Fredriksen til 100 mill for egentlig "verdiløse" aksjer, viser vel at langsiktighet i eiendomsbransjen fremover kan være det som lønner seg. Telegrafbygget kan dermed fort være en svært lønnsom plassering for en som Fredriksen som tydeligvis har råd til å ta en bet!
Dermed kan det tilsvarende lønne seg å ta et bet i Entra nå. Det er aksjer som kan doble seg på et par års tid, selv om rentebunnen kanskje ikke er nådd enda. Fredriksen har jo vist seg som en som kan timing og asset play.
Dermed kan det tilsvarende lønne seg å ta et bet i Entra nå. Det er aksjer som kan doble seg på et par års tid, selv om rentebunnen kanskje ikke er nådd enda. Fredriksen har jo vist seg som en som kan timing og asset play.
Olav2
31.10.2023 kl 22:15
2069
I juni 2022 var jeg fortsatt overbevist om at man ville klare å takle inflasjonen slik at styringsrenten ikke ville havne på dagens nivå. En overbevisning om inflasjonstakling som ble svakere og svakere over sommeren for å snu trill rundt utover høsten som bl.a. provoserte meg til å starte debatten "Boligkrakket 2022/2023". Entra som i juni 2022 var for meg en billig aksje ble en dyr aksje noen måneder etterpå.
Ser man sendingen fra Q3-23 presentasjonen til Entra og sammenlikner med sendingene for inntil 2 år siden så trenger man ikke å være psykolog for å få med seg at auraen har endret seg. Tar man seg i tillegg bryet med å bla seg nedover til side 8 i Q3-23 rapporten så dukker en auraforklaring opp:
EPRA LTV (Loan-to-value) 54.7 % Below 50 per cent over time
Interest coverage ratio (ICR) – last 12 months 1) 1.90x Min. 1.80x
I dag er gjeldsgraden (gjeld / eiendomsverdi) 4,7 prosentpoeng over makskravet på 50 % og rentedekningsgraden (netto leieinntekt / rentekostnader) 0,1 over minimumskravet på 1,8.
Gjeldsgraden er allerede for høy. Rentedekningsgraden blir, uten betydelig salg av eiendom som neppe lar seg gjøre, for lav før året er omme. Veien er staket ut for nedgradering av Entra til junk bond-nivå og da blir gjelden enda dyrere. En gjeld som pga rentebinding er ca 3 prosentpoeng lavere enn det ville vært ved lånopptak i dag. Heller ikke Entra takler dagens rentenivå uten fastrentene, inkludert fastmarginene, de avtalte da rente- og marginnivået var ekstremt mye lavere. Før alle fastrentene utløper er det kroken på døra for Entra også hvis ikke rentenivået havner på et langt lavere nivå enn dagens.
Økonomen i Entra, som ikke ville bli sjefen, sitter allerede i livbåten som seiler når Entra finner den langt dårligere økonomen som er så lite fornuftig at vedkommende krabber opp i skipet mens det er iferd med å synke. De som kjøper Entra-aksjer i dag er enda dårligere økonomer så lenge de, til forskjell fra den nye økonomen, ikke får noe utbytte av sin dårskap.
Ser man sendingen fra Q3-23 presentasjonen til Entra og sammenlikner med sendingene for inntil 2 år siden så trenger man ikke å være psykolog for å få med seg at auraen har endret seg. Tar man seg i tillegg bryet med å bla seg nedover til side 8 i Q3-23 rapporten så dukker en auraforklaring opp:
EPRA LTV (Loan-to-value) 54.7 % Below 50 per cent over time
Interest coverage ratio (ICR) – last 12 months 1) 1.90x Min. 1.80x
I dag er gjeldsgraden (gjeld / eiendomsverdi) 4,7 prosentpoeng over makskravet på 50 % og rentedekningsgraden (netto leieinntekt / rentekostnader) 0,1 over minimumskravet på 1,8.
Gjeldsgraden er allerede for høy. Rentedekningsgraden blir, uten betydelig salg av eiendom som neppe lar seg gjøre, for lav før året er omme. Veien er staket ut for nedgradering av Entra til junk bond-nivå og da blir gjelden enda dyrere. En gjeld som pga rentebinding er ca 3 prosentpoeng lavere enn det ville vært ved lånopptak i dag. Heller ikke Entra takler dagens rentenivå uten fastrentene, inkludert fastmarginene, de avtalte da rente- og marginnivået var ekstremt mye lavere. Før alle fastrentene utløper er det kroken på døra for Entra også hvis ikke rentenivået havner på et langt lavere nivå enn dagens.
Økonomen i Entra, som ikke ville bli sjefen, sitter allerede i livbåten som seiler når Entra finner den langt dårligere økonomen som er så lite fornuftig at vedkommende krabber opp i skipet mens det er iferd med å synke. De som kjøper Entra-aksjer i dag er enda dårligere økonomer så lenge de, til forskjell fra den nye økonomen, ikke får noe utbytte av sin dårskap.
Redigert 01.11.2023 kl 06:46
Du må logge inn for å svare
Olav2
01.11.2023 kl 08:35
1927
Entra - yield:
30.09.23: 4,66 %
30.09.22: 4,17 %
30.09.21: 4,22 %
Styringsrente:
30.09.23: 4,25 %
30.09.22: 2,25 %
30.09.21: 0,25 %
Før finanskrisen, da styringsrenten sist gang var på dagens nivå, var yielden ca 6,5 % i en portefølje som Entras. Det får Entra til å referere ekspertene i yieldsammenheng som ifølge Entra mener følgende om prime yield i Oslo (dvs den laveste yielden i Norge):
Prime yield Oslo per 31.12 (ifølge ekspertisen til Entra):
2025: 4,6 %
2024: 4,7 %
2023: 4,6 %
2022: 3,9 %
2021: 3,3 %
Yieldekspertene i kontor er bare hakket mer troverdige enn boligekspertene, som utover sin ekspertise er eiendomsmeglere. Man skal være hjernedød i sin analytiske gjerning for å prediktere flat yield fremover når man ikke har kommet lenger enn drøyt 1/3 av veien til dit yielden bør ligge med dagens rentenivå.
...
Entra - andel ledige lokaler:
30.09.23: 4,4 %
30.09.22: 3,4 %
30.09.21: 2,7 %
Leieutvikling i form av årlig prosentvis vekst 31.12 (i følge ekspertisen til Entra):
2026: 2,6 %
2025: 2,2 %
2024: 1,5 %
2023: 4,9 %
2022: 11,1 %
2021: 1,6 %
2020: -1,8 %
Den analytiske gjerningen er hakket mindre hjernedød når det gjelder leien. Dvs hvis man ikke tar inn over seg at det samme som har skjedd i store deler av USA etter covid, også skjer i Norge i form av at kontoretterspørselen krakker som følge av større bruk av hjemmekontor.
...
Bruker man sin analytiske hjerne på en mindre hjernedød måte enn Entras eksperter, så blir konklusjonen at yielden vil fortsette sin ville ferd oppover som følge av den ville ferden oppover i renten som man har hatt, og leienivået vil falle fremover som følge av den økte ledigheten som man har hatt og som bare vil fortsette fremover.
Den normalt fungerende analytiske hjerne vil i såfall konkludere med en meget kraftig dobbelt negativ fremtidig verdiutvikling i Entras portefølje som følge av den dødelige kombinasjonen fall i leiene og økning i yielden i brøken:
Eiendomsverdi = leie / yield
Når telleren leie faller samtidig med at nevneren yield øker så går det sterkt nedover med brøken Eiendomsverdi. DET HAR ALLE EIENDOMSEKSPERTER LÆRT - også de som Entra bruker.
30.09.23: 4,66 %
30.09.22: 4,17 %
30.09.21: 4,22 %
Styringsrente:
30.09.23: 4,25 %
30.09.22: 2,25 %
30.09.21: 0,25 %
Før finanskrisen, da styringsrenten sist gang var på dagens nivå, var yielden ca 6,5 % i en portefølje som Entras. Det får Entra til å referere ekspertene i yieldsammenheng som ifølge Entra mener følgende om prime yield i Oslo (dvs den laveste yielden i Norge):
Prime yield Oslo per 31.12 (ifølge ekspertisen til Entra):
2025: 4,6 %
2024: 4,7 %
2023: 4,6 %
2022: 3,9 %
2021: 3,3 %
Yieldekspertene i kontor er bare hakket mer troverdige enn boligekspertene, som utover sin ekspertise er eiendomsmeglere. Man skal være hjernedød i sin analytiske gjerning for å prediktere flat yield fremover når man ikke har kommet lenger enn drøyt 1/3 av veien til dit yielden bør ligge med dagens rentenivå.
...
Entra - andel ledige lokaler:
30.09.23: 4,4 %
30.09.22: 3,4 %
30.09.21: 2,7 %
Leieutvikling i form av årlig prosentvis vekst 31.12 (i følge ekspertisen til Entra):
2026: 2,6 %
2025: 2,2 %
2024: 1,5 %
2023: 4,9 %
2022: 11,1 %
2021: 1,6 %
2020: -1,8 %
Den analytiske gjerningen er hakket mindre hjernedød når det gjelder leien. Dvs hvis man ikke tar inn over seg at det samme som har skjedd i store deler av USA etter covid, også skjer i Norge i form av at kontoretterspørselen krakker som følge av større bruk av hjemmekontor.
...
Bruker man sin analytiske hjerne på en mindre hjernedød måte enn Entras eksperter, så blir konklusjonen at yielden vil fortsette sin ville ferd oppover som følge av den ville ferden oppover i renten som man har hatt, og leienivået vil falle fremover som følge av den økte ledigheten som man har hatt og som bare vil fortsette fremover.
Den normalt fungerende analytiske hjerne vil i såfall konkludere med en meget kraftig dobbelt negativ fremtidig verdiutvikling i Entras portefølje som følge av den dødelige kombinasjonen fall i leiene og økning i yielden i brøken:
Eiendomsverdi = leie / yield
Når telleren leie faller samtidig med at nevneren yield øker så går det sterkt nedover med brøken Eiendomsverdi. DET HAR ALLE EIENDOMSEKSPERTER LÆRT - også de som Entra bruker.
Redigert 01.11.2023 kl 09:06
Du må logge inn for å svare
Olav2
01.11.2023 kl 15:34
1800
I dag morges dukket nyheten opp om at Moody´s har kuttet Entras kreditrating fra Baa2 til Baa3.
https://www.dn.no/bors/entra/moodys/naringseiendom/moodys-kutter-entras-kredittrating-igjen/2-1-1546013
Moody´s rating skala:
Investment grade:
Aaa
Aa1
Aa2
Aa3
A1
A2
A3
Baa1 .... Entra frem til 12. mai 2023
Baa2 .... Entra i går
Baa3 .... Entra i dag
-----------------------------------------------------
JUNK BONDS:
Ba1 .... Entra snart!
Ba2
Ba3
B1
B2
B3
Caa1
Caa2
Caa3
Etter neste ratingkutt er Entra JUNK!
https://www.dn.no/bors/entra/moodys/naringseiendom/moodys-kutter-entras-kredittrating-igjen/2-1-1546013
Moody´s rating skala:
Investment grade:
Aaa
Aa1
Aa2
Aa3
A1
A2
A3
Baa1 .... Entra frem til 12. mai 2023
Baa2 .... Entra i går
Baa3 .... Entra i dag
-----------------------------------------------------
JUNK BONDS:
Ba1 .... Entra snart!
Ba2
Ba3
B1
B2
B3
Caa1
Caa2
Caa3
Etter neste ratingkutt er Entra JUNK!
Merlin
02.11.2023 kl 10:45
1669
Eller Fredriksen trår til. Han kan sikkert løse inn mye dyr gjeld om han ønsker. Enten ved å overta hele Entra, eller ved delkjøp av enkelteiendommer som legges inn i Norwegian Property. Entra er på billigsalg. 182,132,055 aksjer a 92 utgjør ikke mer enn under 17 mrd. NOK. Folketrygdfondet vil nok ikke selge, men de har ikke mer enn litt over 1% av aksjene. De svenske hovedeierne derimot står vel i kø for å selge? Skal ikke være så vrient å komme over 90% eie og få til tvangsutløsning av de resterende 10%. Det kan fort komme en budkamp. Rentene skal vel ned over tid.
Redigert 02.11.2023 kl 10:55
Du må logge inn for å svare
Olav2
02.11.2023 kl 17:55
1567
NPRO (i millioner kroner)
Gjeldsgrad før kjøpet av Telegrafen: 15.791,2 / 29.054,1 = 54,4 %
Gjeldsgrad etter kjøpet av Telegrafen for 1,6 milliarder kroner: 17.391,2 / 30.654,1 = 56,7 %
Entra hadde en gjeldsgrad på 54,7 % ved siste kvartalsrapportering.
NPRO hadde en gjeldsgrad 0,3 % under Entra før kjøpet og 2,0 % over Entra etter kjøpet av Telegrafen. NPRO er etter min mening heller en konkurrent til Entra i salg av eiendommer enn en potensiell kjøper av det Entra må selge.
Gjeldsgrad før kjøpet av Telegrafen: 15.791,2 / 29.054,1 = 54,4 %
Gjeldsgrad etter kjøpet av Telegrafen for 1,6 milliarder kroner: 17.391,2 / 30.654,1 = 56,7 %
Entra hadde en gjeldsgrad på 54,7 % ved siste kvartalsrapportering.
NPRO hadde en gjeldsgrad 0,3 % under Entra før kjøpet og 2,0 % over Entra etter kjøpet av Telegrafen. NPRO er etter min mening heller en konkurrent til Entra i salg av eiendommer enn en potensiell kjøper av det Entra må selge.
Merlin
02.11.2023 kl 20:00
1503
Npro er tatt av børs og eies 100% av Fredriksen. Som skuffer inn cash i shipping. Med masse overskuddslikviditet er det å time eiendomskjøp nok interessant. Kjøpet av Telegrafen viser det. Å se på gjeldsgraden i Npro blir dermed lite fruktbart. Fredriksen kan kjøre en emisjon i Npro uten videre. Man er nødt til å se på hans likvide stilling under ett, ikke bare en liten del som Npro alene. Med en EK i Npro på 13 mrd utgjør det godt under 4% av Fredriksens netto verdier. Timing er dessuten avgjørende. Kjøpet av Telegrafen viser vel at Fredriksen begynner å tenke at timingen stemmer eller nærmer seg.
Spørsmålet er mer hvordan norske kontorbygg skal fylles opp fremover. Med dagens dysfunksjonelle regjering ser det jo ikke direkte lyst ut fremover! Men Entra har den store fordelen at en så stor del er leid ut svært langsiktig til det offentlige, med full indeksregulering. Her kan ting komme i spill før man vet ordet av det. Kjøp Entra på dipp fremover.
Spørsmålet er mer hvordan norske kontorbygg skal fylles opp fremover. Med dagens dysfunksjonelle regjering ser det jo ikke direkte lyst ut fremover! Men Entra har den store fordelen at en så stor del er leid ut svært langsiktig til det offentlige, med full indeksregulering. Her kan ting komme i spill før man vet ordet av det. Kjøp Entra på dipp fremover.
Olav2
02.11.2023 kl 22:04
1444
Ifølge UNIONs siste bankundersøkelse er nå den laveste aksepterte egenkapitalandelen ved nye lån til kontor i Oslo 43 %. Normalt egenkapitalkrav er 50 %. Verken Entra eller NPRO klarer i realiteten å finansiere kjøp av kontor i Oslo i dag med en gjeldsgrad godt over 50 % for begge.
https://m2.union.no/finansiering/bank/union-bankundersokelse-q3-2023
Hos Fredriksen er man så våkne at man selvfølgelig har fått med seg det meget stramme lånemarkedet som medfører at stort sett alle aktører er eller blir nødt til å selge eiendom pga finaniseringsproblemer. Og da er man hos Fredriksen så gode, uavhengig av hvor mye cash de har til overs, at de venter med å kjøpe til prisnivået er et helt annet enn i dag. Jo lenger de venter jo lavere blir prisene og jo mer desperate blir selgerne pga de stadig lavere eiendomsverdiene som gir stadig lavere egenkapital hos eierne.
Verdinedgang i kontor er selvforsterkende så lenge alle potensielle kjøpere allerede er kontoreiere etter at renten har gått i himmelferd. Det kommer ingen nye aktører etter en så voldsom renteoppgang før eiendomsprisene reflekterer det nye rentenivået som er eiendomspriser veldig langt under dagens. Prisfall medfører egenkapitalfall hos potensielle kjøpere som gjør det enda vanskeligere å selge inntil man når et prisnivå som får inn nye aktører. De som allerede er inne blir bare mindre og mindre istand til å kjøpe og mer og mer opptatte av å selge.
At Fredriksen kjøpte Telegrafen skyldes vel at noen i NPRO fikk for seg at det var fornuftig å kjøpe noe så sentralt etter at prisen var satt ned med 28 % fra prisen selgerne hadde betalt. Dvs for prisen etter et prisfall som overstiger kravet for å karakterisere et prisfall for et krakk. Et godt kjøp i dag pga det store prisfallet som etter min mening blir et meget dårlig kjøp før bunnen nås. Det kommer mange slike muligheter fremover som NPRO neppe kommer til å ta veldig mange av. Hvis noen.
https://m2.union.no/finansiering/bank/union-bankundersokelse-q3-2023
Hos Fredriksen er man så våkne at man selvfølgelig har fått med seg det meget stramme lånemarkedet som medfører at stort sett alle aktører er eller blir nødt til å selge eiendom pga finaniseringsproblemer. Og da er man hos Fredriksen så gode, uavhengig av hvor mye cash de har til overs, at de venter med å kjøpe til prisnivået er et helt annet enn i dag. Jo lenger de venter jo lavere blir prisene og jo mer desperate blir selgerne pga de stadig lavere eiendomsverdiene som gir stadig lavere egenkapital hos eierne.
Verdinedgang i kontor er selvforsterkende så lenge alle potensielle kjøpere allerede er kontoreiere etter at renten har gått i himmelferd. Det kommer ingen nye aktører etter en så voldsom renteoppgang før eiendomsprisene reflekterer det nye rentenivået som er eiendomspriser veldig langt under dagens. Prisfall medfører egenkapitalfall hos potensielle kjøpere som gjør det enda vanskeligere å selge inntil man når et prisnivå som får inn nye aktører. De som allerede er inne blir bare mindre og mindre istand til å kjøpe og mer og mer opptatte av å selge.
At Fredriksen kjøpte Telegrafen skyldes vel at noen i NPRO fikk for seg at det var fornuftig å kjøpe noe så sentralt etter at prisen var satt ned med 28 % fra prisen selgerne hadde betalt. Dvs for prisen etter et prisfall som overstiger kravet for å karakterisere et prisfall for et krakk. Et godt kjøp i dag pga det store prisfallet som etter min mening blir et meget dårlig kjøp før bunnen nås. Det kommer mange slike muligheter fremover som NPRO neppe kommer til å ta veldig mange av. Hvis noen.
Olav2
02.11.2023 kl 23:22
1396
Alle aktører i kontormarkedet i Oslo har gjeld og må derfor låne like mye som de betaler når de kjøper en bygning. Et kjøp som medfører følgende årlig endring av netto løpende resultat som følge av kjøpet:
(yield - lånerente) x kjøpesum
I de siste 10 årene har man i de første 8 årene hatt høyere yield enn lånerente nesten hele tiden og for nesten alle bygningsstyper. I de siste 2 årene har man hatt lavere og lavere yield i forhold til lånerenten som i hovedsak skyldes økt lånerente.
3-års lån innenfor 50 % av eiendomsverdien får man til 6,5 % lånerente i dag mot 2,5 % for 3 år siden. Prime yield er i dag 4,5 % mot 3,5 % for 3 år siden. Kjøper en eiendomsaktør en prime kontoreiendom, f.eks. på Aker Brygge, for 1 milliard kroner så får man følgende årlig endring av netto løpende resultat i dag og for 3 år siden:
I dag: (4,5 - 6,5) % x 1 milliard kroner = -20 millioner kroner
For 3 år siden: (3,5 - 2,5) % x 1 milliard kroner = +10 millioner kroner
I dag medfører bankfinansiering av et milliardkjøp på Aker Brygge et årlig løpende underskudd på 20 millioner kroner mot et årlig løpende overskudd på 10 millioner kroner for 3 år siden. Het kjøperen for 3 år siden Entra eller Olav Thon så finansierte man seg med 1 % lavere rente i obligasjonsmarkedet som ga 20 millioner kroner i årlig løpende overskudd av milliardkjøpet. Entra sliter kraftig med finansiering av kjøp i dag så da er OLT mest relevant når man sammenlikner i dag med for 3 år siden.
OLT - endring i løpende årlig overskudd:
*Milliardkjøp i dag: -20 millioner kroner
*Milliardkjøp for 3 år siden: +20 millioner kroner
OLT kjøper neppe fremover før kjøpet igjen medfører økt løpende overskudd av kjøpet. Dvs at yielden må øke med minst 2 prosentpoeng fra dagens 4,5 % til minst 6,5 % hvis ikke lånerenten faller. Dvs at yielden må havne på samme nivå som sist gang lånerenten var på samme nivå som i dag før OLT kjøper. Trolig kjøper ikke OLT da heller fordi det vil lønne seg å vente enda litt til på den enda høyere yielden som man må ha for å få frem nok kjøpere til å stoppe verdifallet. Dvs å få de få aktørene fra i dag som har overlevd verdifallet til å kjøpe og noen nye aktører til å kjøpe som totalt gir nok kjøpere til å ta det som er til salgs.
Dagens aktører faller fra som følge av verdifall som ikke bare yieldøkning vil provosere, men også fall i leiene og økt ledighet som følge av den kraftige nedturen i store deler av øknomien, og som følge av at alle bygninger blir ledige for bruk etter at det har blitt fullstendig stopp i å gjøre noe med den eksisterende bygningsmassen. F.eks. avslutter Entra snart alt hva de har hatt til rehabilitering/ombygging etter at selskapet i årevis har hatt ca 10 % av bygningsmassen til rehabilitering/ombygging og dermed hatt 10 % av bygningsmassen uten leietakere. Entra tilbyr snart 10 % økt bygningsmasse i forhold til inntil for 2 år siden som følge av stopp i alle prosjekter.
(yield - lånerente) x kjøpesum
I de siste 10 årene har man i de første 8 årene hatt høyere yield enn lånerente nesten hele tiden og for nesten alle bygningsstyper. I de siste 2 årene har man hatt lavere og lavere yield i forhold til lånerenten som i hovedsak skyldes økt lånerente.
3-års lån innenfor 50 % av eiendomsverdien får man til 6,5 % lånerente i dag mot 2,5 % for 3 år siden. Prime yield er i dag 4,5 % mot 3,5 % for 3 år siden. Kjøper en eiendomsaktør en prime kontoreiendom, f.eks. på Aker Brygge, for 1 milliard kroner så får man følgende årlig endring av netto løpende resultat i dag og for 3 år siden:
I dag: (4,5 - 6,5) % x 1 milliard kroner = -20 millioner kroner
For 3 år siden: (3,5 - 2,5) % x 1 milliard kroner = +10 millioner kroner
I dag medfører bankfinansiering av et milliardkjøp på Aker Brygge et årlig løpende underskudd på 20 millioner kroner mot et årlig løpende overskudd på 10 millioner kroner for 3 år siden. Het kjøperen for 3 år siden Entra eller Olav Thon så finansierte man seg med 1 % lavere rente i obligasjonsmarkedet som ga 20 millioner kroner i årlig løpende overskudd av milliardkjøpet. Entra sliter kraftig med finansiering av kjøp i dag så da er OLT mest relevant når man sammenlikner i dag med for 3 år siden.
OLT - endring i løpende årlig overskudd:
*Milliardkjøp i dag: -20 millioner kroner
*Milliardkjøp for 3 år siden: +20 millioner kroner
OLT kjøper neppe fremover før kjøpet igjen medfører økt løpende overskudd av kjøpet. Dvs at yielden må øke med minst 2 prosentpoeng fra dagens 4,5 % til minst 6,5 % hvis ikke lånerenten faller. Dvs at yielden må havne på samme nivå som sist gang lånerenten var på samme nivå som i dag før OLT kjøper. Trolig kjøper ikke OLT da heller fordi det vil lønne seg å vente enda litt til på den enda høyere yielden som man må ha for å få frem nok kjøpere til å stoppe verdifallet. Dvs å få de få aktørene fra i dag som har overlevd verdifallet til å kjøpe og noen nye aktører til å kjøpe som totalt gir nok kjøpere til å ta det som er til salgs.
Dagens aktører faller fra som følge av verdifall som ikke bare yieldøkning vil provosere, men også fall i leiene og økt ledighet som følge av den kraftige nedturen i store deler av øknomien, og som følge av at alle bygninger blir ledige for bruk etter at det har blitt fullstendig stopp i å gjøre noe med den eksisterende bygningsmassen. F.eks. avslutter Entra snart alt hva de har hatt til rehabilitering/ombygging etter at selskapet i årevis har hatt ca 10 % av bygningsmassen til rehabilitering/ombygging og dermed hatt 10 % av bygningsmassen uten leietakere. Entra tilbyr snart 10 % økt bygningsmasse i forhold til inntil for 2 år siden som følge av stopp i alle prosjekter.
Redigert 02.11.2023 kl 23:25
Du må logge inn for å svare
Olav2
05.11.2023 kl 14:09
1204
ENTRA - LEDIGE LOKALER I OSLO
Brynsengfaret 6: 10.000 kvm
Lilletorget 1: 8.000 kvm
Verkstedveien 3: 6.106 kvm
Akersgata 34-36: 6.000 kvm
Christian Krohgs gate 2: 5.000 kvm
....
De 5 største ledige: 35.106 kvm
Grensesvingen 7: 3.700 kvm
Lakkegata 53: 3.000 kvm
Schweigaards gate 15 B: 2.860 kvm
Fredrik Selmers vei 6: 2.501 kvm
Storgata 51: 2.454 kvm
....
De 5 nest største ledige: 14.515 kvm
Stenersgata 1: 2.200 kvm
Schweigaards gate 15: 2.165 kvm
Biskop Gunnerus gate 14: 2.080 kvm
Brynsengfaret 4: 1.972 kvm
Schweigaards gate 6-14: 1.705 kvm
....
De 5 nest minste ledige: 10.122 kvm
Drammensveien 134: 1.335 kvm
Lakkegata 55A: 522 kvm
Hagagata 22: 500 kvm
Tullins gate 2: 412 kvm
....
De 4 minste ledige: 2.769 kvm
Sum ledige lokaler i Oslo: 62.512 kvm
https://www.entra.no/vare-eiendommer/ledige-lokaler?sizeSelector=sqm&area=oslo&includeEnvironmentStatus=n&display=grid&offset=10&limit=10
Totalt antall kvm lokaler i Oslo: 817.363 kvm
Arealledighet i Oslo: 62.512 / 817.363 = 7,6 %
Rapportert ledighet i Oslo per 30.09.23: 4,4 %
Entra har fortsatt 2 prosjekter i arbeid på totalt 38,7 tusen kvm som er trolig hovedårsaken til forskjellen mellom arealledigheten på 7,6 % og rapportert ledighet på 4,4 % som følge av at noen av de ledige lokalene er lokaler som har leietakere i dag som flytter inn i prosjekteiendommene når de blir ferdige.
Når de 2 prosjektene i Oslo blir ferdige i inneværende kvartal og i 2. kvartal neste år er trolig ledigheten til Entra i Oslo langt over 5 % og dermed høyere enn noen gang tidligere etter at selskapet ble børsnotert.
Som ledigheten for alle andre aktører i Oslo som har engasjert seg i utvikling av sine eiendommer i Oslo går i samme retning. Den høyeste kontorledigheten siden finanskrisen med historiens høyeste leier både nominelt og inflasjonsjustert står foran oss. Utleiere som klarer å KPI-justere leiene fremover er meget gode i forhandlingene og/eller har veldig sløve leietakere.
Brynsengfaret 6: 10.000 kvm
Lilletorget 1: 8.000 kvm
Verkstedveien 3: 6.106 kvm
Akersgata 34-36: 6.000 kvm
Christian Krohgs gate 2: 5.000 kvm
....
De 5 største ledige: 35.106 kvm
Grensesvingen 7: 3.700 kvm
Lakkegata 53: 3.000 kvm
Schweigaards gate 15 B: 2.860 kvm
Fredrik Selmers vei 6: 2.501 kvm
Storgata 51: 2.454 kvm
....
De 5 nest største ledige: 14.515 kvm
Stenersgata 1: 2.200 kvm
Schweigaards gate 15: 2.165 kvm
Biskop Gunnerus gate 14: 2.080 kvm
Brynsengfaret 4: 1.972 kvm
Schweigaards gate 6-14: 1.705 kvm
....
De 5 nest minste ledige: 10.122 kvm
Drammensveien 134: 1.335 kvm
Lakkegata 55A: 522 kvm
Hagagata 22: 500 kvm
Tullins gate 2: 412 kvm
....
De 4 minste ledige: 2.769 kvm
Sum ledige lokaler i Oslo: 62.512 kvm
https://www.entra.no/vare-eiendommer/ledige-lokaler?sizeSelector=sqm&area=oslo&includeEnvironmentStatus=n&display=grid&offset=10&limit=10
Totalt antall kvm lokaler i Oslo: 817.363 kvm
Arealledighet i Oslo: 62.512 / 817.363 = 7,6 %
Rapportert ledighet i Oslo per 30.09.23: 4,4 %
Entra har fortsatt 2 prosjekter i arbeid på totalt 38,7 tusen kvm som er trolig hovedårsaken til forskjellen mellom arealledigheten på 7,6 % og rapportert ledighet på 4,4 % som følge av at noen av de ledige lokalene er lokaler som har leietakere i dag som flytter inn i prosjekteiendommene når de blir ferdige.
Når de 2 prosjektene i Oslo blir ferdige i inneværende kvartal og i 2. kvartal neste år er trolig ledigheten til Entra i Oslo langt over 5 % og dermed høyere enn noen gang tidligere etter at selskapet ble børsnotert.
Som ledigheten for alle andre aktører i Oslo som har engasjert seg i utvikling av sine eiendommer i Oslo går i samme retning. Den høyeste kontorledigheten siden finanskrisen med historiens høyeste leier både nominelt og inflasjonsjustert står foran oss. Utleiere som klarer å KPI-justere leiene fremover er meget gode i forhandlingene og/eller har veldig sløve leietakere.
Olav2
06.11.2023 kl 10:14
1053
Kontorleie i Oslo har 3 løgner som ekspertisen bygger sin prognose om flate leiepriser på.
Løgn 1: Lav tilbudsside pga lav nybyggeraktivitet.
Ekspertisen har "glemt" at den viktigste fremtidige bidragsyteren til økt tilbudsside i Oslos kontormarked er at prosjektene i eksisterende bygninger blir ferdige og ikke erstattet med nye prosjekter. F.eks. har Entra i sin periode som børsnotert selskap trukket ut ca 10 % av bygningsmassen for utvikling og dermed hatt ca 10 % mindre tilbudt kontorareal. Nå er det fullstendig stopp i nye prosjekter og da øker tilbudet av kontorareal med ca 10 % når siste prosjekt er ferdig våren 2024.
Løgn 2: Økt leie for å kompensere for økte kapitalkostnader.
Kontorutleierne i Oslo har presset leieprisene alt de kan oppover til tross for nullrente. At utleiernes rentekostnader nå øker spiller ingen rolle for leietakerne som uansett rentenivå blir utsatt for utleiernes maksimering av leien. Det er tilbud og etterspørsel som gir leien i Oslos kontormarked og da spiller det ingen rolle for leienivået at utleiernes kapitalkostnader øker.
Løgn 3: Bruken av hjemmekontor har ingen effekt.
Ekspertisen har "glemt" at en av covideffektene som fortsatt lever er bruken av hjemmekontor. En glemsel som blir enda mer påfallende for en ekspertise som vanligvis liker å stirre over dammen. Det dukker til stadighet opp nyheter fra USA om tomme kontorer som følge av bruken av hjemmekontor. I flere artikler fremstår ledigheten som følge av bruken av hjemmekontor som en så stor katastrofe at den USA-inspirerte norske ekspertisen må har fatt det med seg.
Selv med disse 3 løgnene blir ikke konklusjonen mer enn flate leiepriser. Dropper man de 3 løgnene så må konklusjonen bli at leieprisene i Oslo kommer til å falle så voldsomt at "flate priser" kunne vært erstattet av noe man også kan sitte på.
Løgn 1: Lav tilbudsside pga lav nybyggeraktivitet.
Ekspertisen har "glemt" at den viktigste fremtidige bidragsyteren til økt tilbudsside i Oslos kontormarked er at prosjektene i eksisterende bygninger blir ferdige og ikke erstattet med nye prosjekter. F.eks. har Entra i sin periode som børsnotert selskap trukket ut ca 10 % av bygningsmassen for utvikling og dermed hatt ca 10 % mindre tilbudt kontorareal. Nå er det fullstendig stopp i nye prosjekter og da øker tilbudet av kontorareal med ca 10 % når siste prosjekt er ferdig våren 2024.
Løgn 2: Økt leie for å kompensere for økte kapitalkostnader.
Kontorutleierne i Oslo har presset leieprisene alt de kan oppover til tross for nullrente. At utleiernes rentekostnader nå øker spiller ingen rolle for leietakerne som uansett rentenivå blir utsatt for utleiernes maksimering av leien. Det er tilbud og etterspørsel som gir leien i Oslos kontormarked og da spiller det ingen rolle for leienivået at utleiernes kapitalkostnader øker.
Løgn 3: Bruken av hjemmekontor har ingen effekt.
Ekspertisen har "glemt" at en av covideffektene som fortsatt lever er bruken av hjemmekontor. En glemsel som blir enda mer påfallende for en ekspertise som vanligvis liker å stirre over dammen. Det dukker til stadighet opp nyheter fra USA om tomme kontorer som følge av bruken av hjemmekontor. I flere artikler fremstår ledigheten som følge av bruken av hjemmekontor som en så stor katastrofe at den USA-inspirerte norske ekspertisen må har fatt det med seg.
Selv med disse 3 løgnene blir ikke konklusjonen mer enn flate leiepriser. Dropper man de 3 løgnene så må konklusjonen bli at leieprisene i Oslo kommer til å falle så voldsomt at "flate priser" kunne vært erstattet av noe man også kan sitte på.
Redigert 06.11.2023 kl 10:16
Du må logge inn for å svare