Rentetoppen er nær - prisfallet er igang

Olav2
03.07.2022 kl 17:19 29157

Vareprisendringer i USD fra 1. juni 2022 til 1. juli 2022 (leveringsmåned)

ENERGI
Råolje Brent (sept. 22): -3,63 %
Råolje WTI (aug. 22): -3,81 %
Naturgass (aug. 22): -34,03 %
Bensin (aug. 22): -4,74 %
Diesel (aug. 22): -2,31 %
Etanol (juli 22): -8,96 %

METALLER
Gull (aug. 22): -2,55 %
Sølv (sept. 22): -10,63
Kobber (sept. 22): -16,90 %
Platina (okt. 22): -12,67 %
Palladium (sept. 22): -3,19 %
Aluminium (spot): -10,04 %
Stål (aug. 22): -8,13 %
Tinn (spot): -23,61 %
Bly (spot): -10,43 %
Kobolt (spot): -4,78 %
Sink (spot): -20,86 %
Nikkel (spot): -22,43 %

KORN
Mais (des. 22): -12,15 %
Soyabønner (nov. 22): -7,92 %
Hvete (sept. 22): -19,60 %
Havre (des. 22): -21,73
Grov ris (sept. 22): -5,77 %
Raps (nov. 22): -16,71 %

HUSDYR
Gris (aug. 22): -5,46 %
Melk (juli 22): -9,23 %
Ost (aug. 22): -7,01 %

Levende storfe (aug. 22): +1,28 %
Smør (juli 22): +1,83 %

MYKE VARER
Bomull (des. 22): -17,69 %
Kaffe (sept. 22): -6,16 %
Sukker (okt. 22): -7,85 %
Kakao (sept. 22): -12,71 %
Appelsinjuice (sept. 22): -3,68 %

Tømmer (sept. 22): +8,49 %

INDEKSER
CRB - bred indeks over alle varegrupper: -9,57 %
LME - metaller: -14,20 %
Baltic Dry - fraktindeks av råvarer med båt: -13,52 %

Kilder:
https://www.barchart.com/futures/major-commodities?timeFrame=daily&viewName=performance
https://www.barchart.com/futures/european/metals?orderBy=category&orderDir=asc
https://tradingeconomics.com/commodity/crb




Redigert 03.07.2022 kl 17:23 Du må logge inn for å svare
Olav2
07.09.2022 kl 09:48 6566

BENSINPRIS I USD

Dato/måned: Pumpepris : markedspris : Pumpepris høyere enn markedspris i %

Snitt mars: 4,18 : 3,24 : 29,1
Snitt april: 4,13 : 3,18 : 29,7
Snitt mai: 4,45 : 3,61 : 23,3
Snitt juni: 4,91 : 3,82 : 28,4
Snitt juli: 4,55 : 3,29 : 38,5
Snitt august: 3,99 : 2,88 : 49,4

1. september: 3,82 : 2,39 : 59,8
6. september: 3,77 : 2,42 : 55,8
Snitt september frem til nå: 3,80 : 2,41 : 57,8

MÅNEDSENDRING I BENSINPRISER (i %)
måned: pumpepris : markedspris : CPI - bensin (ujustert)
april: -1,3 : -1,8 : -1,0
mai: +7,7 : +13,3 : +7,8
juni: +10,4 : +6,0 : +9,9
juli: -7,3 : -14,1 : -7,7 %
august: -12,3 : -10,0 : .."-12 %"..
september frem til nå: -4,9 : -16,4 : "-10 %"

Pumpeprisen i USA var i gjennomsnitt 3,99 USD per gallon i august som er 12,3 % lavere gjennomsnitt enn i juli. Den direkte inflasjonseffekten av bensinprisfallet er 0,6 % lavere inflasjon i august. Dvs at den negative effekten på inflasjonen av bensinprisfall er 0,2 % større i august enn i juli. Alt annet likt med juli medfører bensinprisfallet at totalinflasjonen faller med 0,2 % fra juli til august mot et fall på 0,0 % fra juni til juli. Alt annet har trolig utviklet seg langt mindre i økt inflasjonsmessig retning fra juli til august enn fra juni til juli. Det vil 13. september nærmest garantert bli rapportert deflasjon fra juli til i august.

Markedsprisen på bensin er nå 2,42 USD per gallon. Under forutsetning av flat markedspris på bensin fremover vil pumpeprisen trekkes ned til 3,40 USD per gallon før september er omme. Det vil isåfall gi en gjennomsnittlig pumpepris i USA i september på 3,60 USD per gallon som er ned 10 % fra gjennomsnittet i august. 10 % fall i gjennomsittlig pumpepris gir 0,5 % fall i totalinflasjonen. Dagens markedspris ut september, gitt alt annet likt med juli, medfører 0,1 % deflasjon fra august til september. Alt annet vil trolig utviklet seg langt mindre i økte inflasjonsmessig retning fra august til september enn fra juni til juli. Gitt flat markedspris på bensin ut september vil det den 13. oktober nærmest garantert bli rapportert deflasjon fra august til september.

Den amerikanske sentralbanken vil høyst sannsynlig måtte forholde seg til minst 0,2 % deflasjon fra juli til august etter 0,0 % deflasjonen fra juni til juli ved neste rentesetting, og måtte forholde seg til minst 0,1 % deflasjon fra august til september i den etterfølgende rentesettingen. Den amerikanske sentralbanken får høyst sannsynlig 3 etterfølgende måneder med deflasjon å forholde seg til ved rentesettingen i november.
Redigert 07.09.2022 kl 14:05 Du må logge inn for å svare
IKCHGR
07.09.2022 kl 21:34 6503

Hei
Er det ikke en bevisst politikk for å få ned bensinpris til mid-term electrions? Ser ut som at USA pumper ut olje fra reservelager akkurat til enden av oktober.
Reserve blir da rekordlav og sånn blir det på vei til vintersesong. USA skal sannsynligvis kjøpe olje med dobbel hastighet. Hva skjer med prisen da?
Olav2
08.09.2022 kl 21:12 6498

9. september 2022, kl 08:00: DEFLASJON

Endring i konsumprisindeksen i Norge fra juli til august
2022: -?,? %
2021: 0,0 %
2020: -0,4 %

2019: -0,7 %
2018: -0,4 %
2017: -0,8 %
2016: -0,6 %
2015: -0,2 %

2014: -0,4 %
2013: -0,1 %
2012: -0,4 %
2011: -0,5 %
2010: -0,2 %

2009: -0,2 %
2008: +0,1 %
2007: -0,1 %
2006: 0,0 %
2005: +0,1 %

Endring fra 11. juli til 11. august 2022 (SSB henter data fra ca den 11. i måneden)
Pumpepris bensin i USA i USD: -15 %
USD i NOK: -7 %
EURO i NOK: -5 %
Pund i NOK: -5 %
SEK i NOK: -2 %
DKK i NOK: -5 %

Det største registrerte prisfallet i august så langt statistikken rekker (tilbake til 1979) opplevde man i 2017 med en månedsdeflasjon på 0,8 %. Med faste valutakurser og langt høyere inflasjon før 1979 enn i dag er trolig 2017 deflasjonsrekorden tilbake til 2. verdenskrig. I vår tid har prisfallet neppe vært så stort i august som i 2017.

Deflasjonsrekorden fra 2017 på 0,8 % lever trolig ikke mer enn i 11 timer til. I morgen tidlig rapporteres trolig ny historisk deflasjonsrekord i august stimulert av krakk i bensinprisen og stort fall i de viktigste valutakursene.
Redigert 08.09.2022 kl 21:42 Du må logge inn for å svare
Olav2
09.09.2022 kl 10:01 6359

Månedsdeflasjonen i august ble rapportert til 0,2 % som var 0,8 % mindre deflasjon enn jeg hadde forventet. Forskjellen skyldes i hovedsak at strømprisene steg med 15,3 % mot min forventning uforandret, og at drivstoffprisene falt med 12,4 % mot min forventning fall på 15 %.

Avviksanalyse:
Rapportert KPI: -0,24
Strøm: -15,3x0,0397 = -0,61
Drivstoff: -2,6x0,0195 = -0,05
KPI hvis uforandret strømpris og 15 % fall i drivstoff: -0,90

Hadde strømprisene vært uforandret og drivstoffprisene hadde falt med 15 % så hadde rapportert deflasjon i august vært 0,9 %.

Til tross for enorm prisøkning på strøm falt prisene fra juli til august med 0,2 %, mot at markedets forventet 0,3 % økte priser. Dvs at faktiske priser kom inn 0,5 % under forventning som er et meget stort avvik. Den rapporterte deflasjonen mot forventet inflasjon med et avvik på 0,5 % burde gitt overskrifter om overraskende prisfall mot forventet fortsatt prisøkning. Overskriftene ble:

DN: Fortsatt høy inflasjon – nå er prisene 6,5 prosent høyere enn for ett år siden
E24: Fortsatt høy inflasjon
Finansavisen: Norsk inflasjon overrasker (Konsumprisindeksen (KPI) steg 6,5 prosent på årsbasis i august, viser SSB-tall fredag. Inflasjonen var ventet til 7,1 prosent.)

https://www.dn.no/makrookonomi/makrookonomi/konsumprisindeksen/ssb/fortsatt-hoy-inflasjon-na-er-prisene-65-prosent-hoyere-enn-for-ett-ar-siden/2-1-1293740
https://e24.no/norsk-oekonomi/i/0QnAjB/fortsatt-hoey-inflasjon
https://www.finansavisen.no/nyheter/makro/2022/09/09/7927043/norsk-inflasjon-overrasker

Odd Steinar Parr i Finansavisen får bestått. DN og E24 stryker med glans.
Olav2
12.09.2022 kl 09:08 5995

AUGUST 2022 HADDE INGEN PRISVEKST SOM MÅ STAGGES

Konsumgruppe: indeksvekt august 2022 : 2014 : 2015 : (2014+2015)/2 : 2022 : 2022-(2014+2015)/2 : effekt på totalindeks

Beregnet husleie: 13,9 : +0,1 : +0,1 : +0,1 : +0,3 : +0,2 : +0,03
Matvarer: 11,2 : -1,3 : -0,9 : -1,1 : -1,0 : +0,1 : +0,01
Kjøp av kjøretøy: 6,8 : -0,1 : -0,1 : -0,1 : +0,6 : +0,7 : +0,05
Drift av personlige transportmidler: 5,6 : -0,4 : -1,6 : -1,0 : -4,8 : -3,8 : -0,21
Restauranttjenester: 4,8 : -0,2 : -0,2 : -0,2 : +0,7 : +0,9 : +0,04

Betalt husleie: 4,5 : +0,1 : +0,1 : +0,1 : +0,3 : +0,2 : +0,01
Elektrisitet, fyringsoljer og annen brendsel: 4,4 : +2,5 : +3,1 : +2,8 : +13,9 : +11,1 : +0,49
Klær: 4,4 : -2,7 : +1,2 : -0,8 : -1,6 : -0,9 : -0,04
Personlig pleie: 3,1 : +0,3 : -0,1 : +0,1 : -0,7 : -0,8 : -0,02
Tjenester knyttet til fritid og kultur: 2,9 : +0,1 : +0,1 : +0,1 : 0,0 : +0,1 : +0,00

Alkoholholdige drikker: 2,6 : -0,5 : +0,1 : -0,2 : +0,2 : +0,4 : +0,01
Transporttjenester: 2,5 : +0,6 : -3,1 : -1,3 : -5,9 : -4,7 : -0,12
Møbler, tepper og annet gulvbelegg: 2,5 : -5,2 : -1,2 : -3,2 : -4,7 : -1,5 : -0,04
Andre gjenstander og annet utstyr knyttet til fritid, hager og kjæredyr: 2,3 : +0,3 : +0,3 : +0,3 : :-0,3 : -0,6 : -0,01
Audiovisuelt-, foto- og ITutstyr: 2,2 : -0,2 : -0,3 : -0,3 : -0,5 : -0,3 : -0,01

Sum 15 største konsumgrupper: 73,8 : ... : ... : ... : ... : ... : +0,19
Sum resten av konsumgruppene: 26,2 : ... : ... : ... : ... : -0,0 : -0,09
Totalindeks: 100,0 : -0,4 : -0,2 : -0,3 : -0,2 : +0,1 : +0,10

Kilde: https://www.ssb.no/statbank/table/03013

Årsveksten i totalinflasjonen var lik inflasjonsmålet på 2,0 % i august 2014 og august 2015. Snittet av august 2014 og august 2015 brukes derfor som normal inflasjonsmessig for å få svar på hvordan inflasjonen utviklet seg i august 2022.

Beregnet husleie stod for 13,9 % av totalindeksen. Månedsinflasjonen i august 2014 og i august 2015 var +0,1 % som ga et snitt på 0,1 %. Månedsinflasjonen i august 2022 var 0,3 % som var 0,2 % over normalinflasjonen i 2014/2015. 0,2 % høyere inflasjon enn normalt ga 0,03 % høyere totalindeks enn normalt. Beregnet husleie trakk totalindeksen 0,03 % høyere i august 2022 enn normalt.

Elektrisitet, fyringsoljer og annen brendsel hadde størst effekt på totalindeksen i august 2022 med +0,49 %. Uten veksten i elektrisitetspriser mv ville totalindeksen i august 2022 vært 0,4 % lavere enn i et normalår. Dvs at august 2022 ville opplevd en deflasjon på 0,7 % som ville vært 0,4 høyere enn normaldeflasjonen i august på 0,3 %. Prisen på fyringsolje falt i august 2022 som medfører at prisøkningen på elektrisitet mv er lavere enn prisøkningen på elektrisitet alene.

Drift av personlige transportmidler hadde nest størst effekt på totalindeksen i august 2022 med -0,21 %. Her var det bensinprisfallet som dro prisen nedover. August 2022 er spesiell prismessig fordi man både hadde kraftig prisøkning på energikilden strøm og kraftig prisfall på energikilden olje, herunder bensin. Elektrisitet mv og drift av personlige transportmidler hadde samlet +0,49-0,21=+0,28 % effekt på totalindeksen. Uten prisendringene på elektrisitet og bensin ville august 2022 hatt en deflasjon på 0,5 % som ville vært 0,2 % høyere enn normaldeflasjonen i august på 0,3 %.

Ut over kraftig økte strømpriser og kraftig fall i bensinprisen er det små prisendringer i august 2022 i forhold til normalen i august 2014 og 2015. Små prisendringer som netter hverandre ut til å gi større samlet prisfall i 2022 enn i normalårene. Under økte strømpriser fratrukket fall i bensinprisene er det mindre prisvekst i 2022 enn i normalårene 2014 og 2015.

Strømprisen er på vei nedover igjen i takt med fallende gasspriser i Europa samtidig som bensinprisen faller ytterligere. 0,1 % mindredeflasjon i august 2022 som følge av den dominerende strømprisøkningen går over til å bli mindreinflasjon/merdeflasjon fremover som følge av både fall i strøm- og bensinpriser. Det fremtidige fallet i alle energipriser trekker alle priser nedover. I tillegg vil både betalt og beregnet husleie trekke inflasjonen mindre oppover etterhvert som leiemarkedet går over fra hysterisk etterspørselsoverskudd til stadig økende tilbudsoverskudd.

Det er ingen prisvekst som må stagges med renteoppgang i Norge. Tvert imot er det en kommende deflasjon som må stagges i Norge med kraftig rentenegang. Jo høyere renten settes og jo lenger man venter med å snu renten nedover igjen jo kraftigere blir både deflasjonen og det kommende rentefallet. Det er mer enn sannsynlig at man i fremtiden velger å oppgi inflasjonsmålet for å unngå negative renter.
Redigert 12.09.2022 kl 09:21 Du må logge inn for å svare
Olav2
15.09.2022 kl 09:56 5635

USA: DEFLASJON OGSÅ I AUGUST 2022

Måned: Konsumprisindeks : endring fra forrige måned
08.22: 296,171 : -0,035 %
07.22: 296,276 : -0,012 %
06.22: 296,311 : +1,374 %
05.22: 292,296 : +1,102 %
04.22: 289,109 : +0,558 %
03.22: 287,504 : +1,335 %
02.22: 283,716 : +0,913 %
01.22: 281,148 : +0,841 %

12.21: 278,802

https://www.bls.gov/news.release/cpi.t01.htm
https://www.bls.gov/data/home.htm#prices

ETTER sesongjustering havnet den amerikanske inflasjonen på +0,1 % fra juli til august 2022. Det var så ekstrem prisoppgang at både aksje-, obligasjons- og kryptokurser krakket. Markedene forventet -0,1 % etter 0,0 % i måneden før og da ble +0,1 så kraftig prisoppgang at nærmest alle kurser krakket.

FØR sesongjustering havnet den amerikanske inflasjonen på -0,035 % fra juli til august 2022. Dvs enda en måned med deflasjon etter at foregående måned havnet på -0,012 % i prisfall. Den ekstreme prisoppgangen som fikk alle kurser i krakkmodus var i realiteten det største prisfallet i august siste 8 år. Man må tilbake til august 2015 for å finne et større augustfall i prisene enn man hadde i august 2022.

Etter sesongjustering økte matprisene med 0,8 % fra juli til august etter at matprisene økte med 1,1 % fra juni til juli. I motsetning til i Norge, som hadde matprisfall i august, fortsatte matprisene i USA den voldsomme prisoppgangen. Det var overraskende og den ene hovedårsaken til at ikke deflasjonen satte ny historisk rekord i august 2022.

Etter sesongjustering økte boligkostnader (leie og eie) med 0,7 % fra juli til august etter at boligkostnader økte med 0,5 % fra juni til juli. Det var overraskende høy prisoppgang da boligkostnadene var ventet å havne på 0,4 % i august. Enda en måned med voldsom oppgang i boligkostnadene var den andre hovedårsaken til at ikke deflasjonen satte ny historisk rekord i august 2022.

Etter sesongjustering økte klesprisene med 0,2 % i august mot prisfall på 0,1 % i juli, økte nybilprisene med 0,8 % i august mot 0,6 % økning i juli, økte transporttjenester med 0,5 % i august mot 0,5 % prisfall i juli og falt flybilletter med 4,6 % mot et fall på 7,8 % i juli. Den overraskende langt mindre deflastoriske utviklingen av diverse andre poster var den tredje hovedårsaken til at ikke deflasjonen satte ny historisk rekord i august 2022.

Matprisene når snart toppen, eller nådde toppen i august 2022. Etter 11,4 % økning i matprisene siste år har matprisene mer enn tatt igjen økningen i innsatsfaktorene i matproduksjonen. Fremover vil matprisene slutte å dra inflasjonen oppover.

Boligkostnadene øker fortsatt i USA som i Norge. Det skyldes effektene av covid i form av at sesongarbeidere og studenter har kommet tilbake til leiemarkedet i langt større antall enn hva det var leieboliger til.

Covideffekten er i ferd med å dø ut i Norge. F.eks. økte antall annonserte osloboliger til leie på finn.no med mer enn 3 % fra 15. august til i dag 15. september. Det er første gang i historien at antall osloleieboliger på finn.no øker fra 15. august til 15. september. Utviklingen i leiemarkedet i Oslo er historiens dårligste uansett tid på året fra 15. august til 15. september etter at utviklingen også satt ny historisk rekord i dårlighet fra 15. juli til 15. august. På 2 måneder har oslomarkedet antallsmessig "til leie/ønskes leid" gått 70 % av veien fra ekstremt etterspørselsoverskudd til likevekt. Til dagens utlyste leiepriser er det i realiteten leietakers marked. Betaler man det de grådige utleierne krever er det lettere å finne leiebolig i Oslo i dag enn normalt.

Covideffekten i leiemarkedet er den samme i Norge som i Oslo. Som covideffekten er den samme i USA som i Norge. Leieprisene i nye kontrakter vil falle fremover i USA som i Norge. Med effekt at leieprisøkningen i konsumprisindeksen, som måler snittet av både eksisterende og nye leier, også vil falle fremover.
Redigert 15.09.2022 kl 10:11 Du må logge inn for å svare
Olav2
23.09.2022 kl 17:35 5275

Renter i USA - ENDRING FRA 1 ÅR TILBAKE (23.09.21 til 23.09.22)

Styringsrente: +3,00 % ... fra 0,00 til 3,00
3-måneders rente: +3,18 % ... fra 0,04 til 3,22
2-års rente: +3,92 % ... fra 0,26 til 4,18
5-års rente: +3,03 % ... fra 0,95 til 3,98
10-års rente: +2,26 % ... fra 1,45 til 3,71
30-års rente: +1,64 % ... fra 1,98 til 3,62

FED har med en kombinasjon av å øke styringsrenten med 3 % (i løpet av kun 6 måneder), bekjentgjøre at de vil fortsette å øke styringsrenten fremover og via å gå fra massivt obligasjonskjøp til massivt obligasjonssalg nå klart kunststykket på kun 1 år å få 2-års renten til å stige med 4 %, 5-års renten til å stige med 3 %, 10-års renten til å stige med 2,3 % og 30-års renten til å stige med 1,6 %.

Forut for finanskrisen økte FED i løpet av 2 år styringsrenten med 4,25 % som medførte:
3,5 % økning i 2-års renten
2,3 % økning i 5-års renten
1,2 % økning i 10-års renten
0,2 % fall i 30-års renten

Renteoppgangen i lengre renter enn 1 år har forut for i dag blitt kjørt langt kraftigere opp i skyene enn forut for finanskrisen. FED har frem til i dag lagt et langt bedre grunnlag på halvparten av tiden for den fremtidige finanskrisen enn hva FED gjorde forut for den finanskrisen vi har vært gjennom. Endring i de lange rentene gir på sikt tilsvarende endring i avkastningskravene til eiendom, aksjer og andre varige eiendeler. Dobles de lange rentene så halveres verdiene på sikt alt annet likt. I tillegg kommer renteoppgangens negative effekt på økonomien forøvrig inkludert på avkastningen til eiendom, aksjer og andre varige eiendeler. Dobles de lange rentene så faller verdiene 60 til 70 % hvis man tar med fallet i avkastningen en slik ekstrem renteendring medfører.

10-års renten har FED klart å øke med 150 % siste året mot en økning på 30 % forut for finanskrisen. FED har forut for i dag klart det historiske kunststykket å 5-doble økningen i forhold til økningen i 10-års renten forut for finanskrisen. Dagens FED-medisin for å kjøre økonomien i grøfta er 5 ganger så sterk forut for i dag som den var forut for finanskrisen. Samtidig som medisinen forut for i dag er gitt på halve tiden i forhold til medisingivningen forut for finanskrisen. Per tidsenhet har den amerikanske økonomien fått 10 ganger så stor dose FED-medisin siste året enn hva den amerikanske økonomien fikk forut for finanskrisen.

Dagens sentralbanker med FED i spissen er helt uten konkurranse den mest ødeleggende samlingen av økonomiske fagIDIOTER historien har opplevd.
Redigert 23.09.2022 kl 17:57 Du må logge inn for å svare
Olav2
24.09.2022 kl 11:27 5130

LÅNEKOSTNAD OG YIELD

Kvartal: lånekostnad : yield : yield høyere enn lånekostnad i %
Q3-22: 6,1 : "8,5" : "+39 %"
Q2-22: 5,1 : 4,0 : -22 %
Q1-22: 4,4 : 4,0 : -9 %

Q4-21: 3,8 : 4,1 : +9 %
Q3-21: 3,6 : 4,2 : +16 %
Q2-21: 3,6 : 4,3 : +19 %
Q1-21: 3,4 : 4,3 : +27 %

Q4-20: 3,1 : 4,3 : +40 %
Q3-20: 3,0 : 4,5 : +51 %
Q2-20: 2,9 : 4,6 : +59 %
Q1-20: 3,8 : 4,6 : +21 %

Q4-19: 3,9 : 4,4 : +12 %
Q3-19: 3,7 : 4,5 : +21 %

Q3-18: 4,1 : 4,8 : +18 %

Q3-17: 3,8 : 5,0 : +30 %

Q3-16: 3,6 : 5,4 : +51 %

Snitt 2011 til 2019 (Q3-tall): 4,2 : 5,8 : +39 %

I 2. kvartal 2022 var lånekostnaden 5,1 %. Lånekostnaden er kostnaden til et normalt næringslån med 5 års fastrente hentet fra Unions bankundersøkelse.
https://m2.union.no/finansiering/bank/union-bankundersokelse-q3-2022

I 2. kvartal 2022 var yielden 4,0 %. Yielden er hentet fra OLTs regnskaper og er netto årlig leie til eiendommer som ikke er kjøpesentre dividert med markedsverdien til eiendommene.
https://www.olt.no/investor/Rapporter/

I 2. kvartal 2022 var yielden 22 % lavere enn lånekostnaden. Dvs at en fullfinansiert eiendom med 5,1 % lånerente ville gitt 22 % lavere nettoleie enn rentekostnad.

I snitt i 3. kvartalene i årene 2011 til 2019 var gjennomsnittlig lånekostnad 4,2 % og gjennomsnittlig nettoleie 5,4 % av eiendomsverdiene som ga nettoleie 39 % høyere enn lånekostnaden ved fullfinansiering.

I 3. kvartal i år var lånekostnaden 6,1 %. 39 % høyere yield enn lånekostnad gir en yield på 8,5 % som man kan forvente blir yielden på sikt med dagens rentenivå. Gitt uforandret nettoleie medfører 8,5 % fremtidig yield at eiendomsverdiene faller ned til 4,0 / 8,5 = 47 % av dagens verdier. Dagens rentenivå gitt fremtidig uforandret nettoleie medfører at eiendomsverdiene faller med 53 %.

Våre alles "kjære" sentralbanker kjører rentenivået i taket for å oppnå fremtidig prisstabilitet. Med den katastrofale konsekvens at de største verdiene man har kollapser i pris. Det er ikke bare næringseiendom som priskollapser av dagens rentenivå. Boligverdiene kollapser tilsvarende mye. Halvering av boligverdiene fremstår neppe som stabilt for de som blir utsatt for det.
Redigert 25.09.2022 kl 08:47 Du må logge inn for å svare
Olav2
25.09.2022 kl 22:55 4968

Lånekostnaden har økt siste 2 år fra 2,9 % til 6,1 %. Lånekostnaden har mer enn doblet seg som skulle ha medført mer enn dobling av yielden. Mer enn dobling av yielden ville ha medført mer enn halvering av eiendomsverdiene.

Yielden har siste 2 år ikke økt i det hele tatt. Tvert imot har yielden falt siste 2 år fra 4,6 % til 4,0 %. Fall i yielden fra 4,6 % til 4,0 % har medført 15 % økte eiendomsverdier. De 2 siste årene har eiendomsverdiene økt med 15 % som følge av yieldfall samtidig som lånekostnadene har mer enn doblet seg. Mer enn halvering av eiendomsverdiene ut fra renteoppgangen har blitt til 15 % vekst i eiendomsverdiene.

Eiendomsverdier reagerer forsinket på endringer i rentenivået. For 2 år siden var eiendomsverdiene for lave som følge av at det forutgående rentefallet ikke fullt ut var reflektert i økte eiendomsverdier. Går man 6 måneder fremover til 4. kvartal 2020 hadde kombinasjonen 0,2 % økning i lånekostnaden og 0,3 % fall i yielden medført at lånekostnad og yield var i normalt forhold til hverandre i form av 40 % høyere yield enn lånekostnad.

Fra 4. kvartal 2020 til i dag har lånekostnad og yield beveget seg mer og mer bort fra et normalt forhold. De økte lånekostnadene har ikke bitt på verdiene i det hele tatt. Tvert imot har verdiene fortsatt å øke til tross for at lånekostnaden økte mer og mer. Dette skyldes ikke forsinkelse, men noe annet. At eiendomsverdiene har fortsatt veksten til tross for renteoppgang kan i stor grad forklares med at investorene i næringseiendom har blitt så vandt til økte eiendomsverdier at økte eiendomsverdier har blitt lagt inn i investeringskalkylen. I tillegg hadde den forutgående verdioppgangen gjort investorene stinne av investeringslyst. Med Entra og svenske børsnoterte eiendomsselskaper i spissen fulle av investeringskroner ble eiendomsverdiene dyttet oppover til tross for stadig stigende lånekostnad.

Verdioppgangen er slutt. Fremover vil eiendomsverdiene falle. Falle i retning halvert verdi hvis lånekostnaden holder seg på dagens nivå. Fallende eiendomsverdier medfører at investerene slutter å legge økte eiendomsverdier inn i kalkylen og etterhvert heller legger verdifall inn i kalkylen. Når investorene etterhvert snur fra å legge verdiøkning til å legge verdifall inn i kalkylen blir det like vanskelig å stagge verdifallet med rentefall som det de siste 18 månedene har vært å stagge verdiøkning med renteoppgang.

Holder sentralbankene rentenivået på dagens nivå lenge nok til at investorene snur fra å legge verdioppgang til å legge verdinedgang inn i investeringskalkylen så er den kommende finanskrisen i boks. Da er det for sent med rentenedgang for å stoppe finanskrisen slik det var for sent å stoppe finanskrisen med rentenedgangen forut for finanskrisen i 2008. Da krakker alt av eiendom så ettertrykkelig i verdi at det sammen med vekstselskapenes fall og kollaps i kryptoverdiene øker banktapene så ekstremt at bankene igjen må reddes.

Den siste tidens oppadgående rentestimulans fra sentralbankene i vår del av verden har medført deflasjon og resesjon. Deflasjonen og resesjonen er her allerede. Det interessante spørsmålet i dag er ikke lenger deflasjon og resesjon, men hvorvidt sentralbankene klarer å snu rentestimulansen raskt nok ned igjen til å unngå en ny finanskrise. Snur ikke sentralbankene før året er omme er det bare å forberede seg på det som kommer.
Redigert 25.09.2022 kl 23:00 Du må logge inn for å svare
Olav2
26.09.2022 kl 10:33 4848

BOLIGPRISER I USA

August 2022: 393.300 USD
Juli 2022: 405.800 USD
Juni 2022: 420.900 USD
Mai 2022: 415.400 USD
April 2022: 401.700 USD

Snitt 2021: 357.100 USD
Snitt 2020: 300.200 USD
Snitt 2019: 274.600 USD
https://cdn.nar.realtor/sites/default/files/documents/ehs-08-2022-single-family-only-2022-09-21.pdf

BOLIGLÅNSRENTE I USA (30-års rente)

22. september 2022: 6,29 %
25. august 2022: 5,55 %
28. juli 2022: 5,30 %
30. juni 2022: 5,70 %
26. mai 2022: 5,10 %
...
27. januar 2022: 3,55 %
...
23. september 2021: 2,88 %
...
24. september 2020: 2,90 %
...
26. september 2019: 3,64 %
https://www.freddiemac.com/pmms/pmms_archives

ÅRLIG BOLIGKOSTNAD (= boligpris x boliglånsrente)

Juni 2022: 420.900 USD x 5,70 % = 24 tusen USD
September 2019: 274.600 USD x 3,64 % = 10 tusen USD


Boligprisene i USA nådde historisk topp i juni i år med 420,9 tusen USD etter å ha steget mer enn 50 % fra boligprisene før covid. Boliglånsrenten i USA nådde en topp i juni i år med 5,70 % som var den høyeste boliglånsrenten i USA siden november 2008 (dvs i finanskrisen). Fra før covid har rentekostnaden på uendret lånebeløp steget med mer enn 50 %. Kombinasjonen mer enn 50 % boligprisvekst og mer enn 50 % renteøkning har medført 140 % vekst i årlig boligkostnad i USA.

Boligprisene i USA har startet nedturen med 7 % fall fra juni til august i år. Snur ikke boliglånsrenten kraftig nedover før året er omme vil boligprisfallet fortsette og gi 20 % fall fra juni til desember i år. 20 % prisfall på 6 måneder vil få selv overoptimistiske boligspekulanter til å bli så skeptiske til fremtidig boligprisoppgang at ytterligere boligkjøp for spekulasjon vil bli lagt på hylla. Som prisfallet vil få boligkjøpere som skal bo selv i boligen til å endre adferden fra å kjøpe først til å selge først og til å utsette kjøpet av dyrere bolig og/eller enda en bolig. De som har flere boliger vil trekkes i retning av å selge.

Den mest interessante delen av boligmarkedet er de store utleierne. Fra oppkjøp og bygging av boliger for utleie medfører den voldsomme renteoppgangen kombinert med kraftig prisfall at de store utleierne må selge for å unngå konkurs. Eller at konkursboet eller bankene som har overtatt utleierne selger.

Før året er omme har boligprisfallet i USA, gitt dagens rentenivå, festet seg så godt at prisfallet vil fortsette i 2023 selv med kraftig rentefall. Boligprisfallet vil ikke stoppe før renten settes helt i bunn. Et ekstremt rentefall som FED neppe gjør før finanskrisen er et faktum.

Den kommende finanskrisen starter i USA som den forrige. Hvis ikke FED mot formodning kommer til fornuft og krakker renten før året er omme.


HFM.
26.09.2022 kl 11:56 4797

Virker som fornuft er lagt til side for galskap.
Nå skal makta barbere vekk store deler av middelklassen.

Det er lettere og styre de fattige...
Olav2
26.09.2022 kl 14:29 4715

"HFM.
12.08.2022 kl 08:22
5144
Olav2: Ser du noen likheter mellom 2008 og nå. Evt hvorfor?"

I dag 45 dager etter ditt spørsmål HFM er det på tide å endre svaret til følgende:

Den eneste sentralbankulikheten av betydning jeg ser i dag i forhold til forut for finanskrisen er at sentralbankene i dag gjør enda mer enn for 15 år siden for å provosere en finanskrise. Sentralbankenes ageringer er i dag langt kraftigere og på en langt kortere tid enn for 15 år siden. Sentralbankene krakker verdiene til alle varige eiendeler langt mer voldsomt og på langt kortere tid i dag enn for 15 år siden. Som de som produserer varige eiendeler eller leverer til denne produksjonen kjøres langt voldsommere i grøfta økonomisk i dag enn for 15 år siden. F.eks. vil byggebransjen bli langt mer negativt rammet i dag enn hva byggebransjen ble for 15 år siden.

I dag har man langt flere vekstselskaper som ikke tjener penger, enn man hadde for 15 år siden. Vekstselskaper, med netthandelsselskapene i spissen, som ikke har en økonomiske fremtid med dagens rentenivå og med en økonomi med mindre og mindre ledig kapital. Som man i dag har krypto uten reell verdi som heller ikke har noen fremtid med dagens rentenivå og med en økonomi med mindre og mindre ledig kapital. Krypto fantes ikke for 15 år siden. Sammen med det som krakket i forrige finanskrise har man i dag en langt større bransje av vekstselskaper som går på ryggen og kryptos kollaps.

Krypto var inntil nylig det mest utrolige jeg har observert i mitt liv. Jeg lærte før jeg begynte på skolen hvorfor kjedebrev var noe man ikke skulle være med på både av hensyn til at det var ulovlig og at hele konstruksjonen var lureri. Som jeg noen tiår senere lærte om Ponzi Scheme da Madoffs korthus ramlet i finanskrisen. At man med åpne øyne har latt krypto vokse har til det siste vært det mest utrolige jeg har opplevd i mitt liv. En utrolighet som nå blir slått av sentralbankenes ageringer.

Det mest utrolige jeg har opplevd i mitt liv har nå blitt sentralbankenes ageringer i form av enda en gang å igangsette en verdensomspennende finanskrise. Det er ikke til å tro at det er mulig å gjøre samme feilen en gang til med enda kraftigere virkemidler enn forrige gang. Med forbehold om at sentralbankene ikke kommer til fornuft før året er omme.
Redigert 26.09.2022 kl 14:38 Du må logge inn for å svare
HFM.
30.09.2022 kl 07:21 4444

Da kaoset her startet i fjor, var det vanskelig å se dimensjoner dette helvete mange nå får.

I etterpåklokskap undrer jeg meg på hvorfor jeg ikke gikk til banken og frøs rentene når den var på 2.4% i 10år.
Hvorfor gjør nesten ingen i landet her det? Er vi så grådige? Nå får noen eller mange oppleve og bli stekt i fett (eget)?


Olav2:
Jeg tror 2008 blir som en tur i parken.
Jeg tror 1930tallet vil bli erstattet med 2020tallet i historisk perspektiv.
Folk kan ta en titt på Cinderellaman med Russel Crowe og få en liten følelse på hva vi kanskje har i vente.

Sentralbankene virker til å ha bestemt seg. Fornuft er ikke i vokabularet deres. Det er sabel, smerte, nød og det som verre er.
Kortsiktig helvete, men hva betyr det langsiktig?

De neste 24mnd vil gi mange svar.
Jeg tror noen kan gjøre gode kjøp i eiendom om 12mnd. Da vil andre måtte ta stort tap selvfølgelig.

Hytter og annet unødvendig bruksgjenstander vil bli kastet etter folk.
Sydenturer blir noe man drar på hver 3.år istedenfor hvert år? Osv.
Hjemmesmurt matpakke blir for de som har råd til det.

Her er det bare eksempler. Og om de fortsetter å heve rentene, så er 5% stressrente bakt inn for låntakere i Norge.
Norge er rikt. Så selv med tvangssalg er mulighet for tak over hode en absolutt mulighet.

Jeg tror vi har en absolutt tung depresjon i vente. Og alle begrepene som brukes relatert til krise vil bli brukt.
Børsen vil gå under 700.

Så måtte vi håpe jeg tar feil.

God Fredag
Slettet bruker
30.09.2022 kl 08:09 4398

Ikke alle er så "grådige" mange jeg kjenner har bundet renten. Etter påtrykk fra blant annet meg. Fått mange gode tilbakemeldinger på det nå i det siste:) noen blomster og sjokolade, men best er det å føle at en har hjulpet noen. Slik at ikke kapitalen fikk vinne også der. Vi blir manipulert og løyet for stadig vekk vi skal helst gå i flokk, så det gjelder å skjønne litt nyheter selv også. En fyr jeg kjenner har snart revet av seg håret, han ville absolutt ikke lytte til meg. Så jeg sluttet å argumentere for det. Ja ja vi tar alle egne valg heldigvis. Jeg håper og tror at renten ikke går høyere enn 6 %. Blir for mye stygt om den går over det.
Redigert 30.09.2022 kl 08:15 Du må logge inn for å svare
HFM.
30.09.2022 kl 08:36 4920

solga:
Er glad du klarte å påvirke noen i din krets. Jeg var dum nok til å si nei til min venn da han på det sterkeste anbefalte å binde. I tillegg til å si nei, så tror jeg også jeg hånet han og fortalte han litt om hvor dumt det har vært å binde renten. Jeg ser "fett som koker nå"..

I Norge tror jeg vi har ca 7% som har forutsigbarhet og 93% som ikke har det. Så det er overflod med folk som har flytende rente.

I Tyskland var inflasjon nå tosifret og høyere enn forventet nok en gang - skyene blir selvfølgelig mørkere. Hvor dypt skal hullet🤷‍♂️

Når du skriver 6% solga, er det styringsrente du mener da?
Er det dumt å binde rentene nå på f.eks 5år? Dnb gir 4.59% nom.rente.
Redigert 30.09.2022 kl 08:41 Du må logge inn for å svare
Slettet bruker
30.09.2022 kl 09:15 4872

Ikke er jeg økonom men jeg tror ikke rentene tillates gå høyere. Bare gjetning. Husk de store gutta styrer showet og de driter I mannen i gata. Men myndighetene vil forsøke stoppe for mye mafiautbytte til banker. Det blir et stygt korthus om det ramler skikkelig. Mange har lånt over evne på grunn av "SAMFUNNSUTVIKLINGEN" myndigheter tillater. Vi kan rett og slett ikke ha så høye renter, da faller samfunnet i grus. Jeg mener 6 % rente fra bank. Håper på myk boliglanding, ned 5 %. Det er det beste for de unge som skal inn og jeg mener det er det beste for samfunnet. At jeg taper 5 % på mine boliger bryr meg ganske lite.
Olav2
30.09.2022 kl 11:00 4812

Akershus Eiendom kom for 2 dager siden med "Innsyn & utsyn / Kontor / This time is different". Øverst på den 2. siden av "Vedlegg: Data" med overskrift "Lange renter vs Oslo prime yield" viser grafen sammenhengen mellom 10-års renter (statsrente og swaprente) og prime yield i Oslo fra 2009 til i dag.

Fra 2009 til 2021 er sammenhengen som følger ut fra y-aksen hvor rentesats er på venstre side og yielden er på høyre side:

Prime yield = 10-års rente + 2,0 %

Med dagens 3,5 % lange rente skulle prime yield ut fra grafen til Akershus Eiendom nå vært 5,5 %. Fortsatt er prime yield 3,25 %. Faller eiendomsprisene med 40 % øker prime yield fra 3,25 % til 3,25 / 0,6 = 5,4 %.

Renteoppgangen frem til nå tilsier, ifølge grafen til Akershus Eiendom, at de mest attraktive kontoreiendommene i Oslo skal falle 40 % i verdi. Dvs at man står foran det største eiendomskrakket i Oslo i vår tid. Leser man teksten til Akershus Eiendom i deres "Innsyn & utsyn / Kontor / This time is different" så finner man ikke et eneste ord om verken eiendomskrakk eller prisfall.

https://s3.eu-north-1.amazonaws.com/akershuseiendom/2022-9-Innsyn-og-utsyn-Kontor-ENDELIG.pdf?b=%2Fmarkedsinnsikt%2Fartikler&utm_campaign=unspecified&utm_content=unspecified&utm_medium=email&utm_source=apsis-anp-3

Dagens rentenivå garanterer vår tids største eiendomskrakk. Og det sier ikke så lite så lenge vår tid både inkluderer eiendomskrakket i årene 1988 til 1993 og eiendomskrakket i forbindelse med finanskrisen. Eiendomsekspertisen av typen Akershus Eiendom og vår kjære sentralbank som provoserer dette eiendomskrakket fremstår som totalt uvitende om hva som skjer.
sisterx
30.09.2022 kl 11:18 4785

Hva skjer når sentralbankens nåværende mandat er å sette en styringsrente som skal gi en stabil inflasjon rundt 2, og de samtidig svekker kronen - ved å selge kroner massivt? Det er veldig sannsynlig at inflasjonen vil holde seg oppe, og kanskje også øke, på grunn av svakere krone. Vi vil importere høy inflasjon. Da må sentralbanken fortsette å sette opp renten. Folk får høyere levekostnader. Det blir dyrt på ferier. I praksis blir det en devaluering av oppsparte midler. Innskuddsrenter settes ikke opp for å kompensere for verdifall i kronekurs, verdien av penger faller i raskt tempo. Inflasjon (pengenes levetid), formuesskatt, og et generelt kronefall grunnet salg av kronen. En miks som tapper formuer i et rakst tempo dette her.

https://e24.no/norsk-oekonomi/i/MoLLJE/ny-kroneoverraskelse-fra-norges-bank
Redigert 30.09.2022 kl 11:18 Du må logge inn for å svare
sisterx
30.09.2022 kl 12:28 4729

Vi har en politisk ledelse (og media) i Norge som forteller oss (hoved-narrativet er at det er kriser på kriser i Norge; at det er fryktelig vanskelige tider. Økonomisk krise i Norge. Hvorfor selges det rekordhøyt med kroner? På grunn av veldig høye inntekter over tid. Jeg savner kritisk journalistikk! Folk flest blir fattigere. Det må jo være villet.

https://www.finansavisen.no/nyheter/makro/2022/09/30/7938065/norges-bank-vil-selge-valuta-tilsvarende-4-3-milliarder-hver-dag
HFM.
30.09.2022 kl 15:19 4654

sisterx:
Jeg tror det er villet. Hvem styrer media, det er åpent spørsmål - da jeg ikke har svaret på det. Men subjektivt mener jeg det er mange marionetter som skriver det som ønskes ovenfra.

Sentralbanken har brukt milliarder siden april på valuta for og svekke kronen. Noe som bekrefter sammendraget du kommer med.

Olav2.
En korreksjon på eiendom i Oslo kunne vært sunt. Men med det som skjer nå ser ikke ut som korreksjon, det ser ut som kommende voldtekt.
Hva og hvor målet er for de i toppen er det få som kan skjønne.

Børsene all over har også flydd i årevis. Jeg hadde ikke turt å sitte inne med penger på papirer. Heller satt av penger jevnt og trutt og gått inn i slutten av 23/begynnelsen 24.
Økonomi er ferskvare - så det kan endre seg. Men mye har flydd lenge nå.
Redigert 30.09.2022 kl 15:22 Du må logge inn for å svare
pengex
01.10.2022 kl 23:05 4438

Ingen fare for at eiendom går ned når det går inflasjon på alt annet.
Olav2
08.10.2022 kl 16:11 3967

BENSINPRIS I USD

Dato/måned: Pumpepris : markedspris : Pumpepris høyere enn markedspris i %

Snitt mars: 4,18 : 3,24 : 29,1
Snitt april: 4,13 : 3,18 : 29,7
Snitt mai: 4,45 : 3,61 : 23,3
Snitt juni: 4,91 : 3,82 : 28,4
Snitt juli: 4,55 : 3,29 : 38,5
Snitt august: 3,99 : 2,88 : 38,8
Snitt september: 3,73 : 2,39 : 56,3

3. oktober: 3,79 : 2,51 : 51,0
6. oktober: 3,86 : 2,68 : 44,0
Snitt september frem til nå: 3,83 : 2,60 : 47,4

MÅNEDSENDRING I BENSINPRISER (i %)
måned: pumpepris : markedspris : CPI - bensin (ujustert)
april: -1,3 : -1,8 : -1,0
mai: +7,7 : +13,3 : +7,8
juni: +10,4 : +6,0 : +9,9
juli: -7,3 : -14,1 : -7,7
august: -12,3 : -10,0 : -12,2
september: -6,5 : -17,0 : ..."-6 %"
oktober frem til nå: +2,5 : +8,7 : "+3 %"

Pumpeprisen i USA var i gjennomsnitt 3,73 USD per gallon i september som var 6,5 % lavere gjennomsnitt enn i august. Den direkte inflasjonseffekten av bensinprisfallet er 0,3 % lavere inflasjon i september. Dvs at den negative effekten på inflasjonen av bensinprisfallet er 0,3 % mindre i september enn i august.

Pumpeprisen nådde bunnen 19. september med 3,67 USD per gallon for i det etterfølgende å stige hver eneste dag. Etter 2 registreringer i oktober er gjennomsnittlig pumpepris 2,5 % høyere i oktober enn i september. Fra å trekke inflasjonen nedover i juli, august og september ligger det an til at bensinprisen vil øke inflasjonen i oktober.

Mindre deflasjonseffekt fra bensin fra august til september enn fra juli til august vil sammen med sannsynlig lavere prisvekst på stort sett alt annet fra august til september enn fra juli til august sannsynlig gi mer eller mindre samme total månedsinflasjon i september som i august. Dvs at det ligger an til 3. måned på rad med tilnærmet 0 % i total månedsinflasjon.

Septemberinflasjonen blir siste offentliggjorte inflasjonstall før FEDs neste rentesetting den 2. november. Med fortsatt "gode" sysselsettingstall og fortsatt 0 % i total månedsinflasjon vil trolig renteoppgangen over dammen fortsette. De korte pengemarkedsrentene med 3,0 % månedsrente og 3,4 % 3-månedersrente indikerer at markedet tror på 0,6 % oppgang i styringrenten som punktestimat. Dvs 60 % sannsynlighet for 0,5 % oppgang og 40 % sannsynlighet for 0,75 % oppgang.

De som gleder seg over det påbegynte eiendomskrakket har mer å glede seg over fremover. Det påbegynte eiendomskrakket ligger fortsatt an til å bli vår tids største eiendomskrakk.
Redigert 08.10.2022 kl 16:15 Du må logge inn for å svare
Olav2
08.10.2022 kl 17:06 3922

AMERIKANSKE RENTER I DAG OG I SEPTEMBER 2008

Rente: 7. oktober 2022 : september 2008
Styringsrente: 3,00 % - 3,25 % : 2,00 %
3-mnd rente: 3,4 % : 0,9 %
2-års rente: 4,3 % : 2,0 %
10-års rente: 3,9 % : 3,8 %

Da Lehman Brothers gikk på ryggen 15. september 2008 og dro verden med seg i en finanskrise var styringsrenten 1,00-1,25 % lavere enn i dag, 3-måneders renten 2,5 % lavere enn i dag, 2-års renten 2,3 % lavere enn i dag og 10-års renten 0,1 % lavere enn i dag.

Forut for 2008 hadde rentenivået kun i et par år vært lavere enn rentenivået da det smalt. Forut for i dag har rentenivået i 14 år vært lavere. Forut for finanskrisen i 2008 hadde økonomien kun i 2 år vært provosert av en lavere rente. Forut for i dag har økonomien i 14 år vært provosert av en MYE lavere rente.

Har man muligheten til å selge en varig eiendel så selger man høsten 2022. Man selger boligen sin for å leie frem til etter at det smeller, man selger bilen sin for å bruke kollektivt til etter at det smeller, man selger hytta og aksjene og alt annet. Så deler man midlene i bunker på inntil 2 millioner kroner og setter inn inntil 2 millioner kroner per bank per person. Så lurer man frem et smil og gleder seg hver gang en sentralbanksjef offentliggjør enda en renteoppgang. Smiler og gleder seg hver eneste dag inntil alle forsider i alle medier i alle land fylles av kriseoverskriften som man har gledet seg til å lese i flere måneder.

Så venter man et par måneder til inntil sentralbankene har gruset alle rentesatser og bankene igjen er motiverte for utlån. Så går man på visning og kjøper enten dobbelt så dyr bolig som den man hadde for samme pris som det man solgte for eller samme bolig for halv pris. Og kjøper eventuelt alt det andre som man solgte den gangen prisene var himmelske i forhold til det himmelske rentenivået høsten 2022.
Redigert 08.10.2022 kl 17:08 Du må logge inn for å svare
Traktor94
08.10.2022 kl 17:25 3905

Tenker du det samme om boligmarkedet i Oslo også?
Olav2
08.10.2022 kl 17:37 3890

Boligmarkedet i Oslo er fortsatt prismessig himmelsk. Osloprisene har påbegynt fallet, men er fortsatt ikke mer enn 5-10 % lavere enn hva man på det heteste oppnådde. Fremover vil osloprisene falle mer enn prisene ellers i Norge slik det alltid gjør i Oslo når prisene faller.

Man klarer å legge ut annonsen på Finn.no neste søndag med visning søndagen etter. Dvs annonsen ut om 8 dager og visningen om 15 dager. Er man forsiktig med prisvurderingen (den bør være lav) så er boligen solgt innen 3 uker for en pris som er høyere enn man vil klare å selge boligen for i resten av dette 10-året.
Ring2
09.10.2022 kl 14:52 3638

Oi oi oi, nå har'n Olav blitt bear her xD
Olav2
10.10.2022 kl 08:42 3396

RENTEOPPGANGEN I NORGE ER DEFINITIVT IKKE OVER

Med 1,4 % månedsøkning i totalindeksen og 1,0 % månedsøkning i kjærneinflasjonen garanterer dagens presenterte inflasjonstall for september at renteoppgangen fortsetter.

Hovedbidraget til økningen i totalindeksen kommer fra:
"Bolig, lys og brendsel" som drar totalinflasjonen opp med 0,5 %,
"Klær og skotøy" som drar totalinflasjonen opp med 0,3 %, og
"Møbler, husholdningsartikler og vedlikehold av innbo» som drar totalinflasjonen opp med 0,3 %.

De 3 største bidragene drar inflasjonen opp 1,1 %.

Den "overraskende" høye norske inflasjonen i september skyldes at man ikke har tatt inn i analysen den kraftige kronesvekkelsen fra august til september. En kronesvekkelse særlig mot dollar som har gjort alle importvarer, som f.eks. klær, brendsel og møbler, langt dyrere. Det er importert inflasjon Norge har opplevd fra august til september. En importert inflasjon som vil fortsette fra september til oktober så lenge kronesvekkelsen har fortsatt. Oktoberprisene hentes i disse dager som medfører at dollarstyrkelsen siste måned på nesten 10 % garanterer "overraskende" høy inflasjon i oktober.

"Overraskende" høy inflasjon både i september og oktober 2022 garanterer videre kraftig renteoppgang i Norge. Renteoppgangen er så absolutt ikke slutt i Norge. Vår tids største eiendomskrakk vil garantert komme.
Redigert 10.10.2022 kl 08:52 Du må logge inn for å svare
Olav2
10.10.2022 kl 09:44 3339

FORELØPIGE NOTISER PÅ INFLASJONSDAGEN 10. OKTOBER 2022

Danish Inflation Rate Highest Since 1982
Egypt Inflation Rate at Near 4-Year High of 15%
Norway Inflation Rate Hits New 34-Year High
El Salvador Inflation Rate Cools to 7.49%
Russia Inflation Rate Eases Less than Expected
Chile Inflation Remains Near 30-Year High
Mexico Inflation Rate Steady at Highest Since 2000
Macedonia Inflation Rate Rises to New Record
Seychelles Inflation Rate Ticks Up in September
Estonian Consumer Prices Stay Elevated

https://tradingeconomics.com/country-list/inflation-rate

Hele verden opplever "overraskende" høy inflasjon. Den kraftige dollarstyrkelsen gir prisoppgang overalt så lenge dollar er handelsvalutaen nesten overalt.
Redigert 10.10.2022 kl 09:46 Du må logge inn for å svare
sondresb
10.10.2022 kl 09:58 3308

"Vår tids største eiendomskrakk vil garantert komme" - det var sterk kost. Er overgangen fra 80- til 90-tallet da holdt utenfor "vår tid"?

Og, er "Olav2" den originale Olav2 med 4-5 leiligheter kjøpt på spec i Ringnes Park og sterk tro på OLT for grovt sett halvannet tiår siden?
Olav2
10.10.2022 kl 10:38 3263

Jeg er den originale sondresb som med noen unntak har hatt sterk tro på OLT de siste 18 årene. Et av unntakene er i dag som vel fremkommer av OLT-debatten "Selg!" på Hegnar som jeg startet 16. september. Et annet unntak var høsten 2008 da jeg startet OLT-debatten "Gjedrem sender Thon i retning skifteretten". Skillet mellom nå og for 14 år siden går på hvor dramatisk kursfallet blir. Alt tyder på at OLT-kursfallet nå blir langt kraftigere enn for 14 år siden.

Eiendomskrakket i årene 1988 til 1993 er inkludert i vår tid. Utgangspunktet for det påbegynte krakket er langt bedre krakkmessig enn utgangspunktet for 35 år siden. For 35 år siden kom krakkstimulansen i hovedsak fra kraftig redusert skattefradrag i forlengelsen av jappetiden. I dag kommer stimulansen fra historiens kraftigste renteoppgang etter historiens laveste rentenivå i mer enn 10 år.

Med 2-3 % nettoleie før fradrag for vedlikehold og ledighet har boligprisene i Oslo nådd et hysterisk nivå som gir garantert historisk krakk når beste boliglånsrente går fra langt under 2 % til over 4 %. Når deltakerne i boligmarkedet tar inn over seg at boligprisene faller blir regnestykket historisk negativt når nettoleie før fradrag for vedlikehold og ledighet er halvparten av beste lånerente.

Vi har aldri tidligere i historien så åpenbart stått foran et boligkrakk. Både i 1987 og i 2007 var det ikke så rart at man ikke så hva som ville komme. I dag er det soleklart hva som kommer så lenge prisene er så ekstremt høye at nettoleien blir halvparten av beste lånerente, og knapt blir stor nok til å dekke vedlikehold og den ledigheten som kommer av den ekstreme økonomiske nedturen sentralbankene har igangsatt.

Jeg kjøpte 27 leiligheter på spec i Ringnes Park.
Redigert 10.10.2022 kl 11:00 Du må logge inn for å svare
sondresb
10.10.2022 kl 11:17 3214

27 der altså. Wow. Men altså ikke 27 til i type Poppelhagen (fint nok altså, men selv om jeg digger Nordstrand er jo 110k per kvadrat stivt) eller Ski Stasjon (som jeg ikke vet om er et reelt prosjekt, men altså noe som skal bygges og ligger "sentralt usentralt")? ;)

Er i og for seg ikke uenig i hoveddelen av argumentet, ser dog tre elementer som kan trekke i motsatt retning:
- kan komme en viss reprising av husleier oppover med høyere rente om tidene er OKish generelt økonomisk
- byggingen i Oslo er fortsatt relativt lav, og fundamentalt tror jeg pandemibremsingen av megatrend på sentralisering er svært overvurdert
- det virker på aksjemarkedet som at mange venter at det bare er spørsmål om tid får man klinker til med rentegasspedalen igjen
Slettet bruker
10.10.2022 kl 12:17 3139

Ikke "min" tråd dette - men ettersom det virker som trådstarter er omtrent på min alder (?) så drister jeg meg til noen kommentarer. Jeg kjøpte min første leilighet sensommeren 1987 og fikk en start i boligmarkedet med halvering av verdier ila 5-6 år - kan avkrefte at situasjonen idag minner om situasjonen da. De 3 største grunnleggende forskjellene (bortsett fra rente) er arbeidsledighet, bankenes soliditet og statsfinanser. Forøvrig å sammenligne nåtiden med den sinnsyke jappetiden vi hadde i forkant av krisen i 1988-92/93 er for meg veldig galt...Jeg begynte å jobbe i bank/finans Vika i 1986 og fikk se senjapetiden på nært hold. Kjøpte aldri de største champagneflaskene i Universitetsgata - hadde ikke råd til det. Ikke noe vakkert syn ---- neste "alle" brukte penger de ikke hadde. I tillegg gjorde den dramatiske endringen av behandling rentefradraget ( fra 75% til 30% ila kort tid) sitt til dramatiske endringer i økonomi for den enkelte - spesielt de med mye gjeld.

Nå kommer vi fra en periode hvor sparingen har vært rekordhøy og veldig mange sitter på solide buffere.

Mitt råtips er at vi får en nedgang på sånn ca 10% i Oslo ila det nærmeste året og at vi deretter er tilbake igjen på samme nominelle prisnivå sent i 2024 - og at vi deretter får en periode med ganske sterk prisvekst i Oslo...I mellomtidenr regner jeg med at husleiene i Oslo stiger med grovt 10% ila de neste 2 årene og at en "normalisert" boliglånsrente rundt 3-3,5% (basert på NB anslåtte normal rente 1,75% fra 2024) gjør utleie til en OK "greie" å ha i bunn i min privatøkonomi. Jeg er nå + 60 og om det er noe livet har lært meg er at man ikke skal rives med og gjøre store endringer i inveseringsfilsofi når det knaker litt. .....
Redigert 10.10.2022 kl 12:18 Du må logge inn for å svare
sondresb
10.10.2022 kl 12:56 3079

Og gitt din klargjøring av definisjoner så er jeg klar for å vedde med deg om vi kommer til å se vår tids største eiendomskrakk det neste tiåret, altså. Eneste ulempen med veddemålet er jo at du plutselig kan få kassen med Champagne om noen få år, mens jeg uansett må vente ti år da ;) Men spesifiser gjerne et slikt veddemål om du vil være med!
mrpotato
10.10.2022 kl 17:24 2897

Veddemålet gjør man med seg selv. Enten beholder du eiendom eller så selger du. Jeg har aldri fått mer i husleie enn det jeg gjør nå og jeg har heller aldri hatt så lite gjeld som jeg har nå, siden jeg begynte å investere i eiendom. Så jeg velger å beholde mine leiligheter gjennom krakket, det er mitt veddemål 😎
Slettet bruker
10.10.2022 kl 18:47 2806

Jeg beholder også mine utleieleiligheter - selv om overskuddet for min lille "pølsebod utleie" går fra 600.000 til ca 300.000 i året gitt dobling av renter. Tror veldig mange som driver med utleie er ganske lavt belånt.

I tillegg er vel 80-85% i Oslo selveiere. En renteoppgang fra 2 til 4% gir om du har et lån på 4 millioner og et annuitetslån som nedbetales over 30 år økte kostnader i måneden etter skatt på ca 2.800,-. Absolutt penger selvfølgelig - men de aller fleste fikser det så lenge man beholder jobben.
Redigert 10.10.2022 kl 18:59 Du må logge inn for å svare
mrpotato
10.10.2022 kl 19:09 2768

Hmmm hvis man har 4 millioner i gjeld og man får en renteøkning på 2 prosentpoeng så får man vel mer enn 2800 pr mnd i økte kostnader?

2% av 4.000.000 = 80.000 i renter, før skattefradrag.

For min del så ser jeg at jeg får økte kostnader på ca 80.000 i året slik situasjonen er i dag. Jeg har mer enn 4.000.000 i gjeld men jeg har klart å unngå det siste rentehoppet etter avtale med banken. Etter neste renteøkning som er spådd til å bli 0,5 prosentpoeng opp, så blir det i verste fall over 100.000 hvis jeg ikke klarer å gjøre en bedre avtale med banken. Etter skattefradrag er vi nede på ca 80.000. Dette tar jeg lett igjen i form av økt husleie og lønnsøkning. Det er absolutt ikke optimalt, men det går helt fint!

Jeg håper jo litt på at dette krakket kommer, da har jeg muligheten til å handle på tilbud. Men har foreløpig ikke sett noe jeg synes er billig nok. Kanskje i løpet av vinteren?
Slettet bruker
10.10.2022 kl 19:18 2740

Det er jo det som er det "nydelige" med annuitetslån / avdraget reduseres ved høyere rente / ja så det er 2.800 etter skatt med de forutsetningene jeg har tatt.....(ulempen er selvfølgelig at "sparingen" blir mindre ved mindre nedbetaling av gjeld).

Selv har jeg valgt å ha rammelån (belåningsgrad ca 40%) og da slår jo hele renteøkningen rett inn hos meg......
Redigert 10.10.2022 kl 19:26 Du må logge inn for å svare
mrpotato
10.10.2022 kl 20:30 2631

Ja sånn sett. Jeg har egentlig aldri sett på avdrag som en utgift, det er mer "sparing" i mine øyne. Renter derimot har jeg alltid ansett som en ren utgift. Men pengene skal jo uansett ut av konto så det stemmer jo sånn sett
Olav2
10.10.2022 kl 22:42 2474

Vrimle:

I 1993 kjøpte jeg en 30 kvm stor 1-roms selveierleilighet i Trondheimsveien 64 på Sofienberg i Oslo for 135 tusen kroner. En leilighet som 5 år tidligere, i 1988, ble omsatt for 400 tusen kroner. Jeg brukte 15 tusen kroner for nødvendig oppussing slik at min kostpris var 150 tusen kroner.

I dag ligger det på Finn.no ute en 30 kvm stor 1-roms selveierleilighet i Trondheimsveien 64 på Sofienberg i Oslo for 3,19 millioner kroner.
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=275657672

Leiligheten jeg kjøpte ligger i 6. etasje mot dagens annonserte som ligger i 3. etasje. Begge ligger vendt mot vest. Bygget har heis slik at min leilighet hadde betydelig bedre beliggenhet. Dagens leilighet har en andel fellesgjeld på 85 tusen kroner mot null i fellesgjeld for den jeg kjøpte. Dagens leilighet er langt bedre pusset opp enn hva min var og bygget har fått en oppgradering som har gitt fellesgjelden. I sum er trolig dagens leilighet noe mere verdt enn det min var. Selges dagens for 3,2 millioner kroner ville trolig min ha oppnådd 3 millioner kroner.

Med referanse til min leilighet i Trondheimsveien 64 har boligprisene 20-doblet seg på 29 år som følge av prisoppgangen fra 150 tusen kroner til 3 millioner kroner. Fortsatt med referanse til min leilighet er boligprisene 7,5 ganger så høye i dag som de var for 34 år siden som følge av prisoppgangen fra 400 tusen kroner til 3 millioner kroner.

Konsumprisindeksen i Norge i de 3 aktuelle årene:
september 2022: 125,6, +93 % fra 1993, +125 % fra 1988
september 1993: 65,1
september 1988: 55,8
https://www.ssb.no/statbank/table/03013

Konsumprisindeksen har rundt regnet doblet seg fra 1993 til i dag som medfører at min leilighet i Trondheimsveien 64 er 10 ganger mere verdt i dag enn for 29 år siden i reelle priser. Justert for den gjennomsnittlige prisøkningen på varer og tjenester i Norge er boligprisene i dag 10 ganger hva de var for 29 år siden.

Sett i forhold til pristoppen i 1988 etter oppgangen i jappetiden er boligprisene i dag 3,3 ganger hva de var for 34 år siden.

Boligprisene i Oslo beveger seg mot en likevekstpris definert som:

boligpris = leiepris / rentenivå

Dobles leieprisene så dobles boligprisene. Dobles rentenivået så halveres boligprisene. Eller går man til det som har skjedd i vår tid: Reduseres rentenivået til en femtedel så 5-dobles boligprisene.

Norsk økonomi både privat og offentlig fremstår som langt bedre i dag enn på slutten av forrige århundre. Det har vært kraftig reallønnsvekst, man har fått et gigantisk oljefond å finansiere det offentlige med, boligeierne har langt lavere gjeld i prosent av eiendomsverdiene osv. Det er et vell av faktorer som har bedret seg siden slutten av forrige århundre.

Jeg er helt enig med deg Vrimle at mye er bedre og annerledes i dag enn på slutten av forrige århundre. Det som er bedre i dag har vært med på å sende boligprisene opp til dagens hysterisk høye nivå både i forhold til nivået i 1988 og i 1993. Det er hysterisk høye boligpriser i dag i forhold til tidligere pga det du nevner som har blitt bedre og pga at rentenivået har vært så lavt.

Hovedårsaken til dagens ekstremt høye boligpriser i forhold til for 29 og 34 år siden er det ekstremt lave rentenivået vi har hatt. Et ekstremt lavt rentenivå som vi ikke har lenger.

Når det ekstremt lave rentenivået har blitt borte så faller boligprisene ned fra det ekstremt høye prisnivået som det ekstremt lave rentenivået provoserte. Uansett hvor god eller dårlig økonomien forøvrig er så krakker boligprisene fra et ekstremt høyt prisnivå når rentenivået slutter å være ekstremt lavt.

Det eneste som kan stoppe et boligkrakk i dag er et like ekstremt lavt rentenivå som vi har hatt.
Redigert 10.10.2022 kl 23:35 Du må logge inn for å svare
Slettet bruker
10.10.2022 kl 23:22 2409

Tror vi er enige i en god del og uenige i konklusjonen....

Jeg synes feks ikke at Oslos boligpriser er hysteriske i forhold til omverden / analyser gjengitt av Nejra Macic i DN tidligere i år viste at Norge var på 31. plass i Europa hva gjaldt boligpriser i forhold til inntekt. Og Oslo var vel Europas 48. dyreste by av de som var analysert.

Jeg tror at det vil vise seg at i et av verdens rikeste land vil man få høye boligpriser - i tillegg til alt annet som er dyrt. Ville vært rart ellers....Men jeg er enig i at vedvarende "høyt" rentenivå / feks over 5% vil være trist for boligmarkedet. Jeg tror ikke på det. Jeg tror på en normalrente et sted mellom 3 - 3,5% om du strekker ut de neste 10 årene og ser på snittet. Men hadde jeg trodd på 5% langsiktig ville jeg solgt eiendommene og aksjene og bare hatt USD og Euro kanskje. Men tror det vil vise seg at handlingsrommet til nasjonalbankene er mindre enn de tror...jeg tror da at de snur før vi ser ditt Ragnarock. Inflasjonsmålet blir ikke så dominerende - eller blir justert til feks 3% (?).

Men jeg får jo testet ut egen utholdenhet ved et boligprisfall i en periode nå / mine bank aksjer har falt ca 30% fra toppen / men er naiv og tror på fortsatt godt inntjening og utbytte og beholder de . Litt som eiendom - jeg tror også på god leieprisutvikling sentralt i Oslo og beholder eiendommene.

Selvfølgelig også fordi jeg tror på verdiutviklingen langsiktig - men i det mellomlange bildet er cash flow viktigst for meg.

Bedre til å kjøpe og samle enn å selge også sikkert.

Du har solgt alt alt du har og er bare i cash ?

Redigert 10.10.2022 kl 23:25 Du må logge inn for å svare