Nå må man være litt edruelig i diskusjonen her. Antall fritidsboliger til salgs øker selvfølgelig ikke fra 4-5.000 tl 117.000 i løpet av noen måneder.

Det kommer nesten garantert ikke å skje. Om det først er (for) mange som allerede har lagt ut (fritids)bolig for salg holder det andre tilbake fra å gjøre det samme. Folk flest er ikke så veldig dumme.

RENTEN PÅ NYE BOLIGLÅN (1,75 + 1,5 x styringsrenten)

Måned: Boliglånsrente (flytende)

09.22: 3,27 (5,13)
08.22: 2,88 (4,38)
07.22: 2,68 (3,63)

... slutten av hvert kvartal...
06.22: 2,38 (3,63)
03.22: 2,11 (2,88)

12.21: 1,91 (2,50)
09.21: 1,72 (2,13)
06.21: 1,73 (1,75)
03.21: 1,75 (1,75)

12.20: 1,76 (1,75)
09.20: 1,80 (1,75)
06.20: 1,79 (1,75)
03.20: 2,76 (2,13)

...slutten av hvert år...
12.19: 3,01 (4,00)
12.18: 2,53 (2,88)
12.17: 2,43 (2,50)

12.16: 2,46 (2,50)
12.15: 2,54 (2,88)
12.14: 3,59 (3,63)

12.13: 3,98 (4,00)

Renten på nye boliglån har de siste 9 årene gått mot "1,75 + 1,5 x styringsrenten". Dvs at renten på nye boliglån har gått mot en sats som er 1,5 ganger styringsrenten tillagt 1,75 %.

I desember 2013 hadde styringsrenten vært 1,5 % siden mars 2012 slik at boliglånsrenten hadde tilpasset seg en styringsrente på 1,5 % som ga 1,75 + 1,5 x 1,5 = 4,00 % i boliglånsrente.

I desember 2016 og i desember 2017 hadde styringsrenten vært 0,5 % siden mars 2016 slik at boliglånsrenten hadde tilpasset seg en styringsrente på 0,5 % som ga 1,75 + 1,5 x 0,5 = 2,50 % i boliglånsrente.

I juni 2020 til juni 2021 hadde styringsrenten vært 0,0 % siden mai 2020 slik at boliglånsrenten hadde tilpasset seg en styringsrente på 0,0 % som ga 1,75 + 1,5 x 0,0 = 1,75 % i boliglånsrente.

Boliglånsrente = 1,75 + 1,5 x styringsrenten medfører:

-5,50 % i fremtidig boliglånsrente med dagens styringsrente på 2,5 %
-6,25 % i fremtidig boliglånsrente med en fremtidig styringsrente på 3,0 %.

Ja, det er jo sant. Når det ikke er snaak om tvangssalg så vil jo selgere utsette når de blir tvunget til å spise for store tap.

Syns det der er veldig høye estimater. Jeg, for eksempel, får 3,74% rente på mitt boliglån etter at banken har justert opp for NBs økning til 2,5% styringsrente.

Man får også fastrente på 4,58% i 3 år og lavere med lengre bindingstid.

1,5 prosentpoeng påslag på styringsrenta er vanlig, men kan variere noe med pengemarkedsrenten.

Bankene henger etter i rentesettingen Mønny. Og da heldigvis for lånekundene så henger de mest etter når styringsrenten går oppover. F.eks. økte de ikke boliglånsrenten mer enn med 0,6 % fra perioden med 0,5 % styringsrente i årene 2016 til 2018 til perioden med 1,5 % styringsrente i perioden september 2019 til mars 2020. Selv 6 måneder med 1,5 % styringsrente var ikke nok tid til at boliglånsrenten steg mer enn med 60 % av stigningen i styringsrenten.

Økt styringsrente øker lånekostnadene med økt tapsrisikoen for bankene både som følge av økte betalingsproblemer for lånekundene og økt tapsrisiko pga dårligere verdiutvikling. Boliglånsrenten skal derfor stige langt mer enn stigningen i styringsrenten.

Redusert styringsrente reduserer lånekostnadene med redusert tapsrisiko for bankene både som følge av reduserte betalingsproblemer for lånekundene og redusert tapsrisiko pga bedre verdiutvikling. Boliglånsrenten skal derfor falle langt mer enn fallet i styringsrenten.

Vi har hatt følgende 3 perioder siste 10 år med langvarig stabil styringsrente:

mars 2012 til desember 2014: 1,50 % styringsrente som ga ca 4,0 % boliglånsrente
mars 2016 til september 2018: 0,50 % styringsrente som ga ca 2,5 % boliglånsrente
mai 2020 til september 2021: 0,00 % styringsrente som ga ca 1,75 % boliglånsrente

Dvs at man i de tre lange periodene siste 10 år har hatt:

boliglånsrente = 1,75 % + 1,5 x styringsrenten

Om sammenhengen er lineær oppover i styringsrenten kan man diskutere. Kanskje boliglånsrenten ikke vokser med 1,5 x styringsrenten fra 1,5 % styringsrente og oppover, men med en lavere prosent enn 50 etterhvert. Uansett vil boliglånsrenten stige med mer enn styringsrenten etter at bankene har tilpasset seg den nye styringsrenten.

1,5 % styringsrente ga 4,0 % boliglånsrente i årevis og da må man forvente tilsvarende fremover. Som da gir minst 5 % boliglånsrente med 2,5 % styringsrente etter at bankene har tilpasset seg 2,5 % styringsrente.

Det er trolig inntil 1 års forsinkelse i bankene på vei oppover i styringsrenten i dag. Dvs at bankene neppe når 5 % i boliglånsrente før neste høst selv med enda høyere styringsrente fremover enn dagens 2,5 %.

Det ville vært voldsomt. På den annen side, så er det også ganske voldsomt at det ligger godt over tredve tusen bollger til salgs i November.

Det er interessante betraktninger Olav2. Dog kan man sikkert velge andre tidsperioder og komme frem til en helt annen formel.

Skulle tro at bankene er de som kan dette best og med fastrente langt under disse nivåene må det bety at styringsrenten skal godt ned fra dagens nivå allerede om to til tre år for at bankene skal kunne tjene mer på å selge en fastrenteavtale enn å selge en avtale med flytende rente. En ting er sikkert og det er at folk prioriterer å betjene boliglånet sitt over det meste annet. Med økende priser og høyere rente vil det merkes svært godt for alle som tilbyr "unødvendige" tjenester. Ingen går ut på byen, bygger ny hytte, pusser opp kjøkkenet osv hvis de ikke kan betjene lånet de har. Holder disse prisene seg uten at lønnsutviklingen følger etter vil det bli behov for stimuli, les lavere styringsrente, og det er kanskje det bankene allerede priser inn i sine fastrenteavtaler.

Norges bank vil få et dilemma om de skal styre hardt etter 2%-målet eller slippe opp på det for å unngå resesjon. 2%-målet er hellig, men finansiell stabilitet er nok det viktigste og kanskje vil man måtte lempe på kravet for å unngå høy arbeidsledighet med mer.

Det virker som mange tar eiendommer av markedet nå, for å "prøve igjen i Januar", dette til tross for at inventaret er veldig høyt nå, så det blir spennende å se hvordan prispresset utvikler seg på nyåret.

Det ser desverre ikke så bra ut det her 🤔 Sånn er det jo med alle såpebobler. Det pumpes og blåses. Orkesteret (Meyer og co.) spiller selvom de står i isvann til knærne (ref. Titanic)…

https://borsen.dagbladet.no/studio/borsenstudio/608?post=114540

12 måneders veksten i husholdningenes gjeld faller stadig. Renten biter her til tross for at økningene enda ikke har materialisert seg for fullt.

Jeg husker at onkel_s for år siden noen gjorde noen regneøvelser mellom husholdningenes gjeldsvekst og boligprisene, den øvelsen hadde kanskje vært interessant å gjenta i disse tider.

Forøvrig en interessant graf her som underbygger olav2 sine tidligere påstander om rentemarginen.
https://blogg.renteradar.no/wp-content/uploads/2022/09/image-3.png

Bråstopp i gjeldsvekst fordi boligmarkedet har stoppet helt opp nå.

Tror mer at det er renten som begrenser låneopptaket betydelig. Når en skal tåle en rente på ca 8% (ca snitt på nye lån etter sommeren?) ... dette torpederer nok mange husholdningers ønske om større bolig og økt gjeld.
Gjeldsveksten hatt nok også et betydelig etterslep gitt at dette er tall fra inngåtte låneavtaler, hvor mange er basert på opptil 6mnd overtakelse, og ytterligere 6mnd gyldighet på finansieringsbevis.
Husholdningenes gjeld bør strengt tatt minke de nærmeste årene gitt at renten ikke blir satt ned igjen.

Boligmarkedet stopper opp hvis tilgangen på penger tørker ut.
Det norske Boligmarkedet er kun drevet av spekulasjon og ikke av behov. I alle fall i byene.
Gammelt ræl selges for gullpris. Det har ikke lenger hold i reelle bygge og tomtekostnader.
Dette vises ekstra godt utenfor byene hvor en nybygd enebolig stort sett faller i pris samme dag som den overtas. Alderdom og slitasje trekker ned, ikke opp.

Gjeldsveksten har stoppet av naturlige grunner vil jeg anta. Det eneste som er sikkert er at det finnes ikke likviditet til å opprettholde dagens boligpriser, og det skal mye til for at det noensinne kommer tilbake. Eneste som kan redde markedet er om penger igjen blir gratis å låne, noe som neppe skjer de neste årene. Markedet tok det alt for langt, konsekvensene av å stimulere sterke økonomier med billige lån får sin store bakside de neste årene. Kan jo selvsagt beskytte boligmarkedet med lavere rente enn andre land, men da vil valutaen kollapse og inflasjonen bli enda større. Mesteparten av oppgangen siden finanskrisen er drevet av mer gjeld, helt frakoblet lønnsveksten. Om man ikke kan trylle ser de neste årene helsvarte ut.

Jeg tror vi er allerede ned 10 % i Oslo, spesielt for eiendommene i prisklassen 6 mill.+. Det er bare at selgerne ikke har skjønt det og vil ikke godta det (lar være å selge), men det vil gå seg til etter hvert. Det er bomstille nå, fortsetter det sånn vil det gå hardest utover meglerbransjen.

Leilighet på 54 kvm med stor balkong i blindgate på Skøyen lå ute for 5.7 mil .Etter to visninger solgt for 5.86 mil
Bolig fra 2008
Mulig en prisklasse flere matcher

Dagens visningssuksess:

Side: antall solgt
11: 9
12: 17
13: 20
14: 17
15: 19
16: 17
17: 21
18: 17
19: 20
20: 6

Antall annonser: visningsprosent
200: 38 % (sidene 16-19)
250: 38 % (sidene 13-17 og 15-19)
300: 37 % (sidene 12-17, 13-18 og 14-19)
350: 37 % (sidene 13-19)
400: 37 % (sidene 12-19)

Uansett antall annonser mellom 200 og 400 blir det historiens laveste visningssuksess denne uken. Med normalutvalget 300 annonser blir visningssuksessen 37 % som indikerer 2,5 % prisfall fra forrige måned.

Takk.
Jeg har tilbrakt kvelden i bil mellom flyplasser og har ikke hatt anledning til å telle grundig. En rask telling uten tid til å notere blad for blad kom til det samme 38/37% (76 av 200 / 113 av 300) , så jeg bruker din telling denne uken og registrerer 37%.

Jeg la merke til at fordelingen av solgt-markeringer er uvanlig stabil.

Må på fly modus, registrerer i egen tråd om en times tid.

Skrekk og gru.

https://e24.no/naeringsliv/i/RG5GL5/nbbl-fire-av-ti-tror-paa-videre-boligprisfall-det-neste-aaret

Den gjengse nordmann tror i alle fall ikke på noe stort prisfall. Faktisk tror mange at prisene skal stige videre. !
Nå vil kanskje en andel av disse bli realitetsorienterte i møte med banken, men det er overraskende mange som tror på stabile eller stigende priser.
Nå er det jo disse som legger inn bud, så kan hende de får rett likevel.

Prisendriing fra forrige måned = 0,1 x (visningssuksess - 62)

10.08.22: 69
17.08.22: 61
24.08.22: 61
Snitt august 2022: 64 =) prisøkning på 0,2 % fra juli 2022

31.08.22: 61
07.09.22: 55
14.09.22: 52
21.09.22: 57
28.09.22: 56
Snitt september 2022: 56 =) prisfall på 0,6 % fra august 2022

05.10.22: 49
12.10.22: 45
19.10.22: 45
26.10.22: 43
Snitt oktober 2022: 46 =) prisfall på 1,6 % fra september 2022

02.11.22: 42
09.11.22: 41
16.11.22: 43
23.11.22: 37
Snitt november 2022: 41 =) prisfall på 2,1 % fra oktober 2022

Siste ukes visningssuksess på 37 % er 2 % lavere visningssuksess enn man noen gang tidligere har registrert. En rekordlav visningssuksess som ikke fremstår som en tilfeldighet, men som det naturlige og forventede nivået etter at visningssuksessen har krakket de siste 3 månedene. Siste ukes visningssuksess fremstår som begynnelsen på en periode med rekordlav visningssuksess.

Omgjort til prisutvikling via formelen "0,1 x (visningssuksess - 62)" viser visningssuksessutviklingen i høst et større og større prisfall. Fra en månedlig prisoppgang i august på 0,2 % har boligprisene snudd nedover med 0,6 % månedsfall i september, 1,6 % månedsfall i oktober og 2,1 % månedsfall i november. I november faller boligprisene for 3. måned på rad. Boligprisene faller mer og mer etter at boligprisene fra august til september snudde fra å stige til å falle.

Høstens utvikling i visningssuksessen gir også input til den fremtidige utviklingen. Visningssuksessen har falt i hovedsak som følge av oppgangen i boliglånsrentene, med bistand fra et utleiemarked som har gått fra ekstremt utleiers marked i juli til svakt leietakers marked i dag.

Boliglånsrentene fortsetter å stige som følge av at bankene på langt nær har justert opp rentene i samsvar med oppgangen i styringsrenten, og leiemarkedet beveger seg mer og mer i retning det man må forvente blir ekstremt leietakers marked. Man får garantert høyere boliglånsrente fremover og leieprisene i nye kontrakter vil garantert gå fra oppgang til utflatning og fall.

Visningssuksessen blir værende på dagens rekordlave nivå i overskuelig fremtid og boligprisene vil derfor fortsette å falle rekordmessig slik de faller i denne måneden. Boligkrakket har festet seg og det er bare en ekstrempåvirkning som kan snu det ellers garanterte boligkrakket.

Boligkrakket i finanskrisen stoppet av finanskrisen. Hadde ikke rentene krakket som følge av finanskrisen ville boligkrakket 2008/2009 blitt det største boligkrakket i vår tid både i % og i krapphet i fallet. Renteoppgangen forut for finanskrisen igangsatte et enormt raskt og kraftig boligpriskrakk som knapt hadde festet seg før finanskrisen tvang sentralbankene til å krakke renten slik at boligprisfallet stoppet og snudde til oppgang. Lehman Brothers fall reddet nordmenn fra et boligprisfall som hadde fått boligprisfallet i 1988 til 1993 til å blekne.

Bankene er i dag i langt bedre stand til å takle boligkrakk og andre kollapser i økonomien enn forut for finanskrisen. Både myndigheter og bankene selv har lært av finanskrisen og da vil en ny finanskrise komme lenger ut i utviklingen enn i finanskrisen. Hvis en ny finanskrise i det hele tatt kommer.

For dagens boligeiere bør erkjennelsen av at en finanskrise neppe kommer med det første, og kanskje ikke kommer i det hele tatt, komme som en meget negativ erkjennelse. Et finanskrisemotivert rentekrakk vil neppe redde dagens boligeiere fra den verdikollapsen dagens boligkrakk vil medføre. Det største boligkrakket i vår tid.

For de som ønsker en motvekt til disse dystre spådommer anbefales dagens E24 podcast med Nejra Macic

https://e24.no/podkast/vgtv/episode/251908

Synes desverre ikke det er så interessant å høre på en sjeføkonom i Prognosesenteret, som betaler henne for å be for sin syke mor… Ingen er uten agenda, men styrer unna Meyer, Macic og gjengen. Utrolig at de får så mye spalteplass!!

Vi er i hvert fall en spesiell situasjon vi ikke har hatt før.
Bare ett eksempel - dagens beste tilbud på fastrente (i følge finansportalen.no) har jeg ikke før sett så flat og jevn som nå men under 0,1%poeng i forskjell på meget forskjellige bindingstider
Bindingstid rente
3 år: 4,36%
5 år: 4,30%
10 år: 4,36%
20 år: 4,39%

Prognosenteret lever vel av å analysere hvordan eiendomsmarkedet utvikler seg så jeg skjønner ikke hvordan du kan mene at de ber for sin syke mor? De har en agenda og det er å "spå" riktig, hadde de trodd at vi har tidenes boligkrakk i vente så hadde de selvfølgelig sagt det.

Prognosenteret hadde 3% opp i Oslo i sin analyse over 12 måneders vekst i januar. Mange andre «eksperter» hadde mye høyere forventninger. Nå ender vel 12 måneders vekst på rundt 0%, eller litt i minus når året er omme, så der traff de ikke så verst.

Prismessig mener Nejra Macic at man får sesongjustert prisfall i november og desember, en liten vekst i januar og februar, og at det gjennom hele 2023 vil gå veldig tregt. "Et svakt boligprisfall er det vi forventer. Vi forventer ikke noe sterk nedgang - ikke noe priskrakk".

Denne prisforventningen forklarer Nejra Macic med at færre igangsettinger av boliger i dag vil medføre færre ferdigstillelser av boliger mot slutten av neste år og utover i 2024. Samtidig mener hun at rentetoppen er nær med en renteøkning til som blir reversert i slutten av neste år.

...

Nejra Macic har en mastergrad i samfunnsøkonomisk analyse fra Universitetet i Oslo slik at hun stiller med tilsvarende akademisk bakgrunn som alle norske sentralbanksjefer har hatt og som 2 av de mest markante statsministrene i Norge Jens Stoltenberg og Kåre Willoch har hatt. Nejra Macic har tittelen sjeføkonom i Prognosesenteret. Hun er 32 år gammel og er opprinnelig fra Bosnia.

...

Nejra Macic sin igangsettingsforklaring spiller ingen rolle for prisutviklingen frem til den lave igangsettingen gir lavere ferdigstillelser enn det befolkningsveksten krever. Lavere igangsetting i dag har ingen effekt på prisutviklingen frem til tidligst på slutten av neste år. Nejra Macic sin igangsettingsforklaring har dermed ingen forklaringsverdi for hennes prisforventning det kommende året.

Nerja Macic mener at man får en renteøkning til som blir reversert i slutten av neste år. Dvs at hun mener at styringsrenten det nærmeste året blir et hakk høyere og lik dagens. Dvs en renteutvikling uten forklaringsverdi for hennes prisforventning det kommende året.

Nejra Macic gir ingen forklaring på hvorfor boligprisene har falt og med det hva som vil påvirke boligprisene fremover. Hun kommer kun med forklaringer uten forklaringsverdi. Hun gir med det en prisforventning uten en eneste fornuftig begrunnelse.

...

Styringsrenten har økt fra 0,0 til 2,5 % som frem til september i år har medført en økning i boliglånsrenten på 1,5 % fra 1,75 % til 3,25 %. Boliglånsrenten har fortsatt økningen i oktober og november og vil fortsette å øke i månedene fremover til den høyst sannsynlig havner over 5 %. Oppgangen i styringsrenten frem til nå vil høyst sannsynlig medføre 3 ganger så høy boliglånsrente som den man hadde forut for renteoppgangen.

Trippel boliglånsrente gir tilnærmet trippel boligkostnad for boligeierne. Tilnærmet trippel boligkostnad som ikke nevnes med et ord av makroøkonomen i Priognosesenteret i hennes prisforklaring og prisforventning.

...

Faller ikke boliglånsrenten så må boligprisene falle for at den triple boligkostnaden skal falle. Ikke falle bare litt fra dets triple nivå. Før boligprisene har falt ned til en tredjedel av opprinnelig prisnivå blir det ikke like dyrt å eie egen bolig som det var før renten ble satt opp og boligprisene begynte fallet. Dagens styringsrente medfører at boligprisene må falle med 67 % før det igjen blir like dyrt å bo i egen bolig. Makroøkonomen i Prognosesenteret nevner ikke dette med et eneste ord.

...

Det er vanskelig å kommentere Nejra Macic sin prisforventning på en forsiktig måte. Og kanskje spesielt for en som også er makroøkonom. I forsiktighetens navn påpeker jeg at Nejra Macic ikke har en eneste fornuftig begrunnelse for hennes prisforventning det kommende året og at hun helt har unnlatt å ta med effektene av den voldsomme renteoppgangen.

Det skrives mye tøys i denne tråden din Olav, og det du skriver her er et meget godt eksempel:

"Nejra Macic sin igangsettingsforklaring spiller ingen rolle for prisutviklingen frem til den lave igangsettingen gir lavere ferdigstillelser enn det befolkningsveksten krever."

SELVSAGT spiller det en rolle for prisutviklingen. Markedet består ikke utelukkende av naive Ola og Kari. Lav IG er offentlig informasjon som alle profesjonelle og alle semi-profesjonelle aktører er i besittelse av. Det er en meldt storm, og de vil handle deretter.

Selvfølgelig er det noen som blir påvirket av informasjon om at det blir igangsatt færre boliger fremover enn hva man normalt hadde hatt. Og kanskje også noen så påvirket at de glemmer renteoppgangens langt større negative effekt og kjøper en bolig i dag som de ellers ikke ville kjøpt. Kjøper i dag i troen på at lavere antall ferdigstilte boliger om 1-2 år enn normalt har større positiv effekt på boligprisene enn den negative effekten av 3 ganger så høy boliglånsrente. Eventuelt lar være å selge i dag av samme årsak.

Det er alltid noen som handler ut fra feil argumenter Ring2, men det sier ikke det samme som at det velfungerende norske boligmarket får noen merkbar effekt av slikt. Nejra Macic glemmer renteoppgangen som er hovedårsaken til det som skjer og som vil skje med boligprisene og tar frem noe som absolutt ikke har noen effekt det nærmeste året på annet på de yderst få. Hvis det i det hele tatt er noen som endrer adferden som følge av færre ferdigstilte boliger om 1-2 år i dagens renteoppgang.

Å kjøpe på færre igangsettelser er helt idiotisk.

Man velger da å kjøpe seg inn i et illikvid marked med nedadgående pris pga færre boliger på markedet i 24/25. For å ta nytte av denne faktoren må man da selge i 24-27, holder man for lenge så vil boligbyggingen jevne seg ut med tiden uansett. Hvis det ikke jevner seg så betyr det at økonomien ikke forbedrer seg -> boligmarkedet forblir svakt.

Tidspunktet å kjøpe i et marked med stigende renter som primus motor er også meget godt kjent. Har man tro på norsk økonomi burde man kjøpe 6-12 måneder etter rentetoppen for å treffe en cirka bunn. Det tar lang tid før renten faktisk slår inn i markedet. Skal du ha et 30 års boliglån i USA nå så er renta rundt 7.0% kontra 3.0% for et år siden.

Har man mye kapital er den riktige måten å spille boligprisfallet å gå på visninger 6+ mnder etter rentetoppen og by godt under takst på gode objekter.

"Boliglånsrentene fortsetter å stige som følge av at bankene på langt nær har justert opp rentene i samsvar med oppgangen i styringsrenten, og leiemarkedet beveger seg mer og mer i retning det man må forvente blir ekstremt leietakers marked. Man får garantert høyere boliglånsrente fremover og leieprisene i nye kontrakter vil garantert gå fra oppgang til utflatning og fall."

Jeg tror ikke at man skal ta Olav2 sin garanti om fallende utleiepriser for god fisk sånn umiddelbart. De siste dagers varsel om en tsunami av flyktninger som skal bosettes i Norge og andre land vil nok føre til at etterspørselen etter utleieleiligheter vil holde seg på et høyt nivå.

Men hva skjer hvis putin faller og krigen slutter. ?
Det begynner å nærme seg en tålegrense for hva verden kommer til å godta av terrorbombing av sivile.
Jeg trur en stor andel av flyktingene returnerer ganske kjapt, med ditto fall i etterspørselen etter bolig.
Krigen er i så måte et tveegget sverd. Det kan bli redningen for boligmarkedet. Og det kan bli tuen som velter lasset...

Krigen i Ukraina er èn ting, men dagens meldinger om den store skaren av båtflyktninger som skal "relokaliseres" til alle land i Europa kommer nok også til å utgjøre en "booster-dose" til utleiemarkedet her i landet.

Det har i høst kommet ca 100 flyktninger daglig fra Ukraina, samtidig som leiemarkedet i Oslo har gått fra ekstremt utleiers marked i juli til svakt leietakers marked i dag. Til tross for at det har kommet en strøm av flyktninger som gir 36.500 i løpet av et år så har leiemarkedet i Oslo gått fra nærmest umulig å skaffe seg leiebolig i sommer til flere leieboliger enn leietakere i dag. Jfr. Boff sin statistikk som viste et forholdstall (antall boliger til leie / antall boliger ønskes leid) på 2,79 i juli mot et forholdstall på 1.705 / 172 = 9,91 i dag.

I juli var det 2,8 ganger flere annonser for bolig til leie i Oslo enn antall annonser for bolig ønskes leid. I dag er det 9,8 ganger flere annonser for bolig til leie enn antall annonser for bolig ønskes leid. Flyktningene har ikke bare blitt absorbert i leiemarkedet. Leiemarkedet har i tillegg endret seg raskere i retning leietakers marked enn noen gang tidligere de siste 10 årene.

Uansett påvirkning så påvirker ikke flytningestrømmen boligprisene direkte, men via leiemarkedet. Kommer det så mange flyktninger at det presser leieprisene oppover så vil det via økte leier virke stimulerende på boligprisene. Dog vil ikke flyktningstrømmen stimulere boligprisene så mye som leieprisene. Stiger f.eks. leieprisene i nye kontrakter 10 % som følge av flyktninger vil boligprisene neppe stige mer enn 1 % så lenge leieprisene faller nesten ned igjen til der de kom fra etterhvert som eksisterende leiekontrakter møter det nye leienivået. Det nye leienivået 10 % høyere enn det gamle vil redusere etterspørselen fra de som går fra gammelt til nytt leienivå så mye at leiene faller nedover igjen. I tillegg vil etterspørselen fra alle nye leietakere falle med det økte leienivået.

Det finnes ikke noen som gjør skikkelg gode analyser av boligmarkedet i Norge. Dessverre.

Erlig Røed larssen skulle etablere et skikkelig boligmarkedsforskningsmiljø, men det har ikke levert som forventet. Det som trengs er to ulike likevekts strukturmodell for boligetterspørsel på kort og lang sikt som funksjon av demografiske- og makroøkonomiske fundamentale variabler. Det burde vært lett å lage om noen kompetente fikk interesse, da datakvaliteten i Norge er mer enn god nok til å estimere strukturparametrene.

Mitt synspunkt er at Macic er den beste på boliganalyser for tiden. Men hennes analyser blir bare løse gjetninger, selvom de begrunnes med SosØkKnowHows.

Det hadde ikke gjort noe paneldata om du hadde pyntet dine demokratisk makroøkonomiske strukturparametre med litt datakvalitet ut over å skryte av den blonde makroøkonomen i Prognosesenteret. F.eks. hadde det vært interessant å vite hvorfor hun er verdig tittelen "den beste". Og da kunne du f.eks. tatt utgangspunkt i podkasten Mønny la ut i går. Hva har du funnet i hennes prisprediksjoner som har imponert deg så til de grader at du finner frem de store ordene i dette innleggets første setning?

Olav2 skrev: "samtidig som leiemarkedet i Oslo har gått fra ekstremt utleiers marked i juli til svakt leietakers marked i dag"

Husker du ikke at det var en her på tråden som forklarte at mye av leiemarkedet er flyttet over til hybel.no? I og med at Hybel er større enn Finn på dette området bør det tas med i vurderingen og det er ingenting som tyder på at det er leietakers marked der. Per nå er det 595 boliger til leie og 1144 som ønskes leid. Altså et forholdstall på 0.5 mot 9.9 på Finn.

Når det gjelder flyktninger fra Ukraina så tyder mye på at Regjeringen fjerner forslaget om å ta bort støtten for kjøp av private utleieboliger som kommunene kan søke om på grunn av den høye etterspørselen etter boliger for flyktningene: https://tv.nrk.no/serie/dagsrevyen/202211/NNFA19112522/avspiller
Selv uten flyktninger tror jeg leiemarkedet ville vært sterkt fordi det er nesten null arbeidsledighet.

Olav2 skrev: "Oppgangen i styringsrenten frem til nå vil høyst sannsynlig medføre 3 ganger så høy boliglånsrente som den man hadde forut for renteoppgangen.
Trippel boliglånsrente gir tilnærmet trippel boligkostnad for boligeierne. Tilnærmet trippel boligkostnad som ikke nevnes med et ord av makroøkonomen i Priognosesenteret i hennes prisforklaring og prisforventning."

Trippel bokostnad, vel la oss ta et regneeksempel.

Si noen har kjøpt en bolig i Oslo til 6 mill og har 5 mill i lån. Før renteoppgangen var lånerenta 1,5% og trippel blir da 4,5%.

5mill lån, 1,5% rente, 25år nedbetaling - skattefradrag = 18.650
Felleskost 4000
Strøm 1000
Tot: 23.650 pr mnd

5mill lån, 4,5% rente, 25år nedbetaling - skattefradrag = 25.850
Felleskost 5000 (økt med 1000kr pga renteøkning på fellesgjeld og generell prisstigning)
Strøm 1000
Tot: 31.850

Bokostnadene i dette eksempelet øker med 35% og ikke 300% som du påstår.