Det er vel positive nyheter du deler med oss gogl mannen, spesielt hva angår boligmarkedet. Det å kjøle ned økonomien og få kontroll på inflasjonen er jo hele hensikten med renteøkningene til Norges Bank. Så det blir jo bare bra for boligmarkedet for da er det ikke behov for så mange rentehevinger allikevel? For jo fortere det snur jo bedre, da vil renta kuttes.

Det verste scenariet er at økonomien ikke blir kjølt ned og inflasjoner løper løpsk. Noe du med din analyse avkrefter. Så det er bare å glede seg folkens. Snart er det boligprisfest i Oslo.

Desverre så oppgir ikke OBOS bydeler når det gjelder endringen i pris fra forrige måned. Men de oppgir endring i gjennomsnitt over siste 6mnd hvor Frogner og St. Hanshaugen er eneste bydeler som har lavere priser i 2022 enn i 2021.
https://res.cloudinary.com/obosit-prd-ch-clry/image/upload/v1669891684/Dette%20er%20OBOS/Dokumenter/Boligstatistikk/2022/Prisstatistikk_november_2022.pdf

https://www.finansavisen.no/nyheter/bolig/2022/12/01/7965233/meglerne-kutter-kraftig-i-prisene-for-a-fa-solgt

Ja, her er det duket for fest!

Obosprisene er på August 2021 nivå. Ser ikke hvorfor Oslo vest skal skjermes for fall. Tvertimot.

I forrige uke gikk en leilighet på 54 kvm på Skøyen for 5.86mil,boligen lå ute med pris på 5.7 mil 160 tusen over prisantydning.Det rimer dårlig med fall på 4.7% for Oslo

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=280654644&ci=5
Her er boligen

Statistikk og sannsynlighet er vel ikke din største styrke...?

Mener du at boligen ikke er en del av statistikken ?

Et utvalg på en hel enhet sier veldig lite om populasjonens gjennomsnitt.

Viser bare hvor misvisende det er å se på Oslo som en prisgruppe

Hvis du hadde lest hva jeg skrev før det hadde du ikke lagt ved artikkelen. Bare for å gjenta meg selv. Før OBOS kom med statistikken så sa jeg at det største fallet i år blir i november. Og det ser jaggu som jeg fikk rett. Artikkelen din bekrefter nettopp det. Jeg tror også at det snur snart, mest sannsynlig jan-feb neste år.

Du tenker det er mer meningsfyllt at hver bolig er sin egen prisgruppe?
Da trenger man vel parallelle universer for å regne ut standardavvikene? Spennende ide forsåvidt.

Gjennomsnittsrente banklån

Q3-1985: 13,30 %
Q1-1988: 16,87 %
Økt lånekostnad forut for 1988-93 krakket: +26,8 %

Q2-2005: 3,82 %
Q3-2008: 7,80 %
Økt lånekostnad forut for finanskrisen: +104,2 %

Q3-2021: 2,60 %
Q3-2022: 4,02 %
Økt lånekostnad frem til i dag: +54,6 %

Gjennomsnittsrente banklån når dagens styringsrente er absorbert: 2,60 % + 1,5 x 2,50 % = 6,35 %
Økt rentekostnad når dagens styringsrente er absorbert: +144,2 %

Dagens styringsrente gir gjennomsnittlig banklån på 6,35 % når bankene tilpasser seg dagens styringsrente. Det medfører 144,2 % økte lånekostnader fra da styringsrenten var 0 %.

Forut for 1988-93 krakket steg lånekostnadene med 26,8 % fra forutgående rentebunn og forut for finanskrisen steg lånekostnadene med 104,2 % fra forutgående rentebunn. Begge de to foregående boligkrakkene opplevde langt lavere økning i lånekostnadene enn hva som dagens styringsrente gir av økning.

Dagens igangsette boligkrakk blir langt mer stimulert av renteoppgang, selv uten ytterligere oppgang i styringsrenten, enn hva de 2 foregående boligkrakkene ble.

Når det samme markedet rammes av renteøkning og innstramming i lån fra bankene skulle man tro de samme fysiske lover gjaldt

Jeg var liten under boligkrakket på 80-tallet, men endret ikke Stortinget på hvor mye renter man fikk ta fradrag av? At det ble mye mindre?

Samtidig falt også oljeprisen? For Sovjetunionen var det enda mer krise, for å ta konteksten.

For en gjennomsnittlig låntaker var effekten av rentefradraget 45 % i 1995 og 40 % i 1998. Dvs at gjennomsnittlig banklånsrente etter skatt for en gjennomsnittlig låntaker var:

Q3-1985: 13,30 x 0,55 = 7,32
Q1-1988: 16,87 x 0,60 = 10,12
Økt lånekostnad etter skatt forut for 1988-93 krakket: +38,3 %

Rentefradraget ble redusert til 28 % (for alle) på slutten av boligkrakket etterfulgt av et rentekrakk som både stoppet boligkrakket og dro igang en voldsom boligprisoppgang de neste 5 årene.

Dagens renteoppgang gir en ekstremt stor prosentvis økning i lånekostnadene både før og etter skatt. En ekstremt stor prosentvis økning i lånekostnadene som ingen levende nordmenn har opplevd maken til tidligere. Det er bare økningen inn i finanskrisen som er i nærheten av dagens økning. Økningen forut for finanskrisen endte i finanskrisen da rentetoppen ble nådd samtidig som Lehman Brothers gikk på ryggen og starte finanskrisen. Renteoppgangen inn i finanskrisen toppet seg på 7,8 % i 3. kvartal 2008 for å krakke i de 3 etterfølgende kvartalene til 7,28, 5,25 og 4,40 %. Renteoppgangen inn i finanskrisen rakk aldri å krakke boligprisene i nærheten av hva renteoppgangen ville ha gjort uten finanskrisens etterfølgende rentekrakk.

SSB legger senere i dag frem tallene for gjennomsnittlig boliglånsrente i oktober i år. Trolig vil den overstige 3,44 % som sier at gjennomsnittlig rente på nye boliglån har steget med over 100 % fra bunnen i 3. kvartal i fjor. Vi er på vei inn i et tid hvor lånekostnadene for boligeierne har steget mer enn hva de steg forut for og inn i finanskrisen.

Hvis du ser på linken til OBOS statistikken jeg postet ovenfor så ser du at Frogner og St. Hanshaugen er de eneste bydelene i Oslo hvor snittprisene har falt i løpet av siste halvår.

Foreløpig er det bare renteoppgangen som forer det voldsomme boligprisfallet som nesten ingen tar inn over seg at må være begynnelsen på vår tids største boligkrakk. Verden har blitt blind for konsekvensene av reverseringen av de hysterisk lave rentesatsene. Hysterisk lave rentesatser som har gitt hysterisk boligprisoppgang de siste 14 årene. Nå skal boligprisene reverseres som den helt naturlige konsekvens av reverserte rentesatser.

På veien mot den garanterte økonomske katastrofen vår tids største boligkrakk gir for en hel generasjon boligkjøpere får man snart også en nesten like dramatisk konkursbølge som ikke bare fratar mange investeringsmidlene, men også sender tusenvis av arbeidstakere inn i arbeidsledighetskøen. Som en av skifterettens etterhvert rekordstore mengde konkursbo vil man se vår tids mest håpløse milliarddollarverdsatte norske selskap Oda, eller det tidligere Kolonial. Trolig uten innlevert regnskap for 2021. I dag 29 dager før slutten av regnskapsåret 2022 har Oda fortsatt ikke levert regnskapet for 2021. Det må nesten være ny rekord for et selskap som presenterte omsetningstallene for 2021 19 dager etter årsslutt.

https://w2.brreg.no/kunngjoring/hent_nr.jsp?orgnr=912262510
https://e24.no/naeringsliv/i/lVL9zL/omsetningen-til-oda-steg-25-prosent-i-fjor

I sterk konkurranse med kryptovaluta troner Oda øverst på listen over vår tids økonomiske idioti. Provosert av hysterisk lav rente har man i vår tid blitt så sterkt økonomisk tilbakestående at man har glemt at et selskap må tjene penger for å forsvare en verdi, og at luft ikke har noen verdi ut over luft selv om luften kamufleres som et bilde av en gullmynt.

Det er ikke bare negativt at man endelig får en normalisert økonomisk verden med et rentenivå som normaliserer økonomisk tankegang og økonomisk verdsettelse. Som motvekt til de mange økonomiske tragedier renteoppgangen fremprovoserer kan man glede seg over alt det økonomisk usunne som går til grunne.

RENTEN PÅ NYE BOLIGLÅN

Måned: Boliglånsrente (1,75 + 1,5 x styringsrente) boliglånstrente etter skatt (fradragsprosent)

10.22: 3,65 (5,13) 2,85 (22 %)

09.22: 3,27 (5,13) 2,55 (22 %)
08.22: 2,88 (4,38) 2,25 (22 %)
07.22: 2,68 (3,63) 2,09 (22 %)

... slutten av hvert kvartal...
06.22: 2,38 (3,63) 1,86 (22 %)
03.22: 2,11 (2,88) 1,65 (22 %)

12.21: 1,91 (2,50) 1,49 (22 %)
09.21: 1,72 (2,13) 1,34 (22 %)

https://www.ssb.no/bank-og-finansmarked/finansinstitusjoner-og-andre-finansielle-foretak/statistikk/renter-i-banker-og-kredittforetak

Med fortsatt bare 2,25 % i styringsrente havnet gjennomsnittlig ny boliglånsrente på 3,65 % i oktober som gir 112,2 % høyere boliglånekostnad enn i 3. kvartal i fjor. På 13 måneder har gjennomsnittlig boliglånskostnad økt med 112,2 %. En økning som bare fortsetter så lenge både styringsrenten har økt videre etter oktober, høyst sannsynlig vil øke ytterligere fremover og ikke minst som følge av at bankene absolutt ikke har justert opp rentesatsene i henhold til økningen i styringsrenten. Med en styringsrente på 2,25 % skulle gjennomsnittlig boliglånsrente vært 5,13 % i oktober. Med dagens styringsrente på 2,5 % skulle gjennomsnittlig boliglånsrente vært 5,50 %. Med en forventet fremtidig styringsrente på 3 % skal gjennomsnittlig boliglånsrente havne på 6,25 %.

*Gjennomsnittlig boliglånsrente i oktober: 3,65 % som er 112,2 % over 3. kvartal i fjor.
*Gjennomsnittlig boliglånsrente med 2,25 % styringsrente når bankene har oppjustert rentesatsene: 5,13 % som er 198,3 % over 3. kvartal i fjor.
*Gjennomsnittlig boliglånsrente med 2,50 % styringsrente når bankene har oppjustert rentesatsene: 5,50 % som er 214,3 % over 3. kvartal i fjor.
*Gjennomsnittlig boliglånsrente med 3,00 % styringsrente når bankene har oppjuster rentesatsene: 6,25 % som er 257,1 % over 3. kvartal i fjor.

Velkommen til vår tids største boligkrakk.

Tyngde kreftene med rente virker absolutt på økonomien, og nå er konsensus blant prognose makere at det «kun» blir et rentehopp i desember og to til i 2023. Optimistisk å satse på friskmelding fra nyåret, jeg vil tro at det vil ta lengre tid å få dette på rett kjøl. Skrekken er at inflasjonen biter seg fast, og man får kombo med høy rente og høy arbeidsledighet som vi fikk på 80-tallet.

https://e24.no/naeringsliv/i/zEljRv/hoeyeste-boliglaansrente-paa-aatte-aar

Artikkelen gir en god oversikt over utviklingen i nibor og rentemarginer.
Anbefalt lesning.

Prisene vil falle kjappest blant den mest perseptive kjøpe og selgemassen. Ikke overraskende at rikere områder har en over gjennomsnittlig teft for hva som nå foregår og agerer raskest. Dette vil også fungere som et varselstegn for hva som vil komme i resten av markedet framover.

Må ærlig innrømme at 4.7% fall tok meg på senga og skremte meg litt. Mye høyere enn jeg forventet. Jeg tror nå at ~25% fall fra toppen er realistisk, nesten så jeg vil si base case. Når man begynner å snakke 30-35% fall så føler jeg man er over i det usannsynlige men langt fra umulig. Akkurat slik følte jeg det dog om 25% nedgang før de siste tallene kom.

Det er fortsatt mye som kan gå galt. De som argumenterer for at ting ikke er så forferdelig med utgangspunkt i f.eks arbeidsledighet har helt rett i sine analyser. Det de glemmer er at når arbeidsmarkedet går så godt som det gjør nå, så betyr det også at det kun kan bli verre - ikke glem det. Arbeidsmarkedet er en x faktor med et stort potensielt utslag - men kun i negativ retning.

Jeg vil tippe at renta snart snur og festen går videre. En normalisert økonomisk verden i 2022 er lave renter. Å sitte å drømme om kjempekrakk og gode gamle dager med 12% rente er for fjompenisser

Den største delen av nedgangen i realprisene er gjemt i inflasjonen, så en nominell prisnedgang på 30% tror jeg er optimistisk, men realprisene kan raskt falle 30%. De er jo allerede ned rundt 5.5% sammenliknet med for 12 måneder siden.

10 prosent inflasjon er også for fjompenisser på søttitallet. men det er også der vi er nå.

Vi vet at inflasjon ikke er så lett å stoppe som man ønsker.

Renta skal snart ned !

30 års gjennomsnitts fastrente på boliglån i USA er nå på 6,49%. Inflasjonen er garantert ikke på 2% i slutten av 2023, slik flere Amerikanske investerings banker skal ha oss til å tro. Da må energi prisene langt ned og det skjer vell ikke samtidig som USA skal fylle opp sine strategiske oljelager igjen?

https://fred.stlouisfed.org/series/MORTGAGE30US

Det er vel nettopp derfor de har åpnet for handel med Venezuela som har de største oljereservene i verden.

Det hjelper lite når det tar mange år å få produksjonen opp igjen. Chevron får lov til å produsere olje fra Venezuela igjen, men her snakker vi under 100k fat oed. Energiprisene vil fortsatt være høye frem til man har fått dekket bortfallet av russisk gass (enten det er i form av LNG, vindmøller, sol osv...).

Jeg tviler på at renten skal ned, den er jo unormalt lav allerede kombinert med unormalt høy inflasjon. Gjennomsnittlig rente mellom 1987 og 2022 er 6.88%.
Så over 7% er høy rente, og under 5% er lav rente.

Har ikke de " røde " ( = SV, senterpartiet og arbeiderpartiet ) også de siste 2 - 4 årene snakket om at de vil fjerne hele fradraget på 28% av rentekostnadene

Ja, kast den molotovcoctailen inn i dagens økonomi og du har den totale katastrofen

Eller hva tenker du Støre og Jonas

Er vel bare 22% fradrag i dag.

Vi har negative renter nå, når styringsrente er 2,5% og Nibor litt over 3%, samtidig som inflasjonen er på 7,5%. Da lønner det seg ikke å spare, men kjøpe ting nå, for ting blir dyrere senere, og dette forløpet forsterker en allerede høy inflasjon. Vi må først få positive renter, og da må renten opp over inflasjonsnivået. Vi kommer nok til å ha høyere renter enn i dag i uoverskuelig fremtid...

Det er billigere å holde gjeld akkuratt i dette øyeblikk ja. Spørsmålet er om gjennomsnittlig realrenten er negativ i de 30 neste årene., og som du sier, det kan den ikke være om inflasjonen skal ned. De fleste med høy gjeldgrad har ikke muligheten til å kvitte seg med all gjeld dagen man ser at realrenten slår positiv. Så når det skjer så vil man få et sentimentskifte når det gjelder lønnsomheten på å pådra seg høy gjeld.

Det meldes i DN at flere banker blir tilbakeholdne med å tilby mellomfinansiering. Selg først før du kan kjøpe er meldingen, risikoen blir for stor for bankene.

https://www.dn.no/eiendom/bank/bolig/nordea/flere-ma-selge-boligen-for-a-fa-boliglan-kan-forsterke-boligprisfallet-sier-sjefokonom/2-1-1363508

Dato: kvadratmeterpris OBOS i kroner x lånerente bank x 1 minus skattesats = årlig eierkostnad per kvm etter skatt i kroner
(kvadratmeterpris OBOS og eierkostnad per kvm etter skatt er inflasjonsjusterte tall - 30.09.1988-priser)

31.03.1985: 5.020,- x 0,1320 x 0,55 = 364,-

... jappetiden ...

30.09.1988: 9.254,- x 0,1649 x 0,60 = 916,-

... boligkrakket 1988/93 ...

31.03.1993: 4.598,- x 0,1267 x 0,72 = 419,-

... rentefall og boligprisoppgang (i bølger med 3 minikrakk i 1998, 2000 og 2002) ...

31.03.2005: 15.997,- x 0,0393 x 0,72 = 453,-

... rente- og boligprisoppgang ...

31.03.2007: 20.885,- x 0,0526 x 0,72 = 791,-

... renteoppgang og boligprisfall inn mot finanskrisen ...

30.09.2008: 17.790,- x 0,0780 x 0,72 = 999,-

... rentefall og boligprisoppgang i finanskrisen ...

30.09.2009: 19.081,- x 0,0419 x 0,72 = 576,-

... rentefall og boligprisoppgang (i bølger med 2 minikrakk i 2013 og 2017) ...

31.03.2021: 36.483,- x 0,0271 x 0,78 = 771,-
30.09.2021: 34.953,- x 0,0260 x 0,78 = 709,-
31.03.2022: 35.925,- x 0,0310 x 0,78 = 869,-

... fra den nære historie til den nære fremtid (spådom i "")

30.09.2022: "35.925,-" x 0,0402 x 0,78 = "1.126,-"
31.03.2023: "30.536,-" x "0,0500" x 0,78 = "1.191,-"
30.09.2023: "25.956,-" x "0,0600" x 0,78 = "1.215,-"
31.03.2024: "22.062,-" x "0,0450" x 0,78 = "774,-"

Hvor tror du ca rentene krysser inflasjonen? Rundt 5,5%?

Jeg kan nedbetale all gjeld hvis jeg ønsker, men har til nå valgt å ikke gjøre det. Men har ikke vært sikker på når jeg burde gjøre det. Du mener jeg burde det når realrenten blir positiv?

Det kommer helt an på situasjonen din, så det er ikke mulig for meg å anbefale noe. Husk at du endrer også risikoprofilen din når du sletter gjelden, ikke bare kontantstrømmen. Når realrenten er positiv så får du jo en reell utgift. Om du vil kvitte deg med den utgiften kan være lurt, om du mener det er verdt å "opportunity-costen" det medfører.

Kommentaren min gjelder Oslo.

Eiendom Norge kommer i morgen med boligprisstatistikk for november 2022. Her forventer jeg at vi får hittil i år det største boligprisfallet. Prisutviklingen for perioden januar-oktober 2022 er dog fortsatt positiv med 2,9 % (og 4,7 % for hele landet). Desember 2022 blir etter min mening litt uforutsigbar pga. få transaksjoner da det pleier å være lite aktivitet som følge av juletider. Men i kan konstatere allerede nå at det blir ingen boligkrakk i 2022.

Ettersom det er så mye fokus i media om folk som sliter med de økte kostnadene så tok jeg en titt på fakta, altså siste rapport publisert den 9. november 2022 fra Norges Bank om finansiell stabilitet. Og det er dette jeg fant:

«En sensitivitetsanalyse viser imidlertid at de aller fleste husholdninger er i stand til å betjene gjelden. Bare 2–3 prosent av gjelden til boligeiere holdes av husholdninger som kan få problemer med å dekke normale utgifter og ventede renteøkninger med tilgjengelig inntekt og formue, mot om lag én prosent ved pris- og rentenivå som i 2020, se ramme på side 31. De fleste av husholdningene med betalingsproblemer er i lavinntektsgrupper. Mange flere vil imidlertid måtte stramme inn på konsumet, noe som kan forsterke en avdemping i økonomien. Videre viser analyser at mye av den særlig utsatte forbruksgjelden holdes av personer med lav inntekt og som ikke eier bolig, og at dette utgjør en liten andel av samlet gjeld. Vi venter at bankenes tap holder seg lave fremover, se kapittel 2, men tapene vil trolig øke noe på utlån til kunder med svak gjeldsbetjeningsevne.»

Det vil at det er tilnærmet ingen av husholdninger som står i fare for umiddelbar til å ikke kunne klare å betjene gjelden. Samtidig som bankenes tap er forventet å holde seg lav fremover.

Videre så er det slik at over 90 % av husholdningene har flytende rente på lånet, dvs. at renteøkningene i Norge er vesentlig mer innskrenkende enn i andre land hvor fast rente er mer utbredt. I tillegg til at mange husholdningene har høy gjeld. For å få kontroll på inflasjonen skal Norges Bank derfor ikke ha behov til å øke renten like mye som andre land.

Et annet vesentlig punkt er at leien justeres etter konsumprisindeksen (KPI). Så langt i år ligger denne på ca. 7 %? Leieprisene går derfor i været og er en bra hedge mot inflasjonen.
https://www.aftenposten.no/norge/i/28E7lG/leieprisene-til-vaers-i-de-store-byene-man-faar-ikke-saa-mye-for-pengene

Til slutt så er flyktningstrømmen fra Ukraina rekordstor. Alle disse flyktningene skal et sted å bo og det vil presse leieprisene enda mer noe som er positivt for boligprisene fremover.

Når man ser på helheten så er utsiktene for boligmarkedet ikke så mørke. Mye skyldes nok medieskapt hysteri. Som vi så fra rapporten til Norges Bank så er økonomien til boligeiere solid til tross for økte renter, mat- og strømpriser. Det er for det aller meste de som ikke eier bolig som sliter mest.

Men fallet de siste månedene har nok gjort bankene litt mer forsiktige noe som kan resultere i færre transaksjonene da bankene tar høyere sikkerhetsmarginer o.l.
Min spådom er at vi får det største boligprisfallet i november så langt i 2022. Desember 2022 er litt uforutsigbar som følge av juletider og liten aktivitet i boligmarkedet. Her kan det hende at vi også ser en liten boligprisnedgang. Også tipper jeg at det snur i januar-februar 2023. Slik at det beste tidspunktet for kjøp av bolig til billig penge i Oslo er i november-desember 2022. For hvis det snur i januar-februar 2023 så må man plutselig som boligkjøper konkurrere med mange flere.

Og en siste ting, inflasjonsmål i Norge ble innført i 2001. Dvs. en ny pengepolitikk. Det å trekke inn jappetiden som var under en helt annen pengepolitikk er en total skivebom.

BOLIGKRAKKET 1988/93 I FASTE 1988-PRISER (INFLASJONSJUSTERTE PRISER)

Fra 1985 til 1988:
a. steg boligpriser med 84 %,
b. steg finanskostnadene på likt beløp med 25 %, og
c. falt skattefradraget fra 45 til 40 %

a., b. og c. medførte 152 % økt lånekostnad etter skatt fra 1985 til 1988. Årlig eierkostnad etter skatt per kvm havnet på det rekordhøye nivået 916,- 1988-kroner og dermed var boligkrakket 1988/93 igangsatt.

Fra 1988 til 1993:
a. falt boligprisene med 50 %,
b. falt finanskostnadene på likt beløp med 23 %, og
c. falt skattefradraget fra 40 til 28 %

a., b. og c. medførte 54 % lavere lånekostnad etter skatt fra 1988 til 1993. Årlig eierkostnad etter skatt per kvm havnet på 419,- 1988-kroner og dermed var eierkostnaden kommet så lavt at det 5-årige boligkrakket stoppet.

Boligkrakket 1988/93 ble igangsatt av at lånekostnaden/eierkostnaden ble kjørt i taket av kombinasjonen økte boligpriser, økt lånerente og redusert skattefradrag. Boligkrakket varte i hele 5 år og stoppet ikke før boligprisene hadde falt med 50 %.

BOLIGKRAKKET/FINANSKRISEN I FASTE 1988-PRISER (INFLASJONSJUSTERTE PRISER)

Fra 1993 til 2005:
a. steg boligprisene med 248 %, og
b. falt finanskostnadene på likt beløp med 69 %

a. og b. medførte 8 % økt lånekostnad etter skatt fra 1993 til 2005. Den enorme boligprisoppgangen skyltes nesten utelukkende det voldsomme rentefallet fra 12,7 til 3,9 % som reduserte finanskostnadene på likt beløp med hele 69 %. Lånekostnaden steg derfor bare med 8 % som var langt fra nok til å stagge videre boligprisoppgang.

Fra 2005 til 2007:
a. steg boligprisene med 31 %, og
b. steg finanskostnadene på likt beløp med 34 %

a. og b. medførte 75 % økt lånekostnad etter skatt fra 2005 til 2007. Årlig eierkostnad etter skatt per kvm havnet på 791,- 1988-kroner som var høyt nok til å igangsette boligkrakket inn i finanskrisen.

Fra 2007 til 2008:
a. falt boligprisene med 15 %, og
b. steg finanskostnadene på likt beløp med 48 %

a. og b. medførte 26 % økt lånekostnad etter skatt fra 2007 til 2008. Årlig eierkostnad etter skatt per kvm havnet på 999,- 1988-kroner som var enda høyere eierkostnad enn den som igangsatte 1988/93-krakket. Uten finanskrisens rentekrakk ville boligprisene fortsatt fallet fra 2007 til et enda større boligkrakk enn det man opplevde 15 år tidligere.

Fra 2008 til 2009:
a. steg boligprisene med 7 %, og
b. falt finanskostnadene på likt beløp med 46 %

a. og b. medførte 42 % lavere lånekostnad etter skatt fra 2008 til 2009. Årlig eierkostnad etter skatt per kvm var nede igjen på 576,- 1988-kroner som var lavere enn nivået for likevekt i boligmarkedet. 12 års-perioden med stadig mer rekordlavt rentenivå og stadig mer rentestimulerte boligpriser var igangsatt.

FINANSKRISEN TIL DAGENS BOLIGKRAKK I FASTE 1988-PRISER (INFLASJONSJUSTERTE PRISER)

Fra 2009 til 2021:
a. steg boligprisene med 105 %, og
b. falt finanskostnadene på likt beløp med 35 %

a. og b. medførte 34 % økt lånekostnad etter skatt fra 2009 til 2021. Årlig eierkostnad etter skatt per kvm havnet på 771,- 1988-kroner som var samme nivå som i året forut for finanskrisen da boligprisene snudde fra opp til ned. Stimulert av for høy eierkostnad begynte boligprisene å falle.

Fra mars 2021 til mars 2022:
a. falt boligprisene med 2 %
b. steg finanskostnadene på likt beløp med 14 %

a. og b. medførte 13 % økt lånekostnad etter skatt fra 2021 til 2022. Årlig eierkostnad etter skatt per kvm havnet på 869,- 1988-kroner som var langt over nivået som gir likevekt i boligmarkedet. Boligprisene begynte dagens boligkrakk i september 2022.

Med forutsetning om uforandret gjennomsnittlig OBOS-pris per kvm i 1. og 2. halvår av 2022 medfører den kjente banklånsrenten i september 2022 en årlige eierkostnad etter skatt per kvm på 1.126,- 1988-kroner. Dette halvåret nådde man en eierkostnad 13 % over toppen før finanskrisekrakket og 23 % over 1988/93-krakket.

Aldri tidligere har eierkostnaden per kvm vært så høy som i dag i faste priser. Aldri tidligere har eierkostnaden indikert så sterkt at boligprisene skal krakke.

Det er vanskelig å si. Det er avhengig av hvor bakpå Norges Bank kommer til slutt. Rundt 5% er ikke usannsynlig, men det vil få enorme konsekvenser for boligpriser og for folks egenkapital mm. Jeg tenker at det ikke er usannsynlig at inflasjonsmålet kan bli hevet noe. Det kan vise seg enormt vanskelig og tidkrevende å få inflasjonen tilbake til 2%. Det er nok vesentlig lettere å få inflasjonen til å flate ut og senke seg noe, men å få den under 5% igjen vil kreve ganske høye renter, tror jeg. Derfor tror jeg boligprisene kommer til å falle i flere år fremover!

(Inflasjons) -snøballen som ruller nedover fjellsiden har blitt ganske stor nå. Man må tenke på alle de årene (siden 2008?) man har hatt lave manipulerte renter ( les: gratis å låne penger) med QE fra alle de store sentralbankene og ekspansive budsjetter. Man løser ikke dette ved å ha en styringsrente på 3% i noen måneder. Man slet med høy inflasjon gjennom mesteparten av 70-tallet og 80-tallet. Stagflasjonen bet seg fast!

Hei MtBlanc

Kan du ikke fortelle litt om bakgrunnen din slik at vi får litt kjøtt på dine refleksjoner så lenge du åpenbart har mye å komme med i denne debatten. Litt om hva du driver med og hvor du henter kunnskapene/inputen fra uten å si for mye.

Så pysete de bankene er blitt! Med et parogtredve tusen boliger til salgs er det jo ikke snakk om mer enn hundre til hundreogfemti milliarder i mellomfinansiering.

Jeg er kun en enkel sjel, men jeg har fulgt en god del med på makroøkonomien internasjonal, spesielt siden finanskrisen i 2008 og den påfølgende eurokrisen, hvor flere sørlige euroland slet, og fortsatt sliter med høy og ikke bærekraftig statsgjeld.

Jeg må si jeg ble overrasket og sjokkert over hvordan krisene i 2008-2010 ble løst! Daværende sentralbanksjef Ben Bernanke hadde nok studert John Maynard Keynes ideer om å kunne øke sentralbankens balanse i tider med finansielle kriser, ved såkalte kvantitative lettelser (QE). Siden Bernanke satte i gang med QE1 i 2008 (QE1 kan kanskje forsvares) har Federal Reserves voksende balanse gått fra ca. 900 milliarder USD til over 9000 milliarder USD i 2022. De holdt faktisk på med QE frem til mars i år, noe som er sjokkerende, siden Federal Reserve allerede da så at inflasjonen var stigende!

Hva skjedde så? Jo, de andre store sentralbankene fulgte etter Federal Reserve med QE etter finanskrisen, for også å kunne svekke sin valuta (den såkalte valutakrigen). Bank of England, ECB, Bank of Japan, etc, «trykket» enorme beløp og kjøpte sine egne statsobligasjoner og andre obligasjoner «en masse» for å presse renter i null, og under det også. Smart var det tilsynelatende, for den ikke- bærekraftige statsgjelden til mange av disse landene ble lettere å betjene, med så lave manipulerte renter. Men hvor i økonomien endte pengene? Og hva er de langsiktige konsekvensene av dette dop-programmet (som etter min mening er nærmest som svindel)?

Jeg må si jeg undervurderte, eller ikke forstod de enorme kortsiktige, positive konsekvensene QE fikk for boligpriser, aksjer, kunst, kryptovaluta og all annen aktiva. Som du selv sa, Olav2, så ble boligmarkedet i Norge reddet av finanskrisen i 2008, da rentene ble satt kraftig ned i hele den vestlige verden, og siden har all aktiva steget enormt i verdi, fyret opp av en hyper-ekspansiv pengepolitikk og generøse statsbudsjetter, både nasjonalt og internasjonalt.

QE skulle jo i utgangspunktet ha en sosial profil; redde jobber for folk flest. Fint nok, tenkte jeg da, men noe skurret med dette «dop-programmet» for hvor ender pengene opp til slutt, og hva gjør dette med inflasjonen? En del kapital ender opp hos de aller rikeste, slik som hos Elon Musk, ved at Tesla-aksjer prises milevis unna enhver fornuft, men kapitalen ender også opp i den generelle økonomien med økte priser på alt fra mat til boligpriser. Dette forstår jo de aller fleste av oss, over en viss alder, som leste Donald Duck og Onkel Skrue i gamledager;-)

Problemet er at kvantitative lettelser og manipulerte lave renter IKKE har en sosial profil i det lange løp! Dette fordi de enorme pengebeløpene stort sett går inn i aktiva som boliger, slik at boligprisene øker mye mer enn det lønningene kan matche! Derfor må folk låne mye mer enn det de ellers hadde trengt og tåler. Dette gjør at prisene blir enda høyere, og rentene må forbli lave, slik at folk kan låne enda mer. Til slutt ser man at inflasjonen stiger kraftig, selvsagt; det lønner seg jo ikke å spare når real rentene er negative. Real-rentene må bli positive og dette vil skje over tid, og da tror jeg boligprisene vil falle mye, for boligprisene er like manipulerte som det renta har vært i nesten 15 år.

En god del av de enorme positive effektene som QE hadde på nesten all aktiva siden 2008, kan komme til å bli nullet ut, tror jeg, når sentralbankene nå må reversere balansene sine kraftig (QT) og øke rentene drastisk, for å motvirke de hyper-stimulerende økonomiske tiltakene gjennom 15 år. For mye av veksten som har vært, har vært manipulert vekst. Man tok ut fremtidig vekst. Jeg tror det er sannsynlig med stagflasjon fremover.

Geopolitisk ser det dessuten ut til at det ligger an til mer de-globalisering, som også kan gi økt inflasjon, med høyere renter og lavere boligpriser fremover.

Dette er kun min egen vurdering, og jeg håper andre ser ting annerledes og kan skape debatt!

Boligprisfallet i Oslo ble faktisk lavere enn det jeg så for meg.
Det styrker dog mitt syn på at boligprisene i Oslo kommer til å stige igjen fra og med januar-februar 2023.

Boligprisutvikling i Oslo de siste månedene:
-0,8 % sesongjustert og -2,5 % nominell i september
-1,9 % sesongjustert og -3,2 % nominell i oktober
-0,5 % sesongjustert og -1,3 % nominell i november

Boligprisfallet er avtagende.

Det er nok motsatt, dette er bare start-pistolen. Likviditeten forsvinner, og hvorfor skulle den komme tilbake med synkende verdiskapning og høyere renter?

Rente er jo bare én av mange faktorene som påvirker boligprisene.
Isolert sett så påvirker renta boligmarkedet negativt, ja.

Det er imidlertid mange andre faktorer som virker positivt på boligmarkedet, f.eks.:
-inflasjon,
-historisk lav arbeidsledighet med gode utsikter for lønnsvekst,
-befolkningsvekst, her kan det nevnes at det aldri før har kommet så mange flyktninger som i 2022.
-det har blitt bygget for få bolig i Oslo de siste årene.
-sesongvariasjon i boligpriser taler også positivt for boligprisene i begynnelsen av 2023.

Krigen i Ukraina gjør at Norge tjener enormt på olje og gass.
Jeg vil nok påstå at Norge er i en særklasse sammenlignet øvrige land i Europa som følge av det.