Boligkrakket 2022/2023

Denne tråden er stengt for nye innlegg.
17.10.2023 kl 07:54
Automatisk lukket grunnet trådens størrelse. (Beklager.)
Olav2
17.10.2022 kl 20:26 506494

BRUKTBOLIGER TIL SALGS I OSLO (fra noprofit sin tråd oslo - varelager statistikk)

xxxxxxxxxxxxxx . 04.01.21: 585 .... 03.01.22: 398 . 02.01.23: 923
xxxxxxxxxxxxxx . 11.01.21: 820 .... 10.01.22: 698 . 09.01.23: 1.424
xxxxxxxxxxxxxx . 18.01.21: 875 .... 17.01.22: 831 . 16.01.23: 1.510
26.01.20: 1.360 . 25.01.21: 835 .... 24.01.22: 864 . 23.01.23: 1.475

02.02.20: 1.244 . 01.02.21: 758 .... 31.01.22: 797 . 30.01.23: 1.362
09.02.20: 1.174 . 08.02.21: 874 .... 07.02.22: 809 . 06.02.23: 1.278
16.02.20: 1.039 . 15.02.21: 916 .... 14.02.22: 861 . 13.02.23: 1.192
23.02.20: 1.199 . 22.02.21: 850 .... 21.02.22: 800 . 20.02.23: 1.065

02.03.20: 1.242 . 01.03.21: 969 .... 28.02.22: 903 . 27.02.23: 1.259
09.03.20: 1.264 . 08.03.21: 1.180 . 07.03.22: 1.032 . 06.03.23: 1.334
16.03.20: 1.300 . 15.03.21: 1.365 . 14.03.22: 1.149 . 13.03.23: 1.445
22.03.20: 1.500 . 22.03.21: 1.313 . 21.03.22: 1.212 . 20.03.23: 1.531
29.03.20: 1.525 . 29.03.21: 672 .... 28.03.22: 1.296 . 27.03.23: 1.269

05.04.20: 1.411 . 06.04.21: 1.117 . 04.04.22: 1.140 . 03.04.23: 697
13.04.20: 1.748 . 12.04.21: 1.384 . 11.04.22: 586 .... 11.04.23: 1.259
19.04.20: 1.752 . 19.04.21: 1.501 . 18.04.22: 1.081 . 17.04.23: 1.486
27.04.20: 1.701 . 26.04.21: 1.507 . 25.04.22: 1.210 . 24.04.23: 1.564

03.05.20: 1.792 . 03.05.21: 1.446 . 02.05.22: 1.203 . 02.05.23: 1.572
11.05.20: 1.807 . 10.05.21: 1.312 . 09.05.22: 1.228 . 08.05.23: 1.644
17.05.20: 1.642 . 18.05.21: 1.119 . 16.05.22: 1.238 . 15.05.23: 1.542
24.05.20: 1.888 . 25.05.21: 1.511 . 23.05.22: 1.412 . 22.05.23: 1.559

02.06.20: 1.903 . 31.05.21: 1.580 . 30.05.22: 1.197 . 30.05.23: 1.796
07.06.20: 2.025 . 07.06.21: 1.735 . 06.06.22: 1.329 . 05.06.23: 1.934
15.06.20: 2.062 . 14.06.21: 1.744 . 13.06.22: 1.491 . 12.06.23: 2.108
22.06.20: 1.949 . 21.06.21: 1.634 . 21.06.22: 1.490 . 19.06.23: 2.065
29.06.20: 1.587 . 28.06.21: 1.255 . 27.06.22: 1.157 . 26.06.23: 1.787

06.07.20: 1.037 . xxxxxxxxxxxx .... 04.07.22: 687 …. 03.07.23: 1.245
13.07.20: 705 .... 12.07.21: 496 .... 11.07.22: 403 .... 10.07.23: 849
20.07.20: 601 .... 19.07.21: 467 .... 18.07.22: 343 .... 17.07.23: 687
28.07.20: 813 .... 26.07.21: 594 .... 25.07.22: 454 .... 24.07.23: 801

03.08.20: 1.056 . 02.08.21: 909 .... 01.08.22: 726 …. 31.07.23: 1.200
09.08.20: 1.533 . 09.08.21: 1.430 . 08.08.22: 1.254 . 07.08.23: 1.794
17.08.20: 1.742 . 16.08.21: 1.683 . 15.08.22: 1.581 . 14.08.23: 2.229
24.08.20: 1.709 . 23.08.21: 1.760 . 22.08.22: 1.648 . 21.08.23: 2.335
31.08.20: 1.567 . 30.08.21: 1.585 . 29.08.22: 1.615 . 28.08.23: 2.317

07.09.20: 1.532 . 06.09.21: 1.465 . 05.09.22: 1.562 . 04.09.23: 2.242
14.09.20: 1.581 . 13.09.21: 1.491 . 12.09.22: 1.668 . 11.09.23: 2.291
21.09.20: 1.515 . 20.09.21: 1.574 . 19.09.22: 1.769 . 18.09.23: 2.365
28.09.20: 1.281 . 27.09.21: 1.374 . 26.09.22: 1.768 . 25.09.23: 2.282

05.10.20: 1.356 . 04.10.21: 1.093 . 03.10.22: 1.480 . 02.10.23: 1.971
12.10.20: 1.371 . 11.10.21: 1.191 . 10.10.22: 1.739 . 09.10.23: 2.199
19.10.20: 1.290 . 18.10.21: 1.360 . 17.10.22: 1.912 . 16.10.23: 2.291
26.10.20: 1.194 . 25.10.21: 1.369 . 24.10.22: 1.973

02.11.20: 1.057 . 01.11.21: 1.155 . 31.10.22: 1.923
09.11.20: 1.049 . 08.11.21: 1.180 . 07.11.22: 1.860
16.11.20: 1.003 . 15.11.21: 1.192 . 14.11.22: 1.814
23.11.20: 982 .... 22.11.21: 1.162 . 21.11.22: 1.743
30.11.20: 915 .... 29.11.21: 1.087 . 28.11.22: 1.598

07.12.20: 753 .... 06.12.21: 938 .... 05.12.22: 1.438
14.12.20: 521 .... 13.12.21: 702 .… 12.12.22: 1.141
21.12.20: 231 .... 20.12.21: 380 …. 19.12.22: 699
xxxxxxxxxxxxxx . 27.12.21: 244 … 26.12.22: 436
Redigert 16.10.2023 kl 09:51 Du må logge inn for å svare
Olav2
05.01.2023 kl 14:26 4751

Gjennomsnittlig kvm-pris på solgte boliger i Oslo falt med 0,3 % fra november til desember samtidig som gjennomsnittlig boligpris falt med 4,8 %. Regnes gjennomsnittlig størrelse på solgte boliger ut fra kvm- og boligpris så falt størrelsen på solgte boliger fra 70,7 kvm i november til 67,5 kvm i desember. Dvs at gjennomsnittsstørrelsen på solgte boliger i Oslo falt med 3,2 kvm eller 4,5 % fra november til desember 2022.

I Oslo er gjennomsnittsprisen på en 30 kvm bolig ca 30 tusen kroner høyere per kvm enn gjennomsnittsprisen på en 70 kvm bolig. Forutsetter man lineær sammenheng mellom størrelse og kvm-pris i dette intervallet så øker kvm-prisen med 0,75 tusen kroner per kvm størrelsen faller.

Fra november til desember 2022 falt størrelsen på solgte boliger i Oslo med 3,2 kvm. Det skulle medført 2,4 tusen kroner i prisøkning per kvm hvis prisutviklingen var flat. Dvs at kvm-prisen skulle ha økt fra 85.525 i november til 87.925 i desember. Kvm-prisen ble 85.266 i desember, dvs 2.659 kroner lavere, eller 3,0 %.

Justert for at det ble solgt 3,2 kvm mindre boliger så falt boligprisene i Oslo med 3,0 % fra november til desember 2022.

*justert fra 1. beregning
Redigert 05.01.2023 kl 15:19 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
05.01.2023 kl 15:13 4719

Jeg gjør ca en gang i kvartalet følgende enkle øvelsen på finn.no og forbrukerportalen.no.
1. Velg brukte leiligheter til salgs i hele Oslo mellom 50 og 60 kvm
- Sorter etter totalpris og finn medianprisen.
2. Velg leilgheter til leie i Oslo mellom 50 og 60 kvm
- Sorter etter leie og finn medianleie
3. Anslå nettoleie = 75% av brutto = 9 måneders leie per år (resten går til andre utgifter enn finansiering)
4.. Beregn aktuell nettoyield (leie/boligpris)
5. Finn beste 5 års fastrentetilbud for lån innen 75% på Finansportalen.
6. Vurder nettoyield opp i mot denne renten.

10.12.2022 fikk jeg nettoyield 3,2% (17000 kr i husleie per måned og medianpris 4 819 000) og beste 5 års fastrente var 4,2% noe som tilsa at boligprisen var ca 30% over sin likevekt.

I dag ser det slik ut: Nettoyield 3,1% (17000 kr i husleie per måned og medianpris 4 935 000) og beste 5 års fastrentetilbud 3,84%. Det tilsier at boligprisen er nå ca 24% over sin likevekt og dermed mindre overpriset til tross for at yielden er fallet.

Endringene er størst på renten, yield-endringen kommer antakelig av utvalgsfeil desember vs januar.
Redigert 05.01.2023 kl 15:13 Du må logge inn for å svare
Olav2
05.01.2023 kl 15:38 4722

«Andelen nye boliglån med fast rente er svært lav og utgjør under en prosent av totalen.»

https://www.ssb.no/bank-og-finansmarked/finansinstitusjoner-og-andre-finansielle-foretak/statistikk/renter-i-banker-og-kredittforetak/artikler/Størst-økning-for-renta-på-utestående-boliglån

Du bruker feil lånerente Onkel_S i det norske boligmarkedet når under 1 % velger fastrente ved lånopptak. Norske boligpriser trekkes mot en yield definert av flytende rente og ikke fast. Til forskjell fra f.eks. det amerikanske og det danske boligmarkedet hvor fastrente er langt mer vanlig.

Eksisterende boligeiere i Norge påvirkes negativt av høyere rente i form av at de må betale mer i rente. Hadde de hatt fastrente så hadde de blitt positivt påvirket av høyere rente i form av lavere nåverdi av det fastrentelånet de har. Slik store deler av eksisterende boligeiere i f.eks. USA har blitt langt mer velstående av at deres inntil 30 års fastrentelån har falt langt mer i nåverdi enn hva boligprisene har falt. I Norge har tilnærmet samtlige boligeiere blitt betydelig mindre velstående av prisfallet vi har opplevd.
Onkel_S
05.01.2023 kl 15:49 4709

Jeg bruker fastrenten fordi den samtidig er den beste indikasjon en låntaker har på hvilken rente man må regne med over litt lenger horisont enn den neste måneds tid. Samtidig er det mere sannsynlig at fastrenten overvurderer fremtidig rente enn det motsatte, selv om begge deler naturligvis er mere sannsynlig enn at flytende rente i snitt blir lik med fastrenten.
Rimeligste flytende rentetilbud er 3,55%, hadde jeg brukt den ville overprisingen vært 10%-poeng lavere.
Redigert 05.01.2023 kl 15:51 Du må logge inn for å svare
Olav2
05.01.2023 kl 16:02 4731

Den yielden norske boligpriser trekkes mot er selvfølgelig ikke beste faste eller flytende rente. Hvor i alle dager har du fått den oppfatningen fra?

Yielden du måler havnet på ca 3 % etter 13 år med langt lavere beste flytende lånerente enn 3 %. Beste flytende lånerente har vært lenger under 2 % enn over 2 % de siste 13 årene. Beste lånerente har ikke vært i nærheten av så høy som 3 % siste 13 år.

Å bruke beste flytende lånerente som yielden boligprisene trekkes mot gir alt for høye forventede boligpriser.

Redigert 05.01.2023 kl 16:03 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
05.01.2023 kl 16:22 4716

Faktisk enig, og det er ikke heller en oppfattelse jeg har. Det er enda en grunn til at jeg setter fastrenten inn i stedet for flytende (eller flytende +x%). Det er lenge siden jeg testet dette kvantitativt (2014) og det er verken perfekt eller helt hen i været, men en brukbar pekepinne. En pekepinne som pt tyder på at boligmarkedet er overpriset noe vi ser ut til å være enige i, og som i lang tid har vist det motsatte hva vi også er enig i.
Det som er endret mest siden desember er at markedet nå har noe lavere renteforventninger. Om det holder vil kraften som vil dra boligprisen i negativ retning være noe lavere enn det så ut til for en måned siden. Den er fortsatt til stede og fortsatt sterk, men litt mindre sterk. Samtidig er utsvingene store så det kan justere seg den andre veien også. Ca 20. oktober var 10-års statsrente eksempelvis 3,75%, men falt siden til litt over 2,75% ca 10. desember for nå å være på 3,25% så bevegelsene er ganske store.
Olav2
05.01.2023 kl 18:47 4607

Vi er nok noen av de mest enige her Onkel_S så lenge vi er så likt fundamentert i forståelsen av boligmarkedet. Dog strides vi, heldigvis, om noe av inputen til analysen som noen ganger kan gjøre store utslag i konklusjonen.

Den jevne borger styrer det norske boligmarkedet er min overbevisning. Eller mer korrekt summen av de jevne borgeres ageringer. Den jevne borger regner på boligkostnaden og agerer ut fra det. Og da er det flytende rentesats det som trekker sterkest av de faktorene som påvirker den jevne borger. Den jevne borger er i liten grad opptatt av lange renter, renteforventninger eller hva som skjer over dammen når han agerer i det norske boligmarkedet.

Heldigvis er den jevne borger i Norge ikke opptatt av så mye annet enn boligkostnadene beregnet med flytende rentesats. Det gjør det norske boligmarkedet til et av de minst ødelagte boligmarkeder i verden hvis bare den flytende rentesatsen holder seg på et fornuftig nivå uten for store svingninger. Noe vi dessverre ikke har hatt på veldig lang tid.

Rentesettingen i Norge har vært så ødeleggende at vi nå går fra ekstremt overprisede boliger til vår tids største krakk.
Redigert 05.01.2023 kl 18:48 Du må logge inn for å svare

Jeg har lagt merke til at differansen mellom indeks-prisen og de sessong-justerte prisene har økt konsekvent så lenge statistikken har blitt ført.

https://imgur.com/a/HKhm2Vh

Takk PederLynsje. Men det skjer på grunn av en skalavirkning: når absoluttnivå blir større, så blir også differansene større. Siden trenden er at prisene går opp så må grafen gå oppover med større tagger slik du viser. Om du gjør alle tall relativt til inndeksnivå ved årets begynnelse (eller tar ln til å begynne med) så vil du se at tendensene med større tagger over tid blir borte.
Olav2
05.01.2023 kl 21:34 4468

Jeg har også stusset over sesongjusteringen, men det skyldes mer at den endrer seg fra år til år av samme måned og ikke at avviket øker over tid. Men, det er et lite problem, hvis det er et problem, som jeg har forbigått i total stillhet.

Det er indeksen som jeg mener er ubrukelig i tider som disse og som har gitt det utrolige resultat at nominelle boligpriser i Oslo rapporteres å ha steget i desember 2022. Indeksen må være helt feil sammensatt for å få et så totalt uriktig resultat. Den/de som har skrudd sammen indeksen til Eiendom Norge bør ta seg et kurs og en pille og la noen andre som har greie på indekser konstruere noe nytt.

Jeg går ut fra at DJX har rett i at EN gjør bruk av Median slik han beskriver. Det er litt uheldig siden det fører til at det vil variere hvor mange måneder det tar før trender i rådata gjenspeiles i indeksen. Hadde EN brukt gjennomsnittet istedenfor medianen ville vi nesten helt sikkert fått prisfall i januar som følge av litt for positive tall i desember. Siden de bruker median kan dette «tilbakesvinget» i indeksen forsinkes til februar gjennom tilfeldigheter. At EN brukte medianer i glattingen hadde jeg helt oversett.

Hadde jeg laget den indeksen ville jeg brukt en uglattet versjon og en versjon som brukte to-måneders glidende gjennomsnitt.
Olav2
05.01.2023 kl 22:13 4416

Skal man rapportere prisendringen fra en måned til den neste i Oslo så trenger man ikke glidene gjennomsnitt så lenge antall omsetninger per måned er så høyt.

Man kan rapportere gjennomsnittlig kvm-pris og gjennomsnittlig boligpris uten justering av noe slag som rådata det er mulig å ha tillit til i tillegg til å rapportere i en 2-dimensjonal matrise med område og størrelse i hver sin dimensjon som grunnlag for en justert pris hvor avvik i størrelse og område blir nettet ut. Da får man vekk størrelsesavvik og områdeavvik som man har spesielt mye av i tider som disse. Som man også har sesongmessig mye av foran hver eneste skolestart. Det selges f.eks. langt større andel små leiligheter i Oslo i juli enn i resten av året.

PederLynsje skrev Innlegget er slettet
Nå er dette kun med de nasjonale tallene da, så er kanskje ikke så nyttig allikevel.

https://imgur.com/a/Tr75iob

https://imgur.com/a/20wdOOX

Endringen i 9 måneders glidende gjennomsnitt har falt under -0.5% måned til måned ved 4 anledninger; i 2008-2009, 2013-2014 (såvidt), 2017-2018 og 2022 - nå.

Her er for Oslo kommune:

https://imgur.com/a/T7rHspJ
Redigert 05.01.2023 kl 23:42 Du må logge inn for å svare
Olav2
05.01.2023 kl 23:29 4299

Hvorfor denne interessen for glidende gjennomsnitt når de har truffet så dårlig siste 2 måneder?

Den siste 12 mnd glidende snitt er flott. Med 12 mnd glidende snitt får man en sesongjustering inkludert.
Har du den 12mnd grafen på nivåform også?

Mest for at jeg har en interesse i å plotte data, men det kan også gi en indikasjon på om toppen i August var et lokalt maximum eller ikke.

Her i linjediagram

https://imgur.com/a/NTIrsWL

Se den andre linken i kommentaren over for tilsvarende for Oslo kommune.
Redigert 05.01.2023 kl 23:52 Du må logge inn for å svare

Både firekvartalers glidende for Oslo og 12 mnd for Norge er nydelige!
De viser at det er en soleklar fallende trend.

Egner seg godt for sin egen permanente tråd!

Onkel S hadde vel i sin tid lange utredninger om hvor mye boligprisene skulle stige ved gitte renteendringer.
Formelen var vel rimelig gearet. Har du gått bort fra modellen når det skal regnes andre veien? : )
Redigert 06.01.2023 kl 13:00 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
06.01.2023 kl 12:26 4018

Jeg har vel aldri påstått annet enn at likevektspunktet drar boligprisene i sin retning, og at drakraften økes når avstanden økes (litt som en elastikk).
Hvis du ser på mine innlegg på denne tråden vil du se at det er det samme jeg påstår nå, og at drakraften nå er i negativ retning, og sterk.

Jeg bruker 5 års fastrente som indikator på rentepåvirkningen slik jeg hele tiden har gjort. Dette har i årevis betydd at jeg har sett på en høyere rente enn det som man ha kunnet låne til, det vil si at jeg har vært for konservativ i forhold til hvor høy en pris markedet ville gå i mot. Det gjør det for så vidt fortsatt, men i løpet av det neste halve års tid kan det bli motsatt at flytende rente er høyere enn fast (forskjellen er nå rundt en kvartingen og flytende er stigende mens fastrente har nedadgående trend)

Takk for svar, veldig bra : )
Bare lurte på om du fremdeles holdt fast på modellen. Den traff jo bra i sin tid på oppsiden ihvertfall.

Man får mene hva man vil om hvor boligprisene går men å kalle boligmarkedet i Oslo (Norge) "ekstremt" overpriset synes jeg er feil. I forhold til inntekt og prisnivået på resten i det norske samfunnet er prisene ikke ekstreme men ganske normale. Prisnvået er skyhøyt på alt i Norge om man sammenligner oss med andre land så da hadde det vært rart om priser på boliger i hovedstaden også ikke skulle ligge høyt.

Og hva er en normal pris i Oslo, er det slik at alle sykepleiere skal ha råd til bolig i sentrum?
Det vil bli trangt om plassen om alle som vil skal kunne ha råd til dette.
Olav2
06.01.2023 kl 20:17 3747

5 års swaprente og 3 mnd Nibor var i går 3,29 og 3,27 %. Det er tilnærmet lik rente på pengemarkedsrentene bak bankenes flytende lån og 5-års fastrentelån.

Du er ikke like overbevisende i dag Onkel_S som du var da modellen viste at boligprisene skulle stige. Det signalet bør du ta med deg fra de som har lest dine innlegg både da renten var lav og visningssuksessen var høy, og nå når renten er høy og visningssuksessen er lav.

Du fremstår i dag som du motvillig må akseptere det som skjer og at du trekker frem det som kan redusere det negative samtidig som du gjerne dropper det som trekker i enda mer negativ retning.

Du er så god analytisk at du mister troverdighet når du ukritisk bruker denne beste 5-års renten som yield. Renten din er knapt høyere enn swaprenten og det er selvfølgelig kun forbigående.

5-års lånerente i bank er over 6 % for næringsbygg etter at den har steget fra under 3 %. Dvs mer enn dobling slik din rente også vil oppleve. Dobbelt rente trekker yielden til det doble med tilhørende halvering av verdien.

Dette er usaklig vrøvl, Olav2.

Onkel er like overbevisende og like objektiv i dag som tidligere.

Konsistent bruk av fastrente for anslag på likevektsbanen gir fullt ut mening.

Det er svært lite realistisk at folk kan påvirke boligmarkedets retning ved hjelp av skriblerier på dette forum. Det skjønner de fleste andre skribenter her Olav2.
Olav2
06.01.2023 kl 20:49 3721

For deg er det usaklig vrøvl paneldata at Onkel_S fremstår annerledes tenkende i dag enn da renten var lav. Og det sier for de som ikke mener at det er vrøvl at du også er litt annerledes tenkende i dag enn da renten var lav.

Konsistent bruk av en fastrente som er midlertidig for lav gir feil konklusjon. All bruk av feil data inn i analysen gir feil konklusjon uavhengig av om bruken er konsistent og/eller om data er midlertidig for lav/for høy.

Jeg antar at både du og Onkel_S sitter med eiendom som nå krakker i verdi og at det er hovedårsaken til at dere tenker annerledes nå enn da renten var lav. Som jeg antar at dere også vet at mange leser denne debatten som for et par dager siden nådde 100 tusen som antall ganger registrert lest.
Redigert 06.01.2023 kl 20:53 Du må logge inn for å svare

Takk paneldata, hyggelig at grafen er interessant for andre. Jeg kan opprette en egen tråd der jeg oppdaterer disse underveis fremmover.
landis
06.01.2023 kl 21:31 3674

For å gi et bidrag til rente diskusjonen.
Studer gjerne rentemarginen over tid. Den korrelerer forsinket og dårlig med styringsrenten.
Når renten øker så er bankene treige med å sette opp sine renter. - ref 5 års fastrente som i dag er kunstig lavt.
Når renten faller er bankene enda treigere med å sette ned renten.
I en periode med lite bevegelser i renten vil konkurransen bankene i mellom redusere marginen. I perioder med turbulens i styringsrenten utnytter bankene dette og øker sine marginer.

Slik sett har Olav2 er poeng i at onkel bruker noe lave anslag for fastrentelånene, gitt at dette kun er en midlertidig forsinkelse i renteoppgangen.

Dette er godt dokumentert av ssb i diverse artikler og statistikker.

La meg starte med å si meg enig med det Landis skrev 21:31. Det finnes et etterslep i bankers rentejustering. Nevnte etterslep er ikke symmetrisk, det er kortere på oppgang enn nedgang. Derfor kan prediksjonen på nivået på likevektsprisen bomme litt. (Som Onkel skrev selv? I diskusjon med Olav2 for kort tid siden på denne tråd?). Men denne målefeil er uansett ignorerbar nå. Og retning bommes det ikke på. Derfor er det klart fordelaktig å holde samme metode overtid. Onkel brukte samme likevektsberegning ved tidligere boligprisfall.

Olav2 kan ikke ha fulgt nøye med på Paneldatas boligvalg. Paneldata er trofast leietaker siden 2016. Riktignok i 4 forskjellige land over de siste årene. Paneldata verdsetter ikke interiørbekymringer, krangling i borettslaget, plenklipping og takrenner fulle av løv. Paneldata er altfor opptatt av tømmerpriser, barkebiller og biler med V8.
Redigert 06.01.2023 kl 22:03 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
07.01.2023 kl 00:23 3540

Jeg er nok så konservativ av natur. Da renten var svært lav og visningssuksessen høy så jeg etter grunner som dro motsatt vei av trenden, og det gjør jeg også når det går nedover.
Inflasjonen er svært høy, men den er ikke akselererende men det motsatte. Boligprisene faller og låneeterspørselen faller. Gjelden er høy. Det legger en demper på renten og begrenser både hvor høyt renten går og hvor lenge den holdes høyt.

Det er bankene selv som har satt ned beste 5 årsfastrente-tilbud fra 4,2% i desember til 3,84% nå. Det er neppe bare pga treghet. Jeg regner ikke med at 5-års fastrente er en spesielt god prediksjon av fremtiden, men jeg regner ikke med at jeg selv har en bedre. Derfor holder jeg meg til den. Historisk sett vil jeg da oftest bomme på oppside for renten og dermed på nedsiden for boligpris.
Jeg har hele tiden da markedet var sterkt garantert at jeg ville skrive når boligprisene kom over sin likevekt og hvor mye. Det har il jeg mene jeg gjør.
Og det er i og for seg riktig at jeg sitter med eiendom som vil gå ned i verdi. Det dyreste objektet er vår tidligere bolig i Tromsø. Det skal uansett ikke selges før om tidligst ca 15 år, og det er belånt under 40% av nåværende verdi. Til tross for at vi eier den har jeg likevel skrevet at jeg regner med at Tromsø ikke skal blive ved med å ligge høyere enn Trondheim og Bergen. Verdiutviklingen for egen ubelånte bolig i tettsted i distriktet (=gokk) bekymrer meg ikke noe videre det samme gjelder den lille forretnings'gård' (belå t 33%) som ut over to utleide leiligheter inneholder en forretningsetasje hvor familien har både arbeidsplass og driver foreningsarbeid. Både boligen og forretnings'gård' er større og mer modernisert enn Tromsøobjektet men har likevel til sammen litt lavere verdi enn det og total belåningsgrad er rundt 25% og under tre ganger lønnsinntekter eksl leieinntekter ca 2 ganger inntekt inkl leie.
Olav2
07.01.2023 kl 01:06 3506

UNION BANKUNDERSØKELSE (lån til næringseiendom innenfor 65 % av verdi)

Kvartal: 5-års swaprente + bankmargin = lånerente

4.22: 3,40 + 2,66 = 6,06
4.21: 1,68 + 2,08 = 3,76
4.20: 0,85 + 2,22 = 3,07

4.19: 1,90 + 2,04 = 3,94
4.18: 1,91 + 2,15 = 4,06
4.17: 1,40 + 2,45 = 3,85
4.16: 1,53 + 2,35 = 3,88
4.15: 1.21 + 1,96 = 3,16

4.14: 1,88 + 1,76 = 3,64
4.13: 2,46 + 2,29 = 4,75
4.12: 2,52 + 2,62 = 5,14
4.11: 3,28 + 1,71 = 4,99
4.10: 3,58 + 1,46 = 5,04
Olav2
07.01.2023 kl 05:13 3453

Onkel_S: 5-års swaprente har vært under 2 % i 8 år uten at din yield har kommet lavere enn 3 %. Dvs at yielden din minst har vært 1 % høyere enn 5-års swaprente i 8 år. Hvorfor skal yielden da kun dras i retning 0,6 % høyere enn dagens 5-års swaprente?

Tar man i betraktning høyere marginer fremover og lavere egenkapital etterhvert som boligverdiene faller havner likevektsyielden i din medianbolig minst 1,5 % over dagens 5-års swaprente. Dvs ca 1 % høyere enn ditt valgte laveste 5-års fastrentelån, eller i nærheten av 5 %. 5 % yield gir 40 % verdifall hvis man kommer fra 3 % yield og leien er uforandret.

Olav2
07.01.2023 kl 05:42 3467

Jeg har stor forståelse for at man ikke helt klarer å ta inn over seg hvor ekstremt stort verdifall renteoppgangen provoserer. Provoserer via økt yield før man også må ta med leieprisfallet som kommer før man kan konkludere med størrelsen på det boligkrakket som vi er inne i.

Jeg tror så absolutt ikke at du jukser bevisst med inputen Onkel_S eller gjør noe annet bevisst i strid med det man kan forvente av en dyktig analytiker. Jeg tror bare at det blir for drøyt å ta inn over seg hva som kommer til å skje at man ubevisst dras i positiv retning der det føles riktig.
Redigert 07.01.2023 kl 05:43 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
07.01.2023 kl 09:28 3388

Jeg forsøker ikke å konkludere hvor stort prisfallet vil bli, på samne måte som jeg ikke konkluderte på hvor stor toppen ville bli.
Jeg forsøker mest å unngå å være ensidig, men uansett retning ta med både plusser og minusser.
Hva angår boligmarkedet har det gjennom årene vært en del 'vedtatte sannheter' jeg ikke helt har tatt inn over meg, som har vist seg å være mere vedtatte enn sannheter.

Jeg har ingen problemer med å ta inn over meg hvor store prisfall som kan utløses av X,X % rente eller xx,x% rente, og jeg har heller ingen problemer med å ta inn over meg hvilke økonomiske konsekvenser det videre kan utløse. Men man må da også ta med hvordan det videre vil påvirke renten. I din tråd før denne var du inne på at inflasjonen på mange områder av seg selv ville gå ned. Det har skjedd og slike effekter må tas med også.
Redigert 07.01.2023 kl 09:39 Du må logge inn for å svare
Ebe
07.01.2023 kl 14:28 3277

Hvor lang tid tror du det tar før boligprisene i Oslo er tilbake der de var ved all time high tidligere i år, Olav2? Noen tanker om det?
Olav2
07.01.2023 kl 15:07 3260

Du er den personen Onkel_S som jeg trodde ikke bare ville forstå hva som skjer, men som også ville komme med egne analyser om mye av det andre som kommer til å skje ut over at yielden blir provosert opp av det økte rentenivået. Jeg trodde at du ville dukke opp med analyser av leiemarkedet fra fosskoking i fjor sommer til fremtidig ledighet og leieprisfall. Jeg trodde du ville slå ihjel troen på at flyktninger vil redde leiemarkedet med å påpeke at det er et annet folk som vil reise omvendt vei. «Kurva» blir ikke lenger det mest hørte ordet på norske byggeplasser når den største innvandrergruppen reiser hjemover som følge av den fremtidige kollapsen i byggeaktiviteten. Det trodde jeg du ville engasjert deg i i tillegg til prisfallets selvforsterkende effekter bl.a. av fallet i egenkapitalen og endret tro fra fremtidig prisøkning til fortsatt prisfall. Osv.

Så kom det bare redusert utvalg i statistikken din og bruk av en alt for lav rente som yield som ga mindre negativ utvikling. Og da mente jeg at det var riktig å ytre min frustrasjon da også en annen debattant engasjerte seg i det samme. Frustrasjon over at Onkel_S er ikke den samme i dag som da renten var lav og boligprisene garantert ville øke.
Redigert 07.01.2023 kl 21:24 Du må logge inn for å svare
Olav2
07.01.2023 kl 15:18 3245

Jeg regner med at jeg blir like gammel som min inspirator så da har jeg knapt 40 år igjen. Jeg tror ikke at jeg vil oppleve like høye inflasjonsjusterte boligpriser i min levetid som man hadde sommeren 2022. Jeg tror vi i vår tid ikke vil få 0-rente igjen. I nominelle priser vil vi trolig nå siste sommers prisnivå rundt 2050.
Redigert 07.01.2023 kl 15:19 Du må logge inn for å svare
Olav2
07.01.2023 kl 15:40 3307

Jeg har oppfattet deg som en dyktig boliganalytiker som både bruker kjent analyseverktøy og som utvikler nytt analyseverktøy. Visningssuksessen din er rett og slett genial.