Dagens rentenivå garanterer at boligprisene i Norge krakker på samme måte som dagens rentenivå har krakket obligasjonskursene.

Boligprisene reagerer forsinket, og garantert, på renteendring i Norge på en måte som gjør de som kan sammenhengen til 100 % suksessrike retningsspåmenn helt uten hokus pokus.

Det som kan bremse boliprisfallet nå er store makrosjokk som tvinger Norges Bank til å sette ned renta

Ja, en ny finanskrise eller liknende er eneste muligheten. Men, i forhold til i 2008 er utgangspunktet for å stoppe krakket langt dårligere.

Boligprisene er i dag langt mer provoserte av forutgående lav rente enn i 2008 og må derfor ha langt lavere rente for å stoppe krakket. En finanskrisemotivert rentenedgang må havne langt under 0 % for å stoppe dagens påbegynte krakk.

Sannsynligheten for en finanskrise er meget lav i dag pga de langt sterkere bankene og de langt mer våkne myndighetene i dag enn i 2008. Både banker, sentralbanker og myndighetene forøvrig har trolig lært nok av det som skjedde for 15 år siden til at det ikke skjer igjen..

«Salgsprisene fortsetter å falle, mens leieprisene øker» er overskriften til dagens desemberstatistikk fra Utleiemegleren. Dvs at de både rapporterer at boligprisene faller og at leieprisene øker..

Når det gjelder boligprisene så må utleiemegleren basere seg på statistikken til andre enn dem selv. Trolig først og fremst Eiendom Norges statistikk som har vist prisfall i alle måneder fra og med september i fjor til siste rapport for desember i fjor. Dvs fall i alle de siste 4 månedene av 2022. Ikke bare nasjonalt, men stort sett overalt i Norge. Obosststistikken sier det samme så Utleiemegleren har godt grunnlag for sin påstand om at boligprisene faller.

Ser man 1 år bakover er boligprisene fortsatt høyere i desember 2022 enn de var i desember 2021. Eiendom Norges rapportering viser at boligprisene i Norge er 1,5 % høyere i desember 2022 enn 1 år tidligere, 1,8 % høyere i Oslo, 0,5 % høyere i Bergen, 1,4 % høyere i Trondheim, 3,7 % høyere i Stavanger osv I alle de største byene var boligprisene i desember 2022 høyere enn 1 år tidligere.

Utleiemegleren «salgsprisene fortsetter å falle» kan ikke referere seg til siste års utvikling som har vist økning, men til siste måneders utvikling. Dvs siste 4 måneder som har vist fall. Med fortsetter å falle må de referere til en kortere periode enn alle de 4 månedene det har falt. Så lenge de rapporterer hver måned så må de mene at boligprisene har falt i siste måned, dvs i desember 2022. Det er riktig rapportert og intet å kritisere Utleiemegleren for.

I samme setning som Utleiemegleren rapporterer at boligprisene har falt i desember 2022 rapporterer de at «leieprisene øker». Da må Utleiemegleren mene at leieprisene øker i desember 2022. De kan ikke mene noen lenger periode bakover enn 1 måned slik de har rapportert boligprisutviklingen i samme setning.

I resten av rapporten rapporteres leieprisene i Oslo først. Naturlig nok så lenge Oslo er dominerende i Utleiemeglerens portefølje og det eneste stedet i Norge hvor antall inngåtte leiekontrakter i en måned er stort nok til å gi en troverdig statistikk. I resten av Norge blir månedsstatistikken så flukturerende av tilfeldigheter at statistikken ikke er til å stole på. Det er oslostatistikken som teller og som sier noe om utviklingen ikke bare i Oslo, men også i resten av Norge. Retningen i Oslo er en langt bedre indikasjon på retningen ellers i landet enn månedstatistikkene i resten av landet.

Under Oslo forteller Utleiemegleren at leieprisene for alle 3 leilighetstyper har økt i desember 2022 i forhold til prisene 1 år tidligere. Dvs i en helt annen periode enn rapporteringen i overskriften. For 1 av kategoriene har de også rapportert månedsutviklingen, men den oppfattes så fremmedartet (for bl.a. Finansavisen) der den står alene at den droppes i artikkelsammenheng.

Artikkelen til Finansavisen blir som rapportens overskrift at leieprisene øker fortsatt som ikke kan oppfattes som noe annet enn at leieprisene var høyere i desember 2022 enn i november 2022. Dvs samme rapportering som i november 2022 i forhold til oktober 2022. Leieprisene rapporteres av utleiemegleren å ha økt både fra oktober til november og fra november til desember 2022.

Realitetene er at 2 av 3 kategorier falt i leiepris både fra oktober til november og fra november til desember 2022. Samler man de 3 kategoriene så faller den samlede leien også begge måneder.

Norges største utleiemegler eid og styrt av Norges, og nord-Europas, største boligeier lyver om leieprisutviklingen siste 2 måneder. Det er meget alvorlig i dagens situasjon hvis man er seriøst interessert i hva som skjer. De aller fleste ble lurt for 1 måned siden og har fortsatt med å bli lurt en gang til i dag (eller i går for de som er i norsk tidssone).

Har obligasjonskursene krakket eller følger de bare normale svingninger hvor løpetid og fastrenten er elementene som slår ut i kursen? Altså lang durasjon slår hardere. Hvilken spread er det som er unormal når du nevner yndlingsordet ditt krakk i obligasjonsmarkedet ?

Sentralbanken kjører styringsrenten, som må oppfattes som en flytende rente, oppover som får lange renter/avkastningskrav som obligasjonsrenter og eiendomsyielder også til å stige. Kursfallet som følge av økt rente/avkastningskrav er avhengig av hvor mye renten/avkastningskravet stiger og lengden på den faste renten/avkastningen. 10 års obligasjonskurs faller knapt 20 % hvis renten øker fra 2 til 4 %. En eiendomsverdi faller med 50 % hvis yielden øker fra 2 til 4 %. Et renteøkningsstimulert obligasjonskrakk er et knapt brukt uttrykk annet enn for å forklare at kursene har falt voldsomt. 10 % fall for en 10 års obligasjon (gjenværende løpetid) oppfatter jeg å være et krakk. Som 20 % ned i eiendomsverdi oppfattes å være det samme.

Aldri hørt noen bruke ordet krakk på en obligasjon som faller 10% pga økende renter. Derimot kan man bruke ordet når obligasjonene ender i en default situasjon …..altså stor risk for å ikke få igjen hovedstolen ved forfall. Da snakker vi krakk og virkelig nedgang. Ro ned krakk hysteriet og bruk det ordet når det virkelig er grunn til det.

Noen som kan fortelle hva oppgangen i markedet før og under Corona var fundamentert i? Er det slik at når prisene går til himmels uten fundament at prisene da skal holde seg på samme nivå også når forutsetningene endrer seg? Bør ikke et såpass stort marked som eiendom ha et varig fundament for utviklingen? Vil tro det ikke gjelder særlig andre vilkår her enn i aksjeverden. Dvs. urettmessig prisstigning vil bli korrigert basert på fundamentet til utviklingen.

Nå som du har endret krakkbegrepet fra det som er konsensus, 20%, til det som absolutt ingen andre bruker som krakkbegrep, 10%, er det kanskje også på tide å endre premisset for hele denne krakkelakk-tråden til å gjelde krakk i realprisene, ikke de nominelle. Det ville i hvert fall jeg gjort hvis jeg var i dine sko.

Økonomiske teorier gjelder ikke for boligmarkedet i annerledeslandet Norge, boligmarkedet er nordmenns sparegris, som subsidieres kraftig av politikere som ikke har annet valg en og fortsette med det hvis de ønsker stemmer. Så lenge Norge har rekordinntekter fra olje og gass vil man ikke oppleve noe krakk i boligprisene. Ja det vil komme dupper og oppganger som gir muligheter for gode salg og kjøp. Men krakk?! Med en rente på 3% og arbeidsledighet på 1,6% og en innvandring som vi ikke har sett maken til noengang. 10 åringen i USA er på vei ned sammen med inflasjonen. Du må jo være dypt nede i amfetamin rus for å komme til den konklusjonen… tidspunktene på innleggene dine tyder på det samme… har du det bra? Kjøpte hus i november med 10% rabatt og solgte 1 leilighet i går til 1% under takst, markedet nå er fullt av gode muligheter så her gjelder det å utnytte duppen. Ikke fjase om krakk.

Oppgangen under pandemien skyldes at boliglånsforskriften ble midlertidig slakket på i mars 2020 ved at det bli tillatt med unnakt fra forskrift i dobbelt så mange tilfeller:
https://www.finanstilsynet.no/nyhetsarkiv/nyheter/2020/midlertidig-okt-fleksibilitet-i-boliglansforskriften/

Det betyr at mange som ikke fikk lån i perioden 2017-2020 på grunn av streng boliglånsforskrift kastet seg inn i boligmarkedetunder pandemien hjulpet av den vesentlig mer liberale kredittpolitikken.

Blant kjøperne som kjøpte rett før boligbobla sprakk er andelen kjøpere med svak økonomisk situasjon enda større enn normalt.

Dette blir derfor en perfekt storm for mange unge med store lån (ink studielån) som ville blitt beskyttet mot uvettig opplåning dersom boliglånsforskriftens regler hadde vært bevart konstant gjennom pandemien.

Skrekk og gru.

Eller man kan snu på det. Det er store makrosjokk som gjør at Norges bank har hevet renta i raskt tempo. Nå som man begynner å få kontroll på prisstigingen vil renta igjen bli satt ned. Ikke ned til der den var, men noe under dagens nivå som gjør at man får en boliglånsrente på under 4% og det kan alle leve med. Dette gjenspeiles også i fastrentene som er på vei nedover, og i skrivende stund under 4%.

Har utbyggere med hundrevis av ferdigstillte leiligheter og ingen nye prosjekter under oppstart råd til 4% boligrente? Jeg tror svaret er nei. Viser til eksempler på ferdigstillte leiligheter som har stått tomme helt fra 2018.

Tomme leiligheter siden 2018 blir noe helt annet og skyldes dårlig planlegging. Her kan det ikke ha vært stort behov for disse leilighetene i utgangspunktet. Selv 2% rente er for mye for disse ;)

Hva med renten ellers i verden? Har den plutselig ikke betydning? Mange som tror Norge kan styre alt dette, helt alene, basert på kun innenlands økonomiske signaler. Dessverre er ikke virkeligheten sånn. Det ligger i kortene at rentene blir høye, lenge. Og det ligger i kortene at renteoppgangen ikke på langt nær er over.
Det som ikke ligger i kortene er at rentene skal ned nærmest før "medisinen" er inntatt kroppen.
Gjør de isåfall det, er man igjen tilbake til billige penger og overforbruk som var nettopp grunnen til at vi i det hele tatt er i denne situasjonen.

Jeg tror ikke det er så enkelt at bare overforbruk har satt oss i denne situasjonen. Krigen i Ukraina, energipriser og dårlig tilgang på råvarer gjennom pandemien spiller en stor rolle.

Dette er komplisert og jeg antar bare at de som setter fastrentene vet å tjene penger og har mye bedre kontroll på dette enn de fleste.

Krakk i boligmarkedet hadde vi i -88 osv. Det er alle enige om.
Hverken i -88 eller påfølgende år var prisfallet større enn 10%.
Men det var et Krakk. Ting skjer saktere i boligmarkedet.

Det er Ring2 som lurer deg landis i form av å uriktig påstå at jeg har endret krakkbegrepet fra 20 til 10 % når det gjelder eiendom. Det har jeg selvfølgelig ikke gjort. For en 10-års obligasjon ga jeg derimot uttrykk for at verdien har krakket hvis den har falt mer enn 10 % gitt det rentenivået man har hatt. Dvs at 10-års renten f.eks. har steget fra 2 til drøyt 3 %.

Ring2 bruker hylekorstaktikken å tillegge motdebattanten feil mening for deretter å kritisere meningen.

Vel, hadde du hatt rett hadde ikke prisene under Corona gått til himmels på nærmest alt som kunne kjøpes.
Hvis man tenker tilbake var det svært høy prisstigning på f.eks båter, hytter, boliger, byggematerialer osv.
Problemet startet jo når folk fikk gratis penger mellom hendene. Det sier vel mer at folk ikke kan håndtere en slik tilgang til billig kapital uten at det går helt over styr.
Konklusjonen er at det verste som kan skje dette landet er at rentene igjen blir så lave at folk blir tullinger igjen, med alle ringvirkninger det medfører.

Når man ikke reiser på ferie og bruker 100K der så pusser man opp hjemme siden man allikevel er tvunget til å være hjemme!

Revidert post:

Samtidig med at mange boliger sto usolgt på KANTOR terrasse (ikke Kolbotn terr) ble flere store byggeprosjekter på Kolbotn igangsatt. De tomme boligene var ikke å finne på Finn.no

Opprinnelig post:
Samtidig med at mange boliger sto usolgt på Kolbotn terrasse ble flere store byggeprosjekter på Kolbotn igangsatt. De tomme boligene var ikke å finne på Finn.no

UTLEIEMEGLERENS LEIEPRISSTATISTIKK FOR OSLO

Måned: Månedsleie 1-roms : endring fra foregående måned
Desember 2022: 11.004,- : -3,5 % ikke rapportert
November 2022: 11.401,- : +3,4 %
Oktober 2022: 11.030,- : +0,6 %
September 2022: 10.969

Måned: Månedsleie 2-roms : endring fra foregående måned
Desember 2022: 14.822,- : +2,8 %
November 2022: 14.419,- : -2,5 % ikke rapportert
Oktober 2022: 14.791,- : +0,2 %
September 2022: 14.757,-

Måned: Månedsleie 3-roms : endring fra foregående måned
Desember 2022: 18.097,- : -1,8 % ikke rapportert
November 2022: 18.434,- : -1,7 % ikke rapportert
Oktober 2022: 18.755,- : +0,5 %
September 2022: 18.658,-

Måned: Månedsleie 1+2+3 roms : endring fra foregående måned
Desember 2022: 43.923,- : -0,7 %
November 2022: 44.254,- : -0,7 %
Oktober 2022: 44.576,- : +0,4 %
September 2022: 44.384,-

«Salgsprisene fortsetter å falle, mens leieprisene øker

10.1.2023 10:59:58 CET | Utleiemegleren

Med fallende boligpriser og redusert krav til egenkapital for kjøp av bolig i Oslo, er tiden inne for å investere i boligeiendom. Som følge av økt arbeidsinnvandring, flere flyktninger og fallende kjøpekraft, forventes økende etterspørsel etter utleieboliger med fortsatt stigende leiepriser i årene som kommer, sier administrerende direktør i Utleiemegleren, Geir Skogheim.»

Er det ingen andre på dette forumet som tør å kritisere Utleiemegleren for denne rapporteringsløgnen?

Kanskje de var/er solgt?

Geir Skogheim som står for denne rapporteringsløgnen har vært adm.direktør i Utleiemegleren siden oktober i fjor. Dvs at han knapt var blitt varm i sjefstrøya før han begynte med denne rapporteringen. Geir Skogheim er utdannet ved Norges Markedshøyskole i Markedskommunikasjon i tillegg til at han har overgangseksamen som eiendomsmegler.

Geir Skogheims makroøkonomiske betraktninger hvor han bl.a. anbefaler å kjøpe bolig når prisene faller kan kanskje unnskyldes med hans akademiske bakgrunn. Hans kommunisering av leieprisfallet de 2 siste månedene som leieprisoppgang kan ikke unnskyldes med hans akademiske bakgrunn. Er man utdannet i markedskommunikasjon så bør man ha kontroll på når manipulert kommunikasjon blir reinspikka løgn

Kolbotn terrasse ble jo bygd i 1994, skjønner ikke at det er relevant.
Fredensborg er jo totalt useriøse, og det var ny informasjon at de eier 50% av utleiemegleren,
Betrakter derfor statistikk herfra som reklame ikke statistikk

Markedsføringsloven § 8.Villedende utelatelser

En handelspraksis er villedende dersom den, i sin konkrete sammenheng og etter en helhetsvurdering, utelater eller skjuler vesentlige opplysninger som forbrukerne ut fra sammenhengen trenger for å kunne ta en informert økonomisk beslutning eller presenterer opplysningene på en uklar, uforståelig, tvetydig eller uhensiktsmessig måte. Ved vurderingen av om opplysninger er utelatt, skal tas i betraktning plass- eller tidsmessige begrensninger ved mediet som brukes til å formidle handelspraksisen, og eventuelle tiltak fra den næringsdrivende for å gjøre opplysningene tilgjengelige for forbrukerne på annen måte.
Praksisen anses likevel bare som villedende dersom den er egnet til å påvirke forbrukerne til å treffe en økonomisk beslutning som de ellers ikke ville ha truffet.
Ved oppfordring til kjøp regnes følgende opplysninger som vesentlige hvis de ikke allerede fremgår av sammenhengen:
a. opplysninger om ytelsens hovedegenskaper, i relevant omfang for mediet og ytelsen,
b. opplysninger om den næringsdrivendes geografiske adresse og identitet og om relevant, geografisk adresse og identitet til den næringsdrivende som vedkommende opptrer på vegne av,
c. opplysninger om vilkår for betaling, levering, utførelse og klagebehandling, dersom disse avviker fra kravene til god forretningsskikk overfor forbrukere,
d. for ytelser og transaksjoner som omfattes av angrerett eller avbestillingsrett, opplysninger om at det foreligger en slik rett.
Det samme gjelder opplysninger om prisen inklusive avgifter, eller, hvis ytelsens art gjør at prisen ikke med rimelighet kan utregnes på forhånd, hvordan prisen beregnes. Der det er relevant, skal alle ytterligere omkostninger vedrørende frakt, levering eller porto oppgis. Hvis omkostningene ikke med rimelighet kan utregnes på forhånd, skal det opplyses om at det kan forekomme slike ytterligere omkostninger.
Med oppfordring til kjøp menes en kommersiell kommunikasjon som angir ytelsens egenskaper og pris på en egnet måte for den anvendte kommersielle kommunikasjonen og dermed setter forbrukerne i stand til å foreta et kjøp.

..

§ 48.Straff

…….

Uaktsom vesentlig overtredelse av § 7 eller § 8 jf. § 6 fjerde ledd jf. første ledd, § 11 første ledd, § 26 eller § 27 straffes med bøter, fengsel inntil 6 måneder eller begge deler dersom ikke strengere straffebestemmelse kommer til anvendelse.

…..

Mistenker litt rot med navnene her, det er nok Kantor Terrasse som menes. Bor selv her så ser elendigheten på nært hold. Har iallefall slitt hele veien med å få solgt der selv i gode tider. Resten som kjøpte er stort sett eldre, lekestativer har de nå fått fjernet for de likte visst ikke støy fra plagsomme barn. Neste storprosjekt kalles plusskonsept. 315 leiligheter med egen butler for de som nærmest ikke gidder å stå opp.
20 år frem i tid skal det stekes vafler og annet gøy fra verten som kun koster 1000 kroner ekstra i månenden per leilighet. Høres ut som en suksess på lang vei, så veldig spent på salgsstarten her.

Ja, Kolbotn terrasse har mistet glansen.

Det kan hende boliger i Kantor terr ble stående tomme selvom de ble solgt. Men de enhetene jeg snakker om er usolgte som sto usolgte på Finn/prosjektside fram til de ble gjemt bort. Nå annonseres de som ubebodde, og det er ikke tidligere tinglyst salg

Jeg skrev Kolbotn terr ved en feil. Mente Kantor terrasse som er på vestsiden av toget

Jeg synes 1000 kroner mnd for vafler i 20 år hørtes veldig attraktivt ut. Synd at dette er på dystre Kølabånn

Blir dessverre kun vafler hver torsdag, og middag på tirsdag ser jeg nå. "Verten, eller butleren om du vil, inviterer beboerne til både tirsdagsmiddager og torsdagsvafler."
Høres mer ut som et sykehjem dette her.
Og det er på Langhus ikke Kolbotn, midt i intet ; )

https://www.oblad.no/trosser-boligprisfallet-planlegger-salgsstart-pa-300-boliger-med-egen-butler/s/5-68-1263169

Hvilken trådrelevans har butler på Kolbotn?

Relevant ved at utviklere nå være kreative og finne på gøy ting for å få solgt boligene like dyrt som før.
Mao. et sykdomstegn for boligmarkedet. Det er alltid kunden som betaler til slutt.

Ok, men da holder det sikkert nå med vafler og middager på Kolbotn for en stund. Relevansen er så påfallende syltynn at det blir spamming med dagens mengde vaffelinnlegg.

I kategorien sykdomstegn i norsk eiendom plasseres herved med letthet butler nederst på dagens liste over syke ting. Øverst på dagens liste er det langt vanskeligere å plassere riktig. Er Utleiemeglerens rapporteringsjuks sykest eller er debattantenes manglende engasjement i det samme sykest? Uansett hva som settes øverst på listen så er det skikkelig sykt det som har skjedd i dag.

"Relevant ved at utviklere nå være kreative og finne på gøy ting for å få solgt boligene like dyrt som før."

Registrerer at flere, i en heftig blanding av uvitenhet og krakk-rus, tar på seg å drite ut Selvaag Bolig sitt Plusskonsept. Plussboligene er definitivt ikke et nytt påfunn. Selvaag Bolig har tilbudt dette i vel et tiår nå, og det med stor suksess og til stor glede for beboere landet rundt.

Du kan snu, vri og vende så mye du vil på dette. Når boligmarkedet dabber av kommer utbyggere og selgere frem med rare triks og fanteri for å prøve å sukre pillen mest mulig.
Ikke mindre enn 1 år siden så trengte man såvidt bilder av boligen for å oppnå 15% prisøkning på 1 år flere steder. I dag er boligene særdeles tungsolgte selv med massiv styling og en halv kubikk meglerlime.

Jeg har ikke sett klarere krakkvarsel enn annonsering av at vaffelstekende butler medfølger