Boligkrakket 2022/2023

Denne tråden er stengt for nye innlegg.
17.10.2023 kl 07:54
Automatisk lukket grunnet trådens størrelse. (Beklager.)
Olav2
17.10.2022 kl 20:26 511396

BRUKTBOLIGER TIL SALGS I OSLO (fra noprofit sin tråd oslo - varelager statistikk)

xxxxxxxxxxxxxx . 04.01.21: 585 .... 03.01.22: 398 . 02.01.23: 923
xxxxxxxxxxxxxx . 11.01.21: 820 .... 10.01.22: 698 . 09.01.23: 1.424
xxxxxxxxxxxxxx . 18.01.21: 875 .... 17.01.22: 831 . 16.01.23: 1.510
26.01.20: 1.360 . 25.01.21: 835 .... 24.01.22: 864 . 23.01.23: 1.475

02.02.20: 1.244 . 01.02.21: 758 .... 31.01.22: 797 . 30.01.23: 1.362
09.02.20: 1.174 . 08.02.21: 874 .... 07.02.22: 809 . 06.02.23: 1.278
16.02.20: 1.039 . 15.02.21: 916 .... 14.02.22: 861 . 13.02.23: 1.192
23.02.20: 1.199 . 22.02.21: 850 .... 21.02.22: 800 . 20.02.23: 1.065

02.03.20: 1.242 . 01.03.21: 969 .... 28.02.22: 903 . 27.02.23: 1.259
09.03.20: 1.264 . 08.03.21: 1.180 . 07.03.22: 1.032 . 06.03.23: 1.334
16.03.20: 1.300 . 15.03.21: 1.365 . 14.03.22: 1.149 . 13.03.23: 1.445
22.03.20: 1.500 . 22.03.21: 1.313 . 21.03.22: 1.212 . 20.03.23: 1.531
29.03.20: 1.525 . 29.03.21: 672 .... 28.03.22: 1.296 . 27.03.23: 1.269

05.04.20: 1.411 . 06.04.21: 1.117 . 04.04.22: 1.140 . 03.04.23: 697
13.04.20: 1.748 . 12.04.21: 1.384 . 11.04.22: 586 .... 11.04.23: 1.259
19.04.20: 1.752 . 19.04.21: 1.501 . 18.04.22: 1.081 . 17.04.23: 1.486
27.04.20: 1.701 . 26.04.21: 1.507 . 25.04.22: 1.210 . 24.04.23: 1.564

03.05.20: 1.792 . 03.05.21: 1.446 . 02.05.22: 1.203 . 02.05.23: 1.572
11.05.20: 1.807 . 10.05.21: 1.312 . 09.05.22: 1.228 . 08.05.23: 1.644
17.05.20: 1.642 . 18.05.21: 1.119 . 16.05.22: 1.238 . 15.05.23: 1.542
24.05.20: 1.888 . 25.05.21: 1.511 . 23.05.22: 1.412 . 22.05.23: 1.559

02.06.20: 1.903 . 31.05.21: 1.580 . 30.05.22: 1.197 . 30.05.23: 1.796
07.06.20: 2.025 . 07.06.21: 1.735 . 06.06.22: 1.329 . 05.06.23: 1.934
15.06.20: 2.062 . 14.06.21: 1.744 . 13.06.22: 1.491 . 12.06.23: 2.108
22.06.20: 1.949 . 21.06.21: 1.634 . 21.06.22: 1.490 . 19.06.23: 2.065
29.06.20: 1.587 . 28.06.21: 1.255 . 27.06.22: 1.157 . 26.06.23: 1.787

06.07.20: 1.037 . xxxxxxxxxxxx .... 04.07.22: 687 …. 03.07.23: 1.245
13.07.20: 705 .... 12.07.21: 496 .... 11.07.22: 403 .... 10.07.23: 849
20.07.20: 601 .... 19.07.21: 467 .... 18.07.22: 343 .... 17.07.23: 687
28.07.20: 813 .... 26.07.21: 594 .... 25.07.22: 454 .... 24.07.23: 801

03.08.20: 1.056 . 02.08.21: 909 .... 01.08.22: 726 …. 31.07.23: 1.200
09.08.20: 1.533 . 09.08.21: 1.430 . 08.08.22: 1.254 . 07.08.23: 1.794
17.08.20: 1.742 . 16.08.21: 1.683 . 15.08.22: 1.581 . 14.08.23: 2.229
24.08.20: 1.709 . 23.08.21: 1.760 . 22.08.22: 1.648 . 21.08.23: 2.335
31.08.20: 1.567 . 30.08.21: 1.585 . 29.08.22: 1.615 . 28.08.23: 2.317

07.09.20: 1.532 . 06.09.21: 1.465 . 05.09.22: 1.562 . 04.09.23: 2.242
14.09.20: 1.581 . 13.09.21: 1.491 . 12.09.22: 1.668 . 11.09.23: 2.291
21.09.20: 1.515 . 20.09.21: 1.574 . 19.09.22: 1.769 . 18.09.23: 2.365
28.09.20: 1.281 . 27.09.21: 1.374 . 26.09.22: 1.768 . 25.09.23: 2.282

05.10.20: 1.356 . 04.10.21: 1.093 . 03.10.22: 1.480 . 02.10.23: 1.971
12.10.20: 1.371 . 11.10.21: 1.191 . 10.10.22: 1.739 . 09.10.23: 2.199
19.10.20: 1.290 . 18.10.21: 1.360 . 17.10.22: 1.912 . 16.10.23: 2.291
26.10.20: 1.194 . 25.10.21: 1.369 . 24.10.22: 1.973

02.11.20: 1.057 . 01.11.21: 1.155 . 31.10.22: 1.923
09.11.20: 1.049 . 08.11.21: 1.180 . 07.11.22: 1.860
16.11.20: 1.003 . 15.11.21: 1.192 . 14.11.22: 1.814
23.11.20: 982 .... 22.11.21: 1.162 . 21.11.22: 1.743
30.11.20: 915 .... 29.11.21: 1.087 . 28.11.22: 1.598

07.12.20: 753 .... 06.12.21: 938 .... 05.12.22: 1.438
14.12.20: 521 .... 13.12.21: 702 .… 12.12.22: 1.141
21.12.20: 231 .... 20.12.21: 380 …. 19.12.22: 699
xxxxxxxxxxxxxx . 27.12.21: 244 … 26.12.22: 436
Redigert 16.10.2023 kl 09:51 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
10.04.2023 kl 13:12 5171

Mars må være årets vanskeligste måned å sesongkortigere med april på en god andreplass.
Påsken er en total pause for boligomsetning. Uken(e) opp til påske legges det derfor ikke nye boliger ut for salg, og de to siste ukene før påske vil det naturlig være overvekt av overhengere som selges. Når påsken faller tidlig vil mars være meget preget av dette, men når påsken faller sent har mars kun gode salgsuker.
April kan ha opp til 2 dårlige uker men sjeldent mer enn en.
Metoden som brukes (X-arima11) er en statistisk metode, og som slik god til å sortere ut de normale utsving som kommer hvert år. Påsken faller på forskjellig tidspunkt hvert år, og vil da kunne gi utslag som ikke denne metoden filtrerer fra.

I 2021 var skjærtorsdag 1. april, og det var fortsatt pandemi. Det ble solgt ca 200 boliger mellom palmesøndag og skjærtorsdag, og 'ingen' av dem har vært normalt gode objekter (da hadde de blitt solgt uken før).
Redigert 10.04.2023 kl 14:20 Du må logge inn for å svare
Olav2
10.04.2023 kl 17:35 5083

Mars er litt vanskelig å justere Onkel_S, men det er ikke årsaken til Eiendom Norges bom på blinken etter å ha skutt på feil blink.

I mars 2021 hadde styringsrenten vært 0,0 % i 10 måneder etter at den ble satt ned fra 1,5 til 0,0 % fra mars til mai i året før. I mars 2021 var Oslo nedstengt pga covid. Både nullrente og nedstengning pga covid var noe helt nytt i marssammenheng da disse to dominerende faktorene påvirket boligmarkedet i mars 2021. Etter hva jeg kan forstå justerte ikke Eiendom Norge for noen av disse dominerende faktorene i mars 2021 som medførte det spinnville prisfallet på 0,8 % i en meget het måned.

I mars 2023 ble styringsrenten satt opp til 3,00 % etter at styringsrenten hadde steget fra 0,00 % i september 2021. En økning i styringsrenten fra 0,00 til 3,00 % i løpet av 1,5 år var noe helt nytt i marssammenheng da denne dominerende faktoren påvirket boligmarkedet i mars 2023. Etter hva jeg kan forstå justerte ikke Eiendom Norge for denne dominerende faktoren i mars 2023 som medførte den spinnville prisoppgangen på 1,00 % i den kaldeste marsmåneden på mange år hvis man ser bort fra siste halvdel av covidmars 2020.

Det er ikke veldig vanskelig å justere marstall for påskens beliggenhet uten å gjøre store feil. Det er ikke påskens beliggenhet i 2021 og 2023 som er årsaken til Eiendom Norges spinnville rapportering i mars i disse 2 årene, men noe annet. Det spinnville skyldes at Eiendom Norge ikke tok hensyn til de største påvirkningsfaktorene i disse 2 marsmånedene i form av covidstengning og kraftig endret rentenivå.

I mars 2021 og mars 2023 ser det ut til at Eiendom Norge gjennomførte normal sesongjustering istedenfor den ekstraordinære justeringen covid og sterkt endret rentenivå skulle ha medført. Resultatet ble total skivebom etter å ha skutt på feil blink.
Redigert 10.04.2023 kl 17:48 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
10.04.2023 kl 17:56 5079

En eiendomsstatistikk skal heller ikke ta høyde for andre forhold enn de aktuelt solgte boliger.
Korrigeringer skal kun gjøres for å redusere effekten av kjente utvalgsfeil. Og hva som er utvalgsfeil bør vurderes utelukkende ut fra boligene, ikke de forhold som man venter vil styre prisen. Justerer man etter sine egne forventinger risikerer man å styre statistikken i den retningen man tror den skal vise.
Selv gjør jeg een type justering. Det er å redusere utvalget når det er færre boliger med visning enn normalt på 6 på hverandre følgende finn-blad.
Dette er normalt lett å vurdere da det ofte er tydelig forskjell på hvor mange solgt-merker det er på hvert finn-blad. Vanskeligere når visningssuksessen er lav en når den er høy. Jeg vil aldri øke eller redusere utvalget for å få det til å vise et resultat jeg selv tror mer på, uten å ha et sammenlignbar størrelse å vurdere opp imot. I februar i år valgte jeg et redusert utvalg for å ikke ha for stort avvik mellom tellingen og det simple (solgt siste tre dager) / visninger, dvs et avvik langt større enn noen gang tidligere i tellingens levetid.
En komplett eiendomsstatisrikk har mange flere faktorer å ta hensyn til.
Jeg tror eiendomNorge har een motivasjon, den samne som min: Å gjøre sin statistikk så nær sannheten som mulig over tid.
Redigert 10.04.2023 kl 17:59 Du må logge inn for å svare
Olav2
10.04.2023 kl 18:18 5071

Det kan godt være at de som har ansvaret for statistikken til Eiendom Norge gjør så godt de kan uten å lykkes. Dvs at det ikke er bevisst manipulering som er årsak til det spinnville resultatet, men manglende kompetanse.

Kraftig rentefall medfører at etterspørselen flytter seg oppover i størrelse så lenge det store rentefallet gjør bolig veldig mye billigere å eie per kvm.

Kraftig renteøkning medfører at etterspørselen flytter seg nedover i størrelse så lenge den store renteøkningen gjør bolig så mye dyrere å eie per kvm.

Kraftig rentefall medfører at store boliger selges raskere og selges i større antall relatert til totalen. Samtidig utvikler boligprisen seg mer postivt jo større boligen er.

Kraftig renteøkning medfører at store boliger selges tregere og selges i mindre antall relatert til totalen. Samtidig utvikler boligprisen seg mer negativt jo større boligen er.

Justerer man ikke en kvadratmeterprisorientert statistikk for disse effektene ved kraftig renteendring så blir statistikken spinnvilt feil i noen måneder.
Redigert 10.04.2023 kl 18:37 Du må logge inn for å svare
wire1
10.04.2023 kl 20:40 4997

Hvis det du sier stemmer så betyr det at boligprisene egentlig vil forbli tilnærmet upåvirket uansett hvordan markedet er. Er det et sterkt marked stiger gjennomsnittsstørrelsen på boligen, derav kvadratmeterpris og vil utligne stigende boligpriser. Motsatt når markedet er dårlig. I så fall skal situasjonen under Covid tilsi at gjennomsnittsstørrelsen på en bolig økte og at den reelle boligprisstigningen var enda høyere enn det statistikken viser.
landis
10.04.2023 kl 23:18 4842

https://e24.no/norsk-oekonomi/i/onVkz0/hoeyt-trykk-blant-foerstegangskjoepere-det-merkes-jo-paa-visning

Denne artikkelen påpeker i alle fall det åpenbare. Folk har ikke lenger råd til større bolig, og krangler og 1 og 2 roms i stedet for de større boligene.

Vårflommen, om den kommer består oftest av større og dyrere boliger enn vintersalget. Hypotesen kommer til å bli testet de neste 2-3 månedene.
Olav2
11.04.2023 kl 08:45 4721

I mars i år steg gjennomsnittlig kvm-pris i Oslo i følge Eiendom Norge med 0,3 % fra 90.108 til 90.381 kroner som ble oppjustert med 0,7 prosentpoeng til 1,0 % sesongjustert økning i mars 2023.

I mars i fjor steg gjennomsnittlig kvm-pris i Oslo i følge Eiendom Norge med 1,5 % fra 89.150 til 90.449 kroner som ble nedjustert med 0,7 prosentpoeng til 0,8 % sesongjustert økning i mars 2022.

Eiendom Norges sesonjustering opp med 0,7 % i årets mars mot ned med 0,7 % i fjorårets mars er årsaken til at boligprisene i årets mars rapporteres å ha økt mer enn i fjorårets mars. Hadde sesonjusteringen i mars 2023 vært lik sesongjusteringen i mars 2022 ville boligprisene falt sesongjustert med 0,4 % i mars 2023.

Renteøkningen og/eller noe annet som har skjedd fra mars 2022 til mars 2023 har provosert et eller annet som ifølge Eiendom Norge medfører at årets mars må oppjusteres med 1,4 prosentpoeng mer enn fjorårets mars når man tar utgangspunkt i gjennomsnittlige kvm-priser.

Eiendom Norge rapporterte en nominell prisøkning i mars i år på 0,6 % mot et nominelt fall i mars i fjor på 0,4 %. Dvs 1,0 prosentpoeng større nominell endring i årets mars enn i mars i fjor. I forhold til nominell prisendring oppjusterte Eiendom Norge med 0,4 prosentpoeng i år mot 1,2 prosentpoeng i fjor for å komme frem til de sesongjusterte marstallene på 1,0 % økning i år mot 0,8 % økning i fjor.

Renteøkningen og/eller noe annet som har skjedd fra mars 2022 til mars 2023 har provosert et eller annet som ifølge Eiendom Norge medfører at årets mars må oppjusteres med 0,8 prosentpoeng mindre enn fjorårets mars når man tar utgangspunkt i Eiendom Norges rapporterte nominelle priser.

Det er ikke lett å forstå hva Eiendom Norge holder på med og hvorfor de har foretatt de justeringene i marstallene som de har gjort de siste årene. Om endring i omsatt størrelse er med som input til justeringene er i det blå, som andre effekter av de ekstreme renteendringene ned og opp er med også er i det blå. Eiendom Norge fremstår som har justert i hytt og pine på en måte som har fått de sesongjusterte tallene i mars til å bli spinnville.

Eiendom Norge fremstår som har justert omvendt av hva de skulle i mars 2021 og mars 2023 som årsak til den totalt forskjellige prisendringen i deres rapporter enn hva som var den reelle prisendringen som man f.eks. kan lese ut av Onkel_S sin visningssuksess.

Økt omsatt boligstørrelse etter stor rentenedgang og redusert omsatt boligstørrelse etter stor renteoppgang er midlertidige effekter som kommer noen måneder etter renteendringen. Enda noen måneder etter renteendringen reverseres effekten. Den økte gjennomsnittlige omsatte kvm-prisen i årets mars som følge av mindre omsatte boliger enn normalt blir til redusert omsatt kvm-pris om noen måneder som følge av større omsatte boliger enn i årets mars.

Den ekstreme renteendringen ned og opp de siste årene har åpenbart ikke bare påvirket omsatt boligstørrelse i Oslo. F.eks. må det ha skjedd noe bydelsmessig som man f.eks. kan lese ut av Obos sin boligprisstatistikk. Obos har rapportert et boligprisfall på Frogner det siste knappe året som er totalt forskjellig fra prisutviklingen i resten av Oslo. Frogner er den største utleiebydelen i Oslo og har trolig derfor opplevd langt dårlige prisutvikling enn resten av Oslo pga renteøkningens raskere og mer dramatiske effekt på utleiere enn på de som bor i egen bolig. Hva Eiendom Norge har gjort med den effekten er også i det blå.

Eiendom Norge forklarer den overraskende økningen i boligprisene i år med endrede låneforskrifter. En forklaring helt i det blå og fullstendig feil. Forklaringen til Eiendom Norge på deres spinnville rapporterte prisøkning i år er Eiendom Norges største feil og det som er mest kritikkverdig. De har dataene som gir en helt annen forklaring hvis de sjekker. Noe de ikke har gjort eller noe de ikke har villet gi informasjon om.

Redigert 11.04.2023 kl 09:48 Du må logge inn for å svare
Hassan77
11.04.2023 kl 10:06 4635

Olav 2,

I stedet for å sitte å raljere på denne tråden på forumet hvor du kraftig insinuerer manipulasjon av tallene til eiendom Norge, kan du ikke bare kontakte Eiendom Norge direkte med dine spørsmål? Foreslår fagsjef Hanne Nordskog-Inger som har E-post : hni@eiendomnorge.no som en god start. Om du ikke ønsker å eksponere deg selv, så skriv et innlegg her angående dine problemstillinger og bekymringer, så kan jeg sende den videre og poste svaret i tråden. Tror det vil gi et bedre grunnlag enn å drøvtygge på alle mulige slags oppkonstruerte, spekulative teorier.
Slettet bruker
11.04.2023 kl 10:31 4608

Ja - meget tunge tider for oss utleie pirayaer nå Landis..... Ikke noe å anbefale privatpersoner å drive med. Ser jo at vi blir færre og færre. Jeg skal prøve å bite meg fast.. Om jeg har penger til mat og internett skal jeg sende noen meldinger om utviklingen i leienivået på Grünerløkka og Løren de neste 5 årene....
Redigert 11.04.2023 kl 11:55 Du må logge inn for å svare
Olav2
11.04.2023 kl 10:57 4575

Jeg tar kontakt med Eiendom Norge hvis jeg oppfatter det som fruktbart informasjonsmessig eller på annen måte slik jeg til stadighet tar kontakt der jeg mener at det er noe å hente. Eksponering hindrer meg ikke noe sted så lenge det er kjent hvem som skriver som Olav2. Frem til nå har det ikke vært i mine tanker å ta kontakt med Eiendom Norge, og jeg vet ikke om det noen gang blir interessant. Jeg har samme holdning til Eiendom Norge som jeg har til Utleiemegleren i statistikksammenheng og da frister det ikke å ta kontakt. Det er bukkens rapportering av egen havresekk og da er erfaringen min at det er intet å hente ved å ta kontakt.

Skal informasjon fra Eiendom Norge bli interessant så må jeg ha tilgang til de konkrete dataene de bygger rapporteringen på og hvordan de har bearbeidet dataene. Klarer du å skaffe meg en slik tilgang Hassan77 så er jeg veldig interessert. Å få en forklaring på hva de har gjort uten tilgang til data og metode gir meg ingen ting.

Jeg har gått i strupen på Onkel_S pga hans manipulering av visningssuksessen i form av et for lite utvalg. Onkel_S som på alle måter fremstår som tvers igjennom hederlig har etter min mening flere ganger, senest 22. mars i år, manipulert visningssuksessen i positiv retning i form av å gjennomføre en telling med for lite utvalg. Onkel_S trekkes etter min mening ubevisst i retning et for lavt utvalg slik at statistikken hans gir et bedre bilde av boligmarkedet i Oslo enn det reelle. Lider den hederlige Onkel_S av ubevisst manipulering av egen statistikk så trenger man ikke å være konspiratorisk for å mistenke Eiendom Norge for at de er klar over at de har justert overdrevent i positiv retning i dagens reelle boligkrakk.
Redigert 11.04.2023 kl 11:02 Du må logge inn for å svare
Olav2
11.04.2023 kl 13:56 4452

Måned: Boliglånsrente : sesongjustert boligprisendring i % i Oslo siste 3 mnd (Eiendom Norge)

02.23: 4,19 : +1,3 ... renten er i februar og boligpris er til og med mars

12.22: 3,99 : -2,7
09.22: 3,27 : 0,0
06.22: 2,38 : +2,4
03.22: 2,11 : +4,4

12.21: 1,91 : -0,4
09.21: 1,72 : +0,4
06.21: 1,73 : -0,4
03.21: 1,75 : +2,9

Uten å se veldig hardt så fremstår 1. kvartal de siste 3 årene som sterkt overpriset i Eiendom Norges sesongjusterte rapportering av boligprisutviklingen i Oslo så lenge mer enn hele oppgangen både i 2021 og 2022 skyldes oppgangen i 1. kvartal og så lenge oppgangen i 1. kvartal 2023 fremstår som usannsynlig ut fra nedgangen i foregående kvartal i kombinasjon med den forutgående kraftige oppgangen i boliglånsrenten.

Man trenger ikke å være boligekspert for å komme på tanken om at en av Eiendom Norges absolutte svakheter i rapporteringen er at 1. kvartal sesongjusteres i alt for positiv retning. Man trenger bare å være objektiv i forhold til boligprisutviklingen for å forstå Eiendom Norges åpenbare sesongjusteringssvakhet.

I det boligselveiende Norge finnes det knapt en objektiv boligekspert med talerett så lenge stort sett alle er blindet av eget boligeie. Derfor forblir den åpenbare feilrapporteringen i årets 1. kvartal fasiten for alle med talerett til jubel fra stort sett alle på dette forumet som nesten uten unntak også er blindet av eget boligeie.

Unntakene både boligekspert- og debattantmessig fra de som blindt hyller Eiendom Norges spinnville rapportering av boligprisoppgang midt i det som blir vår tids største boligkrakk står støtt i sin våkenhet og dokumenterer det utrolige som skjer til skam, glede og gru for fremtiden.
Redigert 11.04.2023 kl 14:29 Du må logge inn for å svare
Ring2
11.04.2023 kl 14:47 4400

"I det boligselveiende Norge finnes det knapt en objektiv boligekspert med talerett så lenge stort sett alle er blindet av eget boligeie."

Tror jeg har tatt opp dette her før, men man blir ikke objektiv bare fordi man sitter på utsiden av markedet. De på utsiden vil inn, og det til en lavest mulig pris, da ønsker man selvsagt krakk og dette blendes man av.

Mvh. Ring2, boligekspert med talerett.
Bullmarked
11.04.2023 kl 15:00 4391

Ja må jo være sånn, alle bare sitter å venter på å komme inn i dette fantastiske boligmarkedet, helt uten risiko.
Kan jo ikke være tilfeller av at folk er i stand til å bruke en kalkulator og gjøre vurderinger ut i fra det : )
Blir som å si at alle aksjene jeg ser skal nedover grunnet fundamentale forhold vil jeg egentlig bare kjøpe.
Onkel_S
11.04.2023 kl 15:57 4368

Tror nærmere poenget er at 'alle' har en interesse i boligmarkedet uansett om man eier, leier, bor hjemme, fortsatt deler bolig med sin eks etc.
Dersom ingen egeninteresse i boligmarkedet generelt er et kriterium for å kunne uttale seg vil 'ingen' i et område kunne uttale seg om boligmarkedet i området.
indeks-sparer
11.04.2023 kl 18:12 4290

Nå i dagsnytt 18: Eksperter forklarer hvorfor boligmarkedet ikke faller til tross for høyere rente. Jeg synes det virker som en fornuftig forklaring.
Redigert 11.04.2023 kl 18:12 Du må logge inn for å svare
Olav2
11.04.2023 kl 18:20 4281

For å forstå det utrolige som skjer i dag i form av den unisone aksept av årets rapporterte boligprisoppgang som boligekspertene unisont har blitt overrasket over så bør man ta med seg det spesielle ved bolig at alle ekspertene eier en eller flere boliger selv i tillegg til de boligene ekspertenes nærstående eier, og i tillegg de boligene de megler, selger, leier ut eller på en eller annen måte forvalter for sin arbeidsgiver.

Alle boligeksperter i Norge ville vært inhabile hvis det var aksjer de hadde uttalt seg om og ikke bolig. Det er ingen som nekter boligekspertene å uttale seg i favør av den for mange største investeringen de har, eller det som skaper deres inntekt, så da er det viktig å fremheve poenget slik at man forstår hvorfor boligekspertisens syn nødvendigvis ikke er noe man bør legge vekt på. Man må tenke selv i slike tider som denne og være kritisk til alt hva alle boligeksperter gir uttrykk for. Herunder stille seg kritisk til alt av boligstatistikker så lenge de er produserte av like inhabile personer som ekspertene som uttaler seg.
Redigert 11.04.2023 kl 19:43 Du må logge inn for å svare
indeks-sparer
11.04.2023 kl 18:46 4327

Forklaringen er den samme som jeg har tenkt. I superlav-rente-perioden skulle prisene 'egentlig' ha steget mer, men grensa på 5 ganger inntekt har lagt et tak på hvor mye man kunne låne (man kunne hatt råd til 10 ganger inntekt) og dermed på stigningen. Altså har man fortsatt råd til et like stort lån, selv om renteutgiftene blir litt høyere. Boliglånsrente på 4% er tross alt fortsatt ikke mye.
Olav2
11.04.2023 kl 21:10 4178

Superlav-rente-perioden var ikke lang nok til å tilpasse boligprisene til et slikt rentenivå. Hadde ikke renteoppgangen kommet hadde boligprisene fortsatt å stige fremover. Taket på 5 ganger inntekt hadde en bremseeffekt på prisoppgangen mellom prisnivået det gamle rentenivået trakk prisene mot og prisnivået det nye rentenivået trakk prisene mot. 5 ganger inntekt reduserte ikke prisnivået boligprisene ble trukket mot definert av rentenivået. 5 ganger inntekt var bare en brems på overgangen mellom de to prisnivåene.

Boligprisene nådde sist sommer et prisnivå som en boliglånsrente ca 0,5 prosentpoeng høyere enn superlav-renten definerer. Dvs at boligprisene hadde steget ytterligere drøyt 20 % ut over endringen i leienivået hvis superlav-rente-perioden hadde fortsatt. En gjennomsnittlig boliglånsrente på ca 2,25 % fra i fjor sommer ville fått boligprisene til å følge utviklingen i leieprisene fra da.

I dag er boliglånsrenten knapt 2 % høyere enn den renten som ville fått boligprisene til å følge leieprisendringen. Fremover vil boliglånsrenten fortsetter ferden provosert av høyere styringsrente og økt lånemargin over styringsrenten. Innen sommeren er trolig boliglånsrenten dobbelt så høy som den renten som ville fått boligprisene til å følge leieprisendringen. Dvs at boliglånsrenten innen sommeren vil trekke boligprisene mot et nivå 50 % under dagens.

Forklaringen din og den på dagsnytt 18 forklarer bare hvorfor boligprisfallet startet først etter sommerferien i fjor og ikke da renteoppgangen startet. Forklaringen forklarer intet om det som skjer i år. Reelle sesongjusterte boligpriser faller tilnærmet like mye i år som i fjor høst provosert av den enorme oppgangen i boliglånsrenten. Statistikkene er ikke konstruerte for å fange opp det som skjer særlig ikke i årets 1. kvartal og de som styrer statistikken gjør intet for å få de til å fungere i dagens situasjon. Da blir det rapportert helt gal boligprisending i år i både Norge og Sverige hvor ingen som har talerett har noen interesse av å få frem det som egentlig skjer.
Redigert 11.04.2023 kl 21:32 Du må logge inn for å svare
indeks-sparer
12.04.2023 kl 11:10 3833

Takk for bra svar. Ser ikke bort fra at du får rett. Blir interessant å se.
Det med at fagfolkene ikke har interesse av å få frem det som egentlig skjer, høres derimot ut som en konspirasjonsteori. Hvorfor skulle noen som jobber med økonomi, prøve å dekke over det som skjer, bare fordi de eier en bolig de bor i? Det vil jo uansett ikke forhindre utviklingen.
nhydro
12.04.2023 kl 11:56 3788

"Dvs at boliglånsrenten innen sommeren vil trekke boligprisene mot et nivå 50 % under dagens"

Tror du virkelig på det selv ? At prisene skal halveres innen sommeren
landis
12.04.2023 kl 12:23 3749

Han skriver vel strengt tatt at misforholdet mellom boligpris og rente vil være på 50% til sommeren. Og at renten drar boligprisene nedover mot det han definerer som likevekt. Tempoet nevnes ikke.
Slik veldig mange andre har skrevet at renten skal dra boligprisene oppover i de siste årene. Og blitt erklært forumguru.

Når noen skriver noe negativt, blir det straks lest slik fanden leser bibelen, og idioterklært på stedet...

Tror du virkelig at noen i Norge med litt økonomisk innsikt mener at boligprisene skal halveres innen sommeren. ? - i så fall er det lite tvil om hvem som er idioten.
Ring2
12.04.2023 kl 12:39 3863

Nei landis, han skriver bokstavelig talt at "...boliglånsrenten innen sommeren vil trekke boligprisene mot et nivå 50 % under dagens". Altså påstår han at boligprisene skal falle med 50% fra dagens nivå, men han gir ikke noe tidspunkt for når dette skal inntreffe. Husker ikke helt hvilke tidsperspektiv han har operert med tidligere, er det noen andre her inne som husker?

50% nedgang fra dagens nivå vil si kvadratmeterpris for landet på 26'250,-
50% nedgang fra dagens nivå i Oslo gir en kvadratmeterpris på 45'200,-

OP har flere ganger sagt at prisene i Oslo skal synke mye mer enn resten av landet, så han mener kanskje vi vil se kvadratmeterpriser i Oslo på lavt 40-tall kanskje? Eller helt ned på 30-tallet?
Redigert 12.04.2023 kl 12:49 Du må logge inn for å svare
nhydro
12.04.2023 kl 13:08 3882

Når han skriver "Dvs at boliglånsrenten innen sommeren vil trekke boligprisene mot et nivå 50 % under dagens"

Dette leser jeg som at boliglånsrenten vil trekke boligprisene mot et nivå 50 % under dagens, innen sommeren. Dvs. i løpet av noen måneder
Ring2
12.04.2023 kl 13:46 3862

Jeg tolket det også slik først, men tror nok ikke han mener det. Påstanden om at prisene skal ned 50% fra dagens nivå er uansett tøysete nok i seg selv.
Olav2
12.04.2023 kl 14:02 3837

"Superlav-rente-perioden var ikke lang nok til å tilpasse boligprisene til et slikt rentenivå."

åpnet jeg innlegget med som bør tolkes som en erkjennelse av treghet i prisreaksjonen etter endret rentenivå.

Det er vel ingen, uansett mental kapasitet, som tror at boligprisene i Oslo kan falle 50 % iløpet av noen måneder. Å tillegge meg en slik oppfatning etter det jeg har skrevet fremstår ikke veldig smart.
Redigert 12.04.2023 kl 17:08 Du må logge inn for å svare
Ring2
12.04.2023 kl 14:28 3815

Av og til kan det være tungt å lese disse bibel-tekstene, så hvis man ønsker færre misforståelser så kan man gjøre nødvendige grep for hindre dette i fremtidige innlegg.
Hvilken tidsperiode har du på dette 50% fallet Olav? Jeg er også enig i at prisene vil falle 50% en eller annen gang fra dagens dato til den siste stjerne slukker.
Olav2
12.04.2023 kl 14:34 3805

Onkel_S er langt mer kunnskapsrik om boligmarkedet i Norge enn alle boligekspertene som brukes av media. I motsetning til de brukte boligekspertene har han også utviklet en genial temperaturmåler for oslomarkedet i form av visningssuksessen som slår alt av statistikk i troverdig fortelling uansett hva man måler. Hans geniale statistikk forteller med all mulig tydelighet at boligprisene har falt i Oslo i år i motsetning til hva alle andre statistikker forteller. Onkel_S er i tillegg overbevist om at boligprisene trekkes mot en likevekt definert av leienivået dividert med rentenivået. Dvs trekkes mot en likevekt definert av modellen som jeg utviklet for snart 20 år siden.

Onkel_S har dataene fra sin egenutviklede genuine statistikk som sier at boligprisene faller i år, han vet at boligprisene skal krakke mot en likevektspris langt under dagens pga den ekstreme renteøkningen og han har selvfølgelig fått med seg alt det andre som forteller det samme om årets reelle prisfall f.eks. i form av kollapsen i salget av nye boliger. Onkel_S må ut fra sin generelle kompetanse, sin boligkompetanse og de observasjonene han har gjort være 100 % overbevist om at Eiendom Norges prisstatistikk i år er feil i form av å vise oppgang når boligprisene reelt sett faller.

Onkel_S kan langt lettere enn pressens boligeksperter slå ihjel Eiendom Norges statistikk fordi han har den unike kompetansen som han har og fordi han kan gjemme seg bak sin anonymitet. Onkel_S sier ingen ting og da kan man ikke forvente at pressens boligeksperter sier noe heller. Ingen går imot Eiendom Norges spinnville statistikk og det skyldes trolig deres manglende habilitet enten det er i forhold til eierskap, posisjon i arbeidslivet eller noe annet trolig ispedd en dose angst for å gå mot strømmen. ALLE holder kjeft om det MANGE må være klar over av en eller flere grunner som jeg antar i hovedsak knytter seg til manglende habilitet.
Olav2
12.04.2023 kl 22:14 3551

LEILIGHETER I OSLO ANNONSERT PÅ FINN.NO I DAG

Type annonse: antall : medianstørrelse : mediantotalpris : mediantotalpris / medianstørrelse

Til salgs - ikke solgt: 981 : 67 kvm : 5.699.560 kr : 85.068 kr
Nye i dag..............: 047 : 61 kvm : 5.655.340 kr : 92.710 kr
Solgt siste 3 dager..: 078 : 60 kvm : 4.630.788 kr : 77.180 kr

...

HUS, REKKEHUS OG 2-MANNSBOLIGER I OSLO ANNONSERT PÅ FINN.NO I DAG

Type annonse: antall : medianstørrelse : mediantotalpris : mediantotalpris / medianstørrelse

Til salgs - ikke solgt: 185 : 162 kvm : 12.319.870 kr : 76.049 kr
Nye i dag..............: 008 : 142 kvm : 07.511.722 kr : 52.899 kr
Solgt siste 3 dager..: 008 : 139 kvm : 07.846.848 kr : 56.452 kr

...

Det er solgt 78 leiligheter i Oslo siste 3 dager med median-kvm-pris på 77.180 kroner som er 15.530 kroner mindre per kvm enn median-kvm-prisen til de 47 leilighetene som har blitt annonsert til salg i dag i Oslo. Median-kvm-prisen på de 78 solgt boligene er også 7.888 kroner mindre per kvm enn median-kvm-prisen til de 981 leilighetene annonsert til salgs som ikke er merket som solgt.

De solgte leilighetene har en annonsert kvm-pris mer enn 15 % under kvm-prisen til leilighetene som er lagt ut i dag og nesten 10 % under kvm-prisen til leilighetene som er annonsert til salgs, men ikke solgt.

Hvordan klarer man å sesongjustere seg i mål med en troverdig prisutvikling når solgte leiligheters pris og prisen på det som ikke er solgt er i hver sin divisjon?

De solgte boligene i Oslo som ikke er leiligheter har en gjennomsnittspris mer enn 25 % under salgsprisen til solgte leiligheter. Under 5 % av denne boligtypene er solgt mot at 8 % av leilighetene er solgt. Boligene som er til salgs som ikke er merket som solgt koster 4-5 millioner mer per stykk enn både de som er lagt ut til salgs i dag og de som er solgt.

Hvordan klarer man å sesongjustere seg i mål med en troverdig prisutvikling når avstanden mellom solgte leiligheters pris og prisen på andre typer boliger er over 25 %, når andelen solgte boliger er nesten dobbelt for leiligheter enn for resten og når usolgte boliger koster en livslønn mer enn solgte boliger?

Renteoppgangen påvirker dette virrvarret av forskjellige priser som går i flere dimensjoner. Det er umulig å komme i mål med en troverdig prisutvikling med en normal sesongjustering i det som har oppstått etter den ekstreme renteoppgangen vi har hatt. Det er bare flaks hvis prisutviklingen treffer i nærheten av realitetene. Det er nærmest umulig selv for statistikkonstruktøren å vite om man har truffet i nærheten av realitetene.

Man skal ikke stole på Eiendom Norges statistikk i dag fordi Eiendom Norges statistikk ikke er konstruert for å takle det som skjer i prisvirrvarret i flere dimensjoner som oppstår når boliglånsrenten mer enn dobles. Renteoppgangen provoserer en så enorm endring i hva som selges, når det selges og til hvilken pris det selges at en statistikk som Eiendom Norges gir en prisutvikling fullstendig i det blå uten mulighet for justering til noe som blir troverdig.
Redigert 13.04.2023 kl 04:15 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
13.04.2023 kl 00:16 3460

Takk for de pene ord (tror jeg nok).
At jeg ikke har skrevet noe i mer formelle sammenhenger om boligmarkedet basert på statistikken er i langt høyere grad grunnet kapasitet enn habilitet. Jeg har ingen egeninteresse i Oslos boligmarked, og jeg har til og med ingen i nær familie eller annen omgangskrets som har det.
Jeg har flere ganger tenkt at nå burde jeg skrive en kronikk eller til og med et paper på statistikken, men jobb, familie og andre fritidsinteresser har kommet foran (hadde jeg hatt en form for egeninteresse for Oslo-markedet hadde jeg kanskje prioritert det høyere hvem vet?!).
Om ca 5 uker er det 10 år siden jeg gjorde den første telling. Det kunne være en god anledning til faktisk å få gjort noe med det. Da vil apriltallene kunne tas med og SSB's statistikk være kommet, så kanskje jeg skulle bruke noen kvelder / helger på det.
Redigert 13.04.2023 kl 00:19 Du må logge inn for å svare
Olav2
13.04.2023 kl 08:46 3329

LEILIGHETER I OSLO ANNONSERT PÅ FINN.NO 12.04.23

Type annonse: antall : medianstørrelse : mediantotalpris : mediantotalpris / medianstørrelse

Til salgs - ikke solgt: 981 : 67 kvm : 5.699.560 kr : 85.068 kr
Nye i dag..............: 047 : 61 kvm : 5.655.340 kr : 92.710 kr
Solgt siste 3 dager..: 078 : 60 kvm : 4.630.788 kr : 77.180 kr

Visning 16/17.04.23: 571 : 67 kvm : 5.699.560 kr : 85.068 kr

...

HUS, REKKEHUS OG 2-MANNSBOLIGER I OSLO ANNONSERT PÅ FINN.NO 12.04.23

Type annonse: antall : medianstørrelse : mediantotalpris : mediantotalpris / medianstørrelse

Til salgs - ikke solgt: 185 : 162 kvm : 12.319.870 kr : 76.049 kr
Nye i dag..............: 008 : 142 kvm : 07.511.722 kr : 52.899 kr
Solgt siste 3 dager..: 008 : 139 kvm : 07.846.848 kr : 56.452 kr

Visning 16/17.04.23: 095 : 159 kvm : 11.874.020 kr : 74.679 kr

...

Både visningssuksessen og du fortjener både en kronikk og et paper Onkel_S. Og så er det neppe et mer viktig tidspunkt å få dere frem i lyset enn i dag hvor alle andre boligstatistikker og boligstatistikkonstruktører har havnet på feil jorde.

Som du ser så er medianleiligheten med visning til helgen nøyaktig den samme som medianleiligheten til salgs. Selv blant de andre typer boliger enn leiligheter er medianboligen med visning til helgen bare litt mindre og litt billigere enn medianboligen til salgs. Det borger for en interessant kommende onsdag i din statstikkverden som jeg håper at endelig blir dratt frem i lyset.

Du har et meget viktig budskap Onkel_S i form av at boligprisene ikke utvikler seg slik de offisielle boligstatistikkene sier. Du bør derfor konvertere visningssuksessen til boligprisendring slik at budskapet kommer frem.

LYKKE TIL MED SKRIVINGEN!
Ring2
13.04.2023 kl 09:11 3306

Ser OP har postet nye bibelsider siden i går, men han har fortsatt ikke klart å svare meg på det meget enkle og betimelige spørsmål som han fikk av meg i går:
"Hvilken tidsperiode har du på dette 50% fallet Olav?"
Vi må da konkludere med at OP mener dette 50% fallet skal skje innen det inneværende året er omme, det er tross alt denne tidsperioden som er brukt i trådtittelen.
Redigert 13.04.2023 kl 09:17 Du må logge inn for å svare
Hassan77
13.04.2023 kl 09:13 3318

Olav2,

Bare du forfatt mailen med spørsmål til Eiendom Norge, så skal jeg sende den og prøve å få tallene du ønsker. Tror det er det minste du burde gjøre, altså be om bakgrunnen for tallene og dataene Eiendom Norge baserer sine konklusjoner på, samme be om forklaring på hvorfor dine analyser viser et helt annet boligmarked.

I mitt enkle sinn velger jeg å stole på aktørene i samfunnet, også Eiendom Norge. At det er et pågående krakk nå som etter best evne kamufleres av sentrale aktører høres ut som en kinesisk eller russisk samfunnsmodell vi ikke har i Norge.
Olav2
13.04.2023 kl 09:29 3274

"Sesongjusterte tall fra prisindeksen for brukte boliger viser en nedgang på 0,3 prosent fra 4. kvartal 2022 til 1. kvartal 2023."

https://www.ssb.no/priser-og-prisindekser/boligpriser-og-boligprisindekser/statistikk/prisindeks-for-brukte-boliger/artikler/Små%20endringer%20i%20boligprisene

Det langt mer troverdige instituttet Statistisk Sentralbyrå enn bransjeorganisasjonen for norske eiendomsmeglingsforetak (Eiendom Norge) styreledet av adm.direktør Grethe Meier i Privatmegleren har heldigvis klart å regne seg til at boligprisene har fortsatt fallet i år. Det er heldigvis ikke bare på Hegnars debattforum det er mulig å få informasjon om at Eiendom Norge har rapportert boligprisoppgang i et fallende boligmarked.

Jeg sier takk for tilbudet om hjelp til mailsending Hassan77, men med SSBs rapportering ble det enda mindre interessant å ta kontakt med bransjeorganisasjonen som får lov til å definere hvordan prisene utvikler seg i en boligomsetning de får inntekten sin fra.
Redigert 13.04.2023 kl 09:38 Du må logge inn for å svare
landis
13.04.2023 kl 09:40 3259

Jeg tror kverulanter ikke vies oppmerksomhet. Det kan være derfor du ikke har fått svaret på din særdeles urimelige påstand.
Krækknissen
13.04.2023 kl 09:55 3287

Det blir på en måte uinteressant å søke informasjon når man allerede har bestemt seg for hvordan boligmarkedet kommet til å utvikle seg.

Olav er sikker på boligmarkedet skal ned minst 20% inneværende år. Om det kommet informasjon som viser noe annet må denne være feil. Det sier seg selv

Det ekstremt ensidige synet hans på boligmarkedet hindrer han paradoksalt nok ikke fra å kritiserere andre for å mangle objektivitet. Det er gøy
Hassan77
13.04.2023 kl 10:17 3280

Appropos kverulanter,

Du har ikke svart meg angående selektiv hukommelse angående din prediksjon av boligmarkedet siste 10 årene. Min relativt svake selektive hukommelse husker iallfall Landis tilbake til 2015/2016. Landis hadde første hånds informasjon om CatD riggene. Det imponerte. Boligmarkedet ble derimot spådd nord og ned, og spådommen har blitt gjentatt med gjevne mellomrom. Det har vært skivebom.
landis
13.04.2023 kl 11:53 3143

Godt du har god husk. Jeg har ikke det. Men jeg vet en ting.
Jeg har aldri. Og kommer aldri til å gi råd om boligkjøp i Norge. Min mening er at markedet er oppblåst, forsterket av stadige rentenedganger. Dette kan kanskje underbygges av boligpriser i Bodø og Tromsø nesten på linje med Oslo. Samtidig har en sett en helt annen utvikling i f.eks Kristiansand og stavanger. Sistnevnte anser jeg for å være betydelig mer attraktive. I tillegg svært spekulativt med tildels høy risiko for menigmann i gaten.
Og så liker jeg fakta. Det gjør ikke du. Jeg har blitt sklitaklet bakfra av 2 brutale rentenedganger i tillegg til en epidemi og nå sist en finansminister som går på tvers av alle faglige råd innenlandsog utenlands og lempet penger etter folk.
Hadde renten været noenlunde normal. Ingen epidemi og videreført boliglånsforskrift ville boligmarkedet i Oslo og Norge vært et helt annet.
Pussig nok tror jeg det hadde blitt bygget boliger selv med betydelig lavere priser...

Nordmenn har ikke lenger råd til å få barn. For det er nesten utenkelig å kunne kjøpe en akseptabel bolig til familien. Fødselstallene er kriselave. Mildt sagt.
Men dette er selvsagt tegn på et sunt marked som viser klare signaler på sterk vekst.
Onkel_S
13.04.2023 kl 15:02 2976

Landis, om du liker fakta så la være med å påstå at prisene i Tromsø og Bodø er netsen på høyde med Oslo.
Oslo har et prisnivå for seg.
Tromsø, Trondheim og Bergen har sammenlignbare priser noe som er naturlig da det er tre Regiponssentre med universiteter, Havn og en sterk turistnæring (Tromsø fortsatt litt over, men har pt svakere marked enn Trondheim og Bergen så det vil nok utjevnes raskt.
Bodø ligger lavere enn Tromsø.
Stavanger er sitt eget marked pga tung oljepåvirking

Ovenstående skrevet uten faktasjekk.
En faktasjekk med finn.no som kilde gir følgende:

Medianprisantydning totalpris for leilighet 50-60 kvm
Oslo 4,9 millioner
Tromsø 3,5 millioner
Bodø 3,1 million
Redigert 13.04.2023 kl 15:03 Du må logge inn for å svare
landis
13.04.2023 kl 15:42 2923

Prøv å klikk deg inn på nybygg priser.

Rundt og tidvis godt over 100K kvm er Oslo priser.
Det er bare faen ikke byggekost, det er helt sikkert.
Oslo er tilnærmingsvis KUN en bykjerne/sentrum. Bodø måles sammen med fauske kommune, et spredt bebygget område betydelig større enn Oslo fylke. Nesten 5x størrelsen.
Det samme gjelder for Tromsø.
Jeg vil påstå at en leilighet som annonseres 60 km i Tromsø kommune fra bysenteret har signifikant lavere kvm pris enn sentrum og sentrumsnært. Slike tilfeller eksisterer ikke i Oslo. Mulig at slike elementære ting påvirker prisingen litt.
Bodø var vel byen med absolutt sterkest prisvekst 3-4 år på rad om jeg ikke husker feil. Typ 12-18%pr år. Helt sikkert en korreksjon oppover fordi boligene der var betydelig feilpriset i utgangspunktet.

Hva er median pris i og rundt sentrum av disse byene. ?
Hva er median kvm pris på nybygg i og rundt bysentrum i disse byene?
Og hvordan kommer Stavanger ut på oversikten din. ? Der tjener folk i alle fall godt nok til å betale for boligene. Men underlig nok så er prisutviklingen svak i Stavanger.

Du prøver å bløffe igjen. Eller du har for lite peiling til å skjønne at du sammenligner epler og pærer