Apropos spiker, kan man ikke bare slå kobberspiker i nevnte trær for å omgå småhusplanen? Tomteverdi = utviklingspotensial - x kg kobberspiker.

https://www.dn.no/eiendom/bolig/boligpriser/boligmarkedet/meglertopper-om-boligprisene-kan-veldig-fort-hende-vi-far-en-all-time-high/2-1-1459743

"– Med fravær av nybygg har kampen om bruktboligene hardnet til, særlig i det lavere prissegmentet. På tross av rente- og kostnadsøkning må folk ha et sted å bo, sier Ulvness.

Hun sier oppdragsinngangen i mai er økende, og venter også sterkere tilbudsside fremover. "

Med fare for å pådra meg hausernes vrede må det likevel påpekes at Olav2 HAR hatt rett i denne påstanden, det er i grunn relativt åpenbart når vi nå ser historikken.
En kan mene hva en vil, men fakta skal en helst ikke undergrave, og kred bør gis til dem som fortjener det.

Om prisene stuper er en annen sak.

Det snur nå nedover

OSLOBOLIGER TIL SALGS 02.06.23 (ikke merket som solgt)

Leiligheter: 1.135 (74,6 %)
....... selveier: 593 (39,0 %)
....... aksje/andel: 542 (35,6 %)
Eneboliger: 225 (14,8 %)
Rekkehus: 82 (5,4 %)
Tomannsbolig: 80 (5,3 %)
-----------------------
Totalt: 1.522

...

OSLOBOLIGER SOLGT SISTE 3 DAGER (30.05.23 - 01.06.23)

Leiligheter: 293 (85,2 %)
....... selveier: 132 (38,4 %)
....... aksje/andel: 161 (46,8 %)
Eneboliger: 16 (4,7 %)
Rekkehus: 19 (5,5 %)
Tomannsbolig: 15 (4,4 %)
-----------------------
Totalt: 344


OSLOBOLIGER SOLGT SISTE 3 DAGER (27.03.23 - 29.03.23)

Leiligheter: 353 (90,5 %)
....... selveier: 154 (39,5 %)
....... aksje/andel: 199 (51,0 %)
Eneboliger: 14 (3,6 %)
Rekkehus: 13 (3,3 %)
Tomannsbolig: 10 (2,6 %)
-----------------------
Totalt: 390

...

Sammenstilles boliger til salg i dag med med boliger solgt siste 3 dager så er aksje/andel 35,6 % av boliger til salgs og 46,8 % av boliger solgt. Samtidig er eneboliger 14,8 % av boliger til salgs og 4,7 % av boliger solgt. De andre typer boliger har små forskjeller mellom andel til salgs og andel solgt.

Sammenstilles boliger til salg i dag med boliger solgt 27. til 29. mars i år så er forskjellen mellom solgt og til salgs enda større for aksje/andel og eneboliger. I tillegg var salgsandelen for boliger med hage mer enn en tredjedel lavere enn i denne uken.

Fra slutten av mars til nå har det skjedd en kraftig økning i salgsandelen til boliger med hage med fall i salgsandelen av særlig aksje-/andelsleiligheter som motpost. Ser man på hva som er til salgs per nå med mer enn 3 ganger så høy andel eneboliger til salgs enn solgt og 11,2 prosentpoeng lavere andel aksje-/andelsleilligheter til salg enn solgt så vil dragningen mot større andel eneboliger solgt og mindre andel aksje-/andelsleiligheter solgt fortsette. Med de konsekvenser det får for statistikker som beregner gjennomsnittlig kvadratmeterpris og presenterer det som prisutviklingen.

...

Obos-prisene falt med 1,2 % i Oslo i mai. Det var det største maifallet i boligprisene som er målt av Obos. Forut for 2023 var det største maifallet i 2008 med 0,9 %. Obosstatistikken har begynt på veien tilbake til å måle faktisk boligprisutvikling slik den også var for 15 år siden forut for finanskrisen. For 15 år siden viste obosstatistikken spinnvill utvikling forut for mai med 2,5 % prisoppgang i april 2008. Dvs enda mer spinnvill prisoppgang enn 1,1 % oppgangen i april 2023.

Både april og mai viser langt svakere prisutvikling hos Obos i år enn i opptakten til finanskrisen for 15 år siden. Boligkrakket i år er/blir langt mer voldsomt enn boligkrakket for 15 år siden. Et boligkrakk for 15 år siden som ble stoppet av en sentralbank som kunne krakke renten så lenge inflasjonen var under kontroll. I år er inflasjonen helt ute av kontroll med nye rekorder på gang i de kommende månedene spesielt som følge av den ekstreme importerte inflasjonen som kronekollapsen medfører. I år kan man ikke med rentekrakk stoppe det langt kraftigere boligkrakket som er i gang i år enn i finanskrisen.

Vår tids største boligkrakk er godt igang og blir neppe stoppet.

Hvis et dårlig boligmarked medfører en dreining til mindre boliger og dermed høyere kvadratmeterpriser som vil kamuflerer et prisfall, vil ikke det motsatte skje i et godt boligmarked?

Dårlig marked = lavere gjennomsnittlig boligstørrelse = høyere gjennomsnittlig kvadratmeterpris = boligprisøkning.

Godt marked = høyere gjennomsnittlig boligstørrelse = lavere gjennomsnittlig kvadratmeterpris = boligprisfall.

Mao. utligner disse to scenarioene seg og kan regnes som en naturlig del av et dynamisk boligmarked. Må en ikke derfor studere andre forhold enn boligstørrelse for å få et riktig bilde av hvilken retning prisene beveger seg?

"Obosstatistikken har begynt på veien tilbake til å måle faktisk boligprisutvikling slik den også var for 15 år siden forut for finanskrisen."
Ja nå som OBOS-prisene peker nedover så er plutselig statistikken til OBOS riktig. Når prisene peker oppover så er OBOS-statistikken feil.

@wire1: Godt poeng :) Men at kobberspiker kan drepe trær er visstnok en myte!

Det vil utligne seg. Og gi en forsinket statistikk. Det er vel strengt tatt poenget her tror jeg. At statistikken ikke viser reell utvikling slik den publiseres i dag.
Ser ingen steder det publiseres pris pr. solgte enhet fortløpende. SSB sin statistikk viser kun tinglyste omsetninger med betydelig etterslep. (3-9mnd er vanlig)
Ved flate priser og fallende kvm størrelse har en i realiteten prisfall. Og vice versa.
Så kommer sesongene inn i bildet og må hensyntas. F.eks : Eneboliger med hage selges det mer av når været er gunstig og hagen er grønn. Vice versa i januar.

https://www.finansavisen.no/makro/2023/06/02/8012759/verst-i-verden-imf-advarer-mot-det-norske-boligmarkedet

IMF har spådd i mange år at Norges boligmarked er katastrofe, utenlandske økonomer har spådd katastrofe. De eneste i verden som har vært positive er Norske økonomer.
Men, nå er alvoret her. 30% tapt kjøpekraft på rundt ett år, og boligbransjen feirer 1% oppgang som man skulle tjent penger.
Bare å kjøpe inn popcorn, de neste årene blir kritiske : )

Tror vi redder oss unna verste boligkrakket, eller kanskje bare utsatt i 2 år ? Jeg tror det blir nedgang fremover, men mykere enn jeg fryktet. Det at Gjeldstaket til USA ble forhøyet redder oss noe i første omgang. Vi i vesten er altfor mye knyttet opp mot dollar og USA. Om rentene stiger 1 % til noe som jeg tror er mest sannsynlig vil nok prisene bli presset godt nedover. Håper (og tror) prisene ikke faller mer enn 10 % de neste 2 årene, det kan vi nok leve med uten altfor store konsekvenser. Et sted mellom 5 og 10 % ned er min spådom.

https://www.imf.org/en/Blogs/Articles/2023/05/31/how-falling-home-prices-could-strain-financial-markets-as-interest-rates-rise

Om noen lurte på kilden til artikkelen som står referert til over.
Med to millioner i lån er det fort 12 k mer ut pr. prosentpoeng i året.
1,5% opp på et år hadde spist hele min lønnsvekst, og da har jeg ikke sett på mat-, elektrisitet eller andre konsumvarer en gang.
Vi blir fattigere på grunn av høy gjeldsbelastning og risikoen knyttet til boliglån har vært svakt formidlet av politikere, meglere, banker og andre interesserte.

Banankronen sørger for unaturlig høy inflasjon, men arbeidsledigheten er lav og folk handler sydenferie som aldri før. Litt innlevering av dyre leasingbiler til tross ser alt til å være i skjønneste orden.
Helt til man ser hva som skjer i EU som også sliter med inflasjon: https://e24.no/internasjonal-oekonomi/i/764r7W/inflasjonen-i-europa-snur-forsiktig-opp-igjen

Jeg tror ikke politisk ustabilitet gjør at folk rømmer fra kronen. Jeg tror det er risikoen for finansiell ustabilitet i Norge som følge av det svenskene sliter med nå. Nemlig inflasjon, renter og fallende boligpriser, samt. synergiene av dette. Når folk får dårligere råd bruker de mindre penger på konsum.
Turistnæringen i Norge jubler, rødfisk selger og olje/gass drar inn penger i statskassen. Oljefondet ser også svært fint ut med svak krone.

Vi får se hvordan det blir etter ferien. Jeg tror inflasjonen blir liggende rundt 6% i sommer, så øker den som følge av energikostnader til høst/vinter. Da kan ikke renten ligge på 3 %

BOLIGBARONENES DØDSKAMP - BOLIGKRAKKETS STØRSTE KRAFT

110 tusen husholdninger i Oslo leier boligen de bor i. Dvs at det er 110 tusen leieforhold i Oslo. 110 tusen boliger i Oslo eies av noen som ikke bor i boligen selv.
https://www.ssb.no/bygg-bolig-og-eiendom/bolig-og-boforhold/statistikk/boforhold-registerbasert

Tar man vekk de som leier ut hybler eller leiligheter i egen bolig og de som har så få leieboliger at de klarer å finansiere seg med den langt lavere boliglånsrenten enn renten boligbaronene må betale så er man fortsatt trolig nærmere 100 tusen enn 50 tusen leieboliger i Oslo eid av baroner.

Skattesystemet i Norge forskjellsbehandler boliger som bebos av eieren selv og leieboligene. Bor man i boligen selv, eller har den som feriebolig, så blir ikke boligens avkastning beskattet. Leier man ut boligen så blir boligens avkastning beskattet. Unnlatt beskatning av avkastningen av å bo i egen bolig har medført høy andel husholdninger som bor i egen bolig og langt lavere avkastningskrav for boliger enn de andre typer eiendommer som ikke har skattefordelen i form av at avkastningen er skattefri.

Skattesystemet diskriminerer boligbaronering i Norge så voldsomt at det i en normal situasjon knapt hadde oppstått boligbaronier. Rentekrakket fra 80-tallets 2-sifrede styringsrente til vår tids nullrente har i kombinasjon med boligprisenes treghet i tilpasningen (boligprisøkningen) til lavere rentenivå medført at boligbaroniene både har eksplodert i antall, størrelse og velstand. Til tross for skattesystemets diskriminering har boligbaronene de siste 30 årene vokst seg store og fete på verdistigningen rentekrakket har dratt med seg i kombinasjon med så lav lånerente at løpende avkastning har vært positiv til tross for den lave prosentvise avkastningen leien etterhvert ga.

De store boligbaronene i Oslo med Tollefsen og Thon i spissen finansierte seg i nullrenteperioden med langt under 1 % rente mot at de som bodde i boligen selv finansierte seg med 1,7 % rente i snitt. De største boligbaronene betalte ca 1 % lavere lånerente enn de som bodde i boligen selv. Lånerenten i nullrenteperioden var så mye lavere for boligbaronene at skattesystemets diskriminering mer enn ble utlignet.

I dag betaler de som bor i egen bolig 4,5 % lånerente i snitt. Selv ikke Thon, som har den laveste lånerente av boligbaronene i Norge, klarer ikke å finansiere jeg under 5,5 % i dag. Tollefsen og andre baroner som ikke har Thons høye egenkapitalandel må betale 2-3 % høyere lånerente enn Thon.

Boligkrakket er igangsatt i en tid da boligbaronenes lånerente ved lånopptak er mer enn dobbelt så høy i snitt som nettoavkastningen av utleien som fortsatt ligger på ca 3 %. Boligbaronene går med minst like stort underskudd som nettoleien etter å ha betalt renten på et lån tilsvarende stort som boligverdien. Dvs at boligbaronene i dag vil redusere lånekostnaden mer enn dobbelt så mye som bortfallet av nettoleien hvis de selger boligen kontra å leie den ut.

Har en boligbaron en leiegård med 100 millioner kroner i samlet verdi av leilighetene som gir 3 millioner kroner i samlet årlig nettleie så vil et salg av alle leilighetene for nedbetaling av gjeld redusere boligbaronens rentekostnader med mer enn 6 millioner kroner. Salget vil øke boligbaronens årlige løpende resultat med over 3 millioner kroner. I tillegg vil boligbaronen ikke tape på det fremtidige verdifallet boligkrakket drar med seg.

Fra å være historiens mest attraktive økonomiske situasjon for boligbaronene i Norge i nullrenteperioden med lånerente lavere enn nettoleien og lånerente før skattefradrag lavere enn hva de som bodde boligen hadde i lånerente etter skattefradrag har boligbaronenes økonomiske situasjon snudd totalt til å bli historiens minst attraktive. I dag er lånerenten til boligbaronene mer enn dobbelt av nettoavkastningen og tilnærmet dobbelt av hva de som bor i boligen selv betaler i lånerente etter skattefradrag.

Tollefsen lånte i nullrenteperioden til mindre enn halvparten av hva de som bodde i boligen selv betalte i rente etter skattefradrag. I dag betaler Tollefsen mer enn dobbelt lånerente enn hva de som bor i egen bolig betaler i rente etter skattefradrag. Boligbaronen Tollefsen har gått fra å finansiere seg med under halvparten av rentekostnadene til menigmann til over det dobbelte av rentekostnadene til menigmann. Alle de andre boligbaronene har opplevd det tilsvarende.

Menigmann eier samlet langt flere boliger enn boligbaronene i Norge. Det medfører at likevektsprisnivået i boligmarkedet, dvs det prisnivået som boligprisene dras mot ut fra rentenivå, leienivå, skattsystemet etc, defineres langt mer av menigmanns rentenivå etc enn boligbaronenes.

I nullrenteperioden hadde baronene ekstremt mye bedre rammebetingelser enn de som bodde i boligene selv i form av under halvparten så høye lånekostnader. I dag har baronene ekstremt mye dårligere rammebetingelser enn de som bor i boligene selv i form av over dobbelt så høye lånekostnader. I nullrenteperioden vokste boligbaronene videre i antall, størrelse og velstand. I dag og fremover vil boligbaronene krakke i antall, størrelse og velstand.

På veien ned fra antalls-, størrelse- og velstandstoppen må boligbaronene selge boliger. Ikke selge til hverandre så lenge alle må selge, men selge til de som har ekstremt mye bedre rammebetingelser i form av menigmann med menigmanns under halvparten så høye lånekostnader. Et enormt stort salg så lenge boligbaronene i f.eks. Oslo har nærmere 100 tusen enn 50 tusen leieboliger, og så lenge boligbaronene har så høy gjeld at en stor del av porteføljen må selges.

Kommer en norsk boligbaron til økonomisk fornuft så selger han alle sine utleieboliger til menigmann. Kommer alle boligbaroner i Oslo til økonomisk fornuft/blir tvunget til å selge så vil de forsøke å selge nærmere 100 tusen enn 50 tusen boliger til menigmann i Oslo. Kommer halvparten av boligbaronene til økonomisk fornuft/blir tvunget til å selge vil de forsøke å selge nærmere 50 tusen enn 25 tusen boliger til menigmann i Oslo.

Det aldri tidligere i vår tid vært en så stor gruppe boligbaroner i Oslo som i dag. Det har aldri tidligere i vår tid blitt endret rammebetingelser så ekstremt i disfavør av boligbaronene som det som har skjedd den siste tiden. Det har aldri tidligere i vår tid vært så ekstremt økonomisk attraktivt å være boligbaron som i nullrenteperioden og aldri tidligere i vår tid vært så ekstremt lite økonomisk attraktivt å være boligbaron som i dag.

Boligbaronenes uunngåelige dødskamp blir boligkrakkets største kraft.

Magnus fikk solid gevinst på boligen – nå spår ekspert at toppen er nådd
https://e24.no/naeringsliv/i/O8PvlO/magnus-fikk-solid-gevinst-paa-boligen-naa-spaar-ekspert-at-toppen-er-naadd?referer=https%3A%2F%2Fwww.vg.no

Da får vi se om ekspertene nok en gang banker hobbyanalytikerne ned i støvlene:)

"Boligforsker Mari O. Mamre mener det kun er et spørsmål om tid før boligprisfallet kommer."

Boligprisfallet har vært her i snart et år så da fremstår Mari O. Mamre som litt treg i oppfattelsen.

"Timing is everything" Skulle ikke forundre meg om proff boligforskeren treffer ganske bra også her.

OSLOBOLIGER SOLGT SISTE 3 DAGER (per søndag 4. juni kl. 23:10)

Leiligheter: 69 (82,1 %)
....... selveier: 34 (40,5 %)
....... aksje/andel: 35 (41,7 %)
Eneboliger: 8 (9,5 %)
Rekkehus: 4 (4,8 %)
Tomannsbolig: 3 (3,6 %)
-----------------------
Totalt: 84 (100,0 %)

OSLOBOLIGER LAGT UT TIL SALGS SISTE 24 TIMER (per søndag 4. juni kl. 23:10)

Leiligheter: 151 (86,3 %)
....... selveier: 75 (42,9 %)
....... aksje/andel: 76 (43,4 %)
Eneboliger: 11 (6,3 %)
Rekkehus: 7 (4,0 % %)
Tomannsbolig: 6 (3,4 %)
-----------------------
Totalt: 175 (100,0 %)

...

Dette er første gang i år jeg registrerer at det er solgt lavere andel leiligheter enn det er lagt ut. Og da tilsvarende solgt høyere andel boliger med hage enn det er lagt ut.

I hele år frem til nå har jeg kun registrert at det er solgt høyere andel leiligheter enn det er lagt ut og tilsvarende solgt lavere andel boliger med hage enn det er lagt ut. I dag er tallene snudd som bl.a. vil redusere gjennomsnittlig omsatt kvm-pris i boligstatistikkene så lenge boliger med hage har langt lavere gjennomsnittlig kvm-pris enn leiligheter.

Jeg tipper at vi i følge statistikken til EiendomNorge får en sesongjustert prisvekst i mai på +0,1% og at det går nedad (sesongjustert) 5 av de resterende 7 måneder av året (en av de to andre blir +-0,0%, den andre overraskende sterk med +0,4%)

Er tipset ditt for Oslo eller for Norge?

Viser statistikken til Eiendom Norge sesongjustert prisoppgang i Oslo i mai så oppfatter jeg det å være det endelige beviset for at eiendomsmeglernes Eiendom Norge jukser med tallene.

Visningssuksessen til Onkel_S viser 0,2 % sesonjustert prisfall i Oslo i mai og Obosstatistikken ga 1,2 % prisfall i mai. Obosstatistikken viser at utvalgsfeilen som man har hatt i vinter, som har gitt prisoppgang i boligstatistikkene til tross for reelt prisfall, snudde i mai. Da skal Eiendom Norges sesongjusterte maitall for Oslo vise mer enn visningssuksessens fall på 0,2 %. Rapporterer Eiendom Norge riktige tall beregnet ut fra den måten de har beregnet i de foregående månedene så skal de rapportere et sesongjustert prisfall i Oslo i mai 2023 på 0,5 % eller mer.

Visningssuksessen til Onkel_S vil i alle de resterende ukene av 2023 vise sesongjustert prisfall i Oslo i form av en visningssuksess under 62. Samtidig vil visningssuksessen til Onkel_S i alle de resterende månedene av 2023 vise et større månedlig prisfall i Oslo enn man hadde i fjor. Dvs at gjennomsnittlig visningssuksess per måned vil i resten av 2023 være lavere enn i tilsvarende måneder i 2022.

Eiendom Norge skal rapportere sesongjustert prisfall i Oslo i mai 2023 og i samtlige av de etterfølgende 7 månedene. I alle de 8 siste månedene av 2023 skal Eiendom Norge rapportere sesonjustert prisfall i Oslo hvis de rapporterer riktig.

TL;DR: Hvis statistikken viser noe annet enn det jeg mener den bør vise så er den feil og Eiendom Norge/ OBOS / SSB etc. jukser med tallene.

Kan du dokumentere at boligprisfallet har vært her i snart et år? Uten å bruke et meget begrenset og subjektivt utvalg?

Du kan i beste fall dokumentere dette ved å regne deg frem til gjennomsnittlig omsatt boligstørrelse nå mot for et år siden, og deretter trekke fra den økte kvadratmeterprisen grunnet nedgang i omsatt gjennomsnittlig boligstørrelse. Mao. ikke en spesielt vitenskapelig metode.

Hvis den prisøkning vi har nå kun skyldes dreining mot mindre boliger, så skulle det i motsatt tilfelle være prisfall når markedet er bra. Problemet er bare at prisene nesten utelukkende har økt de siste 10 år uavhengig om markedet har vært bra eller dårlig, med unntak av 2017. Hvordan kan du forklare det? Hvorfor falt ikke prisene da markedet kokte under pandemien i 2020 der alle ville ha større plass med hus og hage?

Edit: Ser nå at det ble prisvekst i mai også. Hittill er prisene opp 7,7% i Norge. Godt mulig det er en dreining mot mindre boliger, men jeg har vanskelig for å se at det har vært en så kraftig dreining at det kan rettferdiggjøre en oppgang på 7,7%, eller mer dersom vi befinner oss i et kamuflert krakk.

Hvis eiendomsmeglerne presenterer enda en statistikk som ikke stemmer med statistikkene til OBOS/Onkel_S så oppfatter jeg det som det endelige beviset for at eiendomsmeglerne jukser med tallene. Det er ikke min subjektive mening som sammenstilles med eiendomsmeglernes subjektive statistikk, men de objektive statistikkene til OBOS og Onkel_S.

På debatten "Salgspriser i det siste - Del 2" har debattanten Gitarhelt1 siste innlegget per nå som er:

"Kuppet 450.000 over prisantydning.
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=304374393"

Boligen som trekkes frem er en 16 år gammel penthouseleilighet i 7. etg. i Heimdalsgate 10A i Oslo (mellom Grunerløkka og Grønland) på 74 kvm med en terrasse på ca 40 kvm utenfor stue/kjøkken og hovedsoverom og med garasjeplass med lading i kjelleren med heis opp til leiligheten. Oppnådd pris 450 tusen kroner over prisantydningen påstås å være 8,05 millioner kroner.

I januar/februar 2019 ble boligen omsatt for 6,7 millioner kroner som gir en prisoppgang siste 3,3 år på 20 %. Obosstatistikken for Oslo viser 61.615 kroner per kvm i januar 2019, 62.753 kroner per kvm i februar 2019 og 78.664 kroner per kvm i mai 2023. Dvs at obosprisene i Oslo har steget med 27 % fra snittet av januar og februar i 2019 til mai 2023.

Boligen er kuppet og eiendomsmegleren er styreformann i Eiendom Norges Privatmegleren.

Dette salget er ikke et bevis på hvor hett markedet er i Oslo eller hvor dyktig Privatmegleren er til å megle. Tvert imot er dette et elendig salg hvor selgeren heller bør gå til sak mot det eiendomsmeglerselskapet som styreformannen i Eiendom Norge leder enn å sprette champagnen. Kjøperen har gjort et kanongodt kjøp av en unik bolig takket være en elendig megling over grensen til noe som det bør bli en sak av.

Å tro på eiendomsmeglere i dag er for de som er sterke i troen. Uansett hva denne yrkesgruppen holder på med. Å tro på Privatmegleren og Eiendom Norge spesielt krever overdrevent sterk tro.

Til:
Olav2
I dag kl 10:23

Her er du på bærtur. Leiligheten er 74 kvm, og solgt for 8,05?
Del salgspris på kvm-pris og den er skyhøyt over gjennomsnittlig obospris som du selv linker til.
Den var forsåvidt høy også forrige gang den ble omsatt,
hvem vil kjøpe en 2 roms i det strøket der for den prisen? (Ikke kom her og si at det ene soverommet er ett soverom, det er ett kott med vinduer, se bildene).
Det er såvidt (!) plass til en seng der.
Sov godt, i dårlig luft.

Du er klar over at det er to skikkelige soverom av ordentlig størrelse plus "kottet"?

Prisene har steget kraftig frem til nå. Det har ikke vært noe krakk og de som sier det ser ikke hva som skjer der ute. Alllikevel ingen tvil om at det skjer noe med eneboliger og dyre boliger . Disse tar ikke av. I Bærum er det nå 100 eneboliger for salg . Aldri sett då mange eneboliger før . Det selges ikke mye av de dyreste boligene . Det øker på med disse. Jeg tror at unge som tidligere kjøpte eneboliger ikke får finansiering lengre til å kjøpe. Sitter flere vokse eldre nå med flere boliger? Kommer det krakk begynner der her

Traktor. Ja der har du rett, blingsa da jeg så knøtt-rommet.

Uansett endrer det ikke at kvm prisen (8,05 mot 74 kvm) er skyhøyt over Obos sitt snitt.

Give or take litt melodrama, og kanskje jeg tror/håper det ikke blir fullt så dramatisk rent praktisk også uavhengig av ordbruken, så peker innlegget ditt på et svært viktig poeng, Olav2. Så spørs det selvsagt både på fremtidig rente, leienivå og faktisk prisutvikling hvor galt regnestykket blir både for baroner og småinvestorer som undertegnede.

Det at priser har blitt dratt litt ut av kurven som ren yield kan forsvare er jo det som har reddet regnestykket for småinvestorer, og for egen del gjort at jeg kjøpte en enhet (dobbeltenhet) til for ikke alt alt for lenge siden, selv om jeg for så vidt deler en vurdering av at det fort kan gå ned en del om vi sammenligner priser om type 12 måneder med priser i dag. Om vi sammenligner om 120 måneder med i dag er jeg ganske sikker på at prisene i Oslo er betydelig høyere enn i dag nominelt, så får fasiten vise hvordan investeringen står seg totalt.

Skivebom fra min side. Ble ikke +0,1% men +0,4% sesongjustert. (Min regresjonsanalyse av visningssukses tilsier at 59% er tilsvarer 0,0, med en stigningstakt litt under 0,1 per prosentpoeng)

Yes, akkurat det er verdt å følge med på. Og mange i den gruppen sitter muligens med kontrakt på noen av de dyreste nybygde leilighetene og må selge eneboligen når det kommer tid for overtakelse. Jeg følger ikke Bærum, men svært spent på markedet på Nordstrand generelt når Poppelhagen/Sæter Torg ferdigstilles.

Så langt ser det ut som det går ganske bra både med eplehageprosjektene, "vanlige salg" og nybyggene - men som sagt spent på både hvordan markedet absorberer såpass mange nye enheter og ringvirkningene i 2024. Kommer selvsagt også an på hvordan generelt markedssentiment er da. Tror dog det er meste i disse prosjektene kjøpt for å bo (vanskelig å regne hjem for utleie, selv om noen muligens har spekulert med tanke på ren prisoppgang - vet det var tilfellet på Hauketo med noe resalg før overtakelse i nybygget ved stasjonen der) i nevnte prosjekter, og sikkert i stor grad av nevnte godt finansierte grupper.

Gir jo null mening å sammenligne med OBOS-snittet en bolig som åpenbart er langt bedre en snittet på så godt som alle parametre... Dog slo det også meg (som Olav2 påpekte) at det ikke er sikkert at salget er så godt at man automatisk skulle godtatt salg før visning. Den private uteplassen ser jo umiddelbart ut til å være i nærheten av standard man forventer for en felles takterasse og drar jo sikkert opp med opp mot en million alene?

OBOS-prisene i Oslo falt med 1,2 % i mai Marianne, som er ca 2 % nedgang sesongjustert så lenge OBOS-prisene i Oslo har steget 1,2 % i snitt i mai de siste 5 årene. OBOS er i hovedsak borettslagsleiligheter som er ca 40 % av boliger som selges i Oslo. Dvs at 40 % av osloboligene falt med 2 % sesongjustert i mai. Selveierleiligheter selges dårligere enn borettslagsleiligheter som har medført at det har hopet seg opp langt flere selveierleiligheter i Oslo til salgs enn borettsleiligheter. Det tilsier at prisutviklingen til selveierleilighetene har vært mer negativ enn borettslagsleilighetene, dvs minst 2 % sesonjustert fall i mai. Selveierleiligheter er også ca 40 % av boligene som selges i Oslo så da har 80 % av boligene i Oslo opplevd ca 2 % sesongjustert prisfall i mai. De øvrige 20 % boliger er en stor del av de boligene som du mener går dårlig i form av de dyreste boligene. Da er det knapt noe igjen som kan ha steget kraftig i pris.

Du lar deg lure av de som vil lure deg Marianne. Og da særlig eiendomsmeglere som lurer folk med lokkepriser og skryt av hvor mye de klarer å selge boligene for over den prisantydningen som de later som er en normal prissetting. Jeg har til gode å finne et eneste salg som reelt sett er et salg til høyere pris enn prisen fra pristoppen i fjor. Jeg har sjekket veldig mange salg og konklusjonen har for alle salgene vært at prisen er lavere enn hva den ville vært på toppen i fjor.

Går man til Eiendom Norges rapport figur 16 så finner man en oversikt over hvor mye mer boligene i snitt er solgt for i forhold til prisantydningen i mai de siste 10 årene.

Høyere oppnådd pris i snitt enn prisantydning i mai måned (i %):


2023: +1,5

2022: +4,1
2021: +3,6
2020: +0,1
2019: +0,9
2018: +1,5
2017: +2,4
2016: +4,7
2015: +3,7
2014: +1,9
---
Snitt 2014 til 2022: 2,5 %

Det er bare covidåret 2020 og 2019 som har opplevd lavere oppnådd pris i forhold til prisantydning enn i 2023. I snitt har oppnådd pris vært 2,5 % høyere enn prisantydningen i mai i de 9 årene forut for 2023. Dvs at årets oppnådde pris relatert til prisantydningen er 1 % dårligere enn snittet i de foregående 9 årene. Forutsetter man lik bruk av lokkepriser i hele denne perioden og 6 % gjennomsnittlig årlig prisøkning i de 10 årene så gir figur 16 et sesongjustert prisfall i mai 2023 på 0,5 %.

Her tar du feil Olav. Jeg har fulgt boligmarkedet tett i 30 år. Jeg har denne våren solgt bolig og kjøpt bolig . Jeg er der ute. Følger tett med på alle priser og omsetninger. Utover det er jeg helt enig med deg at dette topper nå. Det er for mange dyre boliger og eneboliger til salgs. Av attraktive leiligheter i mitt prissegment 9-12 millioner er det lite også enda. Det er nesten ikke mulig å få seg en bolig i Oslo og Bærum. Det er høye prisantydninger der ute. Ikke mye som settes ned.
Kan nevne en bolig Lysaker brygge solgt desember 7.8 mill. Samme boligen med samme standard en etg høyere 3 etg solgt i mai fot 10 mill. .

Bolig Ullern alle 95 kvm prisantydning 9.8 solgt 10,8
Det øker på med boliger nå i juni men det er også rett før ferieavvikling fra 20 juni. Neste helg blir vel siste store visningshelg

Mener du Lysaker Brygge 7 så ble den som ble solgt i mai for 10 millioner kroner solgt i 2013 for 6,5 millioner kroner. Dvs en prisøkning på 54 % siste 10 år.

https://www.finn.no/realestate/ownershiphistory.html?finnkode=301961463

I Eiendom Norges rapport for mai 2023 oppgir de i tabell 1 at osloprisene har steget med 84 % siste 10 år. Dvs steget 30 prosentpoeng mer fra 2013 enn leiligheten din i 3. etasje på Lysaker Brygge.

Det var uansett ikke poenget mitt. Lysaker brygge er heller ikke Oslo. Bærum har steget mindre enn Oslo.
Kan du da finne Lysaker brygge 7 som ble solgt for 7.8 i desember? Disse er prikk like bare en etg forskjell.
Det var det jeg ville illustrere

Din prikk like i 2. etg ble solgt for 7,65 millioner hvis jeg har funnet den du mener.

https://www.finn.no/realestate/ownershiphistory.html?finnkode=258193234

Helt riktig og det illustrert noe av det som har skjedd med mange boliger denne våren

Nei, det illustrerer veldig lite så lenge denne leiligheten ble omsatt i juni 2009 for 4,35 millioner kroner. 76 % prisøkning fra 2009 er sjokkerende lite når f.eks. gjennomsnittlig kvm-pris i Obos har steget fra 29.031 kroner i 1. halvår av 2009 til 78.185 i 2. halvår av 2022. Dvs steget med 169 % på disse 13,5 årene. Hva den katastrofalt dårlige prisutviklingen skyldes er vel en kombinasjon av at leiligheten ikke var helt prikk lik verken den i 3. etasje eller hva den var for 13,5 år siden. Den prikk like i etasjen over har nytt kjøkken som en åpenbar forskjell fra den i 2. etasje.

Disse to kan regnes som ganske like. Hva prisutviklingen har vært tidligere er vel ikke trådens diskusjons tema? Prisutviklingen dette halvåret eller siste året er diskusjonens tema. Regner disse for prikk like selv om det ene har satt inn noen nye kjøkkenskap maks 100t. Den andre har bekostet tapeter etc som den i 3 ikke har. Her ser vi en økning fra desember på to like leiligheter på 2.4 millioner

Nei, Marianne. Her har du en leilighet som ble solgt sjokkerende billig i desember i fjor av en eller annen grunn som f.eks. kan være et mislykket lokkeprissalg på et ekstremt uheldig tidspunkt i kombinasjon med manglende kvaliteter i leiligheten. Salget i desember i fjor er kun representativt for mislykkede salg og ikke for prisnivået i desember i fjor.

Her kan vi være enig. Det var et kupp for den som fikk den. Ikke manglende kvaliteter .Mer enn 30 prosent opp på 4 måneder

SALGSHISTORIKK
Dato

Hendelse

Pris

06 Oktober 2022 Ny pris 8 490 000
02 September 2022 Ny pris 8 950 000
07 Juni 2022 Ny pris (+) 9 650 000
13 Mai 2022 Annonsert på finn.no (+) 9 950 000
12 Oktober 2009 Tinglyst salg 4 350 000
22 November 2004 Tinglyst salg 560 000

https://www.bolig.ai/no/adresse/lysaker-brygge-7-bærum-72078336/2945651

Dette fremstår som rimelig mislykket!!

Ja og den andre få måneder senere solgt på første visning 10.Prisantydning 10.2. Markedet var elendig på høsten i fjor men ikke nå. Dette viser også hva som skjer når markedet er bra og når det er dårlig. Megler kjørte opp prisen de startet med på den andre i 7 og løftet den noe for en etg høyere. At prisutviklingen på Lysaker brygge har vært dårlig er jeg enig med deg i. Alle vil til Fornebu

En slik historikk skyldes alltid et eller annet alvorlig feil med boligen og/eller salgsprosessen og da blir denne omsetningen feil utgangspunkt for sammenlikning med hva som helst. Uansett hvor dårlig markedet var i desember i fjor så har det ikke steget med 31 % på noen måneder etterpå. Selv ikke Eiendom Norge har vært i nærheten av å rapportere noe så sinnsykt.

Mens eneboliger i Bærum er ned hele 20% fordi den mest begavede og selvoppnevnte eiendomsanalytikeren sier det.

https://borsen.dagbladet.no/nyheter/tar-grep-avviser-gjeldskrise/79408302

Det er i alle fall ikke problemer med å tjene penger på utleie hos søta bror for tiden, det er helt sikkert. !

Hehe...dagens oppsummering

2 % økte leier øker årlig leie i % av boligverdien fra 3,00 til 3,06 % hvis man kommer fra 3,00 % i årlig leie. Det hjelper ikke så veldig mye når lånerenten i nye lån har økt fra 1,00 til 7,50 %. 2 % leieøkning i alle boliger Heimstaden eier kompenserer for 0,09 % økning i lånerenten med Heimstadens rentebelastning på to tredjedeler av balansen. Dvs at 2 % leieøkning må gjennomføres 70 ganger for å kompensere for en økning i lånerenten på 6,5 %.

Heimstaden fremstår som desperat når de går til forhandlingsbordet for noe slikt som 2 % leieøkning i en liten del av porteføljen. Det er piss i havet og skaper mer negativ publisitet enn å løse noe av den enorme utfordringen selskapet står foran etter at lånerenten i nye lån har blitt sendt i himmelferd.

Heimstaden må redusere balansen i form av å selge boliger i bøtter og spann. Økte leier redder ikke noe annet enn ørene på grisen før grisen blir sendt til slakteriet.

Du unnlater å nevne at de har fastrente på 80% av lånene.