Du unnlater å nevne at de har fastrente på 80% av lånene.

Heimstaden Bostad hadde "Interest Rate Hedge Ratio" på 77,6 per 31. mars i år. Dvs at de hadde en rentesikring på en fremtidig periode på 77,6 % av lånene. En rentesikring i form av sikring av den risikofrie rente. Sikring i form av en renteswap som kun sikrer risikofri rente eller en sikring i form av et fastrentelån som både sikrer den risikofrie renten og rentemarginen.

For Heimstaden Bostad og alle andre boligbaroner er lånerenteutfordringen todelt i form av at både den risikofrie renten og rentemarginen har gått i himmelferd. For Heimstaden ca like mye i form av at både den risikofrie renten og lånemarginen har steget med ca 3 %. Forfaller et fastrentelån med 1 % rente så øker lånerenten med 6 %, forfaller et flytende lån med 1 % rentemargin så øker lånerenten med 3 %, og forfaller en renteswap med 0 % fastrente så øker lånerenten med 3 %.

Heimstaden Bostad rapporterte 2,2 % gjennomsnittlig lånerente per 31. mars i år, som var opp 1 prosentpoeng fra 1,2 % som selskapet rapporterte per 30. september i fjor. På 6 måneder har den gjennomsnittlige lånerenten til Heimstaden Bostad nesten doblet seg. Nesten doblet seg fra et ekstremt lavt nivå på drøyt 1 % til et nesten like ekstremt lavt nivå på drøyt 2 %. Den gjennomsnittlige lånerenten til Heimstaden Bostad er fortsatt ekstremt lav og fortsatt betydelig lavere enn den ekstremt lave årlige nettoleien på ca 3 % av boligverdiene.

Heimstanden Bostad går fortsatt med store løpende overskudd som følge av fortsatt betydelig lavere gjennomsnittlig lånerente enn nettoleien i prosent av boligverdiene og fortsatt en betydelig andel egenkapital. Nettoleien på 3 % er fortsatt av et betydelig større beløp enn lånerenten på 2,2 %.

Det er fremtiden som er kullsvart for Heimstaden og alle andre boligbaroner, og ikke nåtiden. Fremtiden vil medføre at dagens hysterisk lave fastsatte risikofrie renter og rentemarginer utløper en etter en som sender gjennomsnittlig lånerente oppover i en trapp hvor hver utløpte hysterisk lave risikofrie rente eller hysterisk lave rentemargin vil være et trappetrinn. Toppen av trappen noen år frem i tid ligger i dag for Heimstaden Bostad på knapt 8 % gjennomsnittlig lånerente. Reduserer ikke Heimstaden Bostad balansen underveis i form av storsalg av boliger så flytter trappen seg oppover etterhvert som man stiger oppover i trappen slik f.eks. eiendomsselskapet SBB opplever i dag. SBBs øverste trinn i trappen ligger i dag over 10 % gjennomsnittlig lånerente.

Boligkrakket som renteoppgangen garantert provoserer drar boligverdiene nedover som gjør situasjonen enda mer kullsvart så lenge det spiser av egenkapitalen i tillegg til den spisingen av egenkapitalen som om ikke lenge inntreffer når gjennomsnittlig lånerente er lenger opp i trappen. Med bare drøyt 30 % i reell egenkapital i dag for Heimstaden Bostad er egenkapitalen tapt før boligkrakket er over.

Det er ingen vei utenom å selge boliger for Heimstaden og alle andre boligbaroner. Med det ørlille forbeholdet om at de kan bli reddet av et fremtidig rentekrakk. Kommer ikke rentekrakket så må baronene selge eller så går de på ryggen økonomisk. Må selge til menigmann så lenge det er den eneste kjøperen i en verden hvor alle boligbaroner må redusere balansen. Baronenes salg er en boligkrakksgaranti i tillegg til garantien den ekstreme økningen i lånerenten gir.

For eventuelle nye lesere av denne debatten tar jeg meg friheten Mønny til å gi en forklaring på hvorfor du og noen andre debattanter noen ganger er så engasjerte.

Boligbaroner (både store og små) og eiendomsmeglere er det flest av som debattanter på Hegnars Eiendomsforum. Mine innlegg provoserer noen boligbaroner og noen eiendomsmeglere så kraftig at Janteloven tas frem, logikken slås av og høfligheten legges på is.

Hehe, dagens oppsummering..

Tollefsen er via sine selskaper, med Heimstaden som det dominerende selskapet, nesten utelukkende en boligbaron. Thon derimot er via sine selskaper, med OLT som det dominerende selskapet, nesten ikke boligbaron. Thon er en eiendomsbaron hvor bolig kun er en liten del av totalporteføljen. For Thon spiller det knapt noen rolle økonomisk at boligprisene krakker. For Tollefsen medfører et boligkrakk at han går på ryggen økonomisk hvis han ikke selger store deler av porteføljen.

OLTs eiendommer hadde ifølge årsrapporten 2022 nettoleier på fra 3,1 % til 8,2 % av eiendomsverdiene. De laveste nettoleiene er for boliger hvor trolig de ca 150 leilighetene OLT ikke solgte i 2017 på den nye delen av Storo Storsenter er de som representerer 3,1 %. OLT trakk salget i 2017 fordi kombinasjonen innstramning i utlånsforskriften og lav lånerente gjorde salg til menigmann mindre attraktivt enn å leie ut leilighetene. Angående bolig er Thon fleksibel i form av både å selge, å kjøpe og å sitte i ro. Angående nesten alle andre typer eiendom så bare kjøper han eller sitter han i ro. Årsaken er at bolig har så lav løpende avkastning at selv Thon, som ikke liker å selge eiendom, selger når markedet sier at han skal selge. Markedet sier bl.a. at han skal selge når finanskostnadene blir for store som følge av renteoppgang i forhold til nettoleien boligene gir.

Alle eiendomsbaroner, med unntak av boligbaronene, har det på mer eller mindre samme måten som Thon i form av at bolig er den minst attraktive eiendomstypen å sitte med når rentene stiger. Og den eiendomstypen de da selger først hvis renteoppgangen provoserer dem til å redusere balansen. Eller bolig blir den eiendomstypen de selger for å kjøpe andre eiendomstyper som pga langt høyere løpende avkastning er mer attraktive å sitte med etter at lånerenten har steget.

Thon har en lang historie i å selge boliger når markedet, og da spesielt rentenivået, sier at han skal selge. Det ser fortsatt ikke ut som han er i gang med salget, men det kommer nok. Å sitte med boliger som bare gir 3,1 % nettoleie når han må betale 5,5 % i lånerente ved refinansiering er så lite thonsk at det vil han nok ikke fortsette med så veldig mye lenger. Hvor det trolig er av betydning at hans regnskapsrapportør Sperre slutter med å rapportere om boligpriser i Oslo som stiger. Når Sperre rapporterer mer i henhold til hva som faktisk skjer i oslos boligmarked istedenfor å papegøye det spinnville Eiendom Norge presenterer er nok boligsalget til Thon nært forestående. Å sitte med boliger som krakker i pris samtidig som de knapt gir halvparten av rentekostnaden i nettoleie er økonomisk selvskudd som Thon aldri har engasjert seg i.

De andre eiendomsbaronene følger Thon både før og etter i tid. Det er garantert noen i dag som allerede er i gang med å tømme eiendomsporteføljen for boliger. I markedet ser man tegnene av dette f.eks. i form av at selveierleiligheter, som er den typen leiligheter som eiendomsbaronene eier, har hopet seg langt mer opp til salgs enn borettslagsleiligheter i Oslo til tross for de bedrede finansieringsmulighetene man fikk fra nyttår for sekundærboliger i Oslo.

"Det er garantert noen i dag som allerede er i gang med å tømme eiendomporteføljen for boliger"

https://www.finn.no/realestate/businesssale/ad.html?finnkode=305467648
https://www.finn.no/realestate/businesssale/ad.html?finnkode=304501568
https://www.finn.no/realestate/businesssale/ad.html?finnkode=302340419
https://www.finn.no/realestate/businesssale/ad.html?finnkode=299408326
https://www.finn.no/realestate/businesssale/ad.html?finnkode=296762906
https://www.finn.no/realestate/businesssale/ad.html?finnkode=294983916
https://www.finn.no/realestate/businesssale/ad.html?finnkode=294728831
https://www.finn.no/realestate/businesssale/ad.html?finnkode=290758255
https://www.finn.no/realestate/businesssale/ad.html?finnkode=289193182
https://www.finn.no/realestate/businesssale/ad.html?finnkode=284610982

Dette er baroner som forsøker å selge til baroner. Dvs at disse salgene fortsatt ikke påvirker det ordinære boligmarkedet. De lykkes neppe med salgene slik at de må over til boligmarkedet for menigmann før de får solgt. Veien til vellykket salg går via seksjonering og utkastelse av leietakere for de som ikke har gjort det allerede. For boligbaroner med empati går veien om seksjonering og salg av de boligene som blir ledige når leietakere sier opp kontrakten. Thon har vist seg å ha empati, noe man kan lure på om Tollefsen har i hans leieprisøkningsforsøk i Sverige. Tollefsen kaster vel ut både ung og gammel hvis han klarer det uten at det blir for mye støy.

Leieprisøkning i Sverige har ingenting med empati å gjøre. I Sverige bestemmes ikke leiepriser av tilbud og etterspørsel, men av Staten med bakgrunn i boligens bruksverdi. Økte kostnader for eier kan dermed lastes over på leier.

Du har så mye personlig mot denne mannen at logikken slås av og høfligheten legges på is.

Flere leiligheter jeg har sett på blir stående nå. Ingen legger inn bud. 3 meglere har bedt meg legge inn bud så blir vi enig med selger. Nei, har god tid nå. Vi er i starten av nedturen. Hvor stor blir den er det store spørsmålet.

Det er helt tydelig at noe skjer nå. I Oslo er det solgt 37 av 520 brukte boliger over 10 mill. I Bærum er det solgt 11 boliger av 146 brukte boliger. Vinderen bydel er det solgt 6 av91 brukte boliger over 10 mill. I Bygdø Froger er det solgt 5 av 74 boliger over 10 mill. Det har stoppet opp med salg av dyre boliger

Spennende! Kanskje vi endelig begynner å se litt nominell nedgang?

Klarer du kvantifisere hvor unormalt dette er? Gjerne sesong- og værjustert ;)

Av 20 Krogsveen salg som ligger på Finn nå:
4 under prisantydning
3 til prisantydning
13 over prisantydning

Hei Har ikke systematisk fulgt med på boliger over 10 millioner tidligere. Men 10 millioner er egentlig ikke veldig mye for mange.

Av leiligheter over 20 mill. er det i Bærum solgt 1 brukt bolig og i Oslo er det solgt 5.


Av hus i Bærum er det solgt 4 av 104 hus denne uken og det vil bygge seg opp et overskudd over sommeren. Mange av disse har også sikkert eiere som kanskje har kjøpt på topp en leilighet i 50-70 aldersgruppen og sitter fort med to boliger og kjøperne unge får ikke finansiering til til å kjøpe eneboligene. I Oslo er det solgt bare 20 av 329 brukte eneboliger

Takk for svar og jeg er også som jeg nevnte spesifikt spent på Nordstrand-markedet hvor det kommer mange leiligheter i 2024, som jeg subjektivt sett synes er priset helt i overkant med sikkert mange tilhørende salg av eneboliger slik du beskriver fra andre steder. Men foreløpig virker det som det går ganske fint med både vanlige salg, eplehageutbygginger og nevnte leiligheter.

Helt grov magefølelse tilsier at salgstallene du nevner er lave, men vet ikke om de er oppsiktsvekkende lave.

Denne uken er det solgt 4 boliger på Nordstrand .. Tilsalgs 112. 80 brukte. Det er solgt 1 bolig over 10 mill.. Det bygger seg opp med boliger fremover nå. Ferien starter om en uke og mesteparten av disse er ikke solgt. Det er 69 brukte og nye boliger til salgs over 10 mill.

8 av 19 boliger som er solgt på Frogner pt , har prisantydning fra 10 mill og oppover. Syntes det går greit unna i alle prissegmenter. Skjønner ikke bekymringen .

Langt høyere inflasjon enn ventet: Prisene steg 6,7 prosent forrige måned

Norges Bank har fått en dramatisk kronesvekkelse rett i fanget. Nå har også kjerneinflasjonen steget til et nytt rekordnivå, langt over sentralbankens prognoser.

https://www.dn.no/inflasjon/norges-bank/langt-hoyere-inflasjon-enn-ventet-prisene-steg-67-prosent-forrige-maned/2-1-1464506

…

Pressen leser tydeligvis ikke der man argumenterer for prognosene:

Olav2
22.04.2023 kl 12:40
2841
NY REKORD I KJÆRNEINFLASJONEN SETTES I MAI 2023

Måned: månedsvekst i KPI-JAE : årsvekst i KPI-JAE

03.23: +0,6 : +6,2 .... nest høyeste årsvekst i dette århundret (01.23: 6,4%)
03.22: +0,3 : +2,1
03.21: +0,3 : +2,7
03.20: +0,3 : +2,1
03.19: +0,3 : +2,7

Måned: månedsvekst i matvarer og akoholfrie drikkevarer : årsvekst i matvarer og akoholfrie drikkevarer

03.23: -1,7 : +8,6
03.22: -1,4 : 0,0
03.21: -0,6 : -0,3
03.20: -0,3 : +2,7
03.19: -0,9 : +2,9

Måned: månedsvekst i betalt husleie : årsvekst i betalt husleie

03.23: +0,3 : +3,6
03.22: +0,2 : +1,9
03.21: +0,1 : +1,0
03.20: +0,2 : +1,8
03.19: +0,2 : +1,8

Kilde: SSB

...

VG 21.04.2023:

"Nå skrus matprisene opp

Etter ti uker er det slutt på prisfrysen. Nå blir handlekurven din hos Kiwi, Rema og Extra dyrere."

https://www.vg.no/nyheter/innenriks/i/MopLQ0/naa-skrus-matprisene-opp

...

"Det økonomiske resultatet i lønnsoppgjøret 2023

LO, YS og NHO er enige om en ramme på 5,2 prosent"

https://www.nho.no/lonn-og-tariff/lonnsoppgjoret/artikler/2023/resultatet-i-lonnsoppgjoret/

...

Dato: Euro i norske kroner

21.04.23: 11,61
21.03.23: 11,25
21.02.23: 10,97
20.01.23: 10,72

21.12.22: 10,42
21.11.22: 10,51
21.10.22: 10,33
21.09.22: 10,18
22.08.22: 9,77
21.07.22: 10,17
21.06.22: 10,36
20.05.22: 10,28
21.04.22: 9,63

Det var spot on Olav2, ikke mer å si.

Som vanlig overdriver du noe vanvittig. Prisene steg 6,7 prosent siste ÅRET ikke måneden.

Ikke gjør deg dummere enn du er Traktor94

https://www.dn.no/inflasjon/norges-bank/langt-hoyere-inflasjon-enn-ventet-prisene-steg-67-prosent-forrige-maned/2-1-1464506

Leste du noe annet enn overskriften (som er feil) Kallenavn 100?
Fra din artikkel: "Konsumprisene steg med 6,7 prosent på årsbasis i mai".

jeg og resten av Norge leste overskriften og skjønte hva DN mente (selv om den er "feil"). Forstod ikke du det heller Ring2?

Hvorfor skriver du da "Ikke gjør deg dummere enn du er Traktor94" og lenker til denne DN artikkelen? Hva er det ved Traktor94's innlegg som du prøver å kritisere?

at han, og tydeligvis nå også du, ikke skjønte at det menes årstakt og ikke månedsendring: "Langt høyere inflasjon enn ventet: Prisene steg 6,7 prosent forrige måned". Vi andre skjønner at når man sier "prisene steg 6.7% forrige måned" så mener man forrige måned i forhold til i fjor, ikke i forhold til måneden før. Hvis det er på dette nivået det ligger Ring2 så forklarer det i grunn en god del..:) God helg!

Hahaha kostelig! Du prøvde å arrestere Traktor94 ved å poste en artikkel fra DN der det i overskriften står at "Prisene steg 6,7 prosent forrige måned", også tok du det for god fisk. Alle som ikke er finansielt inhabile vet at hver gang inflasjonstallene slippes så oppgis inflasjonen både på månedsbasis (MoM) og årsbasis (YoY). Når man skriver "Prisene steg 6,7 prosent forrige måned" så er det implisitt at man snakker om MoM, ikke YoY:) God helg!

Årsveksten siste måned kom inn på 6.7% Noe som fint kan skrives slik alle andre har gjort det, og være innenfor rent grammatisk.
Men det skjer jo at pappskaller henger seg opp i de ( I sine øyne) mest finurlige detaljer for å prøve å vrenge å vri en sak til sin fordel.
Dette skjer veldig ofte når nevnte pappskalle ikke har noe bedre å vise til og tyr til personangrep i stedet for sak, også kjent som simple hersketeknikker.

Er en av mange som leser denne tråden men har lite å bidra med, men føler det er 2 ting som ikke blir snakket om når det gjelder behovet for bolig fremover.
1. Ukrainske flyktninger er ikke som andre flyktninger vi har hatt. Det er i hovedsak kvinner og barn som kommer. Det er tvilsomt at mennene som har kriget for å frigjøre landet sitt kommer til å flytte ut av landet etter endt krig. De som er i Norge kommer i hovedsak til å flytte hjem til familiene. Dette og fordi jeg tror det kommer hjelpepakker til oppbygging som vil gjøre det enklere for de å flytte hjem.
2. Arbeidsinnvandring. Med veien det går for den Norske kronen så kommer vi ikke til å se arbeidsinnvandring slik vi har sett siste årene. Ta med at Ukraina skal bygges opp igjen så vil strømmen av arbeidskraft ikke gå til Norge.
Ingen ekspert, bare tanker.

For noe vås! Du må ikke føle deg forpliktet til å skrive idiotiske ting selv om du sympatiserer med de underliggende standpunktene. Voks opp og slutt med patetiske dumme innlegg! Burde snart ringe noen bjeller etter mange år med skivebom, litt selvinnsik og ydmykhet etterlyses!

Da hoper boligene seg opp i markedet 33% mer usolgte boliger i år enn i fjor. Nå kommer smellen, dette blir ikke pent https://e24.no/norsk-oekonomi/i/abk844/finnno-over-30-prosent-flere-boliger-til-salgs?referer=https%3A%2F%2Fwww.vg.no

Tenk deg om, les hele artikkelen og ikke bare overskriften. Er du fremdeles ikke flau over kommentaren din etter dette er det ikke håp.

Det er lite tvil om at han har rett i at det er mer usolgte boliger i år enn i fjor. At "smellen" kommer kan muligens diskuteres, men all den tid NB nok går for 1%poeng høyere rente, og mye mulig 50 punkter allerede om et par uker tilsier at dette kommer til å merkes svært godt hos husholdningene. KAn jo ogås for ordens skyld nevne NIBOR som er godt over 4% og ganske bratt stigende sammen med (i norsk målestokk) løpsk inflasjon og prisstigning.
Det vil være naivt å tro at norske husholdningers låneevne ikke vil bli rammet av så store bevegelser i rentemarkedet som vi har hatt, og står overfor, omm enn med en betydelig forsinkelse.
Lettelsene i utlånsforskriften nå i vinter er snart spist opp av økende renter, og når styringsrenten slutter å stige, fortsetter utlånsrenten videre opp mens bankene øker marginene igjen.
Det understrekes også i artikkellen at det hoper seg opp med dyre og store boliger som ikke selges like godt som før, noe som i grunn understøtter olav2 sine observasjoner/kommentarer.

Alt i alt vil jeg påstå at han har sine ord i behold, om enn noget dramatisert... ! Det smeller aldri fort i boligmarkedet, men det skyndter seg sakte.

Det er helt korrekt at det er ca 30% flere boliger på finn.no nå enn i fjor. For Oslo er det til og med nesten +50% (i følge noprofit sin statistikk som finnes i denne trådens åpningsinnlegg). Men i forhold til 2020 er det +1,7%, neppe noe som i seg selv ville gi store overskrifter.

Det er allikevel sammensetningen av boliger som er annerledes. Det er dyre boliger og eneboliger som ikke selges. Av vanlige boliger under 10 mill er det ikke mye spennende til salgs

Det er kanskje greit å sammenligne år for år.
I år bygges det lager i høy hastighet ser det ut for.
Var det likt utbud og tilsvarende dårlig salg tidligere år?
En bør jo selvsagt ikke nevne at dyrt selger sjeldent dårlig for tiden.

Absolutt relevant tankegods dette. På samme måte som arbeidsinnvandrere og flyktninger har bidrat til oppgangen i bolig- og leiepriser, vil deres hjemreise føre til det motsatte. Og krone-krakket vil definitivt få negative følger for alle bransjer som for lengst har gjort seg avhengige av arbeidsinnvandrere - og hvilken håndverksbransje har ikke det?

Hvis vi tar månedsskiftet januar/februar 2020 mot 2023 og midt juni 2020 mot 2023 så var det i år ca 100 flere bruktboliger i år ved månedsskiftet jan/feb enn i 2020 og nå er det ca 40 flere. Visningssukseen ved månedsskiftet jan/feb 2020 var 67% som økte mot 12 mars for så å krasje til 40-tallet i fem uker for så å komme til 58% (3 ukers middel) midt juni. I år var visningssukseen ved månesdskiftet jan/feb ca 62% og er nå 57%. Ganske sammenlignbart på tross av at mars-april for årene var veldig lite like.

Naturligvis kan man gjerne sammenligne år for år, men det gir lite mening å gjøre det uten å ta med at siste års tilbiudsside i juni var svært lav, og at økningen spesielt kom i høst, ikke nå. Økningen over våren er ikke synderlig unormal.

Da det var nedgang i 2017 var det 18. august 3850 bruktboliger på finn.no og 1600 nye. Nå er det 2227 brukte og 1229 nye. For ca samme tid på året var det i overkant av 4000 boliger på finn.no og 2200 visninger i helgen. Nå er det 3460 boliger totalt og 770 visninger (største nedgang dog på nyboligvisninger)

(https://www.aftenposten.no/okonomi/i/oqL7j/i-vinter-var-det-faa-boliger-til-salgs-i-oslo-og-prisene-foek-i-vaeret-naa-flommer-markedet-over-og-prisene-synker)
"I Oslo er det snaut 4000 boliger til salgs, og søndag var det hele 2220 visninger"

(https://www.tv2.no/nyheter/innenriks/rekordmange-boliger-til-salgs-3300-visninger-i-oslo-i-helgen/9303768/):
"Ifølge Finn.no holdes det 344 visninger i Oslo lørdag og 2.928 søndag. Torsdag ettermiddag lå det 5.452 boliger ute til salgs på Finn.no. Av dem er 1.606 nye boliger".

https://www.nrk.no/rogaland/snart-tomt-for-private-utleieboliger-flere-steder-i-norge-1.16442553

Ligger litt interessant informasjon i artikkelen i tillegg til at temaet har vært diskutert flere ganger i tråden

Onkel - det går tilsynelatende ganske bratt oppover hva gjelder lageret av usolgte. Men det kan fint være innenfor normale variasjoner såfremst det blir en normal sommer og det selges unna.
Fint vær er viktig for for godt salg, en kan nok enes om at sørnorge har hatt særdeles bra salgsforhold siste halve året.

7 av 19 solgte på Frogner med prisantydning på mellom 11 -18 mill. Ikke helt svart i det øvre segmentet Marianne.

Nesten bom stopp i markedet, prosjekter legges ned og mange visninger uten bud i det hele tatt. Oslo holder koken, enn så lenge. Markedet speiler en stor risiko nå, og renten skal videre oppover. Men folk kjøpte også Opticom på topp i sine dager så hvem vet.

Ikke dumt å hedge med noe håndfast om man absolutt skal spekulere videre i pyramiden: "Meglerhus spår rentefest"
https://e24.no/boers-og-finans/i/xgyjKG/oslo-boers-endte-markant-opp

Det er solgt 7 av 88 brukte boliger til salgs over 10 mill. Det er vel ikke veldig imponerende i en bydel med mange dyre boliger. 88 av 146 boliger koster jo over 10 mill. Alle ser vel hvor det øker på med boliger nå

Aldri sett så mange omsetninger mellom 10 og 20 mill som det siste året. Må man opp i 20-90 mill, så har vel det alltid vært tregt. Intet nytt der. Men absolutt et brukbart utvalg ledige nå.

8 leiligheter omsatt på Frogner med prisantydning på 10-20 mill man-ons. Krise ?

https://www.finansavisen.no/politikk/2023/06/15/8015787/boligmarkedet-pa-vei-til-storkrise

"Mange hevder at serien av renteøkninger Norges Bank allerede har gjennomført fra null-nivået ikke virker. Dream on."

Begynner å skje ganske mye i boligmarkedet nå litt sånn plutselig. Det renner på med nye boliger og salget ser ut til å være relativt svakt. Særlig i andre byer enn Oslo.
Mulig det er vårslippet som er litt sent og at det blir absorbert.

Hegnar er i alle fall ikke særlig optimist. M

Kommer sikkert en korreksjon. Men vi må nok få litt fart på arbeidsledigheten om vi skal få noe skikkelig krakk

rentene begynner å merkes, blir nok nedgang i boligprisene i 2023 og 2024, kan bli muligheter for gode kjøp

VÅR TIDS VERSTE BOLIGHØST PÅ GANG

Høsten 1992 tvang Soros Norges Bank til å oppgi fastkurspolitikken etter at 1 dags rente oversteg 1 % for å holde kroneverdien oppe. Høsten 1992 var boligmarkedet kullsvart en periode for å lette da rentekrakket startet etter at fastkurspolitikken måtte oppheves. Høsten 1992 var ikke bare kullsvart på slutten av vår tids største boligkrakk, men også starten på en kraftig oppgang provosert av det igangsatte rentekrakket.

Høsten 2008 var boligmarkedet kullsvart etter at finanskrisen stengte bankenes lånekraner en periode inntil Norges Bank igangsatte rentekrakket som bunnet ut for 2 år siden. Høsten 2008 var ikke bare kullsvart på slutten av vår tids nest største boligkrakk, men også starten på en kraftig oppgang provosert av det igangsatte rentekrakket.

Høsten 2023 blir boligmarkedet kullsvart provosert av boliglånsrenter i himmelferd uten et hjelpende rentekrakk så langt man kan se. Tvert imot må renten videre oppover nødvendiggjort av en stadig mer ukontrollert inflasjon i stor grad provosert av historiens laveste kroneverdi hvis man ser bort fra noen dager etter at covid stengte alt. Det blir kullsvart hele den kommende høsten uten et reddende rentekrakk og da blir det vår tids verste bolighøst.

1. halvår av 2023 fremstår som en opptur for mange stimulert av spinnville boligstatistikker som ikke er konstruerte for å fange opp hva som skjer i 2. fase av et boligkrakk. En 2. fase hvor omsetningen dras så kraftig i retning boliger med høy kvm-pris at gjennomsnittlig omsatt kvm-pris stiger til tross for fallende boligpriser. Omsetningen dras i retning boliger med høy kvm-pris i form av små boliger, leiligheter kontra boliger med hage og de nyere og dyre leilighetene som 50-70 års generasjonen kjøper. At 2. fase traff den sesongmessige beste delen av året kamuflerte nedturen enda mer. Oppturen i 1. halvår av 2023 var en illusjon.

I 3. fase av et boligkrakk dras omsetningen mindre og mindre i retning boliger med høy kvm-pris. Utleiernes etterspørsel etter små boliger bortfaller og blir erstattet av salg for å overleve renteoppgangen, det langt høyere prisfallet for boliger med hage enn leiligheter drar omsetningen i retning boliger med hage kontra leiligheter og 50-70 års generasjonens kjøp av nyere og dyrere leiligheter krakker som følge av at boliger med hage som de selger allerede har krakket i pris. I tillegg blir det enda færre 1. gangskjøpere av små boliger som følge av foreldrenes dårligere egenkapitalsituasjon bl.a. provosert av verdikrakket i boliger med hage som foreldrene vanligvis eier. De typer boliger som holdt seg prismessig i 2. fase av boligkrakket krakker mer enn alle andre typer boliger i 3. fase av boligkrakket.

3. fase av boligkrakket som vi er inne i sammenfaller med den dårligste delen av året i form av høsten.

noprofit har i dag registrert 2.065 bruktboliger til salgs i Oslo som er 575 flere (+39 %) enn for 1 år siden. Onkel_S registrerte en visningssuksess i forrige uke på 52 % som er 11 % lavere suksess enn for 1 år siden. Og Boff registrerte for 3 dager siden et forhold mellom annonser til leie / ønskes leid på 5,07 som var 0,74 høyere enn for 1 år siden. I år steg forholdstallet fra mai til juni i motsetningen til i fjor som forholdstallet falt. I fjor var man på vei mot et hysterisk leiemarked som følge av studentenes og sesongarbeidernes tilbakekomst etter covid, som man ikke har i år.

Det er langt flere boliger til salgs i år enn i fjor, det selges langt mindre andel boliger i år enn i fjor og leiemarkedet er dårligere på vei til å bli langt dårligere enn i fjor. I år er styringsrenten 3,25 % i midten av juni mot forrige års 0,75 %. I år vil styringsrenten høyst sannsynlig nå 4 % før året er omme. I fjor nådde man 2,75 % styringsrente før året var omme. Krakket startet i fjor med 1,75 % i september i fjor. I år er styringsrenten trolig 3,75 %, dvs 2 % høyere i september i år enn i fjor.

Utgangspunktet er langt dårlige på alt i år enn i fjor og alt blir dårligere i høst enn i fjor høst. I fjor høst startet boligkrakket. I årets høst krakker det mer enn noen gang tidligere i vår tid.

Når det gjelder leiemarkedet (sample of one warning, men ferske data) virker det sterkt akkurat nå. Hadde annonse ute 90 minutter på fredag, ca. 30 innkommende meldinger i løpet av den tiden, 3 knallkandidater på visning i går og leietaker valgt i dag. Ensjø/Helsfyr, 3-roms ca. 60 m2, 19.500,- inkl. nett/strøm/varmtvann. Som selvsagt er helt i nedre enden av hva man trenger av yield (rundt 4% et sted netto, får noe mer på 1-romsdelen av denne som er en 3+1), men altså ekstremt lett å leie ut.

Det er forskjell på teori og praksis (i den grad mikrostatistikker og selektive utvalg i denne tråden kan kalles teori). På papiret skal det være et prisfall, men det er ikke det som skjer i virkeligheten, enda. Det samme skjer i aksjemarkedet også. Indeksene har steget mye de siste årene hovedsakelig drevet av noen få selskaper og motgår all økonomisk teori som skulle tilsi et ganske kraftig fall som følge av de siste rentehevingene. Man kan skrive til man blir blå i fingrene, men man finner sjeldent svaret ved trekke for gardinene og stirre på excel-ark.

https://www.nettavisen.no/okonomi/frykt-i-boligmarkedet-mange-ar-siden-vi-har-sett-en-sa-tydelig-trend/s/5-95-1159906

Folk er redde for å bli sittende med 2 boliger...