Boligkrakket 2022/2023

Denne tråden er stengt for nye innlegg.
17.10.2023 kl 07:54
Automatisk lukket grunnet trådens størrelse. (Beklager.)
Olav2
17.10.2022 kl 20:26 516416

BRUKTBOLIGER TIL SALGS I OSLO (fra noprofit sin tråd oslo - varelager statistikk)

xxxxxxxxxxxxxx . 04.01.21: 585 .... 03.01.22: 398 . 02.01.23: 923
xxxxxxxxxxxxxx . 11.01.21: 820 .... 10.01.22: 698 . 09.01.23: 1.424
xxxxxxxxxxxxxx . 18.01.21: 875 .... 17.01.22: 831 . 16.01.23: 1.510
26.01.20: 1.360 . 25.01.21: 835 .... 24.01.22: 864 . 23.01.23: 1.475

02.02.20: 1.244 . 01.02.21: 758 .... 31.01.22: 797 . 30.01.23: 1.362
09.02.20: 1.174 . 08.02.21: 874 .... 07.02.22: 809 . 06.02.23: 1.278
16.02.20: 1.039 . 15.02.21: 916 .... 14.02.22: 861 . 13.02.23: 1.192
23.02.20: 1.199 . 22.02.21: 850 .... 21.02.22: 800 . 20.02.23: 1.065

02.03.20: 1.242 . 01.03.21: 969 .... 28.02.22: 903 . 27.02.23: 1.259
09.03.20: 1.264 . 08.03.21: 1.180 . 07.03.22: 1.032 . 06.03.23: 1.334
16.03.20: 1.300 . 15.03.21: 1.365 . 14.03.22: 1.149 . 13.03.23: 1.445
22.03.20: 1.500 . 22.03.21: 1.313 . 21.03.22: 1.212 . 20.03.23: 1.531
29.03.20: 1.525 . 29.03.21: 672 .... 28.03.22: 1.296 . 27.03.23: 1.269

05.04.20: 1.411 . 06.04.21: 1.117 . 04.04.22: 1.140 . 03.04.23: 697
13.04.20: 1.748 . 12.04.21: 1.384 . 11.04.22: 586 .... 11.04.23: 1.259
19.04.20: 1.752 . 19.04.21: 1.501 . 18.04.22: 1.081 . 17.04.23: 1.486
27.04.20: 1.701 . 26.04.21: 1.507 . 25.04.22: 1.210 . 24.04.23: 1.564

03.05.20: 1.792 . 03.05.21: 1.446 . 02.05.22: 1.203 . 02.05.23: 1.572
11.05.20: 1.807 . 10.05.21: 1.312 . 09.05.22: 1.228 . 08.05.23: 1.644
17.05.20: 1.642 . 18.05.21: 1.119 . 16.05.22: 1.238 . 15.05.23: 1.542
24.05.20: 1.888 . 25.05.21: 1.511 . 23.05.22: 1.412 . 22.05.23: 1.559

02.06.20: 1.903 . 31.05.21: 1.580 . 30.05.22: 1.197 . 30.05.23: 1.796
07.06.20: 2.025 . 07.06.21: 1.735 . 06.06.22: 1.329 . 05.06.23: 1.934
15.06.20: 2.062 . 14.06.21: 1.744 . 13.06.22: 1.491 . 12.06.23: 2.108
22.06.20: 1.949 . 21.06.21: 1.634 . 21.06.22: 1.490 . 19.06.23: 2.065
29.06.20: 1.587 . 28.06.21: 1.255 . 27.06.22: 1.157 . 26.06.23: 1.787

06.07.20: 1.037 . xxxxxxxxxxxx .... 04.07.22: 687 …. 03.07.23: 1.245
13.07.20: 705 .... 12.07.21: 496 .... 11.07.22: 403 .... 10.07.23: 849
20.07.20: 601 .... 19.07.21: 467 .... 18.07.22: 343 .... 17.07.23: 687
28.07.20: 813 .... 26.07.21: 594 .... 25.07.22: 454 .... 24.07.23: 801

03.08.20: 1.056 . 02.08.21: 909 .... 01.08.22: 726 …. 31.07.23: 1.200
09.08.20: 1.533 . 09.08.21: 1.430 . 08.08.22: 1.254 . 07.08.23: 1.794
17.08.20: 1.742 . 16.08.21: 1.683 . 15.08.22: 1.581 . 14.08.23: 2.229
24.08.20: 1.709 . 23.08.21: 1.760 . 22.08.22: 1.648 . 21.08.23: 2.335
31.08.20: 1.567 . 30.08.21: 1.585 . 29.08.22: 1.615 . 28.08.23: 2.317

07.09.20: 1.532 . 06.09.21: 1.465 . 05.09.22: 1.562 . 04.09.23: 2.242
14.09.20: 1.581 . 13.09.21: 1.491 . 12.09.22: 1.668 . 11.09.23: 2.291
21.09.20: 1.515 . 20.09.21: 1.574 . 19.09.22: 1.769 . 18.09.23: 2.365
28.09.20: 1.281 . 27.09.21: 1.374 . 26.09.22: 1.768 . 25.09.23: 2.282

05.10.20: 1.356 . 04.10.21: 1.093 . 03.10.22: 1.480 . 02.10.23: 1.971
12.10.20: 1.371 . 11.10.21: 1.191 . 10.10.22: 1.739 . 09.10.23: 2.199
19.10.20: 1.290 . 18.10.21: 1.360 . 17.10.22: 1.912 . 16.10.23: 2.291
26.10.20: 1.194 . 25.10.21: 1.369 . 24.10.22: 1.973

02.11.20: 1.057 . 01.11.21: 1.155 . 31.10.22: 1.923
09.11.20: 1.049 . 08.11.21: 1.180 . 07.11.22: 1.860
16.11.20: 1.003 . 15.11.21: 1.192 . 14.11.22: 1.814
23.11.20: 982 .... 22.11.21: 1.162 . 21.11.22: 1.743
30.11.20: 915 .... 29.11.21: 1.087 . 28.11.22: 1.598

07.12.20: 753 .... 06.12.21: 938 .... 05.12.22: 1.438
14.12.20: 521 .... 13.12.21: 702 .… 12.12.22: 1.141
21.12.20: 231 .... 20.12.21: 380 …. 19.12.22: 699
xxxxxxxxxxxxxx . 27.12.21: 244 … 26.12.22: 436
Redigert 16.10.2023 kl 09:51 Du må logge inn for å svare
Olav2
07.11.2022 kl 10:05 5130

Kvartal: Styringsrente - innskuddsrente (bank) = margin mot styringsrente

1.07: 4,00 - 3,12 = +0,88
2.07: 4,50 - 3,36 = +1,14
3.07: 5,00 - 3,92 = +1,08
4.07: 5,25 - 4,39 = +0,86

1.08: 5,25 - 4,76 = +0,49
2.08: 5,75 - 5,05 = +0,70
3.08: 5,75 - 5,60 = +0,15
4.08: 3,00 - 4,61 = -1,61

1.09: 2,00 - 2,86 = -0,86
2.09: 1,25 - 1,88 = -0,63
3.09: 1,25 - 1,68 = -0,43
4.09: 1,75 - 1,86 = -0,11
https://www.ssb.no/statbank/table/09381/

Enig med deg Onkel_S at 2008 var et svært spesielt år. Renten både toppet ut etter en voldsom 4-års oppgang og krakket i 2008. I tillegg til finanskrisen samme år.

Det skjedde også noe med innskuddsmarginen i 2008 som var mitt poeng som ikke blir noe annerledes av at 2008 var et svært spesielt år på en del andre rentemåter. Innskuddsmarginen mot styringsrenten gikk fra ca 1 % i 2007 til ca -0,5 % i 2009 via et innskuddsmarginkrakk i 2008. Innskuddsmarginkrakket 2008 er det jeg mener at vår nye sentralbanksjef ikke fikk med seg eller har glemt når hun påstår at innskuddsmarginen vil øke fremover.
paneldata
07.11.2022 kl 10:23 5136

Makroøkonomisk fagmiljø er mindre skråsikre om rentemedisinen enn de vanligvis ville vært. Lærebokkonsensus er ganske solid i forhold til hva som er rett pengepolitikk for å håndtere svingninger nær inflasjonsmålet. Det er mer usikkert om rentemedisinen er den rette nå som inflasjonen i betydelig grad reflekterer økte realpriser på grunn av helt reell godeknapphet. Det er ikke sanseløs pengetrykking alene som har forårsaket økte priser (selvom dette er en del av bildet også denne gang). Sier meg enig med dem som ikke tror på at boligrentene vil bli høye særlig lenge framover.
Olav2
07.11.2022 kl 12:04 5070

RENTEPROVOSERT BOLIGKRAKK FØR FINANSKRISEN OG NÅ

Tid: styringsrente
03.11.22 - 06.11.22: 2,50 i 3 dager

22.09.22 - 03.11.22: 2,25 i 42 dager
18.08.22 - 22.09.22: 1,75 i 35 dager
23.06.22 - 18.08.22: 1,25 i 56 dager

... påbegynt rentehelvete

24.03.22 - 23.06.22: 0,75 i 91 dager

... avsluttet 10 års rentelykke

16.12.21 - 24.03.22: 0,50 i 98 dager
23.09.21 - 16.12.21: 0,25 i 85 dager

07.05.20 - 23.09.21: 0,00 i 504 dager
20.03.20 - 07.05.20: 0,25 i 48 dager
13.03.20 - 20.03.20: 1,00 i 7 dager

19.09.19 - 13.03.20: 1,50 i 176 dager
20.06.19 - 19.09.19: 1,25 i 91 dager
21.03.19 - 20.06.19: 1,00 i 91 dager

20.09.18 - 21.03.19: 0,75 i 182 dager
17.03.16 - 20.09.18: 0,50 i 917 dager
24.09.15 - 17.03.16: 0,75 i 175 dager

18.06.15 - 24.09.15: 1,00 i 98 dager
11.12.14 - 18.06.15: 1,25 i 189 dager
14.03.12 - 11.12.14: 1,50 i 1.002 dager

....

17.06.09 - 28.10.09: 1,25
06.05.09 - 17.06.09: 1,50
25.03.09 - 06.05.09: 2,00
04.02.09 - 25.03.09: 2,50
17.12.08 - 04.02.09: 3,00

... avsluttet rentehelvete og påbegynt rentelykke

29.10.08 - 17.12.08: 4,75 i 48 dager
15.10.08 - 29.10.08: 5,25 i 14 dager
25.06.08 - 15.10.08: 5,75 i 112 dager
30.05.07 - 25.06.08: opp fra 4,00 til 5,75 % i 392 dager

... påbegynt rentehelvete

15.03.07 - 30.05.07: 4,00 i 76 dager

... avsluttet 4 års rentelykke

30.06.05 - 15.03.07: opp fra 1,75 til 4,00 i 623 dager
11.03.04 - 30.06.05: 1,75 i 476 dager
11.12.02 - 11.03.04: ned fra 7,00 til 1,75 i 456 dager

12.08.98 - 11.12.02: mellom 5,50 og 7,00 i 1.582 dager

Forut for finanskrisen lå man på 5,5 til 7,0 % styringsrente i over 4 år fra 1998 til 2002 etterfulgt av et 1,25 års rentekrakk ned til 1,75 % hvor man ble liggende i 1,25 år. På 1,75 år fra rentebunnen i 2005 til man nådde 4,0 % styringsrente våren 2007 var man i rentelykke for å møte rentehelvete 30. mai 2007 da man fortsatte videre oppover fra 4,0 % styringsrente.

Boligprisene nådde toppen før finanskrisen våren 2007 for å igangsette et boligkrakk da styringsrenten økte ytterligere fra 4,0 %. Et boligkrakk stimulert av en 1,1 års renteoppgang til 5,75 %, etterfulgt av 112 dagers opprettholdelse av 5,75 % styringsrente samtidig som Lehman Brothers gikk på ryggen og skapte finanskrisen, etterfulgt av ytterligere 62 dager alt for høy rente frem til Norges Bank endelig krakket styringsrenten ned til 3,00 17. desember 2008 og igangsatte det hysterisk lave rentenivået som vi nå møter konsekvensene av.

Våren 2007 da boligprisene toppet med 4,00 % styringsrente var boliglånsrenten 5,75 % hvis man legger på 1,75 % margin. Da renten toppet seg i finanskrisen var styringsrenten 5,75 som ga 7,50 % boliglånsrente hvis man legger på 1,75 % margin. Boligrenteoppgang fra 5,75 til 7,50 % provoserer et boligprisfall på 23 % alt annen like.

Forut for finanskrisen provoserte renteoppgangen et boligprisfall på 23 %.
Forut for det igangsatte boligkrakket provoserer renteoppgangen et boligprisfall på over 50 %.
Redigert 07.11.2022 kl 12:18 Du må logge inn for å svare
baltuz
07.11.2022 kl 12:30 5042

jeg vil påstå at det ikke var noe boligkrakk i -norge under finanskrisen. Alt stoppet riktignok opp men det gikk fort over .

Kan ikke sammenlignes med 90 krakket som er det siste krakket i boligmarkedet her til lands.
baltuz
07.11.2022 kl 12:38 5061

Bolig er et primærbehov for folk og kan ikke sammenlignes med investeringer i aksjer. Folk vi eie sin egen bolig og de har uansett en bokostnad. Transaksjonskostnadene ved å skifte bolig er også så store at du vil bruke så mye penger på på å selge (eiendomsmeglrr , takst osv) og på å kjøpe ny senere (dok avgift, flyttekostnader , nye møbler .osv ) Selv om bokostnaden kan regnes å være høyere en periode nå pga renta vil du likevel trenge år på gå i null om du flytter bare pga spekulasjon i at prisene skal falle. inflasjonen bidrar til at byggekostnadene øker dramatisk over noe år og det er dermed neste gitt hva som skjer med boligprisene lang der framme for over tid må det bygges nytt både pga boligavgang og folketallsøkning.
Olav2
07.11.2022 kl 12:55 5131

Kvartal: utlånsmargin (banker)

4.09: +2,04
3.09: +2,21
2.09: +2,40
1.09: +2,20

4.08: +3,19
3.08: -0,22
2.08: +0,58
1.08: +0,65

4.07: +0,55
3.07: +0,22
2.07: +0,57
1.07: +0,66

En lærdom fra finanskrisen er at økt utlånsmargin motvirker styringsrentefall når styringsrentefall er motivert av kraftig nedtur. Med dagens inflasjonsforventninger snur ikke styringsrenten nedover innen kort tid hvis ikke noe virkelig alvorlig inntreffer som f.eks en ny finanskrise. Det medfører at selv om styringsrenten skulle snu nedover innen kort tid som følge av kraftig nedtur så faller ikke boliglånsrenten nok til å stoppe boligprisnedgangen hvis ikke styringsrenten blir negativ. Styringsrenten må bli negativ så lenge utlånsmarginen over styringsrenten vil overstige boliglånsrenten som stopper det påbegynte boligkrakket.

Norges Bank er sjakk matt hvis de tror at de både kan stagge dagens inflasjon og det påbegynte boligkrakket. 10 års forutgående hysterisk lavt rentenivå har provosert hysterisk høye boligpriser som det er umulig å holde oppe når renten må settes over hysterisk lavt nivå pga alt for høy inflasjon. Boligprisene krakker fremover nærmest uansett hva som skjer med styringsrenten.
Olav2
07.11.2022 kl 13:33 5084

Obosstatistikken viste 32.012 kroner per kvm i april 2007 og 25.595 kroner per kvm i desember 2008. Dvs et prisfall på 20 % som mange karakteriserer som et boligkrakk.
https://nye.obos.no/dette-er-obos/boligpriser-og-statistikk/boligprisstatistikk-historikk/

Reelt sett falt trolig prisene langt mer enn hva obosstatistikken viste så lenge det trolig var overvekt av mer enn normalt attraktive osloboliger som ble solgt i desember 2008. Dårlige boliger solgte enda dårligere enn normalt i desember 2008. Rentekrakket 2008-2009 sendte rentenivået så langt ned at det igangsatte boligkrakket stoppet. Den gang var ikke boligprisene høyere enn hva en styringsrente på ca 4 % gir. Med en styringsrente som ble sendt ned til 1,25 % stoppet selvfølgelig det igangsatte boligkrakket.

I dag kommer man fra boligpriser som en styringsrente på ca 0,5 % gir. Da må man krakke styringsrenten til langt under 0 % hvis man skal stoppe det igangsatte boligkrakket.
fattigstakkar
07.11.2022 kl 13:47 5054

Jeg både kjøpte og solgte leilighet i mars 2009. Kan bekrefte at det knapt var kjøpere i markedet og man måtte gå langt under prisantydning for å få solgt.
tza
07.11.2022 kl 14:03 5086

Markedets ønske om å eie sin egen bolig bestemmes av oppfatningen om det er en god eller dårlig investering.

Når rentene er lave er eiendom en god investering, samtidig som det å ha penger i banken er ikke noe alternativ. Når rentene er høye så får man plutselig bedre avkastning ved å la pengene stå på sparekonto enn hva man får i boligmarkedet - og det faktisk uten risiko også!

Når innskuddsrenta er på 5% istedet for 0-1%, så blir regnestykket ganske annerledes mtp eie vs leie. La oss ta et eksempel der markedet synker 20% fra toppen de neste 18 månedene - Da vil det ta 6 og et kvart år med 5% årlig oppgang før de som kjøpte toppen har gått i null. Et vanlig bankinnskudd på 2M ville rentet seg til 2.7M i samme periode med 5% innskuddsrente.

Å spå renten er nok umulig lengre enn til februar, men at det blir tøffe tider er garantert. Senker de rentene vil energi og matpriser løpe løpsk, forårsake stagflasjon og skvise konsumenten. Øker de renten og holder den høy så vil resesjon antakeligvis forhindre kraftig økning i priser, men konsumeren blir da skviset gjennom økt arbeidsledighet og rentekostnader. Alt de nå kan gjøre er å velge det ene eller det andre. Mest sannsynlig kommer vi til å få det verste av begge verdener ved at sentralbanker får panikk angående renten etterhvert. På den måten blir først de med investert kapital ruinert av økte renter deretter blir alle ruinert av ekstrem inflasjon rett etterpå(også i eiendompriser).

Eneste riktige trekk her er å sitte på sidelinjen fram til sentralbankene får panikk deretter trå forsiktig inn i markedet. Dette er ikke tidspunktet hvor du tar stor risiko. Pga mangel på likviditet i eiendom ville jeg trådd inn i andre markeder forøvrig, man vet aldri hva sentralbankene kan finne på.
wire1
07.11.2022 kl 15:07 5014

Som tidligere nevnt må leiepriser også taes i betraktning i denne vurderingen. Boligpriser og leiepriser henger tett sammen. Det er lite som tyder på at leiepriser vil falle fremover såfremt ikke store utleier som feks Heimstaden må selge. De som ikke kjøper nå må finne et sted å leie. _Om_ leiepriser fortsetter opp vil det sannsynligvis få potensielle usikre boligkjøpere til å kjøpe istedenfor.

https://e24.no/naeringsliv/i/LlM7LP/leieprisene-fortsetter-aa-stige-flere-velger-aa-leie-fremfor-aa-kjoepe
Redigert 07.11.2022 kl 15:08 Du må logge inn for å svare
Traktor94
07.11.2022 kl 15:35 4949

Hvorfor skulle det at for eksempel Heimstaden måtte selge føre til lavere leiepriser? Jeg ville heller sagt motsatt, i hvertfall på kort sikt.
baltuz
07.11.2022 kl 15:50 4917

"Markedets ønske om å eie sin egen bolig bestemmes av oppfatningen om det er en god eller dårlig investering."

Dette er jeg uenig i . De fleste som eier bolig ønsker nettopp å eie sin egen bolig, akkurat som vi ønsker å eie vår egen bil og en del andre ting. Når du eier din egne bolig har du full kontrol på "tilværelsen" . Det har du normalt ikke i leiebolig hvor du kan bli nødt til å flytte om f eks utleier skal selge.

Er du førstegangskjøper eller av andre årsaker står utenfor markedet så vil det muligens være slik slik du sier. Dettte kommer også mye an på livsfase og livstil. Prisene er på tur ned ned og skal sikkert videre ned en periode Det ser jo alle , men om rentetoppen snart nås og arbeidsmarkedet ikke havarer helt så snur jo dette på et tidspunkt . Du oppdager ikke at det har snudd før det igjen er selges marked så det er ikke sikkert det er så dumt å kjøpe nå fremover neste 0-12 mnd. hvem vet?

wire1
07.11.2022 kl 16:00 4895

Tanken var at det ville gi en økt tilgang på boliger som vil drive ned prisene og forsyne de som vil leie, med bolig. Men om Heimstaden selger vil nok markedet øke med tilsvarende flere leietakere, så det vil sannsynligvis ikke gjøre nevnverdig utslag på leiepriser.
baltuz
07.11.2022 kl 16:00 4905

Sikkert riktig det for OBOS men omsetningen i desember er om regel lav og Obosstallene svinge mye. I årstatistikkene så vises ikke dette så dramatisk. Det var riktignok full stopp i finansiering og bankene fikk ikke likviditet ,og mye usikkerhet, men jeg mener at markedet ikke havarerte slik det gjorde under bankkrisa hvor det virkelig var problemer for mange. For min del så satt jeg med to utleieleiligheter og egen eneboilig gjennom finanskrisa uten at jeg tenke over dette som noe krakk.
Olav2
07.11.2022 kl 18:53 4724

Dette med renteoppgang og leiepriser er helt feil wire1. Leieprisene faller med økt rente alt annet likt.

Økt rente provoserer noen boligeiere til å selge. Det gjelder både de som bor i boligen selv og de som leier ut. Bodde selgeren i boligen selv og gikk over til leiemarkedet etter salget så ble det en flere etterspørrer av leiebolig. Flyttet selgeren hjem til foreldrene eller ut av markedet så påvirket ikke salget leiemarkedet. Leide selgeren ut boligen så ble det en færre bolig i leiemarkedet hvis kjøperen tok boligen i bruk selv. Leide kjøperen ut etter kjøpet slik som selgeren gjorde så ble ikke leiemarkedet påvirket av salget. Man klarer ikke å konkludere hvordan leiemarkedet påvirkes av renteoppgang på denne måten og det er vel årsaken til at det blir feil for deg wire1 og en del andre uavhengig av om de er meglere, analytikere eller mannen i gata.

Økt rente medfører at det blir dyrere å eie bolig som medfører at de som bor i egen bolig forbruker mindre bolig enn før renteoppgangen. Forbruker de som bor i egen bolig mindre bolig så blir det mer bolig til de som leier bolig så lenge total boligmengde ikke faller av renteoppgangen. Mer bolig til de som leier medfører at leieprisene faller.

Bolig er den største enkeltposten i inflasjonsberegningen og den posten som garantert faller med økt rente.
wire1
07.11.2022 kl 20:42 4588

Tiden får vise. Øyeblikksbilde sier noe annet.

Det blir uansett like mye feil som å konkluderer med 20-30% fall uten å ta høyde for andre forhold enn rente, visningsuksess og antall boliger til salgs. Det er mange andre forhold som spiller en viktig rolle. Alt kan ikke tolkes i tall og statistikk, og det er derfor analytikere treffer 50/50 enten det er boligpriser eller aksjer.
MtBlanc
07.11.2022 kl 21:22 4518

Jeg tror inflasjonen kommer til å gå vesentlig høyere enn det sentralbankene fortsatt ser for seg, med påfølgende høyere rente. Egentlig burde renta vært over inflasjonsnivået for å presse ned prisene. Det lønner seg forsatt ikke å spare. Boligprisene kommer nok til å falle i lang tid og 30% ned er kanskje konservativt. Svak NOK gir i tillegg mer imponert inflasjon fra land som allerede har høy Inflasjon; blir inflasjon på inflasjon...
Vi bør ha positive renter for å få ned inflasjonen.
Nom rente--inflasjon= positive rente
Nå er det ca 2.5% --7%= --4.5%
Redigert 07.11.2022 kl 23:19 Du må logge inn for å svare
Mønny
07.11.2022 kl 22:41 4385

Det var en dyster spådom. Hvis boligprisene faller så mye som 30% skal jeg garantert kjøpe flere leiligheter for utleie. Yielden blir fantastisk sammenlignet med i dag og studentboliger i de store byene vil det alltid være behov for. Hvis ikke kravene om teknisk standard reduseres dramatisk vil nybygging stoppe helt opp fordi ingen vil klare å tjene noe med dagens byggekostnader. På sikt vil det presse opp prisene igjen, kanskje raskere enn noen gang ettersom psykologien i at prisene har vært her oppe før vil ha betydning for hva folk er villig til å betale.
Slettet bruker
07.11.2022 kl 22:48 4373

I motsetning til aksjemarkedet, så domineres boligmarkedet av (dumme) privatpersoner. Aksjemarkedet klarer til en viss grad å prise inn effektene av høy inflasjon, høyere renter, osv. Boligeiere? De er 1 år på etterskudd. Mange som ikke skjønner at de burde solgt før det er for sent. Mange som er for opptatt i ammetåka til å få med seg at boligprisene faller. Mange som tenker at det er litt mye styr å flytte... Da er det jo bedre å miste 10% av boligverdien?

For profesjonelle investorer, så er boligmarkedet det nærmeste man kommer en gratis lunsj. For de fleste andre kommer positiv avkastning fra boliginvesteringer mer som en konsekvens av flaks enn av kalkulert investering.
paneldata
08.11.2022 kl 00:14 4263

Olav2, her er du litt for bombastisk. På kort sikt, vil store endringer i boligmarkedet og mange boliger som av ulike årsaker legges ut for salg sammenfalle med økt antall ubebodde bruktboliger. Jeg kan komme med mange eksempler på tomme hus og leiligheter som akkurat nå er både til salgs OG til korttidsleie på samme tid.

I en forbigående fase innebærer økt antall tomme boliger at det blir mer knapphet på leiligheter tilbudt til leie. Det trekker i retning av økte leiepriser. Mange utleiere som har forsøkt selge de siste par måneder er nok en av årsakene til de økende leieprisene vi har sett.

Boligkrakk og forbigående økning i leieprisene er godt beskrevet fra boligkrakket i USA i finanskrisen i 2008. Der stod stort antall hus tomme mens folk i desperasjon bød opp leiepriser + bodde i teltleire.
Olav2
08.11.2022 kl 00:27 4250

BOLIGPRIS OG BYGGEKOSTNADER (indekser, 2007 = 100)

Kvartal: boligpris - byggekostnader = boligprisvekst ut over vekst i byggekostnader
3.2022: 243,3 - 168,3 = +75,0
3.2017: 183,8 - 134,7 = +49,1
3.2012: 130,0 - 118,8 = +11,2
3.2007: 100,0 - 100,0 = 0,0

Boligprisene (blokkleiligheter i Oslo) steg med 143,3 % mens byggekostnadene (blokkleiligheter) steg med 68,3 % fra 2007 til 2022. Boligprisene steg 75 % mer enn byggekostnadene fra året før finanskrisen til i år. Tilsvarende steg boligprisene 49,1 % mer enn byggekostnadene fra 2007 til 2017 og 11,2 % mer fra 2007 til 2012.

Til tross for den tidens historisk høye boligpriser i 2007 har boligprisene steget voldsomt mye mer enn byggekostnadene fra 2007 til 2012, 2017 og 2022. I dag er boligprisene så høye at de må falle 31 % for at boligprisene i dag skal ha steget like mye som byggekostnadene fra 2007 til i dag. Etter at dagens boligpriser i Oslo har krakket med 31 % har de kommet ned på det sinnsykt høye prisnivået i forhold til byggekostnadene som man hadde i året forut for finanskrisen.

Boligprisene har fra året før finanskrisen til i dag steget mer enn dobbelt så mye som byggekostnadene.
baltuz
08.11.2022 kl 00:47 4283

Ja det er verd noen refleksjoner dette Olav og det kan virke som et stort gap der. byggekostnadsindeksen måler innsatsfaktorer. Når teknisk standard, antal toaletter, stikkontakter, offentlig krav ,byråkrati, forbrukerrettigheter og velferdsordninger stadig øker så øker også entreprisekostnaden for en leilighet vesentlig mer enn indeks. Nå øker også finanskostnadene….. gapet er derfor ikke så stort som indekstallene viser
Olav2
08.11.2022 kl 00:48 4299

En brukt leilighet i Oslo på 30 kvm koster i dag 120 tusen kroner per kvm nærmest uansett hvor i byen leiligheten ligger. En splitter ny Tesla model X på 2,5 tonn som aksellerer fra 0 til 100 km/t på 2,6 sekunder koster 1,2 millioner kroner som er 120 tusen kroner per kvm så lenge bilen er 2x5 meter stor. Det koster mildt sagt ekstremt mye mer å bygge hypermoderne ekstrembil per kvm som kan kjøre selv enn å bygge en gammel haug av en leilighet. Er leiligheten ny så koster den ikke lenger 120 tusen kroner per kvm, men 140 tusen.

Det er noe meget merkelig med oppfattelsesevnen til de som vurderer dagens boligpriser som så billige at hvis prisene faller litt så blir de alt for lave til at man vil bygge nytt. Av en eller annen grunn har veldig mange blitt fullstendig blinde for at dagens boligpriser er SINNSYKT høye og så høye at boligprisene selv etter at prisene har falt med 50 % fortsatt er himmelhøye i forhold til hva det koster å bygge noe nytt og mye bedre.
Redigert 08.11.2022 kl 01:09 Du må logge inn for å svare
Studenten
08.11.2022 kl 01:26 4257

Her er jeg sen på ballen ser jeg, forumsposten er så lang at jeg ikke tar meg tid til å lese hele.

Har dere luftet innpå det faktum at bankene er pålagt å ta høyde for at alle nye lånekunder må kunne forsvare en renteøkning på 5% fra dagens nivå? DVS. at dersom renten i banken nå ligger på nesten 4% stiller bankene krav til at nye kunder (på nye lån) nå skal kunne klare å betjene et lån på 9%. Hva betyr dette?

Forenklet eksempel:
Lån 4 millioner - 4%(eff.rente) gir årlig rentekostnad på 160 000kr - Banken krever likviditet til å betjene 9% (+5% fra dagens nivå) årlig rentekostnad på 360 000.
Lån 5 millioner - 4%(eff.rente) gir årlig rentekostnad på 200 000kr - Banken krever likviditet til å betjene 9% (+5% fra dagens nivå) årlig rentekostnad på 450 000.
Lån 6 millioner - 4%(eff.rente) gir årlig rentekostnad på 240 000kr - Banken krever likviditet til å betjene 9% (+5% fra dagens nivå) årlig rentekostnad på 540 000.

Hva skjer når lånerenta stiger til 5% ?
Lån 4 millioner - 5%(eff.rente) gir årlig rentekostnad på 200 000kr - Banken krever likviditet til å betjene 10% (+5% fra dagens nivå) årlig rentekostnad på 400 000.
Lån 5 millioner - 5%(eff.rente) gir årlig rentekostnad på 250 000kr - Banken krever likviditet til å betjene 10% (+5% fra dagens nivå) årlig rentekostnad på 500 000.
Lån 6 millioner - 5%(eff.rente) gir årlig rentekostnad på 300 000kr - Banken krever likviditet til å betjene 10% (+5% fra dagens nivå) årlig rentekostnad på 600 000.

Kombiner disse tallene rundt likviditetskrav sammen med SIFOs referansebudsjett ca. 150 000 i året (Uten bil og barn).

4%
4mill - Likviditetskrav fra bank = 360'+ SIFO 150' = 510' Legg til at pengene må skattes 510/0,64 = ca 785' i årlig inntekt (MINST)
5mill - Likviditetskrav fra bank = 450'+ SIFO 150' = 600' ( 600/0,64 = 937') (MINST)
6mill - Likviditetskrav fra bank = 540'+ SIFO 150' = 690' ( 690/0,64 = 1078)' (MINST)

5%
4mill - Likviditetskrav fra bank = 400'+ SIFO 150' = 550' ( 550/0,64 = 859') (MINST)
5mill - Likviditetskrav fra bank = 500'+ SIFO 150' = 650' ( 650/0,64 = 1015') (MINST)
6mill - Likviditetskrav fra bank = 600'+ SIFO 150' = 750' ( 750/0,64 = 1172') (MINST)

Avdrag er utelatt da jeg regner dette som sparing.

Husk at du kan skrive av noe av rentekostnaden, dette hjelper på noe av skatten. Husk også at beregningen ikke forteller noe om det å betjene avdrag. Dette må legges til.

Helt til slutt. Hvor mange får innvilget nye finansieringsbevis som vil være tilstrekkelige med dagens boligpriser? Mitt bet er - Ikke mange nok til å holde prisene oppe. De skal nok langt ned.

Heldigvis går bare dette ut over de som må selge og alle tall viser at skillsmissestatistikken går ned i trange tider, så dette ordner seg nok.

God natt.
Marximat
08.11.2022 kl 06:50 4146

Heimstaden må selge? Før det skjer, kommer de til å (forsøke å) heve leieprisene så mye at de slipper å selge.

Jeg tipper at alle profesjonelle itleiefirmaer fremover kommer til å øke leiene betydelig for å ta høyde for de økte renteutgiftene.

Problemet deres er tregheten i markedet; enn så lenge kan husleiene kun heves tilsvarende KPI, én gang i året.

Hvilket vil tilsi at de virkelige leieprisbyksene vil bli spredt ut over tid, over de neste tre årene.

Lavere etterspørsel etter leieboliger er vel en av faktorene som diskuteres på denne tråden. Gå inn på Finn og sjekk "ønskes leid". Nesten utelukkende tilflyttere, og leieprisen som søkes ligger stort sett langt under det annonsert pris er for "tilsvarende" boliger under "til leie".

Jeg TROR leietakere som vurderer å flytte internt i Oslo nå, tar en kikk på Finn, ser prisnivået og finner ut at det lureste er å tviholde på sin nåværende leiebolig, da det sparer dem for noen tusen hver måned.

Jeg TROR vi kan forvente kraftig leieprisstigning fremover, med Heimstaden i bresjen.
Olav2
08.11.2022 kl 10:01 4010

HEIMSTADENS LEIEBOLIGER I OSLO

Adresse: leiepris i kr / antall kvm = leiepris i kr per kvm

Københavngata 3, Grunerløkka: 27.500 / 69 = 399
Thulstrups gate 5, Nedre Ullevål: 25.000 / 80 = 313
Københavngata 3, Grunerløkka: 19.700 / 57 = 346

Københavngata 3, Grunerløkka: 15.500 / 33 = 470
Sarpsborggata 2, Bjølsen: 15.400 / 45 = 342
Møllerveien 4, Grunerløkka: 15.200 / 32 = 475

Nedre gate 8, Grunerløkka: 15.000 / 58 = 259
Darres gate 3, Alex.Kiel.Plass: 14.900 / 43 = 347
Maridalsveien 128, Sagene: 14.700 / 33 = 445

Waldemar Thranes gate 3, St.haugen: 14.600 / 43 = 340
Sarpsborggata 2, Bjølsen: 13.700 / 34 = 403 (merket utleid)
Kirkeveien 166, Nedre Ullevål: 13.400 / 32 = 419

Nedre Ullevål 3, Nedre Ullevål: 13.100 / 35 = 374 (merket utleid)
Teisenveien 5E, Teisen: 13.000 / 55 = 236
Kirkeveien 166, Nedre Ullevål: 13.000 / 36 = 361

Trondheimsveien 10, Grunerløkka: 12.700 / 34 = 374 (merket utleid)
Sarpsborggata 2, Bjølsen: 12.600 / 35 = 360
Huitfeldts gate 51, Vika: 12.400 / 20 = 620

Teisenveien 5E, Teisen: 11.600 / 31 = 374
Maridalsveien 122, Sagene: 11.100 / 25 = 444 (merket utleid)
Ullevålsalleen 5, Nedre Ullevål: 10.900 / 30 = 363

Stovner Senter 1, Stovner: 10.800 / 24 = 450
Gjerdrums vei 12, Nydalen: 9.700 / 19 = 511
Kirkeveien 166, Nedre Ullevål: 9.500 / 13 = 731

Kirkeveien 166, Nedre Ullevål: 9.200 / 13 = 708
Kirkeveien 166, Nedre Ullevål: 9.200 / 13 = 708
Gjerdrums vei 12, Nydalen: 9.100 / 18 = 506

Med leiepriser fra 9.100 til 27.500 kr/måned har Heimstaden nå 27 annonser på finn.no for bolig til leie i Oslo. Fra den dyreste i månedsleie 27.500 kroner for 69 kvm på Grunerløkka til den billigste i månedsleie 9.100 kroner for 18 kvm i Nydalen, kan man regne seg frem til leiepriser per kvm som spenner fra 236 kroner per kvm på Teisen til 731 kroner per kvm i Kirkeveien. Snittet ligger i nærheten av 400 kroner per kvm i månedsleie som gir knapt 5 tusen kroner per kvm i årsleie. Dvs et leienivå som man innenfor kontor betaler på Aker Brygge.

Heimstaden maksimerer leien i dag som de både har gjort og kommer til å gjøre. Dvs at de hele tiden forsøker seg med den høyeste leien de kan sette som medfører at de får leid ut. Om Heimstadens egne kostnader går opp eller ned spiller ingen rolle i den sammenheng så lenge det er leietakerne som bestemmer om de vil leie til den leien Heimstaden krever. Krever Heimstaden for mye så må de sette ned leien for å få leid ut. For lav leie setter Heimstaden så sjelden at der har de ikke mer å hente.
wire1
08.11.2022 kl 10:08 4017

Jeg hadde sammenlignet en Tesla med en leilighet hvis leiligheten hadde vært på hjul, ikke hadde fast eiendom uten innlagt vann og strøm, og var masseprodusert. Tror det heter noe sånt som bobil...?
Olav2
08.11.2022 kl 10:59 3938

Ikke glem at Teslaen til 1,2 millioner kroner er en model X Plaid som har 3 motorer som tilsammen utvikler 1.020 hestekrefter, er en stor SUV med 6 seter og har baktører som åpner seg som vinger.

Tilsvarende størrelse leilighet finner man bare i Sporveisgata i Oslo i form av "living in a box" leilighetene som Hvidsten fikk bygget i 2004 i en boligblokk bygget på slutten av 1800-tallet. Det er for tiden til salgs 2 av disse "perfekte førstegangskjøpene" på 13 kvm. Pris 2,6 og 2,9 millioner kroner.

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=278519374
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=276418905

Man har i dagens bolig- og bilmarked valget mellom å kjøpe en ny 10 kvm tilnærmet lydløs Tesla model X Plaid med 1.020 hestekrefter, autopilot, 6 seter, verdens største frontrute i en personbil, vinger til bakdører og en fastmontert skjerm mellom forsetene som får deg til å føle at du kjører i en Iphone for 1,2 millioner kroner, eller å kjøpe en 13 kvm støyutsatt 18 år gammel leilighet i et 130 år gammelt bygg for 2,6 til 2,9 millioner kroner.

Noen vil vel si at bilen fremstår som et bedre kjøp enn leiligheten selv om begge hadde kostet like mye. Mer enn dobbelt pris for leiligheten bør medføre et fremtidig økonomisk mareritt for kjøperen.
Redigert 08.11.2022 kl 13:37 Du må logge inn for å svare
wire1
08.11.2022 kl 11:21 3881

Skjønner ikke om dette er et dårlig forsøk på ironi. Du får kose deg i den flotte Teslaen som ruster og er utdatert om 10 år. At en 130 år gammel leilighet fortsatt er så populær sier vel det meste. Å sammenligne bil med bolig blir for usakelig etter min mening.
mrpotato
08.11.2022 kl 11:21 3894

Spesiell sammenligning 😂 Har du en agenda her? Når du begynner sånn som dette virker du desperat. Vi er "alle" enige om boligprisene muligens går litt ned fremover, men hva har en Tesla med dette å gjøre?
fattigstakkar
08.11.2022 kl 11:22 3909

Vel, en bil har tapt 95% av verdien på 20 år. En leilighet er normalt verdt mer når det har gått 20 år. Så tror ikke jeg ville brukt det som et argument for et boligkrakk. Men enig i at boligpriser har mye boblepreg nå. Særlig boliger som ikke har perfekt beliggenhet. Det virker ikke logisk at tomtepriser utenom de mest attraktive områdene skal prises som en mangelvare i et land med ubegrenset plass.
Olav2
08.11.2022 kl 13:37 3754

"Living in a box" leilighetene i Sporveisgata har veggkonstruksjon i murstein som kun ligger oppå hverandre pga tyngdekraften så lenge sement etter 130 år ikke limer. Hvis man starter fra toppen av bygningen kan man plukke ned hele konstruksjonen uten å bruke verktøy. Etasjeskillene er bjelkelag i tre med leire mellom. Inni denne 130 år gamle konstruksjonen har man bygd et bad med påheng av et hybelkjøkken på badets yttervegg og med en hems over, hvor man har like stor takhøyde som man har i bagasjerommet i en SUV. Malt gips mot mursteinsveggene og etasjeskillet over, og med parkett på sponplate mot etasjeskillet under. Rørføringer til vann, avløp og strøm er kasset inn, ligger mellom murstein og gips i vegg eller ligger mellom bjelkelagene i leira.

Jeg kjenner de som gjorde jobben for Hvidsten så lenge jeg brukte det samme selskapet selv til å gjøre samme type rehabilitering i en enda litt eldre bygning 2 steinkast mot sør fra "Living in a box". En bygning som jeg kjøpte av Hvidsten i 2005 og solgte til Tollefsen i 2007.

Jeg vet at det krever ekstremt mye mer på alle mulige måter å bygge toppmodellen til Tesla enn å bygge boliger i gamle bygninger i Oslo og da syntes jeg det var interessant å sammenlikne kvadratmeterprisen til boligen i den gamle bygningen og Teslas toppmodell, og konkludere med at boligen er dobbelt så dyr per kvadratmeter. Men jeg er klar over at jeg kanskje krever vel mye hvis jeg krever at de som har blitt overbeviste om at boliger i Oslo ikke er dyre skal forstå galskapen i boligprisene sammenlikningen avslører.
Redigert 08.11.2022 kl 21:45 Du må logge inn for å svare
Slettet bruker
08.11.2022 kl 13:45 3742

Hva tenker du om næringseiendom i Oslo fremover Olav2? Yielden virker ikke veldig berørt av rentene foreløpig?
wire1
08.11.2022 kl 14:26 3668

Du skal ikke sammenligne med kvadrameterprisen på en mikrobølgeovn når du først er igang da?

Men hva vet vel jeg. Ifølge deg er jeg visst en som "har blitt overbeviste om at boliger i Oslo ikke er dyre skal forstå galskapen i boligprisene sammenlikningen avslører".
Mathias2
08.11.2022 kl 19:49 3372

Dette blir en litt merkelig argumentasjon i all den tid leieprisene i Oslo faktisk har økt med nesten 10 % de siste 12 månedene, parallelt med en kraftig renteoppgang. Dette er et faktum. Da er enten premisset om at leiepriser faller når renten går opp feil, eller så er ikke "alt annet likt". Her peker man også på at "så lenge total boligmengde ikke faller", men da utelukker man samtidig befolkningsvekst og statisk boligmasse, noe som vil gi samme effekt.

Dette er en veldig interessant diskusjon, men premisset er ofte at vi skal ha et boligkrakk uavhengig av hva dataene viser. Det kan godt være vi får det (et fall er garantert) og de fleste datapunkter tyder på fortsatt nedgang en god tid fremover, men ett fall på 20-30 % har jeg ikke sett noe som underbygger.
Olav2
08.11.2022 kl 21:18 3241

Alt annet har ikke vært likt i oslos leiemarked det siste året Mathias2. Sesongarbeidernes og studentenes tilbakekomst til leiemarkedet etter covid fikk oslos leiemarked til å bli hetere enn det har vært de siste 10 årene. Man må tilbake til 2011 for å finne en juli som hadde lavere antall boliger til leie enn i juli i år.

Effekten av årets renteoppgang på leiemarkedet i form av lavere leiepriser ble mange ganger overdøvet av den omvendte effekten av at sesongarbeiderne, typisk svensker i utelivsbransjen, og studentene kom tilbake som leietakere i Oslo etter å ha vært tildels fraværende i 2 år pga covid.

Fra juli i år har derimot renteeffekten begynt å vise seg i oslos leiemarked så lenge sesongarbeider- og studenteffekten ga seg i sommer.

Økning i antall osloboliger til leie på finn.no fra juli til oktober (fra Boff sin statistikk)
2022: +219
2021: -309

2020: Boff mangler data
2019: +50
2018: -161
2017: +10
2016: -618

Fra juli til oktober har leiemarkedet gått fra å være ekstremt utleiers marked med kraftig leieprisoppgang i nye kontrakter til å være tilnærmet i balanse med tilnærmet flate leiepriser i nye kontrakter. Fremover vil den sesongjusterte veksten i antall osloboliger til leie, som følge av renteoppgangen, dra leiemarkedet i oslo mer og mer over til leietakers marked med etterhvert fallende leiepriser i nye kontrakter.

Det er ikke noe premiss at det skal bli et boligkrakk. Det er en meget stor renteoppgang som gir et boligkrakk via lavere leier og høyere yield.
Redigert 08.11.2022 kl 21:34 Du må logge inn for å svare
fattigstakkar
08.11.2022 kl 22:32 3156

Jeg støtter heller ikke teorien om at stigende rente fører til fallende leiepriser. Normalt er det motsatt.
For de som vurderer om de skal kjøpe eller leie, vil de være villig til å betale mer for å leie enn før, både fordi alternativkost ved å eie blir høyere ved høyere rente, i tillegg er det flere som vil utsette kjøp og dermed leier i stedet fordi de ser at de vil kunne kjøpe billigere om noen kvartal.
For de som teller på knappene om de skal fortsette å leie ut eller selge utleieboligen, vil de kreve høyere leie for at det skal være lønnsomt å fortsette å leie ut med høyere rente. I tillegg vil flere slutte å leie ut fordi de ser at det er lite lønnsomhet i utleie ved høyere rente og fallende boligpriser, noe som gjør at det blir færre boliger for langtids utleie (korttidsutleie kan øke hvis mange som ikke får solgt leier ut mens de venter på å få solgt).

Kan legge til at fallende boligpriser vil trekke leiepriser nedover, så indirekte kan man si at renteoppgang også gir press på leieprisene, men det er som sagt andre effekter som trekker motsatt retning. Mitt tips er at vi får fallende boligpriser og utflatende leiepriser, fram til et evt boligkrakk, da følger leieprisene med ned.
Redigert 08.11.2022 kl 22:56 Du må logge inn for å svare
landis
08.11.2022 kl 22:44 3159

Stigende rente gjør at husholdninger må stramme inn på livreima. Det betyr at ola nordmann i snitt bor på færre kvm. Som igjen betyr flere kvm tilgjengelig for utleie.
I tillegg kommer en hel del husholdninger som sitter i kontrakter på nybygg eller boliger de har kjøpt uten å selge den gamle. Disse vil også enten selge til lavere pris, eller leie ut, som også betyr mer bolig til leie.
Dette er faktorer som er tilstede i større og større grad og som gir lavere leiepriser.
I tillegg kommer en hel del kjøpere som IKKE lenger har hastverk med å flytte hjemmefra for å gjøre sitt livs beste investering all den tid boligprisene faller. - som igjen gir enda mer bolig til leie. Listen over faktorer som taler mot økning i leien er betydelig lengre. MEN det er forskjell på real fall, og nominelt fall. Viktig å skille disse to. !

Hva gjelder boligpriser, en trenger ikke mye vett for å putte en gjennomsnittlig oslo husholdning sin inntekt gjennom en lånekalkulator, for så å skru opp renten til 5-5,5% og se effekten av renten. Det er blodige tall som tilsier et betydelig fall i prisene med mindre noen mirakler trer inn og øker lønnsveksten betydelig. Den gjennomsnittlige husholdning går ned minst 1 mill i tilgjengelig lånebeløp, flere mer enn det.
I tillegg kommer det ut en del husholdninger som har levd litt over evne, og som kommer i en skvis og må selge snarest eller nedskalere boligforbruket.

At utleierne skal kunne fortsette å sette opp leien er utopisk. Men boligprisene må falle for at leien skal ta samme veien. AKkurat nå er det mange som ønsker å leie, og som aksepterer prisnivået. Hvis sentralbanken fortsetter sitt rentetog, så kommer det til å være et betydelig antall til leie om et år.
Det går nok aldri tomt for leietagere i oslo, men det vil mest sansynlig sette sitt preg på markedet hvis antallet boliger til leie stiger betydelig, hvilket det nå later til å gjøre.