Boligkrakket 2022/2023

Denne tråden er stengt for nye innlegg.
17.10.2023 kl 07:54
Automatisk lukket grunnet trådens størrelse. (Beklager.)
Olav2
17.10.2022 kl 20:26 516414

BRUKTBOLIGER TIL SALGS I OSLO (fra noprofit sin tråd oslo - varelager statistikk)

xxxxxxxxxxxxxx . 04.01.21: 585 .... 03.01.22: 398 . 02.01.23: 923
xxxxxxxxxxxxxx . 11.01.21: 820 .... 10.01.22: 698 . 09.01.23: 1.424
xxxxxxxxxxxxxx . 18.01.21: 875 .... 17.01.22: 831 . 16.01.23: 1.510
26.01.20: 1.360 . 25.01.21: 835 .... 24.01.22: 864 . 23.01.23: 1.475

02.02.20: 1.244 . 01.02.21: 758 .... 31.01.22: 797 . 30.01.23: 1.362
09.02.20: 1.174 . 08.02.21: 874 .... 07.02.22: 809 . 06.02.23: 1.278
16.02.20: 1.039 . 15.02.21: 916 .... 14.02.22: 861 . 13.02.23: 1.192
23.02.20: 1.199 . 22.02.21: 850 .... 21.02.22: 800 . 20.02.23: 1.065

02.03.20: 1.242 . 01.03.21: 969 .... 28.02.22: 903 . 27.02.23: 1.259
09.03.20: 1.264 . 08.03.21: 1.180 . 07.03.22: 1.032 . 06.03.23: 1.334
16.03.20: 1.300 . 15.03.21: 1.365 . 14.03.22: 1.149 . 13.03.23: 1.445
22.03.20: 1.500 . 22.03.21: 1.313 . 21.03.22: 1.212 . 20.03.23: 1.531
29.03.20: 1.525 . 29.03.21: 672 .... 28.03.22: 1.296 . 27.03.23: 1.269

05.04.20: 1.411 . 06.04.21: 1.117 . 04.04.22: 1.140 . 03.04.23: 697
13.04.20: 1.748 . 12.04.21: 1.384 . 11.04.22: 586 .... 11.04.23: 1.259
19.04.20: 1.752 . 19.04.21: 1.501 . 18.04.22: 1.081 . 17.04.23: 1.486
27.04.20: 1.701 . 26.04.21: 1.507 . 25.04.22: 1.210 . 24.04.23: 1.564

03.05.20: 1.792 . 03.05.21: 1.446 . 02.05.22: 1.203 . 02.05.23: 1.572
11.05.20: 1.807 . 10.05.21: 1.312 . 09.05.22: 1.228 . 08.05.23: 1.644
17.05.20: 1.642 . 18.05.21: 1.119 . 16.05.22: 1.238 . 15.05.23: 1.542
24.05.20: 1.888 . 25.05.21: 1.511 . 23.05.22: 1.412 . 22.05.23: 1.559

02.06.20: 1.903 . 31.05.21: 1.580 . 30.05.22: 1.197 . 30.05.23: 1.796
07.06.20: 2.025 . 07.06.21: 1.735 . 06.06.22: 1.329 . 05.06.23: 1.934
15.06.20: 2.062 . 14.06.21: 1.744 . 13.06.22: 1.491 . 12.06.23: 2.108
22.06.20: 1.949 . 21.06.21: 1.634 . 21.06.22: 1.490 . 19.06.23: 2.065
29.06.20: 1.587 . 28.06.21: 1.255 . 27.06.22: 1.157 . 26.06.23: 1.787

06.07.20: 1.037 . xxxxxxxxxxxx .... 04.07.22: 687 …. 03.07.23: 1.245
13.07.20: 705 .... 12.07.21: 496 .... 11.07.22: 403 .... 10.07.23: 849
20.07.20: 601 .... 19.07.21: 467 .... 18.07.22: 343 .... 17.07.23: 687
28.07.20: 813 .... 26.07.21: 594 .... 25.07.22: 454 .... 24.07.23: 801

03.08.20: 1.056 . 02.08.21: 909 .... 01.08.22: 726 …. 31.07.23: 1.200
09.08.20: 1.533 . 09.08.21: 1.430 . 08.08.22: 1.254 . 07.08.23: 1.794
17.08.20: 1.742 . 16.08.21: 1.683 . 15.08.22: 1.581 . 14.08.23: 2.229
24.08.20: 1.709 . 23.08.21: 1.760 . 22.08.22: 1.648 . 21.08.23: 2.335
31.08.20: 1.567 . 30.08.21: 1.585 . 29.08.22: 1.615 . 28.08.23: 2.317

07.09.20: 1.532 . 06.09.21: 1.465 . 05.09.22: 1.562 . 04.09.23: 2.242
14.09.20: 1.581 . 13.09.21: 1.491 . 12.09.22: 1.668 . 11.09.23: 2.291
21.09.20: 1.515 . 20.09.21: 1.574 . 19.09.22: 1.769 . 18.09.23: 2.365
28.09.20: 1.281 . 27.09.21: 1.374 . 26.09.22: 1.768 . 25.09.23: 2.282

05.10.20: 1.356 . 04.10.21: 1.093 . 03.10.22: 1.480 . 02.10.23: 1.971
12.10.20: 1.371 . 11.10.21: 1.191 . 10.10.22: 1.739 . 09.10.23: 2.199
19.10.20: 1.290 . 18.10.21: 1.360 . 17.10.22: 1.912 . 16.10.23: 2.291
26.10.20: 1.194 . 25.10.21: 1.369 . 24.10.22: 1.973

02.11.20: 1.057 . 01.11.21: 1.155 . 31.10.22: 1.923
09.11.20: 1.049 . 08.11.21: 1.180 . 07.11.22: 1.860
16.11.20: 1.003 . 15.11.21: 1.192 . 14.11.22: 1.814
23.11.20: 982 .... 22.11.21: 1.162 . 21.11.22: 1.743
30.11.20: 915 .... 29.11.21: 1.087 . 28.11.22: 1.598

07.12.20: 753 .... 06.12.21: 938 .... 05.12.22: 1.438
14.12.20: 521 .... 13.12.21: 702 .… 12.12.22: 1.141
21.12.20: 231 .... 20.12.21: 380 …. 19.12.22: 699
xxxxxxxxxxxxxx . 27.12.21: 244 … 26.12.22: 436
Redigert 16.10.2023 kl 09:51 Du må logge inn for å svare
Olav2
11.11.2022 kl 12:35 3881

Jeg vil anbefale deg mrpotato et søk på finn.no med sortering "kvadratmeterpris lav-høy" og med dine kriterier som medfører at du bør gjøre følgende:

-trykke på bydelene "Gamle Oslo" og "Sentrum"
-trykke på "Brukt bolig"
-trykke på "Leilighet"
-trykke på "Eier (Selveier)" (du skal vel leie ut ... )
-trykke på "Balkong/Terrasse"
-trykke på "Garasje/P-plass"
-trykke på "Heis"
-trykke på "Utsikt"

Da får du først en leilighet på 82 kvm i Norbygata 19, Grønland som har visning på søndag kl 12:30, men den er solgt så da dropper du den.
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=279709169

Neste på listen er en leilighet på 113 kvm i Magnus gate 6, Tøyen som har visning søndag kl 14:30, men den har mottatt bud så da bør du ringe megleren før du eventuelt går på visning på søndag.
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=273998078

Tredje på listen er en leilighet på 150 kvm i Jens Bjelkes gate 71, Tøyen som har visning på søndag kl 12:00. Hvis du kan droppe kirkebesøket på søndag anbefaler jeg deg en tur på visningen hvis ikke prisen på 10,5 millioner kroner er utenfor ditt budsjett.
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=271999505

I din kontakt med megleren anbefaler jeg deg å la være å nevne for han at han er utdatert, desperat og useriøs før du spør om hjelp til et eller annet. Det er ikke alle eiendomsmeglere som blir stimulert av din type stimuli.
Redigert 11.11.2022 kl 12:58 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
11.11.2022 kl 13:26 3837

Med 2.3. n'gangsvisninger mener jeg ikke relanserte boliger. Disse telles som førstegangsvisninger og er en del av det ønskede utvalget, nettopp av den grunner som finn.no lister opp. Jeg viser til at det nå er en uvanlig stor andel av de boligene som ligger lenger nede i rekken på finn.no enn det ønskede utvalget som har visning (fordi de ikke ble solgt, men man gir den et eller to forsøk til før man trekker dem og venter 20 dager med relansering). Dvs det er visninger for boligene som ikke er solgt, men ikke ennå er trukket som er problemet her. Når det er mange av dem OG få visninger totalt vil det være få færre førstegangsvisninger enn tidligere med 580 visninger totalt. sannsynligvis færre enn ved totalt 500 visninger i vår. Så jo, det er en grunn.
Derfor kan jeg ikke holde stringent på et fast antall visninger totalt som grense, på samme vis som regresjonsanalysen mot prisutvikling viser at balansepunktet ikke er konstant ved 60% men variere alt etter hvor mange visninger (førstegangs.) som gjennomføres.
mrpotato
11.11.2022 kl 14:57 3789

For det første så er ikke Grønland og Tøyen områder av interesse for meg. Her har det alltid vært leiligheter til de prisene du viser til. Dette er ikke noe nytt og heller ikke et krakk.

I tillegg:

Nordbygata: denne var jo åpenbart populær, den ble jo solgt. Hvordan skal jeg kjøpe noe som er solgt?

Magnus Gate: denne leiligheten er et vrak. Her må man bruke MYE penger for å få den i en ok stand. Det er sopp på badet. Styrer vurderer å bytte takvinduer (sikkert billig). I tillegg er det skader på vanlige vinduer.
Det er påvist fukt/råteskader i konstruksjonen til balkongen. Leiligheten er 113 kvm, og slik jeg ser det må hele dritten fikses. 113 er mange kvm å fikse. Det blir ikke billig. Er ikke rart denne ikke er solgt enda.

Jens Bjelkes Gate:denne leiligheten er altfor stor for meg. Og hvem bruker 10.5 mill på Tøyen?? Ved første øyekast ser leiligheten fin ut men her er det også mye å ta tak i.

Ingen samsvarerklæring på det elektriske anlegget. Gasspeisen fungerer ikke. Parketten knirker. Flis på flis på badet?? Det mangler tettemuffee på rør-i-rør systemet. Balkongdøren subber i karmen.

"Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er lagt flis på flis på gulvet slik at fliser ved døren bygger høyere enn dørterskel. Ingen synlig membranoppkant ved dør.
Våtrommet fungerer med dette avviket ved normalt bruk, men det gjøres oppmerksom på at ved en evt. vannlekkasje vil vann kunne føres ut av rommet."

Alt dette sier noe om kvaliteten på arbeidet som er utført her. Jeg hadde tatt utgangspunkt i at jeg måtte pusset opp alt her. 150 kvm. Igjen, det blir ikke billig.

" Styret har store deler av 2021 jobbet med innhenting av tilbud på en større fasaderehabilitering planlagt gjennomført i 2022. Det er store skader på oppløftene i 4. etasje og det har allerede kommet fukt inn i flere seksjoner. "

Og jeg har ikke gått i dybden på disse nå heller, det kan være mye mer enn det jeg nevner. Økonomiske forhold i sameiet osv. Så jeg vet ikke helt jeg Olav2, om du fortsatt synes disse leilighetene er å regne som kupp? Tipper du svarer at du fortsatt mener det, men da svarer tilbake at det uansett ikke var disse områdene jeg nevnte at jeg var interessert i.

Og ja, dette er en real case. Jeg ser etter en leilighet jeg kan kjøpe. Det er ikke så enkelt som du skal ha det til.
Redigert 11.11.2022 kl 14:58 Du må logge inn for å svare
0001Oslo
11.11.2022 kl 16:48 3784

Jeg er ikke på noen sin "side" i denne diskusjonen her ang. statistikk, man kan legge til følgende:

Leiligheten i Norbygata 19 gikk 610k over prisantydning.

Leiligheten i Magnus' gate 6 har ligget ute en stund. Hva det mottatte budet er på vet jeg ikke, kan være i nærheten av prisantydning, eller ganske langt unna, men brukes som lokkemiddel fra megleren for å få flere interessert.

Leiligheten i Jens Bjelkes gate 71 ble opprinnelig lagt ut for 12 mill, dvs satt ned prisen med 1,5 mill.
Olav2
11.11.2022 kl 17:26 3756

Forstår jeg deg rett så mener du at det er flere i dag som forsøker seg med en ny visning uten å endre prisen eller å vente i 20 dager enn hva som var vanlig tidligere. Og at det er så mange flere som minst forskjellen mellom 580 og 500. Dvs at det i dag er minst 80 flere som forsøker seg med en ny visning uten å gjøre noe aktivt for å komme først i køen enn hva som har vært vanlig i de 5 foregående årene. I alle de 5 foregående årene. Og da spør jeg hvordan kan du påstå noe slikt?

De som ikke får solgt etter første visning vil forsøke en gang til på en eller annen måte. Og da vanligvis i samråd med eiendomsmegleren på oppdraget. En eiendomsmegler som vet at et nytt visningsforsøk med samme pris og uten å vente 20 dager vil være enda vanskeligere enn første forsøk fordi annonsen blir liggende langt bak. I dag vet eiendomsmegleren i tillegg at prisene faller og at en stor andel av kjøperne er borte. I dag vil et nytt forsøk med samme pris møte enda færre kjøpere enn ved forrige forsøk og et prisnivå som er lavere enn ved første forsøk. I motsetning til da markedet kokte hvor et nytt forsøk med samme pris møtte flere kjøpere og et prisnivå som var høyere enn ved første forsøk.

Da markedet kokte var det ikke noe problem å forsøke en gang til så lenge det nye forsøket med samme pris ville ha stor mulighet til å lykkes til tross for en annonse langt bak i køen. I dag fremstår det som langt mer fornuftig å gjøre noe med prisen både for å komme først i annonsekøen og for å friste potensielle kjøperne til å komme på visning. Det er åpenbart flere som gjør noe med prisen i dag enn det var da markedet kokte.

Det er åpenbart at det i dag er langt mindre andel av de som mislykkes ved første forsøk som forsøker igjen med samme pris og uten å vente i 20 dager enn det har vært i alle de 5 siste årene.

At flere mislykkes i dag enn tidligere, pga et langt dårligere marked, medfører at potensielt flere velger å prøve igjen uten å gjøre noe med prisen. Det er jeg enig med deg i. MEN, det er også langt mindre andel av de som mislykkes i dag som velger å forsøke igjen uten å endre prisen, eller å vente i 20 dager, enn tidligere av nøyaktig samme grunn at markedet er mye dårligere. Et nytt forsøk uten gjøre noe med prisen vil i dag ha langt lavere mulighet til å lykkes enn tidligere. Markedet var tidligere med selgeren i form av prisoppgang og langt flere kjøpere enn selgere, mot i dag hvor markedet er mot selgeren i form av prisnedgang og færre kjøpere enn selgere.

I dag har selgeren en ubrukelig eiendomsmegler hvis han ikke forklarer selgeren hva han bør gjøre for å øke sannsynligheten for et salg etter at han har forsøkt seg første gang. Eiendomsmeglerne i Oslo er vanligvis ikke ubrukelige og er derfor veldig klar over hvilke triks man må bruke for å få solgt i et marked som dagens. Triks 1 er å sette ned prisen for å friste potensielle kjøpere til å komme og for å få annonsen først i køen igjen for at potensielle kjøpere skal få med seg at boligen er til salgs. Får han ikke selgeren med på å sette ned prisen til tross for prisnedgangen i markedet så kommer triks 2 i form av å ta boligen vekk fra markedet i 20 dager. Er eiendomsmegleren brukelig så klarer han å få selgeren med på triks 1 eller triks 2. Eller begge triksene i form av både å vente i 20 dager og å sette ned prisen for å friste potensielle kjøpere til å komme.

Det er trolig færre gjentatte visninger i dag uten å komme først i annonsekøen enn noen gang tidligere de siste 5 årene. Det er absolutt ikke minst 80 flere per uke i dag enn tidligere som velger gjentatt visning uten å sørge for å komme først i annonsekøen.

Din justering har intet fundament i hva som skjer i dagens marked Onkel_S og det viser resultatet av din justering i form av en visningssuksess etter din justering som ikke henger på greip. Visningssuksessen din etter justering er alt for høy i forhold til hvordan markedet utvikler seg og sier derfor ifra om at din justering er fundamentert feil.
Redigert 11.11.2022 kl 17:35 Du må logge inn for å svare
Mønny
11.11.2022 kl 17:44 3742

Hva hindrer deg fra å lage din egen statistikk Olav?
Olav2
11.11.2022 kl 17:55 3804

Jeg har gjort min egen telling Mønny og har derfor 41 % som visningssuksess siste uke i motsetning til Onkel_S sin 46 %. Jeg skulle også ha endret forrige ukes visningssuksess til 42 % istedenfor Onkel_S sin 43 % pga min telling både før og etter Onkel_S sin som sa 42 % og ikke 43 %.

Det er veldig dumt hvis Onkel_S fortsetter med å telle feil slik at jeg må fortsette med å presentere en alternativ telling.
Onkel_S
11.11.2022 kl 18:18 3784

Det kan jeg påstå fordi det talte annonseutvalget flytter seg nærmere og nærmere annonse nr 0 samtidig som det totale antallet av annonser øker. Da blir halen lengere og lengere samtidig med at det kommer færre nye annonser inn. Og jeg regner med at i hvert fall noen av de med aktive annonser på finn har visning.

Vi er begge enige i at telleutvalget slutter på annonse nr 1000. For få uker sluttet utvalget på nr 1400, og har gått over 1300, 1200, og 1100. Samtidig har antall annonser økt. Halen vokser med dobbelt hastighet.

Samtidig har jeg selv prøvd å selge i et svakt marked (Tromsø 08) og i et fosskokende (Tromsø 15). Får man ikke solgt når "alle" andre får tar man grep med en gang. Om markedet er svakt må man e ten ta et meget stort grep eller se det litt ann. Meget mulig det første er smartest, men alle gjør ikke det.
Redigert 11.11.2022 kl 18:29 Du må logge inn for å svare
pedro1
11.11.2022 kl 18:44 3790

Lag for guds skyld en egen tråd med din metode Olav2. Nå har onkel forklart seg, så får du la det være punktum. Kom deg videre. Som jeg har lært å kjenne OnkelS så har han ingen egen interesse som påvirker tellingen, men er genuint interessert å se på trender og derav kunne lettere kunne lese fremtidige priser. Hot or not. Ha en fin aften alle sammen også du Olav2 😊
Baltazaris
11.11.2022 kl 22:10 3632

Jeg kan ikke se for meg veldig høy rente over lang tid i Norge.
Jeg, som de fleste andre her på forumet, tror at boligprisene skal ned og at boligrenten vil være høyere i den nærmeste fremtid. Havner vi på en boligrente på 5-6% eller mer løpet av neste å vil det ikke vare så lenge, norsk økonomi tåler det rett og slett ikke og inflasjonen vil heller ikke vare for evig. At et styrtrikt land som Norge vil kjøre økonomien i dass med skyhøyt rentenivå pga. av importert inflasjon er vel ikke mulig selv med norske politikere?

Kanskje vi får et boligkrakk det neste året, ned 20% eller mer fra toppen. Oslo er vel snart på 0% vekst siste 12 måneder allerede så det er fullt mulig. Noe langvarig krakk har jeg ikke tro på, samfunnet er helt annerledes enn i 88-92, de andre små "krakkene" siden den tid har blitt fort innhentet igjen, det tror jeg vil skje denne gang også.

Boligprisene i Oslo synes jeg heller ikke er overpriset i forhold til andre europeiske (stor)byer når man sammenligner lønn og velstandsnivå.
Standarden på bruktboliger i Oslo er også mye høyere enn sammenlignbare boliger i europeiske storbyer, t.o.m byer som Stockholm og København er langt bak.
Ingen andre land bytter kjøkken/bad og oppgrader som nordmenn, og bygårdene i Oslo er mye bedre vedlikeholdt enn bygårder i de fleste andre land i Europa.

Boligeiere bør sitte stille i båten, boligbytte kan vente, bare stress. Boligkjøpere derimot kan kanskje finne noen gode kjøp om en stund, nå går fremdeles bra objekter til priser som vi hadde på toppen.
Traktor94
11.11.2022 kl 22:25 3612

Angående det siste du skriver. I hva slags type marked bør man kjøpe bra eller dårlige objekter? Forstår jeg det slik at bra objekter alltid er å foretrekke? Mulig jeg formulerer meg klønete her.
Redigert 11.11.2022 kl 22:26 Du må logge inn for å svare
paneldata
11.11.2022 kl 22:56 3595

Nestenkrakkene i 2009 og 2017 ble møtt med mer bobleblåsing i form av lavrentepolitikk forsterket av oljepriskollaps i 2014 og pandemi i 2017. Krakk som kom i Danmark men uteble i Norge. Det er slutt på bobleblåsing nå. Og masse nybygg nærmer seg ferdigstillelse eller er innflyttingsklart. Det er vanskelig å finne nye optimister som tror på pyramidespillet.
Baltazaris
11.11.2022 kl 23:26 3574

Jeg tenker som deg at man alltid må kjøpe bra objekter uansett, nå er jo prisen på vei ned og ordinære objekter er jo billigere enn for noen måneder siden, og billigere skal de trolig bli. Jeg har "lekt" hypotetisk boligkjøper i det siste men har ikke funnet noen bra ennå, det som jeg liker er like dyrt ennå. Hadde jeg hatt penger hadde jeg selv vært på boligjakt fremover, trolig er boligprisene lavere om noen måneder så personlig ville jeg ventet en stund men så er det heller ikke flust med gode objekter så om man kommer over noe man liker så er det kanskje greit å slå til?
Onkel_S
11.11.2022 kl 23:37 3566

Jeg liker å diskutere metode og å bli utfordret på metode, for da kan det trigge grundigere undersøkelse av metoden.
Det jeg har gjort nå kommer jeg ikke å gjøre ofte, men etterprøv gjerne. Dette gjelder denne uken, men bør være overførbart til forrige med nesten samme antall visninger totalt.

Jeg har først sortert (brukt)boliger med annonsert visning søndag+mandag (594 stk) etter publisering, og notert meg annonse nr 1,50.100.150.200.250.300,350,400,450 og 500 for så for hver av dem å gjenfinne dem blant alle bruktboliger annonsert på finn.no sortert etter publisering og registrert deres nummer i rekken.
Jeg har da beregnet hvor mange bruktboligannoser det er mellom nr 50 og 1, 100 og 50, 150 og 100 .... 500 og 450 (hvorfor jeg stoppet på nr 500 vil komme frem.
Det utvalget som bør telles vil være det utvalget hvor differansen er tettest på 50 og med minst variasjon
Det gir følgende resultat MV = Med Visning, total = total, dif = differanse

MV total dif
001 061
050 229 168
100 287 58
150 348 61
200 403 55
250 455 52
300 506 51
350 560 54
400 622 62
450 732 110
500 1016 284
594

For det første kan vi konstatere at i hvert fall de siste 194 av totalen vil ligge utenfor det aktuelle utvalget fordi det er visninger på boliger som har været gjennom sin første visningshelg (La oss kalle dem halevisninger). Det er 33% av alle boligene med visninger, noe som bare lader tilbakr 67% av totale visninger som førstegangsvisninger.
Samtidig vil også i hvert fall de første 50 falle utenfor. Det er nettopp kommet på finn, men har allerede visning denne helgen. Legg merke til de lave numre på finn.kodene, noe som viser at de har vært ute før, og derfor publiseres sammen med de boligene som ellres først har visning neste uke. Dette er ytterligere 8% noe som later 59% av totale helgevisningsannoser være tilbake som potensielt telleinterval. De første 100 og de siste 50 av disse blir tynnet ut med ikkevisningsannoser i høyere grad enn intervallet fra annose nr 150 - 350. Intervall 150 - 350 har mellom 1 og 4 ikke-visningsannoser mellom seg, mens 50-150 har hhv 8 og 11 og 350-400 har 12. Mest sannsynlig vil det dermed kommende helg gi mest mening å telle et utvalg på 200 MEN det kan godt være at et utvalg på 250 vil funke, dersom tilfeldighetene vil det slik. 300 vil være for mange.

Boligene med finnkoder og plassering i rekken på finn Fredag kveld omkring kl 23. (ved senere etterprøvinger vil plasseringene endres, men avstandenen mellom de som nå ligger som nr 348 og 560 skal være noenlunde konstant så det kan etterprøves i morgen også)

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=278940398
nr 1 av boliger med visning søn+mandag
nr 61 av bruktboliger totalt på finn.no

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=280242518
nr 50 av boliger med visning søn+mandag
nr 229 av bruktboliger totalt på finn.no


https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=280144631
Nr 100
Nr 287

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=279753457
nr 150
nr 348

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=280027019
Nr 200 av boliger med visning søn+mandag
Nr 403 av bruktboliger totalt
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=279930200
nr 250
nr 455


https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=279636365
Nr 300 av boliger med visning søn+mandag
Nr 506 av bruktboliger totalt

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=279579508
Nr 350
Nr 560

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=279730326
nr 400
nr 622

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=279401060
nr 450
nr 732

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=278828663
nr 500
nr 1016


Baltazaris
11.11.2022 kl 23:46 3560

Jeg er ikke optimistisk angående boligprisene i den nærmeste fremtid men langvarig krakk (over år) har jeg ingen tro på. I et land hvor alt er dyrest i verden, mat, alkohol, bensin, kaffe, offentlig transport osv. så synes jeg det er helt naturlig at vi har høye boligpriser. Når en halvliter koster 120 kr og en bussbillett 40 kr så synes jeg ikke 86.000 pr kvm i landets hovedstad er en boble eller et pyramidespill. Har du forresten tall på hvor mange ferdigstillelser det kommer i Oslo 2023, jeg trodde ikke det var så mange?
Redigert 11.11.2022 kl 23:48 Du må logge inn for å svare
landis
12.11.2022 kl 00:18 3531

Jeg synes det mangler en vesentlig del i diskusjonen her.
Nemlig hvor mye/stor andel av disponibel inntekt en husholdning må betale for å bo.
En del utgifter har økt mye siste år,i tillegg til eiendomsskatt, dette sammen med redusert rentefradrag må tas inn.
En realistisk rente mellom 4.5 og 5.5% må påregnes.

Dette blir heftige tall...
Når man så ser dette, så sliter jeg med å se hvordan en skal klare å holde prisene oppe.
Baltazaris
12.11.2022 kl 00:36 3520

Ja en rente på 4.5 til 5,5 kan man få det nærmeste året, men den vil ikke bli så høy særlig lenge, en rente på over 4,5 i en lengre periode tror jeg blir for høy for norsk økonomi i lengden når husholdningene er så gjeldbsbelastet. Rentefradrag har vært på samme nivå lenge så det har ingen betydning og det vil ikke skje noe med det med det første. Boligprisene i Oslo er ikke verre enn andre plasser i verden.
Baltazaris
12.11.2022 kl 00:37 3603

I Warsawa er kvm pris ca 28.000. En halvliter øl koster 30 kr og trikken koster 9 kr.
En vanlig lønning etter skatt er 10.900 kr.

Med andre ord er ikke Oslo dyrere enn Warsawa (en billig by i europisk målestokk), lønninger og prisnivå tatt i betraktning, trolig har også bruktboligene i Oslo mye høyere standard.
Er Oslos boligmarked en boble så er også resten av verdens boligmarked en boble.

Dette er tall jeg kjapt har googlet meg til så hvor nøyaktige de er usikkert, men trolig ganske nært sannheten.

Eiendom sliter for øyeblikket over det meste av verden men i det lange løp er det nesten alltid en god investering, uansett om du er i Manila eller Oslo.
Olav2
12.11.2022 kl 00:42 3626

Meget bra datainnsamling Onkel_S. Jeg hadde tenkt å gjøre nøyaktig det samme som du har gjort, men har vært opptatt med familien. Du viser at hvis du tar et utvalg fra nummer 229 til nummer 622 så har du et utvalg på 393 annonser hvor 350 har visning og 43 har ikke visning. Forutsetter man at 50 % av de med visning blir solgt og 0 % av de som ikke har visning blir solgt får man følgende:

050 229 168
100 287 58 .. 25 av 58 blir solgt, dvs 22 i et utvalg på 50
150 348 61 .. 25 av 61 blir solgt, dvs 20 i et utvalg på 50
200 403 55 .. 25 av 55 blir solgt, dvs 23 i et utvalg på 50
250 455 52 .. 25 av 52 blir solgt, dvs 24 i et utvalg på 50
300 506 51 .. 25 av 51 blir solgt, dvs 25 i et utvalg på 50
350 560 54 .. 25 av 54 blir solgt, dvs 23 i et utvalg på 50
400 622 62 .. 25 av 62 blir solgt, dvs 20 i et utvalg på 50

I hele utvalget på 393 får du et tilfredsstillende resultat som ikke krever noen reduksjon i utvalget. Det er kun før 229 og etter 622 at andelen ikke-visninger blir et problem for statistikken. Helgens visning har langt mer stabilt lav andel ikke-visninger enn man har hatt flerfoldige ganger tidligere hvor du har brukt et utvalg på 300.

Dagens datainnsamling sier at du kunne ha hatt et utvalg på 393 uten at du hadde hatt for mange ikke-visninger i utvalget. Hvis du reduserer tellingen til uken til 250 eller 200 gjør du enda mer feil enn i inneværende uke. I inneværende uke var ikke antall ikke-visninger så stabilt lavt over et så stort intervall som kommende helg.
Redigert 12.11.2022 kl 00:43 Du må logge inn for å svare
paneldata
12.11.2022 kl 00:59 3646

Baltazaris, jeg tror kanskje ikke det er mange ferdigstillelser i Oslo for tiden. Men det er mye innflyttingsklart langs stasjonene til follobanen som åpner om noen uker.
paneldata
12.11.2022 kl 01:02 3651

Ja, Baltazaris, rentebobleblåsing verden rundt. I Kina strever de mye!
pedro1
12.11.2022 kl 08:23 3561

Vinduet for gode kjøp er nå. Full sysselsetting i Norge og rentenedgang i horisonten vil gjøre til at nedturen ikke blir brutal. Jeg tror på flatt til et svakt + marked fra 31/12/22- 31/8/23. Ingen regjeringer i Norge vil tillate høy ledighet, med de økonomiske musklene Norge har. Akkurat nå kan egentlig alt bare bli bedre……Iallefall etter nyttår. Da var hodet lagt på fatet.
Onkel_S
12.11.2022 kl 10:00 3554

Rettere det er 393 annonser som kunne telles uten å måtte oppgi uken fullstendig. Det er ikke det samme som at det er 393 annonser som vil funke som et utvalg som gir sammenlignbare resultater i forhold til de ni foregående årene. Det er tydelig at utenfor idealintervallet er utvanningen stor nok til å påvirke resultatet (negativt). For å få så sammenlignbare tall som mulig over tid forsøker jeg å redusere den effekten mest mulig for å unngå utvalgsfeil.
1 Måten ukens utvalg velges på er det utvalget som gir størs visningssuksess (fordi det vil være utvalget med 'bare' førstegangsvisninger).
En hittil 'normal uke' med lav visningssuksrss (som 2017)
En normal uke med lav visningssuksess har hatt minimum 50% flere visninger. Prøv å strekk ukens utvalg med +50%.

2. Hvis vi antar at siste helgs annonser er fordelt som denne ukes. Da ville et intervall på 200 annonser (som her ville vært 350-550) ha 190 reelt salgbare boliger mens intervallet på 300 (250-550) hatt de samme pluss ca 41 og 42 = 273 reelt salgbare. Telling over 300 annonser får 45% av de salgbare til å bli 41%, telling over 250 får 46% av de reelt salgbare til å bli 43% mens en telling over 200 får 48% av de reelt salgbare til å bli 46%.
Ukens reelle resultat var antakelig tettest på 45% av (124 av 273 med førstegangsvisning). Da holder jeg fast i at enten 200 eller 250 utvalgene gir det resultatet som er mest sammenlignbart med alle de andre.

Så må de som bruker resultatene selv legge til at lav visningssuksess på få visninger er mer alvorlig enn samme suksess med min. 50% flere visninger. Du har allerede gjort det ved å løfte barren for 'balanse' med nok til å gi -0,7% nedgang for en måned (= -8,5% prisnedgang for et år), noe som virker realistisk.
Redigert 12.11.2022 kl 10:03 Du må logge inn for å svare
Traktor94
12.11.2022 kl 10:16 3564

Men de vil jo ikke få noen nytte av Follobanen, utover at det tillatter 4 tog i timen for lokaltoget.
Onkel_S
12.11.2022 kl 12:22 3483

En kortversjon.
Normalt vil tellingen tilsyneladende ha et utvalg med ca 48 av 50 reelle førstegangsvisninger per blad på finn.no. Det oppnåddes siste uke ved å redusere utvalget til 200.
Det som kanskje skjedde oveni dette, er at også andelen av salg pr reell visning var høyere i det utvalget enn i de 100 som lå før mitt utvalg på finn.no. Dette -tror- jeg er et utslag av tilfeldigheter mer enn noe annet, som evt kan føre til en overkomoensering på 1 %-poeng eller 2. Men. Alle uker har sine tilfeldigheter, og disse glattes ut av 3-ukers middel.
Redigert 12.11.2022 kl 12:23 Du må logge inn for å svare
Olav2
12.11.2022 kl 13:44 3519

Jeg begynner å ane hva problemet vårt er.

Som statistikkprodusent av "visningssuksess" er du opptatt av at statistikken skal være så god som mulig til å måle visningssuksess.

Som bruker av statistikken "Onkel_S sin visningssuksess" er jeg ikke det hele tatt opptatt av hvor god statistikken din er til å måle visningssuksess.

Du er den eneste produsenten av statistikken din og er derfor trolig den eneste som er opptatt av hvor god statistikken din er til å måle visningssuksess. Alle andre som interesserer seg for statistikken din er brukere av statistikken og er derfor som meg ikke opptatte av hvor god din statistikk er til å måle visningssuksess. Vi er alle unntatt deg, og da inkluderer jeg også de som støtter deg uansett, opptatte av noe helt annet enn hvor god statistikken din er til å måle visningssuksess.

Statistikken din er meget dårlig til å måle visningssuksess Onkel_S. Tallet du presenterer på onsdag kveld er ikke i nærheten av å treffe den faktiske visningssuksessen. Til det er det alt for mye som du ikke tar hensyn til som ødelegger resultatet. F.eks. det dokumenterte faktum at ikke alle annonsene i ditt utvalg har hatt visning. Eller at flere annonser som hadde visning i helgen også hadde visning onsdagen du rapporterer eller etterfølgende dager og derfor ikke kunne bli solgt før etter din opptelling. Eller at annonser slettes etter salg før din registrering slik at de ikke kommer med i din telling. I tillegg kommer alle mulige tilfeldigheter som stort sett alle statistikker lider under.

En langt bedre statistikk enn din for å måle visningssuksess hadde f.eks. vært å følge et utvalg av annonser fra annonsering, visning og eventuelt salg. Da kunne man fått en statistikk av typen A% ble solgt mandag etter visning på søndag, B% ble solgt tirsdag etter visning på søndag, C% ble solgt mandag, tirsdag eller onsdag etter visning på søndag osv Men slike statistikker er heller ikke interessante for brukerne av din statistikk nettopp fordi visningssuksess i seg selv ikke er videre interessant.

Statistikken din er derimot MEGET GOD til å måle noe helt annet enn visningssuksess Onkel_S. Ikke bare MEGET GOD, men den BESTE til å måle noe helt annet enn visningssuksess. Din statistikk er:

VERDENS BESTE STATISTIKK TIL Å MÅLE TEMPERATUREN I BOLIGMARKEDET

Ingen annen statistikk er bedre til å måle PRISUTVIKLINGEN i boligmarkedet enn Onkel_S sin statistikk for å måle VISNINGSSUKSESS.

Din dårlige statistikk til å måle visningssuksess er verdens beste til å måle noe helt annet.

DET ER PROBLEMET VÅRT ONKEL_S.

Vær så snill Onkel_S:

!!!IKKE ØDELEGG VERDENS BESTE BOLIGPRISSTATISTIKK I IVEREN ETTER Å GJØRE DIN DÅRLIGE VISNINGSSTATISTIKK MINDRE DÅLIG TIL Å MÅLE NOE VI IKKE ER INTERESSERTE I!!!

Redigert 12.11.2022 kl 13:46 Du må logge inn for å svare
pedro1
12.11.2022 kl 14:39 3524

Hmm, det er visningssuksess navnet du ønsker bort, selv om nevneren er antall visninger hver helg. Alle vet om svakhetene som ALLE statistikker har. Greit at du repeterer dette Olav2, men dette har vært diskutert før. Når du skriver VI med store bokstaver tror jeg du må være forsiktig, ref dine ønsker om presisjon.
Olav2
12.11.2022 kl 14:53 3574

I forbindelse med finanskrisen ble man kjent med Case-Shiller index som er en indeks for huspriser i USA. Utarbeidet av økonomene Karl Case og Robert Shiller. Shiller fikk nobelprisen i økonomi alene så lenge Karl Case døde før deres arbeid nådde den høyeste anerkjennelsen i form av en nobelpris.

Onkel_S sin statistikk med omregningen fra Onkel_S sin prosent til prosentvis månedsendring i boligprisene er etter min mening en langt mer genial og treffsikker prisindeks enn det som endte ut i en nobelpris. For ikke å snakke om en langt mer forutseende prisindeks enn den som ga nobelpris. Onkel_S sin statistikk med omregning til prisendring har et potensial helt utenom det vanlige og havner på 1. siden av de fleste norske aviser lenge før det igangsatte boligkrakket er historie. HVIS Onkel_S ikke ødelegger statistikkens genialitet i iveren etter å gjøre den bedre til å måle visningssuksess.
Olav2
12.11.2022 kl 15:47 3534

EFFEKTER AV UTVALGSREDUSERING (Onkel_S sin statistikk)

09.11.22: Reduserte utvalget fra 300 til 200 =) økte med 3 % fra foregående uke

05.10.22: Reduserte utvalget fra 300 til 150 =) falt med 7 % fra foregående uke og falt ytterligere 4 % uken etter.
29.06.22: Reduserte utvalget fra 300 til 200 =) økte med 1 % fra foregående uke
09.06.22: Reduserte utvalget fra 300 til 200 =) falt med 8 % fra foregående uke og falt ytterligere 2 % uken etter.
23.03.22: Økte utvalget fra 250 til 300 etter 5 måneder med redusert utvalg =) falt med 7 % fra foregående uke.

10.11.21: Reduserte utvalget fra 300 til 150 =) økte med 3 % fra foregående uke
27.10.21: Økte utvalget fra 250 til 300 etter 3 uker med redusert utvalg =) falt med 3 % fra foregående uke.
06.10.21: Reduserte utvalget fra 300 til 200 =) falt med 4 % fra foregående uke
15.09.21: Reduserte utvalget fra 300 til 200 =) falt med 4 % fra foregående uke
30.06.21: Reduserte utvalget fra 300 til 250 =) økte med 3 % fra foregående uke
02.06.21: Økte utvalget fra 200 til 300 etter 2 uker med redusert utvalg =) falt med 4 % fra foregående uke
21.05.21: Reduserte utvalget fra 300 til 150 =) falt med 7 % fra foregående uke
10.03.21: Økte utvalget fra 200 til 300 etter 5 uker med redusert utvalg =) falt med 3 % fra foregående uke
03.02.21: Reduserte utvalget fra 300 til 200 =) økte med 1 % fra foregående uke
20.01.21: Økte utvalget fra 250 til 300 etter 4 måneder med redusert utvalg =) falt med 2 % fra foregående uke

07.10.20: Reduserte utvalget fra 300 til 200 =) falt med 7 % fra foregående uke
...osv...

Onkel_S har hatt en omfattende utvalgsendring som har blitt fulgt av stor fluktuasjon i visningssuksessen. Den mest unødvendige utvalgsendringen er den han gjorde denne uken så lenge antall visninger var langt høyere enn noen gang tidligere ved fall i utvalget fra 300 til 200. Den unødvendige utvalgsendringen ga den uunngåelige konsekvensen at visningssuksessen steg med 3 % i en tid med fallende visningssuksess.

Noen utvalgsendinger har vært unødvendig eller for store og noen utvalgsendringer har vært for små. Det gjelder både opp og ned i utvalgsstørrelse. Flertallet av utvalgsendringene fremstår som mislykte pga for stor endring i visningssuksessen fra foregående uke.
Redigert 12.11.2022 kl 15:50 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
12.11.2022 kl 16:15 3616

Redusert telling er som alternativ til å droppe tellingen. Jeg kan godt gjøre det siste i stedet.
Men for å skjønne deg rett(?). Det som er med til å gjøre statistikken genial er at den ikke inneholder utvalgsfeil. Men denne uken bør jeg med viten og vilje introdusere en utvalgsfeil fordi ukens resultat da blir bedre?

Ed.
Videre... den virkelig gode og tidskrevende metoden hvor man hadde talt 273 annonser som alle var reelle visningsannonser hadde gitt 45% (124 av 273). Min meget dårlige metode ga 46% mens 41% hadde vært mye mer korrekt?
Redigert 12.11.2022 kl 17:24 Du må logge inn for å svare
mrpotato
12.11.2022 kl 16:57 3571

Går det bra med deg?? Dette må jo ta utrolig mye tid og krefter, tid og krefter du faktisk kunne brukt på å lage din egen statistikk. Tror det holder fra deg nå. Vi er snart i 2023 og allerede der kan vi si at tittelen på denne tråden din ikke traff helt. Men sånn fra spøk til alvor, hvordan kan du bruke så mye tid på dette? Jeg vil virkelig vite det.
hara-a
12.11.2022 kl 17:30 3576

Hvor mye luft fikk vi inn i boligbobla under Korona tiden? Vil tror alt dette og mer til skal reverseres nå som renta stiger og psykologien snur?
Olav2
12.11.2022 kl 17:55 3554

Det er ikke visningssuksessen i seg selv som har noe genialt ved seg. Det geniale er at din beregnede visningssuksess kan omgjøres til en prisindeks som er mer presis og mer dagsaktuell enn alle andre prisindekser. Visningsprosenten du beregner er tilnærmet perfekt korrelert med den faktiske prisutviklingen uke til uke. Din måte å hente data på eliminerer stort sett alle feilkilder som andre prisindekser lider under.

Den største feilkilden i din indeks er konstruktøren selv. DU er den største feilkilden når du ut fra subjektive kriterier endrer utvalget. Men selv du klarer ikke å ødelegge hovedbudskapet til statistikken i tider som denne. F.eks. medførte din utvalgsendring denne uken ikke mer enn 0,5 % endring i prisindeksen.

-Uten din utvalgsendring falt boligprisene i Oslo med 2,1 % fra forrige måned i denne uken.
-Med din utvalgsendring falt boligprisene i Oslo med 1,6 % fra forrige måned i denne uken.

Boligprisene faller så voldsomt for tiden at du ikke klarer annet enn å redusere det rapporterte fallet i dagens boligkrakk. I mer normalt negative tider ville din endring ha medført rapportert oppgang mot faktisk nedgang.

paneldata
12.11.2022 kl 18:17 3561

Det blir tre stopp mellom Vedtby og Oslo S. 22 min reisetid. Går like raskt til Oslo ssentrum fra Vestby som fra Økern. Fra Ski blir det 12 minutters reise, med avgang hvert tiende minutt.

Sjekk volumet til salgs i Vestby, Ås og Ski
Onkel_S
12.11.2022 kl 18:51 3914

Jeg endrer nettopp ikke kriteriene DU ber meg om å gjøre det. Mine kriterier er som alltid et utvalg hvor nesten 100% (ser ut til å være 96) faktisk har hatt visning.
DU ber meg endre dette til å telle et utvalg hvor bare 91% faktisk hadde visning fordi dette ville gi et lavere resultat. Jeg skjønner ikke dette ønsket om å endre utvalgskriterie nå etter jeg har vært konsekvent på dette i 6 år
Olav2
12.11.2022 kl 19:49 3888

Jeg reagerer på at du endret utvalget fra 300 til 200 i strid med hva du tidligere har gjort og med åpenbar konsekvens at du endret visningssuksessen.

Å diskutere med deg i denne saken er som å forsøke å stoppe en gullgraver fra å kaste den diamanten han har i hånden fordi han ikke forstår hva en diamant er. Helt utrolig og veldig skuffende.
Mønny
12.11.2022 kl 20:14 3874

Onkel, håper du ikke blir demotivert av det denne løken skriver og metodene han bruker for å forsøke å overtale deg til å endre metoden. Keep up the good work!
pedro1
12.11.2022 kl 20:37 3973

Støtter 100%. Digger tellingene, som er og bør fortsatt være like konsekvente som tidligere. Fantastisk dokumentasjon som jeg titt og ofte bruker i meningsutvekslinger når boligtempen er på tapeten. Takk OnkelS. Gleder meg til mange år til med onsdags meldingene dine. Ha en fin kveld.
Slettet bruker
12.11.2022 kl 20:47 4049

Du har utvilsomt meget god innsikt i boligmarkedet, og det har vært interessant å lese innleggene dine (iaf til å begynne med). Den siste tiden fremstår du utrolig sutrete. Underbygger ikke tallene spådommene dine om et krakk lenger?! Tough shit... Er du så misfornøyd med statistikken til Onkel S, så lag din egen statistikk. Du vet jo hvordan det gjøres, og du kan basere statistikken på akkurat det utvalget du selv ønsker.

Tror aldri jeg har sett en mer utakknemlig person på dette forumet før. Du fremstår som grinete og uten evne til å ta innover deg meningene til andre på forumet. Som det selverklærte geniet du er, så virker det meningsløst å bruke tid her? Du kan vel umulig lære noe? Det er ikke mange nok som leser denne tråden til at det vil kunne påvirke markedsprisene, uansett hva du skriver... Så hvorfor kaste bort så mye tid på lange innlegg?!