Morsomt, jeg så på akkurat samme Finnannonse (eller muligens bare et lignende AS-salg, men tror det var samme, var i alle fall ganske eksakt match på en av adressene jeg husker) og fikk heller ikke regnestykket til å gå opp. Det sagt, så ser man jo i alle bransjer forskjell på det en selger vil ha og det en kjøper vil gi. Og virker nesten som noen av disse AS-salgene (ofte også små bygårder, typisk solgt av Privatmegleren) er litt rettet mot folk som ikke helt skjønner hva man kjøper, som er rart i og med så mye penger det er snakk om.

Også er jo regnestykket følsomt både for renter og om husleie er moden for oppjustering. Du anbefalte tidligere å sette midler på bankkonto. Der får du ikke 7.1% rente, så om alternativet er å beholde en leilighet eid i AS (jeg har eksempelvis en, ikke belånt utover "tilbakeholdt utbytte") så må du jo bruke en annen alternativavkastning. Få gratis lunsjer. Ikke uenig i poenget ditt overhodet, dog.

Tollefsen og hans pyramideselskap Heimstaden er i utgangspunktet et skrekkeksempel på alt som er galt i dagens boligmarked. Det er grådighet på sterioder × 100. Og alt bygd på lag på lag med gjeld. Lurer på hvordan man kan ende opp med en slik stormannsgalskap. Minner mest om hoarding og serien ekstreme samlere. Det er ihvertfall en form for sykdom.
Ikke ofte man ønsker menneskers fall, men dette gjennomgrådige opplegget er dømt til å falle sammen, og det vil ikke bli felt særlig mange tårer over det. "Imperiet" vakler.

Blir nok flere strutser som må stå frem etterhvert. Enten de vil ta hodet opp av sanden eller blir revet opp. Rentetoppen er IKKE nådd.
Flere og flere som eier hus kommer til frelsesarmeen for å få mat. De har ikke råd til mat. Startskuddet for tidenes bakrus ?
https://www.vg.no/nyheter/i/4oKylV/flere-kommer-innom-frelsesarmeen-for-aa-faa-mat

Antall til leie / ønskes leid : endring fra forrige måned

2023:
19.05.23: 1.776 / 372 = 4,77
16.06.23: 1.920 / 379 = 5,07 : +144 / +7 = +0,30
15.07.23: 1.696 / 340 = 4,99 : -224 / -39 = -0,08

16.07.23: 1.679 / 341 = 4,92 : -17 / +1 = -0,07
17.07.23: 1.691 / 343 = 4,93 : -5 / +3 = -0,06
18.07.23: 1.698 / 328 = 5,18 : +2 / -12 = +0,19
19.07.23: 1.688 / 329 = 5,13 : -8 / -11 = +0,14
20.07.23: 1.689 / 328 = 5,15 : -7 / -12 = +0,16
21.07.23: 1.705 / 330 = 5,17 : +9 / -10 = +0,18
22.07.23: 1.697 / 324 = 5,24 : +1 / -16 = +0,25

23.07.23: 1.688 / 325 = 5,19 : -8 / -15 = +0,20
24.07.23: 1.683 / 329 = 5,12 : -13 / -11 = +0,13
25.07.23: 1.684 / 326 = 5,17 : -12 / -14 = +0,18
26.07.23: 1.679 / 320 = 5,25 : -17 / -20 = +0,26
27.07.23: 1.668 / 315 = 5,30 : -28 / -25 = +0,31
28.07.23: 1.670 / 312 = 5,35 : -26 / -28 = +0,36
29.07.23: 1.670 / 313 = 5,34 : -26 / -27 = +0,35

2022:
16.05.22: 1.865 / 377 = 4,96
15.06.22: 1.945 / 449 = 4,33 : +80 / +72 = -0,63
15.07.22: 1.303 / 467 = 2,79 : -642 / +18 = -1,54

15.08.22: 1.425 / 378 = 3,77 : +122 / -89 = +0,98

Siste uke har forholdstallet økt med 0,10 mot forrige ukes økning på 0,25. Økning i forholdstallet er høyst sannsynlig unormal i begge uker så lenge tilbudssiden er så hemmet av fellesferie.

Heimstaden har nå 23 annonser for bolig til leie i Oslo hvorav 4 er merket som utleid. Heimstaden fortsetter å leie ut osloboliger istedenfor å selge dem. Tollefsen beveger seg stadig nærmere "point of no return" hvor det ikke er mulig å selge seg ut av den dødelige økningen i finansieringskostnadene.

Heimstaden største obligasjonslån er på 1,25 milliarder euro og ble tatt opp i oktober 2021 med en rentesats på 0,25 % og en løpetid på 3 år. Obligasjonslånet har nå en effektiv rentesats på 9,74 % og forfaller til betaling i oktober 2024. Om drøyt 14 måneder må Heimstaden skaffe 14 milliarder NOK for tilbakebetaling av dette lånet i et lånemarked hvor de må betale ca 10 % rente.

https://www.boerse-frankfurt.de/bond/xs2397239000-heimstaden-bostad-treasury-b-v-0-25-21-24

1,25 milliarder eurolånet hadde en årlig rentekostnad på 3,125 millioner euro da det ble tatt opp i oktober 2021, som øker til en årlig rentekostnad på anslagsvis 125 millioner euro ved refinansiering i oktober 2024. Dvs at Heimstaden største lån øker årlig rentekostnad med 1.365 millioner kroner fra 35 millioner kroner til 1.400 millioner kroner i oktober 2024.

31. mars var den norske porteføljen verdsatt til 18,3 milliarder kroner, dvs 4.300 millioner kroner mer enn 1,25 milliarder eurolånet, og gir en årlig nettoleie på ca 500 millioner kroner. 1,25 milliarder eurolånet har i dag en markedsverdi på 12,5 milliarder kroner pga et kursfall på 1,5 milliarder kroner provosert av renteøkningen fra 0,25 til 9,74 %.

Selger Heimstaden den norske porteføljen i dag for bokført verdi 31. mars og nedbetaler lånet i dag til dagens markedsverdi på 12,5 milliarder kroner så sitter Heimstaden igjen med 5,8 milliarder kroner i tillegg til å øke fremtidig resultat med 1.400 - 500 = 900 millioner kroner. Den fremtidige effekten på årsresultatet før skatt av å selge den norske porteføljen til verdsatte priser, nedbetale det største obligasjonslånet og nedbetale andre lån med de overskytende 5,8 milliarder kronene i dag er 1,5 milliarder kroner som følge av 1,4 milliarder kroner i redusert rente på det største lånet, 0,6 milliarder kroner i redusert rente på andre lån og 0,5 milliarder kroner i redusert nettoleie. Et slikt salg med nedbetaling av obligasjonslån vil også redusere rentesatsen på alle andre lån slik at total årseffekt blir langt over 1,5 milliarder kroner i økt resultat før skatt.

Tollefsen fremstår som totalt handlingslammet så lenge han fortsetter å leie ut de boligene han er nødt til å selge hvis han skal overleve rentekostnadene når fastrentelånene må refinansieres. I tillegg må Tollefsen fullstendig ha skrudd av den delen av hjernen som ser etter og finner de gode investeringshandlingene. Det er ikke bare nødvendig å selge boliger i dag, det er også ekstremt fornuftig økonomisk.

Tror ikke jeg har lest et mer selvmotsigende innlegg her inne.

De vil angre og det kraftig. Er ingen med hodet i god forstand som kjøper slik søppel. Ja små leiligheter vil synke sist, de fleste i Norge er single og vil ha slikt. Blir tøft når prisene synker og renta skal lengre opp.

Det er 2 store forskjeller mellom regnestykkene for et utleieselskap og for privatpersoner som kjøper for å bo i form av skattereglene og i form av lånerenten.

Bor man i egen bolig så betaler man ikke skatt på boligens avkastning som er å bo. Leier man ut en bolig så betaler man skatt av leieinntekten. Skattesatsen er 22 % som gir forskjellen f.eks. i form av en leilighet som har 10 tusen kroner i månedlig nettoleie:

Utleiers nettoleie etter skatt: 10.000,- x 0,78 = 7.800,-
Eiers boavkastning etter skatt: 10.000,-

Nybaco Eiendom 1 AS har en antatt lånerente på minst 8,1 % i dag til tross for over 50 % egenkapital som er på nivå med hva f.eks. Tollefsen i hans Heimstaden Bostad har i lånerente ved opptak av nye lån i dag. Med over 50 % egenkapital vil en eier av egen bolig i dag lett klare å oppnå en lånerente under 5 %. Hvis lånet er 1,5 millioner kroner for leiligheten med 10 tusen kroner i månedlig nettoleie blir regnestykket hvis utleier har 8 % lånerente og eier av egen bolig har 5 % lånerente:

Utleier nettoleie: 10.000,-
-Utleiers rentekostnad: 10.000,-
=Utleiers nettoresultat før og etter skatt: 0,-

Eiers boavkastning: 10.000,-
-Eiers rentekostnad: 6.250,-
=Eiers nettoresultat før skatt: 3.750,-
+skattefradrag (22 % av 6.250): 1.375,-
=Eiers nettoresultat etter skatt: 5.125,-

...

Prisen på småleiligheter har utviklet seg langt sterkere enn prisen på større leiligheter og boliger med hage pga vridningen av etterspørselen mot billigere boliger renteoppgangen drar med seg. De som eier og bebor småleiligheter har i langt mindre grad enn normalt solgt boligen for å kjøpe noe større den siste tiden. De som kjøper bolig har den siste tiden i langt større grad kjøpt småleiligheter enn større boliger enn det som er normalt.

Dette er et forbigående fenomen så lenge prisfallet i større boliger drar etterspørselen oppover i størrelse. På sikt vil prisfallet fra pristoppen i fjor være størst i prosent for de minste boligene som medfører at prisfallet fra nå og fremover vil være veldig mye større i prosent for de minste boligene enn for de større.

Antall til leie / ønskes leid : endring fra forrige måned

2023:
19.05.23: 1.776 / 372 = 4,77
16.06.23: 1.920 / 379 = 5,07 : +144 / +7 = +0,30
15.07.23: 1.696 / 340 = 4,99 : -224 / -39 = -0,08

16.07.23: 1.679 / 341 = 4,92 : -17 / +1 = -0,07
17.07.23: 1.691 / 343 = 4,93 : -5 / +3 = -0,06
18.07.23: 1.698 / 328 = 5,18 : +2 / -12 = +0,19
19.07.23: 1.688 / 329 = 5,13 : -8 / -11 = +0,14
20.07.23: 1.689 / 328 = 5,15 : -7 / -12 = +0,16
21.07.23: 1.705 / 330 = 5,17 : +9 / -10 = +0,18
22.07.23: 1.697 / 324 = 5,24 : +1 / -16 = +0,25

23.07.23: 1.688 / 325 = 5,19 : -8 / -15 = +0,20
24.07.23: 1.683 / 329 = 5,12 : -13 / -11 = +0,13
25.07.23: 1.684 / 326 = 5,17 : -12 / -14 = +0,18
26.07.23: 1.679 / 320 = 5,25 : -17 / -20 = +0,26
27.07.23: 1.668 / 315 = 5,30 : -28 / -25 = +0,31
28.07.23: 1.670 / 312 = 5,35 : -26 / -28 = +0,36

2022:
16.05.22: 1.865 / 377 = 4,96
15.06.22: 1.945 / 449 = 4,33 : +80 / +72 = -0,63
15.07.22: 1.303 / 467 = 2,79 : -642 / +18 = -1,54

15.08.22: 1.425 / 378 = 3,77 : +122 / -89 = +0,98

I dag, siste fredag i fellesferien, er det 102 nye annonser for bolig til leie siste døgn. For 3 uker siden, siste fredag før fellesferien, var det 131 nye annonser for bolig til leie siste døgn. Fellesferie er en dominerende faktor i leiemarkedet og da særlig på hvordan tilbudet endrer seg. De neste ukene vil man høyst sannsynlig oppleve en sterk oppgang i antall annonser for bolig til leie som raskt vil dra forholdstallet over det antatte likevekstnivået på 7.

Argumenterer du for at regnestykkene er ulike for et utleieselskap og for privatpersoner som kjøper for å bo?

Hvordan forklarer du at prisen på småleiligher går opp? vil disse kjøperne angre om et par år?

https://www.dn.no/eiendom/boligmarkedet/boligpriser/boligkjop/heftige-priser-for-smaleiligheter-toffere-a-komme-inn-i-boligmarkedet-na/2-1-1491321

Forteller ikke regnestykket deg noe? Det går nemlig ikke opp.

Nå er det kanskje en del mindre foretak/private med lavere gjeldsgrad og høyere yield i Oslo, men eksempelet til Olav over er grelt. Dette er et A.S, men hva med private «investorer» med inntil 3 sekundærenheter? Det kan bety personlig konkurs om gjeldsgraden er for høy og renten fremdeles kryper oppover.
Dette er prisen for høy risikoappetitt, samtidig som det er lav grad av risikoanalyse.
Men boligmarkedet i Norge kan kun gå oppover, right?

Stakkars mann den Olav.

Bruker hele livet sitt på denne krakk tråden.

15,9 millioner for Nybaco Eiendom 1 AS tillagt 13,6 millioner i gjeld i selskapet gir en totalpris på 29,5 millioner kroner som medfører følgende:

Pris per kvm: 29.500 tusen kr / 261 kvm = 113 tusen kr/kvm
Nettoyield: 82.617 x 12 / 29.500.000 = 3,4 %

En pris på 113 tusen kroner per kvm eller en nettoyield på 3,4 % er ikke urimelig for slike leiligheter i dagens marked. Kaster eieren ut leieboerne og selger leilighetene i det ordinære markedet så oppnår trolig eieren 29,5 millioner kroner i dagens marked.

Ved salg av leilighetene oppnås bortimot de ønskede 29,5 millioner kroner i totalpris. Fortsetter AS-et slik selskapet er i dag så går selskapet raskt konkurs så lenge gjelden på 13,6 millioner kroner ikke er mulig å betjene.

Selv med den meget optimistiske forutsetningen 100 % utleie hele tiden og kun felleskostnader i kostnader så klarer ikke utleieboliger med en antatt markedsverdi i det ordinære markedet på 29,5 millioner kroner å betjene en gjeld på 13,6 millioner kroner.

UTLEIEBOLIGER I OSLO KLARER IKKE I DAG Å BETJENE 13,6 / 29,5 = 46 % I LÅN HVIS BOLIGENE ER EID AV ET AS.

Et sterkere argument for å selge utleieboliger eid i et as har man aldri tidligere hatt. Ei heller har man hatt et sterkere argument for at boligprisene vil krakke.

Nybaco Eiendom 1 AS med 6 leiligheter og 13,6 millioner kroner i gjeld er til salgs for 15,9 millioner kroner:

Eiendom: bruttoleie - felleskostnader = nettoleie (kroner per mnd)

Toftes gate 11E: 19.000 - 3.364 = 15.636
Gøteborggata 12D: 16.900 - 2.627 = 14.273
Sørengkaia 66: 18.700 - 3.598 = 15.102
Pilestredet Park 21: 14.700 - 1.910 = 12.790
Darres gate 12: 17.300 - 3.129 = 14.171
Thereses gate 6B: 13.900 - 3.255 = 10.645
----------------------------------------------------------
Sum 6 leiligheter: 100.500 - 17.883 = 82.617

Gjelden på 13.613.497 kroner har en nominell rente p.t. på 7,1 % som gir 80.547 kroner i månedlig rente. Månedlig terminbeløp p.t. er 101.312 kroner på lånet som har 22 år og 5 mnd gjenværende løpetid.

Resultatregnskap første måned gitt 100 % utleie og gitt at felleskostnadene er eneste kostnader:

Bruttoleie: 100.500
-Felleskostader: 17.883
=Resultat før finans: 82.617
-Finanskostnader: 80.547
=Resultat etter finans: 2.070

Likviditetsregnskap første måned gitt 100 % utleie og gitt at felleskostnader er eneste kostnader:

Resultat etter finans: 2.070
-Avdrag gjeld: 20.765
=Likviditetsresultat: -18.695

https://www.finn.no/realestate/businesssale/ad.html?finnkode=294983916

...

For 15,9 millioner kroner får man et eiendomsselskap som går med 25 tusen kroner i overskudd før skatt per år HVIS alle eiendommene er 100 % utleide hele tiden og hvis det ikke dukker opp flere kostnader enn felleskostnadene. For hver prosent lånerenten stiger reduseres årsresultatet med 136 tusen kroner. Dvs at selskapet går med underskudd hvis renten øker med 0,2 %.

Likviditetsmessig går selskapet med 224 tusen kroner i årlig underskudd. Kjøperen av selskapet må derfor i tillegg til å betale kjøpesummen på 15,9 millioner kroner være motivert for å sprøyte inn kapital i selskapet slik at det klarer å betjene lånet.

Dette selskapet er Heimstaden Bostad i miniatyr den dagen selskapets fastrentelån utløper. Dvs et selskap som ikke er verdt noe som helst hvis man ikke selger boliger for sletting av gjeld FØR BOLIGPRISENE KRAKKER.

...

Annonsen ble sist endret 24. mars 2023, dvs dagen etter at styringsrenten økte fra 2,75 til 3,00 %. Med dagens 3,75 % styringsrente er trolig selskapets lånerente minst 1 % høyere i dag enn den oppgitte 7,1 %. Dvs at selskapet i dag går med minst 111 tusen kroner i årlig underskudd gitt 100 % utleie hele tiden og gitt kun felleskostnader som kostnader.

Antall til leie / ønskes leid : endring fra forrige måned

2023:
19.05.23: 1.776 / 372 = 4,77
16.06.23: 1.920 / 379 = 5,07 : +144 / +7 = +0,30
15.07.23: 1.696 / 340 = 4,99 : -224 / -39 = -0,08

16.07.23: 1.679 / 341 = 4,92 : -17 / +1 = -0,07
17.07.23: 1.691 / 343 = 4,93 : -5 / +3 = -0,06
18.07.23: 1.698 / 328 = 5,18 : +2 / -12 = +0,19
19.07.23: 1.688 / 329 = 5,13 : -8 / -11 = +0,14
20.07.23: 1.689 / 328 = 5,15 : -7 / -12 = +0,16
21.07.23: 1.705 / 330 = 5,17 : +9 / -10 = +0,18
22.07.23: 1.697 / 324 = 5,24 : +1 / -16 = +0,25

23.07.23: 1.688 / 325 = 5,19 : -8 / -15 = +0,20
24.07.23: 1.683 / 329 = 5,12 : -13 / -11 = +0,13
25.07.23: 1.684 / 326 = 5,17 : -12 / -14 = +0,18
26.07.23: 1.679 / 320 = 5,25 : -17 / -20 = +0,26
27.07.23: 1.668 / 315 = 5,30 : -28 / -25 = +0,31

2022:
16.05.22: 1.865 / 377 = 4,96
15.06.22: 1.945 / 449 = 4,33 : +80 / +72 = -0,63
15.07.22: 1.303 / 467 = 2,79 : -642 / +18 = -1,54

15.08.22: 1.425 / 378 = 3,77 : +122 / -89 = +0,98

Household debtTotal, % of net disposable income, 2022 or latest available

Norway 246.79
Switzerland 227.41
Netherlands 222.51
Denmark 215.12
Australia 211.45
Korea 206.48
Sweden 200.98
Luxembourg 193.19
Canada 187.24
Finland 154.93
United Kingdom 148.41
France 125.62
Portugal 122.91
Japan 121.58
New Zealand 120.70
Belgium 119.76
Ireland 111.41
United States 101.84
Germany 101.51
Spain 101.14
Austria 94.35
Greece 92.69
Italy 90.76
Slovak Republic 85.09
Estonia 79.37
Czech Republic 77.31
Chile 67.40
Poland 59.08
Slovenia 51.99
Colombia 51.71
Lithuania 45.44
Hungary 45.08
Brazil 44.76
Russia 37.41
Latvia 37.20
Mexico 25.62

https://data.oecd.org/hha/household-debt.htm

Norge er gjeldstoppen i verden Kallenavn 100 når man ser i forhold til netto disponibel inntekt. Din graf er basert på brutto disponibel inntekt og blir da misvisende i tillegg til at Danmark blir plassert foran. Norske husholdninger har høyest gjeld i prosent av netto disponibel inntekt i hele verden. Ingen over og ingen ved siden. I tillegg har norske husholdninger nest høyest andel flytende lånerente i hele verden kun hårfint slått av Finland.

Norske husholdninger er med det de desidert mest utsatte husholdningene i hele verden for økt rentenivå. Kombinasjonen høyest gjeld og nest høyest andel flytende lånerente i verden gir DESIDERT mest utsatt husholdning for økt rente. Det er veldig langt ned til nest mest utsatte husholdning i hele verden. Det medfører at:

Norske husholdningers boligetterspørsel (eie egen bolig) blir desidert mest negativt påvirket av økt rente i hele verden.

Antall til leie / ønskes leid : endring fra forrige måned

2023:
19.05.23: 1.776 / 372 = 4,77
16.06.23: 1.920 / 379 = 5,07 : +144 / +7 = +0,30
15.07.23: 1.696 / 340 = 4,99 : -224 / -39 = -0,08

16.07.23: 1.679 / 341 = 4,92 : -17 / +1 = -0,07
17.07.23: 1.691 / 343 = 4,93 : -5 / +3 = -0,06
18.07.23: 1.698 / 328 = 5,18 : +2 / -12 = +0,19
19.07.23: 1.688 / 329 = 5,13 : -8 / -11 = +0,14
20.07.23: 1.689 / 328 = 5,15 : -7 / -12 = +0,16
21.07.23: 1.705 / 330 = 5,17 : +9 / -10 = +0,18
22.07.23: 1.697 / 324 = 5,24 : +1 / -16 = +0,25

23.07.23: 1.688 / 325 = 5,19 : -8 / -15 = +0,20
24.07.23: 1.683 / 329 = 5,12 : -13 / -11 = +0,13
25.07.23: 1.684 / 326 = 5,17 : -12 / -14 = +0,18
26.07.23: 1.679 / 320 = 5,25 : -17 / -20 = +0,26

2022:
16.05.22: 1.865 / 377 = 4,96
15.06.22: 1.945 / 449 = 4,33 : +80 / +72 = -0,63
15.07.22: 1.303 / 467 = 2,79 : -642 / +18 = -1,54

15.08.22: 1.425 / 378 = 3,77 : +122 / -89 = +0,98

Det har blitt lagt ut 115 nye annonser for bolig til leie siste døgn mot 153 annonser siste døgn onsdag 5. juli. I fellesferiens siste onsdag ble det siste døgn lagt ut 38 færre annonser for bolig til leie enn i siste onsdag forut for fellesferien. Dette er ikke et unntak i årets fellesferie, men regelen. I årets fellesferie har det blitt lagt ut betydelig færre antall annonser for bolig til leie enn i uken forut for fellesferien. Dvs at tilbudssiden i leiemarkedet er hemmet av fellesferien i form av langt mindre annonsering enn forut for fellesferien. Som medfører at man kan forvente langt høyere annonsering etter fellesferien enn i fellesferien.

Konklusjon: I neste uke starter en kraftig oppgang i antall annonser for bolig til leie.

"Man kjøper når renten har kommet så langt ned at man tjener løpende på utleie med 100 % belåning" er et krav til markedet og ikke til enkeltinvesteringer. Når markedet er slik at renten på et normalt fullfinansiert lån er lavere enn nettoleie i prosent av markedsverdien til en normal bolig så er det tid for å kjøpe. I høst må prisen på en normal bolig eller renten på et normalt 100 % lån halveres før man får et signal om å kjøpe. Eller en kombinasjon av boligprisfall og rentefall som tilsvarer halvering av en av størrelsene.

"renten har kommet så langt ned at man tjener løpende på utleie med 100 % belåning" => det er jo i grunn mitt minimumskrav også, selv om det ikke er enkelt å finne disse med dagens priser (men har såvidt klart det, i alle fall for renta da, med noen grep siste år). For ordens skyld så synes du da altså at man kan kjøpe, selv om man ser sannsynlighetsovervekt fall i priser fremover? Vi tenker ikke så helt helt ulikt da, selv om min konklusjon er veldig ulik. Vanskelig å time, uaktuelt å leie der man bor og jeg tror det på grunn av lite bygging kommer stigning i priser om et par år og leieprisene kommer til å følge inflasjonen og dermed stige.

Snakker for ordens skyld bare om Oslo, men det gjør vel du mest også.

Og selv om jeg er veldig enig i at det ikke er mange gratis lunsjer investeringsmessig, virker bankkonto for hoveddelen av midler å være noe i retning av å hamstre hermetikk, eller? ;)

https://pbs.twimg.com/media/F1zZJ33akAEint1?format=jpg&name=large

"Tollefsen angripes av shortere" skriver Finansavisen i dag om norges største boligeier med kontroll over 4 tusen norske boliger via selskapene Fredensborg, Heimstaden og Heimstaden Bostad. Det er Fredensborg som Tollefsen eier som er deleier i det børsnoterte selskapet Heimstaden som er selskapet som angripes av shortere som igjen er deleier av Heimstaden Bostad som eier de 4 tusen boligene i Norge i tillegg til 155 tusen boliger i andre land i Europa.

https://www.finansavisen.no/finans/2023/07/25/8024808/ivar-tollefsen-angripes-av-shortere

Shorterne av Heimstaden har (endelig) oppdaget at Heimstaden Bostad ikke bøtter ut boliger for å beholde deler av egenkapitalen og for å overleve rentekostnadene når fastrentekontraktene løper ut. Heimstanden Bostad har fortsatt ikke igangsatt det nødvendige storsalget av boliger for å overleve og blir derfor et offer for shorterne slik SBB ble tidligere i år.

Av de 159 tusen boligene Heimstaden Bostad eier er trolig de 4 tusen norske de letteste å selge i tillegg til å være de dyreste per kvm med 88 tusen kroner per kvm per 31.03. De norske boligene har uregulert leie i motsetning til f.eks. de 45 tusen svenske og de 30 tusen tyske boligene som har 100 % regulert leie.

Den norske porteføljen kan selges en og en i det ordinære markedet for gode priser i et marked som fortsatt fungerer godt. Flesteparten av de andre 155 tusen boligene er langt vanskeligere å selge en og en hvis de i det hele tatt kan selges på den måten. De fleste må selges i form hele bygninger inkludert leietakere til kjøpere som sliter like mye som Heimstaden med det økte rentenivået.

Selger ikke Tollefsen de norske boligene i høst så gjør han ikke et seriøst forsøk på å overleve de fremtidige rentekostnadene.

Hvis ditt upresise spørsmål om meg er vedrørende det som debatteres så spør du vel om jeg eier bolig(er) som jeg enten bor i eller leier ut. Svaret er i så fall nei.

Leier du og eier ingenting selv Olav2?

Antall til leie / ønskes leid : endring fra forrige måned

2023:
19.05.23: 1.776 / 372 = 4,77
16.06.23: 1.920 / 379 = 5,07 : +144 / +7 = +0,30
15.07.23: 1.696 / 340 = 4,99 : -224 / -39 = -0,08

16.07.23: 1.679 / 341 = 4,92 : -17 / +1 = -0,07
17.07.23: 1.691 / 343 = 4,93 : -5 / +3 = -0,06
18.07.23: 1.698 / 328 = 5,18 : +2 / -12 = +0,19
19.07.23: 1.688 / 329 = 5,13 : -8 / -11 = +0,14
20.07.23: 1.689 / 328 = 5,15 : -7 / -12 = +0,16
21.07.23: 1.705 / 330 = 5,17 : +9 / -10 = +0,18
22.07.23: 1.697 / 324 = 5,24 : +1 / -16 = +0,25

23.07.23: 1.688 / 325 = 5,19 : -8 / -15 = +0,20
24.07.23: 1.683 / 329 = 5,12 : -13 / -11 = +0,13
25.07.23: 1.684 / 326 = 5,17 : -12 / -14 = +0,18

2022:
16.05.22: 1.865 / 377 = 4,96
15.06.22: 1.945 / 449 = 4,33 : +80 / +72 = -0,63
15.07.22: 1.303 / 467 = 2,79 : -642 / +18 = -1,54

15.08.22: 1.425 / 378 = 3,77 : +122 / -89 = +0,98

Siste uke har antall annonser for bolig til leie falt med 14 og antall annonser bolig ønskes leid falt med 2 som har medført at forholdstallet har falt med 0,01. Redusert forholdstall siste uke indikerer at leiemarkedet er på årets heteste eller fortsatt ikke har nådd årets heteste tirsdag i siste uken av fellesferien.

Hørte på en australsk podcast som sa at først hadde man leiemarkedet (antall jobber, lønn, antall boliger etc.). Så har en investeringene der leie, renten og skatt kommer inn.

Renten i USA på 30-år lange boliglån er over 7 prosent. La oss anta at vi følger USA: Om en bruker 10 mill og skal leie ut må en da ha 700 000 på toppen av noe for å dekke utgifter for å ha positiv kontantstrøm.

Men hva med prisstigning? Jo, så sa de i Japan på 80-tallet også, både med eiendom og aksjer.

(Har selv ulike aksjer. Spår ikke noe, men avventer og ser ting an).

Du eier ingenting selv?

Mitt konkrete råd til store og små innen bolig er å selge alt man har så fort som mulig. Selge alt så fort som mulig uansett om det er utleiebolig, egen bolig eller egen fritidsbolig. Uansett hva man benytter boligen til er det økonomisk ruin å bli sittende med bolig i et boligkrakk. Kostnaden ved å bli sittende i et boligkrakk er like ekstrem som å fyre opp i peisen med tusenlapper.

Bankinnskudd inntil 2 millioner kroner per bank er mitt investeringsråd etter at man har solgt. Man kjøper når renten har kommet så langt ned at man tjener løpende på utleie med 100 % belåning.

Man kunne hatt en regel om at det som er ment å gi skattepliktig inntekt som "arbeidende kapital" hadde vært fritatt for formuesskatt, samtidig som gjeld med inntil samme beløp ikke hadde vært fradragsberettiget. Men da hadde man nok fått en del skattemessige tilpasninger ved årsskiftet, så det er ikke enkelt. Ellers når det er slik at særdeles gunstige skatteregler i så stor grad favoriserer utleiere og bidrar til høyere priser, burde man hatt samme inntektsskatt som for aksjer med 37,84% ?.
Mindre gunstige regler for utleie kunne bidratt til lavere pris og gjort det lettere for de som ønsker å kjøpe og med det eie sitt hjem.

Olav2, tror ikke jeg fikk svar på forsommeren om hva som er ditt konkrete råd til småinvestorer. Når skal/skulle man selge seg ut (angi gjerne konkret måned, hvis ikke bruker vi januar 2023 som i alle fall er etter du mente det skulle begynne å falle), når skal man evt. inn igjen (tid/trigger i fall eller annen knagg f.eks. rente eller annet måltall) og hva skal man investere i i mellomtiden? Så kan vi ta en titt om noen år for å si hvor gode praktiske råd vi kan trekke fra din tilsynelatende skarpe analyse. (Sitter selv med stort sett globale ETFer med vekt på lav kostnad i tillegg til et par utleieleiligheter og investeringer der jeg er mer direkte involvert -- og definitivt mer risikofylt enn selv boligmarkedet.)

Formuesskatten blir veldig ofte misforstått. Ja, det er formuesskatt på bolig når man leier ut. Men hva er alternativets selger man og setter penger i banken betaler man fortsatt formuesskatt. Man unngår ikke det ved å selge en bolig, som sannsynligvis også er belånt.

Tja, rente og boligpris er korrelatert, så økende inflasjon og et skattetrykk som ikke akkurat er synkende for «hvermannsen» må gi utslag på boligprisen før eller siden. Tror hytte, bil og båtmarkedet vil vise vei. Spesielt båt og bil, men der kan utenlandske kjøpere lure oss litt, svak krone. Er sikkert ikke statistikk på nasjonalitet til kjøpere over en viss sum.

Renten er ikke politisk styrt og bolig- og leiemarkedet er noe av det mest liberale vi har i Norge. Ikke vil de myke opp eller gi mer støtte, ala strømstøtten.

Politikere driter i folk flest utenom hvert fjerde år. Det er to år til stortingsvalget. Vi får vente å se. Sjekk hvem som fikk mest penger av koronastøtten, så vet du hvem ledende politiske partier i Norge tar vare på.

Går ikke leieprisene i taket? Med fortsatt svært gunstige skatteregler for utleie (sammenlignet med andre investeringer), vil vel fortsatt utleieboliger være et yndet investeringsobjekt?

20% ville overraske meg sterkt, men men. Igjen, kun store mengder tvangssalg vil forårsake krakk, skjedde sist på 90-tallet. I vår tid, der staten tar all risiko for alle, vil det være politisk selvmord og tillate at enorme mengder med barnefamilier må flytte fra bolig og skolekrets. Jeg kan ikke se det skje

Antall til leie / ønskes leid : endring fra forrige måned

2023:
19.05.23: 1.776 / 372 = 4,77
16.06.23: 1.920 / 379 = 5,07 : +144 / +7 = +0,30
15.07.23: 1.696 / 340 = 4,99 : -224 / -39 = -0,08

16.07.23: 1.679 / 341 = 4,92 : -17 / +1 = -0,07
17.07.23: 1.691 / 343 = 4,93 : -5 / +3 = -0,06
18.07.23: 1.698 / 328 = 5,18 : +2 / -12 = +0,19
19.07.23: 1.688 / 329 = 5,13 : -8 / -11 = +0,14
20.07.23: 1.689 / 328 = 5,15 : -7 / -12 = +0,16
21.07.23: 1.705 / 330 = 5,17 : +9 / -10 = +0,18
22.07.23: 1.697 / 324 = 5,24 : +1 / -16 = +0,25

23.07.23: 1.688 / 325 = 5,19 : -8 / -15 = +0,20
24.07.23: 1.683 / 329 = 5,12 : -13 / -11 = +0,13

2022:
16.05.22: 1.865 / 377 = 4,96
15.06.22: 1.945 / 449 = 4,33 : +80 / +72 = -0,63
15.07.22: 1.303 / 467 = 2,79 : -642 / +18 = -1,54

15.08.22: 1.425 / 378 = 3,77 : +122 / -89 = +0,98

Nei krakk blir det nok ikke, men kan hende det blir en korreksjon nedover på kanskje 20% i løpet av ett par års tid. Sett i forhold til tidligere tider er ikke dagens rentenivå høyt, men og klart at høyere rente bidrar til høyere inflasjon og lønnsvekst. Over tid tror ikke på noe særlig høyere rente, kanskje heller litt lavere. Det er og ett spørsmål om hvor mye enslige og familier har av netto lønn til bolig, ofte går over 50% med til bolig og renter. Man må jo ha noe til mat, kjøretøy og annet. Kanskje burde man fått ned kostnadene til bolig, både med mer boligbygging og mindre gunstige skattemessige fordeler for utleiere. Mer til annet enn bolig kunne gitt mer til leietakere som de kunne brukt til fordel for eksempel lokale restauranter og fornøyelser, og bidratt til mindre stram økonomi. Og hva med BSU, boligsparing med skattefradrag, isolert sett bidrar det til litt høyere priser, burde egentlig bare vært avskaffet. Og fellesskapet bidrar til skattemessig tiltak som gjør at det å ha utleiebolig er svært gunstig. For eksempel kan man for utleie ett par år kjøpe en svært dårlig vedlikeholdt leilighet, vedlikeholde den for en million og få fradrag for det før man selv tar den i bruk som egen bolig i minst ett år, for så å selge den skattefritt. Og skulle man ha en bolig som man kjøpte for en million og som man nå kan selge for fem millioner og med det få en skatt på kr 880 000 (som 22% av gevinst), ja så kan man selge den til for eksempel sønn/ datter for en million og med det få ingen skatt. Selger har med dette i realiteten fått en gevinst på 4 millioner som ellers om kriteriene for skattefrihet ikke er tilstede, med det er skattefri. En slik skattefordel kan man ikke tilsvarende fått med aksjer.

Sier ikke at boligprisene ikke kan falle, men krakk tror jeg ikke på. Ingen tvinges til å selge, staten redder alle! Sentralbankenes feilslåtte rentepolitikk går først og fremst utover investeringer, fordi det blir dyrere for bedrifter å ta opp lån. Dette vil sannsynligvis bare gjøre inflasjonen og boligprisene verre på mellomlang og lang sikt. Boligbygging har nå stoppet helt opp, fordi boligbyggere forventer prisnedgang og høyere lånekostnader. Alt det fundamentale tilsier videre prisoppgang (lite boligbygging, høy lønnsvekst). De prøver å kvele det med renteoppgang, som selvsagt har noe effekt, men der bivirkningene i form av investeringsstopp er verre.

Sliter, men blir det tvangssalg av bolig? Jeg er 110% sikker på at etter ett eneste innslag på Dagsrevyen med en småbarnsfamilie som sliter og evt må selge å bytte skolekrets, så kommer politikerne løpende med tiltak. Tiden der risiko hadde en konsekvens er for lengst forbi, staten redder alle!

Kan kanskje være greit å nevne 2 andre faktorer i samme sammenheng.
Utlånsforskriften ble betydelig lempet på ved årsskiftet - tilfeldigvis samtidig som prisene snudde opp.
Boliglånsrenten har steget betydelig siden årsskiftet. Og skal videre opp.

Bortsett fra at boligprisene har økt bra i 2023..

Utleiere frem til 2022 stimulert av lavt rentenivå:
Økte boligpriser =) økt egenkapital =) kjøpe boliger =) økte boligpriser =) økt egenkapital =) kjøpe boliger =) ...

Utleierne fra 2023 stimulert av høyt rentenivå:
Fallende boligpriser =) redusert egenkapital =) selge boliger =) fallende boligpriser =) redusert egenkapital =) selge boliger =) ...

Kjøp- og verdiøkningsspiralen til utleierne stoppet i 2022 for å gå over til salgs- og verdireduksjonsspiralen i 2023.