Boligkrakket 2022/2023

Olav2
17.10.2022 kl 20:26 152502

BRUKTBOLIGER TIL SALGS I OSLO (fra noprofit sin tråd oslo - varelager statistikk)

xxxxxxxxxxxxxx . 04.01.21: 585 .... 03.01.22: 398 . 02.01.23: 923
xxxxxxxxxxxxxx . 11.01.21: 820 .... 10.01.22: 698 . 09.01.23: 1.424
xxxxxxxxxxxxxx . 18.01.21: 875 .... 17.01.22: 831 . 16.01.23: 1.510
26.01.20: 1.360 . 25.01.21: 835 .... 24.01.22: 864 . 23.01.23: 1.475

02.02.20: 1.244 . 01.02.21: 758 .... 31.01.22: 797 . 30.01.23: 1.362
09.02.20: 1.174 . 08.02.21: 874 .... 07.02.22: 809 . 06.02.23: 1.278
16.02.20: 1.039 . 15.02.21: 916 .... 14.02.22: 861
23.02.20: 1.199 . 22.02.21: 850 .... 21.02.22: 800

02.03.20: 1.242 . 01.03.21: 969 .... 28.02.22: 903
09.03.20: 1.264 . 08.03.21: 1.180 . 07.03.22: 1.032
16.03.20: 1.300 . 15.03.21: 1.365 . 14.03.22: 1.149
22.03.20: 1.500 . 22.03.21: 1.313 . 21.03.22: 1.212
29.03.20: 1.525 . 29.03.21: 672 .... 28.03.22: 1.296

05.04.20: 1.411 . 06.04.21: 1.117 . 04.04.22: 1.140
13.04.20: 1.748 . 12.04.21: 1.384 .11.04.22: 586
19.04.20: 1.752 . 19.04.21: 1.501 . 18.04.22: 1.081
27.04.20: 1.701 . 26.04.21: 1.507 . 25.04.22: 1.210

03.05.20: 1.792 . 03.05.21: 1.446 . 02.05.22: 1.203
11.05.20: 1.807 . 10.05.21: 1.312 . 09.05.22: 1.228
17.05.20: 1.642 . 18.05.21: 1.119 . 16.05.22: 1.238
24.05.20: 1.888 . 25.05.21: 1.511 . 23.05.22: 1.412

02.06.20: 1.903 . 31.05.21: 1.580 . 30.05.22: 1.197
07.06.20: 2.025 . 07.06.21: 1.735 . 06.06.22: 1.329
15.06.20: 2.062 . 14.06.21: 1.744 . 13.06.22: 1.491
22.06.20: 1.949 . 21.06.21: 1.634 . 21.06.22: 1.490
29.06.20: 1.587 . 28.06.21: 1.255 . 27.06.22: 1.157

06.07.20: 1.037 . xxxxxxxxxxxx .... 04.07.22: 687
13.07.20: 705 .... 12.07.21: 496 .... 11.07.22: 403
20.07.20: 601 .... 19.07.21: 467 .... 18.07.22: 343
28.07.20: 813 .... 26.07.21: 594 .... 25.07.22: 454

03.08.20: 1.056 . 02.08.21: 909 .... 01.08.22: 726
09.08.20: 1.533 . 09.08.21: 1.430 . 08.08.22: 1.254
17.08.20: 1.742 . 16.08.21: 1.683 . 15.08.22: 1.581
24.08.20: 1.709 . 23.08.21: 1.760 . 22.08.22: 1.648
31.08.20: 1.567 . 30.08.21: 1.585 . 29.08.22: 1.615

07.09.20: 1.532 . 06.09.21: 1.465 . 05.09.22: 1.562
14.09.20: 1.581 . 13.09.21: 1.491 . 12.09.22: 1.668
21.09.20: 1.515 . 20.09.21: 1.574 . 19.09.22: 1.769
28.09.20: 1.281 . 27.09.21: 1.374 . 26.09.22: 1.768

05.10.20: 1.356 . 04.10.21: 1.093 . 03.10.22: 1.480
12.10.20: 1.371 . 11.10.21: 1.191 . 10.10.22: 1.739
19.10.20: 1.290 . 18.10.21: 1.360 . 17.10.22: 1.912
26.10.20: 1.194 . 25.10.21: 1.369 . 24.10.22: 1.973

02.11.20: 1.057 . 01.11.21: 1.155 . 31.10.22: 1.923
09.11.20: 1.049 . 08.11.21: 1.180 . 07.11.22: 1.860
16.11.20: 1.003 . 15.11.21: 1.192 . 14.11.22: 1.814
23.11.20: 982 .... 22.11.21: 1.162 . 21.11.22: 1.743
30.11.20: 915 .... 29.11.21: 1.087 . 28.11.22: 1.598

07.12.20: 753 .... 06.12.21: 938 .... 05.12.22: 1.438
14.12.20: 521 .... 13.12.21: 702 .… 12.12.22: 1.141
21.12.20: 231 .... 20.12.21: 380 …. 19.12.22: 699
xxxxxxxxxxxxxx . 27.12.21: 244 … 26.12.22: 436
Redigert 06.02.2023 kl 11:30 Du må logge inn for å svare
Olav2
18.10.2022 kl 07:04 47532

SALGSPROSENT I OSLO ONSDAG KVELD (frem til og med 26.10.22 hentet fra Onkel_S sin statistikk "visningssuksess")

08.01.20: 59 . xxxxxxxxxxx . xxxxxxxxxxx
15.01.20: 59 . 13.01.21: 80 . 12.01.22: 82 . 11.01.23: 49
22.01.20: 58 . 20.01.21: 78 . 19.01.22: 73 . 18.01.23: 51
29.01.20: 67 . 27.01.21: 80 . 26.01.22: 76 . 25.01.23: 55

05.02.20: 67 . 03.02.21: 81 . 02.02.22: 76 . 01.02.23: 57
12.02.20: 67 . 10.02.21: 85 . 09.02.22: 80
19.02.20: 70 . 17.02.21: 81 . 16.02.22: 80
26.02.20: 73 . 24.02.21: 85 . 23.02.22: 76

04.03.20: 69 .. 03.03.21: 79 .. 02.03.22: 79
11.03.20: 69 .. 10.03.21: 76 .. 09.03.22: 78
18.03.20: 49 .. 17.03.21: 76 .. 16.03.22: 78
25.03.20: 44 .. 24.03.21: 80 .. 23.03.22: 71

01.04.20: 41 .. xxxxxxxxxxx .. 30.03.22: 73
08.04.20: 41 .. xxxxxxxxxxx .. 06.04.22: 74
16.04.20: 41 .. 14.04.21: 74 .. xxxxxxxxxxx
22.04.20: 54 .. 21.04.21: 74 .. xxxxxxxxxxx
29.04.20: 55 .. 28.04.21: 76 .. 27.04.22: 70

06.05.20: 50 .. 05.05.21: 65 .. xxxxxxxxxxx
13.05.20: 64 .. 12.05.21: 76 .. 11.05.22: 73
20.05.20: 53 .. 21.05.21: 69 .. xxxxxxxxxxx
27.05.20: 58 .. 27.05.21: 68 .. 25.05.22: 75

04.06.20: 57 .. 02.06.21: 64 .. 01.06.22: 73
10.06.20: 60 .. 09.06.21: 64 .. 09.06.22: 65
17.06.20: 57 .. 16.06.21: 60 .. 15.06.22: 63
24.06.20: 61 .. 23.06.21: 61 .. 22.06.22: 66

01.07.20: 60 .. 30.06.21: 64 .. 29.06.22: 67

xxxxxxxxxxx .. xxxxxxxxxxx .. xxxxxxxxxxx

xxxxxxxxxxx .. xxxxxxxxxxx .. 10.08.22: 69
19.08.20: 62 .. 18.08.21: 63 .. 17.08.22: 61
26.08.20: 62 .. 25.08.21: 68 .. 24.08.22: 61

02.09.20: 67 .. 01.09.21: 62 .. 31.08.22: 61
09.09.20: 67 .. 08.09.21: 63 .. 07.09.22: 55
16.09.20: 68 .. 15.09.21: 59 .. 14.09.22: 52
23.09.20: 72 .. 22.09.21: 65 .. 21.09.22: 57
30.09.20: 75 .. 29.09.21: 66 .. 28.09.22: 56

07.10.20: 68 .. 06.10.21: 62 .. 05.10.22: 49
14.10.20: 70 .. 13.10.21: 63 .. 12.10.22: 45
21.10.20: 71 .. 20.10.21: 64 .. 19.10.22: 45
28.10.20: 73 ... 27.10.21: 61 ... 26.10.22: 43

04.11.20: 72 .. xxxxxxxxxxx .. 02.11.22: 42
11.11.20: 73 .. 10.11.21: 64 .. 09.11.22: 41
18.11.20: 73 .. 17.11.21: 60 .. 16.11.22: 43
25.11.20: 76 .. 24.11.21: 65 .. 23.11.22: 37

02.12.20: 75 .. 01.12.21: 66 .. 30.11.22: 43
xxxxxxxxxxx .. 08.12.21: 65 .. 07.12.22: 39
Redigert 04.02.2023 kl 09:09 Du må logge inn for å svare
Olav2
18.10.2022 kl 07:20 47492

FORHOLDET MELLOM ANTALL TIL LEIE/ØNSKES LEID I OSLO (fra Boff sin tråd)

16.01.20: 16,72 . 16.01.21: 22,01 . 16.01.22: 12,88 . 16.01.23: 12,74
15.02.20: 16,00 . 15.02.21: 17,93 . 15.02.22: 11,85
15.03.20: 12,81 . 15.03.21: 13,65 . 15.03.22: 7,67

15.04.20: 12,51 . 19.04.21: 10,71 . 16.04.22: 4,60
15.05.20: 11,04 . 15.05.21: 9,14 ... 16.05.22: 4,96
15.06.20: 10,10 . 16.06.21: 10,13 . 15.06.22: 4,33

xxxxxxxxxxxxxx . 16.07.21: 10,19 . 15.07.22: 2,79
17.08.20: 10,51 . 16.08.21: 11,78 . 15.08.22: 3,77
xxxxxxxxxxxxxx . 14.09.21: 11,44 . 15.09.22: 5,27

19.10.20: 17,27 . 16.10.21: 12,14 . 15.10.22: 7,01
16.11.20: 19,67 . 16.11.21: 14,55 . 15.11.22: 8,98
19.12.20: 22,60 . 15.12.21: 15,52 . 15.12.22: 12,16
Redigert 16.01.2023 kl 23:34 Du må logge inn for å svare
Olav2
19.10.2022 kl 11:53 47071

RENTEN PÅ NYE BOLIGLÅN

Måned: Boliglånsrente (1,75 + 1,5 x styringsrente) boliglånsrente etter skatt (fradragsprosent)

12.22: 3,99 (5,88) 3,11 (22 %)
11.22: 3,88 (5,50) 3,03 (22 %)
10.22: 3,66 (5,13) 2,85 (22 %)

09.22: 3,27 (5,13) 2,55 (22 %)
08.22: 2,88 (4,38) 2,25 (22 %)
07.22: 2,68 (3,63) 2,09 (22 %)

... slutten av hvert kvartal...
06.22: 2,38 (3,63) 1,86 (22 %)
03.22: 2,11 (2,88) 1,65 (22 %)

12.21: 1,91 (2,50) 1,49 (22 %)
09.21: 1,72 (2,13) 1,34 (22 %)
06.21: 1,73 (1,75) 1,35 (22 %)
03.21: 1,75 (1,75) 1,37 (22 %)

12.20: 1,76 (1,75) 1,37 (22 %)
09.20: 1,80 (1,75) 1,40 (22 %)
06.20: 1,79 (1,75) 1,40 (22 %)
03.20: 2,76 (2,13) 2,15 (22 %)

...slutten av hvert år...
12.19: 3,01 (4,00) 2,35 (22 %)
12.18: 2,53 (2,88) 1,95 (23 %)
12.17: 2,43 (2,50) 1,85 (24 %)

12.16: 2,46 (2,50) 1,85 (25 %)
12.15: 2,54 (2,88) 1,85 (27 %)
12.14: 3,59 (3,63) 2,62 (27 %)

12.13: 3,98 (4,00) 2,87 (28 %)

NORSK STYRINGSRENTE * styringsrente etter skatt

15.12.22 - 23.03.23: 2,75 * 2,15
03.11.22 - 15.12.22: 2,50 * 1,95
22.09.22 - 03.11.22: 2,25 * 1,76

18.08.22 - 22.09.22: 1,75 * 1,37
23.06.22 - 18.08.22: 1,25 * 0,98
24.03.22 - 23.06.22: 0,75 * 0,59

16.12.21 - 24.03.22: 0,50 * 0,39
23.09.21 - 16.12.21: 0,25 * 0,20
07.05.20 - 23.09.21: 0,00 * 0,00

20.03.20 - 07.05.20: 0,25 * 0,20
13.03.20 - 20.03.20: 1,00 * 0,78
19.09.19 - 13.03.20: 1,50 * 1,17

20.06.19 - 19.09.19: 1,25 * 0,98
21.03.19 - 20.06.19: 1,00 * 0,78
20.09.18 - 21.03.19: 0,75 * 0,59 i 2019 * 0,58 i 2018

17.03.16 - 20.09.18: 0,50 * 0,39 i 2018 * 0,38 i 2017 og 2016
24.09.15 - 17.03.16: 0,75 * 0,56 i 2016 * 0,55 i 2015
18.06.15 - 24.09.15: 1,00 * 0,73

11.12.14 - 18.06.15: 1,25 * 0,91
14.03.12 - 11.12.14: 1,50 * 1,10 i 2014 * 1,08 i 2013 og 2012
Redigert 02.02.2023 kl 13:16 Du må logge inn for å svare
Olav2
19.10.2022 kl 20:17 46835

Skal man prediktere fremtidige boligpriser så finner man de 3 beste statistikkene på Hegnar sitt debattforum. noprofit sin statistikk over antall boliger til salgs, Onkel_S sin statistikk over visningssuksess og Boff sitt forholdstall i leiemarkedet gir bedre og langt tidligere beskjed om boligmarkedets fremtid enn noen annen statistikk. De 3 statistikkene på Hegnars debattforum, produsert av 3 ukjente debattanter, er ikke bare litt bedre som prediksjonsverktøy enn andre boligstatistikker uavhengig av om statistikkonstruktøren heter Statistisk Sentralbyrå eller noe annet. De 3 statistikkene på Hegnars debattforum er så mye bedre som prediksjonsverktøy enn andre boligstatistikker at de andre statistikkene stiller i en helt annen og langt dårligere kategori. De 3 statistikkene på Hegnars debattforum gir en sikker prediksjon om fremtidige boligpriser når noe dominerende inntreffer. Alle andre statistikker viser bare historisk boligprisutvikling med betydelig forsinkelse og usikkerhet.

Jeg har i denne tråden samlet og organisert de 3 statistikkene og tatt med renteutviklingen i tillegg. Det dominerende som har skjedd og som skjer er renteendringen. Det er den ekstremt raske og store renteøkningen som medfører disse meget store endringene i hva de 3 statistikkene forteller om boligmarkedet i dag og dermed også om i hvilken retning boligprisene sendes.

De 3 statistikkene sier at et boligkrakk er påbegynt. Noe denne debatten har som motiv å forklare og dokumentere.



Redigert 19.10.2022 kl 20:30 Du må logge inn for å svare

Det burde jo egentlig startet for lenge siden. At folk nærmest går bananas i budrunder rett etter en pandemi og i starten på vestens proxy-krig med Russland må jo være tidenes bevis på at folk ikke er rasjonelle.

Kommer stadig mer historier om folk som sliter med å selge. https://www.vg.no/nyheter/innenriks/i/q113km/sitter-plutselig-med-tre-boliger-og-gigalaan-etter-samlivsbrudd-ganske-trangt-oekonomisk

Spørsmålet blir hvor mye blir renta og hvor mye kan det falle? Blir det krakk eller kun en korreksjon?
Kvike11
20.10.2022 kl 07:46 46403

Godt at dem der byder helt tosset, har tjent inden på deres sidste bolig.
Hus priserne skal ned med mindst 50 % og ingen tvivl om renten skal mere end dobbelt op.
Olav2
20.10.2022 kl 17:32 46141

VISNINGSSUKSESS I % (Onkel_S sin statistikk)

01.17 - 05.17: 50 - 82
06.17 - 12.17: 39 - 50
01.18 - 02.20: 50 - 73

04.03.20: 69
11.03.20: 69
18.03.20: 49
25.03.20: 44
01.04.20: 41
08.04.20: 41
16.04.20: 41
22.04.20: 54
29.04.20: 55

05.20 - 09.22: 50 - 85

05.10.22: 49
12.10.22: 45
19.10.22: 45

Onkel_S rapporterte i går 45 % visningssuksess i denne uken som er andre uke på rad med 45 % suksess og 3. uke på rad med under 50 % suksess. I de snart 6 årene som Onkel_S sin statistikk har levd har visningssuksessen vært under 45 % i 13 uker i 2017 og i 4 uker i 2020. Visningssuksessen har vært under 50 % i de 7 månedene fra og med juni 2017 til og med desember 2017, i 5 uker i 2020 og i de siste 3 ukene.

Den lave visningssuksessen i de 7 siste månedene av 2017 skyltes strengere egenkapital- og inntektskrav i boliglånsforskriften. Den lave visningssuksessen i 5 uker i mars og april 2020 skyltes covidstegningen. Den lave visningssuksessen de siste 3 ukene skyldes renteoppgangen.

I 2017 ekskluderte strengere boliglånsforskrift de med lav egenkapital og/eller lav lønn fra å kjøpe bolig. Det medførte umiddelbart langt færre boligkjøpere og dermed lavere visningssuksess i en periode. Forskriften påvirket ikke de som hadde en bolig før de eventuelt skulle bytte til en ny. Ei heller ble de som hadde tilfredsstillende egenkapital og lønn påvirket. Kostnadene til de som eide bolig og de som kunne kjøpe en bolig endret seg ikke. Den strengere boliglånsforskriften gjorde ikke boligeie mindre attraktivt enn før og hadde derfor ingen langvarig effekt på boligprisene. Boligprisfallet man opplevde som følge av ekskluderte kjøpere stoppet etter 7 måneder og snudde til videre oppgang i 2018.

Stengingen av samfunnet fra mars 2020 i forbindelse med covid medførte en kollaps i visningssuksessen fra 73 % 26. februar til 41 % 1. april. Krakk i styringsrenten fra 1,5 % frem til 13. mars til 0,0 % 7. mai fikk boligkjøperne like raskt tilbake som covid hadde fått de til å flykte. 13. mai var visningssuksessen tilbake på 64 %. Sentralbankens lynraske rentekrakk medførte så kort kollaps i visningssuksessen at boligprisfallet i forbindelse med covid knapt syntes i statistikkene.

Fallet i visningssuksessen fra 68 % den 10. august i år til 45 % i de to siste ukene skyldes renteoppgangen. 1,75 % økt styringsrente fra 24. mars til 22. september i år har medførte så kraftig økte rentekostnader at flere har valgt å selge og langt færre har valgt å kjøpe. Flere selgere og færre kjøpere har fått visningssuksessen ned på et så lavt nivå at boligprisene faller.

Det igangsatte boligprisfallet, de langt flere boligene til salgs og det lett observerte fallet i kjøperinteresse inspirerer boligeiere til å selge og potensielle boligkjøpere til å la være å kjøpe. Dvs at flere vil selge og at færre vil kjøpe, som sammen med de langt høyere rentekostnadene vil medføre fortsatt lav visningssuksess inntil boligprisene er så lave at det igjen fremstår som attraktivt økonomisk å kjøpe.
Redigert 20.10.2022 kl 17:39 Du må logge inn for å svare

Men de, Prøver jo og selge bolig 2.4mill mer bare på 3 år.
Stakkar dem at de ikke får solgt…..


(FORTJENESTE? Jonas og Katrine kjøpte rekkehuset for 6,6 millioner i 2019. Tre år senere ligger det ute for 2,4 millioner mer – men for at de skal gå i pluss, må noen faktisk kjøpe huset. Foto: Mattis Sandblad / VG)
Redigert 20.10.2022 kl 17:52 Du må logge inn for å svare
tournelon
20.10.2022 kl 18:25 46020

Bra tråd.

Hva tenker man om at det er satt rekord ift antall flyktninger til Norge i år? Vil det kunne dempe noe av boligprisfallet? Det legger ikke et direkte press på boligprisene, men indirekte ved at staten/kommunene i større grad må skaffe folk et sted å bo, og dermed reduserer mengden ledige/tilgjengelige boliger?
Onkel_S
20.10.2022 kl 21:11 45847

Fint med en samletrådene-tråd, og jeg er helt enig i innholdet i tråden og i innlegg av 17.32.
Jeg har data fra og med første telling 12. mai 2013, men ikke talt helt så konsekvent hver uke. Disse dataene fikk jeg tatt vare på ved å gå gjennom gamle tråder mens det var mulig. Jeg har holdt dem litt i bakhånden, men kanskje på tide å frigi deler av dem også.

Det er en også en ca 2 måneders periode i 2013 med under 50% visningssuksess, og den matcher også med en svak høst. Da var det vel bankenes innstramming og en liten renteoppgang som slo inn kraftigst da hvor høsten er en svak sesong.

23.05.2013 62
12.06.2013 60
14.08.2013 60
21.08.2013 60
28.08.2013 55
04.09.2013 54
02.10.2013 54
09.10.2013 44
16.10.2013 45
23.10.2013 48
30.10.2013 48
05.11.2013 44
12.11.2013 51
21.11.2013 44
27.11.2013 43
04.12.2013 40
11.12.2013 42

08.01.2014 50
26.02.2014 65
November 2013: https://e24.no/privatoekonomi/i/2Gqazl/naa-kommer-boligpris-tallene-for-november
Oktober 2013: https://e24.no/privatoekonomi/i/LA9dQR/kraftig-fall-i-boligprisene-i-oktober
september 2013: https://e24.no/privatoekonomi/i/0nrOlJ/boligprisfall-i-september

06.13 - 09.13: 54 - 62 (med nedadgående trend)
10.13 - 12.13: 40 - 48 (bortsett fra en uke med 51)
01.14 - 12.16: 50 - 85

Høyeste resultat er fra 25.06.2015 som er i en lang periode hvor "alle" tellinger ligger på over 70 fra 11.14 - 03.17 (to resultater er 67 og 68), og tellinger på 80-tallet ikke var uvanlig. Det konstant høye nivået var en grunn til at jeg ikke begynte med ukentlige tellinger før noe så ut til å skje rundt årsskiftet 16/17.
Redigert 20.10.2022 kl 23:14 Du må logge inn for å svare
Pappkasse
21.10.2022 kl 12:17 45522

Jeg kjøpte leilighet høsten 2013.
En av grunnene til fallet høsten 2013 (i følge forumet og aviser), var at husbanken gikk tom for penger på høsten det året.
Min leilighet fikk jeg flere 100 000 under takst.
JR-Ewing
21.10.2022 kl 13:10 45440

Hvor ble det av krakknissen JohnErikM som kom med daglige krakkvarsel her på trygves tivoli lenge?
Olav2
21.10.2022 kl 18:42 45256

Styringsrenten var uforandret på 1,50 % i hele 2013. Styringsrenten ble satt ned fra 1,75 % til 1,50 % den 14. mars 2012 og ble satt videre ned til 1,25 % den 11. desember 2014. 10-års renten økte derimot i 2013 fra 2,00-2,60 % i første halvår av 2013 til 2,7-3,0 % i siste halvår av 2013. 10-års renten var i siste halvår av 2013 ca 0,5 % høyere enn i første halvår av 2013 og ca 0,75 % høyere enn i siste halvår av 2012.

Kravet om 15 % egenkapital ved kjøp av bolig kom i 2012. Et krav som bankene lurte seg litt unna den første tiden og som startlån i Husbanken kompenserte for. Startlån ble høsten 2013 stoppet i mangel av lånemidler bl.a. i Bergen. Den dårlige visningssuksessen på slutten av 2013, som medførte boligprisfall, skyltes i hovedsak at noen ble ekskludert fra boligkjøp pga manglende mulighet til å finansiere kjøpet. Boligprisfallet på slutten av 2013 var motivert av det samme som boligprisfallet i 2017 og ble derfor kortvarig som prisfallet 4 år senere.

Osloboliger selges via auksjon. Onkel_S sin statistikk sier hvor stor andel av auksjonene som medfører salg. Er salgsandelen (visningssuksessen) høy så er salgsprisene høyere enn hvis salgsandelen er lav slik det er i alle former for auksjon. Onkel_S sin mangeårige statistikk har lært både onkel og alle vi andre som har fulgt med norges mest presise boligstatistikk følgende:

-Er visningssuksessen ca 60 % så er salgsprisene ca like høye som i auksjonen i den foregående uken.
-Er visningssuksessen lavere enn 60 % så er salgsprisene lavere enn i auksjonen i den foregående uken.
-Er visningssuksessen høyere enn 60 % så er salgsprisene høyere enn i auksjonen i den foregående uken.

Visningssuksess under 60 % er prisfall, under 50 % er kraftig prisfall. Visningssuksess over 60 % er prisøkning, over 70 % er kraftig prisøkning. Slik er det i dag, slik var det i 2013 og slik har det vært i alle år som Onkel_S sin statistikk har levd.

Onkel_S sin statistikk for denne uken viser kraftig prisfall fra foregående uke, som Onkel_S sin statistikk for forrige uke viser kraftig prisfall fra uken for 2 uker siden. De som følger med og har forstått Onkel_S sin statistikk har forstått at boligprisene i Oslo har falt fra forrige uke de siste 7 ukene. Falt litt i september og falt mye i oktober. Vi vet at prisfallet er reelt og ingen tilfeldighet. Vi vet at prisfallet har vart i 7 uker. Og vi vet at prisfallet har blitt større og større. De som kun følger med på andre prisstatistikker antar at det falt i september og lurer på om det er tilfeldig eller ei. Hva som har skjedd i oktober blir for dem kun en spekulasjon.

På vegne av alle med forståelse sendes herved en takk til Onkel_S. Hvem han nå enn er.
Redigert 21.10.2022 kl 22:37 Du må logge inn for å svare
Vrimle
22.10.2022 kl 09:45 44983

Kjempefin samling av gode tall - takk. Hadde vært artig med statistikk for antall usolgte nye boliger i Oslo for å komplementere bildet, men vet ikke om det finnes lett tilgjengelig.

Betydelig egeninteresse av et OK marked for både utleie og verdi i Oslo (har 4 sekundærboliger i bydel Grünerløkka / snittstørrelse 75 m2) så dette er mere et lite innlegg om hvorfor jeg "blir" i dette markedet.

Det liten tvil om at vi får nedgang i Oslo / sterkere enn hva vi pleier å få på høsten. Så blir det spennende å se hva det normalt sterke 1. halvår bringer i 2023. Noen småting jeg kikker litt på - som kanskje har interesse for andre. Selv om tallrekke og annet ikke er så omfattende og flott....

Så langt jeg har klart å finne frem er rekord for antall usolgte bruktboliger for salg i Oslo ca 2.700 / som man nådde i både 2010 og 2017. I 2010 hadde Oslo 586.000 innbyggere som gir er forholdstall på 0,0046 mellom antall ledige bruktboliger og innbyggere. Idag har Oslo 700.000 innbyggere og akkurat nå 1.802 ledige bruktboliger. Forholdstall 0,0026. For at situasjonen skal bli som det "verste" i 2010 trengs det altså et bra tilsig av bruktboliger / at det blir ca 1.500 flere usolgte bruktboliger i markedet.

Litt artig å se tilbake til 2010 - det var da jeg bestemte meg for at markedet for nye boliger i Oslo var depressivt og jeg kjøpte ila noen år (2010-2011-2012-2014) da 4 leiligheter i prosjekter som skulle bygges på Grünerløkka og Løren i toppetasjer med garasje for snitt 52.000 pr. m2. Belånte de med ca 43.000 pr. m2 som er det samme som idag. Ikke genial beslutning - men OK. Akkurat nå er ek ca 6 doblet i perioden.

Det andre jeg tenkte å dele er min lille egne utleie statistikk for leiligheter med 2 soverom eller flere i bydel Grünerløkka. Ettersom jeg har de 4 leilighetene som faller inn her har jeg fulgt dette siden 2012. Det høyeste tallet jeg har registrert i denne perioden er 150 - det laveste er 35 - som inntraff i høysesongen i sommer....Idag er tallet 49..som er lavt - spesielt for å være i den dårligste delen av utleie sesongen (oktober/november/desember er svakeste måneder å leie ut er min erfaring).

Kun litt drodlerier fra meg. Jeg er ikke uenig om at man får en nedgang i boligprisene i Oslo i en periode nå - krakk (som jeg definerer som mer enn 30% fall) tror jeg ikke på... Da ville jeg solgt - selv om cashflowen er OK selv om renta går opp 1% eller 2 til. Dekker fortsatt all gjeld - også primærbolig inkl felleskostnader.

I overnevnte har jeg ikke med antall nyboliger som er forholdsvis lavt nå og ser ut til å bli lavere ihvertfall de neste 2-3 årene.

Benekter ikke realiteten at renta slår hardt i boligmarkedet. Noen kaller den atomknappen...Det som ville fått meg til å rømme fort som f fra markedet i Oslo er at vi får det samme som i årene etter 1987 (da "geniale" meg kjøpte første bolig) - skyhøy rente og skyhøy (i norsk sammenheng) arbeidsledighet på 8-9%...

God lørdag alle.


Redigert 22.10.2022 kl 10:44 Du må logge inn for å svare

Det ender nok som i aksje markedet, ting stiger alt for mye, langt mer en folk trodde det kunne gjøre, før det begynner å falle, langt mer en folk trodde det kunne falle.
Er vel 25 år siden sist, at vi så antydninger til utfordringer i bolig markedet.
Det spesielle nå er jo at det ikke bare er arbeidsledighet/ renter som setter stopperen, en energi utfordring vi aldri har opplevd før, hvor folk rett å slett ikke makter i betale for seg, i tillegg dyr mat, tekstiler, vedlikehold , transport, osv osv osv.
Den utfordrende listen er milelang på kostnads siden, og enda har ikke arbeids ledigheten begynnt å stige vesentlig.
Men en ser det jo gjengs overalt, små bedrifter går konkurs, kjedene holder lørdags stengt, store solide bedrifter stenge, en utrolig urovekkende utvikling en enda ikke har sett resultatene av,
Dette ender trolig mye værre en de såkalte ekspertene spår, får vi en arbeids ledighet eksplosjon, da krakker bolig markedene.
Er ikke renten som bestemmer dette her, det er ledigheten blant betalerne.
Redigert 22.10.2022 kl 10:32 Du må logge inn for å svare
Olav2
22.10.2022 kl 18:38 44655

BRUKTBOLIGER TIL SALGS I OSLO (fra non profit sin tråd oslo - varelager statistikk)

Dato: antall i 2022 - antall i 2021 = endring fra 2021 til 2022
11./12.07: 403 - 496 = -93
18./19.07: 343 - 467 = -124
25./26.07: 454 - 494 = -140

01./02.08: 726 - 909 = -183
08./09.08: 1.254 - 1.430 = -176
15./16.08: 1.581 - 1.683 = -102
22./23.08: 1.648 - 1.760 = -112
29./30.08: 1.615 - 1.585 = +30

05./06.09: 1.562 - 1.465 = +97
12./13.09: 1.668 - 1.491 = +177
19./20.09: 1.769 - 1.574 = +195
26./27.09: 1.768 - 1.374 = +394

03./04.10: 1.480 - 1.093 = +387
10./11.10: 1.739 - 1.191 = +548
17./18.10: 1.912 - 1.360 = +552

Antallsstatistikken til noprofit viser at boligmarkedet utviklet seg sterkere i juli i år enn i juli i fjor for å snu til å utvikle seg svakere i år enn i fjor frem til i dag. I de 3 siste ukene av juli i år falt antall boliger til salgs med 90 i forhold til i fjor. Fra begynnelsen av august i år har antall boliger til salgs økt med 735 i forhold til i fjor. I løpet av de siste 11 ukene har 20 % færre boliger til salgs i år enn i fjor snudd til å bli 40 % flere boliger til salgs i år enn i fjor.

Siste 10 uker har antall boliger til salgs steget med 728 flere i år enn i fjor. Fortsetter denne utviklingen de neste 10 ukene så er det 1.380 flere boliger til salgs i årets romjul enn det var for 1 år siden. Fortsetter denne utviklingen de neste 20 ukene så er det 2.108 flere boliger til salgs i midten av mars neste år enn det var i midten av mars i år. Fortsetter siste 10 ukers utvikling de neste 20 ukene så er det 3 ganger så mange bruktboliger til salgs i Oslo i midten av mars neste år enn det var i midten av mars i år.

Antallsstatistikken til noprofit viser det samme som statistikken til Onkel_S i form av at boligmarkedet i Oslo var hett med prisoppgang frem til august i år for å bråsnu nedover etterpå. Endringen skyldes renteoppgangen som startet så lenge før august i år at noe annet har motvirket renteeffekten frem til august. Dette annet kan man lese ut av leiemarkedsstatistikken til Boff. Studentene og sesongarbeidernes tilbakekomst etter covid gjorde leiemarkedet i Oslo så brennhett i sommer at den renteøkningsmotiverte boligprisnedgangen ble holdt midlertidig i sjakk frem til årets studiestart.
keisam
22.10.2022 kl 21:35 44503

Jeg kan ikke se for meg krakk i Oslo. Etterspørselssiden vil etter hvert styrke seg og trumfe tilbudssiden. Når folk får tilbake optimismen med julenissens inntok , blir komfortabel med inflasjon og forventet lønnsvekst utover våren så vil prisene stige bra. Demografien tilsier at det er behov for mange boliger de nærmeste årene i Oslo. Offentlige etater har behov for mange nye arbeidstakere.
Badgirl
22.10.2022 kl 22:55 44392

Jeg er ikke så sikker på den etterspørselssiden blir så sterk som du tror. Fler og fler flyttet ut fra Oslo og med rentehevinger osv så er det ikke sikkert pengene sitter så løst hos mamma og pappa. Med nye forskrifter om innleie av arbeidskraft så vil nok mange utenlandske flytte hjem eller bli hjemme. Men regner med at du har investert i flere boliger og da forventer man ikke et krakk 😉 Jeg tror det er mange japper som får seg en overraskelse. Mange har fått en kalddusj i aksjemarkedet nå er det boligmarkedet sin tur 🫣
keisam
22.10.2022 kl 23:14 44341

Du må ikke regne med at alle har en stor mengde boliger. Fødselskullene på 90-tallet er betydelige, godt skolert og skal inn til Oslo. Er ingen som vet hva fremtiden viser men jeg har fremdeles tro på boligmarkedet i Oslo. Boligmarkedet vil ikke automatisk følge aksjemarkedet.

Høyere rente ,med høyere strømutgifter, høy inflasjon, tap av arbeidsplasser, nedgang i boligprisen på 10-20%. Det er da likviditeten kan få store problemer..
Redigert 23.10.2022 kl 03:07 Du må logge inn for å svare
tournelon
23.10.2022 kl 09:16 44033

Det er også et visst etterslep. Det er først om et halvt års tid at man virkelig vil se folk slite med å få økonomien til å gå opp.
Badgirl
23.10.2022 kl 10:05 43963

Nei, boligprisene må ikke automatisk følge aksjemarkedet, men er på god vei til og gjøre det. Jeg har da ikke tro på boligmarkedet i Oslo de nærmeste årene. Skal inn til Oslo? Synes fler og fler flytter ut av Oslo. Snart kommer panikken i Oslo når ryktene går rundt at man ikke får prisantydning eller over. Kommer til å bli lagt ut boliger i bøtter og spann men kjøpere sitter på gjerdet. Så skal pressen starte spiralen. Vi får se hva som skrives på denne tråden om 6 mnd etter nok en renteheving.
Redigert 23.10.2022 kl 10:05 Du må logge inn for å svare

Er ikke tilbuds siden som bestemmer priser på boliger, det er betalings evnen.
Den er radikalt forvirret i alle pris segment, unntaket er de aller dyreste enheter og luksus.
Vi har enda ikke sett konsekvensene, vi er helt i starten, slike kjede reaksjoner tar tid før de fanges på papir, bolig markedene er langt svakere sommer 2023 en nå, ikke tro dette snur til nyttår.
Med en inflasjon vår generasjon ikke før har opplevd, kan dette dette få langt større konsekvenser på bolig en mange tror.
Kommer ledigheten radikalt opp, samtidig som inflasjon vedvarer, kan det teoretisk gå riktig ille.
Redigert 23.10.2022 kl 11:19 Du må logge inn for å svare
Olav2
23.10.2022 kl 14:50 43688

RENTEN PÅ NYE BOLIGLÅN

Måned: Boliglånsrente - Nibor 3 mnd = Utlånsmargin
08.22: 2,88 - 2,72 = 0,16
07.22: 2,68 - 2,56 = 0,12

... slutten av hvert kvartal...
06.22: 2,38 - 1,71 = 0,67
03.22: 2,11 - 1,28 = 0,83

12.21: 1,91 - 0,91 = 1,00
09.21: 1,72 - 0,52 = 1,20
06.21: 1,73 - 0,11 = 1,62
03.21: 1,75 - 0,29 = 1,46

12.20: 1,76 - 0,37 = 1,39
09.20: 1,80 - 0,16 = 1,64
06.20: 1,79 - 0,19 = 1,60
03.20: 2,76 - 0,89 = 1,87

...slutten av hvert år...
12.19: 3,01 - 1,84 = 1,17
12.18: 2,53 - 1,24 = 1,29
12.17: 2,43 - 0,77 = 1,66

12.16: 2,46 - 1,15 = 1,31
12.15: 2,54 - 0,97 = 1,57
12.14: 3,59 - 1,36 = 2,14

12.13: 3,98 - 1,65 = 2,33

Kilder:
- boliglånsrente: https://www.ssb.no/statbank/table/10748
- utlånsmargin: https://www.ssb.no/statbank/table/10749

I tider med økte boligpriser har bankenes utlånsmargin ligget på ca 1,5 % slik som i årene 2015 til 2021. I tider med usikre boligpriser har bankenes utlånsmargin ligget på drøyt 2 % slik som i 2013 og 2014. I tider med fallende boligpriser må man anta at bankenes utlånsmargin blir liggende på ca 2,5 %.

I august i år, på kanten av det igangsatte boligprisfallet, var bankenes utlånsmargin 0,16 %. Dvs minst 2,12 % lavere utlånsmargin enn hva man må forvente bankene vil legge seg på når de om ikke alt for lenge tar inn over seg at boligprisene faller. Dvs at selv med uforandret styringsrente vil boliglånsrenten om ikke lenge øke fra 2,88 % i august til 5,00 %.

Dagens styringsrente vil, når bankene tar inn over seg at boligprisene faller, medføre 5 % boliglånsrente. Gjør Norges Bank som planlagt og setter styringsrenten opp ytterligere 0,75 % så havner boliglånsrenten nærmere 6 %. Dvs dobbel rente i forhold til den renten som har igangsatt det boligprisfallet vi i dag opplever.
Redigert 23.10.2022 kl 14:53 Du må logge inn for å svare
mrpotato
23.10.2022 kl 15:20 43636

Olav min gode mann. Jeg ser etter et kupp men foreløpig er det ingen gode kjøp. Kan du hjelpe meg litt? Når kan jeg regne med at jeg kan gjøre et ordentlig godt kjøp?
Baltazaris
23.10.2022 kl 15:29 43613

Du mener altså at bankene vil sette opp boligrenten mye mer enn Norges bank øker styringsrenten, det tviler jeg sterkt på i dagens konkurransemarked.

Setter Norges Bank opp styringsrenten med nye 0,75% vil de som har en normal bank og lån over 2 millioner få en boligrente på ca 4,25, de med lån under 2 milloner vil få ca 0,5% mer.
Olav2
23.10.2022 kl 16:03 43547

Ivar Tollefsen er norges største boligeier, via eierskapet i Heimstaden, med bl.a. 4.439 boliger i Norge per 30. juni i år. 4.439 boliger som per 30. juni hadde en verdi som var 37 ganger netto leie. Dvs at porteføljen til norges største boligeier gir 2,7 % nettoavkastning av verdien per 30. juni i år. Ivar Tollefsens verdsettelse må man anta var markedspris for 4 måneder siden.

Med antatt 6 % boliglånsrente i nær fremtid vil knapt noen kjøpe en bolig som genererer 2,7 % nettoavkastning i et marked med fallende boligpriser. Selv med 50 % egenkapital blir lånekostnaden større enn nettoavkastningen. Selv ikke Ivar Tollefsen vil kjøpe så lenge han vil være så økonomisk stresset av renteoppgangen at han tvert imot vil måtte selge.

Ivar Tollefsen hadde per 30. juni i år 153.902 boliger i Norge, Sverige, Danmark, Finland, Tyskland, Tsjekkia og Storbrittania. Neste sommer har han neppe så mange. Hvis selskapet hans fortsatt har klart å unngå Skifteretten.

Det kommer tusenvis av kupp fremover mrpotato som du absolutt ikke bør kjøpe. Nedturen blir så voldsom at det tar litt tid før det igjen blir fornuftig å kjøpe. Trolig må du vente ut både dette året og neste år.
HFM.
23.10.2022 kl 18:07 43376

Olav2:
Du har en annen tråd her med "Rentetoppen er nær - prisfallet er i gang".
Den er fra 03.07.22
Det har vært noen hevinger av rentene etter den tid.
I denne tråden antar du rente på 6%.
Rente på 6% vil si at styringsrenten må doble seg fra dagens nivå.
Har tanken din om rentetoppen endret seg?
Olav2
23.10.2022 kl 20:05 43227

Regnestykket er som følger:
3,00 % styringsrente
+0,50 % (nibor 3 mnd 0,5 % over styringsrenten)
+2,50 % (gjennomsnittlig utlånsmargin i det boligprisfallet som vi er inne i)
= 6,00 % gjennomsnittlig boliglånsrente

Norges Bank har anslått en rentetopp på 3,25 % som isåfall gir 6,25 % gjennomsnittlig boliglånsrente i mitt regnestykke.

Både niborpåslaget på 0,5 % og gjennomsnittlig utlånsmargin er langt høyere enn hva man har i dag. Det skyldes økt påslag for kreditrisiko både bankene imellom og overfor boliglånskundene det igangsatte boligkrakket, og krakket i alle andre lange verdier, medfører. 2,5 % utlånsmargin er 0,17 % høyere utlånsmargin enn man hadde på slutten av det tross alt forsiktige boligprisfallet man hadde i 2013.

Er man optimistisk så reduserer man utlånsmarginen til 1,50 % og Nibor-påslaget til 0,25 % og får 4,75 eller 5,00 % gjennomsnittlig boliglånsrente avhengig av om styringsrenten havner på 3,00 eller 3,25 %.
Olav2
24.10.2022 kl 09:18 42811

Boligprisene har i forhold til leieprisene aldri vært så høye som i dag. Ivar Tollefsens boligverdier i Norge 37 ganger nettoleien var 20 ganger før finanskrisen og 10 ganger før boligkrakket i 1988-93. Leieprisene er sendt i taket av studentenes og sesongarbeidernes tilbakekomst etter covid i kombinasjon med et historisk hett arbeidsmarked hvor det nærmest er umulig å ikke få seg en jobb.

Krakk i rentefradraget ned til 48 % var drivkraften til boligkrakket i 1988-93. Rentefradraget er nå 22 % etter at rentefradraget de siste årene har falt fra 28 % i 2013, til 27 % i 2014 og 2015, til 25 % i 2016, til 24 % i 2017, til 23 % i 2018 og 22 % i 2019 frem til i dag.

6,0 % lånerente i dag gir 4,7 % rentebelastning etter skatt
6,5 % lånerente i 2013 ga 4,7 % rentebelastning etter skatt
9,0 % lånerente i 1988 ga 4,7 % rentebelastning etter skatt

Havner lånerenten fremover på 6 % så tilsvarer det 6,5 % rente i 2013 og 9 % rente i 1988 når man tar hensyn til rentefradraget.

I dag er nordmenn mye rikere enn noen gang med en gjennomsnittlig nettoformue per husstand som per 2020 var beregnet til 7,9 millioner kroner, med primær- og sekundærbolig tilsammen verdsatt til 7,4 millioner kroner. Nesten hele nettoformuen til nordmenn er bolig. Boligprisøkning har vært hovedkilden til nordmenns formuesoppbygning. Boligprisfall vil ha den omvendte effekten.

Nordmenn har mere gjeld enn noen gang med 3,9 millioner kroner i gjennomsnitt per husstand i 2020. Renteoppgangen slår direkte inn i nordmenns økonomi så lenge nesten all gjeld har flytende rente. For en normal gjeldstung norsk husstand gir 6 % lånerente 10 tusen kroner mer i rentebelastning etter skatt per måned enn da lånerenten for ikke lenge siden var 2 %.

Nordmenn har både privat og i næringssammenheng vendt seg til hyperlav rente etter finanskrisen og ekstremt lett tilgang til kreditt/kapital. Så hyperlav rente og lett tilgang til kreditt/kapital at et bilde av en gullmynt på nett nådde den sinnsyke prisen av 600 tusen kroner per bilde. Så hyperlav rente og tilgang på kreditt/kapital at selskaper som alltid har gått med gigantunderskudd blir priset til 1 milliard dollar. Den fiktive formuesfølelsen av gullmyntbildene blir borte og underskuddsforetakene vil gå på ryggen. Bl.a. vil nærmest hele netthandelsbransjen med varelagereierne og hjemleverandørene falle fra med bl.a. formuesforvitring og arbeidsledighet som resultat.

Norge har en alt for høy inflasjon som får ny næring av leieprisøkningen rundt kommende nyttår og som fores av den importerte inflasjonen renteoppgangen i utlandet drar med seg. Norge har en rentesetting etter et inflasjonsmål som garanterer videre renteoppgang til tross for at ikke bare boligverdiene krakker, men også alt annet av eiendeler som verdsettes etter et avkastningskrav. Den høye inflasjonen er foret spesielt av høyere energi og matvarepriser som går rett på boligeierenes disponible inntekt. Energiprisøkningen alene drar fremtidig boligetterspørsel kraftig nedover.

Leiemarkedet får slagside fremover og verdi i forhold til leie vil gå mot en halvering.

Jeg har vært med på krakket i 1988-93 og finanskrisen både som forutgående investor og engasjert analytiker. Det vi står foran nå er noe helt annet og mye mer dramatisk enn det jeg analyserte meg til for 35 og 15 år siden.
Redigert 24.10.2022 kl 10:22 Du må logge inn for å svare

Har lenge syntes Tollefsen tar en veldig stor risiko og ikke vurderer muligheten for at boligmarkedet kan falle. Er ikke overrasket over om imperiet hans kollapser de neste ti årene.
Mønny
24.10.2022 kl 22:12 42294

Takk for en interessant tråd Olav2,

Syns 6% boliglånsrente høres veldig høyt ut. Flere banker tilbyr fastrenteavtaler på 3, 5 og 10 år med rente rundt 4,6% og da har de normalt sett lagt inn en god sikkerhetsmargin på hva de tror de flytende rentene kommer til å være.

SSB spår en pengemarkedsrentetopp på 3,1% allerede neste år og avtakende de neste årene:
https://www.ssb.no/nasjonalregnskap-og-konjunkturer/konjunkturer/statistikk/konjunkturtendensene

Norges Bank har noe høyere styringsrente i sine prognoser, men forventet boliglånsrente (Dine Penger) makser ut på 4,6%:
https://www.smartepenger.no/bank-og-kort/785-rentebanen

Det kan bli en kortvarig dipp i boligprisene, men så lenge man får bukt med prisstigningen og arbeidsledigheten holdes lav har jeg liten tro på at dette ikke er over i løpet av noen år, spesielt ettersom som det blir stopp i boligbyggingen.

Hva mener du er årsaken til at leiemarkedet får slagside fremover? Er det energiprisene som skal senke boligetterspørselen så mye? Hvis ja, hvor skal de som går ut av leiemarkedet gjøre av seg?
Olav2
25.10.2022 kl 01:15 42122

Norge har i vår tid opplevd 3 % styringsrente i 2 tidligere kvartaler i form av 3. kvartal 2006 med 4,11 % gjennomsnittlig boliglånsrente og i 4. kvartal 2008 med 7,12 % gjennomsnittlig boliglånsrente. I 3. kvartal 2006 var både boligprisene og rentenivået i himmelferd 2 år før finanskrisen. I 4. kvartal 2008 var både boligprisene og rentenivået i stup i finanskrisen. Bankenes rentepåslag over styringsrenten ved utlån til bolig har vært sterkt påvirket av om renten og boligprisene er på veg opp eller ned.

Min 6 % fremtidige boliglånsrente med 3 % styringsrente er under forutsetning av at boligprisene faller. Noe jeg er helt sikker på at vil skje med 3 % styringsrente på dagens boligpriser. Men, kanskje jeg er for dramatisk i min visjon og bør sette den fremtidige boliglånsrenten ned til 5,5 %, eller helt ned til 5,00 %. Dvs en gjennomsnittlig boliglånsrente 2,50 % eller 2,00 % over styringsrenten i det fremtidige boligkrakket.

I de 5 første årene etter finanskrisen var gjennomsnittlig boliglånsrente mellom 1,89 % og 2,97 % over styringsrenten. 2 % påslag over styringsrenten som medfører 5 % boliglånsrente er optimistisk i et boligpriskrakk. I tillegg til å være bekymringsfullt for bankenes finanser så lenge tapene vil overstige det bankene tjener på boliglån før tap.

Det spiller veldig liten rolle for det fremtidige boligkrakket om boliglånsrenten blir liggende på 5 eller 6 %. Med dagens årlige nettoleie under 3 % av boligprisene så dundrer boligprisene nedover både med 4, 5 og 6 % gjennomsnittlig boliglånsrente. Dagens boligpriser er et resultat av de siste årenes boliglånsrenter på under det halve av de fremtidige, og da dras de fremtidige boligprisene ned mot under halvparten av dagens. Gitt uforandret leienivå.

Økt boliglånsrente medfører at boligeierne etterspør mindre mengde bolig og da øker tilbudet av boliger til de som leier. Økt tilbud i leiemarkedet reduserer leieprisene i nye kontrakter. En av hovedgrunnene til at inflasjonen stagges med økt rente er at leieprisene i nye kontrakter trekkes nedover via boligeiernes mindreforbruk av bolig.

Leieprisene i eksisterende kontrakter blir skrudd opp rundt kommende årskifte pga at de fleste leiekontraktene har inflasjonsjustering av leien rundt årsskiftet. Økte leier i eksisterende kontrakter sammen med langt høyere energikostnadene reduserer leietakernes etterspørsel. Lavere etterspørsel etter leiebolig trekker leieprisene i nye kontrakter nedover.

Man får fremover både økt tilbud av leieboliger som følge av eiernes mindreforbruk og redusert etterspørsel etter leieboliger pga økte leier i eksisterende kontrakter og økte energikostnader. Med resultat fallende leiepriser i nye kontrakter selv om økonomien forøvrig mot formodning skulle fortsette like godt som i dag.
mrpotato
25.10.2022 kl 01:25 42100

Hører hva du sier, men ser ingen gode kjøp.... Jeg trenger leilighet!
HFM.
25.10.2022 kl 08:34 41857

Da kjøper du deg leilighet.
Har du ikke penger eller ressurssterke foreldre/ verge må du jobbe mer.
Lykke til.
mrpotato
25.10.2022 kl 13:37 41639

Har penger, men i følge Olav er vi midt oppi er stort krakk nå. Problemet er bare at jeg ikke ser det...

Ingen kan spå fremtiden, heller ikke Olav2.
Når det er sagt.... så kan du jo se på renteutviklingen vi har hatt siden slutten av 80 - tallet og frem til nå, og se hvordan kausaliteten mellom rentenivå og boligprisingen er:

https://i0.wp.com/www.okonomiskeblikk.com/wp-content/uploads/2021/11/2021-11-06-Historiske-boligpristopper.png?resize=625%2C447&ssl=1

Og som Olav skriver, med en rente på mellom 5 og 6%, så kan du tenke deg i hvordan retningen av denne grafen vi skal i de neste 24 månedene.
Du kan også se på aksjekursen til Entra ASA eller fondet Odin Eiendom C for å få en indikator på hvordan investorene ser på eiendomsutviklingen i Norden.

Her er gjeldsgraden på nye boliglån:

https://scontent.fosl3-1.fna.fbcdn.net/v/t1.15752-9/309498926_480236324152177_4908340940495658646_n.png?_nc_cat=105&ccb=1-7&_nc_sid=ae9488&_nc_ohc=CJRuTzGWat0AX-UQAHJ&_nc_ht=scontent.fosl3-1.fna&oh=03_AdSvVN9_P6yT3URCDh-b0aP93pUff9hMeEZItAFhi8u9TA&oe=637D01AC

Fallet er nok allerede i gang, men vi er helt i starten. Boliglånsetterspørselen har falt som en sten siden nyttår.

https://www.finansavisen.no/nyheter/bank/2022/10/19/7947956/faerre-soker-boliglan

Om boliglånsforskriften endres til 4.5x inntekt ved nyttår så vil det også være deflasjonært på prisene.
Redigert 25.10.2022 kl 13:54 Du må logge inn for å svare