Boligkrakket 2022/2023

Olav2
17.10.2022 kl 20:26 153266

BRUKTBOLIGER TIL SALGS I OSLO (fra noprofit sin tråd oslo - varelager statistikk)

xxxxxxxxxxxxxx . 04.01.21: 585 .... 03.01.22: 398 . 02.01.23: 923
xxxxxxxxxxxxxx . 11.01.21: 820 .... 10.01.22: 698 . 09.01.23: 1.424
xxxxxxxxxxxxxx . 18.01.21: 875 .... 17.01.22: 831 . 16.01.23: 1.510
26.01.20: 1.360 . 25.01.21: 835 .... 24.01.22: 864 . 23.01.23: 1.475

02.02.20: 1.244 . 01.02.21: 758 .... 31.01.22: 797 . 30.01.23: 1.362
09.02.20: 1.174 . 08.02.21: 874 .... 07.02.22: 809 . 06.02.23: 1.278
16.02.20: 1.039 . 15.02.21: 916 .... 14.02.22: 861
23.02.20: 1.199 . 22.02.21: 850 .... 21.02.22: 800

02.03.20: 1.242 . 01.03.21: 969 .... 28.02.22: 903
09.03.20: 1.264 . 08.03.21: 1.180 . 07.03.22: 1.032
16.03.20: 1.300 . 15.03.21: 1.365 . 14.03.22: 1.149
22.03.20: 1.500 . 22.03.21: 1.313 . 21.03.22: 1.212
29.03.20: 1.525 . 29.03.21: 672 .... 28.03.22: 1.296

05.04.20: 1.411 . 06.04.21: 1.117 . 04.04.22: 1.140
13.04.20: 1.748 . 12.04.21: 1.384 .11.04.22: 586
19.04.20: 1.752 . 19.04.21: 1.501 . 18.04.22: 1.081
27.04.20: 1.701 . 26.04.21: 1.507 . 25.04.22: 1.210

03.05.20: 1.792 . 03.05.21: 1.446 . 02.05.22: 1.203
11.05.20: 1.807 . 10.05.21: 1.312 . 09.05.22: 1.228
17.05.20: 1.642 . 18.05.21: 1.119 . 16.05.22: 1.238
24.05.20: 1.888 . 25.05.21: 1.511 . 23.05.22: 1.412

02.06.20: 1.903 . 31.05.21: 1.580 . 30.05.22: 1.197
07.06.20: 2.025 . 07.06.21: 1.735 . 06.06.22: 1.329
15.06.20: 2.062 . 14.06.21: 1.744 . 13.06.22: 1.491
22.06.20: 1.949 . 21.06.21: 1.634 . 21.06.22: 1.490
29.06.20: 1.587 . 28.06.21: 1.255 . 27.06.22: 1.157

06.07.20: 1.037 . xxxxxxxxxxxx .... 04.07.22: 687
13.07.20: 705 .... 12.07.21: 496 .... 11.07.22: 403
20.07.20: 601 .... 19.07.21: 467 .... 18.07.22: 343
28.07.20: 813 .... 26.07.21: 594 .... 25.07.22: 454

03.08.20: 1.056 . 02.08.21: 909 .... 01.08.22: 726
09.08.20: 1.533 . 09.08.21: 1.430 . 08.08.22: 1.254
17.08.20: 1.742 . 16.08.21: 1.683 . 15.08.22: 1.581
24.08.20: 1.709 . 23.08.21: 1.760 . 22.08.22: 1.648
31.08.20: 1.567 . 30.08.21: 1.585 . 29.08.22: 1.615

07.09.20: 1.532 . 06.09.21: 1.465 . 05.09.22: 1.562
14.09.20: 1.581 . 13.09.21: 1.491 . 12.09.22: 1.668
21.09.20: 1.515 . 20.09.21: 1.574 . 19.09.22: 1.769
28.09.20: 1.281 . 27.09.21: 1.374 . 26.09.22: 1.768

05.10.20: 1.356 . 04.10.21: 1.093 . 03.10.22: 1.480
12.10.20: 1.371 . 11.10.21: 1.191 . 10.10.22: 1.739
19.10.20: 1.290 . 18.10.21: 1.360 . 17.10.22: 1.912
26.10.20: 1.194 . 25.10.21: 1.369 . 24.10.22: 1.973

02.11.20: 1.057 . 01.11.21: 1.155 . 31.10.22: 1.923
09.11.20: 1.049 . 08.11.21: 1.180 . 07.11.22: 1.860
16.11.20: 1.003 . 15.11.21: 1.192 . 14.11.22: 1.814
23.11.20: 982 .... 22.11.21: 1.162 . 21.11.22: 1.743
30.11.20: 915 .... 29.11.21: 1.087 . 28.11.22: 1.598

07.12.20: 753 .... 06.12.21: 938 .... 05.12.22: 1.438
14.12.20: 521 .... 13.12.21: 702 .… 12.12.22: 1.141
21.12.20: 231 .... 20.12.21: 380 …. 19.12.22: 699
xxxxxxxxxxxxxx . 27.12.21: 244 … 26.12.22: 436
Redigert 06.02.2023 kl 11:30 Du må logge inn for å svare

Dersom man må tåle en rente på 6+5%, altså 11%, blir det vel egentlig ganske uvesentlig om man i teorien kan få låne maks 4,5x eller 5x?

https://scontent.fosl3-1.fna.fbcdn.net/v/t1.15752-9/309498926_480236324152177_4908340940495658646_n.png?_nc_cat=105&ccb=1-7&_nc_sid=ae9488&_nc_ohc=CJRuTzGWat0AX-UQAHJ&_nc_ht=scontent.fosl3-1.fna&oh=03_AdSvVN9_P6yT3URCDh-b0aP93pUff9hMeEZItAFhi8u9TA&oe=637D01AC

Det kommer ann på hvor restriktive bankene blir fremmover. Som du ser så konvergerer mesteparten av alle nye lån mot 5x grensen. For førstegangskjøpere er det i praksis alle.

Min erfaring med banker er at det er stort sprik mellom teori og praksis når det kommer til risikostyring for utlån, og det er vell også grunnen til at finanstilsynet ser det nødvendig å legge ytterlige føringer.
Redigert 25.10.2022 kl 14:35 Du må logge inn for å svare
Mathias2
25.10.2022 kl 17:56 5583

Hei,

Takk for spennende innlegg Olav2. Jeg følger denne og andre eiendomstråder tett, men det er et par ting jeg gjerne skulle ha forstått bedre.

Du har også en annen tråd om inflasjon hvor du peker på at inflasjonen har toppet ut og er på vei ned. Hvis det stemmer vil vel også rentehevingene toppe ut snart?

Det andre punktet går på leiemarkedet. Du peker på mindre etterspørsel etter leie, men det skjønner jeg heller ikke hvordan vil bli i praksis. For det første bør mindre etterspørsel etter å kjøpe bolig føre til at flere ønsker å leie. Samtidig er det ingenting i denne syklusen som tyder på utvandring fra Norge, snarere tvert imot. Hittil i år har 30.000 ukrainske flyktninger kommet til landet, og det tallet vil øke raskt. Den første tiden bor de på mottak, men så skal de flytte til ordinære bosteder. Det bør føre til en enorm etterspørsel i leiemarkedet, alt annet likt.

Setter pris på all input her.
mrpotato
25.10.2022 kl 19:11 5467

78.800 pr kvm for den leiligheten der tenker jeg er en helt grei pris! Jeg solgte selv en helt ny superfresh toppetasjeleilighet på Ensjø for ikke så lenge siden til litt over 100.000 pr kvm. En jeg kjenner solgte noe gammelt i forrige uke på Vålerenga for ca 78.000 pr kvm. Jeg ser virkelig ikke denne "krisen". Men, jeg håper er jo virkelig på at det kommer i løpet av vinteren da jeg faktisk er på jakt etter leilighet.

Dynamikken som utspiller seg i USA og Canada er følgende:
De som ikke får solgt vil prøve å få den leid ut i mellomtiden, så mens prisene flater ut og går ned vil det bygges opp et inventar av utleieobjekter, og ergo leieprisene faller.
Mathias2
25.10.2022 kl 23:30 5271

Jeg får dette fortsatt ikke til å rime.

De som ikke kjøper vil leie isteden. Leilighetene som blir leid ut vil derfor leies av potensielle kjøpere. Poenget er at det fortsatt er sterk innflytting, og ettersom få boliger står tomme vil det bli mangel på bosteder - da kan ikke prisene falle. Mengden mennesker som skal bo i Norge og gjerne Oslo vokser måned for måned. Det siste året har antall innbyggere økt med 6 500 i Oslo. Gitt at det ferdigstilles få nye boliger fremover og befolkningsveksten fortsetter ser jeg ikke hvordan leieprisene skal komme under press.
Olav2
25.10.2022 kl 23:47 5250

Økt rentesats medfører at noen boligeiere:

1. Selger boligen for å kjøpe en billigere bolig.
=) mer bolig til resten av markedet

2. Lar være å kjøpe dyrere bolig.
=) mer bolig til resten av markedet

3. Selger boligen og leier billigere bolig
=) mer bolig til resten av markedet

4. Selger boligen og flytter hjem til foreldrene
=) mer bolig til resten av markedet

5. Selger en av boligene han/hun eier uten å kjøpe eller leie en ny
=) mer bolig til resten av markedet

Økt rentesats medfører at noen boligkjøpere:
6. Kjøper billigere bolig enn planlagt
=) mer bolig til resten av markedet

7. Blir værende i det dårlige ekteskapet eller blir boende hos foreldrene
=) mer bolig til resten av markedet

Økt rentesats medfører spesielt for Oslo:
8. Lar være å kjøpe i Oslo og kjøper heller et billigere sted
=) mer bolig til resten av oslomarkedet

9. Selger osloboligen og flytter ut av Oslo
=) mer bolig til resten av oslomarkedet

Øker rentesatsen mye slik som i disse dager så blir alle de 9 effektene langt større enn hvis rentesatsen øker lite. Alle effektene trekker i retning mer bolig for resten av oslomarkedet. Mer bolig, dvs økt tilbud, gir lavere leie.

Selger man en bolig så frigir man en bolig til markedet. Avslutter man et leieforhold så frigir man en bolig til markedet.
Kjøper man en bolig så tar man vekk en bolig fra markedet. Leier man en bolig så tar man vekk en bolig fra markedet.

Går man fra en bolig til en annen så spiller det ingen rolle for markedsleien om man går fra å leie til å eie, fra å leie til å leie, fra å eie til å leie eller fra å eie til å eie så lenge resultatet uansett blir en bolig frigitt og en bolig tatt vekk. Nettoeffekten for markedet av det man gjør er verdien/størrelsen av det man frigir til markedet minus verdien/størrelsen av det man tar vekk fra markedet. Er nettoeffekten positiv så øker tilbudet i markedet med konsekvens lavere markedsleie. Er nettoeffekten negativ så reduseres tilbudet i markedet med konsekvens høyere markedsleie.

Økt rente medfører positiv nettoeffekt med tilhørende lavere markedsleie.
Redusert rente medfører negativ nettoeffekt med tilhørende høyere markedsleie.

Flyktningestrømmen til Norge som følge av krigen i Ukraina medfører press på leieprisene i Norge både som følge av at boliger omgjøres til mottak og som følge av at noen sklir ut fra mottak og inn i det norske boligmarkedet. Effekten er dog ikke i nærheten av så stor som effekten av den voldsomme renteoppgangen vi opplever. Noe av leieprisfallet i nye kontrakter som renteøkningen provoserer blir hemmet av flytningene, men langt fra alt.

Vi har høyst sannsynlig ikke nådd rentetoppen, men vi kommer høyst sannsynlig til å nå rentetoppen om ikke veldig lenge. Norges Bank tror styringsrenten skal opp 1 % til og det tror jeg er et godt tips. Boliglånsrentene skal en god del mer enn 1 % opp pga økt kreditpåslag som følge av boligeiernes fallende egenkapital med det prisfallet som kommer. Prisfallet i seg selv får bankene i tillegg til å kreve større margin både ut fra bankenes ønske om å unngå tap og myndighetenes pålegg overfor bankene for å unngå at bankene går på ryggen.
Fevang
26.10.2022 kl 00:47 5196

Det som er helt utrolig er at boligprisene i Norge ikke har begynt å falle tidligere. Se til Stockholm og resten av Sverige - der er prisene nesten i fritt fall.

95% sannsynlig at det faller i Norge også. Mitt tips er 15-20% ned i løpet av et år eller to. Når det først har begynt å trende nedover stopper det ikke på en stund.
Mønny
26.10.2022 kl 06:56 5072

"Flyktningestrømmen til Norge som følge av krigen i Ukraina medfører press på leieprisene i Norge både som følge av at boliger omgjøres til mottak og som følge av at noen sklir ut fra mottak og inn i det norske boligmarkedet. Effekten er dog ikke i nærheten av så stor som effekten av den voldsomme renteoppgangen vi opplever."

Hvordan kan du være så sikker på det? Det er fortsatt tilflytting til de store byene og ingenting som tyder på at det vil stoppe med det første. I tillegg, et godt poeng som tas frem av Mathias2, så har regjeringen anslag på 10.000 nye flyktninger fra Ukraina bare ut dette året og ytterligere 30.000 neste år som garantert påvirker leieprisene. Kanskje noen av de trives og blir boende her på sikt også.

Må huske at bankene har stresstestet sine lånetakere for rentepåslag på 5%-poeng, dvs minst 6,5% rente og lite tyder på at vi kommer over 4,6% boliglånsrente. Etter hvert vil renteøkningen og andre faktorer gjøre at prisstigningen avtar og for å stimulere vil renten sannsynligvis bli satt ned igjen allerede i 2024. Så har man de få som må selge i den perioden og usikkerheten når renta settes raskt opp som gjør at noen sitter på gjerdet og noen velger å selge før de kjøper ny bolig, som vil sette en demper på prisene fremover og sannsynligvis gi et moderat prisfall. Husk at prisene har steget med 20% på de tre siste årene, så et fall på 20% kan ikke kalles et krakk etter min mening. Dog er det lite som tyder på at fallet blir så høyt. Spennende å følge med på dette fremover.
mrpotato
26.10.2022 kl 09:56 4939

Olav jeg er helt enig i at det kan komme en korreksjon nå snart. Jeg håper faktisk at det gjør det sånn at jeg kan kjøpe ny leilighet. Men argumentene dine blir litt for enkle for meg. Jeg har kopiert og limt inn det du sier, og kommentert under.

1. Selger boligen for å kjøpe en billigere bolig.
=) mer bolig til resten av markedet

Nei, hvis man selger og kjøper så er det fortsatt like mange boliger på markedet.

2. Lar være å kjøpe dyrere bolig.
=) mer bolig til resten av markedet

Nei, hvis man allerede eier en bolig og man blir boende i den er det fortsatt like mange boliger til markedet

3. Selger boligen og leier billigere bolig
=) mer bolig til resten av markedet

Ja, men for å leie en bolig må noen kjøpe denne boligen for så å leie den ut. Så da er det plutselig like mange boliger igjen til markedet.

4. Selger boligen og flytter hjem til foreldrene
=) mer bolig til resten av markedet

Helt riktig, hvis noen gjør dette vil det bli flere boliger til markedet. Men hvor mange tror du gjør det?

5. Selger en av boligene han/hun eier uten å kjøpe eller leie en ny
=) mer bolig til resten av markedet

Ja, hvis man skal bo på gata så er jo dette en sannsynlig case

Økt rentesats medfører at noen boligkjøpere:
6. Kjøper billigere bolig enn planlagt
=) mer bolig til resten av markedet

Det blir flere dyre boliger til markedet og færre billige. Så da blir det kamp om de billige, som igjen gjør at de kanskje ikke blir så billige? Osv...

7. Blir værende i det dårlige ekteskapet eller blir boende hos foreldrene
=) mer bolig til resten av markedet

Ja, det er selvsagt mulig at noen velger dette men ikke nok til at det endrer boligmarkedet. Uansett så endrer det ikke på antall boliger til markedet

Økt rentesats medfører spesielt for Oslo:
8. Lar være å kjøpe i Oslo og kjøper heller et billigere sted
=) mer bolig til resten av oslomarkedet

Absolutt mange som gjør dette, og det er ikke noe nytt. Så lenge det er dyrere i Oslo vil mange velge å kjøpe utenfor. Dette endrer uansett ikke på antall boliger på markedet i Oslo. Det blir som å si "siden barna i Afrika ikke kjøper bolig i Oslo vil det bli mer bolig til resten av Oslomarkedet". Det vil alltid være noen som ikke har råd til å bo i Oslo

9. Selger osloboligen og flytter ut av Oslo
=) mer bolig til resten av oslomarkedet

Igjen, dette er noe som har pågått i alle år. De som ikke har råd til å kjøpe det de ønsker i Oslo vil enten finne seg noe utenfor, eller godta at de ikke får akkurat det de vil ha men allikevel fortsette å bo i Oslo.
Redigert 26.10.2022 kl 10:00 Du må logge inn for å svare
Olav2
26.10.2022 kl 13:18 4796

Mønny:

Befolkningen i Oslo nådde 700 tusen i 2022 etter å ha steget hvert eneste år siden 1984 da det var 447 tusen bosatte i Oslo. Forut for 1984 falt befolkningen i Oslo hvert eneste år fra 1969 da det var 488 tusen bosatte i Oslo. Prisreguleringen av boligprisene ble delvis opphevet i 1982. En prisregulering som var en av hovedårsakene til befolkningfallet fra 1969 til 1984, og en opphevelse av prisregulering som fikk oslobefolkningen til å vokse igjen.

Du har rett i at befolkningen i Oslo øker. Du tar feil hvis du mener at befolkningsøkningen de siste årene prosentvis har vært større enn økningen i antall boliger. Det bodde i gjennomsnitt 2,010 personer per oslobolig i 2022 mot 2,027 personer per oslobolig i 2018. De 4 siste år har befolkningen økt med 26 tusen samtidig som antall boliger har økt med 16 tusen. Det gir 1,652 personer per bolig som er langt mindre enn de drøyt 2 personene per bolig i Oslo totalt. Netto tilflytting + naturlig vekst har de siste 4 årene ikke holdt tritt med økningen i antall boliger.

De som skriker om at det bygges for lite i Oslo skriker mot bedre vitende og/eller med motiver om noe annet enn å formidle det som er riktig.

Siste 4 år har oslos innvandrerbefolkning med opprinnelse i Asia, Afrika, Sør- og Mellom-Amerika og Tyrkia økt med 5,9 % mot oslobefolkningen totalt sin økning på 3,8 %. I gjennomsnitt bor det flere innvandrere per bolig enn det gjør nordmenn som medfører at utviklingen med større andel innvandrere skulle ha medført også flere personer per bolig i Oslo totalt. Det har tvert imot blitt færre per bolig i Oslo de siste 4 årene.

Alle med boliglån blir påvirket av en langt høyere boliglånsrente. Noen så kraftig påvirket at de blir nødt til å selge, eller enda verre at de går på ryggen økonomisk, og resten blir stimulert til å endre sitt boligkonsum. De fleste som endrer boligkonsumet som følge av økt rente er ikke nødt til det, men gjør endringen fordi de mener det er lønnsomt og/eller fordi de ikke ønsker å bruke så mye penger på å bo. Nesten alle som endrer sitt boligkonsum som følge av økt rente reduserer sitt boligkonsum.

Kapitalkostnaden i form av renten på boliglånet tillagt tapt renteinntekt av egenkapitalen er en eid boligs hovedkostnad. Når renten dobles dobles nesten boligkostnaden også. Renten har blitt doblet og er på veg mot trippel rente fra rentebunnen. 3 ganger så dyrt å bo har en enormt stor negativ effekt på boligkonsumet. En langvarig negativ effekt fordi det tar tid både å bestemme seg for å endre boligkonsumet og fordi det etter bestemmelsen tar tid å gjøre det.

Boligprisfallet 3 ganger rentesats medfører raderer vekk mer og mer av boligeiernes nettoformue. Boligeierne må ikke bare forholde seg til at boligen koster 3 ganger så mye i løpende kostnad, men koster også i tillegg i form av et voldsomt verdifall som raderer vekk boligeierens formue. Det påbegynte boligkrakket vil trolig medføre større verditap fremover enn den økte løpende boligkostnaden.

Fra en 13-årig tilnærmet kontinuerlig boligprisoppgang med større verdiøkning enn løpende kostnad, dvs mer enn gratis å bo, kan man nå se frem til en periode hvor løpende boligkostnad tillagt verdifall minst blir 5 ganger den historisk løpende boligkostnaden.

Erkjennelsen av hva som skjer i dag med det norske boligmarkedet er den viktigste økonomiske erkjennelsen de fleste norske boligeiere gjør i løpet av livet. De aller fleste som klarer å erkjenne det som skjer i dag trekkes i retning av å gjøre noe fornuftig med erkjennelsen f.eks. i form av få tak i en eiendomsmegler allerede i morgen tidlig for et så raskt som mulig salg før prisene faller enda mer.
Redigert 26.10.2022 kl 13:22 Du må logge inn for å svare
Olav2
26.10.2022 kl 13:56 4731

mrpotato:

Jeg lærte som barn at man blir tjukk og dum av å spise poteter. I respekt for min barnelærdom spiser jeg deg ikke, men gir deg heller et tips på debattveien:

"Argumenter i en retning blir ikke bedre av at man forteller at man taper hvis retningen blir som man argumenterer."

Det han mener når han skriver "Mer bolig til resten av markedet", er ikke direkte at det kortsiktig tilføres mer bolig / areal. Han mener at etterspørselen faller, og følgelig så vil forholdet mellom tilbudet øke i forhold til etterspørsel (=Mer bolig til markedet).
mrpotato
26.10.2022 kl 15:21 4631

Den eneste måten etterspørselen kan falle på er at det bygges for mye eller at store deler av befolkningen dør. Men frem til da så må alle ha et sted å bo, så da ser jeg ikke helt hvordan etterspørselen kan falle...
landis
26.10.2022 kl 15:28 4627

Pris pr. kvm. Målt i årlig utgift, aka renten. Desto dyrere det blir å bo, desto færre kvm kan man bo på. Inntekt er stabil, bokost øker.
Mao, befolkningen klumper seg sammen på færre kvm enn tidligere = mer bolig til markedet.

I tillegg vil de fleste treskaller kjapt forstå at ved et prisfall på bolig er det mange penger å spare på å vente med å bytte til større og bedre bolig = mer bolig til markedet.

Den samme gjengen treskaller som sitter på en dyr (tenk strøm) og stor bolig er like smarte og prøver seg gjerne på å bytte denne inn i en mindre bolig for å realisere gevinst = mer bolig til markedet.

Alle disse faktorer gir mer bolig til markedet gitt en befolkning som holder tritt med nybyggingen.

Kan noe som kun produserer boverdi stige inn i evigheten? Som en prins på en hvit hest inn solnedgangen?

Hvor mye kan boligpriser og reallønn divergere før smellen kommer (altså gitt ingen "sjokkskift" av ytre karakter, som renta nå representerer)?

Ta en kikk på diagrammene i denne (snart 10 år gamle) rapporten;

http://piketty.pse.ens.fr/files/Schularicketal2014.pdf

Ha i mente at de fleste land forlot gullstandarden på 1900-tallet (Norge i 1931).

Og betydelig villere har det blitt!

Luft er luft, uansett hvordan den kamufleres.
Og gjeld er gjeld….

Takk Olav2, for at du setter dette på trykk:

"De som skriker om at det bygges for lite i Oslo skriker mot bedre vitende og/eller med motiver om noe annet enn å formidle det som er riktig."

Olav2
26.10.2022 kl 19:55 4528

Onkel_S sin visningssuksess denne uken er nå 38 % som er den laveste visningssuksessen som er registrert i de snart 10 årene Onkel_S sin statistikk har levd. Den historisk lave visningssuksessen sier at boligprisene i Oslo har falt mer denne uken fra foregående uke enn hva boligprisene har falt fra foregående uke de siste 10 årene.

Korr: Det skal være 43 %. Jeg talte feil.
Redigert 27.10.2022 kl 00:18 Du må logge inn for å svare
tournelon
26.10.2022 kl 20:39 4457

Olav 2, må si det er en glede å lese innleggene dine, det er få som fremviser like stor kunnskap som deg innenfor et fagfelt på dette forumet.

Det er en faktor til som er verdt å påpeke (som jeg ikke kan se at har blitt nevnt hittil). Fra sentralbanken setter opp renten, så går det ca 45 dager til utlånsbankene setter opp renten på boliglånet. Men fra renten på boliglånet blir satt opp, så går det ytterligere 30 dager før man merker en økning i renteutgifter. På toppen av dette har folk gjerne en buffer å ta av, og i starten er ikke forskjellen i renteutgifter så stor. Så det tar ytterligere en del måneder før folk flest begynner å merke at balansen på kontoen begynner å bli lav. Det er med andre ord en forsinkelse på nesten et halvt år fra renten eventuelt topper ut, til man virkelig vil se at folk begynner å slite med å betjene lånene sine.

Med tanke på hvordan trenden ser ut allerede nå, og med en renteprognose som ikke skal toppe ut før om et halvt års tid, så vil det først bli ordentlig smertefullt neste sommer/høst.
Fevang
26.10.2022 kl 22:13 4314

Vi har i mange år lest om objekter som har gått til dels langt over takst. Nå kommer en lang periode framover hvor vi leser det motsatte: Det går under takst - og det har begynt allerede......
Olav2
26.10.2022 kl 23:06 4226

Forsinket reaksjon på renteoppgang er et viktig poeng tournelon som det virker som sentralbankene har glemt i sin iver etter å stagge inflasjonen. Eller har sentralbankene bevisst kjørt rentene opp i rekordfart for å unngå at det boligkrakket de provoserer materialiserer seg før den ønskede rentetoppen nås? Alle sentralbanker i verden kan ikke være så boliganalytisk tilbakestående at de ikke har forstått hva de er iferd med å gjøre.

Renteoppgangen har vært så rask at konsekvensene av en rentehevning ikke har vist seg før det har kommet både en og to og tre rentehevinger til. Det norske boligmarkedet begynte å reagere med prisfall for 2 måneder siden, men helt til det siste bare synlig for de som har fulgt med og forstått Onkel_S sin statistikk. De fleste nordmenn lever nok fortsatt i troen på at boligprisene fortsetter å stige slik de har steget så langt tilbake som de fleste nordmenn tenker når det gjelder boligpriser og slikt som kun få engasjerer seg i på en analytisk måte. At renten har steget har trolig de fleste feid bakover i hjernen med forklaringer som at renten er fortsatt lav, det bygges alt for lite så da faller ikke prisene, leieprisene stiger i rekordfart så da stiger boligprisene også, jeg skal uansett ikke selge - hvor skal jeg ellers bo osv.

Selv mange av de som er så priviligerte at de har tilgang til Onkel_S sin statistikk fremstår som de tror at dette bare er en liten korreksjon før det fosser videre oppover igjen. Den kategorien nordmenn har vi flere av på denne tråden.

En av de få som fikk solgt på mandag etter en full visning og en heftig budrunde solgte ikke fordi økonomien hadde blitt dårlig av rentehevingen eller at den ville bli dårlig. Ei heller hadde selgerne kjøpt noe nytt eller leid noe nytt og derfor måtte selge. Gjelden var også langt under 5-gangeren og alle typer stresstester ville blitt bestått. På toppen av det hele var de to som solgte boligen så begeistrede for boligen de solgte på mandag at tristhet dominerte resten av dagen. Selv med en tredje person i anmasj har de ikke tenkt å kjøpe noe nytt. Med en kombinasjon av å bo hos en av foreldrene og eventuelt leie noe for en periode avventer de nytt boligkjøp inntil vår tids boligkrakk er historie. Et boligkjøp som de uten mandagens salg ikke på årevis hadde hatt økonomi til å kjøpe. Hvis de noen gang ville fått muligheten hvis de hadde blitt sittende med boligen over det kommende krakket.

Kunnskap og ageringsvilje er så viktig i dag at forskjellen for mange mellom å handle økonomisk og å lukke øynene og tro at dette går over av seg selv er forskjellen mellom å være gjeldslave i årevis og ha mulighet til å kjøpe den perfekte familieboligen lenge før den første av de små begynner på skolen. Den forsinkede reaksjonen på renteoppgang gjør at man kan gjøre det riktige valget som ikke bare redder økonomien over det som kommer, men også gjør en istand til å bli eier av boligdrømmen som ellers ville vært utenfor rekkevidde.
Onkel_S
27.10.2022 kl 00:00 4148

Jeg får 43%. Blad 20 - 25 med følgende solgt per blad:

20 22
21 26
22 23
23 16
24 23
25 18

Blad 18 og 19 er det bare 18 og 12 solgte på. (skal ikke avspore diskusjonen med dette, Det endrer ikke på hovedkonklusjonene).
Redigert 27.10.2022 kl 00:02 Du må logge inn for å svare
Olav2
27.10.2022 kl 00:12 4121

Jeg har:
Side: Antall
20: 19
21: 14
22: 20
23: 24
24: 19
25: 18
Sum: 114 som gir 38 %

Side 21 er den store forskjellen. Tar du vekk noen før du teller?
Olav2
27.10.2022 kl 00:17 4127

Jeg fant feilen og den var min. Jeg hadde ikke trykket på "brukt bolig"-knappen og da kom noen nye boliger inn på tellesidene.
Onkel_S
27.10.2022 kl 09:40 3911

Jeg mistenkte det. (Dersom andre skulle lure på hvorfor dette gir utslag: Nyboligannoser inneholder oftest mer enn en enhet, og vil ikke markeres solgt før siste bolig er solgt). Min erfaring er også at det gir ca 1/10 lavere solgtandel. Det er pt 2088 bruktannonser og 2358 annonser totalt så det passer bra at forholdstallet reduseres litt over 1/10.
Jeg skal som skrevet ikke avspore tråden med dette, men det er et lite poeng likevel. Muligheten for å skille mellom brukt- og nyboligannonser kom i 2015. Det vil si at mine tellinger for 2013 reelt er ca 1/10 for lave når man sammenligner med nå. De tall jeg har for 2013 på 40-tallet ville korrigert for dette enten være lavt på 50-tallet eller høyere på 40-tallet. SAmme uke i 2013 gå 48% og 3 ukers middel på 47%. Men dette vil svare til ca 53 og 52% av bruktboligannonsene. Så vi er nå på nivå med 2017 og klart under nivået for 2013.
Redigert 27.10.2022 kl 09:43 Du må logge inn for å svare
Olav2
27.10.2022 kl 19:25 3613

VISNINGSSUKSESS I 2017 og i 2022 (gjennomsnitt per måned)

Måned: 2017 : 2022

01: 78 : 75
02: 76 : 78
03: 71 : 76

04: 65 : 72
05: 57 : 74
06: 45 : 67

07: xx : xx
08: 43 : 63
09: 44 : 55

10: 44 : 45
11: 44 :
12: 44 :

BOLIGPRISUTVIKLING IFØLGE EIENDOM NORGE (sesongjustert)
2017: oppgang i de 4 første månedene, nedgang i de 8 siste månedene
2022: oppgang i de 8 første månedene, nedgang i september

Onkel_S sin statistikk sier at boligprisene stiger hvis visningssuksessen er over 60 % og faller hvis visningssuksessen er under 60 %. I 2017 og 2022 viser Onkel_S sin statistikk og Eiendom Norges sin statistikk samme utvikling opp og ned. Det snudde fra opp til ned fra aprl til mai i 2017 og fra august til september i 2022 i begge statistikker.
Olav2
27.10.2022 kl 20:40 3504

I Eiendom Norges statistikk falt boligprisene i Oslo med 11,5 % i de 8 månedene fra april til desember 2017.

Fordelt ut fra visningssuksessens avstand fra 60 % falt boligprisene fra foregående måned i mai 2017 med 0,3 % og i de etterfølgende 7 månedene med i gjennomsnitt 1,6 %. 44 % visningssuksess som er 16 % under 60 % gir 1,6 % prisfall fra foregående måned. 57 % visningssuksess som er 3 % under 60 % gir 0,3 % prisfall fra foregående måned. Jeg har lagt til grunn at juli 2017 hadde 44 % visningssuksess.

Gitt kunnskapen fra 2017 om sammenhengen mellom visningssuksess og prisfall falt boligprisene i oktober 2022 med 1,5 %.

....

HVOR LANGT NED FALLER VISNINGSSUKSESSEN FREMOVER OG HVOR LENGE BLIR DEN DER?

Svaret på spørsmålet gir boligprisfremtiden i Oslo. Klarer man å svare riktig så blir man en synsk boliganalytiker. Min påstand er at man ikke trenger å være mer enn normalt utrustet i toppetasjen for å bli en langt på veg synsk boliganalytiker i den renteoppgangen vi er inne i. Ihvertfall så synsk at man helt sikkert treffer med en fremtidsvisjon av typen stiger minst 10 % det kommende året eller faller minst 10 % det kommende året.

Til denne trådens lesere: Kommer boligprisene i Oslo til å stige med over 10 % eller falle med over 10 % det kommende året? Kom gjerne med konkret prosent for stigningen eller fallet.

SU
Redigert 27.10.2022 kl 20:41 Du må logge inn for å svare

Jeg tipper 12% ned kommende 12 måneder og de er heldige om deretter dette kun flater ut en par-tre år derifra
Redigert 27.10.2022 kl 20:43 Du må logge inn for å svare
mrpotato
28.10.2022 kl 07:56 3287

For at mine planer skal gå i orden så må boligprisene falle ca 8% frem mot mars/april, før det flater ut. Usikker på om det faktisk skjer, men jeg håper på det!
Olav2
28.10.2022 kl 15:09 3087

VISNINGSSUKSESS OG PRISUTVIKLING FRA AUGUST I ÅR OG UT ÅRET

10.08.22: 69
17.08.22: 61
24.08.22: 61
31.08.22: 61
Snitt august 22: 63 =) 0,3 % prisvekst

07.09.22: 55
14.09.22: 52
21.09.22: 57
28.09.22: 56
Snitt september 22: 55 =) 0,5 % prisfall

05.10.22: 49
12.10.22: 45
19.10.22: 45
26.10.22: 43
Snitt oktober 22: 45 = ) 1,5 % prisfall

Snitt november 22 (prediksjon): 40 =) 2,0 % prisfall
Snitt desember 22 (prediksjon): 38 =) 2,2 % prisfall

Prisfall fra august til desember 22 (prediksjon): 6,1 % prisfall

Eiendom Norge har vist prisfallet i september etter at det har vært prisoppgang alle forutgående måneder. Eiendom Norge har vist et enslig prisfall etter mange måneder med prisoppgang og da kan det være mer tilfeldig enn noe annet. Oktobertallene kommer trolig om et uke så da blir man kanskje litt klokere av Eiendom Norge sin statistikk.

Onkel_S sin statistikk viser det samme som Eiendom Norges frem til september. Men Onkel_S sin statstikk viser utviklingen på ukesbasis og viser hvorfor prisene faller i september. Onkel_S sin statistikk viser at septemberfallet ikke var noen tilfeldighet så lenge fallet skyldes at samtlige 4 uker viste prisfall etter at samtlige 4 uker i august viste prisoppgang.

Oktobertallene fra Onkel_S viser kraftig prisfall i alle 4 uker. Alle 4 uker i oktober viser mer prisfall enn i september og det faller fra uke til uke i hele oktober. Onkel_S viser kraftig prisfall i oktober.

Oktobertallene til Onkel_S viser i tillegg en trend som det ikke er mulig å ta feil av hvis man ikke vil ta feil. Visningssuksessen faller og det er ingen ting som tyder på at den trenden snur. Visningsfallet bremser trolig fremover, men snur ikke uten at noe viktig skjer som får det til å snu. Selv om Norges Banks skulle finne på å sette renten ned igjen til 0 % kommende uke så havner ikke visningsprosenten over 60 % igjen før tidligst i desember. Uansatt rentesetting kommende uke så blir det prisnedgang i november også.

Onkel_S sin statistikk viser ikke bare prisutviklingen frem til nå, men viser også prisutviklingen de første månedene fra nå. Hvis ikke noe helt uvanlig og dramatisk skjer de nærmeste månedene så faller boligprisen kraftig hver eneste måned.

Onkel_S sin statistikk er både en presis historieforteller og et presist prediksjonsverktøy. Det er det ingen annen boligstatistikk i Norge som er.
Redigert 28.10.2022 kl 17:09 Du må logge inn for å svare
Mønny
28.10.2022 kl 19:02 2943

Jeg tipper boligprisene samlet for Norge ender på:
+5% for 2022
-2,5% for 2023
-2,5% for 2024
I 2024 er allerede renta på vei ned og ting tar seg opp igjen.
Solan
28.10.2022 kl 19:53 2899

Tror også på et prisfall, og er enig i at Onkels visningssuksess er et veldig nyttig verktøy for å se endringer tidlig i boligmarkedet. Selv tipper jeg på 10 - 15 % ned over det neste halvåret. Men jeg stiller meg litt spørrende til påstander om et garantert krakk. Og at alle som er så lykksalige at de kommer over denne tråden, straks bør selge boligen sin og flytte inn til foreldre (som jo også bør selge boligen sin), eller leie, for så å kjøpe samme eller tilsvarende bolig tilbake til halv pris. Husk at du KAN ta feil, og at det kan ha sin pris for de som måtte følge rådene dine. Selv hørte jeg dessverre for mye på H. M Andreassen, som i sin tid (og nå igjen) spådde bolig krakk og brukte både gode argumenter og fine fraser for å formidle dette, og ventet alt for lenge med å kjøpe første leilighet.

Boligkrakk ala 1988-90 i Norge eller subprime(USA) eller boligkrakket i Spania kommer veldig sjeldent og ikke uten dramatiske triggere. Ingenting tyder foreløpig av at vi er i nærheten av en slik dramatikk nå. Når det er sagt er det ganske åpenbart at prisene vil falle men neppe mer enn 10-15% . Vill også være geografiske forkjeller men føler meg ganske sikker på at Oslo området klarer seg relativt godt. Bare i nær bekjenskapskrets vet jeg om 3-4 som er klare til å kjøpe.....
Olav2
28.10.2022 kl 21:05 2830

H.M. Andreassen har vært negativ til boligmarkedet i stort sett hele hans karriere. Det var han også da jeg i 2005 hadde et møte med han hvor jeg la frem mine teorier om et boligmarked i Oslo hvor prisene trekkes mot en likevekt hvor eierkostnad = leiekostad hvor jeg bl.a. brukte leienivå/prisnivå som et forholdstall som dras mot rentenivået. Dvs at det mange i dag kjenner som yield trekkes mot rentenivået. En teori om yieldens tiltrekning til rentenivået som de fleste analytikere innenfor næringseiendom i dag både er enige i og bruker i sine analyser. Andreassen derimot virker det ikke som har tatt helt inn over seg hvordan endringer i rentenivået drar forholdet mellom leienivå og prisnivå i samme retning.

Jeg har som debattant i de siste 18 årene vært negativ til boligmarkedet forut for finanskrisen som følge av renteoppgangen, fra mars - juli 2020 pga covid og etterhvert i denne renteoppgangen. Med unntak av disse 3 periodene har jeg alltid vært positiv til boligmarkedet i de siste 18 årene. Forut for finanskrisen snudde jeg nicket mitt og skrev som 2valO for å poengtere at jeg hadde snudd i oppfatningen om boligmarkedet. Jeg avsluttet min karriere som boliginvestor forut for finanskrisen og har siden vært langt mindre engasjert i boligmarkedet enn jeg var da jeg også hadde egne midler plassert i bolig. Jeg har vært rusten som boliganalytiker i de siste 14 årene og har vel egentlig ikke spisset analyseformen før i de siste ukene. At jeg talte Onkel_S sin statistikk feil for 2 dager siden skyldes min rustenhet. At jeg oppdaget feilen etter noen minutter viser at analyseformen er på vei.

Dette er veldig enkelt Solan. Når renten går i taket etter 14 år med hyperlav rente så skal boligprisene krakke. Det eneste som kan stoppe dagens igangsatte boligkrakk er at renten settes ned igjen.