Boligkrakket 2022/2023

Olav2
17.10.2022 kl 20:26 153320

BRUKTBOLIGER TIL SALGS I OSLO (fra noprofit sin tråd oslo - varelager statistikk)

xxxxxxxxxxxxxx . 04.01.21: 585 .... 03.01.22: 398 . 02.01.23: 923
xxxxxxxxxxxxxx . 11.01.21: 820 .... 10.01.22: 698 . 09.01.23: 1.424
xxxxxxxxxxxxxx . 18.01.21: 875 .... 17.01.22: 831 . 16.01.23: 1.510
26.01.20: 1.360 . 25.01.21: 835 .... 24.01.22: 864 . 23.01.23: 1.475

02.02.20: 1.244 . 01.02.21: 758 .... 31.01.22: 797 . 30.01.23: 1.362
09.02.20: 1.174 . 08.02.21: 874 .... 07.02.22: 809 . 06.02.23: 1.278
16.02.20: 1.039 . 15.02.21: 916 .... 14.02.22: 861
23.02.20: 1.199 . 22.02.21: 850 .... 21.02.22: 800

02.03.20: 1.242 . 01.03.21: 969 .... 28.02.22: 903
09.03.20: 1.264 . 08.03.21: 1.180 . 07.03.22: 1.032
16.03.20: 1.300 . 15.03.21: 1.365 . 14.03.22: 1.149
22.03.20: 1.500 . 22.03.21: 1.313 . 21.03.22: 1.212
29.03.20: 1.525 . 29.03.21: 672 .... 28.03.22: 1.296

05.04.20: 1.411 . 06.04.21: 1.117 . 04.04.22: 1.140
13.04.20: 1.748 . 12.04.21: 1.384 .11.04.22: 586
19.04.20: 1.752 . 19.04.21: 1.501 . 18.04.22: 1.081
27.04.20: 1.701 . 26.04.21: 1.507 . 25.04.22: 1.210

03.05.20: 1.792 . 03.05.21: 1.446 . 02.05.22: 1.203
11.05.20: 1.807 . 10.05.21: 1.312 . 09.05.22: 1.228
17.05.20: 1.642 . 18.05.21: 1.119 . 16.05.22: 1.238
24.05.20: 1.888 . 25.05.21: 1.511 . 23.05.22: 1.412

02.06.20: 1.903 . 31.05.21: 1.580 . 30.05.22: 1.197
07.06.20: 2.025 . 07.06.21: 1.735 . 06.06.22: 1.329
15.06.20: 2.062 . 14.06.21: 1.744 . 13.06.22: 1.491
22.06.20: 1.949 . 21.06.21: 1.634 . 21.06.22: 1.490
29.06.20: 1.587 . 28.06.21: 1.255 . 27.06.22: 1.157

06.07.20: 1.037 . xxxxxxxxxxxx .... 04.07.22: 687
13.07.20: 705 .... 12.07.21: 496 .... 11.07.22: 403
20.07.20: 601 .... 19.07.21: 467 .... 18.07.22: 343
28.07.20: 813 .... 26.07.21: 594 .... 25.07.22: 454

03.08.20: 1.056 . 02.08.21: 909 .... 01.08.22: 726
09.08.20: 1.533 . 09.08.21: 1.430 . 08.08.22: 1.254
17.08.20: 1.742 . 16.08.21: 1.683 . 15.08.22: 1.581
24.08.20: 1.709 . 23.08.21: 1.760 . 22.08.22: 1.648
31.08.20: 1.567 . 30.08.21: 1.585 . 29.08.22: 1.615

07.09.20: 1.532 . 06.09.21: 1.465 . 05.09.22: 1.562
14.09.20: 1.581 . 13.09.21: 1.491 . 12.09.22: 1.668
21.09.20: 1.515 . 20.09.21: 1.574 . 19.09.22: 1.769
28.09.20: 1.281 . 27.09.21: 1.374 . 26.09.22: 1.768

05.10.20: 1.356 . 04.10.21: 1.093 . 03.10.22: 1.480
12.10.20: 1.371 . 11.10.21: 1.191 . 10.10.22: 1.739
19.10.20: 1.290 . 18.10.21: 1.360 . 17.10.22: 1.912
26.10.20: 1.194 . 25.10.21: 1.369 . 24.10.22: 1.973

02.11.20: 1.057 . 01.11.21: 1.155 . 31.10.22: 1.923
09.11.20: 1.049 . 08.11.21: 1.180 . 07.11.22: 1.860
16.11.20: 1.003 . 15.11.21: 1.192 . 14.11.22: 1.814
23.11.20: 982 .... 22.11.21: 1.162 . 21.11.22: 1.743
30.11.20: 915 .... 29.11.21: 1.087 . 28.11.22: 1.598

07.12.20: 753 .... 06.12.21: 938 .... 05.12.22: 1.438
14.12.20: 521 .... 13.12.21: 702 .… 12.12.22: 1.141
21.12.20: 231 .... 20.12.21: 380 …. 19.12.22: 699
xxxxxxxxxxxxxx . 27.12.21: 244 … 26.12.22: 436
Redigert 06.02.2023 kl 11:30 Du må logge inn for å svare

Jeg tror ikke på noe krakk på kort sikt. Det er fortsatt veldig mye penger blant nordmenn og familiebanken vil hjelpe mange inn på boligmarkedet. Men jeg tror på en nedgang. Kanskje 10% det neste året. Hvis vi skulle få et krakk, tror jeg det ligger lenger framme i tid. Tror det blir en flertrinnsrakett, hvor etablerte sannheter om at det alltid lønner seg å eie bolig, blir stilt spørsmål ved. Hvis vi får en nedgang 10% i denne omgang etterfulgt av flat utvikling noen kvartal eller år etter det, noe som vil gi ytterligere realprisnedgang, tror jeg vi kan se mer panikk hvis vi blir truffet av en ny økonomisk nedtur eller at renteoppgangen vil fortsette og bli mer langvarig enn de fleste håper nå.
tournelon
28.10.2022 kl 23:46 4610

Olav 2, hvilke datapunkter mener du at Norges bank vektlegger høyest når de skal vurdere rentebanen videre? Og tror du dette eventuelt kan endre seg dersom Norges bank ser at utviklingen i boligprisene går for mye nedover?

Blir krise hvis boligprisene faller 20% eller mer.. for da begynner bankene å bli livredde for sikkerheten/likviditeten. Mange har lite å gå på.
Mønny
29.10.2022 kl 00:28 4589

Solan skrev "Jeg stiller meg litt spørrende til påstander om et garantert krakk. Og at alle som er så lykksalige at de kommer over denne tråden, straks bør selge boligen sin og flytte inn til foreldre (som jo også bør selge boligen sin), eller leie, for så å kjøpe samme eller tilsvarende bolig tilbake til halv pris."

Dette er et veldig godt poeng, her bør alle puste med magen før man tar en slik avgjørelse. Det koster mye både å kjøpe og å selge.

Det er ytterst få som har kjøpt bolig på pristoppen og som får spist opp egenkapitalen av et moderat prisfall og som må selge. Bankene har stresstestet for +5 prosentpoeng rente og vi kommer ikke dit. Dessuten vil bankene strekke seg langt før de tvinger kundene ut og kommer eventuelt til å tilby avdragsfrihet til de få som vil slite mest. Mange av disse er førstegangsetablerere som vil kunne få bistand fra foreldre i en kortere periode. Jeg påstår kortere fordi "alle" eksperter er enig om at renta skal ned allerede fra 2023/2024. Prisfallet blir udramatisk gitt prisveksten de seneste årene.
landis
29.10.2022 kl 00:41 4579

På 80 tallet var det jo et krakk i gang. Det er vel de fleste enige om. Men prisfallet var nesten aldri så voldsomt som 10% pr. år.
Så du spår jo et skikkelig krakk fattig.
10 % ned pr år er jaggu voldsomme greier spør du meg.
Fevang
29.10.2022 kl 00:56 4565

Nå har vel boligprisene steget så mye over lang tid at 10% ned fra dagens nivå ikke er så veldig mye??

Vanlig definisjon på et krakk er 20% - og så mye får vi nok neppe på et år.

Mot slutten av 80-tallet/begynnelse av 90-tallet sank boligprisene ca 40%. Brukte vel en 4-5 år på det fallet - og det nærmer seg 10% pr år.

Selv har jeg tro på ca 15 -20% fall over to år.

Ja, jeg forholder meg til at krakk er minst 20% nedgang. Det tar nok mer enn ett år før vi evt ser det, og jeg tror det forutsetter at det skjer noe som ikke er bakt inn i forventningene og prognosene i dag, men det kan veldig fort skje. Det mest nærliggende er vel at renta blir liggende høy lenge samtidig som arbeidsledigheten begynner å tikke oppover. Da kan vi nok se tilsvarende tall som ved forrige boligkrakk. Men en nedgang på 40% fra dagens priser i Oslo tar oss bare tilbake til priser vi hadde i 2015, hvor mange mente prisene var spinnvilt høye, også noen av skribentene i denne tråden. Jeg var lenge bull på boligprisene fordi vi hadde rekordlave lange renter, og flere eksperter, som Eika-Andreassen, spådde at det ville fortsette til evig tid. Likevel tok høydeskrekken meg til slutt og jeg slet å regne hjem utleieprosjekter uten en fortsatt kraftig prisvekst, som virket mer og mer som en boble for meg. Nå ser det ut som vi kan få høyere renter enn jeg trodde den gangen. Det er farlig å være skråsikker om framtiden. Det er ikke mange måneder siden FEDs store problem var å unngå deflasjon og hadde ikke begynte å tenke på å tenke på å sette opp renta. Når de som har ansvaret for å holde liv i verdensøkonomien har så liten oversikt over hva som skjer seks måneder fram i tid, er det ikke lett for en stakkars menig førstegangskjøper å skjønne risikoen man påtar seg ved å gå inn i markedet i januar 2022.
Redigert 29.10.2022 kl 01:31 Du må logge inn for å svare
Olav2
29.10.2022 kl 09:57 4433

"Mandatet for pengepolitikken er fastsatt i sentralbankloven og bestemmelse om pengepolitikken. Det overordnede målet for pengepolitikken er å opprettholde en stabil pengeverdi gjennom lav og stabil inflasjon. I bestemmelse om pengepolitikken er dette presisert ved at det operative målet skal være en årsvekst i konsumprisene som over tid er nær 2 prosent. Videre heter det at inflasjonsstyringen skal være fremoverskuende og fleksibel, slik at den kan bidra til høy og stabil produksjon og sysselsetting samt til å motvirke oppbygging av finansielle ubalanser."
https://www.norges-bank.no/tema/pengepolitikk/pengepolitisk-strategi/

Norges Bank vektlegger inflasjonen i den løpende rentesettingen og i fastsetting av rentebanen. Stabil pengeverdi, definert som 2 % årlig inflasjon, er det overordnede målet for rentesettingen. Alt annet enn inflasjonen, som da også inkluderer boligprisene, er underordnet målet om stabil pengeverdi definert som tilnærmet 2 % årlig inflasjon. Norges Bank har ikke anledning til å sette ned styringsrenten eller la være å sette opp styringsrenten i en situasjon med både for høy inflasjon og boligkrakk. Norges Bank bryter med sitt mandat hvis de bruker rentesettingen til å motvirke et boligkrakk i en situasjon med for høy inflasjon.

Et boligkrakk vil bl.a. påvirke etterspørselen i samfunnet og deriggjennom også kunne påvirke fremtidig inflasjon. F.eks. vil det kunne medføre at Norges Bank setter en lavere styringsrente enn de ellers ville ha gjort i et boligkrakk. Dog ikke lavere rente enn en rente som drar inflasjonen ned mot inflasjonsmålet på 2 %. Norges Bank kan skyve oppfyllelsen av inflasjonsmålet ut i tid i et boligkrakk. Norges Bank kan ikke droppe inflasjonsmålet for å stoppe et boligkrakk.

Norge Bank har ikke eksplisitt sagt hvordan rentesettingen er i et boligkrakk. Derimot har de sagt at pengepolitikken ikke kan ta hovedansvar for å motvirke oppbygging av finansielle ubalanser. Dvs at de ikke kan ta hovedansvaret for det de har gjort de siste 14 årene via den ekstremt lave rentesettingen. Boligkrakket som er igangsatt er en reversering av den finansielle ubalanse dagens ekstremt høye boligpriser representerer. Norges Bank fraskriver seg ansvaret for dagens ekstremt høye boligpriser og da må det forventes at de også fraskriver seg ansvaret for at dagens ekstremt høye boligpriser kommer ned på et mer normalt nivå via et boligkrakk.

Det er inflasjonen og intet annet som kommer til å styre rentesettingen fremover. Det medfører at Norges Bank vil fortsette å øke styringsrenten inntil inflasjonen viser så klare tegn på at den er på veg ned igjen at renteoppgangen kan stoppes. Og det medfører at Norges Bank ikke setter renten nedover igjen før inflasjonen nærmer seg målet på 2 %.

Slik det ser ut i dag vil Norges Bank følge den rentebanen de har fastsatt uavhengig av det boligkrakket rentebanen medfører.
landis
29.10.2022 kl 10:55 4412

Norges bank har flere ganger gått ut og poengtert at boligeiere ikke kan ta renten som gissel for å unngå et krakk. Det vil dog være i NB sin interesse å følge husholdningenes konsum i forhold til renten, og således vil boligprisene være en faktor i rentesettingen.

De fleste annerkjente finansielle institusjoner har advart Norge mot for høye boligpriser og for mye gjeld i befolkningen. Politikere forsøkte å bremse dette litt ved å sette en max belåningsgrad på 5x inntekt, som kjapt ble definert som fortsatt altfor høyt.
Årsaken til de høye prisene i Norge er sammensatt, men altfor stor tilgang på gratis kreditt er definitivt den største faktoren. Dette er ikke sentralbanken sitt problem, men veike politikere som ønsker gjenvalg sitt problem.
Max gjeldsgrad burde vært satt lavere i utgangspunktet og justert ned etterhvert som renten falt.
Når flere byer opplever 13-15-17% årlig prisvekst er det åpenbart for alle at dette kun er spekulativt og ikke reflekterer de reelle byggekostnadene.

Prisveksten var allerede i ferd med å toppe ut ganske nylig fordi nordmenn rett og slett ikke fikk låne mer, et samlet hylekor fikk panikk når det ble nevnt å redusere max belåningsgrad til 4.5x inntekt med løfter om katastrofe i markedet om så skjedde.

I mellomtiden stiger renten til nye høyder, og stadig færre får låne 4.5x inntekt når stresstesten på 5% likevel reduserer beløpet betydelig. Men det er nesten 1 års forsinkelse fra renten blir satt opp til den fulle effekten for husholdningene materaliserer seg.

Jeg er spent på neste års lønnsoppgjør. Blir det svakt, typ 3-4% så kommer renten til å svi noe forferdelig. Blir det som på 80 tallet hvor inflasjon og lønn nesten gikk hånd i hånd så går nok dette betydelig bedre.
Men at boligprisene kommer ned mot nivået de hadde i -13/15 (inflasjonsjustert) er ikke helt usannsynlig.

En annen joker som ikke er nevnt er det grønne skiftet som nå for alvor har fått opp dampen.
Hva vil olje og gassprisen bli fremover hvis europa fixer biffen og kommer seg mer og mer fri fra olje og gass som energikilde.? - det kan bety mye for AS Norge.

Har vært på foredrag for noen år tilbake med en av vise sentralbanksjefene og da viste han hovedmodellen de brukte. Der er faktisk boligpris-endring med, men den er ikke tillagt like stor vekt som inflasjon og bnp.
Olav2
29.10.2022 kl 12:01 4381

Neste års lønnsoppgjør kommer ihvertfall til å bli høyere enn inflasjonsmålet og da vil neste års lønnsoppgjør, som inflasjonsjusteringen av husleiene ved nyttår, sikre høy inflasjon neste år som trekker renten videre oppover.

Det mest skremmende man som boligeier bør ta inn over seg er at 13 års hyperlav rente ikke fikk fart på inflasjonen. Stort sett den eneste prisen som har steget mer enn inflasjonsmålet siste 13 år er husleie. Stort sett alt annet enn husleie har steget mindre enn inflasjonsmålet siste 13 år til tross for hyperlav rente.

.....

Konsumgruppe: prisendring fra september 2009 til september 2022
01 Matvarer og alkoholfrie drikkevarer: +29 %
02 Alkoholholdige drikkevarer og tobakk: +47 %
03 Klær og skotøy: -11 %
04 Bolig lys og brensel: +53 %
05 Møbler, husholdningsartikler og vedlikehold av innbo: +41 %
06 Helsepleie: +36 %
07 Transport: +43 %
08 Post- og teletjenester: +6 %
09 Kultur og fritid: +37 %
10 Utdanning: +62 %
11 Hotell- og restautanttjenester: +54 %
12 Andre varer og tjenester: +36 %

.....

Snur man på det så vil det si at den hyperhøye, sett i forhold til siste 13 år, fremtidige renten ikke kommer til å bremse inflasjonen via at stort sett det bare blir husleie som kommer til å stige mindre enn inflasjonsmålet.

Vi får en fremtidig langvarig høy rente for å stagge inflasjonen som følge av at stort sett alt annet enn husleie fortsetter å stige mer enn inflasjonsmålet.

Årsaken til den omvendte ("tyrkiske") virkningen av renteendring med unntak av husleie heter vekstselskaper. Det hyperlave rentenivået skapte selskaper som presset prisene nedover for å vokse. Det hyperlave rentenivået gjorde det mulig å finansiere underskuddene, de lavere prisene medførte, med stadig tilførsel av kapital fra investorer som lånte gratis og som fikk negativ avkastning på bankinnskudd og obligasjoner.

Den økte renten har tørket inn vekstselskapenes mulighet til å fortsette med de lave prisene for å vokse. Fremover vil vekstselskapene måtte sette prisene oppover og/eller gå konkurs. Vekstselskaper må velge mellom å dø sakte i form av å øke prisene så mye at omsetningen går mot null, eller å dø fort i form av å la prisene være og bli sendt til skifteretten når likviditeten er oppbrukt.

Med vekstselskapenes død vil de sunde selskapene sette prisene oppover som følge av den langt mer behagelige konkurransesituasjonen vekstselskapenes død skapte. Med resultat økte priser på alle nivåer i verdikjeden der vekstselskapene fikk lov til å vokse. Heldigvis vil man etter vekstselskapenes død og de sunde selskapenes prisøkning igjen ha en situasjon med reduserte priser av økt rentenivå. Men det er det nok flere år til enn det kommende boligkrakkets varighet.

Redigert 29.10.2022 kl 13:53 Du må logge inn for å svare
Olav2
29.10.2022 kl 14:14 4343

Det mest klassiske eksempelet i Norge på et vekstselskap som går raskt i døden pga for lave priser er nettsupermarkedet Oda (tidligere Kolonial). Oda kan ikke sette opp prisene til et for selskapet levelig nivå så lenge netthandel av matvarer i Norge har kostnader som nuller omsetningen hvis kundene må betale. Oda kjører derfor videre for full musikk inn i Skifteretten. Foreløpig reddet enda en gang i høst med en drøy halv milliard kroner fra noen av eierne. Så lenge den forutgående milliarden fra eierne ble brukt opp på noen måneder så er det ikke så veldig lenge igjen. Spørsmålet er om Oda havner i Skifteretten før eller etter at de har levert årsregnskapet for 2021. Oda har 10 måneder etter årsslutt fortsatt ikke levert årsregnskapet for 2021 til tross for at de allerede i midten av januar presenterte omsetningen for 2021.

Det mest klassiske eksempelet i Europa på et vekstselskap som har satt opp prisene og derfor kanskje overlever til tross for et voldsomst omsetningsfall er kleskjeden Primark. Av egen erfaring ble jeg sjokkert over at en 3-pac med stringtruser (ikke til mitt eget bruk) kostet hele 5 euro for noen dager siden. Ikke sjokkert fordi 5,00 euro er dyrt f.eks. i forhold til tilsvarende 3-pac hos Victoria Secret som kostet 39,95 euro, men fordi den nøytaktig samme 3-pacen kostet 1,00 euro for ca 1 år siden. 5-dobling av prisen er godsaker for inflasjonen.
Redigert 29.10.2022 kl 15:25 Du må logge inn for å svare
Olav2
29.10.2022 kl 17:47 4226

Norges Bank om hvordan renten påvirker boligprisene:
"Lavere rente bidrar til økte formuespriser, som gagner dem som eier boliger og andre formuesobjekter."

Norges Bank om hvordan renten påvirker inflasjonen:
"Renten virker på inflasjonen og realøkonomien med et tidsetterslep, og virkningene er usikre."

https://www.norges-bank.no/tema/pengepolitikk/pengepolitisk-strategi/

Norges Bank sier at lavere rente gir høyere boligpriser, og da må de mene at høyere rente gir lavere boligpriser. Norges Bank sier at rentens virkning på inflasjonen er usikker, og da må de mene at det er usikkert om høyere rente gir lavere inflasjon.

Norges Banks klare mening om rentens påvirkning på boligprisene kan ikke tolkes som noe annet enn at de mener at uansett renteendringens størrelse så har det en merkbar virkning på boligprisene. Da må en stor renteendring medføre en stor endring av boligprisene. Da må en stor renteoppgang medføre et stort boligprisfall. Et stort boligprisfall som de fleste kaller et boligkrakk slik man f.eks. opplevde etter den store renteoppgangen forut for finanskrisen. Og slik man f.eks. opplever i dag som følge av den store renteoppgangen som vi er midt oppe i.

Norges Bank er derimot usikker på om det egentlige motivet for renteoppgangen i form av lavere inflasjon oppnås.

I vår del av verden setter alle sentralbankene, med unntak av den Tyrkiske, opp renten i ekspressfart for å få ned inflasjonen. En rentesetting som Norges Bank er usikker på om virker. Derimot er Norges Bank sikker på at renteoppgangen gir et boligkrakk.

Når historien om pengepolitikken i vår tid skrives i en mer intelligent fremtidig periode enn dagens blir det neppe en snill beskrivelse.
Redigert 29.10.2022 kl 18:02 Du må logge inn for å svare

På tide å se filmen The big short igjen, ligger på hbo max

Jeg tror også boligprisene skal. ned fremover, men jeg er litt usikker på om det kan kalles ett krakk eller ikke. Tipper på minus 7- 8% på landsbasis for kalenderåret 2023 Tilsvarer vel kanskje 15% for Oslo. Det jeg synes er mer spennende er hvor boligprisene (og næringseiendom) er om 3-5 år. hvis f.eks..:

Rentene settes opp et par ganger til ender på 3.25%, renteoppgangen stopper vinteren 2023. Resesjonen kommer for fullt samtidig med høyere arbeidsledighet og konkurser i løpet av vinteren/våren 23, inflasjonen stuper fra våren av. Sentralbankene starter å sette ned rentene sommeren 23 og vi har en styringsrente på 1.25 (slik vi hadde sommeren 09) tidlig 2024.
tournelon
29.10.2022 kl 20:28 4078

Et av dilemmaene til en sentralbank når de øker renten for å få ned inflasjon er at de samtidig risikerer at arbeidsledigheten øker. Så lenge arbeidsledigheten ikke øker for mye, så kan man få en myk landing. Øker arbeidsledigheten mye, så kan man få en hard landing, aka dyp resesjon. Dette er noe som diskuteres mye rundt rentehevingene til den amerikanske sentralbanken.

Det Fed imidlertid har vært tydelige på, er at det er bedre at arbeidsledigheten øker litt, enn at inflasjonen øker eller blir værende på samme nivå. Årsaken til dette er forholdsvis enkel: inflasjon påvirker "alle" og har en veldig merkbar påvirkning på økonomien. Arbeidsledighet rammer dessverre skjevt. Det er ofte de som tjener relativt dårlig som mister jobben først, og det gjør at effekten på økonomien er begrenset.

Sentralbankene har derfor en tendens til å prioritere å få ned inflasjon fremfor å skåne befolkningen for arbeidsledighet.

Dette øker imidlertid risikoen for en hard landing, spesielt når det tar såpass lang tid før man begynner å se effektene av rentehevingene på inflasjonen.

Norges Bank er som pyromanen som skyldte på brannvesenet for at huset brant ned.
Koppang
30.10.2022 kl 09:59 3658

Litt interessant dette med inflasjonen som begrunnelse for renteheving. Men inflasjonen har vært høy i mange år, selv om den det først det siste året har gitt utslag på KPI. Poenget er at KPI ikke tar med boligpriser. Hadde disse vært inkludert hadde bildet vært et annet. Grunnen til denne inflasjonen er at NB har mulighet til å gi bankene lån «ut av ingenting» og således øker pengemengden. Dette fikk sentralbanksjefen spørsmål om ved siste renteheving, men hun ga ikke noe klart svar.

https://www.finansavisen.no/nyheter/finans/2022/10/30/7953981/globalt-fall-i-boligprisene-hva-gjor-sentralbankene-na

Boligprisene globalt er en hovedpulsåre hvordan ting blir fremover med stigende renter med mer hvor det kan smelle flere plasser samtidig..
Redigert 30.10.2022 kl 14:51 Du må logge inn for å svare

Det er mange som mener at boligprisene ikke kan falle fordi det er boligmangel i Oslo. Jeg mener det er mye "luksus" i hvordan folk disponerer boligene sine idag, noe som raskt kan endre seg, og at "boligmangel" derfor er en sannhet med modifikasjoner.:

-Mange familier som bor i store eneboliger i Oslo har ungdommer som flytter ut nå de fyller 18-19. Hvis økonomien blir trangere vil kanskje endel av disse velge å utsette å flytte ut fra foreldrene sine boliger, for å spare penger.
-Jeg kjenner flere par i 30-årene som har god inntekt og som disponerer to boliger fordi de nyter friheten av å ikke flytte sammen, og å ikke legge press på forholdet mens det utvikler seg. Slike hensyn blir det kanskje flere som tar seg råd til når økonomien blir stram og man flytter sammen tidligere på godt og vondt, ergo "mer bolig på markedet".
-Olav2 poeng om hvor tett innvandrere pleiere å bo sammenlignet med resten av befolkningen er tankevekkende for meg. Jeg bor selv i Oslo og ser hvor "dynamisk" bopreferensene til innvandre er. I mange kulturer er det mer normalt å bo hos foreldre lenge, men mange som har råd til det flytter også og kjøper egen bolig. Økonomi kan være en større driver enn kultur for hvor "tett" folk bor.
-Det trekker meg til siste punkts som er et at boligsituasjonen i Oslo er preget av at mange bor helt alene. Dette kan endre seg raskt. Man trenger ikke å se lenger enn sør i Europa hvor økonomien har vært dårlig lenge, eller til London hvor boligprisene er ekstremt høye i forhold til disponibel inntekt. I disse stedene pleier folk godt opp i 20-årene med egen inntekt å bo i kollektiv eller hjemme hos foreldre. Etterhvert som det å ikke ha egen bolig som "voksen" blir mindre stigmatisert fordi det ikke bare er "tapere" som gjør det, vil kanskje flere gjøre avveiningen av at det kan lønne seg å bo i kollektiv noen år til, eller til og med flytte hjem til mor og far for å spare penger.

Mange vil selvfølgelig ikke kunne gjøre disse tingene fordi de ikke har foreldre med egen bolig nær Oslo, ikke har godt forhold til familien sin, eller av sosiale grunner absolutt ikke vil bo i kollektiv (og er villig til å betale mye for å unngå det).

Men det er absolutt mange mekanismer hvor strammere økonomi kan frigjøre boliger til markedet, og det kan blir mindre tabu å bo hjemme lengre/bo i kollektiv med full jobb. I London kjenner jeg er par som fortsatt bor i kollektiv sammen (deler 1 rom) selv om begge er i full jobb feks.

"Boligmangelen" i Oslo er relativ til at VELDIG mange ønsker å bo alene og har hatt råd til det
Redigert 30.10.2022 kl 15:54 Du må logge inn for å svare
Marximat
30.10.2022 kl 20:16 3201

I 2002 hadde jeg en venninne som leide et rom i kollektiv i London, i en bydel som absolutt ikke var byens fineste strøk.

For sitt ene soverom (10-12 kvm) betalte hun like mye som jeg og min daværende betalte for en toroms på 50 kvm ved Carl Berner.

Og hun tjente mindre enn hver av oss gjorde i Norge (ca. gjennomsnittslønn den gang).

TROR nok at mange prioriterer bolig og har mye å gå på.

Det er bare å regne på hva du TROR en singel sykepleier som tjener 500k/året, KAN betale for å leie før det blir skikkelig trangt.

Ja, på et eller annet tidspunkt blir det ikke lenger en prioriteringssak, men jeg TROR vi er et godt stykke unna det per nå.
landis
30.10.2022 kl 20:22 3194

Med fare for å være besserwisser, men hva tror du sykepleierindeksen kommer til å vise om et halvt års tid. ?

Renten biter. Noe så jævlig å. Er vel ingen under 60 som har opplevd å måtte betale så stor del av inntekten sin i renter som det vi kommer til å oppleve om et års tid.
I tillegg, svært mange sykepleiere er såpass oppegående at de ikke kjøper bolig i et fallende marked. Jeg tror du må regne med at førstegangskjøperne fordufter in 23. Med ditto effekt på boligpyramiden.

Helt umulig å spå fremtiden, økonomiske eksperter og analytikere tar like mye feil som meg eller deg.
For 1 års tid siden skulle renten være lav for evig tid, nå sier de samme ekspertene at vi skal ha høye renter lang tid.
Som alle andre tror jeg boligprisene skal ned endel, de går jo ned allerede, hvor lenge og hvor mye er det store spørsmålet.

Men jeg tror ikke rentene om 1 år er mye høyere enn de vi har nå, litt høyere, mitt råtips er at vi har boligrenter på rundt 4-4,5% om 1 års tid. Om 2 år tipper jeg de er lavere enn i dag. Og veldig mange under 60 har opplevd renter mye høyere enn vi har idag:). Personlig har jeg ikke tenkt å ringe en megler i morgen.
Redigert 30.10.2022 kl 22:13 Du må logge inn for å svare
mrpotato
30.10.2022 kl 22:45 2927

Jeg er godt under 40 og jeg hadde over 4% rente da jeg kjøpte min første bolig.

Man må ha in mente at de fleste økonomiske eksperter som får uttale seg i media har godt betalte jobber i banker som tjener på at folk setter seg i gjeld. Vanskelig å spå et boligprisfall, men risikoen som har bygget seg opp over de siste tretti årene etter siste bankkrise i Norge er enorm. Vi står nå overfor en langt større krise er jeg rimelig sikker på. Dette er hva som skjer når du gir bankene tilnærmet frie tøyler og du har økonomer i ledende stillinger som fortsatt benytter makroøkonomiske modeller som egentlig ble falsifisert under finanskrisen.
landis
30.10.2022 kl 23:00 2945

Delvis enig.
Verden er avhengig av lave renter for å finansiere det grønne skiftet osv. Energi er i ferd med å bli dyrt nok, det gjør at renten ikke trenger å være høy. Men effekten er jo den samme for sluttbruker, betydelig økte kostnader.

Renten på nye bolig lån om 1 år er minst 2% høyere enn i dag, det er bombesikkert. Hvis bankene i tillegg skal øke marginen noe mer enn hva den har vært i det siste blir det ytterligere opp. Det forutsetter 1% opp hos sentralbanken.
Gitt høy inflasjon og relativt lave renter (i forhold til inflasjonen) samt et aksjemarked og krypto som garantert går på trynet er det i grunn ingen gode steder å plassere penger for avkastning. Det kommer nok til å sørge for at mange boliger ikke blir solgt selv om disse faller noe i verdi, gitt mangelen på alternativ avkastning. Dog tviler jeg på at utleiere kan pumpe opp leien med 7-9% i året uten å oppleve gjennomtrekk...

Absolutt ikke mange under 60 har opplevd å betale så stor andel av inntekten til banken. Renten var rett nok høyere en gang i tiden. Men lånet var en brøkdel av den gjelden folk har i dag, og det var flotte rentefradrag. Ikke minst stakk lønnsveksten og inflasjonen av med 7-8% av lånet pr år. En slik lønnsvekst kommer vi ikke til å oppleve på en stund.

Hvis sentralbankrenten biter seg fast på 5-6% så blir dette mye styggere for husholdningene enn i -87 trent økonomisk sett.
Heldigvis er husholdningene bedre rustet, beskyttet og utdannet nå enn da, slik at det er mulig å øke inntektene noe mer for å ta unna utgiftene denne gangen.

landis
30.10.2022 kl 23:50 2862

Forskjellen på 4% rente i -87 og i dag er betydelig.
Skattefradraget på gjeldsrenter er desimert.
Inflasjonen er like høy, men lønnsveksten ikke i nærheten.
Gjeldsgraden er betydelig høyere i dag. Det samme er gjeldsbelastningen.
Men rentebelastningen er inntil nylig rekordlav. Med rekordhøy gjeld skjønner de fleste at det skal betydelig mindre bevegelser i renten for at rentebelastningen kjapt overstiger nivået vi hadde i -88 osv.

Jeg synes det blir feil å måle renten i % for husholdningene. 4% rente i dag er noe helt annet enn i -87. Uten å ha tall på det er det sikkert tilsvarende 8% i 87, kanskje til og med mer.
Olav2
31.10.2022 kl 00:05 2843

Da Omikron for et knapt år siden dukket opp på et julebord på restauranten Louise på Aker Brygge kunne man 3 dager senere bl.a. lese følgende forfattet av det norske helse- og omsorgsdepartementet:

"Det er sannsynlig at den nye omikronvarianten er mer smittsom enn deltavarianten. Erfaringen fra koronapandemien så langt er at virusvarianter med økt smittsomhet vil spre seg til alle land, inkludert til Norge. For å begrense og forsinke spredningen her i landet innfører vi derfor en rekke offensive tiltak, sier helse- og omsorgsminister Ingvild Kjerkol."
https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/innforer-tiltak-for-a-forsinke-spredningen-av-omikronvarianten-i-norge/id2890028/

Ikke lenge etter fikk det norske helse- og omsorgsdepartementet rett i sin spådom i form av smittetall som gikk i taket. Selvfølgelig fikk det norske helse- og omsorgsdepartementet rett. Departementets spådom bygget på erfaringen med den mindre smittsomme deltavarianten og da var det enkelt å spå at flere ville bli smittet og raskere av omikron enn av delta på den samme befolkningen.

....

Da Norges Bank sendte boliglånsrenten i himmelferd i 2022 kunne man på Hegnars debattforum etterhvert lese om et kommende boligkrakk på debatten "Boligkrakket 2022/2023". En debatt startet av debattanten Olav2 som litt ut i debatten i sitt svar til debattanten Solan bl.a. skrev:

"Dette er veldig enkelt Solan. Når renten går i taket etter 14 år med hyperlav rente så skal boligprisene krakke. Det eneste som kan stoppe dagens igangsatte boligkrakk er at renten settes ned igjen."

Utover i 2023 ble det mer og mer klart at debattanten Olav2 fikk rett i sin spådom i form av boligpriser som falt mer og raskere enn man i vår tid tidligere hadde opplevd. Selv ikke i boligkrakket i 1988-93 eller i finanskrisen hadde man opplevd boligpriser som falt like mye per tidsenhet som prisene falt allerede fra da debatten startet høsten 2022 og utover i 2023. Selvfølgelig fikk debattanten Olav2 rett. Olav2s spådom bygget på erfaringen med renteøkningen i form av lavere skattefradrag forut for boligkrakket i 1988-93 og erfaringen med renteøkningen forut for finanskrisen, og da var det enkelt å spå at boligprisene av den langt mer voldsomme renteoppgangen i 2022 ville medføre et raskere prisfall enn i de foregående boligkrakkene på den samme befolkningen.

....

Debattanten Baltazaris på debatten "Boligkrakket 2022/2023":
"Helt umulig å spå fremtiden"

Spådommer som bygger på kjente effekter av dramatiske hendelser klarer man ikke å spå feil hvis man har erfaringen og kunnskapen.
Fevang
31.10.2022 kl 00:38 2802

4% rente i 1987???????? Du kan umulig mene det? Renta var skyhøyt over det uten at jeg greier å huske akkurat hva den var. Men i 1986 hadde jeg byggelånsrente på 12% eller der omkring. Og det var etter sigende gunstig.... Renta på vanlig boliglån var vel noe lavere.
Men så var jo lønnstilleggene det tredobbelte av i dag.
_K2_
31.10.2022 kl 02:49 2757

Nominell utlånsrente i 1987 var 16,8%, se første kolonne i lenken under.
Varierte litt fra bank til bank, over 17%.var ikke uvanlig det året.

https://www.ssb.no/300692/gjennomsnittlig-utlans-og-innskuddsrente-i-bankene.per-31.desember.prosent-sa-454
Marximat
31.10.2022 kl 04:03 2739

Sykepleierindeksen, Landis? Hva har den med en sykepleiers evne til å betale husleie?
Marximat
31.10.2022 kl 04:16 2817

Og ja, også sykepleiere vil/må nok avstå fra å kjøpe i et fallende marked.

Ergo vil de være desto mer interessert i å leie i stedet for å kjøpe. Og leien de kan være villig til å betale vil være desto høyere siden de hver måned sparer en desto høyere alternativkostnad (dvs. det månedlige boligprisfallet).

Hvis man ved å leie kan unngå å tape f.eks. 20 000/mnd - som man ville gjort som eier og boligprisene faller - vil det være et kupp å få leie en tilsvarende leilighet for 20 000/mnd.

Og dersom denne leiligheten koster 5 mNOK og dersom renten er 5 %, er (brutto) rentekostnaden på denne leiligheten 20 833/mnd.

Sykepleieren sparer med andre ord 40 833/mnd på ikke å kjøpe denne leiligheten. Hvor mye vil h*n være villig til å betale i månedsleie?
mrpotato
31.10.2022 kl 07:39 2746

Litt usikker på hva du mener? Jeg kjøpte min første bolig rundt 2008 en gang, ikke 1987. Og da betalte jeg over 4% rente. Jeg er ikke 60 år, jeg har såvidt passert 30. Så jeg har absolutt opplevd høyere rente enn det vi har i dag, uten noen andre fordeler enn det vi har i dag.
Redigert 31.10.2022 kl 07:40 Du må logge inn for å svare
landis
31.10.2022 kl 09:03 2687

Jeg sammenligner renteeffekten. Ikke %tallet.
Tydeligvis vanskelig å bli forstått.

Eksempelvis ville kanskje en tenkt rente på 8% i -87 gi samme effekt på husholdningenes økonomi som 4% gir i dag.

Poenget er at en betydelig lavere rente enn det vi opplevde på slutten av 80 tallet vil gi samme effekt på husholdningenes økonomi.

I 1986-87 begynte jeg så smått å investere, og fant ut at obligasjoner var tingen pga høy rente. På det meste fikk jeg 16,1% på konfirmasjonspengen.
mrpotato
31.10.2022 kl 09:32 2713

Ok, men hvor får du tallene dine fra? Det virker som du bare tar noen tilfeldige tall og sier at det er "sånn".

Til tross for at jeg allerede eier flere leiligheter så håper jeg virkelig på at dette "krakket" kommer snart, da jeg planlegger å kjøpe meg en litt fetere leilighet enn den jeg bor i nå. Da vil 10% nedgang på den jeg selger ikke bety noe hvis jeg sparer 10% på den jeg kjøper. Jeg vil være tjent med det så lenge jeg kjøper meg opp. MEN, jeg skjønner ikke hvordan det skal skje. Kanskje jeg overvurderer folks evne til å planlegge økonomisk, men jeg vil tro at de fleste skal klare 5-6% rente for en liten stund. Og hvis de ikke klarer det, hva skal de gjøre? Selge, for så å leie, som er enda dyrere? Alle må ha et sted å bo.

Det er kun de siste årene at rentene har vært lave, alle som kjøpte for 10 år siden har opplevd tilsvarende renter som vi har i dag. For meg er ikke dette skremmende. Jeg har budsjettert med minst 4% rente, og da med samme lønn jeg hadde for 10 år siden. Jeg tjener nå kanskje dobbelt så mye som jeg gjorde den gangen. Så at 5-6% skal bli problematisk for meg, det er ikke reellt.

Og det samme gjelder de leilighetene jeg leier ut. Jeg har budsjettert med høyere rente enn vi har i dag, og betydelig mindre leieinntekter enn det jeg har i dag. Så på hvilken måte skal jeg bli presset til å selge billig? Eller selge i det hele tatt?

Det vil selvfølgelig være noen som vil kjenne på det, men hvor mange som meg finnes det, og hvor mange finnes det som har kjøpt de 3-4 siste årene med dårlig økonomi? Jeg tror det finnes mange som meg, og noen få av den sistnevnte gruppen. Med 5 x inntekt regelen og stresstest osv, så har man jo sikret seg greit mot at de som ikke takler en økt rente kjøper bolig.

Som sagt, jeg håper det kommer, og jeg følger nøye med hver dag for å se om jeg kan gjøre et aldri så lite kupp!

Jeg tror ikke boligprisnedgangen kommer primært pga av bolieiere ikke klarer å betjene lånene eller at nye eiere ikke har råd til å kjøpe, men fordi det siger inn at oppgangen de siste årene har vært for høy når renta nå normaliseres. Vi mister de kjøperne som kjøper fordi de føler seg sikre på rask gevinst, og du får gevinstsikring fra sekundærboligeiere som ser at det er tiden for å cashe inn en fantastisk gevinst. Jeg tror ikke på noen finanskrise eller stor grad av misligholdte lån, men det er ingen forutsetning for boligprisnedgang når prisene har steget så mye på forhånd og vi har fått radikalt endrede rammebetingelser. Det er ikke så stor forskjell på aksjer og eiendom, utviklingen skjer bare langsommere. Mange IT-aksjer som fortsatt tjener gode penger har stupt i kurs, ikke fordi de nødvendingvis tjener mindre penger, men fordi de hadde steget for mye på kort tid og verdien av framtidige inntekter blir mye lavere med høyere diskonteringsrente. Det er ikke så annerledes i eiendom.
mrpotato
31.10.2022 kl 10:23 2625

Ser hva du sier og det er et godt poeng. Men samtidig så er fortjenesten på utleiebolig sky high, og det øker mer og mer. Jeg får personlig mer fra mine utleieboliger enn noen gang tidligere.

Blir uansett spennende å se hva som skjer!
noprofit
31.10.2022 kl 10:28 2610

Her er en liten effekt som vil trekke i den andre retningen.

Overraskende svar fra ukrainere i Norge: Kun 1 av 4 vil hjem (fra Aftenposten)

Har selv ungdommer i hus som sparer opp til bolig og som jeg skal hjelpe inn i markedet, har allerede en ekstra leilighet, og som andre sier på forumet sier, så sitter også jeg og venter på det rette objektet for å "trade oppover". Personlig tror jeg det er mye penger blant mange, så Oslo er ikke jeg veldig bekymret for. Og med de høye byggekostnadene og det lille utbudet, selv om det har vokst de siste månedene, tror jeg som sagt Oslo vil ri av denne. Men ikke misforstå jeg tror ogsp det vil falle noe fremover. Flere nybygg vil også bli stoppet / utsatt, noe som vil gjøre gjeninnhentingen kraftigere når den kommer.

Jeg tror på en moderat nedgang, ingen tvil om at det er kjøpers marked akkurat nå, men noe krakk med dagens utsikter ser jeg ikke. Å komme med en prosent blir vill gjetning, men det vill helt sikkert gå ned hver måned ut dette året, og mest sannsynlig en oppgang i januar, deretter stort sett nedgang frem til sommeren, men så tror jeg det snur. Og grunnen er at jeg tror man er over inflasjonskneika, og ser at rentene faller. Første rentenedsettelse kommer i andre halvdel av neste år.

Redigert 31.10.2022 kl 10:36 Du må logge inn for å svare