Boligkrakket 2022/2023

Denne tråden er stengt for nye innlegg.
17.10.2023 kl 07:54
Automatisk lukket grunnet trådens størrelse. (Beklager.)
Olav2
17.10.2022 kl 20:26 510458

BRUKTBOLIGER TIL SALGS I OSLO (fra noprofit sin tråd oslo - varelager statistikk)

xxxxxxxxxxxxxx . 04.01.21: 585 .... 03.01.22: 398 . 02.01.23: 923
xxxxxxxxxxxxxx . 11.01.21: 820 .... 10.01.22: 698 . 09.01.23: 1.424
xxxxxxxxxxxxxx . 18.01.21: 875 .... 17.01.22: 831 . 16.01.23: 1.510
26.01.20: 1.360 . 25.01.21: 835 .... 24.01.22: 864 . 23.01.23: 1.475

02.02.20: 1.244 . 01.02.21: 758 .... 31.01.22: 797 . 30.01.23: 1.362
09.02.20: 1.174 . 08.02.21: 874 .... 07.02.22: 809 . 06.02.23: 1.278
16.02.20: 1.039 . 15.02.21: 916 .... 14.02.22: 861 . 13.02.23: 1.192
23.02.20: 1.199 . 22.02.21: 850 .... 21.02.22: 800 . 20.02.23: 1.065

02.03.20: 1.242 . 01.03.21: 969 .... 28.02.22: 903 . 27.02.23: 1.259
09.03.20: 1.264 . 08.03.21: 1.180 . 07.03.22: 1.032 . 06.03.23: 1.334
16.03.20: 1.300 . 15.03.21: 1.365 . 14.03.22: 1.149 . 13.03.23: 1.445
22.03.20: 1.500 . 22.03.21: 1.313 . 21.03.22: 1.212 . 20.03.23: 1.531
29.03.20: 1.525 . 29.03.21: 672 .... 28.03.22: 1.296 . 27.03.23: 1.269

05.04.20: 1.411 . 06.04.21: 1.117 . 04.04.22: 1.140 . 03.04.23: 697
13.04.20: 1.748 . 12.04.21: 1.384 . 11.04.22: 586 .... 11.04.23: 1.259
19.04.20: 1.752 . 19.04.21: 1.501 . 18.04.22: 1.081 . 17.04.23: 1.486
27.04.20: 1.701 . 26.04.21: 1.507 . 25.04.22: 1.210 . 24.04.23: 1.564

03.05.20: 1.792 . 03.05.21: 1.446 . 02.05.22: 1.203 . 02.05.23: 1.572
11.05.20: 1.807 . 10.05.21: 1.312 . 09.05.22: 1.228 . 08.05.23: 1.644
17.05.20: 1.642 . 18.05.21: 1.119 . 16.05.22: 1.238 . 15.05.23: 1.542
24.05.20: 1.888 . 25.05.21: 1.511 . 23.05.22: 1.412 . 22.05.23: 1.559

02.06.20: 1.903 . 31.05.21: 1.580 . 30.05.22: 1.197 . 30.05.23: 1.796
07.06.20: 2.025 . 07.06.21: 1.735 . 06.06.22: 1.329 . 05.06.23: 1.934
15.06.20: 2.062 . 14.06.21: 1.744 . 13.06.22: 1.491 . 12.06.23: 2.108
22.06.20: 1.949 . 21.06.21: 1.634 . 21.06.22: 1.490 . 19.06.23: 2.065
29.06.20: 1.587 . 28.06.21: 1.255 . 27.06.22: 1.157 . 26.06.23: 1.787

06.07.20: 1.037 . xxxxxxxxxxxx .... 04.07.22: 687 …. 03.07.23: 1.245
13.07.20: 705 .... 12.07.21: 496 .... 11.07.22: 403 .... 10.07.23: 849
20.07.20: 601 .... 19.07.21: 467 .... 18.07.22: 343 .... 17.07.23: 687
28.07.20: 813 .... 26.07.21: 594 .... 25.07.22: 454 .... 24.07.23: 801

03.08.20: 1.056 . 02.08.21: 909 .... 01.08.22: 726 …. 31.07.23: 1.200
09.08.20: 1.533 . 09.08.21: 1.430 . 08.08.22: 1.254 . 07.08.23: 1.794
17.08.20: 1.742 . 16.08.21: 1.683 . 15.08.22: 1.581 . 14.08.23: 2.229
24.08.20: 1.709 . 23.08.21: 1.760 . 22.08.22: 1.648 . 21.08.23: 2.335
31.08.20: 1.567 . 30.08.21: 1.585 . 29.08.22: 1.615 . 28.08.23: 2.317

07.09.20: 1.532 . 06.09.21: 1.465 . 05.09.22: 1.562 . 04.09.23: 2.242
14.09.20: 1.581 . 13.09.21: 1.491 . 12.09.22: 1.668 . 11.09.23: 2.291
21.09.20: 1.515 . 20.09.21: 1.574 . 19.09.22: 1.769 . 18.09.23: 2.365
28.09.20: 1.281 . 27.09.21: 1.374 . 26.09.22: 1.768 . 25.09.23: 2.282

05.10.20: 1.356 . 04.10.21: 1.093 . 03.10.22: 1.480 . 02.10.23: 1.971
12.10.20: 1.371 . 11.10.21: 1.191 . 10.10.22: 1.739 . 09.10.23: 2.199
19.10.20: 1.290 . 18.10.21: 1.360 . 17.10.22: 1.912 . 16.10.23: 2.291
26.10.20: 1.194 . 25.10.21: 1.369 . 24.10.22: 1.973

02.11.20: 1.057 . 01.11.21: 1.155 . 31.10.22: 1.923
09.11.20: 1.049 . 08.11.21: 1.180 . 07.11.22: 1.860
16.11.20: 1.003 . 15.11.21: 1.192 . 14.11.22: 1.814
23.11.20: 982 .... 22.11.21: 1.162 . 21.11.22: 1.743
30.11.20: 915 .... 29.11.21: 1.087 . 28.11.22: 1.598

07.12.20: 753 .... 06.12.21: 938 .... 05.12.22: 1.438
14.12.20: 521 .... 13.12.21: 702 .… 12.12.22: 1.141
21.12.20: 231 .... 20.12.21: 380 …. 19.12.22: 699
xxxxxxxxxxxxxx . 27.12.21: 244 … 26.12.22: 436
Redigert 16.10.2023 kl 09:51 Du må logge inn for å svare
Maxx
03.12.2022 kl 16:49 6039

Har ikke de " røde " ( = SV, senterpartiet og arbeiderpartiet ) også de siste 2 - 4 årene snakket om at de vil fjerne hele fradraget på 28% av rentekostnadene

Ja, kast den molotovcoctailen inn i dagens økonomi og du har den totale katastrofen

Eller hva tenker du Støre og Jonas
Traktor94
03.12.2022 kl 18:15 5989

Er vel bare 22% fradrag i dag.
MtBlanc
03.12.2022 kl 22:42 5796

Vi har negative renter nå, når styringsrente er 2,5% og Nibor litt over 3%, samtidig som inflasjonen er på 7,5%. Da lønner det seg ikke å spare, men kjøpe ting nå, for ting blir dyrere senere, og dette forløpet forsterker en allerede høy inflasjon. Vi må først få positive renter, og da må renten opp over inflasjonsnivået. Vi kommer nok til å ha høyere renter enn i dag i uoverskuelig fremtid...
Redigert 03.12.2022 kl 22:43 Du må logge inn for å svare
PederLynsje
04.12.2022 kl 00:50 5694

Det er billigere å holde gjeld akkuratt i dette øyeblikk ja. Spørsmålet er om gjennomsnittlig realrenten er negativ i de 30 neste årene., og som du sier, det kan den ikke være om inflasjonen skal ned. De fleste med høy gjeldgrad har ikke muligheten til å kvitte seg med all gjeld dagen man ser at realrenten slår positiv. Så når det skjer så vil man få et sentimentskifte når det gjelder lønnsomheten på å pådra seg høy gjeld.
gogl mannen
04.12.2022 kl 11:04 5456

Det meldes i DN at flere banker blir tilbakeholdne med å tilby mellomfinansiering. Selg først før du kan kjøpe er meldingen, risikoen blir for stor for bankene.

https://www.dn.no/eiendom/bank/bolig/nordea/flere-ma-selge-boligen-for-a-fa-boliglan-kan-forsterke-boligprisfallet-sier-sjefokonom/2-1-1363508
Olav2
04.12.2022 kl 11:22 5435

Dato: kvadratmeterpris OBOS i kroner x lånerente bank x 1 minus skattesats = årlig eierkostnad per kvm etter skatt i kroner
(kvadratmeterpris OBOS og eierkostnad per kvm etter skatt er inflasjonsjusterte tall - 30.09.1988-priser)

31.03.1985: 5.020,- x 0,1320 x 0,55 = 364,-

... jappetiden ...

30.09.1988: 9.254,- x 0,1649 x 0,60 = 916,-

... boligkrakket 1988/93 ...

31.03.1993: 4.598,- x 0,1267 x 0,72 = 419,-

... rentefall og boligprisoppgang (i bølger med 3 minikrakk i 1998, 2000 og 2002) ...

31.03.2005: 15.997,- x 0,0393 x 0,72 = 453,-

... rente- og boligprisoppgang ...

31.03.2007: 20.885,- x 0,0526 x 0,72 = 791,-

... renteoppgang og boligprisfall inn mot finanskrisen ...

30.09.2008: 17.790,- x 0,0780 x 0,72 = 999,-

... rentefall og boligprisoppgang i finanskrisen ...

30.09.2009: 19.081,- x 0,0419 x 0,72 = 576,-

... rentefall og boligprisoppgang (i bølger med 2 minikrakk i 2013 og 2017) ...

31.03.2021: 36.483,- x 0,0271 x 0,78 = 771,-
30.09.2021: 34.953,- x 0,0260 x 0,78 = 709,-
31.03.2022: 35.925,- x 0,0310 x 0,78 = 869,-

... fra den nære historie til den nære fremtid (spådom i "")

30.09.2022: "35.925,-" x 0,0402 x 0,78 = "1.126,-"
31.03.2023: "30.536,-" x "0,0500" x 0,78 = "1.191,-"
30.09.2023: "25.956,-" x "0,0600" x 0,78 = "1.215,-"
31.03.2024: "22.062,-" x "0,0450" x 0,78 = "774,-"
Redigert 04.12.2022 kl 11:31 Du må logge inn for å svare
Frodon
04.12.2022 kl 19:03 5146

Jeg kan nedbetale all gjeld hvis jeg ønsker, men har til nå valgt å ikke gjøre det. Men har ikke vært sikker på når jeg burde gjøre det. Du mener jeg burde det når realrenten blir positiv?
PederLynsje
04.12.2022 kl 19:27 5083

Det kommer helt an på situasjonen din, så det er ikke mulig for meg å anbefale noe. Husk at du endrer også risikoprofilen din når du sletter gjelden, ikke bare kontantstrømmen. Når realrenten er positiv så får du jo en reell utgift. Om du vil kvitte deg med den utgiften kan være lurt, om du mener det er verdt å "opportunity-costen" det medfører.
Millennial
04.12.2022 kl 19:55 5045

Kommentaren min gjelder Oslo.

Eiendom Norge kommer i morgen med boligprisstatistikk for november 2022. Her forventer jeg at vi får hittil i år det største boligprisfallet. Prisutviklingen for perioden januar-oktober 2022 er dog fortsatt positiv med 2,9 % (og 4,7 % for hele landet). Desember 2022 blir etter min mening litt uforutsigbar pga. få transaksjoner da det pleier å være lite aktivitet som følge av juletider. Men i kan konstatere allerede nå at det blir ingen boligkrakk i 2022.

Ettersom det er så mye fokus i media om folk som sliter med de økte kostnadene så tok jeg en titt på fakta, altså siste rapport publisert den 9. november 2022 fra Norges Bank om finansiell stabilitet. Og det er dette jeg fant:

«En sensitivitetsanalyse viser imidlertid at de aller fleste husholdninger er i stand til å betjene gjelden. Bare 2–3 prosent av gjelden til boligeiere holdes av husholdninger som kan få problemer med å dekke normale utgifter og ventede renteøkninger med tilgjengelig inntekt og formue, mot om lag én prosent ved pris- og rentenivå som i 2020, se ramme på side 31. De fleste av husholdningene med betalingsproblemer er i lavinntektsgrupper. Mange flere vil imidlertid måtte stramme inn på konsumet, noe som kan forsterke en avdemping i økonomien. Videre viser analyser at mye av den særlig utsatte forbruksgjelden holdes av personer med lav inntekt og som ikke eier bolig, og at dette utgjør en liten andel av samlet gjeld. Vi venter at bankenes tap holder seg lave fremover, se kapittel 2, men tapene vil trolig øke noe på utlån til kunder med svak gjeldsbetjeningsevne.»

Det vil at det er tilnærmet ingen av husholdninger som står i fare for umiddelbar til å ikke kunne klare å betjene gjelden. Samtidig som bankenes tap er forventet å holde seg lav fremover.

Videre så er det slik at over 90 % av husholdningene har flytende rente på lånet, dvs. at renteøkningene i Norge er vesentlig mer innskrenkende enn i andre land hvor fast rente er mer utbredt. I tillegg til at mange husholdningene har høy gjeld. For å få kontroll på inflasjonen skal Norges Bank derfor ikke ha behov til å øke renten like mye som andre land.

Et annet vesentlig punkt er at leien justeres etter konsumprisindeksen (KPI). Så langt i år ligger denne på ca. 7 %? Leieprisene går derfor i været og er en bra hedge mot inflasjonen.
https://www.aftenposten.no/norge/i/28E7lG/leieprisene-til-vaers-i-de-store-byene-man-faar-ikke-saa-mye-for-pengene

Til slutt så er flyktningstrømmen fra Ukraina rekordstor. Alle disse flyktningene skal et sted å bo og det vil presse leieprisene enda mer noe som er positivt for boligprisene fremover.

Når man ser på helheten så er utsiktene for boligmarkedet ikke så mørke. Mye skyldes nok medieskapt hysteri. Som vi så fra rapporten til Norges Bank så er økonomien til boligeiere solid til tross for økte renter, mat- og strømpriser. Det er for det aller meste de som ikke eier bolig som sliter mest.

Men fallet de siste månedene har nok gjort bankene litt mer forsiktige noe som kan resultere i færre transaksjonene da bankene tar høyere sikkerhetsmarginer o.l.
Min spådom er at vi får det største boligprisfallet i november så langt i 2022. Desember 2022 er litt uforutsigbar som følge av juletider og liten aktivitet i boligmarkedet. Her kan det hende at vi også ser en liten boligprisnedgang. Også tipper jeg at det snur i januar-februar 2023. Slik at det beste tidspunktet for kjøp av bolig til billig penge i Oslo er i november-desember 2022. For hvis det snur i januar-februar 2023 så må man plutselig som boligkjøper konkurrere med mange flere.

Og en siste ting, inflasjonsmål i Norge ble innført i 2001. Dvs. en ny pengepolitikk. Det å trekke inn jappetiden som var under en helt annen pengepolitikk er en total skivebom.
Redigert 04.12.2022 kl 19:57 Du må logge inn for å svare
Olav2
04.12.2022 kl 20:55 4962

BOLIGKRAKKET 1988/93 I FASTE 1988-PRISER (INFLASJONSJUSTERTE PRISER)

Fra 1985 til 1988:
a. steg boligpriser med 84 %,
b. steg finanskostnadene på likt beløp med 25 %, og
c. falt skattefradraget fra 45 til 40 %

a., b. og c. medførte 152 % økt lånekostnad etter skatt fra 1985 til 1988. Årlig eierkostnad etter skatt per kvm havnet på det rekordhøye nivået 916,- 1988-kroner og dermed var boligkrakket 1988/93 igangsatt.

Fra 1988 til 1993:
a. falt boligprisene med 50 %,
b. falt finanskostnadene på likt beløp med 23 %, og
c. falt skattefradraget fra 40 til 28 %

a., b. og c. medførte 54 % lavere lånekostnad etter skatt fra 1988 til 1993. Årlig eierkostnad etter skatt per kvm havnet på 419,- 1988-kroner og dermed var eierkostnaden kommet så lavt at det 5-årige boligkrakket stoppet.

Boligkrakket 1988/93 ble igangsatt av at lånekostnaden/eierkostnaden ble kjørt i taket av kombinasjonen økte boligpriser, økt lånerente og redusert skattefradrag. Boligkrakket varte i hele 5 år og stoppet ikke før boligprisene hadde falt med 50 %.
Redigert 04.12.2022 kl 22:28 Du må logge inn for å svare
Olav2
04.12.2022 kl 22:27 4803

BOLIGKRAKKET/FINANSKRISEN I FASTE 1988-PRISER (INFLASJONSJUSTERTE PRISER)

Fra 1993 til 2005:
a. steg boligprisene med 248 %, og
b. falt finanskostnadene på likt beløp med 69 %

a. og b. medførte 8 % økt lånekostnad etter skatt fra 1993 til 2005. Den enorme boligprisoppgangen skyltes nesten utelukkende det voldsomme rentefallet fra 12,7 til 3,9 % som reduserte finanskostnadene på likt beløp med hele 69 %. Lånekostnaden steg derfor bare med 8 % som var langt fra nok til å stagge videre boligprisoppgang.

Fra 2005 til 2007:
a. steg boligprisene med 31 %, og
b. steg finanskostnadene på likt beløp med 34 %

a. og b. medførte 75 % økt lånekostnad etter skatt fra 2005 til 2007. Årlig eierkostnad etter skatt per kvm havnet på 791,- 1988-kroner som var høyt nok til å igangsette boligkrakket inn i finanskrisen.

Fra 2007 til 2008:
a. falt boligprisene med 15 %, og
b. steg finanskostnadene på likt beløp med 48 %

a. og b. medførte 26 % økt lånekostnad etter skatt fra 2007 til 2008. Årlig eierkostnad etter skatt per kvm havnet på 999,- 1988-kroner som var enda høyere eierkostnad enn den som igangsatte 1988/93-krakket. Uten finanskrisens rentekrakk ville boligprisene fortsatt fallet fra 2007 til et enda større boligkrakk enn det man opplevde 15 år tidligere.

Fra 2008 til 2009:
a. steg boligprisene med 7 %, og
b. falt finanskostnadene på likt beløp med 46 %

a. og b. medførte 42 % lavere lånekostnad etter skatt fra 2008 til 2009. Årlig eierkostnad etter skatt per kvm var nede igjen på 576,- 1988-kroner som var lavere enn nivået for likevekt i boligmarkedet. 12 års-perioden med stadig mer rekordlavt rentenivå og stadig mer rentestimulerte boligpriser var igangsatt.
Olav2
04.12.2022 kl 22:54 4726

FINANSKRISEN TIL DAGENS BOLIGKRAKK I FASTE 1988-PRISER (INFLASJONSJUSTERTE PRISER)

Fra 2009 til 2021:
a. steg boligprisene med 105 %, og
b. falt finanskostnadene på likt beløp med 35 %

a. og b. medførte 34 % økt lånekostnad etter skatt fra 2009 til 2021. Årlig eierkostnad etter skatt per kvm havnet på 771,- 1988-kroner som var samme nivå som i året forut for finanskrisen da boligprisene snudde fra opp til ned. Stimulert av for høy eierkostnad begynte boligprisene å falle.

Fra mars 2021 til mars 2022:
a. falt boligprisene med 2 %
b. steg finanskostnadene på likt beløp med 14 %

a. og b. medførte 13 % økt lånekostnad etter skatt fra 2021 til 2022. Årlig eierkostnad etter skatt per kvm havnet på 869,- 1988-kroner som var langt over nivået som gir likevekt i boligmarkedet. Boligprisene begynte dagens boligkrakk i september 2022.

Med forutsetning om uforandret gjennomsnittlig OBOS-pris per kvm i 1. og 2. halvår av 2022 medfører den kjente banklånsrenten i september 2022 en årlige eierkostnad etter skatt per kvm på 1.126,- 1988-kroner. Dette halvåret nådde man en eierkostnad 13 % over toppen før finanskrisekrakket og 23 % over 1988/93-krakket.

Aldri tidligere har eierkostnaden per kvm vært så høy som i dag i faste priser. Aldri tidligere har eierkostnaden indikert så sterkt at boligprisene skal krakke.
MtBlanc
04.12.2022 kl 22:56 4730

Det er vanskelig å si. Det er avhengig av hvor bakpå Norges Bank kommer til slutt. Rundt 5% er ikke usannsynlig, men det vil få enorme konsekvenser for boligpriser og for folks egenkapital mm. Jeg tenker at det ikke er usannsynlig at inflasjonsmålet kan bli hevet noe. Det kan vise seg enormt vanskelig og tidkrevende å få inflasjonen tilbake til 2%. Det er nok vesentlig lettere å få inflasjonen til å flate ut og senke seg noe, men å få den under 5% igjen vil kreve ganske høye renter, tror jeg. Derfor tror jeg boligprisene kommer til å falle i flere år fremover!

(Inflasjons) -snøballen som ruller nedover fjellsiden har blitt ganske stor nå. Man må tenke på alle de årene (siden 2008?) man har hatt lave manipulerte renter ( les: gratis å låne penger) med QE fra alle de store sentralbankene og ekspansive budsjetter. Man løser ikke dette ved å ha en styringsrente på 3% i noen måneder. Man slet med høy inflasjon gjennom mesteparten av 70-tallet og 80-tallet. Stagflasjonen bet seg fast!
Redigert 04.12.2022 kl 23:08 Du må logge inn for å svare
Olav2
04.12.2022 kl 23:07 4694

Hei MtBlanc

Kan du ikke fortelle litt om bakgrunnen din slik at vi får litt kjøtt på dine refleksjoner så lenge du åpenbart har mye å komme med i denne debatten. Litt om hva du driver med og hvor du henter kunnskapene/inputen fra uten å si for mye.
paneldata
04.12.2022 kl 23:19 4665

Så pysete de bankene er blitt! Med et parogtredve tusen boliger til salgs er det jo ikke snakk om mer enn hundre til hundreogfemti milliarder i mellomfinansiering.
MtBlanc
05.12.2022 kl 01:33 4765

Jeg er kun en enkel sjel, men jeg har fulgt en god del med på makroøkonomien internasjonal, spesielt siden finanskrisen i 2008 og den påfølgende eurokrisen, hvor flere sørlige euroland slet, og fortsatt sliter med høy og ikke bærekraftig statsgjeld.

Jeg må si jeg ble overrasket og sjokkert over hvordan krisene i 2008-2010 ble løst! Daværende sentralbanksjef Ben Bernanke hadde nok studert John Maynard Keynes ideer om å kunne øke sentralbankens balanse i tider med finansielle kriser, ved såkalte kvantitative lettelser (QE). Siden Bernanke satte i gang med QE1 i 2008 (QE1 kan kanskje forsvares) har Federal Reserves voksende balanse gått fra ca. 900 milliarder USD til over 9000 milliarder USD i 2022. De holdt faktisk på med QE frem til mars i år, noe som er sjokkerende, siden Federal Reserve allerede da så at inflasjonen var stigende!

Hva skjedde så? Jo, de andre store sentralbankene fulgte etter Federal Reserve med QE etter finanskrisen, for også å kunne svekke sin valuta (den såkalte valutakrigen). Bank of England, ECB, Bank of Japan, etc, «trykket» enorme beløp og kjøpte sine egne statsobligasjoner og andre obligasjoner «en masse» for å presse renter i null, og under det også. Smart var det tilsynelatende, for den ikke- bærekraftige statsgjelden til mange av disse landene ble lettere å betjene, med så lave manipulerte renter. Men hvor i økonomien endte pengene? Og hva er de langsiktige konsekvensene av dette dop-programmet (som etter min mening er nærmest som svindel)?

Jeg må si jeg undervurderte, eller ikke forstod de enorme kortsiktige, positive konsekvensene QE fikk for boligpriser, aksjer, kunst, kryptovaluta og all annen aktiva. Som du selv sa, Olav2, så ble boligmarkedet i Norge reddet av finanskrisen i 2008, da rentene ble satt kraftig ned i hele den vestlige verden, og siden har all aktiva steget enormt i verdi, fyret opp av en hyper-ekspansiv pengepolitikk og generøse statsbudsjetter, både nasjonalt og internasjonalt.

QE skulle jo i utgangspunktet ha en sosial profil; redde jobber for folk flest. Fint nok, tenkte jeg da, men noe skurret med dette «dop-programmet» for hvor ender pengene opp til slutt, og hva gjør dette med inflasjonen? En del kapital ender opp hos de aller rikeste, slik som hos Elon Musk, ved at Tesla-aksjer prises milevis unna enhver fornuft, men kapitalen ender også opp i den generelle økonomien med økte priser på alt fra mat til boligpriser. Dette forstår jo de aller fleste av oss, over en viss alder, som leste Donald Duck og Onkel Skrue i gamledager;-)

Problemet er at kvantitative lettelser og manipulerte lave renter IKKE har en sosial profil i det lange løp! Dette fordi de enorme pengebeløpene stort sett går inn i aktiva som boliger, slik at boligprisene øker mye mer enn det lønningene kan matche! Derfor må folk låne mye mer enn det de ellers hadde trengt og tåler. Dette gjør at prisene blir enda høyere, og rentene må forbli lave, slik at folk kan låne enda mer. Til slutt ser man at inflasjonen stiger kraftig, selvsagt; det lønner seg jo ikke å spare når real rentene er negative. Real-rentene må bli positive og dette vil skje over tid, og da tror jeg boligprisene vil falle mye, for boligprisene er like manipulerte som det renta har vært i nesten 15 år.

En god del av de enorme positive effektene som QE hadde på nesten all aktiva siden 2008, kan komme til å bli nullet ut, tror jeg, når sentralbankene nå må reversere balansene sine kraftig (QT) og øke rentene drastisk, for å motvirke de hyper-stimulerende økonomiske tiltakene gjennom 15 år. For mye av veksten som har vært, har vært manipulert vekst. Man tok ut fremtidig vekst. Jeg tror det er sannsynlig med stagflasjon fremover.

Geopolitisk ser det dessuten ut til at det ligger an til mer de-globalisering, som også kan gi økt inflasjon, med høyere renter og lavere boligpriser fremover.

Dette er kun min egen vurdering, og jeg håper andre ser ting annerledes og kan skape debatt!

Redigert 05.12.2022 kl 08:08 Du må logge inn for å svare
Millennial
05.12.2022 kl 11:16 4149

Boligprisfallet i Oslo ble faktisk lavere enn det jeg så for meg.
Det styrker dog mitt syn på at boligprisene i Oslo kommer til å stige igjen fra og med januar-februar 2023.

Boligprisutvikling i Oslo de siste månedene:
-0,8 % sesongjustert og -2,5 % nominell i september
-1,9 % sesongjustert og -3,2 % nominell i oktober
-0,5 % sesongjustert og -1,3 % nominell i november

Boligprisfallet er avtagende.
PederLynsje
05.12.2022 kl 11:32 4101

Det er nok motsatt, dette er bare start-pistolen. Likviditeten forsvinner, og hvorfor skulle den komme tilbake med synkende verdiskapning og høyere renter?
Millennial
05.12.2022 kl 11:56 4026

Rente er jo bare én av mange faktorene som påvirker boligprisene.
Isolert sett så påvirker renta boligmarkedet negativt, ja.

Det er imidlertid mange andre faktorer som virker positivt på boligmarkedet, f.eks.:
-inflasjon,
-historisk lav arbeidsledighet med gode utsikter for lønnsvekst,
-befolkningsvekst, her kan det nevnes at det aldri før har kommet så mange flyktninger som i 2022.
-det har blitt bygget for få bolig i Oslo de siste årene.
-sesongvariasjon i boligpriser taler også positivt for boligprisene i begynnelsen av 2023.

Krigen i Ukraina gjør at Norge tjener enormt på olje og gass.
Jeg vil nok påstå at Norge er i en særklasse sammenlignet øvrige land i Europa som følge av det.
Redigert 05.12.2022 kl 12:01 Du må logge inn for å svare
glimt
05.12.2022 kl 12:29 3961

Ifølge DnB er markedet for små leiligheter godt i Oslo.Hva de mener med små boliger vet jeg ikke,om det kun gjelder 1 roms boliger
Bullmarked
05.12.2022 kl 12:37 3919

Poenget er vel at det per nå ikke finnes likviditet til å opprettholde markedet slik det er, da hjelper det lite med alle mulige hva om. Tallene i grunn vil alltid sette premisset for virkeligheten, akkurat som med aksjer. Hjelper ikke at Staten blir rik når befolkningen stadig får verre kår, man kan ikke trylle frem likviditet.
Og så bør du ta med at Nordmenn er helt i verdenstoppen på gjeld, det bør utgjøre noen justeringer på sammenligningen din med andre land.
Frodon
05.12.2022 kl 12:50 3889

Vi er nok ganske enig ;) Det er trykket sykt mye penger, arbeidsledigheten er lav og lønnsinflasjonen er høy. Enten må rentene være høy i lang tid eller så tror jeg de må ta et valg om at inflasjonen ikke kommer ned til 2% igjen. Jeg blir ikke overrasket hvis FED sier i 2023 at de endrer mål til 3% inflasjon.

At bolig prisene korrigerer ned 10-15% tenker jeg er en naturlig korreksjon. Men kan de falle 20-30% de neste årene?
MtBlanc
05.12.2022 kl 13:05 3901

Ja, det er akkurat det...

Worst case senario: Boligprisene faller 50%, eller tilbake til 2008-nivåer (det meste går galt).
Base case evaluation: Boligprisene faller 25-30% de neste årene.
Best case: Boligprisene faller kun 10-15% og blir reddet av en finanskrise ved at rentene settes kraftig ned igjen, eller ved kraftig oljepengebruk og ny QE internasjonalt. (lite sannsynlig). England prøvde dette forrige måned og statsminister/finansminister måtte gå av, fordi markedet ikke aksepterer mer av den slags, uten at pengemarkedsrenten steg ukontrollert...
Redigert 05.12.2022 kl 13:20 Du må logge inn for å svare
PederLynsje
05.12.2022 kl 13:08 3899

Inflasjon over 2-3 % virker definitivt negativt på boligmarkedet. Det spiser opp kjøpekraften så, det ikke lengre kan allokeres like mye av inntekten mot bolig, og det generer økte renteutgifter.
Millennial
05.12.2022 kl 13:10 3910

Jo, det finnes likviditet til å opprettholde boligmarkedet slik det er i dag. Forskjellen i vår tankegang, slik jeg tolker det, er at du forutsetter at vi kommer til å ha like mange transaksjoner som før, mens jeg tror på færre.

Dvs. flere vil utsette boligkjøpet, spesielt de som allerede er inne i boligmarkedet og har kommet inn de siste to-tre årene. Dette som følge av at de får mindre i mellomfinansiering/finansiering som følge av boligprisfall de siste tre månedene, høyere rente og levekostnadene. Det finnes dog mange, som til tross for høyere rente- og levekostnadene, har god råd. Det er disse som vil opprettholde boligmarkedet slik det er i dag. I tillegg så er boligtilbudet av små sentrale leiligheter i Oslo, for typiske førstegangskjøp, knapp. Kampen om disse i Oslo er fortsatt grei - i hvert fall basert på samtalen med megleren min. Til slutt så vil jeg bare nevne at rekordmange flyktninger og høy inflasjon gjør det mer lønnsomt om å leie ut boligen sin om du ikke får solgt til en akseptabel prisen. Jeg kjenner flere i Bærum som har valgt å trekke sine boliger og heller leie disse ut, for leieprisene er nå skyhøye og det er enkelt å få leid ut. Disse vil ikke bli lagt ut for salg før om ett til to år.
Millennial
05.12.2022 kl 13:23 3880

Høy inflasjon fører til stigende leiepriser.
Høye boliglånsrenter betyr at kjøpere har mindre kjøpekraft, så mange fortsetter å leie.
Med høyere inflasjon vil lånet relativ til lønnen synke raskere.
Ser man på historikken så har boligprisene generelt en tendens til å stige i en inflasjonsøkonomi.
Eiendom er regnet for å være blant de beste eiendelene for å hedge seg mot inflasjon.
Mathias2
05.12.2022 kl 14:31 3725

Du har rett i inflasjon som en vittig faktor, men du tar ikke høyde for økte lønninger, noe de fleste økonomer mener vi vil se. Økt lønn gir også økt kjøpekraft eller i hvert fall en mindre reduksjon enn inflasjonen isolert sett vil gi. I tillegg vil man kunne låne mer. En husholdning som tjener 100.000 mer vil kunne låne 500.000 mer, alt annet likt. Så lenge lønnsveksten er høyere enn renta vil dette se bra ut for de fleste.
Bullmarked
05.12.2022 kl 14:36 3703

Tror den inflasjonsbiten er litt misforstått. Hjelper ikke med høy inflasjon om lønnsveksten er langt lavere. Ja mulig lånet svekkes på papiret over tid, men samtidig spiser inflasjon opp mer av pengene til andre ting, som igjen gjør at du må bruke mer av inntekten enn før på det samme lånet.
glimt
05.12.2022 kl 14:49 3665

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=280654644&ci=10

Når jeg la ut denne boligen som en bekreftelse på at ikke alt ramlet i Oslo,fikk jeg tilbakemelding om statistikk og enkelt tilfelle som ikke fulgte markedet
Nå har DnB gått ut og bekreftet at små sentrale boliger i Oslo er det fortsatt et godt marked for
glimt
05.12.2022 kl 15:09 3602

I samme periode skrev finansavisen om En 1-roms bolig på Majorstuen som gikk for over 200 000kr pr.meter
Bekrefter bare det sier om små sentrale boliger i Oslo
PederLynsje
05.12.2022 kl 15:11 3593

Ja nettopp. Under høy inflasjon så vil de nominelle prisene fremstå som svakt fallende, mens realprisene raser nedover.
*Skrivefeil
Redigert 05.12.2022 kl 15:48 Du må logge inn for å svare
Baltazaris
05.12.2022 kl 17:35 3314

Har nettopp hørt på podcast med Trygve Hegnar og Grethe Meier. Er veldig skuffende når de som skal være eksperter ikke engang vet hva rentene på boliglån er. Trygve Hegnar sa først at det var 6% rente på boliglån, nei det stemmer ikke sier Meier, så korrigerte Hegnar seg til å si at han mente fastrentelån...ja det stemmer det nok at det er 6% sier Meier.

Man kan idag få fastrente fra 4,5 og oppover, jeg skrudde av.
Redigert 05.12.2022 kl 17:36 Du må logge inn for å svare
landis
05.12.2022 kl 17:40 3357

For det første.
Sverige har definitivt tatt i mot et enormt antall flyktninger de siste årene. Boligprisene stuper vistnok ukontrollert der nå, så kan ikke si at jeg tror det har hatt noen særlig positiv effekt.

Så har vi påstand om likviditeten. Jeg tror du må både 5 og kanskje 10 år tilbake i tid før du finner boligeiere som kan øke belåningsgen sin nevneverdig med 5.5% rente. Nevnte jeg dyr strøm, mat, drivstoff og inflasjon. ? - dette slår direkte ut i sifo tallene som bankene plikter å legge til grunn når det skal regnes på finansiering.

Du har helt rett i at mange trekker boligen fra markedet og leier ut i stedet. Disse blir berget av ukraina, inntil videre i alle fall. Men, de yderst få boligene som omsettes bestemmer faktisk verdien på de ikke omsatte boligene. Og den pilen peker nedover. Mye.
Millennial
05.12.2022 kl 18:49 3259

1.
Boligprisene i Stockholm steg mye mer enn Oslo under koronaperioden og fallhøyden som har bygd seg i Stockholm er mye høyere sammenlignet med Oslo.

Befolkningsvekst i år i Norge og Sverige har vært like stor til tross for at Sverige er et dobbelt så stort land.

Inflasjonen i Sverige er høyere enn i Norge og spiser mer av kjøpekraften.

Renteøkningene i Sverige har vært vesentlig kraftigere og de kommer fra en negativ rente.

Tilbudssiden i Oslo er mer begrenset enn i Stockholm.

Hvorfor sammenligner du Sverige og Norge likt for likt uten å hensynta for faktorene over? Du må jo se på helheten og hva som skiller oss fra svenskene.

2.
Hvorfor nevner du strøm, mat, drivstoff og inflasjon i samme setning? For noe av det er tatt høyde for i inflasjonen. Ellers så viser jeg til kommentaren jeg har skrevet tidligere i dag om hvorfor det ikke er så farlig for boligprisene, i hvert fall om ting er sånn som de er i dag.

3.
Det er ikke bare befolkningsveksten som taler positivt for boligmarkedet. Det er mange andre faktorer som gjør det. Dette har jeg skrevet om tidligere i dag.
Redigert 05.12.2022 kl 18:52 Du må logge inn for å svare
PederLynsje
05.12.2022 kl 19:37 3169

Du argumenterte for to poster siden om at høy inflasjon var stimulerende for eiendomsmarkedet. Mens du i denne posten argumenterer at høyere inflasjon er innskrenkende for boligmarkedet. Det virker dogmatisk.
landis
05.12.2022 kl 19:47 3147

Sverige har de siste årene tatt i mot BETYDELIG flere flyktninger enn Norge. Kjekt om du også ser litt lenger enn 5 minutter bak i tid.

Inflasjonen, og hele den skøyen den fører med seg, selv med strømstøtte er, og kommer til å være BETYDELIG høyere enn lønnsveksten fremover.

3. Tilgangen på kreditt er BETYDELIG innskrenket i Norge, og kommer til å være det i uoverskuelig fremtid, med mindre du tror at utlånsforskriften skrotes.

Summa summarum er det fuckall igjen for norske husholdninger å shoppe bolig for om 1 år, med ditto fortsettelse i fallet.

Dagens marked i byene er EKSTREMT spekulativt, hvor dessertgenerasjonen og utbyggerne sitter igjen med gevinsten.
Byggekost har IKKE øket i nærheten av prisveksten, derav feite overskudd og ville tomtepriser langt unna bysentrum.
Ring2
05.12.2022 kl 20:16 3091

"Tilgangen på kreditt er BETYDELIG innskrenket i Norge, og kommer til å være det i uoverskuelig fremtid" for noe TOTALT vås landis. Rentetoppen er nær, helt uironisk. Bare spør Olav2 hehe.
e.hansen
05.12.2022 kl 21:20 2938

>Boligprisene i Stockholm steg mye mer enn Oslo under koronaperioden og fallhøyden som har bygd seg i Stockholm er mye høyere sammenlignet med Oslo.

Hvilken statistikk er dette fra? Er det Stockholm sentrum mot hele Oslo? Hvis man ser på Svensk mäklarstatistik og SSB (som desverre inkluderer Bærum) så finner man:

Svensk mäklarstatistik: Jan 2020 pris Stockholms län 60268 SEK/m² - Feb 2022 69179 SEK/m² = 15%
Prisindeks Oslo og Bærum SSB: 2020K1 132,2 - 2022K1 159,4 = 21%.