Boligkrakket 2022/2023

Denne tråden er stengt for nye innlegg.
17.10.2023 kl 07:54
Automatisk lukket grunnet trådens størrelse. (Beklager.)
Olav2
17.10.2022 kl 20:26 515663

BRUKTBOLIGER TIL SALGS I OSLO (fra noprofit sin tråd oslo - varelager statistikk)

xxxxxxxxxxxxxx . 04.01.21: 585 .... 03.01.22: 398 . 02.01.23: 923
xxxxxxxxxxxxxx . 11.01.21: 820 .... 10.01.22: 698 . 09.01.23: 1.424
xxxxxxxxxxxxxx . 18.01.21: 875 .... 17.01.22: 831 . 16.01.23: 1.510
26.01.20: 1.360 . 25.01.21: 835 .... 24.01.22: 864 . 23.01.23: 1.475

02.02.20: 1.244 . 01.02.21: 758 .... 31.01.22: 797 . 30.01.23: 1.362
09.02.20: 1.174 . 08.02.21: 874 .... 07.02.22: 809 . 06.02.23: 1.278
16.02.20: 1.039 . 15.02.21: 916 .... 14.02.22: 861 . 13.02.23: 1.192
23.02.20: 1.199 . 22.02.21: 850 .... 21.02.22: 800 . 20.02.23: 1.065

02.03.20: 1.242 . 01.03.21: 969 .... 28.02.22: 903 . 27.02.23: 1.259
09.03.20: 1.264 . 08.03.21: 1.180 . 07.03.22: 1.032 . 06.03.23: 1.334
16.03.20: 1.300 . 15.03.21: 1.365 . 14.03.22: 1.149 . 13.03.23: 1.445
22.03.20: 1.500 . 22.03.21: 1.313 . 21.03.22: 1.212 . 20.03.23: 1.531
29.03.20: 1.525 . 29.03.21: 672 .... 28.03.22: 1.296 . 27.03.23: 1.269

05.04.20: 1.411 . 06.04.21: 1.117 . 04.04.22: 1.140 . 03.04.23: 697
13.04.20: 1.748 . 12.04.21: 1.384 . 11.04.22: 586 .... 11.04.23: 1.259
19.04.20: 1.752 . 19.04.21: 1.501 . 18.04.22: 1.081 . 17.04.23: 1.486
27.04.20: 1.701 . 26.04.21: 1.507 . 25.04.22: 1.210 . 24.04.23: 1.564

03.05.20: 1.792 . 03.05.21: 1.446 . 02.05.22: 1.203 . 02.05.23: 1.572
11.05.20: 1.807 . 10.05.21: 1.312 . 09.05.22: 1.228 . 08.05.23: 1.644
17.05.20: 1.642 . 18.05.21: 1.119 . 16.05.22: 1.238 . 15.05.23: 1.542
24.05.20: 1.888 . 25.05.21: 1.511 . 23.05.22: 1.412 . 22.05.23: 1.559

02.06.20: 1.903 . 31.05.21: 1.580 . 30.05.22: 1.197 . 30.05.23: 1.796
07.06.20: 2.025 . 07.06.21: 1.735 . 06.06.22: 1.329 . 05.06.23: 1.934
15.06.20: 2.062 . 14.06.21: 1.744 . 13.06.22: 1.491 . 12.06.23: 2.108
22.06.20: 1.949 . 21.06.21: 1.634 . 21.06.22: 1.490 . 19.06.23: 2.065
29.06.20: 1.587 . 28.06.21: 1.255 . 27.06.22: 1.157 . 26.06.23: 1.787

06.07.20: 1.037 . xxxxxxxxxxxx .... 04.07.22: 687 …. 03.07.23: 1.245
13.07.20: 705 .... 12.07.21: 496 .... 11.07.22: 403 .... 10.07.23: 849
20.07.20: 601 .... 19.07.21: 467 .... 18.07.22: 343 .... 17.07.23: 687
28.07.20: 813 .... 26.07.21: 594 .... 25.07.22: 454 .... 24.07.23: 801

03.08.20: 1.056 . 02.08.21: 909 .... 01.08.22: 726 …. 31.07.23: 1.200
09.08.20: 1.533 . 09.08.21: 1.430 . 08.08.22: 1.254 . 07.08.23: 1.794
17.08.20: 1.742 . 16.08.21: 1.683 . 15.08.22: 1.581 . 14.08.23: 2.229
24.08.20: 1.709 . 23.08.21: 1.760 . 22.08.22: 1.648 . 21.08.23: 2.335
31.08.20: 1.567 . 30.08.21: 1.585 . 29.08.22: 1.615 . 28.08.23: 2.317

07.09.20: 1.532 . 06.09.21: 1.465 . 05.09.22: 1.562 . 04.09.23: 2.242
14.09.20: 1.581 . 13.09.21: 1.491 . 12.09.22: 1.668 . 11.09.23: 2.291
21.09.20: 1.515 . 20.09.21: 1.574 . 19.09.22: 1.769 . 18.09.23: 2.365
28.09.20: 1.281 . 27.09.21: 1.374 . 26.09.22: 1.768 . 25.09.23: 2.282

05.10.20: 1.356 . 04.10.21: 1.093 . 03.10.22: 1.480 . 02.10.23: 1.971
12.10.20: 1.371 . 11.10.21: 1.191 . 10.10.22: 1.739 . 09.10.23: 2.199
19.10.20: 1.290 . 18.10.21: 1.360 . 17.10.22: 1.912 . 16.10.23: 2.291
26.10.20: 1.194 . 25.10.21: 1.369 . 24.10.22: 1.973

02.11.20: 1.057 . 01.11.21: 1.155 . 31.10.22: 1.923
09.11.20: 1.049 . 08.11.21: 1.180 . 07.11.22: 1.860
16.11.20: 1.003 . 15.11.21: 1.192 . 14.11.22: 1.814
23.11.20: 982 .... 22.11.21: 1.162 . 21.11.22: 1.743
30.11.20: 915 .... 29.11.21: 1.087 . 28.11.22: 1.598

07.12.20: 753 .... 06.12.21: 938 .... 05.12.22: 1.438
14.12.20: 521 .... 13.12.21: 702 .… 12.12.22: 1.141
21.12.20: 231 .... 20.12.21: 380 …. 19.12.22: 699
xxxxxxxxxxxxxx . 27.12.21: 244 … 26.12.22: 436
Redigert 16.10.2023 kl 09:51 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
07.01.2023 kl 16:33 6464

Likevel har jeg aldri vist til andre analyser enn den meget simple jeg nettopp gjentok på tråden her igår. Mer trengs ikke for å se om den utviklingen som er drives av underliggende faktorer eller av spekulasjon. Det jeg mest har skutt ned med den er overdreven tro på at det norske boligmarked i høy grad skulle være spekulativt drevet. Og den vedtatte sannheten jeg har angrepet mest er missoopfattelsen av sekundærboligeiere skulle styre markedet.
Visningssuksessen er ren statistikk, og tar ikke mer enn xa et kvarter ukentlig å lage. Den funker overraskende bra, men den gjør meg ikke til boliganalytiker. Jeg er analytiker eller rettere forsker i grenselaget mellom naturvitenskap og sammfunsfag. Doktorgraden er naturvitenskapelig, men virket har de senere årene vært samfunnsfaglig. Boligmarkedet er viktig i samfunnet, men Oslo er langt fra der jeg har mitt fokus.
Jeg har dessverre ikke adgang til kjent analyseverktøy spisset mot boligmarkedet, og utvikler ikke slikt heller.
Redigert 07.01.2023 kl 16:43 Du må logge inn for å svare
Olav2
07.01.2023 kl 17:29 6419

« Onkel_S
I går kl 12:26
1165
Jeg har vel aldri påstått annet enn at likevektspunktet drar boligprisene i sin retning, og at drakraften økes når avstanden økes (litt som en elastikk).»

Det du skrev i går røper deg Onkel_S. Du er boliganalytiker god som noen. En av de 2 beste i Norge i min oppfatning. Elastikken kommer vel fra den andre som visualiserte dette for 15 år siden i form av en Fiat500 som trakk en jumbojet etter seg festet bak med en strikk.

Det du bruker er det kjente analyseverktøyet i Norge som overgår alt annet som brukes i Norge. Du ser jo hvor så til de grader feil alle de andre enn de to beste predikerer fremtiden gang på gang.
Redigert 07.01.2023 kl 17:45 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
07.01.2023 kl 18:03 6396

Jeg husker faktisk elastikken fra det innlegget, men det er ikke derfor jeg bruker ordet. Det kommer av en annen gang hvor jeg skulle forklare dette på dette forum, og så at det jeg var ved å skrive var noe vås. Jeg var igang med å kalle likevekten for en magnet, men det hadde vært misvisende da drakraften da skulle øke jo nærmere punktet man er.
Hvis det simple forholdet kvalifiserer til et kjent analyseverktøy, ja, da bruker jeg det og av å til et excel-ark. Men jeg har (heldigvis) ikke tid til å gå i dybden med leiemarkedet i Oslo. Hverken i jobb- eller fritidssammenheng. Det er heldigvis nok annet å bruke tid og krefter på
Olav2
07.01.2023 kl 20:36 6275

Leiemarkedets respons på økt rente er kun en logisk utfordring som kun krever tiden det tar å slå på en analytisk fungerende hjerne. Økt rente medfører økte kostnader for de som eier bolig som medfører at boligeierne reduserer sitt boligforbruk. Da blir det mer bolig til de som leier bolig som presser leieprisen ned. At noen går fra å eie til å leie øker bare leieprisfallet så lenge man i snitt leier mindre bolig enn man eier. Total mengde bolig reduseres ikke av økt rente slik at tilbudet ikke faller av det lavere leienivået. Økt rente påvirker kun forbruket av bolig som reduseres for den delen som eide bolig forut for renteoppgangen enten de fortsetter å eie eller de går over til å bli leietakere. Det reduserte forbruket av bolig må provoseres opp av lavere leie for å komme tilbake til likevekt.

Eller man kan basere seg på begrunnelsen for å øke renten for å stagge inflasjon. Økt rente stagger innenlandsk inflasjon i hovedsak via redusert boligleie som inngår både i pris på leid bolig og eid bolig.
Redigert 07.01.2023 kl 20:58 Du må logge inn for å svare
Olav2
07.01.2023 kl 20:56 6270

Leiemarkedets respons på etterspørselssjokket som tilbakekomsten av studentene og sesong-/utelivsarbeiderne til leiemarkedet etter covid medførte er også bare en logisk utfordring. Den kraftige leieprisveksten etterspørselssjokket medførte skyldes at det midlertidig ikke var nok leieboliger i markedet slik at den begrensede mengden boliger til leie ble presset voldsomt opp i pris. Det er kun en midlertidig effekt så lenge fristilte leieboliger etter sjokket drar leieprisene nedover igjen.

Leieprisene i nye kontrakter i Oslo påvirkes negativt både av den økte renten og ettervirkningene av etterspørselssjokket i fjor sommer.
Redigert 07.01.2023 kl 21:33 Du må logge inn for å svare
mrpotato
08.01.2023 kl 06:03 6076

For noen få uker siden ble jeg ringt av en bekjent som skulle leie ut en hybel etter at gammel leietaker flyttet ut. Han spurte hva han burde ta for den. Jeg har en lignende hybel som jeg fikk ny leietaker til i februar i fjor. Da var leiemarkedet relativt rolig, men jeg fikk uansett leid ut for rett under 10 pr mnd. All time high på den hybelen for min del. Jeg tror jeg fikk 20-30 henvendelser på den.
To måneder senere skulle jeg leie ut en leilighet, da var responsen en helt annet, for å si det mildt. Jeg fikk over 90 henvendelser på 3 dager. Jeg måtte fjerne den fra finn, det ble rett og slett for mye.

Jeg anbefalte han å legge seg såvidt over min i pris. Jeg begrunnet det med at hybelen hans er en del dårligere enn min da den mangler balkong og ordentlig kjøkken, pluss at den er litt mindre sentral enn min. Samtidig så har jo leieprisene gått litt opp. Han sa han ville være veldig fornøyd hvis kan kunne fått det for den, da han tidligere har tatt mye mindre.

Han fikk et sted mellom 100-200 henvendelser på noen få dager, før han fjernet den fra finn.

Så jeg er jo litt usikker på nøyaktig hvor du får infoen din fra Olav2, men det ser ikke ut til å stemme med virkeligheten? Akkurat som du mener at enkelte tall er jukset med, så kan det se ut som dine tall også er jukset med? Jeg har ikke lest tall, jeg refererer bare til det jeg ser skje rundt meg. Det er absolutt null problem å leie ut sentralt i Oslo for tiden, til priser som er all time high for de utleieobjektene jeg har vært borti.
Redigert 08.01.2023 kl 06:04 Du må logge inn for å svare
Olav2
08.01.2023 kl 07:33 6061

«Olav2
15.12.2022 kl 20:08
4976
Din observasjon Dino80 i form av høyere leiepris nå enn for 1 år siden er lik den all leiestatistikk sier. Overalt i Norge er leieprisene høyere nå enn for 1 år siden. Det samme har man med boligprisene i form av at boligprisene er høyere enn for 1 år siden overalt i Norge.

Både når det gjelder leiepriser og boligpriser så var man på toppen i høst med boligprisenes topp før leieprisene. Nå faller både boligprisene og leieprisene hvor boligprisfallet har vart lengst. Leieprisene har bare falt fra november og ikke for alle typer boliger.

Hybelleien stiger fortsatt som du vel har observert. Det skyldes at etterspørselen har falt i leiebeløp og boligstørrelse i hovedsak som følge av de økte leiene og den økte strømprisen. I tillegg til alt annet som har blitt dyrere uten full kompensasjon inntektsmessig.«

….

Jeg skrev «Hybelleien stiger fortsatt» den 15. desember og har ikke endret på det siden. Det er vel bare du som jukser her som påstår at min informasjon er uriktig.
Olav2
08.01.2023 kl 09:08 5999

Det fortsatt hysteriske hybelmarkedet i Oslo er et midlertidig fenomen.

Når eksisterende hybelleiere ved fornying av leiekontrakten blir presentert den i mange tilfeller opptil 50 % høyere leien så skjer det noe med leietakeren. F.eks. når en student med deltidsjobb, som har slitt med å takle 8 tusen kroner per måned i leie, får servert den nye leien på 12 tusen kroner så vil mange velge å flytte tilbake til foreldrene. Tilbake til foreldrene istedenfor å gjøre det de egentlig har lyst til å gjøre i form av å kjøpe balltre før de oppsøker utleier.

Mange av foreldrene til slike studenter vil også endre sin adferd sammen med alle andre som har et ledig rom eller en ubrukt sokkel. Tilbudet av hybler stimuleres voldsomt fremover av det hysterisk høye leienivået og de økte rente- og strømkostnadene. Den økonomiske motivasjonen for å leie ut en hybel har aldri tidligere i vår tid vært større.

Etterspørselen faller kraftig fremover pga den hysterisk høye leien og tilbudet stiger kraftig fremover som følge av den hysterisk høye leien og den voldsomme kostnadsøkningen alle boligeiere opplever.

I sør-Frankrike kan man leie et hus i en liten by med 2 soverom 300 meter fra stranden for 8 tusen kroner i måneden. På solkysten i Spania kan man leie en leilighet med 2 soverom 100 meter fra stranden i en av byene for 8 tusen kroner i måneden. I Oslo kunne man leie en sliten hybel langt fra sentrum for 8 tusen kroner i måneden. I dag må man ut med minst 10 tusen kroner for å leie det samme. Noen vil trolig også droppe Oslo og reise sørover.
Redigert 08.01.2023 kl 09:14 Du må logge inn for å svare
paneldata
08.01.2023 kl 11:14 5925

Dyrt å reise og tar veldig lang tid å reise på jobbmøter når man våkner på Costa Del Sol hver morgen, dessverre. Men har forsøkt.
pedro1
08.01.2023 kl 11:40 5897

Jesp. Alt er for dyrt for Olav2. Blir nesten litt stakkarslig med alle disse innleggene (til alle døgnets tider) som bombastisk forteller hva som er riktig både historisk og fremover…..ha uansett en fin søndag.
wire1
08.01.2023 kl 15:07 5754

Olav2, du fascinerer meg med dine absurde sammenligninger, overdrevn bruk av caps lock, og sannsynligvis norgesrekord i bruk av ordet "krakk". Det virker ikke som du har så mye annet å gjøre enn å henge i denne tråden og legge ut nye innlegg til det kjedsommelige. Men dette skal du ha, du lager en meget underholdende tråd. Likte spesielt ditt siste innlegg om solkysten i Spania. Marginalt overgått av kvadratmeterpris til Tesla i underholdningsverdi. Massevandring fra hybel til barnerommet hos mamma og pappa står også høyt på listen. Jeg tipper i så fall at det kommer til å bli et sterkt incentiv for foreldrebanken til å spytte inn forskuddsarv for å få kidden ut av hus en gang for alle. Men dette er faktorer du ikke gidder å hensynta for det passer ikke inn i ditt verdensbilde.
Ebe
08.01.2023 kl 15:22 5767

Når tror du vi får første rentekutt da? Tror du styringsrenten vil være som nå eller høyere helt til vi nærmer oss 2050?
Hytteværingen
08.01.2023 kl 16:13 5713

Ganske lei av Olav2 sine betraktninger om boligmarkedet, selv. Det holder nå, greit å høre andre stemmer også.
Redigert 08.01.2023 kl 16:13 Du må logge inn for å svare
paneldata
08.01.2023 kl 16:36 5688

Bra Olav2 kaller et krakk for et krakk.

Det som skjer nå er at det kommer et meget sterkt fall. Vi får oppleve resultatet av to boligbobler siden vi i motsetning til naboland som Danmark og Sverige har utsatt sprekking av den forrige bobla gjennom lavrentepolitikk og et midlertidig høyt tilskudd av partysvensker og andre arbeidsinnvandrere. Nå har vi lav kronekurs (som gir lav arbeidsinnvandring) og høy rente samtidig med at det stort antall blåøyde optimister har kjøpt bolig og sekundærbolig under forventning om fortsatt vekst (for det har man tidligere kunnet ta for gitt.).

Mange av analysene til Olav2 (og diverse personangrep Olav2 holder på med) er mislykkede og upassende. Samtidig er det fint å lese den motstand Olav2 her opplever. Tyder på at en rekke skribenter har skylappene på og håper (trenger?) rentefall og fortsatt økte boligpriser. Dem ønsker jeg lykke til.

Takk til Olav2 for en fantastisk tråd. Mange ønsker seg mer av den, ikke mindre: Sjekk antall views!
Hytteværingen
08.01.2023 kl 16:47 5695

Den som roper høyest og søker sensasjoner får mest oppmerksomhet. Sånn er det med bolig-, økonomi- eller for den saks skyld fotballeksperter. Det gjelder også på dette forumet.
oebas
08.01.2023 kl 16:52 5725

Jeg takker også Olav2 for en god tråd, også til den andre O og flertallet av debattantene. det kan tidvis bli mye tall og analyser, men d høre m. Noe som ikke er vektlagt så mye er fremtidsrenten, det er mulig å få 4% på sparepengene i en myggbank, binding i 24 mnd. da skriver vi 2025. At rentene skal ned iår, det er ikke mulig å tro annet enn for Blondier ... og andre bonusjagere. Arbeidsledigheten er nøkkelen til rentenedgang og der er vi langt unna. Vårens lønnsoppgjør kommer til å bli dyrt. Som et eks: IG Metall i Tyskland som har over 2 M medlemmer fikk 6% ifjor og får 4% iår. De rentene vi skal kalkulere med fremover blir 4 -6% ,og da blir det boligmarkedet som får trøkken .
Olav2
08.01.2023 kl 19:12 5649

Modellen som Onkel_S og jeg baser prediksjonene på:

Likevektspris = leienivå / rentenivå

Boligpris trekkes mot likevektspris. Jo, større avstand det er mellom boligpris og likevektspris jo raskere trekkes boligprisen. Det virker som det er festet en strikk mellom likevektspris og boligpris.
Redigert 08.01.2023 kl 20:00 Du må logge inn for å svare
Ghost64
08.01.2023 kl 19:32 5604

Blir litt lei av denne krakktråden. Tror nok olav2 skriver etter egeninteresse og "sin syke mor" skal vi tippe du er pensjonist,, god tid. Boende i leid leilighet i Bærum ish.
Olav2
08.01.2023 kl 19:52 5600

Prisprediksjoner med basis i modellen er garantert å treffe på retningen når sentralbanken kjører renten betydelig oppover eller betydelig nedover. Onkel_S og jeg er derfor helt enige i dag om at boligprisene skal falle betydelig fra dagens nivå. Som vi var helt enige om at boligprisene skulle stige da sentralbanken kjørte renten den andre veien.

Onkel_S og jeg har diskutert rentesatsen som man i dag skal bruke i modellen. Han mener at man skal bruke en rentesats på knapt 4 % i beregningen mot at jeg mener at man må bruke en rentesats på 5 %.

Telleren i brøken i form av leienivået vil Onkel_S ikke engasjere seg i. Og det har kanskje sin forklaring i hylekorets reaksjon hvis også Onkel rokker ved hylekorets hellige leienivå og løgnene som ligger bak. Det hellige leienivå er bare midlertidig himmelsk.

Onkel_S er nok mer konfliktsky enn meg og lar vel derfor være å provosere hylekoret mer enn nødvendig.
Redigert 08.01.2023 kl 19:54 Du må logge inn for å svare
Paragrafen
08.01.2023 kl 20:20 5563

Tror ikke jeg har hørt noen som ikke har spådd boligprisene ned det siste halve året! Så den prediksjonen er du alt annet enn alene om. Krakk i leieprisene er det derimot dissens om og der har du bommet radikalt til nå.
Olav2
08.01.2023 kl 20:44 5591

Jeg har ikke bommet radikalt på leieprisene. Hvor har du det fra?
Olav2
08.01.2023 kl 20:58 5596

«Olav2
15.08.2022 kl 20:42
911
9,4 % vekst i tilbudet og 19,1 % fall i etterspørselen gir 35,1 % vekst i forholdstallet. Dvs den mest dramatisk negative utviklingen man har hatt etter finanskrisen i leiemarkedet. Dramatisk negativ utvikling fra ekstremt etterspørselsoverskudd til mindre ekstremt etterspørselsoverskudd. Leiemarkedets fosskoking i juli har roet seg ned til 99 graders bobling i august.

Det ekstreme etterspørselsoverskuddet åpningen av samfunnet etter covid skapte har begynt å roe seg ned. Fremover vil leiemarkedet gå tilbake til likevekt for igjen havne i leietakers market. Forholdstallet når trolig 7 (likevekt) i god tid før årets julestri setter inn.»

Dette var vel en tilnærmet perfekt prediksjon da leiemarkedet fortsatt var superhett 15. august i fjor.
paneldata
08.01.2023 kl 20:58 5607

Leieprisfallet kommer med forsinkelse, etter forbigående leieøkning. Den forbigående leieøkning vi ser nå skyldes at mange utleieobjekter er til salgs på Finn med trege salgsprosesser.

Det er konsensus blant gode økonomer om at fall i realinntektene som vi ser nå vil føre til redusert etterspørsel etter kvadratmeter uansett om det gjelder til leie eller eie.

Hovedutfordringen nå er at markedet er ute av likevekt. Veldig mye er i ferd med å ferdigstilles, og for mye står tomt fra før.
Olav2
08.01.2023 kl 21:11 5591

Den største løgnen i boligmarkedet er at det har blitt bygget for lite. Sjekker man SSB’s befolknings- og boligtall finner man følgende:

Befolkning 2014: 5.109.056
Antall boliger 2014: 2.426.767
Som gir 2,1053 personer per bolig

Befolkning 2022: 5.425.270
Antall boliger 2022: 2.666.507
Som gir 2,0346 personer per bolig

Det er bygget 90 tusen flere boliger i Norge siste 8 år enn hva befolkningsveksten skulle ha medført. Dvs at det er bygget drøyt 11 tusen boliger per år mer enn befolkningsbehovet i snitt de siste 8 årene.

Av de 240 tusen boligene som er netto bygget er 90 tusen bygget ut over befolkningsbehovet. 38 % av siste 8 års boligbygging er ut over befolkningsbehovet.
Redigert 08.01.2023 kl 21:16 Du må logge inn for å svare
Olav2
08.01.2023 kl 21:32 5546

Boligbygging kontra behovet siste 8 år;
2021 til 2022: +12.566
2020 til 2021: +16.498
2019 til 2020: +10.186
2018 til 2019: +17.942
2017 til 2018: +14.425
2016 til 2017: +9.179
2015 til 2016: +6.162
2014 til 2015: +2.583
Sum 2014 til 2022: +89.641

De siste 5 årene har vært mest ekstremt overbyggende. Nesten halve boligbyggingen siste 5 år har vært ut over hva befolkningsveksten krever. Alle de siste 5 årene har hatt så stor boligbygging at noen titalls tusen flyktninger i tillegg til det som har kommet ville fått god plass.
paneldata
08.01.2023 kl 21:33 5563

Takk, Olav2.

Den norske bobla likner den spanske bobla som kom igang på grunn av forbigående høy befolkningsvekst:

«The real estate stock-flow was successful in pointing out that the immense population growth combined with extremely low mortgage interest rates, further deepened by speculative behaviour – based on backward-looking expectations – indeed, caused the formation of an asset price bubble in the Spanish real estate market.»

https://www.spanishpropertyinsight.com/2009/04/29/spanish-housing-market-bubble-and-bust-explained/
Olav2
08.01.2023 kl 22:16 5459

De ekstreme leieprisene vi har skyldes at det har blitt mindre bolig for de som leier. Dvs at hele den alt for store boligbyggingen har blitt bolig for de som eier egen bolig. Hele merbyggingen har blitt boligeiernes pluss det som har blitt mindre for de som leier. Nullrenten etter mer enn 10 år med historisk lav rente har medført en enorm økning i boligforbruket til de som eier egen bolig. Et overforbruk som med snart trippel lånerente og strømpriser i skyene vil trekkes mot et underforbruk i forhold til der man kom fra hvis 2014 er utgangspunktet.

Minst 100 tusen boliger skal frigis fra de som i dag eier egen bolig. Frigis til leiemarkedet som kun er 20 % av beboerne og trolig under 15 % av det forbrukte boligarealet. Rundt regnet 25 % økning i boligarealet til de som i dag leier vil trekke leieprisene så kraftig nedover at det nok vil likne på et krakk. Isåfall må de stakkars boligprisene slite med både krakk i leien og triple lånekostnader i tillegg til at alle som bor sliter med strømpriser og alle andre priser som lønningene ikke har tatt igjen.
Redigert 08.01.2023 kl 22:29 Du må logge inn for å svare
paneldata
08.01.2023 kl 22:38 5409

Til slutt blir ingen bolig frigitt. Tilbudt volum er jo gitt. Prisene for eiere og leiere må ned så mye at eksiterende boligmasse blir anvendt og ikke står tomme.

Hyttemarkedet? Skrekk og gru.
Fevang
08.01.2023 kl 22:51 5369

Den spanske bobla ligner ikke på den norske i det hele tatt. På et tidspunkt utgjorde den spanske boligbyggingen opp mot 30% av all boligbygging i Europa. Vi er ikke der i Norge. Men at boligprisene skal ned i Norge tror jeg også.

Og når boligprisene først har begynt å falle har de en tendens til å fortsette noen år.

Det mest syke var jo at de ikke begynte å falle tidligere.
Olav2
08.01.2023 kl 22:55 5392

Hyttemarkedet er antallsmessig omtrent like ekspanderende som boligmarkedet. Men, hvis man sammenlikner det som er bygget med eksisterende hytter så blir hyttemarkedet mye mer ekspanderende enn boligmarkedet. Nye hytter er helårshus i motsetning til mange gamle hytter som kun er beboelige for de som trives i kulde, mørke og med do som må tømmes. Dvs at du må være urnorsk for å bruke store deler av den eldre hytteparken.

Uten strømstøtte og med alt for mange nybygde blir unødvendighetsgodet hytte trolig mer katastrofalt verdikrakkende fremover enn nødvendighetsgodet bolig.
Baltazaris
08.01.2023 kl 23:26 5327

Sist vi hadde et langvarig boligprisfall er over 30 år siden. Tror også på et videre prisfall men ikke noe veldig alvorlig.
paneldata
08.01.2023 kl 23:28 5340

Helt sant at Spania var mer ekstremt. Men klare kvalitative fellestrekk mht mekanismene likevel mener jeg.
Fevang
09.01.2023 kl 00:07 5299

Mange faktorer som spiller inn selvfølgelig. Men jeg mener den altoverskyggende faktoren er renteøkningen.

Ellers enig med Olav2 i at hyttemarkedet ser verst ut. Der er nok alt håp ute de nærmeste årene....
Olav2
09.01.2023 kl 01:57 5204

Jeg kan garantere at boligprisene i Norge vil krakke som følge av renteoppgangen. Det finnes ingen tvil om utfallet av den voldsomme renteoppgangen etter at det i utgangspunktet meget sunde norske boligmarkedet har blitt overstimulert av hyperlav rente i over 10 år. Boligverdiene har blitt kjørt så høyt av det lave rentenivået at det koster alt for mye å finansiere et kjøp med dagens og den nære fremtids rentenivå. Som det koster alt for mye å bli sittende med den overdimensjonerte mengden boliger som dagens norske boligeiere besitter. Det har blitt bygget alt for mange boliger i forhold til behovet i en normalrenteverden og det er alt for mange boliger under bygging som gjør situasjonen enda verre.

Leiene vil garantert falle og verdiene i forhold til leiene vil garantert falle enda mer. Det er et produkt av to garanterte betydelige fall som gir ikke bare et priskrakk, men høyst sannsynlig det største krakket i vår tid. Dvs også et større prosentvis krakk enn krakket i årene 1988 til 1993.

Hyttemarkedet ser enda verre ut enn boligmarkedet uten at jeg kan garantere annet enn et betydelig prisfall. Det helt andre mekanismer i hyttemarkedet som aldri er utprøvd i noe som likner dagens situasjon. Hytteeiernes reaksjon på det som skjer er ukjent og helt annerledes enn boligeiernes reaksjon. F.eks er det trolig langt lavere andel av hytteeiere som må selge enn det er boligeiere. Hytter har også et helt annet og langt dårligere fungerende leiemarked og salgsmarked enn boligmarkedet. Prisstatistikk for hyttemarkedet er også langt dårligere enn for bolig. Jeg antar at det blir et voldsomt prisfall som trolig vil overgå boligmarkedet, men jeg er usikker når det gjelder hytte. Vedrørende bolig er jeg 100 % sikker på at det krakker.
pedro1
09.01.2023 kl 06:30 5127

Siste setning er nydelig i en debatt om fremtiden. Nå kommer vel Paneldata (barnebarnet) og forsterker innlegget.
Slettet bruker
09.01.2023 kl 08:54 4945

Takk for et konstruktivt og interessant innlegg om boligmarkedet Pedro1.
Onkel_S
09.01.2023 kl 10:08 4887

Det som skjer i landet som helhet er at antall og andel aleneboende øker, det samme gjør antall og andel par uten hjemmeboende barn.
i 2015 var det 1 420 000 husholdninger med 1 eller 2 personer = 61,5% i 2021 var det 1 598 000 = 64,1%. Med klart størt øking i antall/-andel aleneboere (2,1%-poeng) Etterspørselen flyttes da mot flere boliger men med mindre areal per bolig, og totalt et lavere antall personer per bolig.

Oslo er stort sett eneste fylket hvor man ikke ser det samme.
i 2015 var det 217 800 husholdninger med 1 eller 2 personer = 67,4%, i 2021 var det 235 300 = 68,1% med hele økingen i husholdninger med 2 personer. Både i 2015 og 2021 er det 47,6% aleneboere.
Utvikling i Antall personer per bolig i Oslo 2015 - 21 har vært nesten stabil og enda litt økende mot 2018:
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
2,00 2,02 2,027 2,028 2,023 2,025 2,019


Data fra SSB
For Oslo (2015 - 21)
Personer 647676 658390 666759 673469 681071 693494 697010
Boliger... 323137 325916 328879 332115 336728 342459 345249
Redigert 09.01.2023 kl 11:28 Du må logge inn for å svare
Olav2
09.01.2023 kl 15:01 4692

Boligbygging ut over å dekke befolkningsvekst medfører færre beboere per bolig hvis de for mange bygde boligene i forhold til befolkningsveksten tas i bruk. Dine tall bekrefter at de for mange bygde boligene i forhold til befolkningsveksten har blitt tatt i bruk.

Færre beboere per bolig er et resultat av boligbygging ut over befolkningsveksten i en befolkning som har økonomi til å ta i bruk den økte mengden bolig per person. De siste årenes hyperlave lånerente har sørger for det. Dagens og fremtidens langt høyere lånerente hindrer at den utviklingen fortsetter. Nå selges knapt noen bolig som er under bygging slik at de fremtidige ferdigstilte boligene ikke blir tatt i bruk. Med resultat at antall beboere per bolig går fra reduksjon i lavrenteperioden til økning i en fremtid med høyere lånerente.
Onkel_S
09.01.2023 kl 15:23 4606

Jeg bor selv en \plass hvor det står ferdigstilte leiligheter klar som ikke er tatt i bruk. Det kommer mest av at bruktboligprisene er alt for lave i forhold til nybyggprisen. Folk tør ikke kjøpe en ny leilighet fordi man kan være "sikker" på å oppleve ca samme forholdsmessige verdifall nær man setter nøkkelen i døra som man ellers bare opplever når man kjøper ny bil og tar i bruk denne.
Oslo skiller seg ut fra de fleste andre fylkene på mange områder (bl. a. ved bare å være en by). I forhold til overdrevent boligbygging må det være mange områder som sliter mye mer enn Oslo (jeg bor i et av de selv om overdrivelsen her bare er på et etsiffret antall boliger). I Oslo har antall personer per bolig til og med økt litt siden 2015, noe som kanskje kan kobles til leilighetsnormen, men noe ekstra sammenklumpning av folk har vi tilsyneladende allerede hatt mens markedet var hett. Nå kan det selvfølgelig være at mange av de overbyggede områdene ligger i relativt nærområde rundt Oslo, Paneldata har visst overblikk over i hvert fall et av disse.