Boligkrakket 2022/2023

Denne tråden er stengt for nye innlegg.
17.10.2023 kl 07:54
Automatisk lukket grunnet trådens størrelse. (Beklager.)
Olav2
17.10.2022 kl 20:26 508893

BRUKTBOLIGER TIL SALGS I OSLO (fra noprofit sin tråd oslo - varelager statistikk)

xxxxxxxxxxxxxx . 04.01.21: 585 .... 03.01.22: 398 . 02.01.23: 923
xxxxxxxxxxxxxx . 11.01.21: 820 .... 10.01.22: 698 . 09.01.23: 1.424
xxxxxxxxxxxxxx . 18.01.21: 875 .... 17.01.22: 831 . 16.01.23: 1.510
26.01.20: 1.360 . 25.01.21: 835 .... 24.01.22: 864 . 23.01.23: 1.475

02.02.20: 1.244 . 01.02.21: 758 .... 31.01.22: 797 . 30.01.23: 1.362
09.02.20: 1.174 . 08.02.21: 874 .... 07.02.22: 809 . 06.02.23: 1.278
16.02.20: 1.039 . 15.02.21: 916 .... 14.02.22: 861 . 13.02.23: 1.192
23.02.20: 1.199 . 22.02.21: 850 .... 21.02.22: 800 . 20.02.23: 1.065

02.03.20: 1.242 . 01.03.21: 969 .... 28.02.22: 903 . 27.02.23: 1.259
09.03.20: 1.264 . 08.03.21: 1.180 . 07.03.22: 1.032 . 06.03.23: 1.334
16.03.20: 1.300 . 15.03.21: 1.365 . 14.03.22: 1.149 . 13.03.23: 1.445
22.03.20: 1.500 . 22.03.21: 1.313 . 21.03.22: 1.212 . 20.03.23: 1.531
29.03.20: 1.525 . 29.03.21: 672 .... 28.03.22: 1.296 . 27.03.23: 1.269

05.04.20: 1.411 . 06.04.21: 1.117 . 04.04.22: 1.140 . 03.04.23: 697
13.04.20: 1.748 . 12.04.21: 1.384 . 11.04.22: 586 .... 11.04.23: 1.259
19.04.20: 1.752 . 19.04.21: 1.501 . 18.04.22: 1.081 . 17.04.23: 1.486
27.04.20: 1.701 . 26.04.21: 1.507 . 25.04.22: 1.210 . 24.04.23: 1.564

03.05.20: 1.792 . 03.05.21: 1.446 . 02.05.22: 1.203 . 02.05.23: 1.572
11.05.20: 1.807 . 10.05.21: 1.312 . 09.05.22: 1.228 . 08.05.23: 1.644
17.05.20: 1.642 . 18.05.21: 1.119 . 16.05.22: 1.238 . 15.05.23: 1.542
24.05.20: 1.888 . 25.05.21: 1.511 . 23.05.22: 1.412 . 22.05.23: 1.559

02.06.20: 1.903 . 31.05.21: 1.580 . 30.05.22: 1.197 . 30.05.23: 1.796
07.06.20: 2.025 . 07.06.21: 1.735 . 06.06.22: 1.329 . 05.06.23: 1.934
15.06.20: 2.062 . 14.06.21: 1.744 . 13.06.22: 1.491 . 12.06.23: 2.108
22.06.20: 1.949 . 21.06.21: 1.634 . 21.06.22: 1.490 . 19.06.23: 2.065
29.06.20: 1.587 . 28.06.21: 1.255 . 27.06.22: 1.157 . 26.06.23: 1.787

06.07.20: 1.037 . xxxxxxxxxxxx .... 04.07.22: 687 …. 03.07.23: 1.245
13.07.20: 705 .... 12.07.21: 496 .... 11.07.22: 403 .... 10.07.23: 849
20.07.20: 601 .... 19.07.21: 467 .... 18.07.22: 343 .... 17.07.23: 687
28.07.20: 813 .... 26.07.21: 594 .... 25.07.22: 454 .... 24.07.23: 801

03.08.20: 1.056 . 02.08.21: 909 .... 01.08.22: 726 …. 31.07.23: 1.200
09.08.20: 1.533 . 09.08.21: 1.430 . 08.08.22: 1.254 . 07.08.23: 1.794
17.08.20: 1.742 . 16.08.21: 1.683 . 15.08.22: 1.581 . 14.08.23: 2.229
24.08.20: 1.709 . 23.08.21: 1.760 . 22.08.22: 1.648 . 21.08.23: 2.335
31.08.20: 1.567 . 30.08.21: 1.585 . 29.08.22: 1.615 . 28.08.23: 2.317

07.09.20: 1.532 . 06.09.21: 1.465 . 05.09.22: 1.562 . 04.09.23: 2.242
14.09.20: 1.581 . 13.09.21: 1.491 . 12.09.22: 1.668 . 11.09.23: 2.291
21.09.20: 1.515 . 20.09.21: 1.574 . 19.09.22: 1.769 . 18.09.23: 2.365
28.09.20: 1.281 . 27.09.21: 1.374 . 26.09.22: 1.768 . 25.09.23: 2.282

05.10.20: 1.356 . 04.10.21: 1.093 . 03.10.22: 1.480 . 02.10.23: 1.971
12.10.20: 1.371 . 11.10.21: 1.191 . 10.10.22: 1.739 . 09.10.23: 2.199
19.10.20: 1.290 . 18.10.21: 1.360 . 17.10.22: 1.912 . 16.10.23: 2.291
26.10.20: 1.194 . 25.10.21: 1.369 . 24.10.22: 1.973

02.11.20: 1.057 . 01.11.21: 1.155 . 31.10.22: 1.923
09.11.20: 1.049 . 08.11.21: 1.180 . 07.11.22: 1.860
16.11.20: 1.003 . 15.11.21: 1.192 . 14.11.22: 1.814
23.11.20: 982 .... 22.11.21: 1.162 . 21.11.22: 1.743
30.11.20: 915 .... 29.11.21: 1.087 . 28.11.22: 1.598

07.12.20: 753 .... 06.12.21: 938 .... 05.12.22: 1.438
14.12.20: 521 .... 13.12.21: 702 .… 12.12.22: 1.141
21.12.20: 231 .... 20.12.21: 380 …. 19.12.22: 699
xxxxxxxxxxxxxx . 27.12.21: 244 … 26.12.22: 436
Redigert 16.10.2023 kl 09:51 Du må logge inn for å svare
noprofit
30.04.2023 kl 13:02 4255


Solgt. IG. Diff
1. kvartal 2023: 355. 201. 154
1. kvartal 2022: 746. 699. 47

Det selges langt mer enn det igangsettes i 23 kontra 22, hvilket tilsier at også varelageret av nye boliger blir mindre, dette betyr at varelageret av nye boliger spises opp mer enn 3 ganger raskere i 23 kontra 22.
Olav2
30.04.2023 kl 14:26 4179

Mine 18 måneder hadde jeg trolig i bakhodet fra et eller annet. F.eks fra den gangen jeg kjøpte resalgsleiligheter for snart 20 år. Så lenge f.eks. Selvaag Bolig de siste årene har hatt ca dobbelt så mange boliger i konstruksjon som de har igangsatt per år så indikerer det at 2 års byggetid som et gjennomsnitt er langt mer riktig enn mine 18 måneder. Så da justeres mitt innlegg til 2 års byggetid isteden for 18 måneder.
landis
30.04.2023 kl 16:06 4199

Hvis jeg forstår deg rett så er det en lov som sier at boligmarkedet i Oslo hele tiden må ha god prisvekst slik at investorer får bedre avkastning der enn i rentemarkedet (gearet så klart)
Hvis ikke prisveksten er god nok så vil altså nybyggingen stanse.

Litt rart at man mener det er umulig å bygge boliger til lavere pris.
Marianne
30.04.2023 kl 16:48 4156

Slik jeg tolker tallene nå er det et godt tidspunkt for å kjøpe nytt.
Onkel_S
30.04.2023 kl 17:01 4157

Første bud for å forstå noen rett er å ikke bevist misforstå dem.
Redigert 30.04.2023 kl 17:01 Du må logge inn for å svare
landis
30.04.2023 kl 20:16 4113

Ingen prisstigning = ingen investorer.
Ingen investorer = ingen (svært lav) nybygging.

Ditt utsagn kan ikke forstås på noen annen måte.

Alternativt kan du forklare hvorledes du mener boligmarkedet skal overleve hvis prisene på nybygg flater helt ut eller begynner å falle. Hvem skal kjøpe disse boligene og sørge for igangsettelse når investorene ikke lenger spekulerer i bolig. ?
Onkel_S
30.04.2023 kl 20:26 4097

Det er forskjell på "man kan ikke forstå på en annen måte" og "jeg kan ikke forstå på en annen måte".
Nye boliger under oppførelse kjøpes av noen som ikke trenger en bolig her og nå / innen for de neste 18-30 måneder. Det er ikke boligkjøpere flest.
Selvfølgelig blir mange nye leiligheter i Oslo kjøpt av selvboere, men andelen av boliger som kjøpes av ikke-selvboere er helt naturlig større i nyboligmarkedet enn i bruktboligmarkedet.
Marianne
30.04.2023 kl 20:52 4094

Det er 1590 brukte boliger til salgs i Oslo på den tiden av året da det er flest boliger. Det er kritisk få. Dette ville gjøre at flere vil søke mot nye boliger. Kan ikke forstå deg Olav at du tror det kan bli krakk av dette
Krækknissen
30.04.2023 kl 22:02 4024

Nyboligprisene ligger for øyeblikk endel over bruktprisene. Det forholdet går i bølger så tror det kommer bedre tidspunkt å kjøpe nybolig litt frem i tid.
Olav2
01.05.2023 kl 08:45 3738

Fra denne debattens 1. innlegg:

"BRUKTBOLIGER TIL SALGS I OSLO (fra noprofit sin tråd oslo - varelager statistikk)

25.04.22: 1.210 . 24.04.23: 1.564"

Sist mandag var det 354 flere (+29 %) annonser for brukte osloboliger til salgs enn det var tilsvarende mandag for 1 år siden. Kritisk få til salgs er en sterk overdrivelse Marianne.

...

Går man til datakilden i form av noprofit sin debatt finner man følgende:

"24.04.2023 kl 08:50
155
Uke 17 starter med 1564 brukte og 1224 nye"

"25.04.2022 kl 08:33
4774
Uke 17 starter med 1210 brukte og 946 nye"

Antall brukte osloboliger har steget med 354 (+29 %), og antall nye osloboliger har steget med 258 (+29 %). Både brukte og nye osloboliger til salgs på finn.no har steget med 29 % fra i fjor.
Redigert 01.05.2023 kl 09:02 Du må logge inn for å svare
Marianne
01.05.2023 kl 09:20 3732

Ja ser det nå. Det kan være litt områdespesifikt. På meg virker det som om i Oslo v og Bærum at det er ekstremt lite til salgs.Masse folk på alle visninger og det meste selges jo. Var selv med på en budrunde hvor prisen var 1.8 mill over prisantydning.

Er du Olav fremdeles like overbevist om at markedet vil falle? Hvor mye tenker du at det vil falle?

Det har vært gode lønnsoppgjør 5,3prosent for de fleste og noen mener rentetoppen nærmer seg. I tillegg alle de nye som kommer hit og bosetter seg i Oslo. Visningssuksess på 65 prosent slik det er nå tilsier ikke at markedet skal falle.
Det kan være noe etterslep på boliger etter påske pga det kalde været. Spennende om det kommer flere boliger nå fremover. Meglere sier at det kommer lite før sommeren.
Redigert 01.05.2023 kl 09:49 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
01.05.2023 kl 10:57 3620

Det er riktig at det er vesentlig flere bruktboliger på finn.no enn samme uke siste år. Men siste år i april/mai var det fortsatt relativt få boliger i markedet.

En virkelig stor tilbudsside i Oslo er over 2400 bruktboliger og 4000 enheter som august 2017 og en katastrofal stor er over 3000 brukte og 5000 enheter som i 2008 (justeres for befolkningsvekst kan 2008-tallene justers opp til at vi skal opp mot 4000 brukte og nesten 6500 enheter for å matche).

https://e24.no/privat/bolig/oslo-runder-4-000-boliger-for-salg/24123336
Redigert 01.05.2023 kl 11:01 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
01.05.2023 kl 11:28 3659

Jeg fant et eget tidligere innlegg fra en tråd i 2018 som kan være grei å sammenligne med kommende torsdag/fredag:

Skrevet 4. mai 2018 på kvelden:
Pr i dag.
3153 enheter til salgs på finn hvilket er ca 2-300 færre enn like lenge etter påske siste år. Mer interessant: Det kommer nå en vanlig visningshelg klemt inne mellom hhv 1 og 2 dårlige. Denne helgen er årets hit til travleste visningshelg (som forventelig). Det er likevel ikke mere enn knappe 800 bruktboliger med visning søndag+mandag hvilket er 200 færre en en helt vanlig visningshelg i høst.
Og. Det er pt 1380 bruktboliger på finn av disse er
130 solgt (ons-tors)
45 hadde visning igår
825 har visning i løpet av søn-man-tirsdag

Dvs at det er kun er 1380-1020 = 360 bruktboliger som ikke enten er solgt eller har aktive visninger.
Marianne
01.05.2023 kl 11:54 3602

Det du viser her Onkel s viser jo at noe er fudamentalt galt i Oslos boligmarked. Hvordan kan markedet falle med sånne tall?

Visningssukksessen var høyere i fjor ca 75prosent mot 65 prosent i år men nå er vel visningssukksessen stigende i motsetning til i fjor hvor den begynte å gå ned. Hva fikk visningsuksessen til å falle fra 75 til 45 prosent så raskt i fjor?

Det vi ser nå er at de unge blir sittende i ro. De får ikke låne mer oppover mens de godt voksne uten gjeld spiser det dom er av boliger. Et nytt klasseskille vokser i Oslo. Når markedet stiger så stiger det mye mer enn tallene viser og motsatt når det faller
Redigert 01.05.2023 kl 12:11 Du må logge inn for å svare
landis
01.05.2023 kl 12:57 3536

Husholdningene når ikke rentetoppen før om nesten 1 års tid. Gitt 3 nye renteøkninger.

Det tar litt tid før renteøkninger materisaliserer seg på kontoen.
Olav2
01.05.2023 kl 13:44 3479

I tillegg til geografiske forskjeller i bruktboligmarkedet er det f.eks. stor forskjell mellom det 50-70 års generasjonen kjøper og det 50-70 års generasjonen selger. Det denne generasjonen kjøper er meget hott for tiden. Det denne generasjonen selger er ikke hott i det hele tatt for tiden. 50-70 års generasjonen har flyttet fokuset fra å kjøpe nytt til å kjøpe brukt som har medført det hotte markedet der de kjøper. 50-70 års generasjonen selger til generasjonen deres barn tilhører som pga renteoppgangen ikke har økonomi til å ta over det foreldregenerasjonen selger.

Det vil høyst sannsynlig falle mer denne gangen enn fallet i 1988-93 og fallet i 2007-09. Det eneste som kan hindre dagens igangsatte boligkrakk fra å bli større enn krakket i 1988-93 er et rentekrakk ikke senere enn neste år. Et boligkrakk større enn boligkrakket i 2007-09 klarer man ikke å hindre hvis vi ikke får et rentekrakk i år. Jeg antar at den løpske inflasjonen hindrer et rentekrakk både i år og neste år slik at dagens igangsatte boligkrakk blir vår tids største.

Dagens boligpriser er med alle mål hinsidig høye etter en ekstremt lang periode med ekstremt lavt rentenivå. En normalisering av rentenivået gir boligkrakk. Et rentenivå for å stagge den løpske inflasjonen garanterer vår tids største boligkrakk.

Eksempel på dagens hinsidighet:

Boligene som bygges på Ammerud Stasjon er oslos minst sentrale boliger under bygging i bydelen Stovner som er oslos minst attraktive bydel. Utbygger er Fredensborg eid av norges største boligeier Tollefsen, som også eier norges største utleiemegler Utleiemegleren. Det er fortsatt 6 boliger til salgs i prosjektet hvor alle er 76 kvm store. Den billigste av disse 76 kvm store boligene er en 3-roms med en totalpris på 6,59 millioner kroner som gir en kvm-pris på 87 tusen kroner.

Dette er et borettslag hvor den billigste boligen til salgs har en fellesgjeld på 3.954.000 kr i tillegg til innskuddet på 2.636.000 kr som totalt gir totalprisen 6,59 millioner kroner. Fellesutgiftene, som inkluderer betjeningen av fellesgjelden, er beregnet til 15.713 kr per mnd. I denne beregningen har de forutsatt avdragsfritt felleslån med en rentesats på 3,8 %. Lånerenten havner trolig minst på 5,3 % som gir 60.000 kr mer i årlige renter på felleslånet. Dvs at fellesutgiftene med forventet lånerente på minst 5,3 % blir minst 20.713 per måned.

Over 20 tusen kroner i fellesutgifter for en 76 kvm stor leilighet på oslos minst attraktive plass er SINNSYKT når man har betalt 2.636.000 kr i innskudd i tillegg. Man får leid samme størrelse leilighet på oslos mest attraktive plass Majorstuen for det man kommer til å betale i fellesutgifter på Ammerud. Det man betaler i fellesutgifter på Ammerud er før avdragene på fellesgjelden, beregnet til drøyt 6 tusen kroner per mnd. Med avdrag blir fellesutgiftene over 26 tusen kroner per mnd.

Innskuddet man betaler for det økonomiske selvskuddet på Ammerud er trolig tapt før dagens igangsatte boligkrakk er historie. Dette borettslaget går på ryggen med det antatte rentenivået vi får slik denne typen borettslag gikk på ryggen på slutten av forrige århundre etter det som inntil nå er det største boligkrakket.

https://fredensborgbolig.no/boligvelger/ammerudstasjon/
Redigert 03.05.2023 kl 23:38 Du må logge inn for å svare
Olav2
01.05.2023 kl 15:36 3328

"Birkeland sier som mange før ham at vi nå kan se en utvikling der de som er inne på markedet trekker opp stigen etter seg."

https://e24.no/norsk-oekonomi/i/P4EWk0/rekordlav-boligbygging-kan-gi-en-voldsom-rekyl

Styreleder og adm.direktør i Prognosesenteret Bjørn Mangor Birkeland ser veldig dårlig hvis han ser en stige som boligeierne drar videre oppover etter seg.

For de som har sett på denne stigen som ble dratt opp for 10 år siden mens de ble tvunget av egenkapitalkravet til å bli stående på bakken, må det være fornøyelig å se boligeiernes fremtidige fall ned av stigen. Hvor man ikke skal se bort fra at han som står øverst på stigen Tollefsen faller tyngst og lengst, og drar flest med seg i fallet.

Det beste er å holde seg så langt unna stigen som mulig inntil videre og først nærme seg stigen igjen når man må klatre over de som har falt ned.

...

Når man først er i visualiseringsmodus for det som kommer til å skje i boligmarkedet så er nok denne filmsnutten av noe som skjedde for 111 år og 17 dager siden en av de beste:

https://www.youtube.com/watch?v=Fd53_7n-OlA


Redigert 01.05.2023 kl 15:47 Du må logge inn for å svare
Marianne
01.05.2023 kl 15:59 3304

Interessente betrakninger Olav men det du sier henger ikke helt logisk sammen. For dersom dagens 50 -70 åringer har flyttet fokuset fra nye til brukte og billigere boliger mens unge uten egenkapital kjøper deleie og de aller dyreste boligene. Så er det ikke nettopp de samme som trekker stigen etter seg. Som Tollefsen som har startet opp med deleie. Det er jo alle dr som har kjøpt seg inn på deleie man virkelig skal være bekymret for. Hvordan skal de unge finansiere de voldsomme rentekostnadene på deleie etterhvert? Det var vel
Fellesgjelden på 1980 tallet som førte til det store fallet og tapene.
De velstående 50-70-årene blir jo nok en gang vinnere
Redigert 01.05.2023 kl 16:02 Du må logge inn for å svare
Olav2
01.05.2023 kl 16:11 3283

De som taper mest på boligprisfallet er de som eier mest bolig Marianne. De som ikke taper noe som helst på boligprisfallet er de som ikke eier bolig. I tillegg til å ikke tape på boligprisfallet så vinner de i en fremtid uten egenkapitalkrav og med boligpriser på samme nivå som dagens 50-70 åringer hadde i sin ungdom.
Marianne
01.05.2023 kl 16:14 3281

Men du skriver nettopp at mange 50-70 åringer selger seg ned fra nytt til brukt. Da er de mindre eksponert.
Olav2
01.05.2023 kl 16:22 3279

De lar være å kjøpe nytt Marianne. Dagens 50-70 åringer kjøper i et hett marked som de selv skaper og selger i et dødt marked. Dagens 50-70 åringer klatrer oppover stigen for å sikre seg et skikkelig vondt fall.
Ring2
01.05.2023 kl 16:47 3248

Noterer meg at TS skriker om krakk større enn det som inntraff i perioden 1988-1993, det vil si mer enn -40% i nominelle priser.

Noterer meg også dagens dato som er 1.mai. Det vil si at det påståtte påbegynte boligkrakket i følge TS må skje innen 8 måneder.
Foreløpig har boligprisene falt 1,7% fra toppen i mai 2022.

Tick-tock
Redigert 01.05.2023 kl 16:48 Du må logge inn for å svare
noprofit
01.05.2023 kl 17:11 3209

Vet ikke helt hvordan du tenker, om boligen min blir verdiløs driter j i det, og hvorfor d??????

FORDI J FÅR IKKE TATT MED MEG NOE NÅR J DØR…
Marianne
01.05.2023 kl 18:44 3087

Det står respekt av å mene et då stort fall men så langt har det ikke vært mye tegn til krakk. Som nonprofit også skriver så spises det også opp nye boliger når det ikke bygges nytt.
nhydro
01.05.2023 kl 18:53 3103

Olav 2, er det han som ble tvangssolgt fra OLT-aksjen under pandemien ?
Han virker i hvert fall å være ganske bitter
Onkel_S
01.05.2023 kl 19:33 3074

Ambita lager en kvartaøsvis statistikk på antall og andel førstegangskjøpere. Oppdateri g for K1 2023 kommer formentlig om 4-5 ukers tid, så får vi se om denne gruppen er (tilnærmet) "helt borte" eller ikke.
Redigert 01.05.2023 kl 19:59 Du må logge inn for å svare
pedro1
01.05.2023 kl 20:40 3040

Ja, vi får se hva TS svarer. Kommer til å blånekte og vri rundt, har erfaring fra det tidligere 😊
Olav2
01.05.2023 kl 20:48 3046

"Pressemelding - Aldri målt svakere salg og igangsetting i første kvartal
Nyhet, Statistikk, Pressemeldinger
Publisert 19.04.2023

Nå har vi en dramatisk nedgang i salg og igangsetting av nye boliger. Vi ikke målt svakere første kvartal, siden vi startet med målinger i 1999, sier adm. direktør i Boligprodusentenes Forening, Lars Jacob Hiim."

https://www.boligprodusentene.no/artikkelarkiv/pressemelding-19.4/

Antall salg av nye boliger i 1. kvartal siste 25 år med lavest først (indeks hvor 2010 = 100):

2023: 64

2009: 78 (finanskrisen)
2008: 80 (innledning til finaskrisen)
2020: 90 (covid)

1999: 97 (realprisfall på 4,3 % i Obos fra 1. til 2. halvår 98 etter at styringsrenten gikk fra 3,25 % i 97 til 8 % i 98)
2014: 99 (realprisfall på 3,8 % i Obos fra 1. til 2. halvår 2013 etter økt egenkapitalkrav fra 10 til 15 %)
2010: 100

2003: 101
2018: 110
2022: 115

2019: 119
2007: 120
2021: 125

2001: 125
2011: 126
2016: 128

2005: 128
2002: 128
2013: 132

2017: 132
2015: 134
2012: 134

2006: 134 (alt av eiendom i himmelferd)
2000: 136 (styringsrenten gikk fra 8,00 % i 1998 til 5,50 % i 1999)
2004: 144 (resalgskjøp i himmelferd etter at styringsrenten gikk fra 7,00 % i 2002 til 1,75 % i 2004)

Median siste 25 år: 125

https://www.boligprodusentene.no/siteassets/personbilder/presentasjon-mars-2023-2.pdf

Dette må være et krakktegn Marianne. Hvis man er opptatt av å se etter slikt.
Redigert 01.05.2023 kl 20:52 Du må logge inn for å svare
DividendYield
01.05.2023 kl 21:10 3015

Virker som om TS ser ting få andre ser.
Onkel_S
01.05.2023 kl 21:32 2973

Det er lite tvil om at nyboligmarkedet har krakket. Det betyr samtidig at igangsettingen har krakket og det dermed blir bygget færre boliger enn forventet befolkningsvekst skulle tilsi det vil bli behov for. Dette betyr også - som det er enighet om her inne - at etterspørsel har flyttet seg fra nyboligmarkedet til bruktboligmarkedet og at dette holder bruktboligmarkedet "kunstig" sterkt (dvs sterkere enn det ellers hadde vært).

Jeg bruker gjerne å sette meg noenlunde grundig inn i kilder før jeg lenker til dem, men denne gangen gjør jeg et unntak:
Samfunnsøkonomisk analyse har nylig lagt frem denne rapporten. Jeg har kun skimmet den og sett på noen av figurene, men så vidt jeg kan se er det her noe skyts for begge "grupperinger" så da er det vel ikke det mest ubalanserte man kan bruke tid på. Overskrifter fra den har vært diskutert før og det har vært presseoppslag på den tidligere, men om noen er interessert i hele rapporten kan den finnes her:

https://static1.squarespace.com/static/576280dd6b8f5b9b197512ef/t/6423d3ac3385d02dbc61c3d0/1680069553756/Norsk+%C3%B8konomi+1-2023_S%C3%98A.pdf
Redigert 01.05.2023 kl 21:36 Du må logge inn for å svare
Olav2
01.05.2023 kl 21:47 2945

Du kan mye bedre enn dette Onkel_S som kommer allerede på side 1 i rapporten:

"Renteoppgangen og høye levekostnader bidrar først til å sende boligprisene nedover. Boligprisene har falt noe siden i fjor høst, og vi venter at nedgangen vil fortsett gjennom inneværende år. For landet samlet venter vi at boligprisene vil falle med 2,3 prosent i 2023, før de flater ut i 2024. I 2025 og 2026 venter vi at boligprisveksten tar seg klart opp. Da har inflasjonen ventelig kommet ned og rentene har falt noe. Og, ikke minst, kommer det etter hvert en markant nedgang i ferdigstillingen av nye boliger, i en periode der befolknings- veksten øker klart."

BOLIGMARKEDET ER I LIKEVEKT NÅR EIERKOSTNAD = LEIEKOSTNAD

dvs

Boligprisnivå x rentenivå = leienivå

som gir ved likevekt:

Boligprisnivå = leienivå / rentenivå

Boligrentene går mot trippelt nivå som medfører boligpriser på 33 % av dagens hvis ikke leienivået endrer seg.

Du kan dette Onkel_S!! Disse liksomekspertene er ikke bare på jordet analytisk. De er på feil jorde.
Redigert 01.05.2023 kl 21:49 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
01.05.2023 kl 22:27 2874

Det er dataene jeg er interessert i I rapporten mer enn konklusjonene. Dem vil jeg bruke noe tid på, og andre kan gjøre det samme
Olav2
01.05.2023 kl 22:45 2843

Boligprisnivået er den endogene variable i sammenhengen (dvs den variablen som blir påvirket av de to andre leienivå og rentenivå):

Boligprisnivå = leienivå / rentenivå

Leienivå og rentenivå er eksogene variable (dvs variable som blir påvirket utenfor modellen).

Rentenivået bestemmes av Norges Bank og leienivået av tilbud og etterspørsel i leiemarkedet som bl.a. avhenger av boligbygging, sysselsetting, økonomisk utvikling osv.

Når den eksogene variablen rentenivået som omvendt samvarierer med boligprisnivået går fra 1,7 til minst 5 % så spiller det veldig liten rolle hva som skjer med faktorene som gir leienivået. Det går til helv.... uansett med boligprisene etter en slik ekstrem endring av rentenivået. Alt annet blir veldig lite interessant hvis man glemmer eller ikke forstår hva som skjer som følge av renteendringen. Alt annet blir fort bare analytisk støy eller vissvass.

Vi har fått ekstreme boligpriser nettopp pga det ekstremt lave rentenivået vi har hatt de siste årene. Nå får vi først normale boligpriser provosert av et normalt rentenivå trolig etterfulgt av lave boligpriser provosert av det unormalt høye rentenivået den løpske inflasjonen nødvendiggjør før vi trolig får ekstremt lave priser slik man fikk i 1993 pga krakkets selvforsterkende effekt.

HVIS IKKE NORGES BANK KRAKKER RENTEN

som man kan mistenke at de vil gjøre for å redusere de enorme skadevirkningen vår tids største boligkrakk skaper.

Det er renteutviklingen som er interessant i tillegg til å observere hvordan boligmarkedet utvikler seg fra alle tiders høyeste prisnivå til noe helt annet.
Redigert 01.05.2023 kl 22:47 Du må logge inn for å svare
nhydro
01.05.2023 kl 23:01 2835

Hva om leieprisene øker 50% og de øker skattefradraget til tidligere nivåer ?
Og hva med lønnsøkning og inflasjon ?
Olav2
01.05.2023 kl 23:05 2837

Hvis leieprisene øker med 50 % og skattefradraget øker fra dagens 22 % til f.eks. 48 % som man hadde for 35 år siden så blir det ikke noe boligkrakk.
nhydro
01.05.2023 kl 23:07 2872

Leieprisene er allerede på god vei, og forblir renta høy så kan ikke myndighetene gjøre annet enn å øke skattefradraget.
Mulig boligprisene skal falle noe, men at de faller til en tredjedel av dagens nivå tror jeg ikke noe på.
Olav2
01.05.2023 kl 23:17 2843

Leieprisene svekkes av en så kraftig renteoppgang som vi har hatt via at de som eier bolig reduserer sitt boligkonsum slik at tilbudet til de som leier øker. Skattefradraget fra 35 år tilbake er ikke et politisk tema i dag, men kan selvfølgelig bli tema etterhvert som boligkrakket utvikler seg.

Dagens boligpriser er ikke så høye som 1,7 % boliglånsrente gir på sikt så da har man litt å gå på. Hadde ikke renten blitt satt opp hadde boligprisene steget en god del til. Man må trolig over 6 % boliglånsrente før rentenivået stimulerer til 67 % fall i boligprisene. Så lenge man får leieprisfall i tillegg av et så stort hopp i rentenivået så blir det fort 67 % fall i boligprisene også med drøyt 5 % boliglånsrente.

Norges Bank er bl.a. ute etter å presse leieprisene nedover via å øke renten. Stiger leieprisene av renteoppgang så kan Norges Bank skrote mandatet så lenge leieprisene (leid og eid bolig) er så stor del av konsumprisindeksen.
Redigert 01.05.2023 kl 23:22 Du må logge inn for å svare