Boligprisoppgang i Oslo i jan-feb 2023?

Millennial
09.12.2022 kl 21:23 38698

Ser vi boligprisoppgang i Oslo allerede i januar-februar 2023?

Hvor stor var egentlig gavesekken til julenissen Trygve Slagsvold Vedum?

Lettelser i utlånsforskriften som trer i kraft 1. januar 2023:

- Rentestresstest.

Ved beregningen av kundens betjeningsevne skal bankene legge til grunn en rente som er 3 % høyere enn det aktuelle rentenivået. Bankene skal likevel legge til grunn en rente på minst 7 %.
Vi kjører på med et eksempel hvor vi forutsetter en boliglånsrente på 4 %.
I dag vil man i et slikt tilfelle testes på en rente på hele 9 % (= 4 % + 5 %).
Fra og med 1. januar 2023 vil man i et slikt scenario testes på kun 7 % (= 4 % + 3 %). Det er som å ha boliglånsrente på 2 % etter den utgående utlånsforskriften – bare for å illustrere hvor mye det har å si.
Basert på en artikkel fra Dagens Næringsliv vil et par med en samlet inntekt på 1,6 mill. vil kunne få 1,2 mill. kr mer i lån (kilde: 1.).

- Egenkapitalkrav.

Ved kjøp av en sekundærbolig i Oslo så kreves det egenkapital på 40 %. Fra og med 1. januar 2023 reduseres dette kravet til 15 %.
Det blir derfor enklere å skaffe seg en sekundærbolig i Oslo. Spesielt nå når leieprisene stiger i rekordfart. I mitt hode er denne lettelsen mest aktuell for førstegangskjøpere, som er allerede i boligmarkedet, og har god betjeningsevne, men blir begrenset av det høye egenkapitalkravet.
Konklusjon:
Det mest vesentlige her ift. boligmarkedet, i positiv forstand, er lettelsen knyttet til rentestresstesten. Legg merke til at endringene trer i kraft 1. januar 2023, det betyr at mange kan utsette boligkjøpet til etter nyåret for å få mer boliglån. Det kan derfor påvirke desember 2022 negativt, men samt slå ut positivt i januar 2023.


Ikke nok med det så er det mange andre parameterne som taler positivt for boligmarkedet i Oslo:

Boligtilbud:
- Det bygges alt for lite i Oslo til å dekke boligetterpørselen. Det er altfor lite som ferdigstilles nå, men det som er ennå mer bekymringsverdig er at igangsettingstallene er så ekstremt lave.

Befolkningsvekst:
- Rekordmange flyktninger fra Ukraina
- Boligmassen til kommunene er brukt opp og kommunene må derfor ut på det private boligmarkedet

Leieprisene:
- øker i rekordhøyt tempo i storbyene

Arbeidsmarked:
- Rekordlav arbeidsledighet

Inflasjon:
- SIFOs referansebudsjett ble justert i slutten av september. Dvs. at økningen er allerede hensyntatt i regnestykket til bankene. Siden september har det ikke vært 0,1 % økning i konsumprisindeksen – noe som er ingenting. Så denne effekten er allerede tatt ut.

Rente:
- Det at Norges Bank øker rente med 0,25 % i desember er isolert sett negativt for boligmarkedet. Men det kom positive nyheter i dag, inflasjonen for siste måneden gikk ned med 0,2 %. Dette tilsier at økningen ikke vil være høyere enn 0,25 %. Jeg kan heller ikke se for meg et veldig høyt rentenivå i Norge som følge av at boligeiere i Norge flest (ca. 90 % om jeg husker korrekt) har flytende rente og høy belåning. Enhver renteøkning i Norge er faktisk mer innskrenkende enn i mange andre land. Regjeringen har også vært flink til å innføre en rekke skatter og avgifter, samt begrense offentlig bruk av penger, som hjelper med å bekjempe inflasjonen.

Økonomi:
- Vi er nok det heldigste landet i Europa i dag, pga. inntektene fra olje- og gassektoren. I tillegg har vi oljefondet. Vi har nok blant de beste verktøykassene til å komme oss over de økonomiske problemene. I tillegg må man ikke glemme faktum at pengetrykking i Norge og Europa har vært vesentlig mindre sammenlignet med USA.


Hva gjør boligeksperter i dagens boligmarked?
Jeg vil trekke frem Nejra Macic som har benyttet anledningen til å kjøpe seg opp i boligmarkedet. Hun har kjøpt seg en bolig til 1 mill. under prisantydning og har nylig solgt sin gamle leiligheten til prisantydning. Tror dere at krakknissene i den andre boligkrakk-tråden er noe smartere enn henne?

1.
https://www.dn.no/eiendom/boligmarkedet/boligpriser/utlansforskriften/mener-nye-boliglansregler-gir-best-effekt-for-dem-med-god-lonn/2-1-1371187
Redigert 10.12.2022 kl 10:49 Du må logge inn for å svare
paneldata
07.01.2023 kl 13:09 3189

Frogner er et sted der leilighetene er store og ekslusive. Prisene preges av utleie og relativt profesjonelle kjøpere. Frogner har landets høyeste tetthet av utleide sekundærleiligheter. Når proffer setter seg på gjerdet er det nok relativt få som står klare for å kjøpe stor frognerleilighet til egen boligbruk.
Hytteværingen
07.01.2023 kl 11:51 3225

Det kan du si, men samtidig må man ikke legge for mye vekt på enkeltmåneder. Fra september til oktober gikk Obosprisene i Oslo ned 0,5%, mens prisene ellers gikk ned 3,2% den måneden. Da kunne man snudd hele problemstillingen.

Riktignok har 12-månedersveksten i Oslo vært negativ for Obosboliger, mens den har vært positiv forøvrig. Allikevel ville jeg ikke lagt alt for mye i dette.
Redigert 07.01.2023 kl 11:53 Du må logge inn for å svare
Hytteværingen
07.01.2023 kl 11:42 3221

Jo, takk for tips. Frogner er unntaket her og trekker ned hele indre Oslo. -1,6% i 12-månedersveksten for Obosbolig i Oslo, så er jo spørsmålet om hvor mye Frogner har å si for dette.

Når en ser på siste regionsrapport K3 fra Eiendom Norge er det samme tendens der. Frogner har negativ prisutvikling, mens de andre sentrumsbydelene har positiv prisutvikling.

Så får vi ser når årsrapportene blir lagt frem etterhvert om tendensen viser seg tydligere eller ikke.
Redigert 07.01.2023 kl 11:54 Du må logge inn for å svare
Bullmarked
06.01.2023 kl 13:49 3350

Hvem er ekspertene i dette tilfellet da? Boligmeglere, banker og Eiendom Norge som vanlig?
Legg også til at om du eier de rette objektene kan du tjene mye i følge artikkelen, ikke at man tjene mye på en utleiebolig. Det er en vesentlig forskjell : )
Blir som å si at eier du de rette aksjene kan du tjene mye.
Slettet bruker
06.01.2023 kl 12:09 3369

Kan tjene mye ja. Kan også tape en del. Eller er det bare oppside i markedet? Det hadde jo vært fint...
PederLynsje
06.01.2023 kl 11:35 3391

https://www.dn.no/marked/pal-ringholm/finans/okonomi/pal-ringholms-ti-mulige-sjokk-for-2023-da-smeller-det-og-det-noe-skikkelig/2-1-1381228

Det finnes alltid bulls og det finnes alltid alltid bears. Det er ikke noen nyhet, med mindre uttalelsene kommer fra en økonom eller forsker. Tipper det er meglere som spår det ?
Millennial
06.01.2023 kl 10:31 3446

«Eksperter om å investere i utleiebolig nå: – Kan tjene mye

Boliginvestorer kan få i både pose og sekk fremover, mener eksperter. Både leieinntekter og verdistigningen er spådd å skyte i været.»

https://e24.no/privatoekonomi/i/l34glG/eksperter-om-aa-investere-i-utleiebolig-naa-kan-tjene-mye
PederLynsje
05.01.2023 kl 23:56 3487

Renteeffekten er ikke priset inn i markedet enda, og ifølge FED så kommer renten til å holdes på hevet nivå ut minst 2023. Norge kan ikke kjøre solo-løp og generere en for svak krone (eller vi KAN, men det er jo veldig lite lurt).

Så ville ikke feiret før festen engang har startet.
paneldata
05.01.2023 kl 22:57 3459

Vet ikke. Jeg gjetter på at årsaken er at de er mindre egnet til utleie.
pedro1
05.01.2023 kl 22:40 3426

Hvorfor ligger OBOS leilighetene langt under andre priser på Frogner Paneldata ?
Bullmarked
05.01.2023 kl 14:37 3532

Trolig, altså man vet ikke. " Vi vet ikke med sikkerhet hvor høy rente som vil bli nødvendig, men vi nærmer oss trolig det nivået"
Anbefaler å følge med hva som skjer rundt i verden med renten, Norge kan ikke kjøre sololøp her selv om befolkningen bader i gjeld, det kan få mange andre konsekvenser. Kan selvsagt droppe å kjøre rente til nivået som trengs for å skjerme boligmarkedet, men da vil antakelig en mer svekket valuta vil føre til enda større inflasjon, som jo er det de prøver å stoppe med nettopp renta. Tipper USA er nærmere fasit enn mange liker å tro. Se også til f.eks Island, der kan man snakke virkelig rentetrøkk. Det er ikke over før det har begynt.
Millennial
05.01.2023 kl 14:10 3506

«Under årskonferansen til Næringslivets Hovedorganisasjons (NHO) kom en gladnyhet for norske husholdninger.

Ifølge sentralbanksjef Ida Wolden Bache er vi trolig nær en rentetopp nå. Det sa hun da hun talte under konferansen.»

https://www.tv2.no/direkte/jpybz/siste-nytt/63b697649942fc1d7830b5e4/sentralbanksjefen-naermer-oss-trolig-rentetoppen

Lyst til å gi Ida en klem jeg 😁
e.hansen
05.01.2023 kl 13:44 3515

Da må du ha gått vesentlig lenger tilbake i historien enn hva jeg gjorde. Uansett må OBOS ha utviklet seg veldig svakt i forhold til andre.
landis
05.01.2023 kl 12:53 3463

2018 var vel det dårligste desember året for OBOS i nyere tid.
Normalen for desember ligger mellom 450 og 550.
Sett i lys av det stadig økende antall obos boliger i sirkulasjon må 400 sies å være svært lavt.

Selektiv utvelgelse av tall fra statistikken er lite objektivt og vitner og haussing i stedet for å være saklig.
e.hansen
05.01.2023 kl 11:55 3500

Psykologien burde være forholdsvis lik for både OBOS og andre boliger i Oslo. Men boligsalgene utenom OBOS må ha gått for ekstremt bra priser for å kompensere for de svake OBOS prisene.
e.hansen
05.01.2023 kl 11:53 3488

OBOS omsetningen var 401 i desember 2022 som er lavere enn 2021 (477) men f.eks. over 2018 (373). OBOS omsetningen er derfor ikke unormalt lav.
paneldata
04.01.2023 kl 22:19 3617

Hytteværingen. Framfor å tro vil jeg anbefale deg å oppsøke fakta. Et forslag er side 3 i siste Obosrapport:

https://res.cloudinary.com/obosit-prd-ch-clry/image/upload/v1672654294/Prisstatistikk/Prisstatistikk_desember_2022.pdf

Som kjent har tro og teori ofte noen utfordringer i møte med data. Jeg kan sterkt anbefale deg og Wire1 å lese grafen som viser fallet på Frogner på side 3 i ovenfor nevnte rapport.

paneldata
04.01.2023 kl 22:08 3636

Tull, jo større avstanden er til Frogner, jo mindre fluktuerer prisene.
wire1
04.01.2023 kl 18:58 3725

Sentrumsbydeler holder seg nesten alltid bra uansett fordi det er attraktive boliger. Ytre by med sine mindre attraktive boliger flukterer mer i pris. De stiger mer i oppgangstider, men faller tilsvarende i nedgnagstider. Om man er spekulativ burde man flytte fra Frogner til ytre by i nedgnagstider, og motsatt i oppgangstider. På samme måte som å kjøpe seg opp eller ned i markedet. Sikkert mange som fortviler når markedet faller, men i virkeligheten er det lønnsomt om man kjøper seg opp, forutsatt at man har nok EK og at det ikke forsvinner i den eksisterende boligen.
Redigert 04.01.2023 kl 19:00 Du må logge inn for å svare
PederLynsje
04.01.2023 kl 18:21 3769

De nominelle prisene kommer sikkert til å øke i Januar (tviler på realprisoppgang), før nedgangs-momentet henter inn videre prisnedgang.
Ingen prisoppganger går uavbrutt rett opp, og ingen prisnedganger går uavbrutt rett ned.

Det vil alltid forekomme bull traps (se på Tesla aksjen).
Hytteværingen
04.01.2023 kl 17:33 3793

Tror sentrumsbydelene har holdt seg bra, nedgangen har nok vært langt mer merkbar i ytre by. Dette tror jeg også gjenspeiler seg i Obos-prisene, da Obos har større fotfeste i ytre by enn i indre by (Ring 3). Det er min teori.
Millennial
04.01.2023 kl 15:20 3882

Boligprisutvikling i Oslo de siste mnd. i nominelle og sesongjusterte verdier - sistnevnte i parentes.

Aug22: +0,8 (+0,4)
Sep22: -2,5 (-0,8)
Okt22: -3,2 (-1,9)
Nov22: -1,3 (-0,5)
Des22: +0,1 (-0,3)

Det er nesten ikke til å tro at vi fikk en boligprisoppgang i Oslo allerede nå i desember før den nye boliglånsforskriften har trådt i kraft.
Det er nok mange som ble tatt på senga her.

"– Du kommer også til å få en rekyl i Oslo når det snur, men når det blir er «anybody's guess»."
https://www.dn.no/eiendom/boligprisene/boligsalg/boligkjop/boligprisene-i-oslo-steg-01-prosent-i-desember/2-1-1382963

Snur det nå i januar? :)

Hytteværingen
04.01.2023 kl 12:49 3855

Er mye psykologi i dette. Når hvermansen etterhvert får kunnskap om lettelsene i boliglånforskriften (01.01.23), rentetoppen er nær og blir informert om tallene for Oslo om oppgang i desember, og 2022 som helhet. Da kan det fort bli mange som hopper ned fra gjerdet som igjen fører til at det blir trangt inn døren.
Redigert 04.01.2023 kl 12:54 Du må logge inn for å svare
landis
04.01.2023 kl 12:40 3873

Det er viktig å huske at omsetningen i Oslo var svært lav i desember. Det gjør at noen få gode salg gir store utslag. Statistisk på små volum er utfordrende.
Det samme så man i OBOS sin statistikk. Fasit ligger nok et sted midt i mellom.
En "kunstig" økning i desember kan så grunnen for et større fall i januar.
e.hansen
04.01.2023 kl 12:27 3894

Overraskende sterkt. I Oslo ser det ut til at det har vært en del oppgang i desember de senere år som gjør at en svak oppgang på 0,1% blir justert ned til -0,3%.

Men det er rart at det var så stor forskjell mellom OBOS og Eiendom Norge, spesielt siden prisen på gjennomsnittsboligen i Oslo falt med nesten 5% i desember som kan tyde på at det ble solgt flere mindre boliger som burde inkludere OBOS boliger. De som har tilgang på den komplette statistikken kan kanskje forklare dette?
Ring2
04.01.2023 kl 12:13 3885

Jeg legger svært liten vekt på Obos-tallene, det skjer ofte at de spriker mye. Tror Obos-boliger står for ca. 25% av omsetningen i Oslo, hvis jeg husker riktig.
Traktor94
04.01.2023 kl 12:11 3892

Hvordan kan Obosprisene i Oslo og Oslomarkedet sprike så mye? Obosprisene er vel også en del av Oslomarkedet, dette betyr vel at resten av Oslomarkedet må ha steget mer for å veie opp for det bratte obosfallet?
Millennial
04.01.2023 kl 11:09 3976

"Eiendom Norge la onsdag fram boligtallene for desember. De viser at boligprisen sesongjustert falt 0,3 prosent i Oslo i desember."

https://www.ao.no/boligprisene-i-oslo-faller-ytterligere/s/5-128-443705

Oslo overasker meg litt, fallet var faktisk mindre enn forventet - og dette med den gamle boliglånsforskriften.
Det styrker bare troen på at januar-februar vil være OK måneder, jeg forventer i hvert fall nominell boligprisoppgang.
Bullmarked
04.01.2023 kl 09:13 4050

Akkurat det der ville jeg vel tatt med et par bøtter salt. Stavrum har vel vist seg tidligere å ha rundt 0% peiling på økonomi.
Like troverdig som å høre Meland i VG skal mene noe om ting hun ikke har forutsetninger til. Dette er mer hva man håper vil skje. Sannheten er at alt kan skje.
Millennial
04.01.2023 kl 07:39 4116

I dag kommer Eiendom Norge med sin statistikk for desember. Det blir boligprisfall for Oslo i desember 2022, men det er nok den siste for nå. Det blir nok nominell boligprisvekst i jan-feb23.
Millennial
15.12.2022 kl 21:12 4901

Dagens renteøkning på en kvarting er som forventet. Det positive i dag er rentebanen til Norges Bank, det ser ut som toppen er snart nådd.

«Rentemedisinen virker og det verste er snart over for boliglånskundene»

https://www.nettavisen.no/norsk-debatt/rentemedisinen-virker-og-det-verste-er-snart-over-for-boliglanskundene/o/5-95-809155
paneldata
15.12.2022 kl 00:34 5113

Sykefraværet er kjempehøyt. Økt arbeidsledighet kamufleres med sykefravær et års tid. Velkjent at sykefravær øker før nedgangstider setter inn.
landis
14.12.2022 kl 23:59 11834

Så du mener at reallønnen vil stige til neste år. ?
I år faller jo reallønnen med 3+ % - noe som definitivt påvirker husholdningenes evne til å betjene gjeld, og derfor faller maks lånebeløp deretter.

sliter med å å forstå hvordan norske husholdninger skal klare å øke reallønnen tilsvarende til neste år. Inflasjonen stikker av med en stadig større andel av lønnen, og skattetrykket blir stadig sterkere. Norske husholdningers betjeningevne for lån faller ganske betydelig slik jeg ser det, både i år og til neste år.
I tillegg er det faktisk en rekke innstramminger i boliglånsforskriften, selv om stresstesten for renten midlertidig reduseres fra ca 8,6%(snittrente nye lån oktober) til 7% - i påvente av at bankene setter opp sine renter til normale rentemarginer. (disse er nå tidvis negative...)

Helt ærlig er det "beste" argumentet ukraina flyktningene. men disse er et landsens folk, og blir i utgangspunktet bosatt i alle landets kommuner. Jeg tviler på at disse vil strømme til Oslo i like stor grad som andre flyktninger, men det er uansett pliktig en viss botid før de kan flytte på seg, så det hjelper oslo markedet ganske lite.
Alternativ B er folk med mye penger som er desperate etter avkastning... men nå begynner det jo å bli litt renter i banken igjen...
PederLynsje
14.12.2022 kl 23:03 11883

Den "beste" forklaringen på hvorfor boligprisene ikke kan falle i Norge jeg har hørt, var fra en person som mente at det var umulig at prisene kan gå ned fordi politikerne ville motvirke boligprisfall ved å kjøpe opp boliger med oljefondet. Da merket jeg at realitet og persepsjon var dypt adskilt.

Selv tror jeg det beste argumentet for at prisene skal holde seg er at inflasjonen holder seg høy så realprisene vil naturligvis falle, mens de nominelle prisene holder seg oppe som følge av en akselererende lønns og inflasjons-spiral.