ekspert(er) som avlyser boligkrakket - snur i mai 2023

ahra
14.12.2022 kl 20:00 30196

"De som sitter på gjerdet i boligmarkedet og håper på 25 prosent fall forregner seg, følge seniorøkonom Sara Midtgaard i Handelsbanken.

Halvparten av boligprisfallet er tatt og rentetoppen er nær."


https://www.nettavisen.no/okonomi/handelsbanken-ekspert-avlyser-boligkrakket/s/5-95-806947

Løp og kjøp før prisene stiger igjen.
Redigert 22.02.2023 kl 21:33 Du må logge inn for å svare
Slettet bruker
30.03.2023 kl 18:03 8449

Det er en skam at mer enn 15% av boligmarkedet består av sekundærboliger, som leies ut til vanvittige priser. En enslig lærer ( med en lønn som ligger på 20 plass i OECD), med ett barn, har i grunn også takket den type spekulasjon, hverken tilgang til boligmarkedet eller leiemarkedet.
I seriøse land vi burde sammenligne oss med ( mellomeuropa), er begge deler regulert.
Eksempel: I Nederland ( høyrestyrt i evigheter) er det et system med lovfestet maks. pris på 764 euro for boliger for de med lavere inntekt.Også utleie til studenter er streng regulert. Fra 1.1.2023, er et lignende system innført for det private markedet. Jeg er usikker om det til og med er innført en makspris på 1300 euro for utleie. Bryter utleier reglene kan bøter komme opp i 80.000 euro. Snittprisen på leie av en bolig på 60m2 er 1000 euro, noe politikere mener er alt for høyt. Derfor er det innført endringer i beskatning av de som eier en sekundærbolig, slik at det nå er ulønnsomt å investere i det. Det har medført at flere selger sin sekundærbolig, at priser på leie og eie har falt, og at utarming av boligmiljøer har stoppet opp.
Det er også innført strenge utbyggingskrav, ofte slik at 2/3 del av utbyggingen er betalbare boliger med boplikt for kjøper i noen år, enten det nå er utleie- eller eieboliger.
På eiersiden er det viktig å vite at også boliglånsrente er regulert, og at lån med lang løpetid ( ofte 10 år eller mer), er slik at bankenes avanser da er regulert ( pålegg om lave avanser). Her oppnår man da en sterk vilje til binding, noe som er billig og gir forutsigbarhet. ( det samme finner du i energimarkedet, og på flere områder.). Hovedmålet er alltid å beskytte husholdninger mot sterke svingninger i utgifter; altså forutsigbarhet).
Norge er overmoden for lignende reguleringer, og må slutte med sin kapitalanarkistiske tilnærming på samfunnskritiske områder.
Det har allerede medført at flere unger har mistet all fremtidshåp, og utsetter mange husholdninger for økonomiske berg- og dagbaner.
Det er ikke tilfeldig at den dårlige psykiske helsa nå utgjør 1 av 3 i Norge, som er det høyeste i hele OECD.

Veldig merkelig at høyresiden i Nederland ligger langt til venstre for AP gjengen.
PS: Hele ordningen, med at lån følger en bestemt bolig må opphøre; Du må kunne ta med deg lånet til neste bolig.
PS2: Et betydelig fall i utbygging grunnet strenge miljøkrav har motvirket prisfall i leie/ eiepriser.
Redigert 30.03.2023 kl 18:27 Du må logge inn for å svare
Mønny
30.03.2023 kl 21:58 8400

Leiehylet har allerede startet og det før påske.

"I fjor ble 2000 flyktninger bosatt i Oslo. De fleste kom som flyktninger fra Ukraina, men også fra land som Syria og Afghanistan.
Det er et historisk høyt antall. I 2023 er det ventet like mange flyktninger som trenger et sted å bo i hovedstaden.
Over hele landet har kommuner inngått en avtale med IMDi om å bosette 22.390 flyktninger.
Det betyr at bosettere som Andreas har en stor jobb fremfor seg. En av de største utfordringene er å finne nok boliger. Spesielt på det private leiemarkedet, siden det ikke er nok kommunale boliger."

https://www.nrk.no/osloogviken/stor-og-krevende-dugnad-for-a-bosette-2000-nye-flyktninger-i-oslo-1.16278050
skadi
30.03.2023 kl 22:51 8367

Skatt på leieinntekter på linje med aksjegevinst og utbytte - problemet løst. :)
Mønny
30.03.2023 kl 23:07 8379

Du mener det blir lavere leiepriser av å øke skatten? Hvorfor det. Det er allerede svært lav yield på utleie i Oslo og for mange kun lønnsomt hvis man tar boligprisvekst med i regnestykket. Prisveksten er uforutsigbar så de som løper den risikoen må nesten få sin belønning når prisene stiger.

Leiemarkedet i Sverige er regulert og der er det visst vanlig med penger under bordet for å sikre seg bolig. Regulering er nok ikke veien å gå. Løsningen er å bygge nok boliger, både i privat og kommunal regi, samt å redusere tekniske krav og effektivisere byråkratiet/byggesøknadsbehandlingen. Spesielt i Oslo.
landis
30.03.2023 kl 23:37 8406

Hvem av partene som bygger boliger har interesse av at prisene går ned. ?
Utbygger. Tomteeier. Kommunen. Snekkeren. Megleren. ?
Bare fortell meg hvem som vil jobbe for lavere priser på nybygg. Og hvordan det skal gå til.
Slettet bruker
30.03.2023 kl 23:42 8494

46500 flyktninger bare ifjor til lille Nederland. Jeg påstår at det koster mer pp. å etablere de i Norge, også fordi det er kapitalanarkistiske tilstander i boligmarkedet i Norge; Det er mest om å gjøre å utnytte de økonomisk, istedenfor å gjøre de produktive, og gi de en så god som mulig livskvalitet. Staten har sluppet å betale for de voksne i sin ikke produktive fase, så i motsetning til de mange på FA som hater alt som er unorsk, så er dette billig og bra for Norge, forutsatt at ikke Norge fortsetter med å behandle alt som kommer til Norge som søppel.

Kommentaren om beskatning på leieinntekter, som en løsning, så gjør ikke det isolert sett med noe de forholdene jeg beskriver.
Det er alle ledd som må reguleres, slik at den totale effekten blir at boligområder ikke tømmes for utsatte grupper ( altså hovedmålet er betalbare boliger for alle som trenger det).
Det vil alltid være mange sterke krefter som ikke vil at slike virkefulle endringer gjennomføres…. svarte penger under bordet kan i Nederland blir straffet med groteske bøter. ( det er vi dessverre veldig vant med i Norge… og verre skal det bli. 10000 for en trafikkforseelse som koster rund 100 euro i mellomeuropa, er ikke nok for SV, som vil øke den til en månedslønn. Hva med de rike som ikke står oppført med inntekt?, Hva med studenten, som da må rane en bank isteden for å sulte ihjel). Hva med restene av demokratiet i Norge?
Redigert 31.03.2023 kl 00:37 Du må logge inn for å svare
Mønny
31.03.2023 kl 06:20 8443

Teorien kalles tilbud og etterspørsel :) Pluss dette med å effektivisere byråkrati og redusere tekniske krav, så vil det bli billigere boliger på grunn av konkurranse.
ahra
03.04.2023 kl 20:38 8261

"– Vi advarer om at det kommende oppsvinget i Oslo igjen kan bli ubehagelig sterkt, dersom renteutviklingen blir svakere enn hva vi nå ser for oss, sier seniorøkonom Sara Midtgaard i forbindelse med Handelsbankens ferske rapport om boligmarkedet.

Mens banken tror hovedstaden får et «dempet» boligprisfall på 2,2 prosent i år, snur det de neste årene til 5,1 prosent i snitt i 2025. (Se tabell lenger ned)"

https://e24.no/norsk-oekonomi/i/9zxgJM/handelsbanken-advarer-boligprisveksten-i-oslo-kan-bli-ubehagelig-sterkt
fabian2
03.04.2023 kl 20:53 8304

Nesten alle spåkonene ser ut til å ta feil måned etter måned. 1.april viser fortsatt litt oppgang. …..nå er snart det forventede krakk avlyst
Millennial
03.04.2023 kl 22:27 8331

Tja, seniorøkonomene har pleid å være for konservative mtp. boligprisutviklingen i Oslo. Dette tilsier faktisk høyere boligprisvekst i Oslo enn det som spås. Alle vet at boligtilbudet i Oslo før eller senere kommer til å krakke - det igangsettes og bygges for lite.
ahra
27.04.2023 kl 11:57 8054


"Meglersjef avlyser boligprisfallet: – Tilbudssiden er for lav"

https://e24.no/norsk-oekonomi/i/0QXkbo/meglersjef-avlyser-boligprisfallet-tilbudssiden-er-for-lav

"Neste uke slipper Eiendom Norge boligtallene for april.

Grethe Wittenberg Meyer i Privatmegleren er trygg på at de blir gode. Og når hun først er i gang med å avblåse vårslippet, spår i samtidig at man kan avlyse prisfallet i boligmarkedet."
wire1
27.04.2023 kl 13:46 8013

Kan banne på at Olav2 koker opp mikrostatistikk og en artig tallrekke som forklarer at det er boligkrakk til tross for stigende priser..
ahra
25.05.2023 kl 10:19 7649

https://e24.no/norsk-oekonomi/i/wAXvJL/handelsbanken-venter-boliglaansrente-rundt-fem-prosent-i-halvannet-aar

«I 2025 venter vi tre rentekutt fra Norges Bank, som vil bidra til å fyre ytterligere opp under det eksisterende boligprispresset som kan komme i Oslo på sikt. påpeker seniorøkonom Sara Midtgaard.»

ahra
03.06.2023 kl 16:42 7401

Meglertopp om boligmarkedet: – All-time high

https://e24.no/norsk-oekonomi/i/RG8JWd/meglertopp-om-boligmarkedet-all-time-high

"Direktør i Nordvik Bolig, Martin Anmarkrud Kiligitto, sier trafikken ikke har kollapset ennå, slik flere lenge har spådd. Snarere tvert imot har den hevet seg.

– Stemningen er bra. Eiendommene for hvermannsen selges både fort og til bra priser. Og det er jevnt over landet, sier Kiligitto.

Så er det lempingen i utlånsforskriften. Det er mange som har råd til å betjene store lån, og da har flere muligheten til å være med i markedet"
ahra
22.06.2023 kl 18:29 7026

"Norges Banks sjokkterapi for å redde kronekursen kan få fatale følger for høyt belånte eiendomsselskaper, mener Olav Chen, som advarer om svenske tilstander."

https://www.finansavisen.no/makro/2023/06/22/8017461/olav-chen-spar-eiendomskrakk


"


TROR MANGE SVETTER: Porteføljeforvalter Olav Chen i Storebrand tror mange belånte aktører i næringseiendom svettet godt da Norges Bank satt opp renta torsdag.

– Norske husholdninger er høyt belånt, men en sektor som er vel så lånefinansiert er næringseiendom. Det er mange der nå med høy gjeldsgrad uten rentesikring som teller på knappene med tanke på overlevelse, sier Storebrand-forvalter Olav Chen.

Bakteppet er torsdagens doble renteheving fra Norges Bank.

Norske treårige renter steg umiddelbart ti basispunkter til 4,40 prosent etter beslutningen – det høyeste nivået siden finanskrisen i 2008.

Dette er renten norske aktører i markedet må refinansiere seg på om lånene deres forfaller. På toppen kommer en kredittpremie, som investorer krever avhengig av kredittverdighet.

– Det er mye. Mange i eiendomssektoren har forsøkt å vedde mot meg om at rentetoppen nås kjapt og at rentene kuttes raskt. De er evige optimister. Det vil trolig ikke skje denne gangen, og mange snakker om «higher for longer» når det gjelder rentenivået her hjemme og i utlandet. Rentenivået vi hadde mellom 2012 og 2022 var annerledes. Dette kommer til å bite for mange aktører, sier Chen.

Svenske tilstander

Kollapsen i den svenske eiendomsgiganten SBB har denne våren stått som et skrekkeksempel på den farlige cocktailen som høy belåning og hyppige rentehevinger utgjør. Chen mener man fort kan få lignende eksempler i Norge.

– SBB sprakk med blant annet høy lånefinansiering. Det er mange aktører i eiendom som har trodd på lave renter og prisoppgang, og som har strukket strikken langt og håper at rentene skal komme ned raskt. Det tror ikke jeg er tilfellet.

– Kan man få se like harde smeller som SBB?

– Det kan ikke utelukkes. Norges Bank startet tidlig med å normalisere. De slapp å kjøre på med fire trippelhevinger på rad slik som USA gjorde. Men husk at ESB og Riksbanken måtte bedrive sjokkterapi. Om kronen svekker seg ytterligere, så kan man ikke utelukke flere doble hevinger eller at toppen blir enda høyere. Norges Bank stepper opp tempoet, fra et allerede høyt nivå.

– Det er ikke kontroversielt å tenke at vi får SBB-tilfeller i Norge. Det kan hende Norge nå er i en ny runde med sjokkterapi for å få opp kronen. Kronen er et umiddelbart problem nå, fordi de ikke når inflasjonsmålet om den ikke styrker seg.

Han kaller det hele «ren matematikk»

– Næringseiendom er en sektor med høy belåning. Når du har hatt rentesjokk som nå, så leter investorer etter hvor de skal skalke lukene og hva de skal unngå. Næringseiendom er et usual suspect.

Riktig med hestekur

Chen trodde Norges Bank skulle heve med 25 basispunkter, men synes ikke sentralbanken tok for hardt i.

– Jeg mener det er riktig å adressere kronen og dens effekt på inflasjon, og spesielt importert inflasjon. De har null sjanse til å nå inflasjonsmålet om ikke kronen styrker seg. Det eneste våpenet de har er renten og rentedifferansen for å tette gapet mot utlandet.

– Er det ikke vanskelig å bekjempe svak krone med renta?

– Jo, det er et dyrt virkemiddel, men det eneste virkemiddelet de har i dag. Man kunne intervenert, men jeg mener det ikke er riktig. Man kan ikke gjøre noe med frykten for resesjon og risikoappetitten globalt, og man kan ikke gjøre noe med etterspørselen etter olje og gass.

– Gjeldsnivået i Norge er høyt. Leker Norges Bank med nordmenns betalingsevne?

– Det kan du si, men enn så lenge har norske husholdninger klart seg overraskende bra. Norske husholdninger er i verdenstoppen når det gjelder gjeld, og ikke bare det, vi er nok i toppen når det gjelder flytende rente også. Dette kommer til å merkes betydelig, men det er jo det som er litt av poenget også. Det skal dempe etterspørselen og dermed også inflasjonen.

– Rentehevinger slår vel ut med en tidseffekt på forbruket?

– Det er et godt poeng. Plutselig kan det smelle. Norsk økonomi har klart seg gjennom vinteren, men effekten av renteøkningene tar tid. Det vil merkes."
ahra
15.07.2023 kl 20:59 6522

https://e24.no/norsk-oekonomi/i/zEwq25/ingen-tegn-til-at-kundene-har-utfordringer-med-aa-betale-laanet

"– Hva vil du si til de som sliter med å betale boliglån?

– Det kommer til å gå veldig bra for de aller fleste. Så er det tøft for de det er tøft for, sier Kjerstin Braathen, toppsjef i DNB

Hun legger til at de mest sårbare som regel heller ikke har boliglån.

– I vår portefølje ser vi ikke tegn til at kundene har utfordringer med å betale på boliglånet, sier Braathen.

Hun forteller at det ikke er økt mislighold eller at flere ber om avdragsfrihet."
Mr Karma
15.07.2023 kl 21:17 6589

ja, og dermed vet vi nå at Norges Bank har fritt spillerom for flere renteøkninger......
Otra
15.07.2023 kl 21:31 6677

Regner med at de fleste skribenter her nå kan harselere og komme med kritiske bemerkninger om "Krakknissen" Olav Chen.
En svært kompetent mann med solide erfaringer til å kommentere pris på boliger.
Olav Chen nå er du en krakknisse :) Ingen tror på deg så bare ta det med ro, de får selv erfare hva det vil si å ikke sette tæring etter næring.

Til ulldotten Kjerstin Braathen er det bare å si en ting. Når det kommer flere renteøkninger vil hun nok få se det hun snakker om. Vet av flere som sutrer og klager over rentene nå og det er før det skyter i været.
Redigert 15.07.2023 kl 21:50 Du må logge inn for å svare
ahra
17.07.2023 kl 12:24 6514

Krakknissen og mørkemannen vedder om boligprisene også.

https://www.dn.no/marked/finans/wall-street/okonomi/eksperter-advarer-det-er-en-stor-underliggende-trussel-her/2-1-1486957

"To av Norges mest kjente og erfarne økonomer sitter over en middag på Aker brygge i Oslo, som er et resultat av et veddemål de inngikk for et år siden.

– Analysen var ganske lik, men vi var litt uenige om timingen. Derfor sitter jeg her og må bla opp.

Veddemålet med Storebrand-forvalter Olav Chen om den amerikanske arbeidsledigheten endte i tragedie for Sparebank 1 Markets' Harald Magnus Andreassen. For et år siden mente han at USA ville få et økonomisk tilbakeslag og at ledigheten ville stige over 4,1 prosent innen denne sommeren, mens Chen mente det motsatte."
Redigert 19.07.2023 kl 13:46 Du må logge inn for å svare
ahra
21.07.2023 kl 20:30 6096

"Det vil føre til at etterspørselen i pressområder vil rette seg mot bruktboliger, og vi kan få prisvekst, mener fagdirektør i Byggenæringens Landsforening (BNL), Kjetil Tvedt."


https://www.nrk.no/rogaland/krise-blant-boligbyggere-_-flere-store-selskaper-har-gatt-konkurs-1.16485317
ahra
28.07.2023 kl 11:22 5770



"Grete Meier er selv ikke i tvil om hvor hun ville investert penger nå.
– Jeg ville kjøpt noe lite, sentralt i Oslo. Hadde jeg hatt ti millioner kroner, ville jeg heller kjøpt to eller tre små leiligheter i Oslo, enn noe større i Ås eller Ski."



https://e24.no/privatoekonomi/i/JQRar8/eksperter-boligomraadene-som-vil-oeke-mest-i-verdi
noprofit
28.07.2023 kl 14:55 5769

Kronen har nådd toppen og er fallende, rente toppen i USA og EU er nær, Norge ligger noen måneder bak, og vil se rentetoppen ved årsskiftet.

https://e24.no/norsk-oekonomi/i/Mo2Q4R/ser-slutten-paa-utenlandske-rentehevinger-positivt-for-kronen
ahra
09.08.2023 kl 00:06 5424

" 2025 tror jeg boligprisveksten blir sterkest i Oslo
Med boligmangelen vi har i Oslo i dag, i tillegg til lav boligbygging og høy innvandring, er det potensial for høy boligprisvekst her det neste tiåret"

Sara Midtgaard (27) har studert samfunnsøkonomi ved Universitetet i Oslo. Hun jobber som seniorøkonom i Handelsbanken, og har tidligere erfaring fra Norges Bank, Finanstilsynet og Prognosesenteret


https://e24.no/privatoekonomi/i/76gLrK/sara-midtgaard-her-ville-jeg-investert-i-bolig-naa
Ikke_viktig
09.08.2023 kl 00:18 5451

Tror du bommer stygt. Kan fort bli oljemangel og skyhøye priser fremover nå. Da går inflasjonen kraftig opp igjen med påfølgende renteøkninger verden over.
ahra
12.08.2023 kl 14:16 4995

Boligmangel i Norge ifølge ekspert.

https://www.finansavisen.no/bolig/2023/08/04/8026862/boligutleie-drept-av-skatt-og-renter



– Vil bli solgt dramatisk mange utleieboliger
– Høyere leie er ikke i nærheten av å bedre bildet vesentlig. Mange selger, sier SATS-gründer Vegard Liven. Hans 60 utleieboliger går i minus selv før driftskostnader.
Publisert 4. aug. 2023 kl. 20.59
Lesetid: 5 minutter

BLØR PENGER: Vegard Liven solgte SATS og ble bolighai med 80-90 boliger verdt 250 millioner. Nå selger han og spår dramatisk mangel på utleieboliger som følge av formueskatt. 

Vegard Liven er mest kjent for å ha startet Norges største treningskjede SATS. Rundt 2010 begynte han med utleieboliger. Det har vært god butikk. Det er det ikke lenger. Selv med 70 prosent egenkapital og kraftige leieprisøkninger går Liven underskudd på boligutleie.
– Etter at vi solgte SATS måtte jeg lære meg noe nytt, og jeg bestemte meg for eiendom. Jeg investerte i bygårder og prosjekter. For to-tre år siden hadde jeg 80-90 leiligheter, men jeg er 68 år og ingen ville overta. Nå har jeg 45. Planen er å fortsette å selge, sier Liven som i stedet tjener penger på andre type prosjekter og investeringer.
På topp hadde han boligverdier for 250 millioner.
– Til tross for det har jeg ikke tjent særlig penger på drift. De færreste har gjort det. Men verdistigningen har vært enorm.
– De som er formuende blir alltid slaktet, og det er ikke det at det er synd på meg. Jeg har det bra, sier Liven.
– De det er synd på er studenter og andre som ikke får et sted å bo, og man opererer med ulike teorier, men ingen belyser problemet, sier han.

HUNDREVIS FOR SALG: – Det vil helt sikkert bli solgt dramatisk mange leiligheter som nå er utleieleiligheter. Jeg vet at mange selger ut porteføljer av utleieboliger nå. De sier ikke noe. De bare selger, sier Vegard Liven.
Dundrende underskudd
– Jeg skal forklare med et konkret eksempel. Det minste selskapet i vår portefølje har fem gode utleieobjekter i Oslo. Tre av dem er på Frogner. To er på Grünerløkka.
Han oppgir at Balder Apartements har en verdi på 33 millioner, en gjeld på 12 millioner og netto leieinntekter etter felleskostnader på 900.000. Selv med 21 millioner i egenkapital går han dundrende minus.
– Som eier må jeg tappe selskapet for 378.400 kroner bare for å kunne betale formuesskatten. Med 5 prosent renteutgifter snakker vi om 600.000 kroner. Altså utgjør formuesskatt og renter 978.400 kroner, sier Liven.
Vegard Liven/Balder Apartments
Netto leieinntekter
900 000
Renteutgifter
−600 000
Formuesskatt/utbytteskatt
−378 400
Bruttoresultat
−78 400
Utleiemegler
−63 000
Vedlikehold
−45 000
Administrasjon
−100 000
Nettoresultat
−364 800
Han går følgelig underskudd før egen kostnader når han inkluderer eierkostnadene som ikke belastes selskapet – selv hvis alle leilighetene er fullt utleid hele tiden.
–I realiteten blir leiligheter stående tomme i perioder mellom leietagere. Det skjer oftere enn man har inntrykk av. Og utleiemegleren skal ha 6-8 prosent. Så har vi administrasjonskostnader selv og vedlikehold på type 5 prosent av leieverdien uten at jeg tar i. Det skjer alltid noe med leilighetene, og hvert tiende år må de kanskje pusses opp.
Regnestykket betyr at selv med 70 prosent egenkapital og 30 prosent gjeld gir det et årlig underskudd på 364.800 kroner.
– Blir solgt dramatisk mange
Liven deler utleieaktørene inn i tre kategorier.
– Én gruppe sitter og venter på at det skal skje en forandring. En annen gruppe gidder ikke vente, og selger unna. Det antallet er stort. Jeg vet om mange hundre leiligheter som kommer for salg i Oslo om kort tid.
– Det å tyne ut den siste kronen i utleiepris er for meg «fy». Det er ikke det at jeg er så etisk, men da jakter de noe billigere, og flytter. Jeg går for medium pris og god kvalitet.



– Jeg leste at Trine Rein tok 35.000 kroner for en 2-roms leilighet. Jeg tar 15.000 for en slik. Ellers mister jeg bare leietageren.
Men nå har han også bestemt seg for at han er gruppe 2. Han vil selge.
– Alle disse 5 leilighetene i Balder Apartement vil bli lagt ut for salg når de blir ledige. Tre av dem blir solgt de nærmeste månedene. Jeg skal også selge leiligheter i andre selskaper, sier han.
– Det vil helt sikkert bli solgt dramatisk mange leiligheter som nå er utleieleiligheter. Jeg vet at mange selger ut porteføljer av utleieboliger nå. De sier ikke noe. De bare selger. Den eneste som sier han skal kjøpe er Bjørn Dæhlie, smiler Liven.
– Vil bli manko på utleieboliger
– Det er rett og slett langt fra lønnsomt å ha utleieboliger. Derfor har det blitt 9.000 færre slike boliger bare i Oslo, sier han.
– Høyere leie er ikke i nærheten av å kunne bedre bildet vesentlig. Men det er ingen som utdyper dette nok i media.
På få år er ligningsverdien av sekundærboliger økt fra 40 til 100 prosent. Liven, som har sine utleieboliger i aksjeselskap, har på to år fått kuttet aksjerabatten fra 45 til 20 prosent, mens utbytteskatt og formuesskatt er økt. Kombinasjonen betyr dobling av formuesskatten.
Når han har fått renteoppgangen på toppen er regnestykket mildt sagt elendig.
– Jeg tror det blir mye færre utleieboliger. Og jeg tror eiendomsprisene kommer til å skyte i været på grunn av manglende bygging og lavere renter, selv om de ikke skal så lavt som før.
– Boligutleie kommer ikke til å bli butikk uansett om man kun har egenkapital. Før myndighetene gjør det attraktiv å leie ut vil det bli mer og mer manko på utleieboliger, sier Liven.
– Musepiss i havet
Selv tilbringer han mye tid i Nice, der han har leilighet. Der er det gjort grep.
– Myndighetene har gjort det skattefritt å leie ut fordi de ønsker at eiendommene skal være bebodd, sier Liven.
Han peker på at det i Norge snakkes om kommunal boligbygging.
– Kommunen er ikke i nærheten. Hvis 9.000 utleieboliger i Oslo er borte, så må de først erstatte de, og kanskje 10.000 i tillegg. Men det de snakker om er 5-600 boliger. Behovet er så stort at markedet ikke kan ta det inn over seg. Det er musepiss i havet. Kommunen klarer ikke engang å vedlikeholde de eiendommene de har.
Da har han mer tro på utlendinger.
– Jeg vet det er utenlandske oppkjøpsfond som er i markedet for å kjøpe porteføljer av boliger. Jeg klarer ikke å skjønne myndighetene. Vi gjør det motsatte av utlendinger når det gjelder å skaffe til veie utleieboliger. Skal man få til det, så må man kunne leve av det, men der er vi langt i fra, sier Liven."
wire1
12.08.2023 kl 15:08 4964

De som driver med utleie profesjonelt vil vel aldri tjene penger, ihvertfall ikke nå. Det eneste de tjener penger på er verdiøkning og gearing. Når man må skatte som næringsdrivende, betale høy formueskatt som følge av 100% likningsverdi, betale 6-8% til uteleimegler, på toppen av høy rente på lån blir det ikke mye igjen til slutt, som han selv sier. De eneste som kan tjene noe på dette er de med maks 5 objekter og som leier ut selv uten megler.
landis
12.08.2023 kl 15:57 4946

Bare som et tips.
Å legge ut artikler i sin helhet er i mot en del retningslinjer mm. Burde neppe gjøre dette for ofte, kan fort bli lempet ut av forumet.
Paragrafen
12.08.2023 kl 16:10 4947

Norske utleiere er sjansjeløse, utenlandsbaserte utleiere dermot vil ha gode tider. Et eskalert leienivå på grunn av få utleieboliger, ingen formuesskatt og lav eller ingen utbytteskatt. En kalkulert og villet politikk.....skjønn det den som kan....
ahra
18.08.2023 kl 18:20 4569

Ser vi til vinteren mørke tomme lokaler i Oslo for eiendomsmeglere i butikklokaler med store vinduer?


https://www.finansavisen.no/bolig/2023/08/17/8029569/boligmarkedet-i-oslo

Voldsomt taktskifte i Oslo-markedet
Boligmarkedet i hovedstaden har hittil i år vært preget av en meget lav tilbudsside. Nå er trenden i ferd med å snu, og kampen om kjøpernes oppmerksomhet er for alvor i gang.
Publisert 17. aug. 2023 kl. 16.41
TILBUDSRUSH: Ikke siden før pandemien har det vært så mange bruktboliger til salgs som det er i hovedstaden nå.



I desember i fjor spådde majoriteten av ekspertene et fall i boligprisene i 2023. Boliglånsrentene var på vei opp, og de fleste mente det ville kvele boligprisveksten. Men markedet ville det annerledes, og ved inngangen til sommeren var prisstigningen siden nyttår på solide 7,7 prosent.
Flere av ekspertene har i ettertid fremhevet at den ekstremt lave tilbudssiden overskygget de stigende rentenivåene.
Men nå er tilbudssiden virkelig på vei opp.
Høyeste hittil i år
Mandag morgen var det 2.229 bruktboliger til salgs i Oslo på markedsplassen Finn, mens det i samme uke i fjor var 1.581 til salgs - en økning på solide 41 prosent.
Finansavisen har gjennomgått alle tallene uke for uke siden pandemiens inntog, og har ikke funnet en eneste uke med en høyere tilbudsside enn nåværende. Det er dermed også den høyeste tilbudssiden hittil i år.
Gjennomsnittet pr. uke i år er kun 1.420, med 687 i midten av juli som det laveste, og denne uken som det høyeste (se tabell).
Med flere boliger til salgs synker også den såkalte «visningssuksessen», som gir et øyeblikksbilde av andelen solgt i forhold til antallet for salg, og som kan gi en indikasjon for boligprisutviklingen:
Kun 47 prosent av boligene som hadde visning forrige helg, var solgt onsdag denne uken. 
Gjennomsnittet hittil i år er til sammenligning rundt 58,5 prosent, men her mangler det data for noen av ukene i henholdsvis påske- og sommerferien, slik at «fasiten» vil kunne variere med noen små prosentpoeng.
47 prosent er likevel betydelig lavere enn både snittet i år, og samme uke tidligere år. I fjor var det en visningssuksess på 61 prosent i uke 33, 63 prosent i 2021 og henholdsvis 62, 63 og 62 prosent i årene 2020, 2019 og 2018.
Tilbudsside og visningssuksess i Oslo hittil i år:
Ukenr:
Bruktboliger for salg:
Visningssuksess:
33
2229
47 %
32
1794
53 %
31
1200
x (sommer)
30
801
x (sommer)
29
687
x (sommer)
28
849
x (sommer)
27
1245
x (sommer)
26
1787
53 %
25
2065
53 %
24
2108
53 %
23
1934
52 %
22
1796
57 %
21
1559
57 %
20
1542
57 %
19
1644
60 %
18
1572
64 %
17
1564
60 %
16
1486
64 %
15
1259
69 %
14
697
x (påske)
13
1269
x (påske)
12
1531
67%
11
1445
63%
10
1334
59%
9
1259
60%
8
1065
66%
7
1192
67%
6
1278
62%
5
1362
62%
4
1475
57%
3
1510
55%
2
1424
51%
1
923
49%

Finansavisen
Kommende visningshelg (søndag til tirsdag) er det over 1.000 planlagte visninger i hovedstaden.
Boliglånsrenten kan bli 6,5 prosent
Torsdag besluttet Norges Bank som ventet å sette opp styringsrenten med 25 basispunkter til 4,00 prosent. Dermed er lånekostnadene i Norge på sitt høyeste nivå siden 2008. 
Norges Bank tror også at det fortsatt trengs sterkere lut for å piske inflasjonen ned til målet på to prosent. I Pengepolitisk Rapport 2/23 skisserer banken en rentebane hvor renten settes videre opp til 4,25 prosent ved neste rentemøte i september.
Det ligger dermed an til en videre kraftig økning i boliglånsrenten utover høsten - muligens helt opp til 6,5 prosent, skal vi tro Huseiernes Landsforbund.
Boliglånsrenten var til sammenligning rett under fire prosent ved årsskiftet, fremhever forbrukerorganisasjonen.

Hver renteheving «biter» også mer, og vil gi større utslag i folks økonomi enn den forrige, ifølge Huseierne. 



Med både en stor tilbudsside og en høyere boliglånsrente, som fortsatt er på vei oppover, ligger det an til en tøff høst ifølge flere eiendomsmeglere Finansavisen har snakket med.
30 prosent flere oppdrag
Den økende tilbudssiden bekreftes også av adm. direktør i Privatmegleren, Grethe Meier:
– Vi har nesten 30 prosent flere oppdrag inn hittil i år enn vi har solgt. Det er ikke på noen måte normalt, påpeker hun, og forklarer at det vanligvis pleier å være en differanse på mellom 10 og 15 prosent.

VOLDSOMT: Oppdragsinngangen hos Privatmegleren er 30 prosent høyere enn antall solgte, opplyser adm. direktør Grethe Meier. FOTO: IVÁN KVERME
Salget er likevel på relativt brukbare nivåer ifølge Meier, som også kan fortelle at flere eiendomsmeglere melder om boligkjøpere som ser på muligheten til å kjøpe seg opp i markedet i løpet av høsten.
– Når prisene faller er det slik at de dyrere boligene faller mer i kroner og øre enn de billigere, og dermed er det lurt å benytte anledningen til å kjøpe seg opp. Mange tror prisene skal skyte fart igjen til neste år, og ønsker derfor å kjøpe seg ferdig nå.
Færre interessenter
Bruktboligsjef Caroline S. Stensrød i Sem & Johnsen skulle egentlig sittet i en budrunde når Finansavisen ringer i tolvtiden torsdag, men foreløpig er det ikke kommet noen bud.
– Det er færre på visning, sjeldnere «kø i døren» og lengre mellom budene.
Hun ser oftere enn før boligsalg som ender i forhandlinger mellom selger og én potensiell kjøper, rett og slett fordi det er færre interessenter pr. objekt. Stemningen er betydelig mer avdempet, meddeler Stensrød.
– Men det meste blir likevel solgt til slutt etter relativt kort tid, skyter hun inn.

FORHANDLINGER: Bruktboligsjef Caroline S. Stensrød i Sem & Johnsen sier de oftere enn før opplever forhandlinger mellom selger og kjøper, heller enn budrunder. Boligene blir likevel solgt relativt raskt. 
Også hos Sem & Johnsen er oppdragsinngangen økende, riktignok ikke på samme nivå som hos Privatmegleren.
– Det kan være tilfeldig, utifra hvordan ferieukene faller, men det er nok også påvirket av at en del boliger ikke ble solgt før sommeren og legges ut på nytt nå.
Stensrød forbereder seg på et større prisfall utover høsten:
– I fjor høst gikk markedet ned rundt syv prosent, og like mye opp frem til sommeren. Det er godt mulig vi vil se den samme tendensen nå.
– Oppussing blir viktig
Også hos Eie eiendomsmegling er tilbudssiden betydelig på vei opp.
– Vi ser en bratt økning i søk etter meglertjenester. Allerede for et par uker siden var trenden oppadgående, og man ser effekten av det nå, konstaterer adm. direktør Hedda Ulvness.
Også andelen henvendelser i forbindelse med såkalte e-takster, som ofte blir brukt ut mot banken for å refinansiere eksisterende boliglån, er økende.
– Det begynner å sige litt inn for folk at det blir vanskeligere å opprettholde levestandarden. Flere vurderer å enten skalere ned boligbruken, eller å flytte lenger ut av sentrum.

BEKYMRET: Adm. direktør i Eie eiendomsmegling, Hedda Ulvness tror det blir tøft å være boligselger i høst. 
Ifølge Ulvness er det ingen tvil om at det begynner å bli vanskeligere å få solgt boligene. Riktignok er det fortsatt brukbar aktivitet blant de mindre leilighetene, men det er betydelig tøffere i motsatt ende av skalaen.
Ulvness erkjenner at hun er bekymret for de neste månedene:
– Flere vil nok slite med å betjene boliglånet, og det blir et tøft selgermarked fremover.
Attraktive objekter som ligger i nær tilknytning til transportknutepunkt vil klare seg greit, tror hun, og påpeker at betydningen av oppussing før salg blir viktigere enn noen gang: 
– Det er nå man virkelig må konkurrere om kjøpernes oppmerksomhet.
ahra
27.08.2023 kl 13:15 4243

Fortsatt boligmangel i Norge.

"På sikt blir det rett og slett bygget for få boliger i forhold til befolkningsveksten. Det kan gi prisløft.
– Men da snakker vi i 2025, sier Seniorøkonom Sara Midtgaard i Handelsbanken ."

https://www.nettavisen.no/okonomi/okonom-boligprisene-ned-7-prosent/s/5-95-1287300
noprofit
27.08.2023 kl 19:36 4132

Tror nok d kommer før -25 når d gjelder Oslo
wire1
27.08.2023 kl 20:39 4114

Kommer til å bli helt krise i Oslo når renten skal ned og alle som sitter på gjerdet, venter på krakket og betaler sinnsyke leiepriser skal kjempe om de mikroskopisk få ferdigstilte boligene. Det er i ferd med å bli helt tørke i byggebransjen nå.
pengex
29.08.2023 kl 08:50 3981

Sant. Skal man ha ett krypinn må man kjøpe nå. Om 10år er prisene dobblet. Og det er ikke lønnsposan.
tza
29.08.2023 kl 23:55 3873

Hvis du tror rentene skal betraktelig ned så selg utleieboligene og gå short den lange rentebanen på et eller annet vis. Diskuter riktig strategi for deg med en finansiell rådgiver med god kjennskap til derviat og obligasjonsmarkeder. Amerikanske tiåringen er priset til 4,126%. Om den amerikanske sentralbankrenten bare faller ned til 2,5-3% innen 3-4 år så vil du tjene fete penger.

Faktum er at kun et par rentekutt er priset inn i rentebanen 2 år framover i tid, et par rentekutt til er priset inn hvis man ser 5 år framover i tid og tilslutt så er ingen ytterligere rentekutt priset inn hvis man ser ti år framover i tid. Og dette er for USA hvor alle har fastrente og boliglånsrenten nå ligger på godt over 7%. Norges valuta problemer er sterkt forverret over rentedifferansen sammenlignet med den amerikanske renten og det er en katastrofe at NB ikke har fikset opp i dette ved å sette opp den norske renten i et betraktelig kjappere tempo.

Nullrenten har vært en gift som har ført med seg forferdelige konsekvenser for samfunnet vårt samtidig som den har gjort en generasjon til livslange gjeldsslaver. Når renten er null så har penger nærmest ingen verdi og materialistisk tullball får en sterkt opphøyet verdi. Den klokkesamlingen til 5M ser kanskje fin ut når fastrenten i banken er 0%, men når fastrenten derimot er 6% og de 5 millionene kunne gitt deg 300K i risikofrie renteinntekter istedet så begynner psykologien etterhvert å endre seg. Den klokkesamlinga er ikke lenger like fin og når folk bestemmer seg for å selge så er det plutselig trangt ut døra. 5M i kontanter gikk fra å psykologisk ha ingen verdi bortsett fra å være forbruksvare til nå å ha en stor verdi i form av en inntekt på 300K. Psykologien blir totalt reversert hva vi har levd under de siste 35 årene. Vi har såvidt begynt denne reverseringen, 90% har enda ikke slått inn. Du kvitter deg ikke med 35 år med uvaner i.la kun tjue måneder. Alle bortsett fra et fåtall tenker at ting snart blir akkurat som før.

Tror du at nullrenten og forbrukersamfunnet er på vei tilbake når du ser all klimapropagandaen rundt deg? Det er bare å åpne øynene for her signaliseres veien videre klart og tydelig fra alle hold. Nasjonalt, internasjonalt og fra globale styringsorganer. Vi har hatt 40 år med forbrukssamfunn og fallende renter og nå svinger pendelen tilbake til sparing. Plutselig så er det ikke like nødvendig å ha det ekstra badet eller soverommet, pengene kan heller stå i banken og gi avkastning.
ahra
03.09.2023 kl 23:01 3687

" Det er mye lettere å være idiot i et bra marked enn å være supergeni i et dårlig marked. For eiendomsfolk er det to ting som er viktig: Det er renten, fordi alle er grådige og har lånt mye, og det er inntektene som bestemmes av tilbuds- og etterspørselsbalansen i utleiemarkedet."

https://www.dn.no/eiendom/christian-ringnes/naringseiendom/rentene-biter-og-christian-ringnes-venter-at-noen-na-knekker-ryggen-de-med-lite-kontanter-og-hoy-giring-de-som-har-spilt-for-hoyt/2-1-1424866

ahra
04.09.2023 kl 22:51 3566

"Eksperten tror den pågående trenden bare vil fortsette.

Sjeføkonom Kyrre Knudsen i Sparebank 1 SR-Bank – Ukraina-flyktningene kan ta leieprisene til himmels"


https://www.nettavisen.no/okonomi/sjefokonom-ukraina-flyktningene-kan-ta-leieprisene-til-himmels/s/5-95-1294160
ahra
05.09.2023 kl 20:33 3474


"– Hvis vi beveger oss til slutten av 2024 og ut i 2025, tror vi at manglende boliger på grunn av lav nyboligbygging i dag, kan presse opp boligprisene ganske så mye i 2025, sier Seniorøkonom Sara Midtgaard i Handelsbanken."

https://e24.no/naeringsliv/i/pQv78o/spaar-kraftig-prisrekyl-den-stoerste-krisen-paa-mange-tiaar



Spår kraftig prisrekyl: – Den største krisen på mange tiår
Mangel på nye boliger vil føre til at boligprisene skyter til værs om få år, mener boligtopper. – Vi vil få en veldig kraftig rekyl veldig fort.

Bygging av nye boliger i Bispevika i april. De er det for få av, mener Eiendom Norge og Boligprodusentene.
Det er allerede vrient for førstegangskjøpere å komme seg inn på boligmarkedet, uten kjøpesterke foreldre eller arv, i alle fall om man vil bo sentralt i hovedstaden.

Om et par år kan det bli tilnærmet umulig, skal vi tro bransjetoppene.

– Underdekningen blir større og større. Presset kan bli stort når folk ser at «nå kan vi kjøpe», sier Boligprodusentene-sjef Lars Jacob Hiim.

Tirsdag viste ferske tall fra Eiendom Norge at boligprisene steg med 0,4 prosent i august. Sesongkorrigert falt prisene med 0,6 prosent, og de skal videre ned utover høsten. Men det er utbudet av nye boliger som er det store problemet.


Likevel løftet sentralbanken likevel styringsrenten med 0,25 prosentpoeng i august, og varslet en ny heving i september.

Frykter stor underdekning
Administrerende direktør Lars Jacob Hiim i Boligprodusentene konstaterte allerede i mai at Norge er i en boligkrise. Da hadde april-salget av nye boliger rast 35 prosent sammenlignet med samme måned i fjor.


– Den beregningen har økt det siste året siden Ukraina-krigen, sier Hiim til E24 i dag.

Igangsettingen var samtidig 41 prosent lavere. I mai var fallet på 67 prosent for igangsetting av nye boliger, mens nedgangen for leiligheter var på 89 prosent. Så kom halvårstallene, som aldri har vært svakere.

I den siste statistikken viste beregninger for den demografiske utviklingen et gjennomsnittlig årlig boligbehov på 29.300 boliger i Norge for femårsperioden 2022–2027.

– Det er ingen grunn til å tro at utviklingen snur, når renten skal videre opp og usikkerheten er stor. Vi kommer til å ha stor underdekning i år og i årene fremover. Vi må også huske at det som bygges nå selges først om et år eller to, eller tre, sier Hiim.

Administrerende direktør Lars Jacob Hiim i Boligprodusentene.
Administrerende direktør Lars Jacob Hiim i Boligprodusentene. Foto: Mathias Ogre
Han påpeker at dette er et marked som svinger over tid, men det oppsparte boligbehovet vil bli prekært.

Konkurser og krise
Over de neste kvartalene vil flere og flere som ønsker å kjøpe seg bolig la være, fordi renteeffekten slår inn og den generelle prisveksten fortsatt biter på lommeboken.


Det vil føre til færre igangsettinger av nye boliger, som vil føre til permitteringer og oppsigelser i byggebransjen.

Hiim viser til at både stavangerbaserte Jadarhus og Lierhus ved Drammen spikret igjen dørene i løpet av sommeren.

– Det som er utfordringen nå, er at ingenting tyder på at dette går fort opp igjen. Etter finanskrisen gikk det fort opp igjen fordi Kristin Halvorsen trakk gullkortet og man fikk stabilitet. Denne gangen kan det ta lengre tid.

Men finanskrisen er ikke en egnet parallell til det som nå kan skje. I stedet må vi tilbake til før internett ble allemannseie, mener Hiim.

– Vi må nok tilbake til den store boligkrisen på slutten av 80-tallet og starten av 90-tallet. Men den gangen var det ikke underdekning, det ble bygget nok. Så heller ikke det er noen parallell, sier han.

– Når vi snakker om nedtur, er det nok likevel nærmere det enn finanskrisen.

Og først skal boligprisene falle.

Seniorøkonom Sara Midtgaard i Handelsbanken sier de venter boligprisfall utover høsten.


– Vårt syn er at boligprisene skal ned i det korte bildet, mot høsten. Og vi ser allerede at det bygger seg opp med usolgte boliger i markedet.

– Når vi kommer til september, oktober og november pleier de normalt å falle, og da tror vi de faller mer enn normalt.

Med Russlands invasjon av Ukraina og en påfølgende flyktningstrøm, har befolkningsveksten i Norge vært uventet høy.

– Hvis vi beveger oss til slutten av 2024 og ut i 2025, tror vi at manglende boliger på grunn av lav nyboligbygging i dag, kan presse opp boligprisene ganske så mye i 2025, sier Midtgaard.

Hun peker på at boligbehovet er usedvanlig høyt, sammen med befolkningsfremskrivningene fra SSB.

– Vi ser tydelig i tallene at det er historisk høy nettoinnvandring og høy befolkningsvekst.

– Kombinert med situasjonen nå, hvor det er høye byggekostnader og usikkerhet om renteutsiktene, og alt som går mot byggebransjen: Akkurat denne situasjonen er litt sånn at alt kommer på en gang, sier hun.

Bekymret for Oslo
Eiendom Norge-sjef Henning Lauridsen er kontant i svaret når E24 spør om det er grunn til bekymring.


– Svaret er ja, i høyeste grad, men først og fremst når det gjelder Oslo. Oslo er langvarig kronisk underdekket på bolig.

Heller ikke Lauridsen tror finanskrisen er den beste sammenligningen.

– Det vi så sist gang, var hvor brutalt dette kan være. Finanskrisen dro ned boligbyggingen, men vi er egentlig dypere nå. Siden 2009 har befolkningen vokst med mer enn 700.000, påpeker Lauridsen.

– Selv om det er klare paralleller til finanskrisen, kan denne bli mer krevende å løse når det gjelder å få boligbyggingen tilbake i gjenge igjen.

Den gangen bremset boligbyggingen opp i hele landet, og da etterspørselen etter boliger økte igjen inn mot 2016 – fordi Norges Bank satte ned renten fra halvannen til en halv prosent – så smalt det i boligmarkedet i hele Norge.

Boligprisene økte med 26 prosent fra januar til desember i Oslo, og rundt 15 prosent nasjonalt. Det samme er det en risiko for at skjer nå, mener Lauridsen.

– Nå bremser byggingen kraftig. Og denne gangen er risikoen større for at det tar lengre tid å komme opp igjen, selv om Vedum håper at inflasjonen brekker nedover og sentralbanken kan lette litt.


– Dersom det oppstår en situasjon om for eksempel tre år, hvor Norges Bank plutselig setter ned renten, vil vi garantert få en veldig kraftig rekyl veldig fort.

– Dette er den største krisen i nyboligmarkedet på mange tiår.

Fundert på boligkrakk
Sjeføkonom Kyrre M. Knudsen i Sparebank 1 SR-Bank deler ikke nødvendigvis frykten om boligprisrekyl, i alle fall ikke i den størrelsesorden Hiim og Lauridsen snakker om.

Knudsen minner om at befolkningsveksten i andre kvartal i år besto av 60 prosent ukrainere. Den helt spesielle situasjonen etter Russlands angrepskrig mot Ukraina gir også usikre prognoser.

Hvor lenge varer krigen? Hvor mange vil hjem til Ukraina når freden inntreffer? Hvor mange har råd til de boligene kjøperne skal kjempe om i Oslo?

– Dersom man ikke tar med ukrainsk innvandring i tallene, har vi den laveste befolkningsveksten på mange år, påpeker Knudsen.

Han har tvert imot fundert på muligheten for boligkrakk i Norge, og sett på hvor muligheten er størst. Boligkrakk defineres her som at boligprisene i et område i snitt faller med minst 30 prosent.

– Vi burde egentlig hatt en betydelig korreksjon i boligmarkedet allerede, ettersom renten har hoppet 12 ganger på to år, sier Knudsen.

Det er ikke uvanlig at boligprisene faller mellom 5 og 10 prosent per prosentpoeng renten settes opp. Dermed skulle boligprisene – ifølge mange modeller – gått ned mellom 20 og 40 prosent i denne perioden, mener Knudsen.

– Det bør derfor ikke være kontroversielt å si at sjansene for en betydelig korreksjon nå er høyere enn normalt.

Knudsen har beregnet hvor mange boliger som nå ligger ute i markedet, og sammenlignet med hva som har vært «normalt» tidligere, basert på et historisk gjennomsnitt fra 2009.


Her viser det seg at Østlandet rundt Oslo i stor grad har flere selgere enn kjøpere i Knudsens modell.

Stavanger og Kristiansand, som har slitt etter oljebremsen i 2014, er å finne i motsatt ende av skalaen, med færre selgere enn kjøpere.

For Norge totalt er antall boliger til salgs 113 prosent sammenlignet med det historiske gjennomsnittet fra 2009 og frem til i dag.

– Selv om faren for krakk har økt, tror jeg ikke vi vil få dette i Norge. Det er store regionale forskjeller og tallene viser at noen regioner er særlig utsatt for markant lavere boligpriser."
ahra
14.09.2023 kl 20:08 3148

"Steffen Falck-Antonsen har ingen økonomiutdannelse, men i flere år har han og eiendomskameratene diskutert og fulgt utviklingen i verdensøkonomien"

https://www.finansavisen.no/bolig/2023/09/14/8035806/boligmarkedet-skjelver-steffen-falck-antonsen-35-star-klar-til-a-kjope?zephr_sso_ott=nB1FXO


Steffen (35) fnyser av økonomer – skal hamstre leiligheter
Steffen Falck-Antonsen (35) eier 100 leiligheter. Han fnyser av høyere renter og boligknekk, og mens resten av eiendomsmarkedet skjelver skal han nå kjøpe.


PÅ KJØPERN: Mens andre eiendomsinvestorer sliter og må selge, er Steffen Falck-Antonsen (35) fra Tønsberg på kjøpern.

– Vi er i kjøpsmodus, sier Steffen Falck-Antonsen.

I Tønsberg driver han selskapet Santex, som eier i underkant av 100 leiligheter og noe næringseiendom i Vestfold.

Nå er han på utkikk etter flere leiligheter, og mer enn på lenge. Det til tross for at økonomer varsler at rentene vil forbli høye en god stund fremover.

– Det er viktig å gå motstrøms, men gjør man det hver gang, så vil du bomme mer enn du treffer. Akkurat her synes jeg, og flere andre jeg har kontakt med, at det er urovekkende mange aspekter ved inflasjons- og rentebildet som ikke tas hensyn til når økonomene kommenterer sine fremtidsutsikter, sier eiendomsinvestoren.

Hobbyøkonom

Falck-Antonsen har ingen økonomiutdannelse, men i flere år har han og eiendomskameratene diskutert og fulgt utviklingen i verdensøkonomien. Målet har vært å anslå når rentetrykket i Norge vil avta, og hvorvidt de skal benytte dagens marked til å kjøpe mer, sikre det de allerede eier, eller selge unna.

Falck-Antonsen sier han har spådd utviklingen rett lenge, og er ikke imponert over fremtredende økonomers analyser.

– De kommer med ting som er åpenbart. Det er Tobias i tårnet som melder været. Man må kunne forvente at ekspertene bruker kunnskapen til å se rundt neste sving, sier han.

Han viser til nylige medieoppslag etter denne ukens inflasjonstall, der flere økonomer mente at renten nærmer seg toppen og at den vil holde seg høy.


PÅ KJØPERN: Steffen Falck-Antonsen mener dagens marked er et perfekt kjøpstidspunkt. FOTO: PRIVAT
– De uttaler seg om at renten skal være høy i mange år. Men vi ser på aktiviteten i de ledende økonomiske landene at detaljhandelen faller mer enn ventet, produksjonsprisene (PPI) faller markant og mange av driverne som førte til høy inflasjon har flatet ut – flere av dem til nivåer under der inflasjonen begynte å skyte fart.

– Arbeidsmarkedet har vært sterkere enn ventet, men vil antagelig være det neste som tar farge av at aktiviteten bremses opp, uten at det er nødvendig for at inflasjonen skal falle. I september i fjor fikk inflasjonen et skikkelig løft. Når tallene for september i år skal måles mot de fra fjoråret forventer jeg videre nedgang.

I tillegg til å analysere grafer og tall går han empirisk til verks. For eksempel kunne en bekjent som driver en Meny-butikk i Tønsberg fortelle om betydelig nedgang i salg av luksusvarer som indrefilet, og sterk økning av alternativer fra First Price på folkekjære produkter.

– Når folk gjør grep og endrer handlevanene sine på basisvarer, så biter renta. Ser man på inkassosaker på billån, nybilsalget, hyttemarkedet, og boligbygging, så er det helt virkelighetsfjernt å forvente at dagens situasjon skal kunne vedvare i flere år.



Oppdaget fiffig marked

For to år siden timet han markedet godt, og solgte unna store mengder boliger.

– I 2021 tenkte jeg at ting begynte å bli dyrt. Et bygg til 10 millioner kroner hadde 500.000 i leieinntekter. Da skal det ikke store rentejusteringer til før du driver med negativ kontantstrøm. Det begynte å bli gufne prisnivåer. Vi ville ikke kjøpe mer, så vi solgte heller en god del og fikk godt betalt.

– Det brukte vi til å nedkvittere gjeld, og sitter nå med fornuftig gjeldsgrad. Nå er vi derimot klare for å se på nye prosjekter, og noe har det allerede blitt.

En nylig verdivurdering fra Newsec viste eiendomsverdier på 150 millioner kroner basert på kontantstrøm. Santex har i dag en belåningsgrad (LTV) på 39 prosent, svarer Falck-Antonsen.

Han tror at inflasjonstoppen er over, og at inflasjonen vil falle raskere enn det ekspertene mener.

– Hvor langt prisen på den typen eiendom vi holder på med, eller næring generelt, kan falle, er vanskelig å spå. Vi er forsiktige med å bli for grådige, samtidig som vi må klare å regne prosjektene hjem på en forsvarlig måte. Nå kan man gjøre kjøp som ligger betydelig under 2021-nivåene. Det at omkring 89 prosent av påbegynte leilighetsprosjekter er stanset bidrar til lavere tilførsel av nye objekter som igjen kan sikre nedsiden i boligmarkedet en god del.

Mange sliter

Finansavisen har i flere artikler den seneste tiden omtalt eiendomsinvestorer som sliter med økte rentebetalinger, samtidig som verdien av eiendommene faller. Falck-Antonsen er glad for at han sitter med lite gjeld i kjølvannet av renteoppgangen.

– For de aktørene som nå står i limbo med høy LTV kan det gå galt før sentralbanken rekker å få rentene ned på et nivå som igjen gjør at Nibor faller til et nivå det er forsvarlig å drifte på. Flere av disse forsøker nå å hente eller låne penger, for å sikre drift med negativ kontantstrøm i påvente av at rentenivåene skal falle tilbake.

Frem til nå har han ikke hatt problemer med leietakere som ikke betaler for seg.

– Det er nesten litt overraskende. Vi sliter ikke med det, men det kan hende det kommer. Av våre leiligheter har vi to ubetalte leier i august Det er en veldig lav prosent, men vi har stort sett leietakere med ansvarsfølelse.

– Markedet på leie har steget mer enn KPI. Har du leid ut for 9.000 kroner, vil justere til 10.500 kroner og får beskjed om at leien blir sagt opp fordi leien er for høy, så er markedet villig til å betale 12.000. Sånn sett er det mange som nå justerer, ettersom nedsiderisikoen er begrenset.
ahra
21.09.2023 kl 00:10 2881

"Tror boligprisene snur opp fra nyttår

– Vi regner roughly med at 1 prosent økt lønnsvekst isolert sett løfter boligprisene med 1 prosent. Når vi regner med nesten 5 prosent lønnsvekst neste år, betyr det isolert sett 5 prosent høyere boligpriser.
Så slår boligmangelen ut, først i Oslo, senere i hele landet sier seniorøkonom Sara Midtgaard"



https://www.finansavisen.no/makro/2023/09/20/8037148/tror-boligprisene-snur-opp-fra-nyttar


"Tror boligprisene snur opp fra nyttår
Boligmarkedet i Oslo vil klare seg best de neste årene, tror Handelsbanken Capital Markets. Allerede fra januar kommer de første tegnene til økte boligpriser.

TØFF HØST: Men allerede like over jul kommer de første tegnene til økte boligpriser, tror Sara Midtgaard, seniorøkonom i Handelsbanken Capital Markets.

Handelsbanken Capital Markets tror at Norges Bank torsdag vil varsle en viss mulighet for en siste norsk renteheving utover høsten, en «trussel» som neppe blir noe av, før første rentekutt kommer i fjerde kvartal 2024. En årsak til hintet om en mulig ekstra renteheving er at dette kan bidra til å hindre ny kronesvekkelse.

Men selv om rentehevingene trolig er i mål torsdag, vil det fortsatt ta et par måneder før torsdagens renteheving har slått ut i boliglånsrentene. Dermed ligger det an til at boligmarkedet blir ytterligere tynget utover høsten.

Etter høstens tilpasninger, vil så boligmarkedet holde seg omtrent flatt neste år. Først i 2025 kommer et merkbart boligprisløft, skriver Handelsbanken Capital Markets i sin nye prognoserapport.

Handelsbanken Capital Markets' makroprognoser



2022 2023 2024 2025
Fastlands-BNP 3,7 1,2 0,4 1,2
Privat konsum 6,9 −1,2 0,4 1,6
Registrert ledighet 1,8 1,9 2,4 2,5
Lønnsvekst 4,3 5,5 4,9 4,0
Reallønnsvekst −1,5 −0,2 0,8 0,8
KPI 5,8 5,7 4,1 3,2
KPI-JAE 3,9 6,3 4,5 3,5
Boligpriser 5,0 −0,7 −0,3 4,5
Prosent, prosentvis vekst. Kilde: Handelsbanken Capital Markets



Selv om det bygges rekordfå nye boliger nå, vil denne prisoppgangen dempes av at realrenten etterhvert vil bli merkbart positiv.

Samlet vil boligprisene falle med 0,7 prosent i år, regnet som årsgjennomsnitt. Så følger nye 0,3 prosent ned neste år, før prisene stiger 4,5 prosent i 2025. I Oslo venter Handelsbanken prisoppgang på 0,6 prosent neste år før ganske sterke 6,9 prosent i 2025.

Prisvekst fra januar

Bak disse årsgjennomsnittene vil det være raskere, og større, utslag i måned-for-måned-statistikken, og første tegn til prisvekst kommer like etter jul:

– Rentebelastningen når toppen i fjerde kvartal eller første kvartal neste år. Da er rentebelastningen på litt over 10 prosent, og det er det høyeste siden 1990-tallet, sier seniorøkonom Sara Midtgaard.

– Når rentebelastningen ikke lenger stiger, vil lønnsveksten og boligbyggingen være de viktigste faktorene, tror Midtgaard.

– Vi regner roughly med at 1 prosent økt lønnsvekst isolert sett løfter boligprisene med 1 prosent. Når vi regner med nesten 5 prosent lønnsvekst neste år, betyr det isolert sett 5 prosent høyere boligpriser.

Les også
– Folk får ikke tak i boligene de ønsker her

Så slår boligmangelen ut, først i Oslo, senere i hele landet:

– I Oslo var byggingen rekordlav allerede i 2022, med 1.700 mot normalt 3.000 igangsettelser. Nasjonalt kom bunnen først i år. Dette kan løfte prisene i Oslo, og fordi Oslo står for 30 prosent av boligomsetningen nasjonalt, vil det også bidra til å løfte prisene nasjonalt, sier Midtgaard.

Hun tror at dette bidrar til positiv månedsvekst i boligprisene allerede fra og med januar.

– Men vi snakker om veldig forsiktig prisvekst, rundt 0,3 prosent så sent som neste mai.

Presses av sekundærboliger

Salg av sekundærboliger bidrar til boligprisfallet ut året.

For en leilighet på 35 kvadratmeter på Majorstuen med en pris på 4 millioner kroner og 80 prosent belåning, betyr 5,5 prosent boliglånsrente over 20.000 kroner i månedlige renter og avdrag. En normal leiepris for denne boligen er rundt 16.000 kroner. Derfor går utleier klart i minus, selv før skatter, avgifter og vedlikehold er regnet inn, og flere vil følgelig ønske å selge utleieboligen, understreker Midtgaard. Det kan forsterke boligprisfallet særlig de nærmeste månedene.

Handelsbanken Capital Markets' rente- og valutaprognoser


Nå 3. kv./23 4. kv./23 1. kv./24 Slutt 2024 Slutt 2025
Norges Banks foliorente 4,00 4,25 4,25 4,25 4,00 3,00
3m Nibor 4,75 4,60 4,60 4,60 4,35 3,85
EURNOK 11,42 11,60 11,30 11,10 10,90 10,70
Kilde: Handelsbanken Capital Markets


Selv med frisk lønnsvekst, er det ikke utsikter til at leieprisene stiger nok til å berge lønnsomheten for utleieobjektet.

– Hvor mye ekstra faller boligprisene i Oslo på grunn av salget av sekundærboliger?

– Ikke veldig mye. Vi snakker trolig om 0,5–1,0 prosentpoeng ekstra prisfall fra topp til bunn. Men effekten blir sterkere for de mindre leilighetene, som har presset prisene opp i Oslo fordi det har vært slik knapphet, tror Midtgaard.

– Nå kan det bli utfordrende å selge selv mindre leiligheter. I Oslo er det nå 18.000 usolgte boliger, det høyeste tallet som noensinne er registrert.

Vraker leilighetsnormen

– Høyre, som vant Oslo-valget, har lovet at leilighetsnormen vrakes. Hvilken effekt vil det ha på boligprisene i byen?

– Hvis de skroter normen nå, så tar det gjerne to års tid før nye, mindre, leiligheter kommer i markedet, så derfor vil det ta tid før vi ser utslag i boligprisene, tror Midtgaard.

– Samtidig kan vi se raskere utslag i igangsetting og salg av nye boliger. Utbyggere ønsker gjerne å selge rundt 60 prosent før de starter bygging. På sikt vil økt salg av nye boliger påvirke boligprisene selv før de nye boligene er ferdigbygd, men jeg tror vi må vente et års tid.

Les også
Råttent boligmarked rett utenfor Oslo

Handelsbanken har lenge advart om et stort verdifall for næringseiendom. Til nå har verdiene på prime lokasjon i Oslo falt 18 prosent. Handelsbanken tror disse verdiene vil falle 10 prosent til. Avkastningskravet vil stige fra 4,25 prosent i år til 5 prosent i 2025. De to neste årene vil det imidlertid knapt være leieprisvekst i Oslo."