Etablering i boligmarkedet i 2016 var en fattigdomsfelle.
paneldata
15.01.2023 kl 12:23
3682
Tråden vil bli revidert med korrekte fakta så snart jeg får tid. (Ta ut dokumentavgift osv) . Busy uke.
Etablering i boligmarkedet i 2016 var en fattigdomsfelle.
Se for dere et par født sent på 80tallet med baby i magen som skraper sammen egenkapital og kjøper seg en nøktern liten toroms på slutten av 2016. Nå har barn nr 2 kommet. Og de flyttet nylig inn i en flott treromms i september 2022. Den forrige leiligheten, kjøpt for 3mill i 2016 ligger usolgt for 3,4 mill og er fortsatt usolgt etter å ha stått fraflyttet 4 mnd. Boligen er pusset opp med kjøkken og bad pluss noe generell opppussing med påkost/vedlikehold for totalt 400 000.
Paret hadde blitt fortalt at det bare er idioter som leier. Derfor valgte de kjøpe noe altfor trangt (40 kvm) og usentralt framfor å leie noe som er større og mer praktisk for jobbsituasjon. Planen var å pusse opp og kjøpe seg videre opp om kort tid. Kjøp av treromms måtte utsettes etter fall i verdivurderingene gjennom 2017.
NB: Historien er fiktiv, modifisert for å anonymisere. Boligeksemplene som kommer her er ikke folk jeg kjenner eller vet noe om.
Eksempel 1:
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=287381277
Regnestykket for 5,5 år botid fra og med mars 2017 til og med september 2022 blir
Tar utgangspunkt i 85% belåning og 2,5 prosent rente. Renteutgifter blir: 247500+37791(mellomfinans)=285300
Leie/fellesutgifter: 178200+11000=189000
Dokumentavgift:75000
Megler:40000
Vedlikehold og påkost 400000
989000 totalt i boutgifter (med skattefradrag hensyntatt)
Nominell verdistigning på 400000 gir bokostnad 8900 per mnd med 5,5 år botid
Nominell verdistigning på 0 gir 14900 per mnd i boutgifter med 5,5 år botid.
Etablering i boligmarkedet i 2016 var en fattigdomsfelle.
Se for dere et par født sent på 80tallet med baby i magen som skraper sammen egenkapital og kjøper seg en nøktern liten toroms på slutten av 2016. Nå har barn nr 2 kommet. Og de flyttet nylig inn i en flott treromms i september 2022. Den forrige leiligheten, kjøpt for 3mill i 2016 ligger usolgt for 3,4 mill og er fortsatt usolgt etter å ha stått fraflyttet 4 mnd. Boligen er pusset opp med kjøkken og bad pluss noe generell opppussing med påkost/vedlikehold for totalt 400 000.
Paret hadde blitt fortalt at det bare er idioter som leier. Derfor valgte de kjøpe noe altfor trangt (40 kvm) og usentralt framfor å leie noe som er større og mer praktisk for jobbsituasjon. Planen var å pusse opp og kjøpe seg videre opp om kort tid. Kjøp av treromms måtte utsettes etter fall i verdivurderingene gjennom 2017.
NB: Historien er fiktiv, modifisert for å anonymisere. Boligeksemplene som kommer her er ikke folk jeg kjenner eller vet noe om.
Eksempel 1:
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=287381277
Regnestykket for 5,5 år botid fra og med mars 2017 til og med september 2022 blir
Tar utgangspunkt i 85% belåning og 2,5 prosent rente. Renteutgifter blir: 247500+37791(mellomfinans)=285300
Leie/fellesutgifter: 178200+11000=189000
Dokumentavgift:75000
Megler:40000
Vedlikehold og påkost 400000
989000 totalt i boutgifter (med skattefradrag hensyntatt)
Nominell verdistigning på 400000 gir bokostnad 8900 per mnd med 5,5 år botid
Nominell verdistigning på 0 gir 14900 per mnd i boutgifter med 5,5 år botid.
Redigert 17.01.2023 kl 00:22
Du må logge inn for å svare
wire1
15.01.2023 kl 19:04
3557
Man kan alltid finne slike eksempler. Men er det representativt for folk flest? Neppe. Skjønner ikke hvilken relevans det har å oppdikte en fiktiv karakter. Om det var et par som kjøpte denne for 3 mill i 2016 må de i så fall ha hatt ufattelig dårlig råd. Hvor har du det fra at vedkommende har brukt 400k på vedlikehold? Hvilken rente har de hatt? Hva er rentefradraget? Hvor mye hadde det kostet å leie noe tilsvarende?
paneldata
15.01.2023 kl 21:00
3462
Jeg vil ikke utlevere folk jeg kjenner her.
Hvorfor må de ha hatt ufattelig dårlig råd fordi de kjøpte slik leilighet? Mange har ikke familiebank og blir begrenset av krav til egenkapital.
I regnestykket er det lagt til grunn 85 prosent belåning og 2,5 prosent boligrente i gjennomsnitt for hele perioden.
Hvorfor må de ha hatt ufattelig dårlig råd fordi de kjøpte slik leilighet? Mange har ikke familiebank og blir begrenset av krav til egenkapital.
I regnestykket er det lagt til grunn 85 prosent belåning og 2,5 prosent boligrente i gjennomsnitt for hele perioden.
Redigert 15.01.2023 kl 21:02
Du må logge inn for å svare
Hassan77
15.01.2023 kl 21:32
3411
Paneldata,
Kan du forklare følgende:
1: Dette er en andelsleilighet. Du har satt opp dokumentavgift 75.000,- Hvordan passer det inn i den meget fiktive historien din?
2: Boligen ble solgt mars 2017 til nåværende eier. I annonsen står det tydelig at bad er pusset opp i 2008 og kjøkken i 2015. Likevel anfører du vedlikeholdskostnader til 400.000,- for denne jobben. Vinduer er byttet og noen strøk 10 liter spann med lady er nok brukt. Kanskje 50.000,- i vedlikehold og påkost. Legg gjerne inn nye (og riktige) tall, kalkuler og oppdater regnestykket ditt.
Kan du forklare følgende:
1: Dette er en andelsleilighet. Du har satt opp dokumentavgift 75.000,- Hvordan passer det inn i den meget fiktive historien din?
2: Boligen ble solgt mars 2017 til nåværende eier. I annonsen står det tydelig at bad er pusset opp i 2008 og kjøkken i 2015. Likevel anfører du vedlikeholdskostnader til 400.000,- for denne jobben. Vinduer er byttet og noen strøk 10 liter spann med lady er nok brukt. Kanskje 50.000,- i vedlikehold og påkost. Legg gjerne inn nye (og riktige) tall, kalkuler og oppdater regnestykket ditt.
baltuz
15.01.2023 kl 21:41
3379
kjøkken byttet i 2015.
balkondører osv bytte i regi av boretslaget og ligger i felleskost .
balkondører osv bytte i regi av boretslaget og ligger i felleskost .
Onkel_S
15.01.2023 kl 21:51
3346
Må si som Hassan77 her. Bruk i hvert fall reelle kostnader.
De 75k skal vekk, men mulig du kan plusse litt på for megler(?). De 400k i vedlikehold/oppgraderinger er vanskelige å få øye på. Borettslaget pusset opp badet i 15, h ilket nok forklarer en del av verdiøkning fra mars 15 til mars 17.
Tar du bort 75k og 275k i vedlikehold blir bokostnadene ca 5000 lavere per måned. Da ville de vel kunne selge for rundt 2,8 og fortsatt ikke komme dårligere ut enn om de hadde leid? På tross av at de har greid å misstime markedet to ganger?
De 75k skal vekk, men mulig du kan plusse litt på for megler(?). De 400k i vedlikehold/oppgraderinger er vanskelige å få øye på. Borettslaget pusset opp badet i 15, h ilket nok forklarer en del av verdiøkning fra mars 15 til mars 17.
Tar du bort 75k og 275k i vedlikehold blir bokostnadene ca 5000 lavere per måned. Da ville de vel kunne selge for rundt 2,8 og fortsatt ikke komme dårligere ut enn om de hadde leid? På tross av at de har greid å misstime markedet to ganger?
Redigert 15.01.2023 kl 21:53
Du må logge inn for å svare
wire1
15.01.2023 kl 22:04
3308
Man trenger da inderlig ikke en familiebank for å finansiere en leilighet til 3 mil når man er et par. Det vil si 450k, eller 225k i EK per pers og en samlet inntekt på 510k for å få innvilget lån på 2,55 mill. I 2016 var fattigdomsgrensen på 294k. Da har man i mitt hode dårlig råd.
Redigert 15.01.2023 kl 22:05
Du må logge inn for å svare
Onkel_S
15.01.2023 kl 23:33
3210
Panel, vi er nok veldig enige i utsiktene for boligmarkedet i 2023, og vi ville nok begge - dersom vi ble spurt - fraråde kjøp i Oslo nå, eller i hvert fall med mindre man gjør et veldig godt kjøp og regner med å bo i boligen i lang tid.
Eksemplet du viser til her kan kanskje virke mot sin hensikt, da eksemplet egentlig mest av alt viser hvor lønnsomt det har vært å være boligeier. Selv med to dårlige timinger er man stadig godt innafor alternativkostnaden leie av samme bolig. Dette fordi renten har vært veldig lav og boligmarkedet ikke hadde priset inn renten før ved inngangen til 2022 (som kjent mener jeg her priset inn de lange renter).
Sommer 2016 var det så ekstremt at man kunne betale både alle renter og fullt avdrag og fortsatt ha lavere likviditetsbelastning enn ved leie, og dermed langt lavere kostnad.
Situasjonen nå er vendt om. Rentene overgår husleien og bokostnaden dermed det samme. Likviditetsbelastningen enda mer. Så er Olav2 og jeg ikke enig i hvor lenge det vil være slik (eller rettere jeg vet at jeg ikke vet og bruker dermed markedet og sentralbankens anslag og regner med at de vet bedre enn jeg).
Eksemplet du viser til her kan kanskje virke mot sin hensikt, da eksemplet egentlig mest av alt viser hvor lønnsomt det har vært å være boligeier. Selv med to dårlige timinger er man stadig godt innafor alternativkostnaden leie av samme bolig. Dette fordi renten har vært veldig lav og boligmarkedet ikke hadde priset inn renten før ved inngangen til 2022 (som kjent mener jeg her priset inn de lange renter).
Sommer 2016 var det så ekstremt at man kunne betale både alle renter og fullt avdrag og fortsatt ha lavere likviditetsbelastning enn ved leie, og dermed langt lavere kostnad.
Situasjonen nå er vendt om. Rentene overgår husleien og bokostnaden dermed det samme. Likviditetsbelastningen enda mer. Så er Olav2 og jeg ikke enig i hvor lenge det vil være slik (eller rettere jeg vet at jeg ikke vet og bruker dermed markedet og sentralbankens anslag og regner med at de vet bedre enn jeg).
paneldata
15.01.2023 kl 23:58
3157
Vel jeg forsøkte finne en leilighet å bruke som eksempel som likner historien til et par jeg kjenner. (Jeg ser at vedlikehold/påkost i leiligheten jeg lenker til ikke matcher historien jeg kjenner).
Nå gjenstår det å se hva leiligheten selges for
Jeg vil legge til flere eksempler etterhvert.
Tittel på tråden står seg, det var en fattigdomsfelle å kjøpe leilighet på tampen av 2016. Folk ble boende trangt for lenge pgs fallet i 2017, og når de nå strever med å få solgt så blir det tøft.
Nå gjenstår det å se hva leiligheten selges for
Jeg vil legge til flere eksempler etterhvert.
Tittel på tråden står seg, det var en fattigdomsfelle å kjøpe leilighet på tampen av 2016. Folk ble boende trangt for lenge pgs fallet i 2017, og når de nå strever med å få solgt så blir det tøft.
paneldata
16.01.2023 kl 00:02
3147
Hvis paret er 27 år, nyutdannede, og ikke har familiebank, da synes jeg man er flink om man har 225 hver seg i EK.
Kallanavn
16.01.2023 kl 00:23
3105
Tittelen på tråden står seg jo beviselig ikke - hvertfall ikke ikke basert på den oppdiktede historien din.
Som flere andre her har etterlyst/påpekt; kan du oppdatere tallene i den opprinnelige posten din slik at du viser et korrekt regnestykke? Og så også forklare hvordan tittelen står seg?
Som flere andre her har etterlyst/påpekt; kan du oppdatere tallene i den opprinnelige posten din slik at du viser et korrekt regnestykke? Og så også forklare hvordan tittelen står seg?
Paragrafen
16.01.2023 kl 00:28
3092
Du synes ikke det begynner å bli litt pinlig da?
Redigert 16.01.2023 kl 02:05
Du må logge inn for å svare
mrpotato
16.01.2023 kl 01:46
3025
Her kommer en annen fiktiv historie, basert på en sann historie, men ikke en sann historie. Oppdiktet, for å holde de jeg kjenner anonyme.
En mann kjøpte en leilighet i 2014, og solgte den i 2022 med 3 millioner i gevinst. Samtidig så bodde han billigere enn om har skulle leid. Det var helt rått!
En annen mann kjøpte leilighet i 2019 og solgte i 2023 med en million i gevinst. Det var også helt rått, han tjente en del på det. I tillegg hadde han også lavere boutgifter i forhold til en som hadde leid en tilsvarende leilighet i den perioden.
Kommer med flere eksempler etterhvert.
En mann kjøpte en leilighet i 2014, og solgte den i 2022 med 3 millioner i gevinst. Samtidig så bodde han billigere enn om har skulle leid. Det var helt rått!
En annen mann kjøpte leilighet i 2019 og solgte i 2023 med en million i gevinst. Det var også helt rått, han tjente en del på det. I tillegg hadde han også lavere boutgifter i forhold til en som hadde leid en tilsvarende leilighet i den perioden.
Kommer med flere eksempler etterhvert.
wire1
16.01.2023 kl 09:30
2861
Nå begynner dette å bli utrolig usakelig og spekulativt, men føler jeg likevel må kommentere. Dersom tilfellet er at de var 27 år og nytutdannet er det ganske sannsynlig at de begge hadde en inntekt nær medianinntekten i 2016, mao. en samlet inntekt på 982 080. En inntekt som kvalifiserer for en langt bedre bolig enn 3 mill. At de valgte å kjøpe med én gang og ikke spare EK har vært et valg. At man er 27 år og ikke spart opp noe EK anser jeg som dårlig. Det betyr at de har hatt 2-5 år uten inntektsgivende arbeid og/eller ikke spart opp noe fra dette. Denne fattigdomsfellen som du så upresist kaller det, har de bare seg selv å takke for.
paneldata
17.01.2023 kl 09:00
2552
Sludder.
Et ekte eksempel: Mann født 1989
19 år gammel (2008) er han ferdig med VGS.
Avtjener verneplikt 2008-2009.
Forbedrer karakterer på Bjørknes 2009-2010. Begynner på medisinstudiet 2010, 21 år gml.
Avlegger medisinsk embedseksamen 2016, 27 år gammel. Deltidsarbeid under studier er brukt til livsoppphold og oppsparing av 250 000kr. Denne unge veltilpassede mannen er samboer med tilvarende veltilpasset og gravid sistesemester medisinstudent på 26 år.
De kjøper i 2016 en liten toromms for å starte sin boligkarriere. De har ikke familiebank. (Mannen har 7 yngre søsken)
Boligen faller kraftig i verdi i 2017, all EK går tapt og de er fortsatt ikke kvitt boligen.
Et ekte eksempel: Mann født 1989
19 år gammel (2008) er han ferdig med VGS.
Avtjener verneplikt 2008-2009.
Forbedrer karakterer på Bjørknes 2009-2010. Begynner på medisinstudiet 2010, 21 år gml.
Avlegger medisinsk embedseksamen 2016, 27 år gammel. Deltidsarbeid under studier er brukt til livsoppphold og oppsparing av 250 000kr. Denne unge veltilpassede mannen er samboer med tilvarende veltilpasset og gravid sistesemester medisinstudent på 26 år.
De kjøper i 2016 en liten toromms for å starte sin boligkarriere. De har ikke familiebank. (Mannen har 7 yngre søsken)
Boligen faller kraftig i verdi i 2017, all EK går tapt og de er fortsatt ikke kvitt boligen.
Redigert 17.01.2023 kl 09:00
Du må logge inn for å svare
Kallanavn
17.01.2023 kl 09:47
2500
Blir vanskelig å ta deg seriøst etter den forrige fiktive historien din med oppdiktede og totalt useriøse tall (som kun ble brukt for å passe inn i narrativet ditt).
Re. denne nye historien du forteller her nå, så høres det definitivt ut som om de har kommet bedre ut av situasjonen ved å eie siden 2016 vs. å leie tilsvarende leilighet i den samme perioden. Men det er vel bare opp til fortellerens fantasi å bestemme hvordan denne historien ender...avhengig av hva som best til narrativet.
Re. denne nye historien du forteller her nå, så høres det definitivt ut som om de har kommet bedre ut av situasjonen ved å eie siden 2016 vs. å leie tilsvarende leilighet i den samme perioden. Men det er vel bare opp til fortellerens fantasi å bestemme hvordan denne historien ender...avhengig av hva som best til narrativet.
baltuz
17.01.2023 kl 09:56
2483
dette paret bør med 6 års nedbetaling av nesten rentefritt lån ha senket gjelden ganske mye? Har de sløset bort pengene fremfor å betale ned avdrag så er det værre.
Onkel_S
17.01.2023 kl 10:42
2444
Du kan egentlig like gjerne skrive at det å ha tatt embedseksamen i medisin er en fattigdomsfelle.
Den er det altså ingen som kjøper.
Et annet - og helt reelt - eksempel her fra.
Par ca samme alder, kun en har embedseksamen i medisin, den andre har anslagsvis medianlønn. Kjøper brukbart men slitt hus, river det, bygger et min. dobbelt så stort og nytt som nå er i ferdigstillelsesfasen.
Ved innflytting har de et verditap på nesten like mye som leiligheten i ditt eksempel er verdt. Dette fordi boligprisene her er mye lavere enn det som det koster å bygge. Derfor blir det stort sett bare bygget helt nye hus hvis et gammelt er blitt skadet ELLER hvis eier har ekstremt god råd og en passe lang tidshorisont.
Poenget er at om så paret i eksemplet har vært uheldige med timingen to ganger så er det ikke noe som alene vil å velte deres økonomi slik at de er fanget i en varig fattigdom. Bevares, de må kanskje akseptere å selge til en pris som gjør at de i 5,5 år har bodd til ca samme pris som hvis de hadde leid, men det er det mange med vesentlig svakere privatøkonomi enn dem som klarer helt fint.
Den er det altså ingen som kjøper.
Et annet - og helt reelt - eksempel her fra.
Par ca samme alder, kun en har embedseksamen i medisin, den andre har anslagsvis medianlønn. Kjøper brukbart men slitt hus, river det, bygger et min. dobbelt så stort og nytt som nå er i ferdigstillelsesfasen.
Ved innflytting har de et verditap på nesten like mye som leiligheten i ditt eksempel er verdt. Dette fordi boligprisene her er mye lavere enn det som det koster å bygge. Derfor blir det stort sett bare bygget helt nye hus hvis et gammelt er blitt skadet ELLER hvis eier har ekstremt god råd og en passe lang tidshorisont.
Poenget er at om så paret i eksemplet har vært uheldige med timingen to ganger så er det ikke noe som alene vil å velte deres økonomi slik at de er fanget i en varig fattigdom. Bevares, de må kanskje akseptere å selge til en pris som gjør at de i 5,5 år har bodd til ca samme pris som hvis de hadde leid, men det er det mange med vesentlig svakere privatøkonomi enn dem som klarer helt fint.
Redigert 17.01.2023 kl 11:14
Du må logge inn for å svare
wire1
17.01.2023 kl 12:39
2385
Det var da voldsomt til bekreftelsestendens. Som Onkel_S påpeker så er ikke boligkjøpet fattigdomsfellen i dette tilfellet, men at de begge studerer medisin, får barn før ferdig utdannet, og må ta opp fag på Bjørknes. Dette er uansett en alderssak. At de er 89- eller 77-modell forandrer ikke på det rent økonomiske rundt boligkjøpet. Du har uansett valgt verste mulig scenario. Forestill deg heller en som tar FGT og 3-årig bachelor. De vil ha en medianinntekt allerede ved fylte 23 år. Hvis dette eksempelet ditt stemmer finner jeg det meget merkelig at et par med høy utdannelse velger å kjøpe en 40 m2 på Oppsal til 3 mill når de venter barn, når de fint kunne leid et større og mer sentralt sted i 6-12 mnd og spart opp den nødvendige egenkapitalen for å kjøpe en større bolig.
Et ekte eksempel: Jeg hadde i en alder av 26 år spart opp EK på over 300k med en helt alminnelig akademisk utdannelse, FGT, og forberedende studier til universitetet.
Et ekte eksempel: Jeg hadde i en alder av 26 år spart opp EK på over 300k med en helt alminnelig akademisk utdannelse, FGT, og forberedende studier til universitetet.
Baltazaris
17.01.2023 kl 22:08
2219
https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=280582635
Denne ble kjøpt i fattigdomsfelleåret 2016 for 4.950 solgt så igjen etter ca 2,5 år på slutten av 2018 for 5.350 altså +400.000 -megler kjøp og salg ca 250.000. Sitter da igjen med +150.000.
Men...om de hadde ventet med å selge denne til krakkåret 2023 så hadde regnestykket blitt annerledes. Ble solgt idag til 7.200.
Ser ikke ut som om leiligheten har blitt påkostet noe særlig siden den ble kjøpt i 2016.
Denne ble kjøpt i fattigdomsfelleåret 2016 for 4.950 solgt så igjen etter ca 2,5 år på slutten av 2018 for 5.350 altså +400.000 -megler kjøp og salg ca 250.000. Sitter da igjen med +150.000.
Men...om de hadde ventet med å selge denne til krakkåret 2023 så hadde regnestykket blitt annerledes. Ble solgt idag til 7.200.
Ser ikke ut som om leiligheten har blitt påkostet noe særlig siden den ble kjøpt i 2016.
Hassan77
17.01.2023 kl 23:36
2148
Antar trådstarter med dette legger denne tråden død da han er mer avkledd enn keiseren. Å hevde at medisin studenter, nå vært leger i 4-5 år er havnet i en farrigdomsfelle og ikke blir kvitt en leilighet til 2.500.000,- NOK er omtrent like realistisk som historiene fortalt av Kreml.
Baltazaris
24.01.2023 kl 19:09
1338
3575, jeg synes den var priset litt billig og regnet med den ville gå over. Den store fattigdomsfellen er å være i leiemarked over alt for mange år.