Edgar A

Olav2
17.10.2023 kl 08:20 188546

Gratulerer Edgar A med en debatt for deg. Her kan du legge ut så mange boligsalg du bare vil uten at jeg sier noe som helst om det til deg - eller til admin. Lykke til med debatten.
Redigert 16.04.2024 kl 23:20 Du må logge inn for å svare
Olav2
21.02.2024 kl 23:49 4274

"Solgt 1,1 mill. over pris­antydning:
Megler friskmelder markedet etter å ha solgt en bolig langt over prisantydning.
Nå mener eiendomsmegler i Sem & Johnsen, Kristine Grønn at boligmarkedet er tilbake."

Megleren Kristine Grønn må vektlegge oppnådd pris kontra prisantydning når kun en omsetning over prisantydning er nok til å friskmelde boligmarkedet.

...

Debattanten Edgar A på Hegnar trekker frem i dag et voldsomt salg hvor omsatt pris havnet mer enn 25 % over prisantydning med kommentaren "dette skjer midt i ett boligkrakk!".

Debattanten Edgar A må vektlegge omsatt pris kontra prisantydning når han trekker frem dette salget så lenge dette med boligkrakket må være ironisk.

...

Eiendom Norges statistikk:

Gjennomsnittlig avvik omsatt pris / prisantydning i januar (i %)
2024: -0,8

2023: -0,3
2022: +3,2
2021: +2,5
2020: 0,0
2019: 0,0

2018: -0,2
2017: +3,9
2016: +2,7
2015: +2,9
2014: -0,1

2013: +4,2
2012: +3,6
2011: +3,0
2010: +1,1
2009: -4,0


Hvorfor vektlegges ikke statistikken over alle registrerte salg når man er så opptatt av at noe selges over prisantydning at kun ett salg er nok for å konkluderer om hele markedet?

Svaret fremstår som åpenbart i form av at man ikke vil dra frem Eiendom Norges statistikk over hele markedet fordi da må konklusjonen bli at man er i et krakk. Januar i år er 7. måned på rad med dårligste omsatte priser i forhold til prisantydninger siden finanskrisen.
Redigert 21.02.2024 kl 23:51 Du må logge inn for å svare
Olav2
22.02.2024 kl 05:17 4196

Gjennomsnittlig avvik pris/prisantydning (i %). Februar (Eiendom Norges statistikk i figur 16)
2023: 0,4
2022: 3,4
2021: 3,2

2020: 0,1
2019: 0,2
2018: 0,1

2017: 3,6
2016: 2,9
2015: 3,4

2014: 0,3
2013: 4,3
2012: 3,7

2011: 3,5
2010: 1,5
2009: −2,2

Oppnådd pris 3,1 % under prisantydning er et boligkrakk verdig Edgar A. Ditt utvalgte salg oppnådde dårligere pris i forhold til prisantydning enn gjennomsnittlig avvik i noen februar siste 15 år, inkludert februar i finanskrisen. Det eneste året med lavere omsatt pris enn prisantydning i februar er i finanskrisen i 2009 med et negativt avvik på 2,2 %. Dvs et negativ avvik 0,9 prosentpoeng lavere enn ved ditt salg.

Ditt salg Edgar A egner seg godt som vitnesbyrd på det pågående boligkrakket.
Olav2
22.02.2024 kl 05:57 4183

Gjennomsnittlig avvik pris/prisantydning. Figur 16 i Eiendom Norges rapport

Måned: 1 ...... 2 ...... 3 ...... 4 ...... 5 ...... 6 ...... 7 ...... 8 ...... 9 ..... 10 .... 11 .... 12

2024: −0,8
2023: −0,2 ... 0,4 ... 1,1 ... 1,6 ... 1,5 ... 0,8 . −1,0 ... 0,0 . −1,0 . −1,4 . −2,0 . −2,6

2022: . 3,1 ... 3,4 ... 3,7 ... 3,5 ... 4,1 ... 3,1 ... 1,3 ... 2,8 ... 1,1 ... 0,0 . −0,8 . −2,2
2021: . 2,5 ... 3,2 ... 3,4 ... 3,5 ... 3,6 ... 3,3 ... 1,6 ... 3,0 ... 2,5 ... 1,8 ... 1,8 ... 0,1
2020: −0,1 ... 0,1 . −0,4 . −1,1 ... 0,1 ... 0,7 ... 0,2 ... 1,7 ... 1,6 ... 1,6 ... 1,7 ... 0,7

2019: −0,1 ... 0,2 ... 0,6 ... 1,1 ... 0,9 ... 0,5 . −0,7 ... 0,7 ... 0,1 . −0,4 . −0,8 . −1,8
2018: −0,1 ... 0,1 ... 0,8 ... 1,2 ... 1,5 ... 0,9 . −0,3 ... 0,9 ... 0,2 . −0,2 . −0,7 . −1,3
2017: . 4,0 ... 3,6 ... 3,2 ... 2,8 ... 2,4 ... 1,2 . −0,4 ... 0,7 ... 0,2 . −0,2 . −0,7 . −1,8

2016: . 2,8 ... 2,9 ... 3,5 ... 4,3 ... 4,7 ... 4,1 ... 2,3 ... 5,5 ... 4,7 ... 3,8 ... 3,2 ... 1,5
2015: . 3,1 ... 3,4 ... 3,7 ... 3,8 ... 3,7 ... 3,2 ... 1,7 ... 3,8 ... 2,5 ... 2,0 ... 2,0 ... 0,6
2014: . 0,1 ... 0,3 ... 1,2 ... 1,7 ... 1,9 ... 1,5 ... 0,9 ... 2,3 ... 2,0 ... 1,8 ... 1,9 ... 0,8

Snitt: .. 1,6 ... 1,8 ... 2,2 ... 2,5 ... 2,5 ... 1,9 ... 0,6 ... 2,3 ... 1,6 ... 1,1 ... 0,8 . −0,3
(2014 til 2019)

Omregning fra avvik til prisendring (i %):
Prisendring = avvik i måneden man ser på + 0,6 - snitt av avvik i årene 2014 til 2019 for samme måned

Omregningseksempel, januar 2024:
Prisendring januar 2024 = -0,8 + 0,6 -1,6 = -1,8 =) boligprisene falt med 1,8 % fra desember 2023 til januar 2024
Redigert 22.02.2024 kl 06:41 Du må logge inn for å svare
Sjoa
22.02.2024 kl 06:23 4182

"Norges Bank: Rundt 35.000 husholdninger kan ha betalingsproblemer med dagens rentenivå"

Renten vil ikke gå fort ned, de lange rentene i USA stiger igjen. Ligger nå på 4.27% 10 år. Hvordan i svarte skal meglere få til prisstigning av denne mixen ?

https://www.vg.no/nyheter/i/ve0plp/norges-bank-rundt-35-000-husholdninger-kan-ha-betalingsproblemer-med-dagens-rentenivaa
Redigert 22.02.2024 kl 06:23 Du må logge inn for å svare
Olav2
22.02.2024 kl 06:52 4162

De lange rentene i Norge stiger også igjen Sjoa. Nå er 10-års statsrenten i Norge 3,85 % etter at den var helt nede på 3,21 % 3. januar. Dagens 10-års rente må man tilbake til januar 2010 for å finne høyere hvis man ser bort fra at den var høyere enn i dag ca 3 måneder i august til oktober i fjor.

Meglerne har fortsatt suksess med å lure stort sett alle med de spinnville prisstatistikkene som ikke er justert for at det som selges i dag ikke er likt bl.a. med hensyn på størrelse, kvalitet og alder som det som ble solgt før renten gikk i himmelferd. Det kan godt tenkes at meglerne fortsetter å ha suksess mange måneder til. For den saks skyld kan de ha suksess for alltid med sin statistikkløgn hvis f.eks. det dukker opp en finanskrise i år som vil skjule det som har skjedd frem til nå.
Redigert 02.03.2024 kl 16:08 Du må logge inn for å svare
A-Spekulant1
22.02.2024 kl 08:22 4094

Det er 2,5 millioner husholdninger det vil si at bare 0,714 % har betalingsproblemer, høres litt lavt ut ?
Slettet bruker
22.02.2024 kl 19:09 3829

Ca. 2% er NB tall, rapportert på nrk. Lo økonom i harnisk over renteutvikling, gidder ikke finne link, så det sier jo noe om hvordan årets lønnsoppgjør ligger ann. Jeg tror på fremdeles lønnsnedgang og høy inflasjon. Noen må betale for å få den ned, og da er den enklest å angripe middelklassen. Flest av oss, og ikke snakker dem med oss utenom hvert fjerde år.

Tror ikke politikere tørr å begynne på det virkelige problemet, altså for høy gjeldsgrad og konsum, da vår økonomi i høy grad er basert på gjeld og konsum. Som med boligprisvekst som fører til «økt psykologisk rikdom,» kan prisnedgang på bolig ha en psykologisk snøballeffekt i sakte motbakke. Folk sparer, da går mange bedrifter konkurs.

https://www.nrk.no/nyheter/norges-bank_-rundt-35.000-kan-ha-betalingsproblemer-1.16773454

https://www.bdo.no/nb-no/bloggen/antallet-konkurser-fortsetter-a-%C3%B8ke
Olav2
23.02.2024 kl 09:00 3598

Øvrige kunder
Veiledende priser. Vi vurderer hver lånesøknad individuelt.
Lån over kroner 4.000.000
Nominell rente 6,09 %, effektiv rente 6,30 %
Lån kroner 2.000.000 - 4.000.000
Nominell rente 6,15 %, effektiv rente 6,40 %
Lån under kroner 2.000.000
Nominell rente 6,34 %, effektiv rente 6,62 %
Alle priser inntil 75 % av markedsverdi.
Ved over 75 % av markedsverdi er prisen 0,10 prosentpoeng høyere
https://www.dnb.no/lan/priser

Øvrige priser
Normalt må du ha minimum 15 % egenkapital. Mulig å låne over 85% av boligverdi med tilleggssikkerhet.
Priseksempel for boliglån med flytende rente
Nominell rente Effektiv rente
Innenfor 75% av markedsverdi
Over kr 4.000.000 6,09 % p.a. 6,30 % p.a.1)
Mellom kr 2.000.000 og kr 4.000.000 6,15 % p.a. 6,40 % p.a2)
Under kr 2.000.000 6,34 % p.a. 6,60 % p.a.3)
For lånebeløp over 75 % av boligverdien er prisen 0,10 prosentpoeng høyere.
https://www.nordea.no/privat/vare-produkter/lan-og-kreditt/boliglan/boliglansrente.html

De 2 største bankene i Norge, med samlet markedsandel på 40 % av boliglånsmarkedet, har nå identiske annonserte boliglånsbetingelser for normale kunder.

Billigste boliglån for normale kunder oppnås hvis man låner over 4 millioner kroner og innenfor 75 % av boligens markedsverdi:
- nominell rente: 6,09
- effektiv rente: 6,30

Dyreste boliglån for normale kunder oppnås hvis man låner under 2 millioner kroner og over 75 % av boligens markedsverdi:
- nominell rente: 6,44
- effektiv rente: 6,72

I september 2021 var, i følge SSB, gjennomsnittsrenten på nye boliglån 1,72 % som medfører følgende:

De to største bankene i Norge, som dekker 40 % av boliglånsmarkedet, har nå en effektiv rente på små lån over 75 % av markedsverdi på nøyaktig 5 prosentpoeng høyere rente enn hva gjennomsnittlig lånerente var for 2 år og 5 måneder siden.

Bruker man den 5 % høyere boliglånsrenten i beregningen av en boligeiers økte finanskostnader så har de siste drøyt 2 årenes renteøkning økt finanskostnaden for en gjennomsnittlig boligeier i Oslo (6 millioners bolig):

300 tusen kroner per år før skattefradrag, eller 25 tusen kroner per måned
234 tusen kroner per år etter skattefradrag, eller 19,5 tusen kroner per måned

Legger man til grunn en gjennomsnittlig marginalskatt på 45 % må man tjene 425 tusen kroner mer per år for å kompensere for de økte finanskostnadene renteoppgangen har dratt med seg i Oslo. Dvs drøyt 35 tusen kroner per måned.

Man må ha økt lønnen med en sykepleierlønn siste 2 år og 5 måneder for å dekke de økte finanskostnadene renteoppgangen har dratt med seg for en gjennomsnittlig oslobolig.

På toppen kommer verdifallet som de økte finanskostnadene drar med seg.

Et verdifall eiendomsmeglerne skjuler i sine boligstatistikker, ujustert for endringen i det som omsettes, og som de sier heller ikke vil dukke opp nå når styringsrenten har toppet ut. Tvert imot vil boligprisene stige i eiendomsmeglerverden så lenge det igangsettes så få nye boliger og det importeres så mange fra Ukraina. Stige bekymringsmessig mye i et land hvor man i eiendomsmeglernes verden etterspør nøyaktig like mye bolig som før etter at finanskostnadene for en gjennomsnittlig hovedstadsbolig har økt med en sykepleierlønn.
Redigert 23.02.2024 kl 09:10 Du må logge inn for å svare
Utleier
23.02.2024 kl 12:02 3482

Som utgått og gammel bankmann klarer jeg ikke helt å la være å kommentere.

Gjennomsnittlig belåningsgrad for NYE nedbetalingslån ligger rundt 63% og for boligkreditter på 46% i følge Finanstilsynets siste årsrapport. Gjennomsnittlig belåningsgrad for alle løpende lån ligger vesentlig under dette fordi mange lån er godt nedbetalt og man har fått være med på boligprisoppgang - det siste jeg så fra for noen år tilbake var gjennomsnittlig belåningsgrad mellom 40 og 45%.

Bruker man snittpris i Oslo rundt 6.400.000 og benytter gjennomsnittlig belåningsgrad på 63% for NYE nedbetalingslån får man et lån på 4.000.000. Over 90% av lån i Norge er annuitetslån. Ser man på et annuitetslån over 30 år på 4.000.000 vil en renteøkning fra feks 2% til 7% gi økt månedlig betaling fra 14.800 til 26.800 / på årsbasis blir det 144.000 i økning. Skatten reduseres med 43.500 / netto 100.500. Eller 8.375 i måneden.

Selv har jeg lån i en av de nevnte banker og har sett renten min gå fra 1,5% til 5,44%. Altså snaut 4%. Måtte prute for å få "bankens beste rentte". Ser at det er mulig å få 5,25% enkelte steder - gitt medlemsfordel. Men bankene skal ha testet alle lånekunder for 5% renteoppgang så bruk gjerne det.

Om det hadde vært slik for gjennomsnittbeboeren i Oslo som det som beskrives over med økning i lånekostnader på 300.000 er jeg helt enig i at det ville bli en kraftig prisjustering og høyst sannsynlig "krakk". Men slik er det ikke - annuitetslån er både en velsignelse og forbannelse litt avhengig av hvor man "står.".Både renteoppganger og rentenedganger glattes ut ved at avdragsdelen justeres. I dette eksempelet reduseres månedlig avdrag fra litt over 8.000 til 3.500 . Rentedelen øker fra 6.700 til 23.300. Så om man ser på avdrag som sparing reduseres sparingen kraftig.

At livreimen strammes inn for mange med bolig og lån med den renteoppgangen vi har vært igjennom er helt sikkert. At enda flere stenges ute fra å bli boligeiere i Oslo er enda sikrere - spesielt for 1 lønns husholdninger.



Redigert 23.02.2024 kl 12:29 Du må logge inn for å svare
Bullmarked
23.02.2024 kl 12:46 3431

Nordmenn er en nasjon av gamblere og skiller seg kraftig ut fra resten av verden. Nordmenn er kjent for sin tro på å være best, og har så stor tro på seg selv at det å binde både strømpris og boligrente blir sett på noe tullinger gjør. Nordmenn er nemlig bedre enn systemet. Resultatet er klodens mest forgjeldede folkeslag.

Spør du vanlige folk vil svært mange mene at å hive 100.000 inn i aksjer er gambling, spør du de samme om bolig er det ikke gambling å spekulere med alt man eier og har i rentespørsmålet. Mener det er rundt 95% som har flytende rente i landet, antakelig de samme som anser all annen plassering av penger som gambling.
Bare som nært som Danmark og Sverige er tallene nærmere 60%. Kanskje det er Nordmenns overtro på egne evner som også skaper problemer.

Redigert 23.02.2024 kl 12:46 Du må logge inn for å svare
Olav2
23.02.2024 kl 13:48 3394

Finanskostnaden er på prisen/verdien utleier, dvs både på lånt kapital og egenkapital. Du har regnet på likviditetsbelastningen for en med drøyt 60 % lånekapital og gratis egenkapital.
landis
23.02.2024 kl 13:49 3419

Du har helt rett.
Men det blir et litt skjevt bilde å slå alle under en kam.

For førstegangskjøpere er ikke regnestykket like rosenrødt. Her er belåningsgraden høyere og renten likeså. I tillegg treffer stresstesten disse enda hardere siden renten er høyere.

Det er vel greit å anta at førstegangskjøperne er en vesentlig del av prisdriverne i Oslo. Og denne delen av markedet får det tøffest rent økonomisk.
I praksis vil neppe husholdningene i Oslo kunne bygge noe særlig egenkapital bare ved å bo i boligen de neste årene, gitt at renten forblir høy. De må faktisk betale ned på gjelden for å øke EK, noe som for de aller fleste vil være et nytt fenomen.
Hva vil dette gjøre med omsetningen og prisveksten
?
finno
23.02.2024 kl 14:07 3401

Ja Sjoa, mindre enn 1,0% av norske husholdninger har betalingsproblemer. Trolig er Norge i verdenstoppen når det gjelder å ha få husholdninger med betalingsproblemer. Er det ikke fantastisk, Sjoa?
Utleier
23.02.2024 kl 14:16 3372

Veldig sunt å bli vant til å nedbetale på gjeld - tidlig - det er jeg helt enig i !

Og min lille erfaring med de førstegangkjøperne jeg kjenner er at de gjør det / mest gjennom annuitetslån.....om enn mindre nå med høyere rente. Om vi skal over på synsing - tror jeg vel på noe rentedegang de neste 1-2 år, men kanskje ikke mer enn tilsammen 3-4 x 0,25 ? Så rentene vil forbli "høye - men ganske normale egentlig. Boligprisvekst vet jeg ikke noe om - men kanskje KPI (+) i Oslo gitt at det bygges lite, rentene skal litt ned og at vi omsider får litt reallønnsvekst - muligens? De har jo bommet på det med reallønnsvekst i flere år nå.

Blir det mer overføring av verdier til neste generasjon de neste årene ? / har en følelse at mange vil sikre seg i forhold til mulig gjeninnføring arveavgift. Vet ikke om det blir stort nok i omfang til å ha markedseffekt i boligmarkedet. Men kanskje ?

Jeg er egentlig ikke så veldig sikker på noe jeg da.....som du skjønner. Nå blir det en liten treningsøkt. Det er jeg sikker på.
finno
23.02.2024 kl 15:17 3340

Takk for at du korrigerer Olavs krisemaksimering her, Utleier.
finno
23.02.2024 kl 15:28 3336

Du overser at hundretusenvis av oss "gamblere" har opparbeidet oss tosifrede millionverdier bare ved å bo, Bullmarked. Forstår at det er bittert å ha gått glipp av dette.
landis
23.02.2024 kl 15:39 3369

Begge påstander er riktige. Den ene basert på serielån og den andre på annuitetslån.
Sistnevnte forskyver i større grad utgiften til senere.
Utleier
23.02.2024 kl 16:19 3351

Andelen som tar serielån i det norske boliglånsmarkedet er tilnærmet 0. Det som er litt interessant er sånne "dyr" som meg som har boligkreditt. De utgjør mellom 5-10% av markedet. Har man feks en boligkreditt på 4.000.000 og renten går fra 2 til 7% øker rentene fra 80.000 til 280.000 / altså en ØKNING på 16.667 i måneden / 13.000 etter skatt. Som er nesten 5.000 mer enn økningen for annuitetslånet. De fleste som har boligkreditt har en ryddig økonomi og belåning skal være innenfor 50-60%, men dog. Har man lagt til seg dyre vaner må man kanskje legge om litt..
finno
23.02.2024 kl 16:57 3307

Den "gamle" bankmannen skriver: "Andelen som tar serielån i det norske boliglånsmarkedet er tilnærmet 0." Synes du at regnestykket Olav2 presenterer er relevant, eller at det trygt kan betegnes som krisemaksimering, landis?
Redigert 23.02.2024 kl 17:33 Du må logge inn for å svare
Utleier
23.02.2024 kl 17:13 3351

Vil bare si at jeg har sans for Olav2 og Landis engasjement og innlegg. Uten litt forskjellig syn/vinklinger blir det ikke noe «utvikling». Jeg er her innemellom for å lære litt / ikke for å overbevise noen om noe eller vinne en diskusjon. / og personlig oppnår jeg læring ved å tenke gjennom mine «vedtatte sannheter» noen ganger til. Det er ikke så dumt. God helg fra sør.
landis
23.02.2024 kl 18:55 3276

Hvis rentenivået vedvarer. Og lønnsveksten blir laber, om så negativ reallønnsvekst, så vil Olav2 sitt regnestykke bli stadig mer og mer aktuelt hva gjelder husholdningenes økonomi.

Nå bør det også påpekes at rentene ut til låntaker ikke har nådd toppen og neppe gir full effekt før til sommeren.
Husholdningenes økonomi i år avhenger veldig mye av årets lønnsoppgjør.
Og kronen. Som fortsatt er veldig svak.
Innskuddsrentene skal betydelig opp fremover, dette må dekkes av låntakerne.
Slettet bruker
23.02.2024 kl 20:04 3235

Tror også innskuddsrenten skal opp, spesielt i «nisjebankene» og mindre sparebanker. Har en del egenkapitalbevis, vurderer nedsalg. Spesielt synes jeg ulik beskatning på aksjegevinst og rentefond favoriserer rentefond. Mange indeksfond har for høy aksjeandel i mag 7. det har gått strålende hittil, men har litt høydesyke. Mer tro på India, mer om det geopolitiske nederst.

Statsrenter og kostnaden for obligasjonslån blir stadig mindre hyggelig for bedrifter. Dem som har høyrentefond eller sjekker utviklingen på disse siste året ser en hyggelig tendens. Hvorfor ha aksjefond med høyere beskatning?

Vet ikke med inflasjonen, kostnadene for elektrisitet gikk ned i fjor på vår og sommer? Selv om prisene var historisk høy. Matprisene går ikke ned, samme med drivstoff på tross av volatil oljepris.
Tror på «moderasjon» i lønnsoppgjøret og negativt oppgjør når årsregnskapet legges frem i starten av 25. alt stiger unntatt lønna til vanlige folk.

Vi får se hva som skjer med boligprisene. En ting som i hvert fall er sikkert er at verdenssamfunnet fryser, Ukraina, Palestina og Taiwan, Iran ++, og da blir periferiøkonomier som Norge ikke tiltrekkende for verdens investeringseuro og dollar. Kronen forblir svak. På grunn av det geopolitiske tror jeg inflasjonen vil spise stadig mer sv folk sin økonomi, på tross av eventuell rentenedsettelse i september. Tror ikke vi ser noe før det
Redigert 23.02.2024 kl 20:13 Du må logge inn for å svare
landis
24.02.2024 kl 00:03 3098

Du kan med fordel diskutere sak fremfor person hvis du har ønske om å bli tatt noe mer setiøst.
Så langt fremstår du definitivt som en bortskjemt dritonge med fersk ladning i bleien.
landis
24.02.2024 kl 00:05 3239

Er dette noe du ser for deg kan forekomme i fremtiden med dagens økonomi og rente.? At man kan bo seg rik og ekstremt deilig for skattemyndighetene altså.
I så fall, på hvilken måte.. ?
Bullmarked
24.02.2024 kl 08:26 3130

Gjeeesp. Mulig det var noen enestående år i markedet, som kom fordi penger var billige, virker som du tror det er en normal. På tross av dette er likevel bolig den dårligste investeringen de siste ti år, og er fremdeles den dårligste investeringen det er mulig å gjøre. Det du ikke nevner er at dere stort sett er blakke og må ty til gearing av egenkapital for å tjene noen kr, litt som belånte pengespill. Er derfor det er eneste mulighet for litt enkle investorer : )
Sjoa
24.02.2024 kl 08:38 3152

LOL :)
Ja, det høres ut som at dette er normalen. Enkelte er så tette i hodet at det er flaut.
Bo seg rik, da er da bare gi gode råd til oslo øst med flere. De lave rentene som har vært vil trolig aldri komme tilbake for så lange tidsperioder.
Det er ikke sunt for økonomien, det skaper bobletendenser som kan sprekke altfor stygt. Enkelt å avskaffe fattigdom med den oppskriften!
Olav2
24.02.2024 kl 10:00 3108

Et boligkjøp til 6 millioner kroner medfører fremtidige rentekostnader på lånet og at man mister fremtidige inntekter fra egenkapitalen. Forutsetter man 6,72 % i veid gjennomsnitt mellom lånerentesats og egenkapitalavkastning i prosent så medfører boligkjøpet:

6.000.000 kroner x 6,72 % = 403.200 kroner i sum årlige lånekostnader og tapt egenkapitalavkastning.

Forutsetter man 1,72 % i veid gjennomsnitt mellom lånerentesats og egenkapitalavkastning i prosent da styringsrenten var null så medførte et 6 millionerkjøp dengang:

6.000.000 kroner x 1,72 % = 103.200 kroner i sum årlige lånekostnader og tapt egenkapitalavkastning.

Forskjellen mellom i dag og da styringsrenten var null i sum årlige lånekostnader og tapt egenkapitalavkastning blir da:

403.000 kroner - 103.000 kroner = 300.000 kroner

Med 22 % skattesats på nettoinntekt blir nettoeffekten etter skatt:

300.000 kroner - 0,22 x 300.000 kroner = 234.000 kroner

Med 45 % marginalskattesats må man tjene følgende ekstra per år for å dekke den økte årlige sum lånekostnader og tapt egenkapitalavkastning som renteoppgangen har dratt med seg:

234.000 kroner / (1 - 0,45) = 425.455 kroner

...

Selger man en bolig for 6 millioner kroner så skjer nøyaktig det omvendte hvis man legger inn samme rentesatser. Dvs at man får en fremtidig årlig sum redusert lånekostnad og økt egenkapitalavkastning på 403 tusen kroner som er 300 tusen kroner mer enn man fikk da styringsrenten var null. Som er 234 tusen kroner etter skatt og som tilsvarer 425.455 lønnskroner med 45 % marginalskatt.

...

Dette er ingen svartmaling av situasjonen, men kun en beregning av de økonomiske effektene av en boligomsetning til 6 millioner kroner i dag kontra da styringsrenten var null.

...

For de store utleierne med Heimstaden i spissen er forskjellen mellom før og nå enda mer dramatisk så lenge deres rentesats har steget langt mer enn hva boliglånsrenten har steget. Det medfører at Heimstaden har stoppet alt kjøp og har rigget seg for å selge. Slik stort sett alle store utleiere har gjort.
Redigert 24.02.2024 kl 10:10 Du må logge inn for å svare
finno
24.02.2024 kl 11:02 3054

Veldig mange av oss i min generasjon har bodd oss både gjeldfrie og rike ved å være aktive gjerne i både bolig- og fritidsboligmarkedet Sjoa, så det er sikkert mye sannhet i det gamle ordtaket som sier at "De dummeste bøndene får de største potetene". At dere i krakk-intelligentsiaen kjemper febrilsk for å bevise at det å være leietaker er veien til økonomisk lykke, får stå for deres del.
Olav2
24.02.2024 kl 12:12 2993

Det var suksessrikt å være boligeier da lånerenten var lav. Det er en økonomisk katastrofe å være boligeier i dag når lånerenten er høy.

Det er i hovedsak to typer i dag av de som var med på suksessen frem til renteoppgangen:
1. De smarte: de som har forstått at renteoppgangen har snudd på suksessoppskriften og derfor har solgt
2. De som taper egenkapitalen i rekordfart: de som ikke har forstått at renteoppgangen har snudd på suksessoppskriften og forblir med den katastrofalt dårlige investeringen det er å eie bolig i dag.

Kategori 2 virker å være størst både her og i samfunnet forøvrig.
landis
24.02.2024 kl 12:37 2969

Godt å høre at du har gjort deg gode penger på gode investeringer innenfor eiendom for en del år tilbake.
Særlig innenfor fritidsbolig!

Med over til nuet.
Hvordan har formuen deres utviklet seg de siste 2-3 årene.
Har verdien økt videre?
Det er muligens frekt, men jeg er ganske sikker på at formen din har tapt seg minst 10% i forhold til inflasjonen. Meget sannsynlig en del mer om du har båt og fritidsbolig/hytte.
Men det er en trøst for de fleste i din situasjon (tungt lastet i eiendom) at lønnsøkningen gjør det minste smertefullt å betale avdrag.
Apropos. De fleste kommuner i Norge er blakke, regn med at beskatningen øker fremover.

Investering i bolig og eiendom, utenom eget hjem, har ikke vært spesielt vellykket i den senere tid.
Men det snur kanskje opp igjen, og da sitter du jo fint i det.
Redigert 24.02.2024 kl 12:38 Du må logge inn for å svare
Edgar A
24.02.2024 kl 13:11 2968

😅😅
Olav her overgår du deg selv😂

Du mener alle skal skal selge for å bli leieboere som deg og Landis?fordi renten har gått litt opp.

I Oslo finnes det 2 typer mennesker,dem som eier og dem som leier,leieboerne har null status i samfunnet.
Dem som eier blir anerkjent men samtidig offer for misunnelse fra sånne typer som dere to.
Sjoa
24.02.2024 kl 13:44 2976

Du er så dum at du påstår jeg har sagt det også, du er potte tet og ufyselig i hele ditt vesen. Jeg har hjerne til å se en sak fra flere sider. Det gjelder ikke bare boligmarkedet. Og siden du sier at jeg har sagt det kan jeg fortelle deg at jeg skjønner hva Olav2 mener. Til en viss grad kan det stemme, men en skal være heldig med å leie da. Og da aksepterer du neppe beste standard. Å leie var også alternativ for meg, men jeg fant noe billig. Selv der har jeg tapt på å kjøpe en billig bolig, men i forhold til å leie så vil jeg si det er stort sett det samme. Ikke tror jeg på krakk heller, jeg har sagt det vil gå sakte nedover. Jeg tror på oppgang en gang i 2025. Så får tiden vise om det blir feil eller riktig. Bommer jeg med noen prosenter er det også greit. Men oppgangen i januar tar jeg med en stor klype salt. Det gjelder allefall ikke i mitt område. Jeg følger med på boligmarkedet og er på kjøpern (i teorien). Men har fryktelig god tid.

Til dere andre. Det vil lønne seg trolig å eie bolig over tid, det viser historien og det vil nok fortsette, men den økningen vi har vært vitne til på boligmarkedet tror jeg og håper er over. 2 - 5 % opp er nok i massevis, jeg tror også det er mer sunt for systemet og samfunnet.
Redigert 24.02.2024 kl 13:49 Du må logge inn for å svare
finno
24.02.2024 kl 13:55 2991

Mange av oss, (du også Olav2 på Åssiden i Drammen) har gjort eiendomsinvesteringer både på 70-80 og 90-tallet, og har dermed opplevd og overlevd svært varierte rentenivåer. De smarte har gjort det stikk motsatte av det du sier i ditt pkt. 1 - de har ikke solgt, men sittet gjennom rentenivåer på det dobbelte av dagens.

Å kalle dagens lånerentenivå for høyt, er jo totalt historieløst. Det er en betingelse for en sunn makroøkonomi at det koster å låne penger, det bør riksbankene ha lært nå, slik at vi forhåpentligvis får beholde dagens nivå som normalen i mange år fremover.

finno
24.02.2024 kl 14:37 2959

Du er forumets beste på personkarakteristikker og utskjelling, Sjoa - det skal du ha!

På vegne av "dere andre" vil jeg takke for gode råd fra en som "har hjerne til å se en sak fra flere sider".
Mr Karma
24.02.2024 kl 15:44 2891

Dessverre tror at om noen år kommer vi til å oppleve en helt vill oppgang i eiendom når all gjeld skal inflateres bort av det offentlige. De sørger bare for at noe annet går ned, så ser ikke den offisielle inflasjonen så ille ut. Ja, jeg har mistet det meste av tilliten til myndighetene. Jeg tilhører en voksende gruppe dessverre.

Særlig i områder der det er jobber vil det stige. NAV er også mye hardere til å tilby jobb langt fra bostedet med trussel om å stoppe dagpengene. Det tror jeg blir bare hardere med tiden. Mye av denne jobbe hjemmefra - trenden tror jeg ikke på. Hvem er det til syvende og sist bestemmer hvor du skal jobbe? Jo, arbeidsgiveren. Over tid er det endringer/utskiftinger på hovedbasen og den som sitter i periferien blir stadig mer marginalisert. Men jeg har tro på mye mer av det amerikanerne kaller "gig-økonomi" . Eller et slags mangesysleri som innhenter inntekten der hjemmet blir basen. Å ha eget firma kommer til å bli helt vanlig, fordi det kommer til å bli nødvendig for en stor prosent av befolkningen. Altså ser jeg for meg et behov for mer plass, eller leilighetshotell. HVIS systemet velger å gå i retning av mer hjemmejobb, bl.a. miljø, bedre tilgang på arbeidskraft, sosiale trender o.l.

For hvis arbeidsgiverne begynner å presse på hjemmejobb, bl.a. også med offentlig press (mijø)så vil flere våkne opp til spørsmålet om "hvorfor skal jeg betale renter og avdrag på kvadratmeter som jobben legger beslag på?". altså press på boligmarkedet. Kanskje kontor går ned og bolig opp?

Uansett så viser boligmarkedet styrke i denne renteoppgangen (p.g.a. underliggende styrke), eller så venter vi bare på en eller annen oppvåkning som legger til rette for kraftig fall. i mitt lille marked har det kviknet veldig til siste 2-3 uker. plutselig blir mye solgt. Unntatt næringseindom.
A-Spekulant1
24.02.2024 kl 16:18 2897

Tror du er inne på noe med for høyt konsum, mange sliter med å opprettholde levestandard nå, derfor er tallet med 0,7 eller 2% overaskende lavt ift betalingsproblemer.
Men levestanstardenden til de som klager er fortsatt skyhøyt over det vi som er over 30 er vant med (i snitt selvsagt) som jeg som er 50 år måtte en jobbe 3 ganger så mye for en dårligere matkurv en det som er vanlig i dag, en familiefar måtte jobbe et par uker for å kjøpe en sykkel til poden etc
Ikke det at jeg tror at folk skal leve som tidligere å bruke alt på bolig men det er sentralt i nordmends mindsett å skaffe seg egen bolig.


Høy er renten egentlig ikke da den er noe lavere en snittet fra 1984(Kilde Norges banks rentebeslutninger)
Inflasjonen spiser opp det høye boligprisene vi hadde i 2021/2022 alene (Nesten 10% lønnstigning i 23 men antagelsene fra 24)

Får vi nedgang har vi pris bonanza igjen desverre !!!
Redigert 24.02.2024 kl 16:21 Du må logge inn for å svare
ohorsberg
24.02.2024 kl 17:58 2811

Vel. Du ‘glemmer’ å nevne noe om hvor mange år forut for disse, hvor boligpriser har steget langt utover KPI 🤔🤔??
Redigert 24.02.2024 kl 17:58 Du må logge inn for å svare
ohorsberg
24.02.2024 kl 18:07 2917

Vel. Kanskje er ikke rentenivået nominelt så høyt nå. Men rentenivå nominelt er ikke alltid en hel sannhet, når man skal sammenligne. Rentebelastningen er nå betydelig høyere enn hva man skulle tro, om man kun ser på den nominelle prosent-satsen….

Hvor stor andel av månedlig median-inntekt går nå med til løpende betjening av lån, relativt til historisk tidslinje?? Inflaterte boligpriser har ført til at folk er fanget i historisk høye lån relativt til utvikling i median årsinntekt.

Hvor skal driverne komme fra til å blåse mer luft i såpeboble nå?
Redigert 24.02.2024 kl 18:11 Du må logge inn for å svare