Edgar A

Olav2
17.10.2023 kl 08:20 183082

Gratulerer Edgar A med en debatt for deg. Her kan du legge ut så mange boligsalg du bare vil uten at jeg sier noe som helst om det til deg - eller til admin. Lykke til med debatten.
Redigert 16.04.2024 kl 23:20 Du må logge inn for å svare
landis
08.01.2024 kl 21:53 4193

Hadde vært gøy om du kunne gått litt inn på hvordan du mener dette gildet skal finansieres... ?
Det må jo kjøpere med penger på bok og finansieringsbevis til for å øke prisene, hvor mener du disse skal komme fra?
DividendYield
08.01.2024 kl 22:12 4165

Han kan sikkert svare selv, men i verdens rikeste land med så å si fraværende arbeidsledighet bør det vel kunne finnes kjøpere?
Olav2
08.01.2024 kl 22:36 4131

Osloboliger hadde i følge Eiendom Norge en gjennomsnittspris på 6,7 millioner kroner i desember 2023. Med 6 % finansieringskostnader blir årlig finanskostnad 402 tusen kroner, eller 33,5 tusen kroner per måned. Tillagt driftskostnader, inkludert energi, og fratrukket effekten av skattefradraget blir den årlige kostnaden for en gjennomsnittlig bolig i oslo 400 tusen kroner eller 33 tusen kroner per måned.

Før verdiendring koster en gjennomsnittsbolig i Oslo 400 tusen kroner i året.

HVOR STOR ANDEL AV OSLOS BEFOLKNING TAR SEG RÅD TIL 33 TUSEN I MÅNEDLIGE BOKOSTNADER FOR EN GJENNOMSNITTLIG BOLIG?!?

En 1-roms leilighet i Oslo på ca 30 kvm koster i dag 4 millioner kroner som gir 240 tusen kroner i årlige finanskostnader, eller 20 tusen kroner per måned. Tillagt driftskostnader, inkludert energi, og fratrukket effekten av skattefradraget blir den årlige kostnaden for en gjennomsnittlig dyr 30 kvadratmeter stor bolig for en som etablerer seg for 1. gang 240 tusen kroner, eller 20 tusen kroner per måned.

HVOR STOR ANDEL AV OSLOS FØRSTEGANGSETABLERERE TAR SEG RÅD TIL 20 TUSEN KRONER I MÅNEDLIGE BOKOSTNADER FOR EN BOLIG PÅ 30 KVM?

Svaret på begge de uthevede spørsmålene er VELDIG LITEN ANDEL. Og da vet man hvilken vei boligprisene har satt retningen.

DAGENS BOLIGPRISER X DAGENS RENTENIVÅ = ALT FOR DYRT Å BO
Redigert 08.01.2024 kl 23:52 Du må logge inn for å svare
Sjoa
08.01.2024 kl 23:11 4083

Han her kjøper neppe. Mange sier på tråden at de som ikke bruker penger fornuftig havner i gjeldsfella. Begynner bli mange som er ufornuftig her på berget.

https://www.finansavisen.no/bolig/2024/01/07/8079090/kjempetap-pa-dekningssalg-boligkrisens-forste-offer
Redigert 08.01.2024 kl 23:11 Du må logge inn for å svare
Edgar A
09.01.2024 kl 01:16 3996

Som jeg har sagt før!!!
Meget stor andel av Oslo folk har en høy egenkapital.

Selvfølgelig er det mange uten egenkapital som må leie og kanskje aldri kommer inn i markedet.
15% av Oslos befolkning kan kjøpe for 18 mill el mer,bare ment som ett eksempel.
doctor
09.01.2024 kl 07:26 3864

mange på visninger men lite budrunder. Vatne tvangsselges, Tollefsen skal kanskje ut med flere tusen leiligheter i oslo. Mange unge sliter skikkelig med boliglånet og ber om avdragsfrihet. Mye av egenkapitalen på 18 mill som Edcar snakker om er bundet i eiendom som skal halveres i verdi.
Når verdens gjeldspiral skal "unwindes" blir 80 tallet bare en blek kopi.
USA hevet just nå gjeldstaket for n-te gang - USA er konk, just face it. Vil aldri være i stand til å betale renter på sin egen statsgjeld - langt mindre betale ned på gjelden - trykker penger for å kunne betale sine renter - ganske smart egentlig.
Slettet bruker
09.01.2024 kl 08:14 3864

"– Utgifter knyttet til bolig har økt for de fleste i Norge de siste to årene. Økningen er spesielt sterk for eiere med større boliglån, mens boligeiere uten boliglån og leiere har hatt en langt mindre økning i boligutgifter, sier Kristina Støren, rådgiver i Statistisk sentralbyrå.

Omtrent tre av fire norske husholdninger eier boligen sin. Siden styringsrenten lå på null prosent i 2021 har rentesatsen på boliglån økt i takt med økninger av styringsrenten. Rentenivået på boliglån er en viktig faktor for eierhusholdningers totale boutgifter, og tallene fra Levekårsundersøkelsen viser hvor mye eieres boutgifter har økt i perioden.

De årlige totale boutgiftene for eiere i alt var på 154 700 kroner i 2021 (i 2023-kroner), mot 176 000 i 2023. Dette tilsvarer en økning på 14 prosent. Regner vi om til månedlige kostnader, har de økt fra 12 900 i 2021 til 14 700 i 2023. Dette er imidlertid gjennomsnitt for alle eiere, og det er store variasjoner i utgifter basert på blant annet om man har boliglån, og hvor stort lånet er."

https://www.ssb.no/bygg-bolig-og-eiendom/bolig-og-boforhold/statistikk/boforhold-levekarsundersokelsen/artikler/kraftig-okning-i-bokostnader-for-boligeiere
landis
09.01.2024 kl 08:24 3864

Boligmarkedet i Oslo er mer enn noe annet sted i dette landet en pyramide.
Hvis ingen har råd til å kjøpe de minste boligene, vil ikke de som bor i de minste boligene få råd til å kjøpe (mye) større bolig.
Mao. Boligmarkedet i Oslo veldig avhengig av prisvekst for å fungere godt. Hvis bunnen slutter å kjøpe stadig dyrere boliger dabber det fort av i det høyere prissjiktet.
Dine 15% som kan kjøpe litt større boliger har i all hovedsak denne kapasiteten grunnet sine oppblåste boligformuer. Som er avhengige av at pyramiden tuller videre.

Som du sikkert har fått med deg, har renten steget. Nesten ingen i Norge får nå låne 5x inntekt sammenlignet med tidligere. Det får konsekvenser for hele pyramiden.
Cartr
09.01.2024 kl 08:59 3837

Det kommer ikke noe boligkrakk. Norge fylles opp med flyktninger fra Ukraina, Afrika og midtøsten. Kommunene støvsuges for boliger til disse

I 2022 kom det over 30.000 Ukrainere i tillegg til 20.000 fra Asia og Afrika. Nettoinnvandringen i 2022 ble på tilsammen 57.939 personer.
I 2023 ble over 33.000 flyktninger bosatt over hele landet. Myndighetene har bedt kommunene om å bosette 37.000 flyktninger i år.

Og hvordan betales dette?

Regjeringen vil i 2024 bruke 409,8 milliarder kroner fra Oljefondet for å få neste års statsbudsjett til å gå opp. For 2023 var tallet 372,6 milliarder kroner. Det er en økning på 37,2 milliarder.

Mye av dette brukes til å betale for innvandrere som trenger bolig, livsopphold, helsetjenester, mm.

Fra Brochmann II-utvalget og SSB kan vi utlede at hver flyktning har en livsløpskostnad på 15-20 millioner kroner per person. Ved å ta imot 3000 flyktninger i året gir dette en årlig kostnad på rundt 50 milliarder kroner. Dette var i 2016 og vi har hatt en kraftig prisøkning på det meste siden da.
Det trengs et innvamdringsregnskap. Oljefondet er et pengespill og med all uroen i verden kan det forsvinne over natta og da er det ikke utenkelig at skattebetalerne vil måtte betale dette, blant annet med en kraftig økning i boligskatt.

Det er jo ikke slik at man eier sin egen bolig lengre. Boligskatt er med pant i huset ditt og uavhengi om du har inntekt eller ei. Mange ønsker i tillegg dobbel boligskatt, både kommunal og statlig. Så vi betaler leie i egen nedbetalt bolig og den kan tre til femdobles over natta. Kommunen bestemmer selv og de taksterer også boligene selv.

Ja vi går gyldne tider i møte...
Redigert 09.01.2024 kl 09:00 Du må logge inn for å svare
wire1
09.01.2024 kl 10:35 3740

"Boligmarkedet i Oslo veldig avhengig av prisvekst for å fungere godt"

Det er faktisk helt feil. Det er enklere for de med en mindre bolig å oppgradere til større bolig i et synkende marked forutsatt at ikke egenkapitalen forsvinner i prisfallet. Men dette gjelder hovedsakelig de som nylig har kjøpt bolig og ikke rukket å spare opp mer egenkapital. De skal dessuten ikke skifte bolig før om flere år burde i løpet av den tid rekke å spare opp tilstrekkelig egenkapital. I et synkende marked vil en mindre bolig gjennomsnittlig falle mindre i verdi relativt til en større bolig.

Jeg tror mye av grunnen til at mange ikke skifter bolig nå er på grunn av psykologi. Man er usikker på renten og arbeidsmarkedet fremover. Mange frykter å kjøpe en dyr bolig og samtidig miste jobben.
Redigert 09.01.2024 kl 10:35 Du må logge inn for å svare
Bullmarked
09.01.2024 kl 11:00 3713

Hvis dette skulle slå til er det likevel en katastrofalt dårlig investering, håpe på 1% justert for prisvekst er for spesielt interesserte. Man må også spørre seg hvorfor man skal gamble på en i beste fall dårlig investering når det finnes uendelig mange bedre investeringer med mindre risiko. Selv lav-risiko utbytteaksjer betaler 7-8% i året.

Grunnen til at så mange spekulerer i bolig er antakelig fordi de ikke har penger til noe bedre. Dvs. med bolig er egenkapitalen ofte gearet til himmelen, og man får store gevinster på innskutt sum om det går veien. Om noen har 5 millioner i cash er andre investeringer soleklar, men folk har ofte lånt mesteparten og håper på den gearede effekten på egenkapitalen.
Onkel_S
09.01.2024 kl 11:15 3703

Bullmarked.
Det er - i hvert fall her inne - en utpreget missoppfatning at avkastet i boligmarkedet er prisstigningen. Avkastet er først og fremst den husleien man ikke skal betale. Dette avkastet er skattefritt og vil over tid følge prisstigningen. Det er den enkleste investeringen for hvermannsen, og på ingen måte for spesielt interesserte. Om man i tillegg legger på en utleiedel som er under 50% av boligens utleieverdi får man både avkast ved ikke selv å betale husleie og ved å motta skattefri husleie.
Det er naturligvis grenser for hvor mye man bør investere for å oppnå et gitt avkast, men prisveksten er ikke den vesentligste grunnen til at egen bolig generelt er en fremragende investering, og en meget god bidragsyter til en økonomisk romslig pensjonisttilværelse (nedbetalt bolig = lave løpende bokostnader = redusert behov for inntekt)
Redigert 09.01.2024 kl 11:16 Du må logge inn for å svare
Edgar A
09.01.2024 kl 11:39 3650

Vanskelig og svare deg landis,ser at du ikke forstår Oslo markedet.
Oslo flyter over av penger noe du ikke har forstått,du har veldig fokus på renten.
Veldig veldig stor andel kan cashe ut boliger opp til 10 mill dette tror jeg ikke du har forstått,og
da betyr renten ingenting.
landis
09.01.2024 kl 11:44 3674

Nå tatt du ting litt ut av kontekst.
Det ble svart på et innlegg som argumenterte for at det kom til å bli fortsatt høy prisvekst i Oslo.
Derav viktigheten av at bunnen i pyramiden fortsatt fungerer og har prisstigning.

Et fallende marked er noe helt annet.

Forøvrig vil jeg påpeke at en er avhengige av at egenkapitalen har vokst en hel del hvis en skal kjøpe større, noe som blir vanskelig for de aller fleste med 0-5 års botid. Transaksjonskostnader, dok avgift mm farer av med en stor del av oppsparte midler gjennom botiden.
I tillegg er veldig veldig mange avhengige av foreldrebanken. Denne har som regel vært ute av bilder etter et par tre år med oppgang og heftelser har blitt slettet.
Not so much anymore.
landis
09.01.2024 kl 11:52 3700

Hvis rentekost+vedlikehold+eiendomsskatt etc = husleie (for 2 like boliger)

Er avkastet du nevner fraværende.

Det er en utpreget misoppfatning på forumet at husleie utelukkende er penger ut av vinduet. Noe er kanskje det. Men én stor del av husleien er utgifter som vil være like på en tilsvarende bolig. Dette kommer til fratrekk.

Sparingen som du definerer som betalte avdrag vil ha samme avkastning på høyrentekonto som den nevnte bolig øker i verdi.

Utleiedel er noe annet, men begynner å bli sjeldne og er mye høyere priset enn tilsvarende bolig uten utleie.
Skattefri gevinst har i realiteten falt bort med mindre prisene rader videre. Friheten ved å ha egen bolig er umulig å prissette.
DividendYield
09.01.2024 kl 11:55 3710

De fleste som kjøper bolig er ikke spekulanter, og ser lenger frem enn en avkastning på 1% kommende år. Kjøpte du en bolig i Oslo for 10 år siden har du mer enn doblet pengene dine i dag. Det er denne utviklingen nye boligkjøpere ønsker å være en del av. Derfor vil boligmarkedet øke i uoverskuelig fremtid, med enkeltår det går litt dårligere
Olav2
09.01.2024 kl 12:16 3701

SSBs begreper:

Total boutgift: samlede utgifter til renter og avdrag, fellesutgifter, utgifter til strøm og fyring, eiendomsskatt og kommunale avgifter og boligforsikring.

Total bokostnad: total boutgift ekskludert avdrag (samlede utgifter til renter, fellesutgifter, utgifter til strøm og fyring, eiendomsskatt og kommunale avgifter og boligforsikring)

Dvs at total boutgift for SSB er det man betaler og total bokostnad det man betaler minus avdrag. Dvs at SSB ikke har med alternativkostnaden (=egenkapitalkostnaden) i noen av begrepene.

For SSB er boligeiere uten boliglån uberørt av renteoppgangen. Som boligeiere for SSB blir mer og mer berørt av renteoppgangen jo høyere belåning de har. Det gir en meget begrenset effekt av renteoppgangen som verken på kort eller lang sikt er riktig.

Er man gjeldsfri boligeier så fremstår økningen av innskuddsrenten på sparekontoen fra 0 til 4,5 % som en fristelse til å omplassere noe av boligformuen til noe som gir avkastning istedenfor vedlikeholdsutgifter og eiendomsskatt. En boligformue som faller i verdi for de gjeldsfrie boligeierne som er så smarte at de har fått med seg at boligverdien faller når styringsrenten stiger fra 0 til 4,5 %.

Er man gjeldsfri boligeier så vil styringsrenteøkningen på 4,5 % slå inn negativt hvis vedkommende har planer om et gjeldsfinansiert kjøp av dyrere bolig eller enda en bolig. Som man som gjeldsfri boligeier lar seg hemme av økte kostnader til mellomfinansiering ved kjøp av ny bolig uansett om den er dyrere eller billigere enn den gamle.

På sikt vil alle boligeiere, inkludert potensielle boligeiere, bli påvirket av renteøkningens fulle effekt på kostnaden ved å eie bolig. En kostnad som inkluderer alternativkostnaden (=egenkapitalkostnaden) slik at renteoppgangens fulle effekt blir på hele boligens verdi og da som følger:

boligverdi x renteøkning = renteoppgangens kostnadseffekt

Som for en gjennomsnittsbolig i Oslo blir i årlig kostnadsøkning før skatt av en renteoppgang på 4,5 %:

6,7 millioner kroner x 4,5 % = +301.500 kroner

Det påvirker boligprisene i meget stor grad. Noe SSB også hadde fått med seg hvis institusjonen hadde engasjert seg i boligeierens totale kostnader som inkluderer alternativkostnaden.
Redigert 09.01.2024 kl 12:18 Du må logge inn for å svare
Bullmarked
09.01.2024 kl 12:18 3718

Helt riktig, hvis man har penger nok fra før. Men siden normalen i boligmarkedet ikke er å cashe ut hele boligen står man tilbake med: Husleie = Renteutgifter, felleskostnader/kommunale avgifter og vedlikehold. Selv om man skulle cashe ut boligen må man likevel ta seg bryet med å regne litt på hva man gjør, er langt fra sikkert at det er den lureste plasseringen av pengene. Enig i at den eldre generasjon har ordnet seg, men man få forholde seg til dagens marked og hva som er normalt, som er: låne penger = husleie.

Noe avhengig av hvor man bor, sier kalkulatoren at selv med ingen eller lav husleie og prisstigning lik eller litt over inflasjonen er det en dårligere investering enn alternativene. Fordi alternativene gir løpende avkastning som overstiger "verdien" av husleien man ikke betaler, om man skulle vært så heldig å ikke ha lån i utgangspunktet. Mulige unntak kan være svært billige boliger.
jallamann
09.01.2024 kl 13:04 3650

Mange predikerer boligkrakk eller mener nå det blir en "boom" i markedet. Det er ikke nødvendigvis slik at det blir et krakk ut av dette. Det er kun ETT av mange scenario som nå kan utspille seg utover. Ingen vet verken OM eller NÅR det blir et KRAKK, eller om det blir en "BOOM". Mange later som de vet noe, men glem det. Ingen vet absolutt ingenting.

Et annet scenario som jeg tror er meget sannsynlig, er "langsiktig kveling". "Langsiktig kveling" innebærer en nedgang over lengre tid, dette er allerede igang, der det nå hoper seg opp med boliger. Det kveles pga høye renter. Altså vi snakker 10-20-30 år med 0 nom. vekst (og samtidig høye renter slik at man betaler DYRT for å plassere i eiendom).

Statistikken som publiseres over det hele er etter min mening svindel og bedrag, og svært misvisende. Hvorfor? Jo , fordi det er såkalt "cherry picking". Attraktive objekter som selges/kjøpes. Boligmarkedet preges av et fåtall transaksjoner, og derfor vil statistikken som regel være misvisende. Dette har pågått i lang, lang tid, og media/lobby er flinke til å publisere at "nå må man bare kjøpe".

Den "langsiktige kvelingen" man nå ser er i stor grad basert på det Olav sier, pga renteoppgangen og alternativ plassering, egenkapitalkostnad.
Eiendom er i tillegg ofte en grusom investering fordi man har høye vedlikeholdskostnader i tillegg til rentekostnaden. Vedlikeholdskostnader beløper seg fort til mellom 10 og 15 tusen HVER måned for en bolig. Disse kostnadene må legges til. Dette er en skjult kostnad mange glemmer.

Og de som ser KUN på rentene, dere tar feil. Man kan ikke se på renter alene i å måle om eiendom vil stige eller synke. Psykologi, hhv optimisme og pessimisme preger absolutt alle markeder, også eiendom. Dette er verdier man ikke får inn i sin kalkulator, og er en av jokerne. I tillegg har man selvsagt byggekostnad, etc etc.

Personlig; jeg predikerer verken noen av delene. Men jeg kan sette opp ulike SCENARIO for hva som vil skje, og man kan sette en subjektiv sannsynlighet for hvilket scenario man tror vil utspille seg.

Hvis man har lest noe av økonomisk historie er det ingen markedet som har stabil, jevn vekst over flere tiår.
Den såkalte "eierlinjen" i Norge er et skummelt risikospill med en enormt kraftig lobbyvirksomhet. Man leker med ild når det gjelder belåning og enorme konsekvenser for de som ikke klarer å beregne risikoen de setter seg i.

Dette kan gå fint, men det kan også ikke gå bra. Å leke med ild er som kjent ikke lurt.

Onkel_S
09.01.2024 kl 13:31 3600

Å betale husleie på ingen måte "penger ut vinduet" og for nesten alle har det vært fornuftig å leie sin bolig i en periode. Men det å velge å betale husleie hele livet vil være svært vanskelig å regne hjem for hvermannsen. Vi er nok enige om at her og nå kan det være greit leie for så evt å kjøpe litt senere. Men selv å kjøpe nå vil være et mye mer økonomisk fornuftig valg enn å aldri kjøpe. Det er naturligvis mange andre valgmuligheter, men valget "Jeg skal aldri kjøpe bolig" vil for langt de fleste være et svært uøkonomisk valg.

Et illustrasjonseksempel: La oss si at en person på 28 år har to valg: Enten å kjøpe en treroms på ca 65 kvm denne uken eller leie en tilsvarende tre-roms hele livet. Vedkommende er gjennomsnittlig og regner med å bli 88 år og skal dermed bo i 60 år.
Hvis hen kjøper en leilighet koster den 5 830 000 (medianpris på finn for 60-70 kvm med min. 2 soverom)
Hvis hen leier en leilighet koster det 21 000 kr per måned (medianleie på finn for samme boligtype)
Vi setter av 25% av husleien til vedlikehold, forsikring, fellesutgifter mv. slik at nettohusleie for et år er 189 000 = 15750 kr/måned i år
Vi regner med en inflasjon = inflasjonsmålet på 2% for alle år.
Eventuelle oppgraderinger av leiligheten går vi ut fra går opp i opp med en tilsvarende husleieøkning.

Hvis hen kjøper betaler hen 31 stk 2024-netto-husleier her og nå
Hvis hen finansierer kjøpet med boliglån og egenkapital som ville gi samme rente og vi bruker 20 års fastrente i storebrand som utgangspunkt betales totalt kr 9 632 700 for boligen over 25 år = 51 stk 2024-netto-husleier før skattefradrag, og kr 8 796 100 = 46,5 2024-netto-husleier etter skattefradrag på renten.
Hvis hen leier livet ut betaler hen 117 stk 2024-netto-husleier eller kr 22 176 000

Leie livet ut koster altså 2,5 gange så mye som å kjøpe nå, selvom "nå" antakelig et ugunstig tidspunkt å kjøpe bolig på og nettoleien her og nå ikke dekker finansieringskostnadene her og nå. Du skal finne et mer avkast som gir til sammen 13,5 millioner på de totalt 5,830 millionene som nedbetales de første 25 årene bare for å dekke opp for merkostnaden. Legg der til forventet verdi av boligen om 60 år. Hvis vi lar den tape 30% i verdi over 5 år for deretter å følge inflasjonen vil den koste 12,4 millioner 2111-kroner. Da skal du finne et avkast som gir til sammen 26 millioner for å slå dette. Og husk at det avkastet du mener å kunne få, vil du også kunne få etter 25 år på hele nettoleien når boligen er nedbetalt.

HVis man tar utgangspunkt i avkastene i norska eller amerikanske aksjer etter denne oppstillingen https://www.nordnet.no/blogg/aksjer-har-slatt-bolig-siste-150-arene-men-bolig-har-vaert-best-siden-ar-2000/ hvor gjennomsnittlig avkast over noen perioder beregnes for hhv amerikanske og Norska aksjer finner jeg kun en kombinasjon hvor avkastet hadde vært nok til å gå i pluss (realavkast over 5,3%)
Redigert 09.01.2024 kl 13:58 Du må logge inn for å svare
sondresb
09.01.2024 kl 13:51 3560

Landis du har et fair enough teoretisk poeng på dagens prisnivå og leie, men for de aller aller fleste er det veldig disiplinerende med avdrag (enten faste eller som jeg synes er like motiverende å betale ned i chunks på rammelån). Man kan selvsagt spare tilsvarende og som pensjonist ta ut rentesrente fra fond og høyrentekonto som du nevner (jeg gjør også dette), men for de aller fleste vil det å komme til et punkt med verdifull bolig og null gjeld i god tid til denne være det som gir økonomisk fleksibilitet. Og du får jo rentes-rente på avdragene dine også, om enn noe mindre synlig ;)

Det å ha vært gjennom en slik lavrenteperiode som vi har, er jo for øvrig særdeles bra for langsiktig EK også etter perioden, alt annet likt, og spesielt bra for enheter med utleiedel. Det du sier om utleiedel mener jeg er direkte feil, jeg synes de hele veien har fått for lite betalt for dette, ikke minst i lavrenteperioden vi har bak oss (solgte 3+1 på Rodeløkka da renta vel var 1.5% på boliglånet, så jeg burde vite...).
Olav2
09.01.2024 kl 14:05 3548

Dette blir for komplisert Onkel_S. Og urealistisk så lenge neppe noen kjøper en 3-roms leilighet som 28-åring og bor der til man blir 88 år. Tilnærmet alle bytter bolig flere ganger på 60 år som bl.a. gir betydelige transaksjonskostnader ved å eie som leie ikke gir.

Den enkle måten å vurdere kostnadene ved å eie mot å leie er følgende:

eierkostnad: kostpris ved kjøp x (5 + 1) % + årlige driftskostander, inkludert eiervedlikehold
leiekostnad: 12 x månedlig leie

... 5 % er kapitalkostnad etter skattefradrag per år og 1 % er transaksjonskostnad per eierår ...

med en nettoyield i oslo på mellom 3 og 4 % så blir det knapt dobbelt så dyrt i dag å eie som å leie. Og det er før det verdifallet som man garantert får etter den renteoppgangen vi har hatt.
Onkel_S
09.01.2024 kl 14:19 3530

Enig i at det både er urealistisk og komplisert, men det illustrerer effekten av inflasjon. I et livsløp er det ikke nok å se på dagens husleienivå.
Her og nå er nettoavkastet lavere enn renten hvorfor investeringen ikke er gunstig. Men selv på et ugunstig tidspunkt kan et langsiktig boligkjøp være mye bedre enn ikke å kjøpe i det hele tatt. Da vil det være svært mange tidspunkter hvor kjøp er fornuftig. Du skal flink i aksjemarkedet for å slå egen bolig som laaangsiktig investering selv på et dårlig kjøpstidspunkt. Da skal du være MEGET flink for å gjøre det på et normalt tidspunkt. Det er hele poenget
Redigert 09.01.2024 kl 14:19 Du må logge inn for å svare
wire1
09.01.2024 kl 14:25 3508

En annen vesentlig forskjell er at bolig er skattefri gevinst (for de fleste).
Bullmarked
09.01.2024 kl 14:29 3505

Det er mange andre variabler her også. Eksemplene kommer i stor grad an på hvor i landet man bor, spesielt siden nybygg er relativt dyrt over hele landet mens husleiene varierer enormt. Regner med du bruker Østlandet som eksempel med 21000,- i snitt for 60-70 kvm. La oss si man bodde et annet sted enn Oslo-området, f.eks i Narvik e.l. Prisen for nybolig er nesten like høy, det ene prosjektet som ligger ute på Finn der er priset til 6,5-7,1 for 72 kvm. Et kjapt søk viser at man kan leie ok bolig i relativt lik størrelse for langt under 10.000. Hvordan blir regnestykket da, når selv felleskostnadene antakelig vil utgjøre halvparten av alternativ husleie.

Hvis man har f.eks 13 millioner på bok, og kjøper en av disse leilighetene er det forsåvidt greit nok, men om man da hadde brukt de andre 6,5 på å kjøpe en til, er man da særlig lur? Det er mulig det kan regnes hjem i Oslo-området pga. høye husleier, men ellers i landet er det ikke helt sånn. Nyboligmarkedet er mer enn Oslo.
Ellers er vi enige om at å "aldri kjøpe noe som helst" er det dårligste alternativet, men bolig er selv siste 10 år langt fra det beste alternativet. Boligmarkedet skiller seg fra andre investeringer med det er mye psykologi og virkelig verdi aldri kan regnes ut på en edruelig måte. Det er forventninger, ikke reell verdi som driver utviklingen, noe som er motsatt av aksjer som får høyere verdi pga. høyere inntjening og marginer som kan regnes på sett mot aksjeantallet.
Olav2
09.01.2024 kl 14:56 3462

OBOS Realpris i 1988-kroner per kvm

1. halvår 1985: 5.020,-
... opp ...
2. halvår 1988: 9.254,-
... ned ...
1. halvår 1993: 4.598,-
... opp ...
1. halvår 1994: 5.704,-
... ned ...
1. halvår 1995: 5.583,-
... opp ...
1. halvår 1998: 9.426,-
... ned ...
2. halvår 1998: 9.023,-
... opp ...
1. halvår 2000: 12.893,-
... ned ...
2. halvår 2000: 12.140,-
... opp ...
1. halvår 2002: 14.139,-
... ned ...
1. halvår 2003: 13.675,-
... opp ...
1. halvår 2007: 20.885,-
... ned ...
2. halvår 2008: 17.790,-
... opp ...
1. halvår 2013: 24.906,-
... ned ...
2. halvår 2013: 23.962,-
... opp ...
1. halvår 2017: 33.886,-
... ned ...
1. halvår 2018: 31.018,-
... opp ...
1. halvår 2019: 31.800,-
... ned ...
2. halvår 2019: 31.770,-
... opp ...
1. halvår 2021: 36.483,-
... ned ...
2. halvår 2021: 34.953,-
... opp ...
1. halvår 2022: 35.925,-
... ned ...
2. halvår 2023: 32.798,-

Kilde: https://res.cloudinary.com/obosit-prd-ch-clry/image/upload/v1704193466/Dette%20er%20OBOS/Dokumenter/Boligstatistikk/2023/Prisstatistikk_desember_2023.pdf

Etter et betydelig fall den siste tiden er nå 10-års fastrente på samme nivå som i juni 2005. Flytende rente var noen måneder forut for finanskrisen høyere enn i dag. Ellers må man over 20 år tilbake i tid for å finne høyere flytende rente enn i dag.

Boligprisene i Norge har fulgt utviklingen i rentenivået de siste 40 årene, dog med en betydelig forsinkelse fra renteendring til boligprisendring. Slik man har det i dag og slik man vil få det fremover. Uansett årevis med 2 % inflasjon så skal det veldig mange år til før inflasjonen motvirker den voldsomme realprisnedgangen som dagens rentenivå garanterer. Vi skal tilbake til realprisene for 20 år siden med dagens rentenivå og da er både du og jeg i kiste før man ser igjen dagens nominelle priser med 2 % årlig fremtidig inflasjon.
Redigert 09.01.2024 kl 15:02 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
09.01.2024 kl 15:20 3414

Dagens (lange) rentenivå tilsier en realprisnedgang mot et nivå som er ca 30% under dagens, det vil være til 2015/2016-nivå. En nedgang som samtidig vil ta tid.
Redigert 09.01.2024 kl 15:22 Du må logge inn for å svare
Olav2
09.01.2024 kl 15:48 3383

En realprisnedgang på 30 % må motvirkes av 18 år med 2 % inflasjon for å komme tilbake til dagens nominelle prisnivå. Dvs at man i januar 2042 er tilbake til dagens nominelle priser. Verken du eller jeg er formodentlig i kiste på den tiden så da er vi ikke helt enige om hvor boligprisene sendes av dagens rentenivå.
Onkel_S
09.01.2024 kl 15:49 3428

Selv bor jeg et sted hvor brukte boliger koster under halvparten av nybygg. Det er en utfordring i store deler av distriktsnorge at det er ulønnsomt å bygge boliger, men det er en helt annen diskusjon. Til gjengjeld er nettoleienivået mye bedre for bruktboliger i distriktet enn i Oslo, så da blir resultatet at du må ha et enda bedre avkast for at kjøp av en god bruktbolig skal være ulønnsomt i et livsløpsperspektiv
Redigert 09.01.2024 kl 15:49 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
09.01.2024 kl 16:16 3389

I tillegg har vi dagens rentenivå fordi inflasjonen ikke er 2%. Så hvis vi legger til grunn dagens flytendr rente må man bruke en vesentlig høyere inflasjon i regnestykket.

Tar vi utgangspunkt i styringsrente på 1,75% som et nøytralt rentenivå vil bankenes utlånsrente vel være omkring rundt 3,5% skulle inflasjonen holde seg rundt 2% over lengere tid

https://www.nettavisen.no/okonomi/gladnyhet-til-lantakerne-rentene-skal-kraftig-ned/s/5-95-1027718
Redigert 09.01.2024 kl 17:12 Du må logge inn for å svare
sondresb
09.01.2024 kl 23:27 3076

Enig i det (skattefri gevinst, om siteringen blir rar), men her diskuteres jo først og fremst om det lønner seg UTEN verdiøkning (skatt eller ikke) og skattekorrigeringen er vel allerede regnet inn i forutsetningene når det gjelder rentene (f.eks. i Onkel_S sitt illustrerende svært langsiktige eksempel)
Olav2
09.01.2024 kl 23:51 3051

Jeg glemte å spørre deg om argumentene for dette Onkel_S:

"Dagens (lange) rentenivå tilsier en realprisnedgang mot et nivå som er ca 30% under dagens, det vil være til 2015/2016-nivå."

I 2015 og 2016 lå 10-års statsrente i Norge mellom 1 og 2 prosent mot 3,4 prosent i dag. Man må tilbake til 2011 for å finne lange renter på dagens nivå.

Man må vel tilbake til 2012 for å finne realpriser 30 % under dagens. I 2015 og 2016 var realprisene bare 0 til 20 % under dagens.



Traktor94
10.01.2024 kl 00:04 3041

Desverre betaler man skatt på inflasjon her i landet også. Eller mulig jeg misforstod poenget ditt?
Redigert 10.01.2024 kl 00:04 Du må logge inn for å svare
Olav2
10.01.2024 kl 05:15 2974

HEIMSTADENS ANNONSERTE BOLIGER TIL LEIE I OSLO PER 10. JANUAR 2024

Sarpsborggata 2, 34 kvm, 14.900,-: Ledig nå
Vøyensvingen 2, 40 kvm, 18.100,-: Ledig nå
Torshovgata 12, 29 kvm, 14.100,-: Ledig nå
Nissens gata 3, 54 kvm, 19.900,-: Ledig nå
Parkveien 4, 22 kvm, 14.000,-: Ledig nå

Brobekkveien 31, 33 kvm, 16.300,-: Ledig nå
Parkveien 4, 26 kvm, 12.900,-: Ledig nå
Pilestredet 57, 36 kvm, 16.800,-: Ledig nå
Darres gate 3, 42 kvm, 15.900,-: Ledig nå
Dronning Astrids gate 2, 15 kvm, 10.900,-: Ledig nå

Dronning Astrids gate 2, 20 kvm, 12.200,-: Ledig nå
Ullevålsalléen 5, 26 kom, 13.800,-: Ledig nå
Nedre Ullevål 3, 35 kvm, 15.900,-: Ledig nå
Trondheimsveien 187, 37 kvm, 14.100,-: Ledig nå
Ullevålsalléen 5, 28 kom, 13.800,-: Ledig nå

Økernveien 149, 20 kvm, 11.600,-: Ledig nå
Kirkeveien 166, 13 kvm, 10.900,-: Ledig nå
Gjerdrums vei 12, 18 kvm, 10.900,-: Ledig nå
Ullevålsalléen 2, 40 kvm, 16.900,-: Ledig nå (merket utleid)
Stovner Senter 11, 114 kvm, 23.500,-: Ledig nå

Teisenveien 5E, 17 kvm, 9.900,-: Ledig nå
Kirkeveien 166, 13 kvm, 10.900,-: Ledig nå
Økernveien 149, 22 kvm, 12.700,-: Ledig nå
Rødstuveien 15, 41 kvm, 15.500,-: Ledig nå (merket utleid)
Gjerdrums vei 12, 48 kvm, 17.700,-: Ledig nå

Stavangergata 25, 34 kvm, 15.600,-: Ledig nå
Christies gate 19, 46 kvm, 17.500,-: Ledig nå
Stavangergata 25, 34 kvm, 15.600,-: Ledig nå
Ullevålsalléen 5, 26 kom, 13.800,-: Ledig nå
Thulstups gate 5, 77 kvm, 23.800,-: Ledig nå

Darres gate 3, 42 kvm, 16.500,-: Ledig nå

31 leiligheter ledig nå hvorav 2 er merket som utleid


HEIMSTADENS ANNONSERTE BOLIGER TIL LEIE I OSLO PER 2. DESEMBER 2023

Kirkeveien 166, 33 kvm, 15.200,-: Ledig nå
Kirkeveien 166, 13 kvm, 10.900,-: Ledig nå
Rødstuveien 15, 41 kvm, 14.900,-: Ledig nå
Thulstups gate 5, 77 kvm, 22.800,-: Ledig nå
Urtegata 20-22, 49 kvm, 16.300,-: Ledig nå

Ammerudveien 19, 40 kvm, 15.800,-: Ledig nå
Torshovgata 12, 29 kvm, 13.900,-: Ledig nå
Parkveien 4, 22 kvm, 12.900,-: Ledig nå
Nedre Ullevål 3, 35 kvm, 15.200,-: Ledig nå
Parkveien 4, 22 kvm, 12.900,-: Ledig nå

Brobekkveien 31, 47 kvm, 15.400,-: Ledig nå (merket utleid)
Stovner Senter 11, 114 kvm, 25.500,-: Ledig nå
Parkveien 4, 22 kvm, 13.200,-: Ledig nå
Dronning Astrids gate 2, 16 kvm, 10.900,-: Ledig nå
Kirkeveien 166, 13 kvm, 9.600,-: Ledig nå (merket utleid)

Gjerdrums vei 12, 22 kvm, 11.500,-: Ledig nå
Iduns gate 4, 27 kvm, 14.800,-: Ledig nå
Parkveien 4, 22 kvm, 13.400,-: Ledig nå

18 leiligheter ledig nå hvorav 2 er merket som utleid


På 39 dager har Heimstadens antall leiligheter som er ledige nå, og som ikke er merket som utleid, økt med 13 fra 16 til 29. Dvs at Heimstadens ledighet annonsert på finn.no har økt med 81 % på 39 dager. Utviklingen er katastrofal for norges største utleier og et bevis for at utleiemarkedet i Oslo starter 2024 i enda mer ekstrem leietakers marked enn hva som var tilfellet på slutten av 2023. Utleierens grådige overprising for å dekke de økte rentekostnadene styrer ledigheten enda mer i himmelsk retning i 2024 enn i 2023.
Redigert 10.01.2024 kl 05:19 Du må logge inn for å svare
Olav2
10.01.2024 kl 06:17 2936

I tillegg til å være dominerende eier i Heimstaden er Tollefsen også dominerende eier i Utleiemegleren hvor adm.direktør Stian Carlsen for knapt 40 timer siden ble referert i estatenyheter.no med:

"Stadig dyrere å leie bolig
Og prisøkningen gjelder særlig i pressområdene"

Med seg i artikkelen har adm.direktør Stian Carlsen med seg regiondirektør for Oslo Siri Anne Bernum Halck som blir referert med:

"Hun har gode indikasjoner på at det blir en aktiv start på 2024"

https://www.estatenyheter.no/stadig-dyrere-a-leie-bolig/398941

Tollefsen styrer informasjonsstrømmen til det norske folk via sine veloppdragne ansatte i Utleiemegleren med klippekort i norsk presse hvor de kan presentere løgnen om et hett leiemarked uimotsagt i sterk kontrast til den reelle katastrofalt dårlige utviklingen i leiemarkedet de siste månedene.

Det er utrolig at bolighaien over alle bolighaier får lov til dette måned etter måned uten et eneste pip verken fra pressen, fra politikerne eller fra boligekspertisen med eller uten tut eller blond manke.
Redigert 10.01.2024 kl 06:19 Du må logge inn for å svare
Marximat
10.01.2024 kl 06:21 2937

Mulig at det er "utleiers grådige overprising", men vil ikke alle disse boligene være betydelig rimeligere å leie enn å eie? Bare rente- og fellesutgifter for disse - ved et kjøp - er jo fort 50-100 % over leieutgiften.(?)

Regner man med det predikerte boligpriskrakket også, sparer leietakerne av en leilighet på 50 kvm fort en halv million(!) i 2024 - og hele gildet er sponset av "utleiers grådige overprising".
Olav2
10.01.2024 kl 06:59 2902

Hvis du tror at Tollefsen engasjerer seg i sponsing av sine leietakere så tror du feil. Tollefsens grådige overprising som medfører en ledighet i himmelferd er motivert av å suge mest mulig ut av de stakkarne som ikke har noe annet valg enn å leie av bolighaien. De som allerede er leietakere hos haien kan ikke klage på den hysterisk høye leien så lenge det er minst like dyrt for de nye som leier. Setter haien ned leien for nye leietakere til nivået som klarerer markedet så må han sette ned for de som allerede har leid også og det vil selvfølgelig ikke haien over alle haier.

Boligene som ikke blir leid ut vil bli solgt som borettslagsleiligheter (som ikke kan leies ut) slik at de ikke kommer ut som leieboliger hos ny eier til konkurranse for haien og slik at haien slipper å betale skatt på salgsgevinsten.

I klassen økonomisk drittsekk som kun er opptatt av å fore egen lommebok på bekostning av de svake i boligmarkedet er Tollefsen den største og grådigste Norge har opplevd i vår levetid. Ingen over og ingen under så langt øyet kan se.
Mønny
10.01.2024 kl 07:14 2885

Sitat Olav2 "Utviklingen er katastrofal for norges største utleier og et bevis for at utleiemarkedet i Oslo starter 2024 i enda mer ekstrem leietakers marked enn hva som var tilfellet på slutten av 2023."

Du snakker alltid om at leiemarkedet er ekstremet leietakers marked. Det har du gjort siden høsten 2022, men leieprisene fortsetter å stige. Eller kan du dokumentere noe annet?

Sitat E24 i dag: "– Økningen i leieprisene er fortsatt skyhøy og langt over normalen. Også for Oslos del har vi aldri målt høyere leiepriser enn i det siste kvartalet av 2023. For første gang har snittet i hovedstaden passert 16.000 kroner, sier han."
https://e24.no/norsk-oekonomi/i/APOBrE/leieprisene-har-steget-med-34000-kroner-paa-tre-aar
Onkel_S
10.01.2024 kl 09:35 2754

Boligprisene var svært langt under sin likevekt (leie/rente) i 2015/16 hvorfor de steg kraftig - men de nådde ikke opp i nærheten av likevektsnivået som hadde vært noen og førti gange nettoleie.