Se innlegg ovenfor.... Det er forskjell i antall boliger og antall husholdninger. Argumenterer man for antall boliger bør man bruke statistikk for dette og ikke antall husholdninger.

I så fall er det vel 3500 husholdninger i Oslo som deler bolig. ?
Det er en feil her et sted, for så høyt er ikke dette tallet.
Men vel verdt å merke seg at hybler i egen bolig ikke alltid har egen adresse. Og ikke alltid er byggemeldt og godkjent.
Men det er uansett ikke nok til å forsvare forskjellen.

F. eks. to søsken i tyverne som bor i lag eller to venner som bor i lag kan telle som to husholdninger i en bolig, så 2-4% underdekning av boliger er ikke urealistisk.
Den typiske husholdningen i Oslo består av 1 person. og den nest mest hyppige består av 2. Bare 22% har barn, så det er store muligheter for fleksibilitet

Boligmengden. Ved inngangen til 2022 var det 348 252 boliger i Oslo
Det var 360 699 husholdninger i Oslo per 1. januar 2022.
Kilde Oslo kommune

Selveier 128 106
Andels- / aksjeeier 110 008
Leier 109 966
Husholdninger i Oslo.
SSB

I tillegg viser statistikken at for samtlige boligtyper i Oslo øker antallet boliger eid av private foretak. Tildels svært kraftig økning å. Med unntak av eneboliger, det faller sakte.
Ingenting av dette harmonerer med at det blir stadig færre boliger til leie i Oslo.

La oss nå for all del ikke glemme antallet til leie som er ganske sterkt for tiden. 804 til leie på hybel alene. + 2650 på finn.

Anklager ikke noen for noe. Men noen fremmer usannheter eller pynter på utsagnene sine

Det som (antakelig) e blitt flere av de siste rene er boliger til bofellesskap. Om man tar ut disse fra statistikken over boliger eid av private foretak ville andelen i slikt eie vært fallet fra 14,3% i 2017 til 13,4% i 2023 (og antallet falt med 1500). Omgjøringen av leiligheter til hybelbofellesskaper har vært tatt opp mange ganger her inne. Bl.a. som en logisk konsekvens av leilighetsnormen som gjør a det ikke bygges den type (små) boliger som etterspørres mest når typehusholdningen er på 1 person.
Antall leiligheter i blokk i privat-foretaks-eie er redusert med 800 stk siden 2017 og 2800 stk siden 2012

Statistikken ble lagt kraftig om i 15/16. Mulig du blir lurt av dette.

Antall personer som leier bolig i Oslo har økt med 20.000 siden 15
Antall personer som eier egen bolig har økt med 23.000 siden 15
Antall personer som eier andel er dønn stabilt.

Igjen, det er forskjell på antall personer og antall boliger. Jeg skriver her om boliger.

New Y

https://twitter.com/60Minutes/status/1746685565246845075

Det er helt greit. Men du mener i så fall at de 20.000 nye leieboerne de siste 7 år har klumpet seg sammen på stadig færre enheter. ?
Det henger på ingen måte på greip. Det er stengt tatt motsatt. husholdninfsstørrelsen har vel vært stabil og tildels falt de siste år.

Men vi kan godt være enige om å være uenige.

Sammenklumpning er bl. a. et av Olav2's hovedargumenter for at etterspørselen etter bolig skal gå ned når rentenivået stiger, og at vi skulle se krakk både i leiepriser og salgspriser.
Det har vært regelen heller enn unntaket at det ikke er 1:1 sammenfall mellom antall boliger og antall husholdninger og ikke heller i endringen av de. Typisk har det vært noen flere husholdninger enn boliger. Slik har det vært all den tid jeg har sett etter (dvs siden 2007). Over tid bør begge deler øke/synke noenlunde likt. Endring i retning fler husholdninger bør tyde på økt relativ boligetterspørsel mens en endring i retning flere boliger bør tolkes som redusert relativ boligetterspørsel.

P.S. så mener jeg ikke annet enn at man må bruke statistikk over boliger når man diskuterer boliger, og husholdninger når man diskuterer husholdninger.
Og jeg viser med Oslo kommunes og SSB's statistikker at økningen i boliger eid av private foretak ikke er tilstrekkelig stor til å kompensere for bortfallet av sekundærboliger.
I forhold til sammenhengen mellom statistikkene så kunne kanskje økningen i bygninger til bofellesskaper ca +5000 siden 2017 kanskje gi en god del av svaret på hvor de ekstra leieboendr husholdninger skal finnes?!

EN SEKUNDÆRBOLIG ER IKKE ALLTID EN UTLEIEBOLIG

"Hva er en sekundærbolig?
Sekundærbolig er all annen boligeiendom som ikke kan karakteriseres som primærbolig eller fritidseiendom. Som sekundærbolig regnes også bolig som eieren har flyttet ut av før inntektsårets utgang på grunn av samlivsbrudd. Typiske eksempler på sekundærbolig er utleiebolig og pendlerbolig.

Med andre ord: alle boliger som fremtrer som en helårsbolig, men som du ikke bor i, er sekundærbolig."

https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/formuesverdi/annen-bolig-sekundarbolig/om-formuesverdsettelse/


EN BOLIG EID AV ET PRIVAT FORETAK ER IKKE ALLTID EN UTLEIEBOLIG

Den kan stå tom, være en representasjonsbolig e.l.


EN BORETTSLAGSBOLIG ELLER BOLIGBYGGELAGSBOLIG KAN VÆRE EN LEIEBOLIG

Noen borettslagsboliger eller boligbyggelagsboliger er kommunalt eid for utleie. Noen privateide er utleide til tross for den begrensede adgangen.


SSB skiller leieboliger ut fra resten av boligene ut fra husstandenes rapportering, og da er SSBs tall de eneste som gir mening i vurderingen av antall og andel leieboliger.

Bruker man sekundærbolig som definisjon på utleid så skyter man på feil blink så lenge det er minst dobbelt så mange utleieboliger som sekundærboliger og så lenge langt fra alle sekundærboliger er utleieboliger. Legger man på antall boliger eid av private foretak så blir det knapt noe mindre galt så lenge heller ikke alle slike boliger er leieboliger og så lenge andre klassifiserte boliger også har sin andel leieboliger.

Sekundærbolig
Sekundærboliger er boliger som eies av privatpersoner som ikke selv bor i disse boligene.

Sekundærbolig er i utgangspunkt et skattemessig begrep. Innenfor skatteretten regnes boliger som primærbolig og som sekundærbolig.

Primærboligen er boligen du bor i. Du kan bare eie én bolig som regnes som primærbolig.

Andre boliger du eier blir da regnet som sekundærbolig(er). Dette kan for eksempel være:

pendlerbolig
utleiebolig
hytte i byen
helårsbolig brukt som fritidsbolig (hytte)

https://nef.no/ordbok/sekundaerbolig/

Boligmafiaen har definisjonen på sekundærbolig på sitt nettsted som bekreftelse på at de på et eller annet tidspunkt må ha vært klar over at sekundærbolig IKKE er det samme som utleiebolig.

I tillegg må nesten boligmafiaen ha fått med seg dragningen mot å omdefinere sekundærboliger til noe annet skatteregler og lånemuligheter har dratt med seg. Nedgangen i antall sekundærboliger de siste årene har i betydelig grad skjedd som følge av at barn har overtatt foreldres boliger slik at de blir barnas primære mot tidligere foreldres sekundære, eller at sekundære leieboliger blir overført til selskspseie. Nedgangen i antall sekundærboliger er ikke bare nedgang i utleide boliger. Hvis det i det hele tatt har vært nedgang i antall leieboliger som tidligere var sekundære.

TAUTOLOGIER MED CAPSLOCK GIR LITE VERDI I EN DEBATT

For stråmannsargumentasjon gjelder det samme.

Olav2 skriver i et innlegg "Leietakerne i Oslo leier av personer (sekundærboliger) og selskaper". Til det tilføyer jeg i et innlegg rett under at "personer" også kan leie ut annet enn sekundærboliger. Faktisk leier "personer" ut en større andel utleiedeler i egen bolig enn sekundærboliger. Det er logisk all den tid utleiedel i egen bolig gi skattefrie inntekter.
Det vil si at en leietaker kan leie en del av en primærbolig, noe som utelates i Olav2's innlegg.

I et annet innlegg (Olav2 13.01.2024 kl 14:18) skrives følgende:
"Antall og andel sekundærboliger har de siste årene falt i Oslo, samtidig som antall og andelen boliger eid av selskaper har steget. Sum utleieboliger = sekundærboliger + selskapseide boliger, har steget både i antall og andel de siste årene som følge av at selskapseide boliger har steget mer både i antall og andel enn fallet i antall og andel sekundærboliger."

Som svar på det viser jeg en statistikk som bekrefter at antall selskapeide boliger faktisk har steget, men på langt nær nok til å dekke inn bortfallet på av sekundærboliger som Ambita viser til. Faktisk er det 5300 boliger som ikke gjøres rede for. Det betyr ikke annet enn at argumenter i innlegget av Olav2 13.01.23 kl 14:18 ikke holder. Det er ikke det samme som å påstå noe av det som utråpes som skudd på feil blink, det er der i mot en tilbakevisning av et argument.

3. De data som Olav2 presenterer fra SSB er IKKE antall eller andel leieBOLIGER men antall / andel husholdninger som leier bolig. Dette er viktig all den tid det aldri har vært et 1:1 forhold mellom husholdninger og boliger. Helt korrekt kan boliger stå tomme som det påpekes i CAPSLOCK-innlegget over (1 bolig og 0 husholdninger). Boliger kan også brukes som bofellesskaper (1 Bolig; 2,3,4,5,... husholdninger). I sum skulle det være meget spesielt om man noen gan kom i den situasjon at det var presis like mange boliger som husholdninger, eller at både antall boliger og husholdninger økte likt (ja, dette er tautologier det også, men i det minste ikke med spesielt stor bruk av capslock). Ergo kan man på ingen måte bruke SSB's statistikk for husholdninger som bor til leie i Oslo som et tall på hvor mange utleieboliger det er i Oslo (eller noen annen plass).
Gjennom de seneste årene har antall husholdninger økt vesentlig mer enn antall boliger. Hvor finner vi disse husholdningene? Tja... Uten å være bombastisk ville jeg sett etter en god del av de i de ca 5000 flere bygninger for bofellesskaper i privat-foretakseie siden 2017 som faktisk kommer frem av statistikken. Hvis det bor 2-3 husholdninger i snitt i hver av disse kan det i seg selv forklare 5000-10000 husholdninger mere i pluss enn antall boliger i pluss (3 husholdninger i samme bolig som før huset 1 husholdning = +2), noe som kunne forklare hele avviket.
En husholdning kan skapes og oppløses på minutter. Det tar mye lengere tid å lage / fjerne en bolig så det er intet rart i at disse tallene aldri er like. Husholdninger er mye mer fleksible enn boliger. Gjennom denne tråden og forgjengeren har Olav2 i flere tilfeller argumentert med at boligetterspørselen skal gå ned nå hvor boligkostnadene er økt ved at man vil klumpe seg mer sammen i de eksisterende boliger. Det er plausibelt, men da bør man ikke utelate dette faktum at husholdninger er mer fleksible enn boliger.

NEI.
Du kan ikke konkludere med at antall leieBOLIGER øker kraftig basert på en statistikk over antall husholdninger. Ingen av oss vet hvor og hvordan de presis bor. Det vi vet med 99+% sikkerhet er at det ikke vil være et 1:1 forhold mellom husholdninger og boliger for det har det aldr vært.
Altså kan du på ingen måte konkludere med at: "Antall og andel sekundærboliger har de siste årene falt i Oslo, samtidig som antall og andelen boliger eid av selskaper har steget. Sum utleieboliger = sekundærboliger + selskapseide boliger, har steget både i antall og andel de siste årene som følge av at selskapseide boliger har steget mer både i antall og andel enn fallet i antall og andel sekundærboliger".

Dersom dette skulle vært riktig skulle du sett en vesentlig større økning i antall boliger som private foretak eier uansett bruksformål. Det er 5300 boliger du må gjøre rede for hvis du holder fast i argumentet. Du skriver "...samtidig som antall og andelen boliger eid av selskaper har steget". Det er riktig +1900 faktisk, men når det har forsvunnet 7200 sekundærboliger så er ikke dette grunnen til at de 7200 sekundærboliger har forsvunnet. Det er kan høyst forklare en fjerdedel av nedgangen i sekundærboliger, du skriver at boliger eid av private foretak skal mer enn oppveie for bortfallet. Det hadde vi i så fall skullet se av statistikken over boliger eid av private foretak.

P.S. det er vel neppe nødvendig å rope ut med capslock noe i stil med: "et soverom på 6 kvm er ikke en utleiebolig" (det er der i mot fult ut mulig å leie ut et slikt i en bolig til en egen husholdning på 1 person. Enten man selv bor i boligen eller om man leier ut en større enhet som bofellesskap).

Antall personer (andel) som bor i leid bolig i Oslo:
2015: 160 084 (25,1 %)
2016: 163 095 (25,3 %)

2017: 166 521 (25,5 %)
2018: 169 670 (25,8 %)

2019: 172 658 (25,9 %)
2020: 179.130 (26,5 %)

2021: 176.688 (26,1 %)
2022: 179.936 (26,4 %)
https://www.ssb.no/statbank/table/11038

Antall og andel personer som bor i leid bolig øker på samme måten som antall husstander.

Har du lånt bort nicket ditt Onkel_S? Du fremstår ikke som ditt vanlige analytiske jeg i diskusjonen om leiemarkedet.

Har ikke lånt bort noe som helst...

Du kan IKKE beregne ANTALL BOLIGER på noen plass i verden ut fra hvor mange personer som bor der. På samme måte kan du heller ikke beregne antall leieboliger, eierboliger eller andre typer boliger ut fra hvor mange personer son tilhører en bestemt kategori.
Hvis du insisterer på å kunne beregne antall boliger på en plass ut fra antall personer på plassen vil du komme frem til at det alle steder i verden er et helt passe antall boliger til plassens befolkning. Det vil ikke være boligmangel i verdens verste slumkvarterer for eksempel (uten sammenligning med Oslo, naturligvis). Det er naturligvis tull.
Igjen: Hvis du vil vurdere ANTALL LEIEBOLIGER I OSLO så må du finne en statistikk for antall leieboliger i Oslo. Du kan IKKE dedusere dette ut fra andelen aller antallet som bor til leie all den tid folks bruk av kvadratmeter ikke er en konstant størrelse.
OG. Dette vet du. Du har i halvannet år argumentert for at folk i Oslo skal redusere sitt boligkonsum fordi boliger har blitt for dyre. Dette gjøres IKKE ved at man river kvadratmetre man ikke trenger / ikke har råd til, Men enten ved å nedskalere (selge sotrt kjøpe/ leie noe mindre) eller ved at man leier ut deler av boligen (et soverom, en hybel etc). Du bruker dette som et hovedargument for at også leieprisene skal falle når enten øker kraftig, men samtidig insisterer du på at du kan beregne antall leieboliger i Oslo ut fra antall leietakere. DET HENGER IKKE PÅ GREP! Sorry,

Nå faller du litt i gjennom argumentasjonen her.

Statistikken måler ikke antall utleieboliger i oslo, det er desverre sikkert. Mulig skatteetaten gjør det, men ganske mange leier ut svart, ulovlig, hybel i kjelleren osv, så den statistikken er heller ikke absolutt.

Men fakta er i alle fall følgende:
Media, med diverse eiendomsbaroner og byggherre i spissen påstår at det er boligkrise i oslo, fortrinnsvis på utleiedelen. Dette begrunnes med at antall sekundærboliger har falt de siste år. (Som tilfeldigvis sammenfaller med avslutningen på en gedigen pris og renteoppgang - gevinstsikring må selvsagt ikke nevnes)
Samtidig viser også statistikken at antall personer som leier bolig i oslo de siste årene har økt, ganske mye for å være helt ærlig.
Samtidig viser antall boliger til leie på finn vei til stadig nye rekorder.
Prisene på leide boliger øker også betydelig. Samtidig kan det være konsensus om at nye kontrakter har færre kvm pr. bolig i forhold til hva som var vanlig tidligere, og som kan forklare en del av prisoppgangen.

Vil du da påstå, med disse fakta innenbords, at antall boliger for leie i oslo har falt betydelig de siste år ?
Mener de virkelig at det er boligkrise, og akutt mangel på utleieboliger i Oslo. ?

Det henger i så fall ikke på greip, slik det ser ut i dag. Men kun tiden vil vise om jeg tar helt feil.

Forøvrig, nå lukter regjeringen på skatt på boliggevinst. Overraskende.

Faller igjennom argumentasjonen?!
Det eneste jeg argumenterer for er:
1. At man ikke kan finne antallet av leieboliger ved å se på antall leietakere.
2. At økningen i antall boliger eid av private foretak ikke er tilstrekkelig til å forklare bortfallet av sekundærboliger (men kan forklare 26% av bortfallet)

Jeg har ikke argumentert for noe annet enn det. Ut over at Olav2 utmerket er klar over at man ikke kan beregne antall leieboliger ved å se på antall leietakere, for hadde man kunne det ville hans argument for redusert boligetterspørsel fallet bort gjennom redusert boligkonsum - bl.a. gjennom økt sammenklumping - fallet bort. Og det har han brukt i 18 måneder.

Støres lovnader om bedre tider kan fort få seg et skudd for baugen...Lukter det 0,25% til i Mars ?
€ og $ spiser fort Kr nå.

I følge SSB falt bruktboligprisene i Norge i 2023 med 0,5%.

Fra SSB: «Prisene på brukte boliger var 0,5 prosent lavere i 2023 sammenlignet med 2022.»

Vanligvist så er det brask og bram når Eiendom Norges boligprisstatistikk blir offentliggjort. Når det er SSB som publiserer så legger noen knapt merke til det. Mer her:


https://www.ssb.no/priser-og-prisindekser/boligpriser-og-boligprisindekser/statistikk/prisindeks-for-brukte-boliger/artikler/boligprisene-ned-0-5-prosent-i-2023

Tråden er full av slike feilslutninger og motsigelser, og dette kan jo være grunnen til at man ender opp med å ta feil år etter år?

Du parkerer i hvert fall Olav sin argumentasjon fullstendig her. Sjelden man ser noen bli såpass klokkerent satt på plass. Kudos onkel

Kan legge til følgende. Ettersom Tollefsen ofte komner opp i argumentasjonen og Heimstaden er Norges største private utleier (i følge deres årsrapport for 2022) er det naturlig å sjekke utviklingen I antall boliger som Heimdtaden eier i Oslo i følge årsrapporter
2018: 4398
2020: 4590
2022: 4453

2023: 4004 med forbehold,men tallet komer herfra (https://corporate.heimstaden.com/portfolio/default.aspx) og er da per dags dato

Gikk vist en 79kvm stor leilighet på Adamstuen for 11-12 mill
3 mill over takst.
Kunne du hjulpet meg Olav med å legge ut linken,får det ikke til selv.

Er ikke så flink med sånt.

La oss ikke holde pusten mens vi venter på Olav2 her. Krakket bare fortsetter og fortsetter: https://www.finansavisen.no/bolig/2024/01/16/8083517/140-pa-visning-gikk-2-75-mill.-over-takst

Ahh takk!

Pen megler igjen.

Njjaa, vet ikke helt. Når Olav er ivrig med CAPS locken kan han være ganske så overbevisende.

Folkevandringer på visninger og heftige budrunder til tross

Samvariasjonen mellom antall og andel husholdninger og antall og andel personer som leier bolig på den ene siden og antall og andel leieboliger er bedre enn samvariasjonen mellom din visningssuksess og boligprisutviklingen, noprofit sin varelager statistikk og boligtilbudet og Boff sitt forholdstall og temperaturen i leiemarkedet. Men, selvfølgelig er ikke samvariasjonen perfekt. En perfekt samvariasjon som verken jeg påstår om leieboliger eller du, noprofit eller Boff påstår om deres statistikker. Så da blir det veldig rart når du henger deg opp i at samvariasjonen ikke er perfekt om leieboliger.

Samvariasjonen mellom antall sekundærboliger og antall leieboliger er ikke-eksisterende og det har vært mitt engansjement og det jeg har vært opptatt av å få frem. Få frem at det er tull å bruke fallet i antall sekundærboliger som argument for at antall leieboliger faller så lenge antall leieboliger stiger. Det har vært omvendt samvariasjon mellom antall sekundærboliger og antall leieboliger de siste årene.

Fallet i antall sekundærboliger i Oslo skyldes i hovedsak endringene i skattereglene og lånemulighetene. Ikke i form av at det har blitt færre leieboliger, men i form av at eierne har gjort tilpasninger som f.eks. å overføre sekundærboliger man har til barn eller selskaper og kjøpe boliger på en slik måte at de ikke blir sekundærboliger. Noen har selvfølgelig gitt opp å være bolighai som følge av de mindre attraktive skattereglene og de reduserte lånemulighetene, men det har neppe vært en dominerende tilpasning i den ekstremt attraktive rentesituasjonen som man har hatt med null i styringsrente. Nærmest uansett hva man gjorde i nullrenteperioden så tjente man på boligutleie selv om både finansieringsmuligheter ble dårligere og skatten økte.

Statistikker vil alltid ha svakheter og rom for tolkning. Jeg tror også det er skattetilpasning. Noen har nok også flyttet «sekundærboliginvesteringen» til nærliggende pendlerbyer som eksempelvis Lillestrøm og Moss.

Jeg håper muligheten for seksjonering til nye andelsleiligheters eldre boligmasse blir strammet inn på samme måte som de gjorde med aksjeleiligheter rundt finanskrisetidene.

Jeg tror fremdeles folk ser på boligmarkedet som en hellig ku for fremtidig rikdom, men vi får se hva som skjer med renta, bolig- og leiemarkedet.
Eneste tingen som er sikkert er at tiden med de gratis pengene er borte for folk flest.

Synes Olav har mye god og tildels vitenskaplig tilnærming til realitetene med sine statistikker og tilhørende vurderinger. Selv kjenner jeg ikke markedet i Oslo så godt, men i områdene rundt her jeg bor må prisene ned med ofte en million før kjøperene kommer. Og det etter at boligene har ligget ute lenge.
Når det gjelder Oslo så er det altså nå en sensasjon at en bolig nå blir solgt over takst. Olav har jo skrevet noe om dette tidligere som for meg virker plausibelt:

«Boligprisutviklingen i Oslo er ikke flat slik statistikkene viser, men i kraftig fall. Eiendom Norge og Obos justerer ikke for utvalgseffektene renteoppgangen drar med seg og da blir det som rapporteres feil. Det er unnlatelsen av å justere for den meget kraftige endringen av hva som selges i dag kontra hva som ble solgt da styringsrenten var null som manipulerer, med eller uten vilje, stort sett alle til å tro at boligprisene ikke faller som følge av renteoppgangen. Stort sett alle som uttaler seg om boligmarkedet papegøyer overraskelsen over at boligprisene ikke faller i statistikkene uten å påpeke det som for noen må være den åpenbare årsaken i at det som selges i og etter kraftig renteoppgang ikke er sammenlignbart med det som selges når styringsrenten er null. Størrelsen på det som selges faller, kvaliteten på det som selges øker og alderen på det som selges faller når rentenivået stiger. Rentenivået har steget mer enn noen gang tidligere i vår tid som har dratt med seg større endring i størrelse, kvalitet og alder på det som selges enn noen gang tidligere i vår tid.»

Problemet med utvalgseffekter er at de varierer og det blir umulig å lage konsekvente analyser. Utvalgseffekter gir utslag på areal, men også standard, beliggenhet og andre _umålbare_ kvaliteter til en bolig. Hvis det faktisk viser seg at boligprisene f.eks. har falt ca. 20% medregnet utvalgseffekter, så steg prisene ca. 40% medregnet utvalgseffekter fra 2020-2022, og ikke ca. 20% som statistikkene viser. Utvalgseffekter jevner seg ut over tid og det er dermed ikke nødvendig å ta høyde for.

Hele problemet med argumentasjonen din er at du ikke kan vise til en statistikk som viser at antall leieBOLIGER stiger. Det som stiger er antall husholdninger som bor til leie.
Hvis man ser på antall boliger, antall husholdninger og antall personer får man en nesten perfekt korrelering all den tid alle disse tallene øker med tiden i en by med vekst. Spesielt god blir korreleringen for kumulative tall (total beholdning år for år). Dette gir raskt en den hypotesen at man kan beregne den ene faktoren ut fra en av de andre. En hypotese som implisitt betyr at forholdstallene må være tilnærmet konstante.

Ser man der i mot på ENDRINGENE år for år får man absolutt ikke en perfekt korrelering. Tvert i mot får man resultater som fører til at man må forkaste den ovennevnte hypotesen all den tid forholdstallene for endringene på ingen måte er konstante.
For eksempel økte antallet av husholdniger fra 2020 til 2021 mer enn antallet av personer. Dette betyr antakelig ikke at de nye husholdninger i 2021 hadde under 1 person i gjennomsnitt all den tid en husholdning per definisjon har minst en person (for å ta noe som ikke er boliger men person vs person). En annen ting som kommer frem er at det i 2017 var 1,020 husholdninger per bolig i Oslo (336099 husholdninger mot 329358 boliger). Dersom man skulle kunne regne ut utviklingen i antall boliger ville dette forholdet skulle være så å si konstant. Ikke bare for den totale beholdningen, men også år for år sånn +- en tidel eller så evt. Bare de siste 5 årene har forholdet i økt antall husholdninger og økt antall boliger variert fra 0,82 til 1,86 altså med -20% og +83% fra utgangspunktet. Det er så mye feil man ville ha tatt de siste fem årene om man brukte antall husholdninger til å estimere antall boliger. Totalt ville man regnet ca 6000 boliger feil.

år endring i Boliger Husholdninger og Personer
20 ++Bo +Hu ++Pe +H/+B +P/+H +P/+B
18 2934 4345 07674 1,481 1,766 2,616
19 4609 5226 08823 1,134 1,688 1,914
20 5739 7571 12491 1,319 1,650 2,177
21 2766 5135 04750 1,856 0,925 1,717
22 2846 2323 03455 0,816 1,487 1,214


Det som tallene over boliger og eieform faktisk viser er at det har blitt 5000 flere boliger i privat-foretaks-eie som brukes som bofellesskap. Økningen siden 2012 er nærmere +8000. Det kan alene forklare økningen i antall leietakende husholdninger dersom man antar at det bor mellom 2 og 3 husholdninger i snitt i et bofellesskap (kan ikke ha plass til mindre enn 2 husholdninger per definisjon).

Summen av langt mindre omsetning og mindre objekter som holder prisen oppe, kan ikke sies å gjøre annet å lage en fiktiv status på ståa i markedet. Bare tøv at dette jevner seg ut over tid. Omsetningen har krakket:

https://www.nettavisen.no/okonomi/kraftig-nedgang-i-boligsalget-nedgang-pa-44-prosent/s/5-95-1584187

Ingen tvil om at omsetningen har gått kraftig ned og egentlig krakket. Det står usolgte boliger overalt og meglerne ringer deg umiddelbart om du har vært inne og lest på prospektet. De er helt paniske etter å få solgt noe. De fleste leier ut i håp om at prisene skal opp igjen. Det vil ikke skje på lang tid. Rentene vil heller ikke gå ned. Tror ikke folk begynner å selge før etter vårsleppet til lavere priser igjen. Da skjønner de at dette ikke er kortvarig. Har tro på forholdsvis myk nedgang i år 5-10 % ned inklusive konsumprisindeksen.Utenom muligens Oslo som virker som galskapens boligmarket. Der kan du snart selge et hønsebur virker det som. Hørte om to nye familier denne uken som sliter alvorlig med å få endene til å møtes. De har 100 % jobb. Det er ikke lovende utsikter! De større boligene må og snart ta innover seg at prisene er gått ned!

Det er ingenting vitenskapelig med Olav sin analyse, da har du latt deg lure. I naturvitenskap er man åpen for ulike forklaringer og tilstreber objektivitet. Olav driver med det motsatte. Han har bestemt seg for fasiten på forhånd og bortforklarer alt av informasjon som viser noe annet. Det er vrangforestilling ikke naturvitenskap. Om du vil ha en vitenskapelig tilnærming/tolking av informasjon bør du heller se til Onkel sine poster

Problemet med de postene er vel at de også er langt fra objektive, der f.eks prinsippet om likevekt som har vært kjepphest nr.1 i hele perioden med lav rente ikke skal gjelde i en tid med høyere rente. Om modellen skal gjelde vil det tilsi en svært stor nedgang i boligprisene. Det er lite troverdighet med en slik dreining av argumenter etter egen posisjon eller eget syn. Hvis man argumenter for en modell som skal reflektere noe, må den reflektere ulike scenarioer og i begge retninger. Vitenskapen det henvises til mangler isåfall grunnlag basert på fakta og er således en refleksjon av en manglende objektivitet.

Hæ?

Har jeg argumentert for at endring i renten ikke har effekt begge veier? Selvfølgelig ikke. Jeg har derimot vært tydelig på at det er mange faktorer som påvirker retningen på boligprisene, og at ingen med sikkerhet kan si hvordan det kommer til å utvikle seg. Det er en nyansert og nøktern tilnærming. Kan anbefales

Likevekten drar naturligvis i begge retninger. Pt ligger boligprisene i Oslo ca 30% over likevekten. Det har jeg skrevet flere ganger. Kraften i likevekten for Oslo sine boligpriser er i nedadgående retning.

Jeg har også før sommeren siste år skrevet at jeg ville tippe at årsveksten skulle lande på ca -3% , bl. .a basert på at likevekten drar prisene nedad. Jeg traff ikke planken med det bud, men jeg har fortsatt budt det.
Enn så lenge må vi se på realpriser for å ha en statistikk som viser nedgang, men den gjør det og renten har helt naturlig sin store delen av æren for det (og dermed likevekten). Dertil kommer mulige utvalgseffekter. Ser at sykepleierindeksen for første gang på lenge peker i retning av økt mulig andel av boligene som "en sykepleier" kan kjøpe.
Fortsatt en veldig lav andel, men likevel en økning på 60% (om man vil regne prosenter på små tall :-) (https://www.dn.no/eiendom/eiendom/sykepleierindeksen/en-sykepleier-har-rad-til-24-prosent-av-boligene-i-oslo/2-1-1584413).

Sitat fra samme:
– Med skiftet vi har hatt i inflasjonen de siste to årene og god lønnsvekst er bolig blitt billigere i Norge. Realboligprisene er nå faktisk på samme nivå som i 2017, sier administrerende direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge.

Tillegg:
Jeg kan lage et oppdatert estimat for boligpris kontra likevekt slik jeg estimerte det da boligprisene galloperte i 2015-16 og slik jeg hver gang estimerer det:
Søk på finn.no viser for Oslo:
Medianboligpris 50-60 kvm 4 976 000,-
Medianleie leilighet 50-60 kvm 18 000 per måned = nettoleie 162 000,- per år
Nettoavkast = 162000 / 4 976 000 = 3,26%

Beste 5 års fastrentetilbud er 4,30%

4,30%/3,26% = 1,32 = boligpriser 32% over sin likevekt => likevekten drar boligprisene nedad.

P.P.S (tillegg 2): Kan legge til at hvis jeg hadde brukt nettorente for en selvboer (dvs med skattefradrag ville overprisingen bare blitt 3%). Dette betyr at det for selvboere faktisk kan være rasjonelt å kjøpe bolig nå, men det endrer ikke ved at boligprisene er over sin likevekt og at likevekten derfor drar prisene i nedadgående retning. Det betyr bare at ikke alle de som kjøper nå er "økonomiske analfabeter" eller noe i den stil.

Jeg tror Recreate ASA aksjen kan ta en 10 gang i 2024 om renta settes nedover. Det er vel den eneste eiendomsaksjen på OSE. Nå er markedsverdien på hele sulamitten kun 30 mill.