Tror 1) blir viktigst. Men de små renteøkningene som kommer vil nok ikke ha stor direkte effekt. Andre forhold er mye viktigere akkurat nå.

Da tolker jeg det dit hen at du forventer prisfall. Jeg kjøpte selv en utleieleilighet i 2015. Den var da fullfinansiert med prmærboligen som sidesikkerhet, og er nå belånt med 75% av dagens verdi (kombinasjon av nedbetaling og verdistigning), og er nå kontantstrøm nøytral. Med fastrente i 4 1/2 år til, så regner jeg dermed som at mesteparten av risikoen er ute av denne leiligheten - og lurer da på å gjøre det samme stuntet en gang til - kjøpe en leilighet, betale ned litt ekstra de første par-tre årene, refinansiere og få den i kontantstrøm nøytral - da er det jo bare å vente 10 år til, så flyter det opp en del kroner hvis jeg velger å selge :-)

Min totale belåning er nå på ca 45% og vil krype rett over 60% dersom jeg fullfinansierer en toroms leilighet til - spørsmålet mitt blir da egentlig hvor vi går i det korte bildet - det bryr jeg meg ikke så mye om - bekymringen min ligger mer i om det er mulig at renten øker en del, uten at husleien følger med, slik at jeg ender opp i situasjonen at husleien ikke dekker rentene på lånet en gang.... det er jo tross alt ikke ett så søkt spørsmål siden det er mange objekter i disse dager hvor det er vanskelig å regne mer enn 4,5% yield...

Dersom jeg ser på den leiligheten jeg har allerede, så vil dagens husleie tilsvare 7% av restlånet når bindingsperioden er over, så der ser jeg som jeg sa ikke noen stor risiko - det er verre med den jeg eventuelt kjøper nå - dersom jeg kjøper nå på 4,5% yield og binner i 5 år, så vil den fortsatt ikke forsvare mer enn 5,2% når bindingsperioden er over - er det mulig at vi har 5,2% rente om 5 år?

Jeg ville ikke kjøpt objekter på 4-tallet i yield, med mindre du tror på videre sterk prisstigning.
Personlig ser jeg etter steder der startyield er høy, og eventuell prisutvikling er mer nøytral(mindre volatil).

Jeg er altså større tilhegner av cash flow enn av spekulering i verdistigning.

Det er så lite aktivitet på eiendomsforumet så jeg slenger meg med i denne diskusjonen med noen egne erfaringer - uten at det overhode er noe genialt ved noe av det..

Først vil jeg kanskje ta med at det er et lite 3. element som går på å "jage" kostnader - å ha et solid kostnadsfokus. Selv har jeg feks to ganske like 4-roms leiligheter sentralt i Oslo - felleskostnader for den ene er 2.100 i måneden og den andre 3.950. Forskjellen består i blant annet at den med høyest felleskostnader har gulvvarme - som belastes mine felleskostnader, mens den andre ikke har det...1.850 i måneden er 22.000 i året .... om man yielder på feks 4% blir det en betydelig forskjell i verdi på leilighetene for meg som utleier...som utleier er det veldig mye bedre å ha en leilighet uten gulvvarme og jeg får ikke en krone mer i husleie for en slik ekstra kvalitet/kostnad...Tror ikke så mange har nok fokus på felleskostnader og slike forhold.

Ellers tror jeg økte renter generelt vil øke fokus på andre kostnader - det er ingen automatikk i at du kan ta ut en høyere leie i perioder med høyere rente. Selv om alternativkosten for leietager ved å kjøpe blir høyere. KPI er kanskje viktigere enn renten sånn sett (?). Ellers bør alle være oppmerksomme i forhold til bankenes kommende rentereguleringer og se på hvordan bankenes fundingkostnader har beveget seg siden man fikk lånet og hva slags rentenetto banken har hatt på deg og vil få med den nye renten. Det enkleste er å gå inn å se på utvikling i 3 måneders NIBOR. Banken skal kunne argumentere godt for å forsvare at de skal ha en betydelig bedre inntjening på deg som kunde - i en periode hvor antageligvis sikkerheten for engasjement har bedret seg for de fleste...Følg med....er mitt råd.

Ellers har jeg for egen del fulgte en strategi selv som har gått på å prioritere nedbetaling av egen bolig / fritidsbolig / biler / studielån og fikk banken med på at lånene knyttet til utleieleilighetene løper avdragsfritt. Det har de gjort nå i 6 år og skal gjøre det i 4 år til. Samtidig har jeg prioritert nedbetaling av all annen gjeld og er tilnærmet gjeldfri på hus, fritidsbolig og biler. Belåningsgraden på leilighetene har gått fra ca 85% til 50% i perioden. Jeg er jo ansvarlig med alt jeg eier uansett for alle lån - men synes det har vært ryddig å gjøre det slik - for meg blir skillet tydeligere mellom hva jeg skal bruke selv langsiktig og hva som er en investering som kan "byttes ut" i annen investering / eller realiseres/"forbrukes"..

Ellers skal ikke rentes rente effekten kimses av - også når det gjelder langsiktige leieforhold. 2,5 - 3% regulering med KPI årlig blir litt.

Mine leiligheter ligger sentralt i Oslo og har en yield - ut fra dagens priser - som er vesentlig lavere enn de 4,5% - 5% som skisseres over. Men jeg regner mest på hvilken renteøkning den enkelte leiligheten tåler basert på kontantstrømmen - og hvilken margin jeg har å gå på. Her er det litt variasjon - men generelt tåler de en renteoppgang mellom 3,5% og 5,5% før de går i 0. Og det er jeg komfortabel med. Det er en enkel øvelse jeg anbefaler de fleste - ikke minst er det viktig å være klar over variasjonene i porteføljen.........Det er jo under forutsetningen av at man har et enkelt lån på hver enhet. Som også er noe jeg synes er ryddig.

Ser at vi tenker ganske likt på mange ting, Kator. Jeg har også ett langsiktig fokus på kontantstrøm og tar i aller høyeste grad med felleskostnader i beregningene mine - 350 kr pr mnd er for meg 100.000 kr - det gir yield på 4.2%.

Jeg har pr i dag ingen annen gjeld enn boliglån, og alt det er sikret i primærboligen. Biler og båt er gjeldfritt og hytte har jeg ikke. Sekundærboligen er pr i dag ikke pantsatt, så jeg kommer til å bruke den som sidesikkerhet for sekundærbolig nr 2.

Når total gjeld kommer ned under 50% igjen, så kommer jeg til å redusere nedbetaling og heller satse på fondssparing for å spre sparingen over aktivaklasser (sparer litt nå også hvor jeg sparer kun i indeks, og følger en strategi hvor jeg kjøper mer i fallende markeder og mindre i stigende - jo mer den faller fra toppen, jo mer agressiv blir jeg).
Jeg er også i aller høyeste grad bevisst på renters rente - jeg tror ikke på noen enorme sprang i priser, men tror at de neste 10 årene, så skal vi få omtrent inflasjonsjusterte boligpriser - mao tror jeg at den leiligheten jeg kjøper i år er verdt 25% mer om 10 år - dersom den samtidig har blitt nedbetalt med 30% så er det ett pent lite overskudd.....Hvis samtidig leieinntekten er 25% over dagens, så begynner det jo å bli riktig så hyggelg. Dette er for meg en pensjonssparing, ikke noe som skal skaffe meg champagne neste år :-)

For god ordens skyld - mitt innlegg var mer ment som noen generelle betraktninger snarere enn et svar - enn gud bedre kritikk - på/av ditt innlegg..

tenker forøvrig også som deg at det er klokt med annet enn "eiendomssparing" .... selv om eiendom er - og trolig blir - hovedtyngden for meg.

Tok det overhode ikke som kritikk :-)