Kjøpe leilighet i Oslo som student

Finansprins
28.07.2018 kl 18:07 11576

Hei!

Har fulgt en del med på boligmarkedet i Oslo for leiligheter opp til ca. 3m i områdene (Frogner, Majorstuen, Hanshaugen, Grunerløkka, Torshov og Sagene). Ser etter boliger helst over 24 kvm, ville vært en stor hjelp om noen kunne gitt et par råd for hva jeg skal se på til en førstegangskjøper i Oslo. Jeg er nok ikke den eneste studenten som leter etter bolig på denne tiden, så ville det være lurere om jeg ventet til eventuelt September tiden?

Takk på forhånd :)
Redigert 21.01.2021 kl 07:28 Du må logge inn for å svare
mrpotato
28.07.2018 kl 18:23 11534

Det kommer vel litt ann på hva finansieringsbeviset ditt sier?
Redigert 21.01.2021 kl 07:28 Du må logge inn for å svare
Slettet bruker
28.07.2018 kl 21:35 11406

Ingen har fasit - i hvertfall ikke jeg. Men jeg ville sett på noe sånt som denne. Her bør du kunne få 6.000 i skattefri inntekt for det ekstra soverommet.....Generelt er en av mine lett slitsomme/gjentagende teser at det er for liten forskjell mellom 2-roms og 3-roms. Flere burde gå for kompakte 3-roms med gode skattefrie leieinntekter. Litt ulemper å "dele" selvfølgelig, men alt i alt meget lurt...økonomisk.

FINN-kode: 125235982

Forøvrig er jeg ikke fryktelig sikker på at det er lurt å kjøpe som student. Man påtar seg ganske solide forpliktelser før man vet hva slags inntekt man får fremover. Jeg mener det er lurt å vente til man har "staket ut" litt mer av livet....men det er mulig det er en halvgammel gubbe som prater......
Redigert 21.01.2021 kl 07:28 Du må logge inn for å svare
Bankerått
30.07.2018 kl 02:36 11112

Boligmarkedet pleier å være hetest i august og januar, med noen unntak.

Når det gjelder om du bør kjøpe som student, hvis du er god til å holde på egenkapital-pengene så kan du vente noen måneder og se, hvis du likevel kommer til å sløse dem bort, så kan du prøve å kjøpe, men det er aldri lurt å bli revet med i budrundene.

Ang hva du kjøper, det viktigste er at du selv liker leiligheten, og kan i verste fall bo der i en del år hvis markedet skulle gå på en smell. Hvis du helt sikkert skal selge om 2 maks 3 år så hadde jeg heller leid slik markedet er nå.

Pass opp for gamle og slitne bad.
Redigert 21.01.2021 kl 07:28 Du må logge inn for å svare
Sotogrande
30.07.2018 kl 13:35 10816

Jeg har fulgt samme område nøye de siste årene, riktignok opp til 4,5 mill. for 2- og 3-roms. Jeg solgte på Majorstua i jan-17, kjøpte oppussingsobjekt i Homansbyen i okt-17, som jeg pusset opp og nettopp har solgt igjen. Jeg skal inn igjen i samme område i 2/3-roms med tiden, men er som deg usikker på timingen.

Å kjøpe i august er ikke aktuelt, siden jeg har god tid og det i hovedsak er selgers marked. Er man primært ute etter et sted å bo fint, kan det argumenteres med at utvalget er stort og en fordel som kjøper, men jeg er mer opptatt av å gjøre en god investering på 2-5 års sikt, mindre kresen på hvor og hvordan jeg bor innenfor området vi snakker om.

Jeg hadde selv belaget meg på å selge i august, men la leiligheten ut før sommeren og fikk etter hvert bud på en relativt stiv prisantydning.

Hvis august blir sterkere enn normalt og andre signaler (som fra dyktige folk her inne) tyder på en sterk høst, så vil jeg nok bli såpass svett at jeg kjøper i september eller oktober. Håpet for min del er jo å gå inn i høstmånedene med sesongkorrigert nedgang for august og voksende tilbudsside. Da kan det komme gode kjøpsmuligheter på senhøsten, eventuelt sitte rolig i båten enda lenger hvis trender og signaler skulle tilsi videre nedgang.

For å gjøre en lek med enkle og omtrentlige tall, så forholder jeg meg til en sannsynlighet på rundt 30-40-30 for enten sterk høst, normal høst eller svak høst. Men så tror jeg en eventuell nedadgående trend kan gi større utslag nedover i pris, enn hva en positiv trend kan drive prisen opp. Så konklusjonen blir at det uansett er gambling å vente, men jeg ser størst fortjenestemulighet i å ha is i magen et par måneder.

Hadde jeg ikke truffet bra på foregående salg og kjøp, så ville risikoviljen vært lavere. Er forberedt på å tape inntil et par hundre tusen, i verste fall, på manøveren jeg er i gang med nå. Det tilsier i så fall en svak nominell oppgang i september og eventuelt oktober. Jokeren i kortstokken er en eller annen internasjonal trigger á la finanskrisen, som kan gjøre betydelige utslag nedover i pris. Eller, sjansen for at det inntreffer de neste 2-3 månedene er vel knapt nok like store som én joker i en kortstokk med 52 øvrige kort.

Av øvrige råd vil jeg være ekstra skeptisk til bygårder bygget før rundt 1930, hvor det ble nye standarder på fundament og etasjeskillere.
Baderom har mye å si for prisen på små leiligheter. Stor forskjell på å fikse et bad der sluk, membran, støp osv. er forskriftsmessig. Da får man gjort underverker med 50-100.000. Ved pigging av gammelt gulv og totalrenovering, fort 300.000 selv for et lite bad.

Lykke til med avgjørelsen og eventuell bolighandel!

PS! Når jeg først er i gang: en stor takk til alle faste bidragsytere i eiendoms-trådene på HO! Det har vært til veldig god hjelp når jeg det siste 1,5 året har vært aktiv i boligmarkedet.
Redigert 21.01.2021 kl 07:28 Du må logge inn for å svare
Bankerått
30.07.2018 kl 15:10 10746

Enig med deg i at august er selgers marked, stort sett. Det betyr dog ikke at alle leiligheter går til overpris, det er en del tilfeldigheter ute og går. Etter min erfaring må man bare jobbe mye mer og gå på langt flere visninger for å finne noe man er fornøyd med, hvor budrunden ikke tar helt av.

Men jeg lurer på, hva slags signaler er det som taler for en sterk høst, egentlig, Sotogrande?

Enig også med deg på 30-40-30, og det er godt mulig at markedet løftes kraftig av august og ut året, men jeg tror at det i så fall blir etterfulgt av en svært kraftig nedtur i 2019. Allerede nå frykter jeg litt for hva som skjer i 2019 med mindre befolkningsveksten i Oslo tiltar kraftig. Jeg kommer til å kjøpe i 2018, kan ikke vente i det uendelige heller. Men jeg regner med at pilene i 2019 vil gå fra moderat til kraftig nedover. Derfor er det viktig for meg å kjøpe noe jeg virkelig liker, så jeg kan gi blaffen.

Men får vi en sterk høst hvor pilene går oppover og ender på 90-100k per kvm i februar-mars 2019, så vil dette ende stygt, veldig stygt. Det er 99% sikker på. Det er med tanke på forventede ferdigstillinger, finanspolitisk uro som gir rentepåslag, og fortsatt lav tilflytting.
Redigert 21.01.2021 kl 07:28 Du må logge inn for å svare
Sotogrande
30.07.2018 kl 17:52 10654

Oppgangen i år er naturligvis drevet av fjorårets gjerdesittere på kjøpersiden. Spørsmålet blir om de har kommet seg ned og kjøpt bolig alle sammen. Prisoppgangen i jan til mai kan tyde på det, samtidig har alle som uttaler seg vært ganske samstemt i at det blir mye å velge i for kjøperne utover høsten.

Det har i andre tråder også blitt referert til undersøkelser gjort av bl.a. DNB, hvor responsen overrasket i form av hvor mange av dem som flytter inn i nybygg, som enten har solgt allerede eller ikke skal selge inntil videre.

Den varslede “flommen” på tilbudssiden har enten uteblitt eller blitt overraskende lett absorbert i løpet av våren. Hvis den fortsetter å utebli, og andelen gjerdesittere som skal ned fortsetter på kjøpersiden, så kan høsten bli het til årstiden å være.

Det er forbeholdet jeg har tatt i min egen vurdering. Jeg synes heller ikke det er mye som tyder på noen nevneverdig oppgang i 2019.

Og selvfølgelig enig i verdien av å lese så mange annonser og frekventere så mange visninger som mulig når man er på kjøper’n. Ny kunnskap og nyttige impulser for hver bolig man vurderer.
Redigert 21.01.2021 kl 07:28 Du må logge inn for å svare
Bankerått
31.07.2018 kl 00:02 10510

Det med at det var gjerdesittere på kjøpersiden i 2017 er en ganske bastant påstand, Sotogrande. Det ble solgt tilnærmet lik mengde boliger i 2017 i forhold til 2016. Mener å huske det ble solgt 1,1% flere i Oslo i 2017 enn i bonanza-året 2016. Er det et tegn på at det var gjerdesittere…? Jeg bare spør.

Det var boligmengden som økte med 6% ca. Det kan tyde på at relativt små utslag på tilbudssiden (eller kjøpersiden) kan gi større utslag på pris.

Det stemmer at DNB kom med en undersøkelse for 2. kvartal hvor de viser til at der DNB har vært megler, så har "38 prosent solgt, 16 prosent skal selge før fellesferien, 9 prosent er førstegangskjøpere og 18 prosent er investorer. 19 prosent skal selge etter sommeren."

Rapporten kom i juni, og 16 prosent skulle selge før fellesferien? Da var det i så fall mye som skulle dumpes på en måned. Tror nok en del har utsatt salget og det er en overliggere. Men er enig i at "bølgen" ser ut til å utebli, foreløpig i alle fall.

Jeg har nevnt før at jeg har litt problemer med å forstå prisoppgangen fra januar til nå. Hvis prognosene om 2700 ferdigstillinger stemmer - hvor mye nye boliger trenger en by som vokser med 7000 i året? Det blir tilbudt en interessant forklaring av en tidligere - kanskje det er rett og slett flere single og flere ekteskapsbrudd?
Redigert 21.01.2021 kl 07:28 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
31.07.2018 kl 13:53 10282

Bankerått,
Det har fra 2009 til 2016 vært ferdigstilt ca 1 bolig pr 4-5 nye innbyggere. Det er naturligvis alt for lite. Så det er et overheng av kjøpere tilgjengelig.
For trådens spørsmål: kjøp av egen bolig bør ha 4-5 års tidshorisomt. Om man kjøper i borettslag kan 3-4 år aksepteres. På dette alene virker det fint å kjøpe som 1. års-student.
Samtidig må man ha en god betjeningsevne for lån. Det har man ikke som student.
Er bacheloren unnagjort og man skal starte på en master og med meget gode utsikter til jobb i damme by etter endt master; da kan man like gjerne kjøpe nå som vente til mastergraden er i boks. Og som foreslått: gå for en treroms med mulighet for å leie ut et rom. Da har man fkeksibilitet. F. eks. om man skulle komme til å bli et par og pludselig gjerne vil være samboer.
Prisutviklingen i høst / meste år er vanskelig å spå, men den bør bli nok så flat
Redigert 21.01.2021 kl 07:28 Du må logge inn for å svare
Bankerått
31.07.2018 kl 14:06 10241

Hvor langt tilbake skal du gå egentlig Onkel_S. Greit nok at det ble bygget for få boliger i store deler av 2009-2016, men folk har tilpasset seg. De som ikke fikk kjøpt i 2016 går jeg med på er interesserte i å få noe nå, men de har vel uansett ikke noe nevneverdig mer penger eller finansieringsbevis nå enn de hadde da, og prisene er jo de samme.

Men de som ikke fikk kjøpt i 2010 har vel funnet på noe annet. De bor jo ikke i telt.

Ellers er jeg enig, har du bachelor og jobb, er det bare å kjøpe. Men hvis du nettopp har fått din første studielånsutbetaling, så så skal du ha baller.
Redigert 21.01.2021 kl 07:28 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
31.07.2018 kl 15:30 10173

Tilpassingen har vært oppe mange ganger. Man klumper seg sammen i de boligene der er. Dvs bofellesskap, barnefamilier i 1/2 roms etc
Redigert 21.01.2021 kl 07:28 Du må logge inn for å svare
Bankerått
31.07.2018 kl 16:09 10139

Greit nok, men boligprisene har vokst langt raskere enn både lønn og formue, i tillegg til at EK kravene er langt høyere, så hvordan skal de få kjøpt nå hvis de ikke fikk kjøpt da.
Redigert 21.01.2021 kl 07:28 Du må logge inn for å svare
Eiendomsm 008
01.08.2018 kl 11:52 9973

Ingen klarer å time topper og bunner i markedet. Så hovedspørsmålet blir jo hvor lenge du skal bo der, evt ha leiligheten. Har du minst 4 år tidshorisont ville jeg kjøpt en tre roms om du har råd. Hvis markedet skulle snu er det fort de små dyre ett roms som får svi mest. Med en tre roms kan du leie ut til en venn, og skal du senere ikke bo der og leie ut, er en tre roms et bedre objekt å leie ut.

Med 10 års fastrente på noe over 3% er det sannsynlig med lavt rentenivå fremover. Kjøper du alt hva remmer og tøy kan holde, bør du vurdere å binde renten i minst 5 år. Muligheten for at renten synker kraftig er vel mindre enn at den stiger, så å binde renten kan være en rimelig forsikring.

Jeg ville kjøpt noe i et område hvor det er lett å selge igjen. Frogner/Majorstuen er jo bra, også for utleie.

Når neste krakk kommer vet ingen, men pt ser jo utsiktene til prisoppgang god. Hvis et av mine barn lurte på om de skulle kjøpe bolig, ville jeg ha svart ja. Begge mine kom seg inn i markedet via en tre roms, den ene kjøpte sammen med en venn, og den andre leiet ut det største rommet. En leieinntekt på 5-6 000 pr måned betjener fort både renter og felleskostnader. Lykke til:)

Husk at vinnerne i boligmarkedet tar flest mulig trinn i stigen oppover pr boligkjøp. Eller sagt på en annen måte, man bør ikke kjøpe og selge for ofte. Hver gang du bytter bolig går det altfor mye egenkapital til omkostninger. Kjøp en eierseksjon om du vurderer utleie senere.
Redigert 21.01.2021 kl 07:28 Du må logge inn for å svare
Onkel_S
01.08.2018 kl 17:06 9892

Bankerått,
På 'merkverdig' vis er det ganske mange som kjøper sin første bolig som ikke kunne kjøpe for 3-7 år siden. Det gjelder en veldig stor andel av de som kjøper sin første bolig, og har "alltid" gjort det.
Rett og slett fordi "veldig mange" gjør noe økonomisk lurt i de 3-7 årene. Som å ta utdanning, sikre seg en fast jobb, klatre raskt på lønnsstigen (det er i starten man øker mest i lønn prosentvis - samt ved opprykk).

Den typiske førstegangskjøper er enten flyttet til Oslo 3-7 år før kjøpet blir gjort, eller har bodd i og nær Oslo fra vedkommende var barn.

Du kunne gjerne ha stilt det samme spørsmålet i 2012. Da var det nettopp innført en vesentlig sterkere EK-innstramming enn den som kom på toppen i 2017 og boligprisene hadde til de grader økt på både 3 og 7 års sikt. 15%-kravet kom i 2012
Redigert 21.01.2021 kl 07:28 Du må logge inn for å svare
Finansprins
01.08.2018 kl 18:27 9843

Har 1,5m i egenkapital, men har tatt ut lite lønn i 2017 som begrenser hvor mye lån jeg eventuelt klarer å ta opp. Skal først ta en bachelorgrad og om nødvendig tar jeg også en Master. Er foreløpig 20 så er ferdig med studiet når jeg er 23/25, og det jeg prioriterer mest er en moderne leilighet, oppussingsobjekter kan også være greit. Desverre så har det blitt solgt mange boliger denne uka. Det som er verst for meg er at jeg må pendle en måned eller to fra Fredrikstad-Oslo, som gir en dårligere start på studietiden (Skal gå på BI). Men på den lyse siden så vil jeg ha muligheten til å bli mye mer kjent i området og vil ha muligheten til å dra på mange flere visninger før jeg velger å kjøpe. Men om Oslo er lik Fredrikstad når det gjelder boligmarked så ser det hvertfall lyst ut i Fredrikstad 1-2 år fremover. Fikk en enebolig som jeg leier som 2 enheter for 2,35m for 3 måned siden, allerede nå vil den nok selge for 2.6/2.7m (samtidig var jeg også heldig med kjøpet). Men først må jeg vente til bankene er ferdig med å behandle søknaden uansett. Jeg daytrader ved siden av, så det vil ikke være noe problem å betale lån.
Redigert 21.01.2021 kl 07:28 Du må logge inn for å svare
Finansprins
02.08.2018 kl 15:49 9686

Etter 3 avslag, fikk jeg i dag endelig finansieringsbevis for 3m!
Redigert 21.01.2021 kl 07:28 Du må logge inn for å svare
Bankerått
03.08.2018 kl 00:48 9534

Prisveksten i Oslo har løpt helt fra lønnsveksten uansett. Folk har ikke økt lønningene sine med 66 prosent på seks år. Det er kun gjeldsveksten som har drevet prisene opp, sammen med panteverdi-spiralen. Tror ikke den 40% sekundærboligregelen for Oslo fungerer. Mulig at når prisene bunnet ut i desember, og bankene ikke forlangte ny verdivurdering på eksisterende, så ble 40% kravene oppfylt.
Redigert 21.01.2021 kl 07:28 Du må logge inn for å svare
Bankerått
03.08.2018 kl 00:49 9528

Grattis. Skal du løpe og kjøpe eller vente litt?
Redigert 21.01.2021 kl 07:28 Du må logge inn for å svare
Slettet bruker
03.08.2018 kl 07:45 9434

Boligprisstatistikken er manipulert. Det er en grunn til at de ferskeste tallene ikke er offentlige.
Redigert 21.01.2021 kl 07:28 Du må logge inn for å svare
Bankerått
03.08.2018 kl 10:23 9339

Den er vel ikke så manipulert nå, etter at Eiendom Norge sluttet med 3 måneders utglatting.
Redigert 21.01.2021 kl 07:28 Du må logge inn for å svare
Finansprins
04.08.2018 kl 19:49 9145

I de siste dagene har det blitt solgt en del boliger over takst, og før visninger. Det er også enkelte som har priset sine boliger alt for høyt, som jeg blir faktisk overrasket over om de blir solgt for salgspris, spesielt når studentene begynner og bli ferdig med boligjakten. Om boligen har et eldre/styggere kjøkken er bare et bonus, ettersom det er såpass billig og fornye for en billig pris, max 20-30k, moderne hvitevarer har jeg fra før. Men det som er overrasker meg mest er hvor dårlige de fleste planløsningene er. F.eks. har en del av leilighetene et eget rom for kjøkken og så soverommet i stua, noe som jeg mener burde vært motsatt, den modellen er utdatert. Venter med og kjøpe bolig en bolig jeg vil være fornøyd med, det kan være når som helst, men å gjøre et kjøp på grunn av utålmodighet er et av de største feilene en kan gjøre. Enten om det er aksjer eller bolig.
Redigert 21.01.2021 kl 07:28 Du må logge inn for å svare