Mange opplever det som utfordrende å finne ut hvorvidt endringer og tilpasninger på egen bolig er søknadspliktig eller ei, og eventuelt hvilke tekniske krav som må følges. Plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter inneholder regler om tilpasninger, endringer og vedlikehold på eksisterende bygg, og hvilke krav som utløses.
Planlegger du å gjøre endringer eller arbeider på boligen din, er det viktig å være bevisst på forskjellen mellom søknadspliktig arbeid og vedlikehold som er unntatt søknadsplikt. Dette vil igjen gi svar på hvilke tekniske krav som eventuelt utløses og må følges.
Vedlikehold er arbeid som er nødvendig for å opprettholde kvalitetsnivået til en bygning og dens tekniske installasjoner. Vedlikehold faller utenfor virkeområdet til byggesaksdelen av plan- og bygningsloven, og kan derfor gjøres uten søknad til kommunen.
Er det imidlertid tale om vesentlig endring eller vesentlig reparasjon av bygningen, er dette en av flere grupperinger som anses som søknadspliktig arbeid etter plan- og bygningsloven § 20-1. Ved slikt arbeid stilles det strenge krav til utførelsen, og du må oppfylle de tekniske kravene som gjelder på byggetidspunktet.
Det kan være utfordrende å kartlegge hvorvidt ditt tiltak er å anse som vesentlig. Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) har selv uttalt at oppgradering, fornyelse eller utskifting av en avgrenset del av bygningen, for eksempel en bygningsdel eller en bygningsteknisk installasjon, er vesentlig endring eller reparasjon. Omfattende arbeid kan i ytterste konsekvens anses som en hovedombygging. Hvilke endringer som er vesentlig, må alltid vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle, men det finnes noen holdepunkter som kan hjelpe deg godt på vei.
Eksempler på vesentlig endring eller reparasjon kan typisk være totalrenovering av bygg der kun bærende konstruksjoner står igjen. Tilsvarende vil også erstatning, gjenoppbygning, forsterkning eller vesentlige endringer av byggets tak eller bærende konstruksjoner, være omfattet. Dette gjelder også ved gjenoppbygning etter brann.
Mindre tiltak, slik som oppgradering og fornying, kan også være vesentlig. Dersom man skal bygge om pipa, foreta omfattende etterisolering eller skifte ut alle vinduene i boligen, vil dette som regel værevesentlig endringer som er søknadspliktig.
Mange tenker at det kun er utvendige arbeider som er omfattet av søknadsplikten. Imidlertid kan også arbeid med våtrom og bad som berører flere bruksenheter eller brannceller, være vesentlig arbeid og dermed søknadspliktig.
En tommelfingerregel er å undersøke nærmere dersom du skal foreta endringer eller reparasjoner som omfatter blant annet:
Direktoratet for byggkvalitet har nylig utarbeidet en veileder om arbeid på eksisterende bygg, som skal gi hjelp til å vurdere hvorvidt man må søke om aktuelle tiltak.
Dersom du skal utføre arbeid som er søknadspliktig, må de tekniske kravene som gjelder på søknadstidspunktet følges. Disse fremgår av byggeteknisk forskrift, og det er TEK17 som gjelder i dag. Dette utgangspunktet innebærer at dagens byggetekniske krav gjelder forarbeidet, selv om boligen er flere tiår gammel. Kravene kan gjøre tiltaket mer omfattende enn først tiltenkt. Derfor anser mange det som både kostnads- og tidkrevende hvis arbeidet anses søknadspliktig, og dermed utløser byggtekniske krav.
Frem til lovendringen 1. januar kunne kommunen etter loven gi unntak fra tekniske krav, dersom tiltakshaver dokumenterte at kravet ville medføre uforholdsmessige kostnader, og at det var forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk av bygningen eller bygningsdelen.
Endringer i plan- og bygningslovens § 31-4 trådte i kraft 1.januari år. Kommunen kan nå gi unntak fra de tekniske kravene forsøknadspliktige tiltak, dersom dette anses forsvarlig ut fra sikkerhet, helse og miljø. Det avgjørende er at det skjer en forbedring av byggverket, særlig av sikkerhetsnivået.
Formålet med endringen er å gjøre det enklere å få tillatelse til tiltak. Oversiktlig regelverk og mulighet for unntak fra tekniske krav vil forenkle prosessen, og gi en effektiv utnyttelse av bygningsmassen. Dette skal samtidig også bidra til større grad av gjenbruk, samt gi bygninger lengre levetid.
Det er tiltakshaver, alternativt ansvarlig søker, som har ansvar for å begrunne og dokumentere hvorfor det vil være forsvarlig å gi unntak.
I vurderingen av om det er forsvarlig å gi slikt unntak, skal kommunen for det første legge vekt på bygningstype og formål, byggets alder, nåværende teknisk stand, plassering og vernestatus. Videre skal kommunen vektlegge hvorvidt unntak kan redusere negative konsekvenser, samt hvilke fordeler som kan oppnås ved tiltaket.
Krav som skal ivareta personers liv og helse, som konstruksjonssikkerhet, brannsikkerhet og fare mot flom og skred, skal kommunen være svært tilbakeholdne med å gi unntak fra. Krav som ikke har betydning for sikkerhetsnivået, vil det derimot kunne være mindre betenkelig å gi unntak fra.
Et godt eksempel er at kommunen etter endringene kan ta hensyn til verneverdige bygg, ved at endringsarbeider kan skje uten at viktige kulturverdier blir ødelagt. Det kan også bli enklere å ta i bruk en hytte som bolig, og ved boligmangel kan man dermed benytte allerede eksisterende bebyggelse. Videre kan man enklere ta i bruk tomme lokaler til andre formål enn det de er regulert til, og sikre et levende sentrum.
Selv om regelverket har blitt noe forenklet, kan det fremdeles være utfordrende å vite hvordan man skal gå frem ved et byggeprosjekt. Veilederen til Direktoratet for byggkvalitet kan være til stor hjelp. Dersom du ikke finner svaret der, kan det være lurt å søke profesjonell hjelp, slik at man ikke får problemer i etterkant.
Synne Jacobsen Andersen
Advokat i Bing Hodneland
