<iframe src="https://www.googletagmanager.com/ns.html?id=GTM-W3GDQPF" height="0" width="0" style="display:none;visibility:hidden">

Småhusplanen: Boenhetsbegrep og kommunal kreativitet

Ny høringsperiode for endringer i Småhusplanen i Oslo er nylig avsluttet. Forslaget viderefører blant annet en egen definisjon av boenhet som kan få store konsekvenser for fremtidig utleie av deler av egen bolig.

Publisert 9. sep. 2023 kl. 07.32
Oppdatert 9. sep. 2023 klokken 19.11
Lesetid: 5 minutter
Artikkellengde er 1128 ord
SMÅHUSPLAN: Småhusplanen styrer arealbruken for 28 000 eiendommer i Oslo kommune. Foto: Eivind Yggeseth

Av: Advokat Erik Greipsland, Bing Hodneland advokatselskap DA.

Arbeidet med endringer i småhusplanen har nå pågått siden februar 2021. Bestillingen fra rådhuset var en strengere reguleringsplan som i større grad skjermer for ytterligere fortetting og verner grønne verdier i småhusområdene.

Det ble lagt en plan kommunalt om hvordan bestillingen skulle oppfylles, med blant annet innføring av minste tomtestørrelse per boenhet, reduksjon i maksimalt tillatt utnyttelsesgrad, strengere avstandskrav, bestemmelser om sekundærleiligheter og eget boenhetsbegrep.

Assosiert partner Erik Greipsland, Bing Hodneland advokatselskap DA Selskapet

Forslaget til endringer fikk stor motstand både blant eiendomsutviklere og boligeiere og konfliktnivået eskalerte. Til planens første høring ble det sendt inn et betydelig antall innspill og merknader til det som ble foreslått, og kommunen har nå redegjort for flere forslag til endringer. Høringsfristen var satt til 18. august.

Endringer fra førstegangshøring

I det reviderte planforslaget er det foreslått differensiering av krav til tomtestørrelse der det skilles mellom ene- og flermannsboliger. Avstandskravet på 8 meter mellom bygninger er tatt ut og utnyttelsesgraden er endret fra 16 til 18 % i planens generelle områder. I områder langs sjø og vassdrag er utnyttelsesgraden foreslått oppjustert, fra 12 til 16 %.

I opprinnelige forslag var det forbud mot etablering av sekundærleilighet i flermannsboliger. Begrensningen er nå tatt ut og forslaget legger opp til at det kan etableres sekundærleilighet i alle boligtyper.

Forslag om eget boenhetsbegrep videreføres

I forbindelse med førstegangshøring av revideringen av småhusplanen skrev vi i juli 2022 om det vi mente var en svært uheldig detaljstyring av fremtidige utleiemuligheter av egen bolig, herunder kommunens begrensning av muligheten for etablering av sekundærbolig i flermannsboliger.

Oslo kommune foreslår nå endringer som muliggjør etablering av sekundærleilighet i alle boligtyper. Samtidig opprettholdes forslaget om en egen definisjon av begrepet boenhet, hvilket styrer hva som under planen anses som en sekundærleilighet. Dette har igjen stor betydning rent teknisk, kostnadsmessig og mht. hvilke krav i regelverket som gjelder.

Etter byggesaksforskriften er oppdeling av en boenhet søknadspliktig når enheten har alle hovedfunksjoner for bolig, slik som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett og denne har egen inngang og er fysisk atskilt fra øvrige enheter.

For mange som pusser opp og bruksendrer kjellere til rom for varig opphold i eksisterende boliger, vil utleie av hele eller deler av arealene være svært attraktivt.

Ved å etablere utleiedel innenfor eksisterende boenhet, der det etableres dør mellom utleiearealet og boligens øvrige arealer, har boligeiere hatt mulighet til å unngå at utleiearealet anses som en egen selvstendig boenhet, med tilhørende krav i teknisk forskrift og reguleringsplaner.

Ved bruksendring av arealer i eksisterende boliger omsøkt før 1. juli 2011, fra tilleggsdel til hoveddel innenfor boenheten, gjelder det også flere unntak fra krav i teknisk forskrift. Dette gjelder blant annet krav til utsyn, høyder, tilgjengelighet mv.

Lemping på tekniske krav innenfor egen boenhet der det gjennomføres bruksendring, ble vedtatt i 2015 og hadde sin bakgrunn i et ønske om å stimulere til ombygging og bruksendring av egen bolig, for egen bruk og for utleie.

Dagens nasjonale regelverk har dermed langt på vei stimulert til bruksendringer av kjellere i ene- og flermannsboliger ved at man innreder arealene med eget toalett, bad og kjøkken, men der tilgangen til boligens øvrige arealer beholdes, for egen bruk eller til utleie innenfor eksisterende boenhet.

Innenfor småhusplanens virkeområde endres denne muligheten drastisk dersom Oslo kommune får det som de vil.

Oslo kommunes definisjon av boenhet i Småhusplanen er langt på vei sammenfallende med nasjonal forskrift, men har en viktig og kontroversiell tilleggspresisering om internforbindelse.

Utleiearealer innenfor eksisterende boenhet, vil om forlaget blir vedtatt, defineres som en egen selvstendig boenhet og dermed en sekundærleilighet etter småhusplanen. Dette gjelder også der utleiearealene er forbundet med boligens øvrige arealer, via interninngang. Dette vil i så fall innebære en betydelig forskjell sammenlignet med nasjonal lovgivning.

Mulige konsekvenser – økte kostnader og tekniske utfordringer

Forslaget innebærer en svært uheldig innskrenkning av fremtidige utleiemuligheter i etablerte ene- og flermannsboliger innenfor Småhusplanens virkeområde. Etablering av utleiearealer i eksisterende boliger vil bli mye vanskeligere eller medføre betydelige merkostnader sammenlignet med dagens situasjon. Dette har blant annet å gjøre med tekniske krav ved etablering av egen boenhet, som hverken er en del av boligens øvrige arealer eller som faller inn under unntakene for blant annet krav til høyde, utsyn, tilgjengelighet m.m.

En enkel oppgradering av kjellerarealene for tilrettelegging for utleie, kan dermed bli svært kostnadskrevende med blant annet pigging av gulv for å oppnå tilfredsstillende takhøyde som egen boenhet/sekundærleilighet. Konsekvensene kan dermed bli at det i flere tilfeller kun vil være fornuftig økonomisk å etablere egen boenhet/sekundærleilighet ved oppføring av nye ene- og flermannsboliger.

Oslo kommune har hverken i tidligere eller revidert planbeskrivelse redegjort for hvordan rekkevidden av boenhetsbegrepet skal forstås og hvordan Småhusplanens egen definisjon innvirker på tekniske krav i eksisterende ene- og flermannsboliger. Dette er svært uheldig innenfor en reguleringsplan som styrer arealbruken for 28 000 eiendommer. Dersom kommunen har en fornuftig løsning og et svar på denne type problemstillinger, burde dette ha vært redegjort for.

Mulige konsekvenser – ytterligere fall i antall utleieobjekter

Andelen utleieobjekter i Oslo har hatt en betydelig nedgang de siste årene. I flere aviser kan det samtidig leses om kaos i utleiemarkedet, der etablerte boligkollektiver får flere hundre henvendelser på ledige rom. Det er dermed åpenbart behov for å stimulere til etablering av flere utleieenheter også i eksisterende ene- og flermannsboliger. Kommunens forslag til endringer i småhusplanen bidrar ikke til en slik stimuli ved å etablere et lokalt regelverk som ikke er forsvarlig eller tilstrekkelig utredet.

For boligeiere innenfor småhusplanen som leier ut deler av egen bolig eller som planlegger å etablere dette, kan det være lurt å kontrollere at arealene er godkjent rent plan- og bygningsrettslig eller å intensivere arbeidet med å få arealene godkjent, før planen blir vedtatt. I denne sammenheng er det viktig å merke seg at forslaget til nye regler legger opp til at det kun er tillatt med én sekundærleilighet i tillegg til hovedboenheten.

Sist godkjente tegninger av boligens arealer får du ved å henvende deg til Plan- og bygningsetaten. Det meste av tegninger og dokumenter er også tilgjengelig via kommunens saksinnsyn på nettet.

Dersom endringene som nå har vært på høring vedtas, bør også takstmenn og eiendomsmeglere være oppmerksomme der boligen markedsføres med utleiedel eller lignende. Feil her kan få store konsekvenser og resultere i ulovlig bruk av arealer og dermed opphør av utleiemulighetene.

Som påpekt tidligere, er det utfordrende faktisk og juridisk at Oslo kommune lager egne definisjoner av et begrep (boenhet) som allerede er definert og forankret på nasjonalt forskriftsnivå.

Artikkelen er skrevet av advokat Erik Greipsland, Bing Hodneland advokatselskap DA.