Gjestekommentar: Partner Marius A. Rød og advokatfullmektig Ragnhild Sollid i Ræder Bing advokatfirma.

Markedsføringsloven omfatter boligsalg rettet mot forbruker, og siden loven er medienøytral gjelder den uavhengig av markedsføringsplattform. Det er særlig kravene til forbrukervennlig handlepraksis som selger av bolig til forbruker bør være obs på i sin markedsføring. Når det skal tas stilling til om markedsføringen er villedende eller urimelig, så blir markedsføringen vurdert opp mot hvordan en rimelig oppmerksom gjennomsnittsforbruker ville ha oppfattet markedsføringen.

Markedsføringen må i tillegg være egnet til å påvirke forbrukerens økonomiske handlemåte. Forbrukerrådet har lagt listen lavt, og det er tilstrekkelig at forbruker har klikket seg videre fra en annonse som for eksempel er annonsert i en nettavis.

For å gjøre det enkelt for selger å markedsføre bolig til forbruker, har forbrukertilsynet utarbeidet en veileder. Veilederen tydeliggjør kravene som finnes i lovgivningen. Ved å sette seg grundig inn i veiledningen kan selger unngå senere boligtvister med forbruker som har grunnlag i villedende eller urimelig handlepraksis som påvirket forbrukerens økonomiske valg.

Veilederen ble oppdatert i 2023, og nedenfor presenteres et utvalg av nye regler selger må huske på når de skal selge bolig til en forbruker.

Boligens energiforbruk

I tider med dyr energi, vil boligens energiforbruk være et vesentlig punkt når forbrukere skal kjøpe bolig. For å sikre at boligens energiforbruk kommer tydelig frem, skal boligselger innhente oppdatert energiattest, og markere tydelig hvilken energikarakter som gjelder for boligen. Det bør derfor allerede i salgsannonsen fremgå hvilken energikarakter boligen har. Det er likevel verdt å merke seg at dette er angitt som et «bør»-krav, og det vil ikke automatisk medføre brudd på markedsføringsreglene.

Selger må påse at markedsføringen av boligens energibruk samsvarer medboligens energikarakter. For eksempel bør man unngå å benytte seg av markedsføring som «energieffektiv» eller «energismart» dersom boligen har en energikarakter lavere enn C.

Videre bør selger unngå å gi et prisestimat for boligens energiforbruk. Dette har sammenheng med at priser kan variere, og det vil fort være uriktig eller villedende markedsføring å oppgi energiforbruket i kroner. Istedenfor bør selger forsøke å oppgi eventuelt tidligere energiforbruk i kilowatt. Variasjon i kilowattpris er da hensyntatt, og store forskjeller i kroner vil ikke gi forbruker mulighet til å påberope seg villedende eller uriktig markedsføring.

Bruksareal

Det har tradisjonelt sett oppstått en del tvister knyttet til beregning av bruksareal, p-rom og s-romog opplysninger, eventuelle manglende opplysninger, om boligens areal. For å unngå uenigheter og misforståelser er det utarbeidet ny NS 3940, gjeldende fra 1. januar 2024.

Det er ikke lenger aktuelt å benytte begrepene p-rom og s-rom, men det er nærmere definerte former for BRA som skal benyttes.

Oppdateringen medfører at både forbruker og selger må forholde seg til nye arealbegreper ved boligkjøp. Siden de nye begrepene er ukjent for de fleste forbrukere, har selger en særlig oppfordring, og plikt, til å tydeliggjøre hva de ulike begrepene innebærer.

I dette kravet ligger at markedsføringen skal opplyse om nye arealbegrep og innholdet i disse. For eksempel skal selger opplyse at areal som er merket BRA-i svarer til summen av internt bruksareal. Med internt bruksareal menes areal innenfor bruksenheten.

Et annet eksempel er BRA-e, som tilsvarer summen av areal utenfor boenheten. I tillegg til at markedsføringen nå skal kategorisere arealet i flere undergrupper, skal salgsoppgaven i tillegg inneholde informasjon om det totale BRA. Dette tilsier alle de individuelle BRA-typene sett under ett.

Presentasjon av nye boligkonsepter

Et vanskelig boligmarked har nødvendiggjort at utbygger begynner å tenke nytt for å sikre flere kjøpere på markedet. Et tiltak som noen boligutbyggere har tatt i bruk, er en kjøpemodell som muliggjør «leie-til-eie». Dette innebærer at du kun betaler en del av boligen ved overtakelse, og at du inngår et leieforhold for den resterende delen.

Modellen fremstår kompleks, og det blir særlig viktig å ivareta forbrukers interesser i slike tilfeller. Et viktig virkemiddel for å tydeliggjøre modellen overfor forbruker, er å tilby ulike verktøy som gjør det mulig for forbruker å sette seg inn i konsekvensen av en «leie-til-eie»-finansiering av boligen. En mulig løsning er at utbygger tilbyr en kalkulator, som viser hvor mye forbruker må regne med å betale i totale kostnader, slik at det tydeliggjøres at engangsbeløpet ved overtakelse ikke var endelig oppgjør for hele boligeiendommen.

Illustrasjonsbilder og digital boligstyling

Det har blitt mer vanlig at man i en annonse presenterer illustrasjon av hvordan et oppussingsobjekt kan bli seende ut etter omfattende renovering. Ved salg av kontraktsposisjoner vil det ofte være helt nødvendig å presentereillustrasjonsbilder av prosjektet for å gi boligkjøper et inntrykk av hva de kan forvente seg.

Veilederen er ikke til hinder for at selger kan benytte seg av illustrasjoner i markedsføringsøyemed. I slike tilfeller er det likevel viktig at det kommer tydelig frem at det nettopp er illustrasjonsbilder, og at bildet ikke nødvendigvis representerer virkeligheten.

Dersom illustrasjonsbildet for eksempel viser en eksisterende bolig med en alternativ planløsning, skal selger for det første opplyse tydelig at dette nettopp er en alternativ planløsning, og at boligen ikke ser slik ut i dag. Videre bør selger oppgi et representativt prisestimat på å oppgradere boligen til den alternative planløsningen. Dette er særlig viktig dersom det er tale om for eksempel å flytte våtrom eller kjøkken for å få til et ekstra soverom. Slike endringer av planløsningen er ofte kostbare, og dette bør kommuniseres tydelig til forbruker.

Avsluttende bemerkninger

For å unngå senere tvist om boligen samsvarer med markedsføringen, bør selger påse at Forbrukertilsynets oppdaterte veileder blir etterlevd. Selv om det i noen tilfeller kun er en oppfordring, vil selger være tjent med å være tydelig og transparent i markedsføring rettet mot forbruker. Avvik fra forventet markedsføring må fremgå og begrunnes tydelig.