Milliarder strandet i Spania

Carl I. Hagen skal til Spania, koste hva det koste vil. Hagen vil trosse regjeringens reiseråd og reise til Middelhavet i sommer. «Tåpelig å fraråde utenlandsreiser», tordnet han i Nettavisen denne uken.

Regjeringen fraråder utenlandsreiser frem til 20. august, men varsler nye vurderinger i juni og juli.

Hytteopprøret viste at nordmenn har en stor formue og sterke følelser knyttet til sin fritidseiendom i fjellet. Hva med fritidseiendommen i utlandet?

Ifølge SSB har 27.000 skattytere registrert eiendom i Spania. Den skattemessige verdien av denne eiendommen er satt til 11 milliarder kroner. Markedsverdien er selvsagt langt høyere. På andreplass i oversikten over nordmenns eiendommer utenfor Norge kommer Sverige. Nesten 20.000 skattytere har eiendom i Sverige.

Frankrike er også godt representert, med 4.600 eierforhold. Og jammen har ikke nordmenn også kastet seg over Tyrkia, med et tilsvarende antall eiendommer. De andre landene vi drømmer om kommer langt ned på listen. Hellas og Italia er mer eksotiske norske utposter. Begge steder finnes det rundt 1.300 nordmenn som har innmeldt eiendom til norske skattemyndigheter. Flere mener imidlertid at de reelle tallene er høyere.

Krakk i interessen

Året startet så bra. Prognosesenteret har det beste barometeret for nordmenns interesse for eiendom i utlandet, og det lyste grønt. I februar oppga 75.000 nordmenn at de hadde planer om å handle eiendom i utlandet.

– Dette er rekordhøyt, sier Bjørn Erik Øye ved Prognosesenteret.

Men så ble verden snudd på hodet.

– Vi har sett tidligere hvordan trenden kan snu fort fra eiendom i utlandet til mer fokus på norske hytter, gjerne på Sørlandet. Det er ingen tvil om at det skjer nå. Spørsmålet for eiendom i Spania er mer om det i det hele tatt kommer til å være et marked der. For det er noe spesielt ved nordmenns eiendomsformue i utlandet. Mange steder er det norske markedet så definert at vi utgjør vårt eget marked. Hvis nordmenn skal selge så selger de ofte til nordmenn.

– Det store volumet av handler skjer i det jeg kaller Syden-Norge. I dette markedet er gjerne selgeren norsk, kjøperen norsk og ofte er også megleren norsk.

Så da er spørsmålet, hvis de ønsker å selge nå, hvem skal de selge til?

– Tidligere har dette fungert som en trygghet. Hvis man vil selge så vet man at det er et solid marked med potensielle norske kjøpere der. Da eiendomsprisene falt i Spania falt det mindre i de «norske» områdene. Nå er det motsatt.

Driverne for utviklingen i Spania er at Ola Nordmann har fått mye for pengene. I tillegg har det vært billig å fly. Nå er begge disse tingene snudd.

– Nordmenn er lure, men vi er ofte lure samtidig, sier Øye.

De som ønsker å selge henvender seg til et marked som nå har hamstret bobiler, båter og sørlandshytter. Noe vi også har gjort samtidig.

– Jeg vil bli overrasket om det vil skje noe som helst i dette markedet i år. Jeg tror 2020 er et tapt år for salg av eiendom i utlandet til nordmenn, sier Øye.

Det store utviklingstrekket sett fra Norge er valutasituasjonen. Gitt at eiendomsverdiene er de samme har nordmenns utenlandsformue i fritidseiendom steget 10 prosent over natten. Her er det bare å tenke på store tall. Det er snakk om milliarder.

Dette er neppe et tema for Carl & co, mener Bjørn Erik Øye.

– Folk reagerer ikke så mye på valuta når det gjelder fritidseiendom. De kjøpe leilighet i Spania da euroen sto i 7 og de kjøpte leilighet i Spania da euroen sto i 9. Det samme kan jo sies om grensehandelen. Svakere krone ser ikke ut til å hindre nordmenn i gjøre det de vil, sier Øye.

Og i Spania står en rekke byggeprosjekter klare til å ta imot nye kjøpere.

– Mange av disse er tiltenkt det nordiske markedet. Jeg tror det er mange investorer som er ganske nervøse nå. Og de som eier leilighet som de planlegger å selge, de må bare krysse fingrene og håpe på det beste.

Stille etter stormen

Megleren Knut Helge Nordbotn i selskapet Perfect Marbella lever av å ta markedet på Costa del Sol på pulsen. I øyeblikket er det ikke verdens enkleste sak - å finne puls.

– Vi er spente på hva som skjer resten av året. Slik det er nå får ingen reist ned på visning. I øyeblikket finnes det nesten ingen kjøpere her. Akkurat nå blir det ren gjetning, sier Nordbotn.

Det skjer etter noen veldig gode år. Prisene har tikket jevnt oppover.

– Det gikk nesten litt over stokk og stein i fjor. Vinteren i år var god. Vi trodde vi styrte mot et rekordår, sier Nordbotn.

Eiendomsmarkedet på solkysten har likhetstrekk med shipping. Når markedet fosser frem stiller investorene seg i kø. Da skal det bygges! Det spiller ingen rolle om markedet bygges ihjel.

Dette skjedde i de gode årene på 2000-tallet. Finanskrisen kom som en fjellvegg. I det sentrale og ettertraktede Marbella-område var markedet i tillegg sterkt preget av byggeskandaler. Ti år senere er byggesaksbehandlingen blitt bedre, men investorene har ikke lært.

Det er anslagsvis 200 leilighetsprosjekter under utbygging på Costa del Sol, ifølge den norske Marbellamegleren. Det nordiske markedet er viktig for utbyggerne.

– Etter full stopp i all bygging etter Covic-19, så har de aller fleste startet opp byggingen igjen allerede, det synes jeg er et godt tegn. Men - nå merker vi et veldig trykk fra utbyggerne. De pusher på oss slik at vi kan promotere prosjektene mot våre kunder. De tilbyr gjerne en møbelpakke med på kjøpet og kanskje en ekstra bonus til de som vil kjøpe leiligheter nå, sier Nordbotn.

Han tror at med alle disse prosjektene under bygging vil kun de beste områdene selge på kort sikt.

Annenhåndsmarkedet er preget av få omsetninger. Det er derfor vanskelig å si hvilken vei det tar.

– Jeg ser mange uttaler seg i sosiale medier om at Covic-19 vil ha samme effektene på boliger som krisen vi opplevde for 12 år siden. Da falt eiendomsprisene i Spania kraftig. Jeg er ikke enig i dette. I dag er både eiendomsmarkedet og finansmarkedene sunnere. Gjeldssituasjonen til eiere er bedre, de har mer oppsparte midler og rentene er historisk lave.

Men vi er tross alt i Spania, landet som er kjent for sine kriser.

– Vil prisene gå ned? Selvfølgelig vil de det. Det vil være færre transaksjoner, færre kjøpere og færre selgere i 2020. Jeg tror at prisantydning og endelig salgspris vil være ned cirka 10 til 15 prosent. Med så mye nybygg på Costa del Sol tror jeg at mange utbyggere vil få det tøft i de strøkene som er mindre ettertraktet. Marbella er annerledes, det er det absolutt beste området her på Solkysten. Det vil holde seg bedre i pris. Det har ikke vært mye nybygging i Marbella de siste årene, så de som har byggelisens nå kan nok føle seg tryggere.

Overetablering

De som imidlertid kan vente seg en trøkk er meglerne selv. De seneste årene er det blitt flere meglere her nede.

– Jeg ser mange flotte, store nye meglerkontorer med høye kostnader. Mange har lite eller ingen erfaring. Nå uten salg vil mange gå over ende, spår Nordbotn. Nå gjelder det for kjøperne å søke råd hos rett person.

Økt aktivitet har det også vært innen spekulasjon.

– De seneste to årene har det vært spekulert i kjøp av eiendom for renovering for videresalg, eller utleie. Jeg har sett mange eiendommer som er blitt solgt til for høye priser gitt området de ligger i. Flere vil sitte på eiendommer som de har tap på, frykter Nordbotn.

Eiendomsmegler - som har 20 års jubileum i år på solkysten - tror på en periode med kjøpers marked fremover.

– Det vil bli mange gode kjøpsmuligheter nå. Cash is king. I alle fall for en liten periode.

Men nedturen vil passere. Det er Spaniamegleren overbevist om.

– Vi selger fortsatt drømmer. Sol, flotte strender og god mat. Jeg tror ikke folk vil slutte å drømme, sier Nordbotn.