Mens andre sentralbanker, spesielt den svenske, har kuttet styringsrentene, valgte Norges Bank å holde styringsrenten uendret gjennom 2024. Det argumenteres med at det tilsynelatende går mye bedre i Norge enn i våre naboland. Norges Bank venter økt sysselsetting og høyere vekst i BNP for fastlands-Norge i år. Sentralbanken anslår også at veksten i konsumet vil tilta, og at bolig-, foretaks- og petroleumsinvesteringene vil stige i 2025 sammenlignet med 2024. Offentlig etterspørsel er også ventet å vokse videre, dog noe saktere enn i 2024.

Men forskjellene er store, både mellom næringer og regioner, noe Norges Bank også påpeker. Oslo ser ut til å ha blitt mest skadelidende av de høye rentene – og er samtidig mindre eksponert mot vekstnæringene.

Oslo – nullvekst

Statistisk sentralbyrås kvartalstall for antall lønnstakere i privat sektor i Oslo, Asker og Bærum indikerte tilnærmet nullvekst gjennom 2024. Det er fortsatt vekst i offentlig sektor, men de seneste tallene viser avtagende vekst også der. I privat sektor er det energibransjen som leder an. Blant bedriftene innenfor kontorklyngene i Oslo sentrum så vi på slutten av fjoråret et 12-måneders fall i antall ansatte meldt inn gjennom A-meldingen. Dette er også områdene med de høyeste kontorleiene i Norge.

Videre indikerer kredittveksten, som ikke har vært observert så lav siden 2010 blant ikke-finansielle foretak, at rentene biter på den gjengse bedrift. Renteoppgangen ser ut til å ha dempet investeringslysten og vekstplanene.

Ser vi bort fra pandemiårene, som ga et brått fall og påfølgende sterk vekst i sysselsettingen, har vi ikke hatt tilsvarende svak sysselsettingsvekst siden etter oljeprisfallet i 2014. Den store forskjellen fra den gang er at veksten nå er svak hos de fleste, mens den tidligere var preget av harde slag mot enkeltbransjer.

Høy arealledighet

Den svake veksten i arbeidsmarkedet ser allerede ut til å påvirke mengden ledige kontorarealer. Arealledigheten, slik vi måler den, har ikke vært høyere siden 2012. Den gangen var kontorledigheten preget av mye bygging. I perioden 2011–2013 ble det bygget over 600.000 nye kontorkvadratmeter i Oslo, Asker og Bærum. I disse tre årene var imidlertid sysselsettingsveksten forholdsvis god, med et snitt på rundt 1,6 prosent årlig. I perioden 2024–2026 forventes det å bli bygget netto rundt 400.000 kvadratmeter, som er rundt gjennomsnittet per år. Nå er imidlertid sysselsettingsveksten mye svakere.

Små og mellomstore arealer dominerer nå ledighetsstatistikken. Vi har ikke målt flere tilgjengelige arealer i størrelseskategorien under 2.500 kvadratmeter siden vi startet tellingen i 2011. Også ledige arealer i kategorien mellom 2.500–5.000 kvadratmeter har økt mye sammenlignet med snittet fra 2011 til 2023. Mangel på etterspørsel driver den økte arealledigheten. Endringer i arealbruken kan også være en forklaring på den svake etterspørselen, men etter vårt syn er svak sysselsettingsvekst den viktigste faktoren. Vi vet at svake vekstutsikter påvirker etterspørselen etter arealer.

Enda svakere Oslo-utsikter

Selv om Norges Bank venter svak sysselsettingsvekst i Norge i 2025, ser utsiktene enda svakere ut i Oslo. Regionalt nettverk-rapporten peker også på betydelige geografiske forskjeller i den økonomiske utviklingen. Hovedstaden er ikke lenger vekstvinner, og arbeidsmarkedet merker her effekten av høye renter og mindre eksponering mot energi, eksport, forsvar og turisme – næringer som for tiden er vekstvinnere.

Spørsmålet er om den svake veksten tvinger frem rentekutt, eller om virksomheter i Oslo må stålsette seg for høy rente og svak vekst i årene fremover. Slik det ser ut nå, kunne Oslo og kontormarkedet der trengt et betydelig rentekutt. På lang sikt vil Oslo vokse – spørsmålet er når veksten kommer tilbake.