Amerikanske CapMan Hotels II har kjøpt Midstar Fastigheter, et svensk hotelleiendomsselskap som eier 28 eiendommer i Norden. Dette er den største dealen i det nordiske hotellmarkedet noen gang. Prisen offentliggjøres ikke, men Finansavisen skrev i oktober at Midstars prisforlangende var rundt 10 milliarder svenske kroner, basert på flere kilder i markedet.
Prisen endte mellom 9,5 og 10 milliarder svenske kroner, og rundt én milliard under det porteføljen var verdsatt til i 2023-regnskapet, forteller kilder til Finansavisen.
– Det var en del bud, men de andre var langt under CapMan, sier kilde til Finansavisen.
Mest leieinntekter i Danmark
Midstar ble etablert i 2015 og eies av Alecta Pensionsförsäkring (49,7 prosent), Kåpan Pensioner Försäkringsförening (28,9 prosent), Riksbankens Jubileumsfond (10,4 prosent) og Försäkringsbolaget PRI Pensionsgaranti (10,4 prosent).
Siden etableringen har selskapet bygget opp en portefølje på 28 hoteller – 16 i Sverige, åtte i Norge og fire i Danmark. Av de norske ligger to i Drammen, to i Tromsø, mens de andre ligger i Kristiansand, Mastemyr utenfor Oslo, Kristiansund og Ålesund.
Samlet er det 4.702 hotellrom, og bortsett fra to hoteller som de driver selv, er det Strawberry, Best Western, Scandic Hotels og Elite Hotels som er operatører.
Målet er å øke kapasiteten til 4.887 rom innen 2027, skriver CapMan i en pressemelding i forbindelse med salget.
De fire danske hotellene står for 45 prosent av leieinntektene, de svenske 37 prosent, og de norske 18 prosent.
Yield i 2026 på 6,5 prosent
I salgsteaseren ble det opplyst at leieinntektsanslaget, som oppgis to år frem i tid – for 2026 – er på 59 millioner euro (rundt 683 millioner norske kroner). Det tilsvarer en yield (direkteavkastning målt som brutto leieinntekter i forhold til eiendommenes markedsverdi) på rundt 6,5 prosent om salgsprisen er 10 milliarder svenske kroner (10,4 milliarder norske kroner), men altså ikke før om to år.
Fratrukket eierkostnader ligger netto leieinntekter rundt 55 millioner euro, ifølge bransjekilder.
Fra meglerhold får Finansavisen høre at yield-anslag på de aller beste hotellene i Norge, ligger rett i underkant av 5 prosent basert på 2024-leie. Mindre attraktive hoteller får høyere yielder enn det.
– Bredt spekter
– Interesser kom fra et bredt spekter av investorer, både nordiske og internasjonale, sier leder for transaksjoner i Akershus Eiendom, Knut Berget.
Selskapet hadde sammen med sin internasjonale meglerpartner JLL salgsoppdraget.
– Markedssentimentet for hotellinvesteringer oppfattes som svært positivt. Oslo har for eksempel opplevd en sterk vekst i RevPAR (inntjening pr. tilgjengelig rom) med en økning på nesten 40 prosent fra 2019. Belegget er så godt som tilbake på pre-pandemi-nivåer, mens romprisen har økt med 43 prosent. Tilsvarende tall for Norge er RevPAR vekst på 26 prosent. Dette er tall som overgår de øvrige nordiske landene, sier han.
