Det har lenge vært en utbredt oppfatning at lavere renter er en forutsetning for økt aktivitet i markedet for næringseiendom, men kutt i den norske styringsrenten lar vente på seg. Så sent som i fjor priset markedet inn syv rentekutt det kommende året. Siden den gang har Norges Bank holdt styringsrenten uendret, og markedet forventer nå kun tre kutt. Våre kollegaer i makroteamet til DNB Carnegie forventer at rentekuttene stopper der.
Utviklingen i rentekurvene er altså neppe det eiendomsinvestorene hadde håpet på, men kan den likevel bidra til økt transaksjonsaktivitet?
Renteoppgang ga bråbrems
Det er ingen tvil om at rentenivået påvirker aktiviteten i eiendomsmarkedet. I 2021 var styringsrenten i Norge på null prosent store deler av året, noe som bidro til rekordomsetning av næringseiendom med god margin. Da rentene steg brått i 2022, stoppet næringseiendomstransaksjonene opp utover året, og i 2023 var totalomsetningen den laveste på ti år.
Fjoråret var langt unna toppårene, men endte med en markant innhenting. Totalomsetningen steg med 50 prosent fra bunnåret, mens antall transaksjoner økte med drøyt 20 prosent. Så langt i år tyder omsetningen på at 2025 kan gå mot et transaksjonsvolum på omtrent samme nivå som i fjor. Der fjoråret var preget av flere store aktørers milliardinvesteringer, ser vi nå færre giganttransaksjoner – men flere transaksjoner totalt.
Investorene forventer ikke yieldnedgang
DNB Næringsmegling gjennomfører jevnlig investorundersøkelser blant de største aktørene i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger. På spørsmål om hvordan yieldnivået – forenklet sagt et avkastningskrav i form av leieinntekter delt på eiendomsverdi – for de beste eiendommene vil utvikle seg, svarte de aller fleste at de forventer en flat utvikling det kommende året. Utenfor Oslo tror flere på en svak økning enn på fall, til tross for at Norges Bank har signalisert to rentekutt i løpet av året.
Markedet er som vanlig fremoverskuende, og prisingen av sentrale næringseiendommer det siste året tyder på at rentekutt allerede er priset inn. Dagens rentekurver viser heller ikke fall i lange renter i årene som kommer.
Verdiøkningen må komme fra leieinntektene
Med flat utvikling i yieldnivåer må verdiøkning komme fra realvekst i leieinntektene. I det største segmentet i Norge – kontoreiendom – er leieprisene tett korrelert med sysselsettingsveksten. Det siste året har veksten i antall jobber i privat sektor vært svak på landsbasis, og spesielt svak i Oslo. Dette har bidratt til en flat utvikling i leieprisene.
Deltagerne i våre investorundersøkelser er tett på kontormarkedet, ettersom de samlet eier en stor andel av kontorarealet i de fire største byene. På spørsmål om leieprisutviklingen varierte svarene mer enn for yieldutviklingen, men de fleste venter ikke realvekst i leiene det kommende året.
Selgerne kommer ned fra gjerdet?
Siden svært få nå forventer at eiendomsverdiene vil få drahjelp av fallende yieldnivåer det neste året, burde det tilsi at flere er villige til å selge i dagens marked – spesielt ettersom få også venter særlig drahjelp fra leieprisene på kort sikt. Mange investorer ønsker å selge enkelteiendommer for å forbedre likviditet, finansieringssituasjon eller for å finansiere nye prosjekter, men flere har også avventet salg på grunn av et marked man har opplevd som svakt.
Vi tror dagens markedssentiment tilsier at flere vil beslutte å selge. Selgerne vil være investorer som mener det ikke er noe å hente på å vente noen måneder til, mens kjøperne vil være aktører med lengre tidshorisont. Første kvartal i 2025 endte med et markant lavere transaksjonsvolum enn tilsvarende kvartal i fjor, da totalomsetningen var rekordhøy for et første kvartal. Likevel var antall transaksjoner 40 prosent høyere i årets første kvartal sammenlignet med samme periode i fjor. Det indikerer at aktiviteten kan være i ferd med å ta seg opp også i det bredere transaksjonsmarkedet – etter et fjorår preget av få, men store transaksjoner.