– Taper 35 millioner idet han vrir om nøkkelen

Der hvor Nordea tidligere hadde sitt hovedkontor i Norge, vis-à-vis Frognerparken i Middelthuns gate på Majorstuen, er tomten fristilt for et av Oslos største boligprosjekter. OBOS og Veidekke samarbeider 50/50 om å bygge 329 leiligheter, hvorav den dyreste er priset til heftige 95 millioner kroner.

Da får man et bruksareal på 390 kvadratmeter med fire soverom og en enorm, privat takterrasse med vid utsikt over park og fjord, men ikke parkeringsplass i kjelleren. 

Den koster en snau million ekstra.

Mer enn bare leiligheten

Den profilerte vestkantmegleren Hans Houeland i Privatmegleren Dyve & Partnere har ikke salgsoppdraget, og vil neppe få noe tilbud fra hverken OBOS eller Veidekke i fremtiden heller. Han mener nemlig at prosjektet er langt mindre eksklusivt enn prisene skulle tilsi.

UNDER BYGGING: De fremtidige boligblokkene sett fra Frogner stadion. ILLUSTRASJON: Oxivisuals

– Vedkommende som kjøper på toppen av Middelthunet for nesten 100 millioner taper 35 millioner idet han vrir om nøkkelen, sier Houeland til Finansavisen.

– Jeg håper ingen nordmann er så tjukk i huet.

Du kan sammenligne det med å kjøpe en pimpet Skoda til Rolls-Royce-pris

Hans Houeland, Privatmegleren Dyve & Partnere

– Hvorfor mener du dette er en så dum investering?

– Hvis du skal legge 100 millioner i en eiendom, så kjøper du riktignok beliggenhet, men du kjøper også resten av bygget og dets fasiliteter. I dette tilfellet kommer du opp til en fin leilighet etter at du selv har fått den oppgradert av en interiørarkitekt, men resten av bygget er fortsatt OBOS-standard, sier Houeland.

Les også

OBOS-prissetting 25 prosent over meglertakst

Terje Tinholt takserte OBOS' gigantleilighet på Majorstuen til 77-80 millioner. Det synes de var stusselig, de vil ha 100 millioner.

– For denne prisen kan jeg skaffe kunden 1.300 kvadratmeter, med enda bedre utsikt, krembeliggenhet, spa-avdeling og garasje til åtte biler. Du kan sammenligne det med å kjøpe en pimpet Skoda til Rolls-Royce-pris, fortsetter han.

Høyere priser

Om det lykkes å oppnå ønsket pris for flaggskipleiligheten, blir den dyrest i OBOS’ historie – med god margin. Da det første salgsmøtet ble avholdt for OBOS-medlemmene i januar 2019, ble 42 av 46 leiligheter solgt umiddelbart, men altså ikke den dyreste.

«Det har vært flere interessenter før salgsmøtet som har kontaktet oss om den dyreste på 95 millioner kroner. Leiligheter i denne prisklassen tar gjerne litt tid å selge. Jeg tror den blir solgt om ikke så altfor lenge», sa OBOS’ boligutviklingsdirektør Arne Baumann til Finansavisen.

Senere er prisene for enkelte leiligheter justert kraftig oppover. 

Finansavisen kunne nylig fortelle at enkelte toromsleiligheter nå koster opp mot 10 millioner kroner, og at kvadratmeterprisen nærmer seg 200.000 kroner.

Hva er høy standard? Det er gått inflasjon i det begrepet

Hans Houeland, Privatmegleren Dyve & Partnere

– Les med lupe

I det fyldige hovedprospektet for Middelthunet er det lagt mest vekt på det attraktive nærområdet, men et stykke ut i sidene presenteres også noen leilighetsillustrasjoner. Kjøpere kan velge mellom en standardleveranse kalt «Urban eleganse» og tilvalgskonseptene «Tidløs enkelhet» og «Myk minimalisme».

Les også

Prishopp på 33,5 % på OBOS-leiligheter

Når OBOS lanserer nytt salgsstrinn for toromsleiligheter i Middelthunet i februar, skrus prisene opp med 33,5 prosent, eller over 2 millioner kroner – på kun ett år. 

– Jeg oppfordrer folk til å lese prospektet med lupe. Standarden er stort sett det billigste du får kjøpt i butikken, hevder Houeland.

– OBOS vil sikkert mene at standarden er høy?

– Hva er høy standard? Det er gått inflasjon i det begrepet. Det finnes mange flotte arkitektoniske bygg, men stort sett må det vesentlige oppgraderinger til for å få en faktisk høy standard. OBOS har, ved Middelthunet-prosjektet, nok en gang bevist at prissetting og standard ikke henger på greip. Selv personer i OBOS’ ledergruppe har sagt seg enig i dette, uten å nevne navn. Kundenes behov utvikler seg, og da må også utviklerne følge med i timen.

Dette får du

Hvordan er så standarden? Finansavisen tar Houelands oppfordring og finner frem lupen:

• Trappeløp og felleskorridorer blir belagt med tepper, istedenfor den vanlige «sykehusvinylen».
• Kjøkkeninnredningen, Sigdal modell Amfi Eik i «Kongle beis utførelse» er ikke den billigste i Sigdal-katalogen.
• Det leveres integrerte hvitevarer fra Siemens.
• Innerdørene er massive, altså ikke med fylling av papp. Prisen er riktignok ikke så høy: En 80 x 200 centimeters variant koster 1.949 kroner på Maxbo. Om det er synlige spikerslag, nevnes ikke.
• Baderomsveggene flislegges med porcelenatofliser av typen Marte Elegance Beige i 30 x 60 centimeter. Disse koster 799 kroner pr. kvadratmeter hos Flisekompaniet.
• Det leveres trådløse brytere til lampepunkter og mulighet for appstyring.
• Gulvene får 145 millimeters lamellparkett – tykkelsen er ikke oppgitt.
• En generell takhøyde på 250 centimeter og helt ned i 220 centimeter der hvor himlingen er nedforet. Her nevnes bad, toalett, gang og kjøkken.
• Det bygges skyvedørsgarderobe i hovedsoverommet, men det blir ingen garderobeskap i de øvrige soverommene.
• Garasjeplass er som sagt ikke inkludert, men de som kjøper plass som tilvalg må finne seg i at det ikke er noe sluk i garasjekjelleren.

– Kan vurdere selv

Arne Baumann i OBOS besvarte ikke Finansavisens henvendelse, mens prosjektsjef Herman Engesgaar i Veidekke Eiendom henviste til OBOS’ informasjonsdirektør Åge Pettersen.

– VURDÉR SELV: Informasjonsdirektør Åge Pettersen i OBOS. Foto: Eivind Yggeseth

Pr. epost gir Pettersen følgende kommentar til Houelands påstand om at en kjøper taper 35 millioner på å vri om nøkkelen i 12. etasje:

– Leserne av Finansavisen får vurdere hvor troverdig Houeland er som sannhetsvitne for slike utsagn. En potensiell kjøper er nok selv godt i stand til å vurdere verdien av en slik investering.