Boligprisene falt med 1,6 prosent i juli. Korrigert for sesongvariasjoner falt prisene 0,2 prosent ifølge Eiendom Norge.
I Oslo er de nominelle boligprisene uendret i juli, men stiger 0,4 prosent korrigert for sesongvariasjon.
Boligprisene i Norge har så langt i 2022 steget med 7,1 prosent, der gjennomsnittsprisen for en bolig i Norge var 3 749 690 kroner ved utgangen av juli, ifølge Eiendom Norge.
– Boligmarkedet i Norge tok sommerferie i juli. Mens boligmarkedet i juli under pandemien i 2020 og 2021 var preget av stor aktivitet, har det blir solgt få boliger i år. Vi må tilbake til 2017 for å finne en juli med færre salg enn i årets juli, sier administrerende direktør i Eiendom Norge, Henning Lauridsen.
– Antall solgte og nye boliger på markedet er markant lavere enn tidligere år, og særlig var aktiviteten lav i andre halvdel av juli. Det er slik det skal være i boligmarkedet i juli, sier Lauridsen
Aktiviteten har avtatt
– Tilbudssiden i bruktboligmarkedet holder seg på nesten samme lave nivå som i juni. Vi venter at tilbudssiden vil stryke seg gjennom august, sier Lauridsen.
I juli ble det solgt 4.069 boliger i Norge, noe som er 19,3 prosent færre enn tilsvarende måned i 2021. Så langt i år er det solgt nesten 11,6 prosent færre boliger enn i samme periode i fjor. Det tok i gjennomsnitt 41 dager å selge en bolig i juli, opp fra 25 dager i juni, ifølge Eiendom Norge.
– Salgstiden går opp som normalt i juli. Det skyldes at det i juli er blitt solgt mange boliger som har ligget lenge på markedet, sier han.
Oslo med sterk utviklingen
Oslo leverte den sterkeste sesongkorrigerte prisutviklingen i juli med en oppgang på 0,4 prosent. I motsatt ende leverer Stavanger og omegn den svakeste sesongkorrigerte prisutviklingen med en nedgang på 2,7 prosent, ifølge Eiendom Norge.
Tønsberg m/Færder topper listene med sterkest prisutvikling hittil i år. med en oppgang på 9,6 prosent etterfulgt av Porsgrunn/Skien og Drammen m/omegn med 9,0 prosent.
– Oslo skiller seg ut i juli som det området med sterkest sesongkorrigert utvikling gjennom sommeren. Dette illustrerer vår vedvarende bekymring for boligprisutviklingen og prisnivået i hovedstaden. Vi ser heller ikke at renten vil bite her med første. Hovedstadregionen har nå sterk befolkningsvekst og fortsatt vedvarende lav boligbygging. Dette gir ytterligere prispress i Oslo, sier Lauridsen.
– Oslo kommune må ta utfordringen knyttet til regulering av nye boliger på alvor. De høye boligprisene i hovedstaden på grunn av for få boliger, vil ikke løses av høyere boligskatt eller strengere utlånsregulering. Kun tilstrekkelig boligbygging og nok regulering av byggeklare tomter vil få boligprisene i Oslo under kontroll, fortsetter direktøren.
– Nå må Plan- og bygningsetaten, byrådet og bystyret i Oslo tar ansvar for boligprisutviklingen i byen, avslutter Lauridsen.
Uttalelse fra eiendomsmeglerne
Administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund Carl O. Geving kommenterer også dagens boligpristall. I en kommentar fra Geving legger han vekt på at boligmarkedet har vært preget av moderat aktivitet i feriemåneden juli, og det er ikke overraskende at aktiviteten har falt betydelig tilbake fra nivåene under pandemien.
Videre presiserer Geving at det er de store byene som for tiden har størst interesse for mindre boliger, og som vanligvis etterspørres av boligetablerende og andre med moderat til svak økonomi.
– Vi kan få et kortvarig oppsving i priser tidlig på høsten når aktiviteten tar seg opp etter sommeren, men vi må ta høyde for et svakere marked etter hvert som renteeffekten får virkning, skriver direktøren.
Geving legger videre til at de aller fleste nordmenn finansierer boligkjøp gjennom lån til flytende rente. Rentenivået på nye lån er fortsatt behagelig lavt, men vil etter sentralbankens prognose etter hvert komme opp på det høyeste nivået siden høsten 2008.
– Det er verdt å merke seg at i land hvor det er vanligere med fast rente på boliglån får renteprognosene umiddelbar effekt i form av vesentlig høyere lånerenter på nye boliglån som har utløst svekket kjøpekraft, fallende boligomsetning og utflatende til fallende boligpriser. Dette gjelder f.eks. Danmark, Sverige og USA som nå opplever et skift i sine markeder, kommenterer Geving.
Geving mener i likhet med Lauridsen at Oslo har et særproblem. Han legger særlig vekt på den lokale leilighetsnormen siden 2007 forbyr å bygge mindre boliger, samt at underskuddet på mindre osloboliger økt i takt med befolkningsveksten gjennom økt antall studenter og arbeidsinnvandrere.
– Samtidig har lysten til å investere i sekundærbolig for utleieformål falt betydelig i kjølvannet av hardere formuesbeskatning og høyere krav til egenkapital som reduserer kapitalavkastningen på utleieboliger, skriver direktøren.
Siden høsten 2019 har antallet sekundærboliger falt med nesten 11 prosent i Oslo. På toppen av dette har dekningsgraden av studentboliger falt til rundt 13 prosent.
– Disse forholdene kan langt på vei forklare hvorfor markedet rundt både kjøp og leie små boliger er særlig hektisk før studiestart høsten 2022, avslutter Geving i sin kommentar.
Forventet moderat oppgang
Sjeføkonom i DNB Markets, Kjersti Haugland skrev i dag om deres forventninger rundt dagens boligtall.
– Vi forventer at den mer moderate prisoppgangen som vi har sett de siste månedene skal fortsette, nærmere bestemt sesongjustert prisoppgang på 0,2 prosent fra juni til juli. Renta har tross alt økt en god del siden september i fjor, og Norges Bank varslet senest i juni om et høyere tempo og større styrke i renteoppgangen det nærmeste året. Det tilsier at kjøperne holder mer tilbake i budrundene, skrev Haugland.
– Boligprisene skal ned 10-15 prosent
Union Gruppen mener stram tilbudsside og høy lønnsvekst ikke er nok, og tror boligprisene skal betydelig ned i hovedstaden, uttalte analysesjef i Union Gruppen, Robert Nystad til Finansavisen 21. juli.
Analyseselskapet, kom for to uker siden ut med en rapport som tar for seg fremtidsutsiktene i boligmarkedet. I rapporten tror de den lave tilbudssiden vil bli overskygget av de fremtidige rentenivåene.
Union mener sistnevnte veier tyngst, og spår dermed et betydelig prisfall i hovedstaden de neste to årene.
«Tilbudssiden er stram nok til å dempe et boligprisfall, men neppe nok til å hindre det. Vi venter at boligprisene i hovedstaden vil falle mellom 10 og 15 prosent frem mot 2024», skriver selskapets analytikere i rapporten.
Tror markedet kan snu
Analytikerteamet venter flere rentehevinger, og tror det vil dempe etterspørselen og betalingsviljen til både privatpersoner og investorer.
Tilbudssiden i hovedstadens bruktboligmarked er på rekordlave nivåer, og Union venter også at tilførselen av nye boliger i Oslo blir svært liten i årene som kommer.
Her fremhever selskapet den lange reguleringstiden og de høye byggekostnadene som de to viktigste faktorene.
Men analytikerne tror antallet bruktboliger for salg kan øke fortere enn mange ser for seg, når markedet eventuelt snur som følge av høyere boliglånsrente.
Rentesensitiviteten er nemlig høyere i hovedstaden, påpeker de videre, og fremhever en større gjeldsbyrde i Oslo enn i resten av landet som den viktigste årsaken.
Uenig, mener boligprisene skal opp
Ikke alle er enige i Unions prognoser, og flere eksperter har spådd boligprisene opp de neste årene. Én av dem er Mathis Grimstad, adm. direktør i Stor-Oslo Eiendom.
– Den knappe tilbudssiden trumfer renten, og dermed vil boligprisene holde seg godt selv ved høyere boliglånsrente, spår direktøren.
De fleste analytikerne er altfor opptatt av rentenivået, pandemi, krig og så videre, mener Grimstad. Han sier det er lett å glemme at landet gjør det godt økonomisk, og fremhever den lave arbeidsledigheten og de gode lønningene i hovedstaden som viktige prisdrivere i boligmarkedet.
Høyere boliglånsrente er han heller ikke særlig bekymret for:
– Mange eksperter undervurderer hvor mye folk er villig til å bruke på å bo, hevder Grimstad.
