Før du legger inn bud på en næringseiendom, må du vite hvordan du skal utforme det.Ta forbehold!Partner og advokat Hans Rugset i Brækhus Dege Advokatfirma DA tar for seg de viktigste momentene.- Utforming av budet ved kjøp av næringseiendom er viktig i forhold til å fastsette budets virkninger og forbehold. Utformingen kan også være avgjørende for om en er med videre i prosessen eller ikke. Sentralt er hvilke forbehold en ønsker å ta, noe som kan være forskjellig om en kjøper et eiendomsselskap i forhold til bare eiendommen, sier han.- Budet er i utgangspunktet bindende for budgiver, og dersom selger aksepterer budet, er også selger bundet. Hvis man er upresis i budet i forhold til hvilke forbehold budet er gitt under, kan det oppstå usikkerhet og konflikter i forhandlingene, fortsetter advokaten.Har du andre spørsmål om næringseiendom, send oss en e-post her.Due diligenceEt vanlig og viktig forbehold går ifølge Bræhus Dæge-partneren ut på gjennomføring av due diligence - uten at det avdekkes vesentlige negative forhold.- Dette er særlig viktig ved kjøp av eiendomsselskaper, hvor det kan være forhold som gjelder andre balanseposter enn eiendom, og som kan ha stor økonomisk betydning for kjøper. Spesielt viktig er gjennomgang av skatte- og avgiftsposisjoner, samt tidligere selskapstransaksjoner.- I tillegg kommer selvsagt teknisk gjennomgang av eiendommen, samt juridiske forhold - som offentligrettslige krav, reguleringsforhold, hjemmel, forurensning og leiekontrakter, sier Rugset.Due diligence gjennomføres vanligvis i perioden mellom budaksept og signering av kjøpekontrakt, slik at evt. funn inngår i forhandlingene før signering.HjemmelAndre vanlige forbehold er ifølge advokaten finansiering av kjøpet, styrebeslutning hos kjøper og konfidensialitet.- Hvis det kjøpes et eiendomsselskap, er det også viktig å ta forbehold om at selskapet har hjemmel til og eier eiendommen.- Det har i de siste årene vært brukt flere metoder for å unngå dokumentavgift ved overdragelse av eiendom, særlig i konsernforhold, og flere dommer har gitt konkursbo medhold i tilbakeføring av eiendommer til tidligere eier på grunn av manglende hjemmelsoverføring, påpeker Rugset.Videre bør en ifølge partneren ta forbehold om at aksjer i eiendomsselskap overføres heftelsesfritt.- Det er også mulig å presisere i budet at bindende avtale ikke er inngått før endelig kjøpekontrakt er signert, noe som sikrer både kjøper og selger mot unødvendige konflikter om en bindende avtale er inngått, sier Brækhus Dege-advokaten.EksklusivitetEt annet viktig forbehold er ifølge Rugset eksklusivitet, det vil si at selger ikke skal føre forhandlinger med flere budgivere.- Dette er viktig for kjøper, på grunn av de store ressursene en kjøpeprosess binder opp, særlig i forbindelse med en due diligence-prosess. Selger bør akseptere dette hvis budgiver er seriøs, men kun for en begrenset periode, sier han.Samtidig advarer advokaten mot at mange og generelle forbehold kan medføre at selger ikke ønsker å gå videre med budgiver.- Budet bør derfor kun inneholde konkrete forbehold som er absolutt nødvendige, slik at selger best mulig kan vurdere realiteten og seriøsiteten i budet, sier partneren.Til slutt anbefaler Rugset å ta kontakt med rådgiver før budet utformes, slik at prosessen blir mest mulig oversiktlig og konfliktfri fra begynnelsen av.
