Tidligere har vi fokusert mye på kjøperes rettigheter og forpliktelser etter avhendingsloven. Nå vil vi dreie fokus over på rettigheter og krav en selger har i forhold til en kjøper etter loven.Selv om mange selgere tegner eierskifteforsikring, en forsikring som vil kunne håndtere reklamasjoner som kommer fra kjøpere, finnes selgere som ikke har tegnet en slik forsikring.- Disse vil måtte håndtere reklamasjoner som kommer fra kjøpere. Selger er da, på samme måte som en kjøper, gjerne en alminnelig privatperson, en forbruker, sier advokat Vegard Syvertsen hos Advokatfirma Grande, Syvertsen & Co. til Hegnar.no.På samme måte som kjøper vil føle det ubehagelig å kjøpe en bolig med feil og mangler, vil de fleste boligselgere ifølge Syvertsen oppleve det som meget ubehagelig å motta reklamasjoner og krav etter salget.- En selger har jo gjerne innrettet seg, både praktisk og ikke minst økonomisk på at handelen er ferdigstilt når kontrakt er skrevet og kjøper har overtatt boligen, sier han.Så, hvilke rettigheter har en selger etter avhendingsloven, og hvilke «krav» kan han stille til en kjøper? Altså: hvilke «plikter» har en kjøper?- Helt innledningsvis kan vi slå fast at både selger og kjøper har rettigheter og plikter etter avhendingsloven. Det sies gjerne at kjøpekontrakten som inngås mellom partene derfor er gjensidig bebyrdende og berettigende, forteller advokaten.Overtakelsen — § 3-10Etter lovens § 3-10 heter det at en kjøper ikke kan gjøre gjeldende som mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Kjøper har også en «undersøkelsesplikt» etter avhendingslovens § 3-10 (2) ledd.- Det vil si: har kjøperen før avtalen ble inngått undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn latt være å følge en oppfordring fra selgeren om å undersøke, kan kjøperen ikke senere reklamere over et forhold som kjøperen burde vært kjent med ved undersøkelsen, sier Syvertsen.Han understreker dog at denne plikten ikke rekker så langt.- Men en kjøper plikter å undersøke eiendommen etter at han har overtatt bruken av den, slik det står i avhendingsloven § 4-9, føyer advokaten til.ReklamasjonReklamasjonsreglene er ifølge Syvertsen utformet slik at de skal ta hensyn til både selgers og kjøpers interesser.- Selgerens «rettighet» i forhold til en kjøper er at kjøperen som mener noe er feil med boligen må reklamere innen «rimelig tid» (det vil si maksimalt 3 måneder) etter at kjøper oppdaget eller burde oppdaget feilen.- Gjør ikke kjøper det, vil vedkommende kunne miste ethvert krav mot selger, forklarer advokaten.Fem år etter kjøpet har den endelige fristen for å reklamere gått ut.«As is» — hva betyr det?Nær sagt alle «bruktboliger» som selges etter avhendingsloven, selges med et såkalt «as is»-forbehold, eller «som den er» forbehold.- Kort fortalt innebærer det at boligen/leiligheten i utgangspunktet ikke kan lide av en feil, siden den jo er solgt «som den er» med sine (skjulte) feil og skavanker, sier Syvertsen.Vesentlighetskravet — § 3-9Vesentlighetskravet i avhendingsloven § 3-9 bygger etter lovteksten på en vurdering av hva kjøperen har grunn til å regne med ut fra et kvantitativt element — «kjøpesummen» — og et kvalitativt element — «tilhøva elles».Om vi ser bort fra de tilfeller der selger har holdt tilbake opplysninger eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen, blir det ifølge advokat Syvertsen av sentral betydning å se nærmere på hva det betyr at eiendommen er i «vesentlig dårligere stand» enn kjøper kunne forvente.- Hvorvidt leiligheten/boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne forvente, vil nemlig bero på en skjønnsmessig helhetsvurdering. Dette har Høyesterett slått fast, senest i en dom fra 2010, forklarer han.Høyesterett presiserer også innledningsvis at det må foreligge et utvilsomt misforhold mellom hva kjøper kunne ha en berettiget forventning om, og hva kjøper har fått.- Dommen har av mange blitt tolket som et tydelig signal fra Høyesterett om at de ønsket å redusere antall tvister som oppstår etter salg av fast eiendom etter avhendingsloven, sier Syvertsen.Når foreligger en rettslig mangel? — § 3-9 (2)Utgangspunktet ved vurderingen av om eiendommen er i «vesentlig ringare stand» enn kjøper hadde grunn til å forvente, er at det skal foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering.- For en selger som ikke har tegnet eierskifteforsikring, og som må håndtere en reklamasjon på «egen hånd», kan det være viktig å være klar over at reklamerte utbedringskostnader på under 5 prosent av kjøpesummen fra en kjøper, som et utgangspunkt fort kan bli ansett ikke å representere en rettslig mangel etter avhendingsloven § 3-9 (2), selv om det samtidig må understrekes at det vil bero på en helhetsvurdering, forklarer advokaten.Dette forutsetter ifølge Syvertsen at selger både har gitt relevante opplysninger om eiendommen og at de opplysningene som er gitt er riktige.- Har ikke selger det, vil det kunne foreligge et mangel etter enten avhendingsloven § 3-7 eller § 3-8 som gir en kjøper rettigheter etter loven, føyer han til.Utelatt opplysning må være kjøpsmotiverendeEn selger skal etter loven gi opplysninger om eiendommen som en kjøper har grunn til å regne med å få.- Gir en selger ikke slike opplysninger, er det dog ikke automatisk en «mangel» etter loven, presiserer Syvertsen.- Det må dreie seg om opplysninger om et forhold som er av en viss betydning. Altså må tilbakeholdte opplysninger dreie seg om forhold som generelt sett, for folk flest er kjøpsmotiverende, slik at en avtale enten ikke ville blitt inngått, eller inngått på andre vilkår, med rett informasjon, utdyper han.Opplysninger om mer bagatellmessige forhold vil derfor ikke representere en mangel etter loven.For uriktige opplysninger blir det ifølge advokaten på samme måte.- Er det gitt en uriktig opplysning om eiendommen, vil det bare være en mangel kjøper kan gjøre gjeldende mot selger, om det gjelder en opplysning om et forhold som etter sin art var kjøpsmotiverende, sier han.Sanksjoner/virkning av mangel Om det etter det ovenfor nevnte skulle foreligge en såkalt mangel ved eiendommen, det vil si at den avviker fra det en kjøper kunne forvente, blir spørsmålet hva en kjøper kan kreve av en selger.- Fra en selgers ståsted er det viktig å være klar over at han har en rett etter loven til å tilby reparasjon (retting).- Dersom han tilbyr slik retting, må en kjøper godta det, dersom rettingen ikke vil medføre en urimelig ulempe for kjøperen, og kjøperen ikke har en særlig grunn til å motsette seg rettingen.Rettingen skal skje for selgers regning og også innen rimelig tid.- Fra selgers ståsted er det en «rettighet» som innebærer at kjøper må gi en selger adkomst, slik at det faktisk blir mulig for en selger, eller de selgere engasjerer, til å komme og gjennomføre rettingen- Blir mangelen ikke rettet, selv om selger har tilbudt seg det, vil en kjøper kunne kreve prisavslag eller i de mest alvorlige tilfellene kunne heve kjøpet, avslutter advokat Syvertsen overfor Hegnar.no.Følg Hegnar.no på Facebook her!