I borettslag og sameier oppstår det en sjelden gang behov for å bytte ut soil- og vannrør. Reparasjoner og utskifting av felles røropplegg som går igjennom boligene er et fellesansvar, og kostnadene skal deles etter fordelingsnøkkelen for felleskostnadene. Ved rehabilitering av rør i borettslag og sameier oppstår ofte følgende spørsmål – er du pliktig til å være med på spleiselaget? Kan generalforsamlingen også beslutte å rehabilitere alle badene samtidig? Hva med den eieren som for egen regning har sørget for å rehabilitere sitt eget bad? Hvilke beslutningskrav gjelder?Vedlikehold og skifte av felles røropplegg i borettslag og sameier er en fellesoppgave og besluttes av enten styret eller generalforsamlingen/årsmøtet.Tiltak som er regnes som vanlig vedlikehold kan besluttes av styret eller av generalforsamlingen/årsmøtet med vanlig flertall. Beslutninger som går utover vanlig vedlikehold må besluttes av generalforsamlingen/årsmøtet med minst to tredjedels flertall (kvalifisert flertall).Kravet til beslutningen om rørutskifting er derfor avhengig av om rørutskiftningen er nødvendig eller ei. Er rørutskiftingen nødvendig på grunn av slit og elde, vil beslutningen kun kreve vanlig flertall og kan i prinsippet tas av styret alene. Kostnadens størrelse tilsier likevel at det kloke styret overlater beslutningen til boligselskapets høyeste myndighet, nemlig generalforsamlingen/årsmøtet.Er det forslag om at man foretar en utskifting av fellesrør som strengt tatt ikke er nødvending, vil tiltaket være å betrakte som et tiltak som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, og vil kreve kvalifisert flertall.BaderomsrehabiliteringDersom rørskiftet medfører skade på baderommet (membrandt etc.), plikter borettslaget/sameiet å foreta tilbakeføring/gjenoppbygging av badet. Beslutningen om nødvendig rørskifte, og oppretting av alle bad, vil i slike tilfeller kun kreve alminnelig flertall på generalforsamlingen (årsmøtet).Ved tilbakeføringen av badene må det tillates en viss standardheving uten at beslutningskravet skjerpes. En oppgradering til dagens standard med vanntett membran, påstøp og fliser på gulv, samt membran og fliser på vegg, og vegghengt toalett anses som vedlikehold.Baderomsløsninger som går ut over vanlig tidsmessig standard, som nevnt over, kan ikke generalforsamlingen/årsmøtet beslutte med bindende virkning for alle. Denne typen standardhevinger må være alternative løsninger som fremsettes som tilvalg. Tilvalget binder kun den eier som uttrykkelig ber om en slik løsning.Dersom det ikke er nødvendig å iverksette arbeider på badene i sammenheng med felles rørutskifting, kan ikke felleskapet beslutte å rehabilitere alle badene i borettslaget /sameiet. Ettersom badene ligger innenfor bruksenheten er eier selv ansvarlig for gjennomføring og kostnader ved rehabilitering som ikke har sammenheng med felles rørutskiftingKostnadsfordelingDersom generalforsamlingen/årsmøtet beslutter å bytte fellesrør vil kostnaden til utskifting være en felleskostnad som skal fordeles etter fordelingsnøkkelen.Dersom rørutskiftingen utløser behov for tilbakeføring/gjenoppbygging av våtrommene er kostnadene påført som følge av et nødvendig fellestiltak, og skal således betraktes som en felleskostnad på lik linje med kostnaden til selve rørutskiftingen. Kostnaden skal fordeles etter fordelingsnøkkelen.Dersom rørutskiftingen kan foretas uten at vegger og bad innenfor enheten berøres, vil rehabilitering av badene være en særkostnad som må dekkes av den enkelte eier.Kan beslutningen rammes av mindretallsvernet?Denne typen fellestiltak kan også aktualisere spørsmålet om vedtaket rammes av lovens mindretallsvern. I borettslag og sameier kan det ikke tas beslutninger som er egnet til å gi visse eiere en urimelig fordel på andre eieres bekostning. For en eier som på egen regning har gjennomført større rehabilitering av eget bad kan det fremstå som urimelig å måtte være med på å dekke et større fellesprosjekt.Det følger av lovens ordlyd, dens forarbeider og rettspraksis at regelen om mindretallsvernet er ment som en snever unntaksbestemmelse for de tilfellene der hovedregelen vil gi en urimelig fordeling. Videre er det verdt å merke seg at det ikke er til å unngå at enkelte beslutninger i et borettslag/sameie er til fordel for noen og til ulempe for andre. Det er helt på det rene at enhver eier objektivt sett har den samme interesse av at røropplegget ikke skaper ulemper eller påfører skade. Det er både er økonomisk og praktisk å få arbeidet utført under ett. En beslutning om rørutskifting vil derfor ikke være i strid med mindretallsvernet.Sikre en ryddig og transparent saksgang Rørutskifting i større borettslag og sameier er et kostbart fellestiltak. Spørsmålene er mange, det samme er løsningsalternativene. Hvilke tekniske krav til utførelse må være oppfylt? Kan arbeidene utføres uten at baderommene må rives? Det er i dag mange muligheter for innvendig rehabilitering av eksisterende soilrør. Et slikt alternativ opp mot utskifting bør vurderes av fagkyndige.Vår anbefaling er at styret engasjerer profesjonelle rådgivere som kan vurdere de alternativene som finnes. Dette sikrer en forsvarlig saksforberedelse og et godt beslutningsgrunnlag for generalforsamlingen/årsmøtet.Eier du bolig i et borettslag eller sameiet og går med planer om å rehabilitere badet ditt, bør du først undersøke om borettslaget/sameiet ikke går med planer om skifte av fellesrør. En slik undersøkelse kan spare deg for store kostnader.Dersom du sitter i styret i et borettslag eller sameie eller eier bolig i et som planlegger å gjennomføre større rehabiliteringsarbeider, har du interesse av at prosessen frem til ferdigstillelse blir ryddig og transparent. For å sikre forsvarlig saksgang og unngå konflikter kan det være en god investering å innhente juridisk bistand fra en advokat som har inngående kunnskap om rehabilitering, drift og eierskap i borettslag og sameier. Bing Hodneland advokatselskap har bred erfaring med å bistå borettslag og sameier i drift og utvikling av eiendommen.Artikkelen er skrevet av advokatfullmektig Marianne Frisvold Furuseth, Bing Hodneland advokatselskap i Bing Hodneland advokatselskap DA.
